8957 Ｒ－東急ＲＥ 2021-09-10 15:00:00
2021年7月期 決算短信（ＲＥＩＴ） [pdf]
2021年７月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2021年９月10日
不動産投資信託証券発行者名 東急リアル・エステート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8957 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名） 執行役員 （氏名） 柏崎 和義
東急リアル・エステート・インベストメント・
資 産 運 用 会 社 名
マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名） 代表取締役執行役員社長 （氏名） 柏崎 和義
取締役執行役員
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） 経営企画・財務・IR担当 （氏名） 大澤 丈
兼 経営企画部長
ＴＥＬ (03)5428-5828
分配金支払
有価証券報告書提出予定日 2021年10月29日 2021年10月15日
開始予定日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有（機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2021年７月期の運用、資産の状況（2021年２月１日～2021年７月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年７月期 8,066 △6.3 3,981 △12.3 3,540 △13.3 3,540 △13.3
2021年１月期 8,611 5.0 4,538 4.9 4,084 5.9 4,083 5.9
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年７月期 3,621 3.1 1.5 43.9
2021年１月期 4,176 3.5 1.8 47.4
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 分配金総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年７月期 3,621 3,539 － － 100.0 3.1
2021年１月期 3,760 3,675 － － 90.0 3.2
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
なお、2021年1月期の１口当たり分配金は、当期未処分利益から圧縮積立金繰入額407百万円を控除した金額を
発行済投資口の総口数で除して計算しています。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年７月期 235,035 115,527 49.2 118,174
2021年１月期 231,090 115,663 50.1 118,313
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年７月期 4,701 △6,709 324 2,979
2021年１月期 7,065 △13,576 6,111 4,663
２．2022年１月期の運用状況の予想（2021年８月１日～2022年１月31日）及び2022年７月期の運用状況の予想（2022年２
月１日～2022年７月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年１月期 8,412 4.3 4,101 3.0 3,690 4.2 3,689 4.2 3,410 －
2022年７月期 7,522 △10.6 3,051 △25.6 2,651 △28.1 2,653 △28.1 3,400 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2022年１月期）3,773円、（2022年７月期）2,714円
発行済投資口の総口数（2022年１月期）977,600口、（2022年７月期）977,600口
(注) 2022年７月期の１口あたり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額670百万円）を取り崩して
分配することを前提としています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年７月期 977,600口 2021年１月期 977,600口
② 期末自己投資口数 2021年７月期 0口 2021年１月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、24ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、５ページ「１.運用状況 （１）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の見通し ＜2022
年1月期及び2022年7月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上
東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
目次
１．運用状況………………………………………………………………………………………………２
（１）運用状況…………………………………………………………………………………………２
（２）投資リスク………………………………………………………………………………………７
２．財務諸表………………………………………………………………………………………………８
（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………８
（２）損益計算書………………………………………………………………………………………11
（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………12
（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………13
（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………14
（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………15
（８）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………16
（９）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………25
３．参考情報………………………………………………………………………………………………26
（１）投資状況…………………………………………………………………………………………26
（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………27
（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………27
（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………35
（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………37
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総
口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）
の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みま
す。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を
効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2021年７月31日現
在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び
透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下の
ような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるなか、持ち直し
の動きが続いているものの、一部で弱さが増しています。
首都圏経済について、個人消費は、宿泊や飲食サービスが弱含んでいる一方、百貨店販売額やコンビニエン
スストア販売額、ドラッグストア販売額が前年を上回っているなど、感染症の影響により、一部に弱さがみら
れるものの、緩やかな持ち直しの動きが続いています。雇用情勢では、下げ止まりつつあるものの、感染症の
影響により、弱い動きとなっております。
東京圏の人口動態については、2021年１月から６月までの間において、８万人超の転入超過（※）があり、
全国との格差は依然として拡大しています。※出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京のオフィス市場は、空室率の上昇が続いています。新築ビルへの移転による二
次空室のほか、リモートワーク導入やコスト削減による大型の解約区画が空室として顕在化しました。都心５
区の空室率は引き続き上昇しています。2023年に大型供給を控えていることなどを背景に、早期のテナント誘
致のための賃料調整が進み、募集賃料も下落傾向が継続しています。
一方、商業施設賃貸市場は、都心のごく一部の希少な一等地以外は、需要の弱含みが継続しています。百貨
店売上は、外商によるラグジュアリーブランドや高級時計、美術宝飾品や、巣ごもり需要関連の家電、高級家
具などの売り上げは好調でした。しかし自治体をまたぐ移動制限がかかる間は広域商圏の大型SCは苦戦が続い
ています。小売業販売は総じて横ばい傾向にあり、消費者心理は依然として厳しいものの、緩やかな持ち直し
の動きが続いています。
不動産売買市場については、前年の海外投資家を中心とする大型取引の反動から投資総額は減少しているも
のの、緊急事態宣言の影響は比較的軽微なものにとどまっています。
期待利回りについては、オフィス、都心商業施設、ホテルは横ばい、需要が伸びている物流施設は低下して
います。
（ロ）運用実績
(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投
資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラ
ン）（注1）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2021年３月29日に、ヒューリック渋谷宮下公園ビル（注2）を取得するとともに、2021
年３月26日付で、湘南モールフィル（底地）の譲渡を決定し、2021年８月２日に譲渡しております。また、
2021年７月30日付で、代官山フォーラムの譲渡を決定し、2021年８月31日に譲渡しております。
また、本投資法人が保有する運用資産23物件において再生可能エネルギー100％電力を使用する電力供給
に切り替えることといたしました。その結果、本投資法人の運用資産25物件（今回導入23物件、従前より再
生可能エネルギー由来の非化石証書活用によるCO₂フリー電力を活用している東急南平台町ビル及び渋谷道
玄坂スカイビル）の合計延べ床面積198,141.57㎡において再生可能エネルギー100％電力を使用することと
なり、本投資法人の底地物件を除いた運用資産全31物件の合計延床面積の87.9％にあたります。（注3）
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
当期末現在の本投資法人が保有する34物件の取得価額合計は2,486億1千4百万円、総賃貸可能面積は
223,691.34㎡、期末算定価額の合計は3,132億5千万円となりました。この期末算定価額の合計は、前期に引
き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は826億2千9百万円でした。なお、一般に公正妥当と認め
られる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させていません。当期末における既存物件ポ
ートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.1％の下落となりました。また、期末の空室率は前期末
の1.6％から1.2ポイント増加し2.8％となりました。
（注1)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件の
入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、資産
運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
（注2)ヒューリック渋谷宮下公園ビルは、2021年10月１日付でTOKYU REIT渋谷宮下公園ビルに名称変更する予定です。以下同じで
す。
（注3)2021年7月30日時点の数値を記載しています。
(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程
を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬につ
いて、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見
書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急株式会社（以下、「東急㈱」といいます。）
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半であ
る特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる
匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来し
た長期借入金50億円について借換を行いました。また、手元流動性の拡充による財務信用力の確保を目的とし
て、取引金融機関４行と総額180億円の借入枠（コミットメントライン）を設定しており、当該借入枠による短
期借入金として、期中に償還期日をむかえる投資法人債の償還資金として30億円、分配金の支払資金の一部と
して10億円及び、ヒューリック渋谷宮下公園ビルの取得及びその付帯費用の一部に充てるため50億円をそれぞ
れ調達し、期中に返済期限が到来した短期借入金32億円について借換を行い、20億円については返済しており
ます。当期末現在の有利子負債残高は1,056億円（投資法人債残高80億円、長期借入金残高864億円（１年内返
済予定の長期借入金184億円を含みます。）、短期借入金残高112億円）、当期における加重平均利率は、
0.81％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称 格付けの内容
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA－
格付の見通し：安定的
株式会社格付投資情報センター（R&I） 発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的
d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益80億6千6百万円、営業利益39億8千1百万円となり、借
入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は35億4千万円、当期純利益は35億4千万円を計上しました。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口
１口当たりの分配金は3,621円となりました。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
② 次期の見通し
a．想定される将来動向
景気の先行きについては、感染拡大の防止策を講じ、ワクチン接種を促進するなかで、各種政策の効果や海
外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されますが、感染の動向が内外経済に与える影響に
十分注意する必要があります。また、金融資本市場の変動等の影響を注視する必要があります。
このような見通しのなか、不動産賃貸市場においては、コロナ後を見据えたオフィス戦略の影響や、インバ
ウンド需要の回復時期に目途が立っていないことから、空室率の上昇と賃料の下落基調が予想されます。
不動産売買市場においては、世界的な金融緩和等を背景に、投資家の積極的な投資姿勢は維持されていま
す。中長期的なオフィス需要の減退が懸念されるものの、安定した収益が期待できる都心立地の物件は有望な
投資対象として注目を集めています。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準
を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等
を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急㈱等（注２）からバラン
スよく取得していきます。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積地
（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷
区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川
区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）と区分してい
ます。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区地域及び東急沿
線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急㈱等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急㈱
（ロ）東急㈱の連結子会社
（ハ）東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半であ
る特定目的会社又は特別目的事業体
物件の管理運営面においては、東急㈱等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を実
現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者か
ら選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアルや、
中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用及び
追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、不動産売買市場は不透明な状況ではあるものの、首都圏の不動産価格が高止ま
りの状況が続いていることから、「長期投資運用戦略（サーフプラン）」における「売却・入替期」にあた
り、首都圏のうち、渋谷・東急沿線の不動産価格は、スポンサーである東急㈱において、渋谷駅周辺開発に続
き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、上昇することが期待されま
す。これらにより、東京都心５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有
物件の含み益は増加しています。
このような環境認識のもと、本投資法人は「長期投資運用戦略（サーフプラン）」及び「循環再投資モデ
ル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注３）、物件築年数、所在エリア等を考慮の上、物件入替を行
うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及び消却を検討します。
（注３）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により
構成されます。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投
資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
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c．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
資産の譲渡
（イ）2021年８月２日付で、以下の資産を譲渡しました。
ⅰ．譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ．物件名称 ：湘南モールフィル（底地）
ⅲ．譲渡価額（注１）：7,700百万円
ⅳ．契約日 ：2021年３月26日
ⅴ．譲渡日 ：2021年８月２日
ⅵ．譲渡先 ：国内事業会社（注２）
ⅶ．不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2022年１月期に不動産等売却益662百万円及び圧縮積立金繰入額355
百万円を計上する予定です。
（注１）「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
（注２）名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投
資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（ロ）2021年８月31日付で、以下の資産を譲渡しました。
ⅰ．譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ．物件名称 ：代官山フォーラム
ⅲ．譲渡価額（注１）：4,250百万円
ⅳ．契約日 ：2021年７月30日
ⅴ．譲渡日 ：2021年８月31日
ⅵ．譲渡先 ：国内事業会社（注２）
ⅶ．損益に及ぼす影響：2022年１月期において、不動産等売却益90百万円を計上する予定です。
（注１）「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
（注２）名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本投
資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
d．運用状況の見通し
2022年１月期（2021年８月１日～2022年１月31日）及び2022年７月期（2022年２月１日～2022年７月31日）の
運用状況については以下の通り見込んでいます。
2022年１月期 2022年７月期
自 2021年８月１日 自 2022年２月１日
至 2022年１月31日 至 2022年７月31日
営業収益 8,412 百万円 7,522 百万円
営業利益 4,101 百万円 3,051 百万円
経常利益 3,690 百万円 2,651 百万円
当期純利益 3,689 百万円 2,653 百万円
１口当たり分配金（利益超過分配金
3,410 円 3,400 円
は含まない）
１口当たり利益超過分配金 － 円 － 円
（注）上記は一定の前提条件をもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当
期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではありません。
＜2022年１月期及び2022年７月期 運用状況の予想の前提条件＞
2022年１月期及び2022年７月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当た
り利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、
当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合に
は、予想の修正を行い、公表します。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
項 目 前 提 条 件
運用資産 ・2021年７月31日時点で本投資法人が保有している34物件から、2021年８月２日に湘南モ
ールフィル（底地）、2021年８月31日に代官山フォーラム、2021年12月24日及び2022年
２月25日にOKIシステムセンター（底地）の共有持分30%をそれぞれ譲渡し、以降、2022
年７月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却等)がないことを前提としています。
営業収益 ・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在
等を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナ
ントによる滞納又は不払がないものと想定しています。
・湘南モールフィル（底地）、代官山フォーラム及びOKIシステムセンター（底地）の共
有持分30%の譲渡により、2022年１月期に不動産等売却益1,323百万円、OKIシステムセ
ンター（底地）の共有持分30%の譲渡により、2022年７月期に不動産等売却益570百万円
をそれぞれ見込んでいます。
・2022年１月期末の稼働率は98.2％、2022年７月期末の稼働率は99.5％を想定していま
す。
・2022年１月期及び2022年７月期における新型コロナウイルス感染症による影響につい
ては、現時点で約定している一部商業テナントの賃料減免を織り込んで算出していま
す。
営業費用 ・外注委託費は、2022年１月期に475百万円、2022年７月期に479百万円を見込んでいま
す。
・建物の修繕費は、2022年１月期に322百万円、2022年７月期に487百万円を見込んでい
ます。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施しま
す。ただし、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があるこ
と等の理由により、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定
されると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2022年１月
期：677百万円、2022年７月期：724百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の
固定資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上
せず当該不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は不動産等の取得に係る付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定
額法により算出しています（2022年１月期：1,029百万円、2022年７月期：1,060百万
円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出し
ています。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2022
年１月期に883百万円、2022年７月期に770百万円を見込んでいます。
営業外費用 ・支払利息等は、2022年１月期に388百万円、2022年７月期に374百万円を見込んでいま
す。なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んで
います。
有利子負債 ・2021年７月31日時点の有利子負債残高1,056億円（短期借入金112億円、長期借入金864
億円、投資法人債80億円）であり、2022年１月期に返済期限が到来する短期借入金112
億円については、100億円を返済し、12億円については借換を行うとともに長期借入金
90億円については、すべて借換を行うことを前提としています。
・2022年７月期に返済期限が到来する短期借入金12億円については、OKIシステムセンタ
ー（底地）の売却資金で返済し、長期借入金94億円のうち、24億円については一部を
返済するとともに残額は借換を行い、70億円については、すべて借換を行うことを前
提としています。
・2022年１月期末の有利子負債残高956億円（短期借入金12億円、長期借入金864億円、
投資法人債80億円）、2022年７月期末の有利子負債残高は950億円（長期借入金870億
円、投資法人債80億円）を想定しています。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
・2022年１月期末及び2022年７月期末のLTVは42.6％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2022年７月期末までに投資口の追加発行がないこと
総口数 を前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出
分配金 しており、原則として利益を全額分配することを前提としています。ただし、湘南モ
ールフィル（底地）の譲渡により、2022年１月期に計上する不動産等売却益662百万円
のうち355百万円については、「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」（租税特別
措置法第65条の７）の制度を適用して、「投資法人の計算に関する規則」に定める積
立限度額を圧縮積立金として積み立てることを前提としています。
・2022年７月期の分配金は、圧縮積立金の一部（670百万円）を取り崩して分配すること
を前提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等
を含む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記
の予想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提として
います。
・新型コロナウイルス感染症の影響の長期化や更なる拡大が無いことを前提に予想を策
定しています。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2021年４月23日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため開示を省略して
います。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 2,174,774 987,615
信託現金及び信託預金 2,489,106 1,991,910
営業未収入金 87,468 158,760
前払費用 53,234 48,659
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金 18,506 18,506
その他 21,509 25,003
流動資産合計 4,844,600 3,230,455
固定資産
有形固定資産
建物 14,851,484 15,414,956
減価償却累計額 △5,122,275 △5,389,885
建物（純額） 9,729,208 10,025,071
構築物 211,125 214,583
減価償却累計額 △85,744 △90,563
構築物（純額） 125,381 124,019
機械及び装置 108,824 108,824
減価償却累計額 △101,912 △102,433
機械及び装置（純額） 6,912 6,391
工具、器具及び備品 97,084 97,819
減価償却累計額 △75,922 △79,193
工具、器具及び備品（純額） 21,162 18,625
土地 61,568,921 67,060,751
建設仮勘定 114,824 128,698
信託建物 46,764,981 47,215,974
減価償却累計額 △20,599,488 △21,306,047
信託建物（純額） 26,165,492 25,909,926
信託構築物 ※１799,263 ※１818,335
減価償却累計額 △490,159 △503,006
信託構築物（純額） 309,103 315,328
信託機械及び装置 1,064,617 1,063,571
減価償却累計額 △977,138 △980,301
信託機械及び装置（純額） 87,479 83,269
信託工具、器具及び備品 543,435 549,388
減価償却累計額 △414,116 △430,528
信託工具、器具及び備品（純額） 129,318 118,859
信託土地 126,809,106 126,809,106
信託建設仮勘定 15,967 18,025
有形固定資産合計 225,082,878 230,618,076
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（単位：千円）
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
無形固定資産
その他 3,046 2,247
信託その他無形固定資産 2,631 2,532
無形固定資産合計 5,677 4,780
投資その他の資産
敷金及び保証金 208,841 208,841
信託差入敷金及び保証金 650,780 650,780
長期前払費用 97,592 84,196
繰延税金資産 13 15
その他 163,400 204,885
投資その他の資産合計 1,120,628 1,148,719
固定資産合計 226,209,184 231,771,576
繰延資産
投資法人債発行費 36,671 33,937
繰延資産合計 36,671 33,937
資産合計 231,090,456 235,035,969
負債の部
流動負債
営業未払金 860,824 696,112
短期借入金 4,200,000 11,200,000
１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 -
１年内返済予定の長期借入金 14,000,000 18,400,000
未払金 385,961 380,543
未払費用 114,219 111,068
未払法人税等 878 931
未払消費税等 55,578 173,081
前受金 1,299,260 1,434,672
預り金 30,213 40,917
その他 6,346 5,723
流動負債合計 23,953,282 32,443,049
固定負債
投資法人債 8,000,000 8,000,000
長期借入金 72,400,000 68,000,000
預り敷金及び保証金 3,749,582 3,873,010
信託預り敷金及び保証金 7,293,353 7,159,915
その他 30,672 32,202
固定負債合計 91,473,608 87,065,129
負債合計 115,426,890 119,508,179
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（単位：千円）
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額 110,479,406 110,479,406
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 1,101,004 1,508,382
任意積立金合計 1,101,004 1,508,382
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,083,154 3,540,001
剰余金合計 5,184,159 5,048,384
投資主資本合計 115,663,565 115,527,790
純資産合計 ※３115,663,565 ※３115,527,790
負債純資産合計 231,090,456 235,035,969
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１7,454,777 ※１ 7,528,994
その他賃貸事業収入 ※１ 391,063 ※１ 530,713
不動産等売却益 ※２ 764,221 －
資産受入益 1,313 －
工事負担金受入額 － 6,380
営業収益合計 8,611,375 8,066,088
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 3,221,420 ※１ 3,241,935
資産運用報酬 683,816 692,845
資産保管手数料 16,283 16,895
一般事務委託手数料 39,949 41,351
役員報酬 6,000 6,000
その他営業費用 105,329 85,534
営業費用合計 4,072,799 4,084,562
営業利益 4,538,576 3,981,526
営業外収益
受取利息 24 31
未払分配金戻入 779 609
還付加算金 － 26
受取保険金 － 1,780
受取補償金 4,697 －
営業外収益合計 5,501 2,447
営業外費用
支払利息 394,025 385,075
投資法人債利息 44,314 39,288
投資法人債発行費償却 3,318 2,733
その他 18,384 15,942
営業外費用合計 460,042 443,040
経常利益 4,084,035 3,540,934
税引前当期純利益 4,084,035 3,540,934
法人税、住民税及び事業税 881 935
法人税等調整額 0 △2
法人税等合計 881 933
当期純利益 4,083,153 3,540,001
前期繰越利益 0 0
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,083,154 3,540,001
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 716,663 716,663 3,855,799 4,572,463 115,051,869 115,051,869
当期変動額
圧縮積立金の積立 384,341 384,341 △384,341 － － －
剰余金の配当 △3,471,457 △3,471,457 △3,471,457 △3,471,457
当期純利益 4,083,153 4,083,153 4,083,153 4,083,153
当期変動額合計 － 384,341 384,341 227,355 611,696 611,696 611,696
※１
当期末残高 1,101,004 1,101,004 4,083,154 5,184,159 115,663,565 115,663,565
110,479,406
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 1,101,004 1,101,004 4,083,154 5,184,159 115,663,565 115,663,565
当期変動額
圧縮積立金の積立 407,378 407,378 △407,378 － － －
剰余金の配当 △3,675,776 △3,675,776 △3,675,776 △3,675,776
当期純利益 3,540,001 3,540,001 3,540,001 3,540,001
当期変動額合計 － 407,378 407,378 △543,152 △135,774 △135,774 △135,774
※１
当期末残高 1,508,382 1,508,382 3,540,001 5,048,384 115,527,790 115,527,790
110,479,406
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前 期 当 期
項目 自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
Ⅰ 当期未処分利益 4,083,154,379 3,540,001,603
Ⅱ 分配金額 3,675,776,000 3,539,889,600
（投資口１口当たり分配金の額） (3,760) （3,621）
Ⅲ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 407,378,000 －
Ⅳ 次期繰越利益 379 112,003
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第30条第２号 本投資法人の規約第30条第２号
に定める「租税特別措置法第67条 に定める「租税特別措置法第67条
の15に規定される本投資法人の配 の15に規定される本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当 当可能利益の額の100分の90に相当
する金額を超えて分配する」旨の する金額を超えて分配する」旨の
方針に従い、当期未処分利益から 方針に従い、当期未処分利益の概
租税特別措置法第66条の２による ね全額である3,539,889,600円を利
圧縮積立金繰入額を控除し、その 益分配金として分配することとし
残額の概ね全額である ました。なお、規約第30条第４号
3,675,776,000円を利益分配金とし に定める利益を超えた金銭の分配
て分配することとしました。な は行いません。
お、規約第30条第４号に定める利
益を超えた金銭の分配は行いませ
ん。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,084,035 3,540,934
減価償却費 996,500 1,027,497
投資法人債発行費償却 3,318 2,733
固定資産除却損 5,397 2,945
受取利息 △24 △31
支払利息 438,339 424,364
営業未収入金の増減額（△は増加） 147,347 △71,292
営業未払金の増減額（△は減少） 72,360 △29,598
未払金の増減額（△は減少） 16,274 △5,417
未払消費税等の増減額（△は減少） △153,669 117,503
未払費用の増減額（△は減少） 7,658 △8,556
前受金の増減額（△は減少） 27,625 135,411
預り金の増減額（△は減少） 50,016 12,233
信託有形固定資産の売却による減少額 1,909,711 －
その他 △103,861 △27,616
小計 7,501,031 5,121,111
利息の受取額 24 31
利息の支払額 △434,753 △418,959
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △883 △882
営業活動によるキャッシュ・フロー 7,065,417 4,701,300
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △1,578,291 △6,083,164
信託有形固定資産の取得による支出 △12,712,526 △616,558
信託無形固定資産の取得による支出 － △135
信託敷金及び保証金の回収による収入 18,506 －
預り敷金及び保証金の受入による収入 40,165 222,982
預り敷金及び保証金の返還による支出 △212,476 △99,553
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,100,042 257,213
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △232,125 △390,651
投資活動によるキャッシュ・フロー △13,576,704 △6,709,866
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 11,400,000 12,200,000
短期借入金の返済による支出 △7,200,000 △5,200,000
長期借入れによる収入 9,800,000 5,000,000
長期借入金の返済による支出 △7,400,000 △5,000,000
投資法人債の発行による収入 2,981,950 －
投資法人債の償還による支出 － △3,000,000
分配金の支払額 △3,470,811 △3,675,788
財務活動によるキャッシュ・フロー 6,111,138 324,211
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △400,148 △1,684,355
現金及び現金同等物の期首残高 5,064,029 4,663,881
現金及び現金同等物の期末残高 4,663,881 2,979,525
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 ２～50年
構築物 ２～52年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税
額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の
取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前
期は17,817千円、当期は15,618千円です。
４．キャッシュ・フ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の
ける資金の範囲 変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期
投資からなっています。
５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
礎となる事項 及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金
(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(４) 信託その他無形固定資産
(５) 信託差入敷金及び保証金
(６) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等
に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。
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（８）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務
に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略してい
ます。
〔貸借対照表に関する注記〕
※１．国庫補助金等により取得した固定資産の圧縮記帳額
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
信託構築物 16,311千円 16,311千円
合計 16,311千円 16,311千円
２．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
コミットメントラインの総額 18,000,000千円 18,000,000千円
借入実行残高 4,200,000千円 6,200,000千円
差引額 13,800,000千円 11,800,000千円
※３．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 6,252,876 6,341,980
共益費収入 687,305 678,614
月極駐車場収入 162,684 167,117
その他賃料収入（注１） 351,911 341,282
計 7,454,777 7,528,994
その他賃貸事業収入
付帯収益（注２） 331,305 293,736
その他雑収入 59,757 236,977
計 391,063 530,713
不動産賃貸事業収益合計 7,845,840 8,059,708
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費 403,817 370,921
外注委託費 459,202 467,969
プロパティ・マネジメント報酬 197,684 189,294
修繕費 233,252 221,659
公租公課 687,319 721,783
損害保険料 8,575 8,811
減価償却費 996,500 1,027,497
固定資産除却損 5,397 2,945
その他賃貸事業費用 229,669 231,051
不動産賃貸事業費用合計 3,221,420 3,241,935
C. 不動産賃貸事業損益（A－B） 4,624,420 4,817,773
（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
OKIシステムセンター(底地）
（単位：千円）
（共有持分割合40％）
不動産等売却収入 2,740,000
不動産等売却原価 1,909,711
その他売却費用 66,066
不動産等売却益 764,221
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
該当事項はありません。
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
※１．発行済投資口の総口数 977,600口 977,600口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
現金及び預金 2,174,774 987,615
信託現金及び信託預金 2,489,106 1,991,910
現金及び現金同等物 4,663,881 2,979,525
〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達
します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部
成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則と
して預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的
な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を
図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ること
により当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに
晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、
複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結、さらに月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固
定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産
保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし
ています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引
（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていま
すが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100
（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
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２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2021年１月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 2,174,774 2,174,774 ―
（２）信託現金及び信託預金 2,489,106 2,489,106 ―
資産計 4,663,881 4,663,881 ―
（１）短期借入金 4,200,000 4,200,000 ―
（２）１年内償還予定の投資法人債 3,000,000 3,006,624 6,624
（３）１年内返済予定の長期借入金 14,000,000 14,065,129 65,129
（４）投資法人債 8,000,000 8,033,655 33,655
（５）長期借入金 72,400,000 73,307,065 907,065
負債計 101,600,000 102,612,473 1,012,473
当期（2021年７月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 987,615 987,615 ―
（２）信託現金及び信託預金 1,991,910 1,991,910 ―
資産計 2,979,525 2,979,525 ―
（１）短期借入金 11,200,000 11,200,000 ―
（２）１年内償還予定の投資法人債 ― ― ―
（３）１年内返済予定の長期借入金 18,400,000 18,444,671 44,671
（４）投資法人債 8,000,000 8,060,167 60,167
（５）長期借入金 68,000,000 68,884,456 884,456
負債計 105,600,000 106,589,295 989,295
（注１）金融商品の時価の算定方法
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価
額によっています。
負債
（１）短期借入金
短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっていま
す。
（２）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加
味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（３）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっています。
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（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
① 預り敷金及び保証金 3,749,582 3,873,010
② 信託預り敷金及び保証金 7,293,353 7,159,915
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定すること
が困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2021年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 2,174,774 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
2,489,106 ― ― ― ― ―
預金
合計 4,663,881 ― ― ― ― ―
当期（2021年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 987,615 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
1,991,910 ― ― ― ― ―
預金
合計 2,979,525 ― ― ― ― ―
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（注４）投資法人債及び長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2021年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 4,200,000 ― ― ― ― ―
投資法人債 3,000,000 3,000,000 ― ― ― 5,000,000
長期借入金 14,000,000 11,600,000 10,500,000 7,500,000 8,000,000 34,800,000
合計 21,200,000 14,600,000 10,500,000 7,500,000 8,000,000 39,800,000
当期（2021年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 11,200,000 ― ― ― ― ―
投資法人債 ― 3,000,000 ― ― ― 5,000,000
長期借入金 18,400,000 7,200,000 10,500,000 10,000,000 2,200,000 38,100,000
合計 29,600,000 10,200,000 10,500,000 10,000,000 2,200,000 43,100,000
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〔税効果会計に関する注記〕
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
繰延税金資産
未払事業税損金不算入額 13 15
繰延税金資産合計 13 15
繰延税金資産の純額 13 15
２．法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項
目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
(2021年１月31日) (2021年７月31日)
法定実効税率 31.46 31.46
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.32 △31.45
その他 △3.12 0.02
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02 0.03
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人では、主として東京都心５区地域及び東急沿線地域（注１）に立地する賃貸オフィスビル、賃貸商業施
設、賃貸住宅、そのいずれかを含む複合施設（土地を含む）を所有しています。これら賃貸等不動産の期末における
貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下の通りです。
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
期首残高 213,613,070 225,085,515
貸借対照表計上額
期中増減額（注３) 11,472,444 5,535,093
（注２）
期末残高 225,085,515 230,620,609
期末時価（注４）(注５） 306,780,000 315,110,000
（注１）「地域」については、「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業
用不動産集積地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。
また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、
町田市）、神奈川県横浜市（港北区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前
区）、神奈川県大和市）と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。
「その他」は東京都心５区地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分していま
す。
（注２） 貸借対照表計上額は取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除した金額です。
（注３） 期中増減額のうち、前期の主な増加額はOKIビジネスセンター5号館の信託受益権（12,231,271千円）、スタイリオフィット武蔵小
杉（1,514,134千円）の取得及び世田谷ビジネススクエアのエレベーター改修工事等の資本的支出（607,033千円）によるものであ
り、主な減少額はOKIシステムセンター(底地）の共有持分割合40％（1,909,711千円）の譲渡及び減価償却費（995,706千円）の計
上によるものです。
当期の主な増加額はヒューリック渋谷宮下公園ビル（6,043,474千円）の取得及び麹町スクエアの空調機更新工事等の資本的支出
（513,100千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,026,704千円）の計上によるものです。
（注４） 前期の期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。
（注５） 当期の期末時価は、譲渡契約締結済みの場合は譲渡価額、その他の不動産等については社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記
載しています。
なお、賃貸等不動産に関する損益は、前記「〔損益計算書に関する注記〕」に記載の通りです。
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〔セグメント情報等に関する注記〕
（セグメント情報）
本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
（関連情報）
前期（自 2020年８月１日 至 2021年１月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント
利害関係者（注） 1,230,550 不動産賃貸事業
（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目
的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
当期（自 2021年２月１日 至 2021年７月31日）
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略
しています。
２．地域に関する情報
（１）営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省
略しています。
３．主要な顧客に関する情報
（単位：千円）
相手先 営業収益 関連するセグメント
利害関係者（注） 1,239,815 不動産賃貸事業
（注）「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東急㈱
ⅱ. 東急㈱の連結子会社
ⅲ. 東急㈱又は東急㈱の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目
的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急㈱の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス
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ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
〔１口当たり情報に関する注記〕
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
１口当たり純資産額 118,313円 118,174円
１口当たり当期純利益 4,176円 3,621円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下の通りです。
前 期 当 期
自 2020年８月１日 自 2021年２月１日
至 2021年１月31日 至 2021年７月31日
当期純利益（千円） 4,083,153 3,540,001
普通投資主に帰属しない金額（千円） ― ―
普通投資口に係る当期純利益（千円） 4,083,153 3,540,001
期中平均投資口数（口） 977,600 977,600
〔重要な後発事象に関する注記〕
資産の譲渡
（イ）2021年８月２日付で、以下の資産を譲渡しました。
ⅰ．譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ．物件名称 ：湘南モールフィル（底地）
ⅲ．譲渡価額（注１）：7,700百万円
ⅳ．契約日 ：2021年３月26日
ⅴ．譲渡日 ：2021年８月２日
ⅵ．譲渡先 ：国内事業会社（注２）
ⅶ．不動産等売却益及び圧縮積立金の計上：2022年１月期に不動産等売却益662百万円及び圧縮積立金繰入額
355百万円を計上する予定です。
（注１）「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
（注２）名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本
投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
（ロ）2021年８月31日付で、以下の資産を譲渡しました。
ⅰ．譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ．物件名称 ：代官山フォーラム
ⅲ．譲渡価額（注１）：4,250百万円
ⅳ．契約日 ：2021年７月30日
ⅴ．譲渡日 ：2021年８月31日
ⅵ．譲渡先 ：国内事業会社（注２）
ⅶ．損益に及ぼす影響：2022年１月期において、不動産等売却益90百万円を計上する予定です。
（注１）「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額を記載しています。
（注２）名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
本投資法人・資産運用会社と譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、また、当該譲渡先は、本
投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期において増資等は行っておらず、発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、前期以前
の増資等の状況は以下の通りです。
発行済投資口の総口数
出資総額（百万円）
年 月 日 摘 要 （口） 備 考
増減 残高 増減 残高
2003年６月20日 私募設立 400 400 200 200 （注１）
2003年９月10日 公募増資 97,600 98,000 49,917 50,117 （注２）
2004年８月３日 公募増資 42,000 140,000 26,481 76,599 （注３）
2004年８月25日 第三者割当増資 2,000 142,000 1,261 77,860 （注４）
2005年８月１日 公募増資 26,700 168,700 19,658 97,519 （注５）
2005年８月26日 第三者割当増資 680 169,380 500 98,019 （注６）
2013年８月12日 公募増資 23,764 193,144 11,327 109,346 （注７）
2013年９月10日 第三者割当増資 2,376 195,520 1,132 110,479 （注８）
2014年２月１日 投資口の分割 782,080 977,600 ― 110,479 （注９）
（注１）１口当たり発行価格500,000円にて本投資法人が設立されました。
（注２）１口当たり発行価格530,000円（発行価額511,450円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする 公募新投資口を発行しまし
た。
（注３）１口当たり発行価格652,484円（発行価額630,512円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする 公募新投資
口を発行しました。
（注４）１口当たり発行価額630,512円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行し
ました。
（注５）１口当たり発行価格761,950円（発行価額736,292円）にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする 公募新投資
口を発行しました。
（注６）１口当たり発行価額736,292円にて、新規物件の取得資金及び短期借入金の返済等を目的とする第三者割当による新投資口を発行し
ました。
（注７）１口当たり発行価格493,350円（発行価額476,652円）にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする 公募新投資口を発行しまし
た。
（注８）１口当たり発行価額476,652円にて、新規物件の取得資金の調達等を目的とする第三者割当による新投資口を発行しました。
（注９）2014年１月31日を 基準日、同年２月１日を 効力発生日として 、本投資法人の投資口 を１口 につき ５口の割合 をもって分割しまし
た。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
３．参考情報
（１）投資状況
前 期 当 期
（2021年１月31日現在） （2021年７月31日現在）
資産の種類 用 途 地 域
保有総額 資産総額に対す 保有総額 資産総額に対す
（千円） る比率（％） （千円） る比率（％）
渋谷区 15,348,711 6.6 15,320,194 6.5
東急沿線
商業施設 2,260,505 1.0 2,249,618 1.0
（渋谷区除く）
小 計 17,609,217 7.6 17,569,812 7.5
渋谷区 5,340,325 2.3 11,362,830 4.8
東京都心５区
オフィス 41,867,336 18.1 41,694,974 17.7
（渋谷区除く）
小 計 47,207,661 20.4 53,057,804 22.6
不動産
東急沿線
2,722,630 1.2 2,709,034 1.2
住宅 （渋谷区除く）
小 計 2,722,630 1.2 2,709,034 1.2
東急沿線
1,162,340 0.5 1,162,340 0.5
（渋谷区除く）
底地
その他 2,864,567 1.2 2,864,567 1.2
小 計 4,026,907 1.7 4,026,907 1.7
合 計 71,566,416 31.0 77,363,559 32.9
渋谷区 40,284,673 17.4 40,171,833 17.1
東京都心５区
4,690,435 2.0 4,686,900 2.0
（渋谷区除く）
商業施設
東急沿線
3,174,322 1.4 3,177,850 1.4
不動産 （渋谷区除く）
そ 等を主 小 計 48,149,431 20.8 48,036,584 20.4
の な信託 渋谷区 20,829,956 9.0 20,765,858 8.8
他 財産と 東京都心５区
49,449,511 21.4 49,498,406 21.1
の する信 （渋谷区除く）
オフィス
資 託受益 東急沿線
28,064,087 12.1 27,930,088 11.9
産 権 （渋谷区除く）
小 計 98,343,555 42.6 98,194,353 41.8
その他 7,026,112 3.0 7,026,112 3.0
底地
小 計 7,026,112 3.0 7,026,112 3.0
合 計 153,519,099 66.4 153,257,049 65.2
預金・その他の資産 6,004,940 2.6 4,415,360 1.9
資産総額計 231,090,456 100.0 235,035,969 100.0
前 期 当 期
（2021年１月31日現在） （2021年７月31日現在）
貸借対照表計上額 資産総額に対する 貸借対照表計上額 資産総額に対する
（千円） 比率（％） （千円） 比率（％）
負債総額 115,426,890 49.9 119,508,179 50.8
純資産総額 115,663,565 50.1 115,527,790 49.2
（注１）「地域」については、前記「１．運用状況（１）運用状況 ②次期の見通し b .今後の運用方針及び対処すべき課題（注１）」をご
参照ください。
（注２）「保有総額」は、期末日時点の貸借対照表計上額（不動産等については、減価償却後の帳簿価額）によります。
（注３）「資産総額に対する比率」については、小数点以下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と
一致しない場合があります。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
（２）投資不動産物件
本投資法人が保有する不動産は、後記「（３）その他投資資産の主要なもの」に含めて記載しています。
（３）その他投資資産の主要なもの
本投資法人は、投資資産について、不動産のほか、不動産信託受益権の信託財産である不動産（以下、当該不動
産の土地を「信託土地」、建物を「信託建物」といい、両者あわせて「信託不動産」といいます。）により保有し
ています。このため、参照の便宜上、不動産に加えて信託不動産についても本項に含めて記載しています。（以下
「不動産等」といいます。）
以下に記載する事項の説明は次の通りです。
・ 原則として2021年７月31日を基準としています。
・ 記載した数値は、以下、特に記載のない限り、記載未満の数値はいずれも、金額は切捨て、比率は小数点以
下第２位を四捨五入して記載しています。このため各項目の数値の和が、合計と一致しない場合がありま
す。
・ 「所在地（地番）」、「地積」、「延床面積」、「構造・階数」及び「竣工年月」は、登記簿上の記載に基
づいています。なお、登記簿上の記載は、当該不動産の現況とは一致しない場合があります。
・ 「地積」は、建物の敷地全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラム、世
田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル、東急番町ビル及びOKIシステムセン
ター（底地）については、それぞれ他の区分所有者の所有地又は他の共有者の持分を含みます。なお、代官
山フォーラム及びTOKYU REIT虎ノ門ビルについては敷地権の設定面積です。また、QFRONT（キューフロン
ト）の括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の面積です。TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投
資法人の所有権（分有）に係る敷地の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る敷地の
面積です。
・ 「延床面積」は、建物の一棟全体の面積を記載しています。QFRONT（キューフロント）、代官山フォーラ
ム、世田谷ビジネススクエア、TOKYU REIT虎ノ門ビル、TOKYU REIT渋谷Rビル及び東急番町ビルについて
は、それぞれ他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有部分又は他の共有者の持分を含みます。
QFRONT（キューフロント）の括弧内の数値は、信託不動産に係る専有部分の面積です。代官山フォーラム＜
ウェスト＞の括弧内の数値は、本投資法人の所有に係る専有部分の面積です。TOKYU REIT虎ノ門ビルの括弧
内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合による専有部分の面積です。
TOKYU REIT渋谷Rビルの括弧内の数値は、本投資法人の区分所有権及び区分所有権の共有部分の保有割合に
よる専有部分の面積です。東急番町ビルの括弧内の数値は、信託不動産に係る区分所有区画の専有面積で
す。
・ 「構造・階数」の「S」という略称は鉄骨造を、「RC」という略称は鉄筋コンクリート造を、「SRC」という
略称は鉄骨鉄筋コンクリート造をそれぞれ表しています。
・ 「築年数」は、竣工年月日から2021年７月31日までの経過年数を表示しています。
・ 「投資比率」は、資産総額に対する貸借対照表計上額の比率を記載しています。
・ 「期末算定価額」は、価格時点を2021年７月31日として、TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア、代官山フォー
ラム、TOKYU REIT自由が丘スクエア、赤坂四丁目ビル（東急エージェンシー本社ビル）、秋葉原三和東洋ビ
ル、TOKYU REIT渋谷Rビル、TOKYU REIT恵比寿ビル、渋谷道玄坂スカイビル、湘南モールフィル（底地）及
びOKIシステムセンター（底地）については日本ヴァリュアーズ株式会社、cocoti（ココチ）、CONZE（コン
ツェ）恵比寿、TOKYU REIT下北沢スクエア、東急池尻大橋ビル、TOKYU REIT新宿ビル、TOKYU REIT第２新宿
ビル、東急番町ビル、OKIビジネスセンター5号館、スタイリオフィット武蔵小杉及びヒューリック渋谷宮下
公園ビルについては大和不動産鑑定株式会社、その他の物件については一般財団法人日本不動産研究所によ
り作成された不動産鑑定評価書の鑑定評価額に基づきそれぞれ記載しています。
・ 「テナント数」は、１テナントが複数の貸室を賃借している場合、同一物件については１テナントとして、
複数の物件にわたる場合には、複数テナントとする方法で延べテナント数を記載しています。また、
QFRONT（キューフロント）については、ビルの壁面について、LED大型映像装置等の設置及び看板の掲出等
を目的として賃借している１テナント（東急株式会社）を含んでいます。東京日産台東ビル及びメゾンピオ
ニー都立大学のテナント数には、住居部分の賃借人を含みます。
・ 「総賃貸面積」は、総賃貸可能面積のうち実際に賃貸借契約が締結され貸付けが行われている契約書上の面
積（駐車場、袖看板等の賃貸借契約は含みません。）を記載しています。なお、東急南平台町ビルについて
は、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所有者の専有部分に
ついても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部分の面積を含みま
す。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、建物全体の総賃貸面積に共
有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2021年7月期決算短信
分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸して
いるため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋谷Rビルについては、他の区分所有者の所
有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資法人が賃借の上、単独で所有する専有部分
と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、湘南モールフィル（底地）、OKIシス
テムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）については、土地の賃貸借面積を記載しています。なお、
OKIシステムセンター（底地）については、借地権設定契約書上の面積に共有持分割合の60％を乗じて得た
値を記載しております。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸面積に区分所有権割合95.1％の
信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。
・ 「総賃貸可能面積」は、建物、施設及び土地における貸付けが可能な事務所、店舗、倉庫、住居及び土地の
契約書及び図面上の合計面積（共用部分等を貸付けている場合には当該面積を含みます。）を記載していま
す。なお、東急南平台町ビルについては、駐車場の面積を含みます。また、QFRONT（キューフロント）につ
いては、他の区分所有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸してい
るため、これらの部分の面積を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアに
ついては、建物全体の総賃貸可能面積に共有持分割合である55％を乗じて得た値を記載しています。また、
TOKYU REIT虎ノ門ビルについては、他の区分所有者と共有する専有部分についても本投資法人が賃借の上、
単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。また、TOKYU REIT渋
谷Rビルについては、他の区分所有者の所有に係る専有部分及び共有する専有部分の一部についても本投資
法人が賃借の上、単独で所有する専有部分と併せて賃貸しているため、これらの部分の面積を含みます。ま
た、湘南モールフィル（底地）、OKIシステムセンター（底地）及びREVE中目黒（底地）については、土地
の賃貸借面積を記載しています。なお、OKIシステムセンター（底地）については共有持分割合の60％を乗
じて得た値を記載しています。また、東急番町ビルについては、建物全体の総賃貸可能面積に区分所有権割
合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を乗じて得た値を記載しています。
・ 「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」は、小数点以下第３位を切捨てて記載しています。
・ 「オフィス基準階専有面積」は、２階以上で、当該建物の標準的なフロアについての専有面積を記載してい
ます。なお、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについては、他の共有者持分を含む１
フロアの面積を記載しています。また、区分所有権割合95.1％の信託受益権の準共有持分割合52.6％を所有
する東急番町ビルについては、他の区分所有者持分及び他の準共有者持分を含む１フロアの面積を記載して
います。
・ 「月額賃料総額」は、当該不動産等に係る貸室賃料、地代、共益費、駐車料、倉庫使用料、看板使用料等を
含み、千円未満を切捨てて記載しています。「月額賃料総額」は、2021年７月31日時点の情報に基づいて記
載しています。なお、TOKYU REIT表参道スクエア、cocoti（ココチ）及びCONZE（コンツェ）恵比寿の一部
のテナントにおいて、賃料の一部が売上歩合で支払われる賃貸借契約を締結していますが、当該歩合賃料部
分相当額は、「月額賃料総額」には含みません。また、QFRONT（キューフロント）については、他の区分所
有者の専有部分についても、信託受託者が賃借の上、信託不動産と一括して賃貸しているため、これらの部
分に係る月額賃料相当額を含みます。また、他の所有者との共有物件である世田谷ビジネススクエアについ
ては、建物全体の月額賃料総額に共有持分割合である55％を乗じて得た値です。また、TOK