「2021年7⽉期（第36期）及び2022年1⽉期（第37期）
の運⽤状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」
に関する補⾜資料
2021年3⽉26⽇公表
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2021年3⽉26⽇ 作成
⽬次
エグゼクティブサマリー（2021年3⽉26⽇更新（更新箇所アンダーライン）） 2
業績予想（2021年7⽉期、2022年1⽉期）（2021年3⽉26⽇更新） 3
（参考）物件⼊替 （ 2021年7⽉期、2022年1⽉期） 4
⽤語説明
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2021年3⽉26⽇ 作成 1
エグゼクティブサマリー（2021年3⽉26⽇更新（更新箇所アンダーライン））
2021年1⽉期（第35期）実績 2021年7⽉期（第36期）予想 2022年1⽉期（第37期）予想
（2021年3⽉26⽇時点） （2021年3⽉26⽇時点）
・物件⼊替 ・物件⼊替 ・物件⼊替
OKIシステムセンター（底地）(40%) 譲渡 ヒューリック渋⾕宮下公園ビル 取得 OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡
外部成⻑
OKIビジネスセンター 5号館 取得 湘南モールフィル（底地）譲渡
・物件取得（スタイリオフィット武蔵⼩杉 ）
不動産等売却益等 764百万円 (+60百万円) ー (-764百万円) 1,232百万円 (+1,232百万円)
・期末稼働率︓98.4% (-1.2pts) ・期末稼働率︓97.4%(-1.0pts) ・期末稼働率: 97.9%(+0.5pts)
・賃料改定:+55百万円 ・賃料改定:+33百万円 ・東急⻁ノ⾨ビル増築⼯事:-414百万円
内部成⻑ ・賃料減免・RH(注3):+17百万円 ・賃料減免・RH(注3):-83百万円 ・賃料減免・RH(注3):+56百万円
・テナント⼊退去:-35百万円 ・テナント⼊退去:-157百万円 ・テナント⼊退去:-106百万円
・雑収⼊(東急⻁ノ⾨ビル原状回復費等) :+128百万円 ・雑収⼊:-149百万円
NOI 5,626百万円 (+218百万円) 5,635百万円 (+9百万円) 4,837百万円 (-797百万円)
営業利益 4,538百万円 (+213百万円) 3,772百万円 (-766百万円) 4,125百万円 (353百万円)
・⽀払利息︓-5百万円 ・⽀払利息︓-10百万円 ・⽀払利息︓-29百万円
財務(注1) （平均⾦利︓0.87%(-0.10pts)） （平均⾦利︓0.82%(-0.05pts) ) （平均⾦利︓0.80%(-0.02pts) )
当期純利益 4,083百万円 (+227百万円) 3,324百万円 (-758百万円) 3,703百万円 (379百万円)
1⼝当たり 4,176円 (+232円) 3,400円 (-776円) 3,788円 (+388円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 407百万円 (+23百万円) ー (-407百万円) 370百万円 (+370百万円)
1⼝当たり 416円 (+23円) ー (-416円) 378円 (+378円)
1⼝当たり分配⾦ 3,760円 (+209円) 3,400円 (-360円) 3,410円 (+10円)
湘南モールフィル
1⼝当たりNAV 198,120円 (+2,573円) （参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼の推移 （底地）譲渡
OKIシステムセンター 1,921(単位︓円)
鑑定ベースLTV 36.4% (+2.0pts) TOKYU REIT
（底地）(40%)譲渡
⾚坂檜町ビル 378
1,542 1,542
(51%)譲渡
取得余⼒(注2) 834億円 (-82億円) TOKYU REIT
1,126 416
⾚坂檜町ビル
(注1) 借⼊⾦・投資法⼈債 (49%)譲渡
(注2) 鑑定ベースLTV50％想定 393
(注3）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を 733
免除する契約形態
*（）の数値は前期⽐
364
20/1期(第33期) 20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/7期(第36期)(予想) 22/1期(第37期)(予想)
2021年3⽉26⽇ 作成 2
業績予想（2021年7⽉期、2022年1⽉期） （2021年3⽉26⽇更新）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦
（単位︓百万円）
2021年7⽉期予想 2022年1⽉期予想
2021年1⽉期 （第36期） ⽐較 （第37期） ⽐較
科⽬ 実績 対2021年 増減 対2021年 増減
2021年3⽉26⽇ 2021年3⽉26⽇
（第35期） 3⽉16⽇ （前期⽐） 3⽉16⽇ 備考（注2） （前期⽐）
予想 予想
予想（注1) 予想
営業収益 （A） 8,611 7,987 77 -623 8,414 594 426
不動産賃貸事業収益 （B） 7,845 7,987 77 141 7,181 ⁻67 取得物件 ＋119 譲渡物件 -187 -805
賃貸事業収⼊ 7,454 7,463 72 8 6,810 ⁻74 取得物件 ＋112 譲渡物件 -187 -652
その他賃貸事業収⼊ 391 524 4 133 371 6 取得物件 -153
不動産等売却益 764 － － -764 1,232 662 譲渡物件 1,232
資産受⼊益 1 － － -1 － － －
営業費⽤ （C） 4,072 4,215 27 142 4,289 63 73
不動産賃貸事業費⽤ 3,221 3,384 22 162 3,409 4 取得物件 ＋30 譲渡物件 -25 25
諸経費 （D） 2,219 2,351 9 132 2,343 ⁻12 取得物件 ＋13 譲渡物件 -25 -7
NOI （B）-（D） 5,626 5,635 68 9 4,837 ⁻55 取得物件 ＋105 譲渡物件 -161 -797
減価償却費 996 1,027 13 30 1,060 16 取得物件 32
固定資産除却損 5 5 － -0 5 － －
その他営業費⽤ 851 831 4 -20 879 58 48
うち資産運⽤報酬 683 679 3 -4 674 21 -5
営業利益 （A）-（C） 4,538 3,772 49 -766 4,125 530 353
営業外収益 5 0 － -4 0 － -0
営業外費⽤ 460 447 10 -12 420 ⁻5 -26
うち⽀払利息 394 389 11 -5 361 ⁻3 -27
うち投資法⼈債利息 44 39 － -5 37 ⁻2 -1
経常利益 4,084 3,325 39 -758 3,704 536 379
当期純利益 4,083 3,324 39 -758 3,703 536 379
（注1）ヒューリック渋⾕宮下公園ビルの取得物件による増加
（注2）取得物件︓ヒューリック渋⾕宮下公園ビル 譲渡物件︓湘南モールフィル（底地）
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 4,176 3,400 40 -776 3,788 548 388
1⼝当たり
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 416 － － -416 378 378 378
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,760 3,400 40 -360 3,410 20 10
稼働率 （％） 98.4 97.4 － -1.0pts 97.9 － 0.5pts
その他
NOI利廻 （％） 4.69 4.61 － -0.08pts 3.97 － -0.64pts
2021年3⽉26⽇ 作成 3
（参考）物件⼊替（2021年7⽉期、2022年1⽉期）
⻑期投資運⽤戦略(サーフプラン)(注1)に基づく物件⼊替を継続。キャピタルゲインを実現し、東急沿線地域（渋⾕区）
所在物件を取得
取得 譲渡 物件⼊替の効果
ヒューリック渋⾕宮下公園ビル 湘南モールフィル ・重点投資対象地域⽐率（注4）の向上︓96.1％ （注5） →100%（注6）
（オフィス） （底地） ・不動産等売却益の計上及び圧縮積⽴⾦繰⼊
2022/1⽉期
(第37期)
(単位:百万円)
不動産等売却益 662
うち、圧縮積⽴⾦繰⼊額 370
＜物件周辺地図＞
物件概要 物件概要
取得⽇ 2021/3/29 譲渡⽇ 2021/8/2
取得先 ヒューリック株式会社 譲渡先 国内事業会社
取得価額 6,000百万円 譲渡価額 7,700百万円
取得時 6,060百万円 譲渡価額と帳簿価額
673百万円
鑑定評価額 (2021/3/1時点) との差額
NOI(注2) 181百万円/年 NOI(注2) 324百万円/年
(NOI利廻) (3.0%) (NOI利廻) (4.2％)
稼働率(注3) 100% 稼働率(注3) 100%
竣⼯年⽉ 2008年4⽉
(注1)不動産価格の循環性に着⽬したバリュー投資及び逆張り投資によって、キャピタルゲインを確保しながら物件の⼊替を⾏い、ポートフォリオクオリティの向上を実現していく考え⽅
(注2)取得物件は取得年度の収⽀から特殊要素を排除した想定数値、譲渡物件は2020年2⽉〜2021年1⽉の実績数値。利廻は取得⼜は譲渡価額ベース
(注3)2021年2⽉末⽇時点
(注4)東京都⼼5区地域及び東急沿線地域への投資⽐率（取得価額ベース）
(注5)2021年1⽉期末時点
(注6)OKIシステムセンター(底地)を2021年12⽉24⽇に共有持分割合30％、2022年2⽉25⽇に共有持分割合30％譲渡後の数値を記載
2021年3⽉26⽇ 作成 4
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2021年3⽉26⽇ 作成 5