8957 Ｒ－東急ＲＥ 2021-07-30 15:00:00
国内不動産信託受益権の譲渡（代官山フォーラム）に関するお知らせ [pdf]
2021 年 7 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
財務・ＩＲ部長 清 水 裕 司
TEL.03-5428-5828
国内不動産信託受益権の譲渡（代官山フォーラム）に関するお知らせ
本投資法人の資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会
社は、本日、下記のとおり、国内不動産信託受益権の譲渡（以下、「本譲渡」といいます。
）を決定しま
したので、お知らせいたします。
記
１．本譲渡の概要
譲渡資産の名称 代官山フォーラム
所 在 地 東京都渋谷区猿楽町 17 番 16 号（住居表示）
譲 渡 価 額 4,250 百万円
帳 簿 価 額 4,119 百万円（譲渡日時点の見込み価額）（注 1）
譲 渡 損 益 130 百万円（注 2）
譲 渡 先 国内事業会社（後記「5．譲渡先の概要」をご参照下さい。）
媒 介 の 有 無 有
譲 渡 決 定 日 2021 年 7 月 30 日
契 約 締 結 日 2021 年 7 月 30 日
譲 渡 日 2021 年 8 月 31 日
代 金 受 取 日 2021 年 8 月 31 日（注 3）
（注 1）投資法人持分換算後の管理組合余剰金を含めた金額を記載しています。
（注 2）譲渡価額と譲渡日時点の見込み帳簿価額との差額を記載しています。
（注 3）売買契約締結日に手付金として 212,500,000 円を、譲渡日に残代金を受領する予定です。
1
２．本譲渡の理由
本投資法人は、資本市場及び不動産投資市場の動向並びに本投資法人のポートフォリオの中長期に
わたるキャッシュフローの成長性等を考慮し、ポートフォリオの質的向上を進めています。その一環
として、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、以下の通り、本譲渡を行
うものです。
代官山フォーラム（以下、「本物件」といいます。 ）は、本投資法人が 2008 年 4 月に取得した東京
都渋谷区に所在する商業施設です。本物件は築 28 年が経過していますが、適時・適切な改修工事の
実施等により満室稼働を維持しています。
一方で、今後も競争力を維持・向上させるためには大規模修繕工事が必要であることに加え、取得
以降、継続鑑定評価額が帳簿価額を下回る状態が継続していることから、 本投資法人ではこれらへの
対応が課題であると認識していました。
かかる状況下、譲渡先より帳簿価額及び直近の継続鑑定評価額を上回る価額での購入意向を受け、
現在の市場環境において本物件の譲渡を行うことがトータルリターン （注） の観点から最善であると
判断し、譲渡を決定しました。
譲渡代金については、手元資金とし、物件の取得余力を確保した上で、新規物件への再投資を検討
して参ります。
本投資法人は、今後も投資方針を堅持しつつ、資本市場及び不動産投資市場の動向を注視しながら
投資運用を継続すると共に、資産価値の向上及び投資口 1 口当たりの利益の成長に結びつくポートフ
ォリオの構築を進めて参ります。
（注）毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）により構成
される総合収益
３．本物件の内容
譲渡資産の名称 代官山フォーラム
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権（注 1）
建物 1（イースト）
：東京都渋谷区猿楽町 33 番 18、33 番 20
（土地）
建物 2（ウェスト）
：東京都渋谷区猿楽町 33 番 1
（登記簿上の表示） 建物 1（イースト）
：東京都渋谷区猿楽町 33 番地 18、33 番地 20
所在地 建物 1（イースト）
：建物の名称 E-001、E-101、E-201
（建物）
建物 2（ウェスト）
：東京都渋谷区猿楽町 33 番地 1
建物 1（イースト）
：建物の名称 W-001、W-101、W-202
（住居表示） 東京都渋谷区猿楽町 17 番 16 号
交通 東急東横線「代官山」駅徒歩約 6 分
用途 店舗
用途地域 第二種低層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
建物 1（イースト） 敷地権設定面積 942.30 m2
：
敷地権割合 10,000 分の 10,000
（土地）
建物 2（ウェスト） 敷地権設定面積 1,108.01 m2
：
面積（登記簿上の表示） 敷地権割合 10,000 分の 6,413
建物 1（イースト） 1,441.57 m2 専有面積 1,242.06 m2
：
（建物）
建物 2（ウェスト） 2,388.70 m2 専有面積 1,182.62 m2
：
建物 1（イースト） ：鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 2 階建
構造（登記簿上の表示）
建物 2（ウェスト） ：鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 5 階建
竣工時期（登記簿上の表示） 1993 年 2 月
建物 1（イースト） 所有権
：
（土地）
建物 2（ウェスト） 所有権（共有持分割合 10,000 分の 6,413）
：
所有形態
建物 1（イースト） 区分所有権
：
（建物）
建物 2（ウェスト） 区分所有権
：
2
取得日 2008 年 4 月 22 日
取得価額 4,136 百万円
譲渡日 2021 年 8 月 31 日
譲渡価額 4,250 百万円
3,630 百万円（価格時点：2021 年 7 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定評価機関：一般財団法人 日本不動産研究所
帳簿価額 4,119 百万円（譲渡日時点の見込み価額）
（注 2）
譲渡損益 130 百万円（注 3）
売買契約において、本投資法人は、代官山フォーラム管理組合における管理費の剰余
金（繰越金）及び修繕積立金残高について、管理組合口座に留保したままとし、それ
その他特筆すべき事項
に係る一切の権利を買主に承継させることを買主との間で合意しており、かかる合意
を踏まえて売買代金を決定しています。
テナントの総数 5（2021 年 1 月 31 日時点）
総賃料収入 年間 212 百万円（2020 年 2 月 1 日～2021 年 1 月 31 日の実績数値）
敷金・保証金 416 百万円（2021 年 1 月 31 日時点）
賃 NOI 年間 133 百万円（2020 年 2 月 1 日～2021 年 1 月 31 日の実績数値）
貸
借 償却後 NOI 年間 110 百万円（2020 年 2 月 1 日～2021 年 1 月 31 日の実績数値）
の
内 総賃貸面積 2,477.37 m2（2021 年 1 月 31 日時点）
容 総賃貸可能面積 2,477.37 m2（2021 年 1 月 31 日時点）
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
最近 5 年間の 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点
稼働率の推移
100.0 % 100.0 % 100.0 % 100.0 % 100.0 %
（注 1）本日現在、本物件は信託受益権化されていませんが、本投資法人は、本日時点で、信託受託者との間で本物件を
主たる信託財産とする停止条件付不動産管理処分信託契約を締結し、当該停止条件付不動産管理処分信託契約に
基づく信託受益権を譲渡先に譲渡する予定です。なお、本物件に係る建物は区分所有建物であり、本投資法人が
所有する、敷地権の目的たる土地の共有持分並びに区分所有建物の専有部分及びこれに附帯する権利（当該区分
所有建物の共用部分に対する共有持分を含みます。）を信託受益権化する予定です。
（注 2）投資法人持分換算後の管理組合余剰金を含めた金額を記載しています。
（注 3）譲渡価額と譲渡日時点の見込み帳簿価額との差額を記載しています。
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４．鑑定評価書の概要
（単位：千円 単位未満切捨て）
物件名：代官山フォーラム 内 容 根 拠 等
鑑定機関：一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2021 年 7 月 1 日 －
価格の種類 正常価格 －
鑑定評価額 3,630,000 収益価格を採用
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を
収益価格 3,630,000
関連付けて試算
直接還元法による収益価格 3,690,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 216,673 ―
①潜在総収益 現行賃料、新規賃料水準等に基づき中長期安定的に収受
221,384
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等) 可能な貸室賃料収入及び共益費収入を計上
類似不動産の稼働状況、対象不動産に係る過去の稼働状
②空室等損失 4,711 況や今後の動向をもとに、中長期安定的な稼働率水準を
査定し空室等損失を計上
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 95,341 ―
過年度実績額及び類似不動産の維持管理費を参考に、対
③維持管理費 39,872
象不動産の個別性を考慮して計上
過年度実績額に基づき、貸室部分の稼働率等を考慮のう
④水道光熱費 15,550
え計上
過年度実績額、今後の管理運営計画、類似不動産の費用
水準及びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新
⑤修繕費 0
費の年平均額等を考慮のうえ、修繕積立金（維持管理費）
及び同剰余金で賄われると判断し、計上しない。
実績、類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別
⑥プロパティマネジメントフィー 4,837
性等を考慮して計上
⑦テナント募集費用等 1,319 賃借人の想定回転期間をもとに査定した年平均額を計上
公租公課関係資料による課税標準額、負担調整措置の内
⑧公租公課 33,536
容等を勘案し、税額を査定して計上
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似の建物の
⑨損害保険料 168
保険料率等を考慮して計上
⑩その他費用 59 実績に基づき計上
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 121,332 ―
中長期的に安定した敷金月数に稼働率を乗じて得た額
(4)一時金の運用益 4,255
に運用利回り（1.0%）を乗じて一時金の運用益を計上
建物の機能維持に必要となる更新費は、実際には不定期
に発生するものであるが、類似不動産における資本的支
出の水準、築年数及びエンジニアリング・レポートにお
(5)資本的支出 0
ける修繕更新費の年平均額等を勘案のうえ、修繕積立金
（維持管理費）及び同剰余金で賄われると判断し、計上
しない。
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 125,587 ―
(7)還元利回り 3.4% ―
DCF 法による収益価格 3,570,000 ―
割引率 3.1% ―
最終還元利回り 3.6% ―
積算価格 4,900,000 ―
土地比率 97.3% ―
建物比率 2.7% ―
収益的側面からの価格形成プロセスを忠実に再現した収益価格がよ
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって
り説得力を有すると判断し、収益価格を採用し、積算価格は参考に留
特に留意した事項
め、鑑定評価額を決定した。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定士等
が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行っ
た場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、
不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
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５．譲渡先の概要
名称等の開示については、譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
なお、本投資法人・資産運用会社と、譲渡先との間には、記載すべき資本関係・人的関係・取引関
係はなく、また、当該譲渡先は、本投資法人・資産運用会社の関連当事者でもありません。
６．利害関係人等との取引
本譲渡の媒介者は東急リバブル株式会社であり、 本資産運用会社の自主ルールである「利害関係者
取引規程」が適用される利害関係者（注）に該当するため、同規程に基づく複階層チェックを実施し、
その結果を踏まえて、本投資法人役員会において承認しています。以上の手続きを実施した上で、一
般媒介契約を締結しております。
「利害関係者」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に規定される「利
（注）
害関係人等」を含み、以下の①から③までのいずれかに掲げる者をいいます。
①東急(株)等（以下のいずれかに該当する者をいいます。 ）
・東急株式会社（以下、 「東急(株)」といいます。
）
・東急(株)の連結子会社
・東急(株)又は東急(株)の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
②東急(株)の連結決算上の関連会社
③東急不動産グループ各社（以下のいずれかに該当する者をいいます。 ）
・東急不動産ホールディングス株式会社（以下、｢東急不動産ホールディングス｣といい
ます。）
・東急不動産ホールディングスの連結子会社
・東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を
受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資比率が過半である特定目的会
社又は特別目的会社
７．媒介の概要
（１）媒介者の概要
名 称 東急リバブル株式会社
所 在 地 東京都渋谷区道玄坂 1 丁目 9 番 5 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 太田 陽一
事 業 内 容 不動産仲介業、新築販売受託業、不動産販売業
資 本 金 13 億 9,630 万円（2021 年 3 月 31 日現在）
設 立 年 月 日 1972 年 3 月 10 日
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
当該会社は、資産運用会社の親会社である東急株式会社の持分法適用関連会社です。東急株式
資 本 関 係 会社は、2021 年 1 月末日現在において、本投資法人の発行済総投資口数の 5.01%の投資口を保
有しています。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき人的関係はありません。また、
人 的 関 係 本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき人的関係はありません。
本投資法人・資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき取引関係はありません。また、
取 引 関 係 本投資法人・資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、
特筆すべき取引関係はありません。
関連当事者への 当該会社の関係会社である東急株式会社は、資産運用会社の親会社であり、本投資法人及び本
該 当 状 況 資産運用会社の関連当事者に該当します。
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（２）媒介手数料等の内訳及び額
媒介者より開示の同意が得られていないため、非開示としています。
８．フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定
される投資法人によるフォワード・コミットメント等に該当します。 本譲渡に係る売買契約に定めら
れた違約金に関する条項の概要は以下の通りです。
一方の当事者が売買契約に定める合意事項（表明保証条項を含みますがこれに限られません。 ）に
違反し、かかる違反により当該売買契約の目的を達成することができない場合は、相手方当事者は、
当該売買契約が実行されるまでの間、 当該売買契約を解除することができます。 かかる違反が違反当
事者の責めに帰すべき事由によるものである場合、解除権者は、違反当事者に対し、当該売買契約に
係る売買代金の 20%相当額を違約金として売買契約の解除後 30 日以内に支払うよう請求することが
できます。
９．決済方法等
売買契約締結日に手付金として 212,500,000 円を、物件引渡時に残代金を受領する予定です。
１０．今後の見通し
本譲渡により、 不動産等売却益が 2022 年 1 月期 （第 37 期） 94 百万円計上される見込みであり、
に
既に公表している 2022 年 1 月期（第 37 期）の運用状況の予想及び分配予想に差異が生じる見通しで
す。詳細につきましては、本日公表の「2021 年 7 月期（第 36 期）及び 2022 年 1 月期（第 37 期）の
運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照下さい。
以 上
＜添付資料＞
・参考資料 本譲渡実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2021 年 8 月 31 日時点における想定）
※ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通省建設専門紙記者会
※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.tokyu-reit.co.jp/
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参考資料 本譲渡実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2021 年 8 月 31 日時点における想定）
2021年1月期末
取得価額 投資比率 （第35期末）
用途 物 件 名 地 域 取 得 日
（百万円） ※1 鑑定評価額
(百万円)
QFRONT（キューフロント） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 15,100 6.4% 36,500
レキシントン青山 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,800 2.0% 6,280
TOKYU REIT表参道スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 5,770 2.4% 8,410
TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2004年3月1日 6,600 2.8% 12,700
2005年4月6日 ※2 14,700
商業施設 cocoti（ココチ） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 10.3% 24,200
2005年8月2日 ※3 9,800
CONZE（コンツェ）恵比寿 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2006年10月31日 5,116 2.2% 5,320
TOKYU REIT下北沢スクエア 東急沿線地域 2019年4月26日 2,257 0.9% 2,320
2019年10月1日※4 1,548
TOKYU REIT自由が丘スクエア 東急沿線地域 1.3% 3,490
2020年3月4日※5 1,611
商業施設 計 67,303 28.3% 99,220
世田谷ビジネススクエア 東急沿線地域 2003年9月11日 22,400 9.4% 18,600
東急南平台町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 4,660 2.0% 7,270
東急桜丘町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 6,620 2.8% 11,300
東京日産台東ビル 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,450 1.9% 6,050
TOKYU REIT蒲田ビル 東急沿線地域 2003年9月10日 4,720 2.0% 5,500
2004年12月15日※6 8,630
2007年9月21日 ※7 1,100
TOKYU REIT虎ノ門ビル 東京都心5区地域 2007年9月21日 ※8 200 4.3% 13,600
2007年10月26日※9 140
2015年1月21日※10 107
赤坂四丁目ビル
東京都心5区地域 2008年1月31日 8,500 3.6% 7,350
（東急エージェンシー本社ビル）
東急池尻大橋ビル 東急沿線地域 2008年3月28日 5,480 2.3% 6,390
オフィス
麹町スクエア 東京都心5区地域 2010年3月19日 9,030 3.8% 10,200
TOKYU REIT新宿ビル 東京都心5区地域 2010年3月26日 9,000 3.8% 13,600
秋葉原三和東洋ビル 東京都心5区地域 2010年10月29日 4,600 1.9% 6,450
東急銀座二丁目ビル 東京都心5区地域 2011年2月15日 5,010 2.1% 6,020
TOKYU REIT渋谷Rビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2013年8月16日 5,270 2.2% 9,750
2013年8月16日 15,000
東急虎ノ門ビル 東京都心5区地域 7.1% 22,100
2015年1月9日※11 1,850
TOKYU REIT第2新宿ビル 東京都心5区地域 2015年10月30日 2,750 1.2% 3,230
2016年3月24日※12 12,740
東急番町ビル 東京都心5区地域 5.8% 15,700
2019年3月28日※13 1,040
TOKYU REIT 恵比寿ビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2018年8月1日 4,500 1.9% 5,060
渋谷道玄坂スカイビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2019年3月28日 8,100 3.4% 8,640
OKIビジネスセンター 5号館 東京都心5区地域 2020年9月28日 11,900 5.0% 12,700
6,060
ヒューリック渋谷宮下公園ビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2021年3月29日 6,000 2.5%
※14
オフィス 計 163,797 68.9% 195,570
メゾンピオニー都立大学 東急沿線地域 2017年11月15日 1,200 0.5% 1,270
住宅
スタイリオフィット武蔵小杉 東急沿線地域 2021年1月20日 1,500 0.6% 1,510
住宅 計 2,700 1.1% 2,780
OKIシステムセンター（底地） ※15 その他地域 2013年3月27日 2,718 1.1% 3,720
底地
REVE中目黒（底地） 東急沿線地域 2018年9月27日 1,150 0.5% 1,150
底地 計 3,868 1.6% 4,870
合 計 237,668 100.0% 302,440
※1 投資比率は小数第 2 位を四捨五入しているため、各項目の数値の和が、小計及び合計と一致しない場合があります。
※2 信託受益権の準共有持分の 60%部分についての記載です。
※3 信託受益権の準共有持分の 40%部分についての記載です。
※4 信託受益権の準共有持分の 49%部分についての記載です。
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※5 信託受益権の準共有持分の 51%部分についての記載です。
※6 床面積 9,688.59 m2、敷地権割合 100,000 分の 73,585 についての記載です。
※7 床面積 865.14 m2、敷地権割合 100,000 分の 8,579 についての記載です。
※8 床面積 139.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,322 についての記載です。
※9 床面積 93.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,166 についての記載です。
※10 床面積 95.06 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,464 についての記載です。
※11 2015 年 1 月 9 日に追加取得した隣接土地（251.91 m2）についての記載です。
※12 信託受益権の準共有持分の 49.0%部分についての記載です。
※13 信託受益権の準共有持分の 3.6%部分についての記載です。
※14 鑑定評価額は、2021 年 3 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※15 2020 年 9 月 28 日に共有持分 40%を譲渡したため、取得価額・鑑定評価額は現在保有している 60%分の数値を記載
しています。
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