2021年1⽉期（第35期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2021年3⽉15⽇ 作成
⽬次
新型コロナウイルス感染症の影響 2
渋⾕エリア所在のオフィス物件の状況 3
渋⾕エリア所在の商業物件の状況 4
エグゼクティブサマリー 5
決算概況（2021年1⽉期） 6
業績予想（2021年7⽉期、2022年1⽉期） 7
1⼝当たり分配⾦の変動要因 8
1⼝当たり分配⾦の推移・⾒通し(〜2022年7⽉期) 9
⽤語説明
総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
含み損益 不動産等の鑑定評価額（期末時点）－貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2021年3⽉15⽇ 作成
1
新型コロナウイルス感染症の影響
⼊居テナントからの賃料減免要請件数は前回緊急事態宣⾔時から微増に留まる。今後の退去リスクを業績予想へ反映
【⽀払猶予未収残⾼】 【賃料減免・RH （注1） 】
20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/７期(第36期) 22/1期(第37期)
20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/７期(第36期)
実績 実績 前回予想 差異 今回予想 前回予想 差異 今回予想
133百万円 2百万円 ー ⁻23百万円 ⁻5百万円 ⁻57百万円 ⁻22百万円
賃料減免
（4件） （3件） ⁻114百万円 109百万円 （10件） ⁻24百万円 ⁻64百万円 （4件）
（36件） （⁻33件） ⁻31百万円 （2件） （+12件） ⁻10百万円
RH(注1) ー ー
（4件） （1件）
【⼊退去 （注2） 】
＜オフィス＞
22/1期（第37期）
21/1期（第35期） 21/7期（第36期） 22/1期（第37期）
退去予想の内訳(注4)
実績 前回予想 差異 今回予想 前回予想（注3） 差異 今回予想
⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 約定済 ⁻606㎡ ⁻32百万円
退去 ⁻ 5,196㎡ ⁻101百万円 ⁻4,786㎡ ⁻90百万円 ⁻410㎡ ⁻11百万円 ⁻5,869㎡ ⁻105百万円 ⁻5,915㎡ ⁻172百万円 46㎡ 66百万円 ⁻3,113㎡ ⁻102百万円
想定 ⁻2,507㎡ ⁻70百万円
⼊居 2,450㎡ 36百万円 2,364㎡ 36百万円 85㎡ ⁻0百万円 4,183㎡ 43百万円 5,113㎡ 54百万円 ⁻929㎡ ⁻10百万円 4,568㎡ 48百万円
差引 ⁻2,746㎡ ⁻64百万円 ⁻2,421㎡ ⁻53百万円 ⁻324㎡ ⁻11百万円 ⁻1,685㎡ ⁻61百万円 ⁻802㎡ ⁻117百万円 ⁻883㎡ 56百万円 1,454㎡ ⁻54百万円
稼働率 97.5% 97.8% ⁻0.3pts 96.3% 97.2% ⁻0.9pts 97.7%
稼働率
97.2% 97.5% ⁻0.3pts 94.9% 95.0% ⁻0.1pts 96.0%
（FR⾯積控除後）
＜商業施設＞
21/1期（第35期） 21/7期（第36期） 22/1期（第37期）
実績 前回予想 差異 今回予想 前回予想 差異 今回予想
⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料
約定済 ⁻574㎡ ⁻26百万円
退去 ⁻ 442㎡ ⁻16百万円 ⁻442㎡ ⁻16百万円 - ⁻931㎡ ⁻39百万円 ⁻478㎡ ⁻24百万円 ⁻453㎡ ⁻14百万円 ⁻574㎡ ⁻26百万円
想定 ー
⼊居 442㎡ 8百万円 442㎡ 2百万円 ⁻ 5百万円 147㎡ 6百万円 478㎡ 14百万円 ⁻331㎡ ⁻8百万円 784㎡ ⁻
差引 - ⁻7百万円 - ⁻13百万円 ⁻ 5百万円 ⁻784㎡ ⁻33百万円 - ⁻10百万円 ⁻784㎡ ⁻22百万円 209㎡ ⁻26百万円
稼働率 100.0% 100.0% - 97.0% 100.0% ⁻3.0pts 97.8%
＜合計＞
21/1期（第35期） 21/7期（第36期） 22/1期（第37期）
実績 前回予想 差異 今回予想 前回予想(注3) 差異 今回予想
⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料 ⾯積 賃料
約定済 ⁻1,180㎡ ⁻58百万円
退去 ⁻ 5,638㎡ ⁻117百万円 ⁻5,228㎡ ⁻106百万円 ⁻410㎡ ⁻11百万円 ⁻6,800㎡ ⁻144百万円 ⁻6,393㎡ ⁻197百万円 ⁻406㎡ 52百万円 ⁻3,687㎡ ⁻129百万円
想定 ⁻2,507㎡ ⁻70百万円
⼊居 2,892㎡ 45百万円 2,806㎡ 39百万円 85㎡ 5百万円 4,330㎡ 49百万円 5,591㎡ 68百万円 ⁻1,260㎡ ⁻19百万円 5,352㎡ 48百万円
差引 ⁻2,746㎡ ⁻72百万円 ⁻2,421㎡ ⁻66百万円 ⁻324㎡ ⁻5百万円 ⁻2,469㎡ ⁻94百万円 ⁻802㎡ ⁻128百万円 ⁻1,667㎡ 33百万円 1,664㎡ ⁻ 80百万円
（注1）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
（注2）⾯積は各期で⼊退去に係る約定を想定している⾯積（FR（フリーレント）期間中を含む）、賃料は左記⾯積に対応して当該期に計上する想定賃料（FR（フリーレント）期間中を含まない）を記載
（注3）オフィス総賃貸可能⾯積（OKIビジネスセンター５号館を除く）の1％相当の追加空室想定（-44百万円、-1,194㎡）を含む
（注4）約定済の退去予想は2021年2⽉15⽇時点で解約通知を受領済の区画の⾯積・賃料を記載
2021年3⽉15⽇ 作成
2
渋⾕エリア所在のオフィス物件の状況
渋⾕駅周辺地図 稼働率の実績・⾒込み
１ 東急南平台町ビル 2 東急桜丘町ビル
21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
テナント構成(注1) 実績 予想 予想
その他
18%
退去率 - - -
⼊居率 - - -
東急株式会社
東急株式会社
82% 期末稼働率 100.0％ 100.0％ 100.0％
100%
3 TOKYU REIT渋⾕Rビル テナント構成(注1) 稼働率の実績・⾒込み
⼩売業
6% 21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
情報・通信業
実績 予想 予想
7%
運輸 退去率 14.3％(2区画) - -
8%
⾦融・保険業 ⼊居率 5.4％(1区画) 8.9％(1区画) -
12% サービス業
67% 期末稼働率 90.7% 99.6% 99.6%
４ TOKYU REIT恵⽐寿ビル テナント構成(注1) 稼働率の実績・⾒込み
⼩売業 21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
建設業 6%
実績 予想 予想
*物件によっては、東急リアル・エステート投資法⼈及び東急(株)等の 10%
保有割合が⼀部のものもあります。
退去率 17.4％(1区画) - 34.8％(2区画)
*東急(株)等保有物件及び東急グループ計画物件について、 不動産業
本書の⽇付現在で本投資法⼈による取得は予定されていません。 14% ⼊居率 17.4％(1区画) - 34.8％(2区画)
サービス業
物件別収⼊⽐率(オフィス)(注2) 70% 期末稼働率 100.0％ 100.0％ 100.0％
TOKYU REIT渋⾕Rビル
5.1% 東急桜丘町ビル
4.7%
渋⾕道⽞坂スカイビル
4.0% 5 渋⾕道⽞坂スカイビル 稼働率の実績・⾒込み
東急南平台町ビル
3.5%
テナント構成(注1)
21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
TOKYU REIT恵⽐寿ビル
実績 予想 予想
2.1%
⼩売業 退去率 19.8％(2区画) 9.9％(1区画) -
その他(14物件)
33%
80.6%
サービス業 ⼊居率 - 19.8％(2区画) 9.9％(1区画)
67%
期末稼働率 80.2% 90.1％ 100.0％
(注1) 総賃貸⾯積ベース。2021年1⽉期末(第35期末)時点のテナント構成を記載
(注2) 2021年1⽉期(第35期)ベース
2021年3⽉15⽇ 作成
3
渋⾕エリア所在の商業物件の状況
渋⾕駅周辺地図 １ QFRONT（キューフロント） 2 TOKYU REIT 稼働率の実績・⾒込み
渋⾕宇⽥川町スクエア
飲⾷店 21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
テナント構成(注1) 4%
実績 予想 予想
退去率 - - -
⼊居率 - - -
期末稼働率 100.0％ 100.0％ 100.0％
株式会社蔦屋書店 株式会社ITX ジャパン
100% (旧:株式会社ザラ・ジャパン)
96%
3 TOKYU REIT表参道スクエア テナント構成(注1) 稼働率の実績・⾒込み
21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
その他 実績 予想 予想
6%
飲⾷店
退去率 - - -
18%
フィットネス ⼊居率 - - -
49%
アパレル 期末稼働率 100.0％ 100.0％ 100.0％
26％
4 cocoti（ココチ） 稼働率の実績・⾒込み
テナント構成(注1)
21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
実績 予想 予想
*物件によっては、東急リアル・エステート投資法⼈及び東急(株)等の その他
保有割合が⼀部のものもあります。 23% アパレル 退去率 - 3.9％(1区画) 6.9％(1区画)
*東急(株)等保有物件及び東急グループ計画物件について、
本書の⽇付現在で本投資法⼈による取得は予定されていません。
36%
飲⾷店
⼊居率 - - 3.9％(1区画)
物件別収⼊⽐率(商業施設)(注2) 9%
期末稼働率 100.0％ 96.1％ 93.1％
情報・通信業
フィットネス
13%
19%
CONZE（コンツェ） その他(4物件)
恵⽐寿 16.6%
QFRONT
5 CONZE（コンツェ）恵⽐寿 稼働率の実績・⾒込み
4.8%
（キューフロント） テナント構成(注1)
21/1期(第35期) 21/7期(第36期) 22/1期(第37期)
TOKYU REIT表参道スクエア 33.7%
実績 予想 予想
7.8%
TOKYU REIT その他
渋⾕宇⽥川町スクエア 25% 退去率 12.3％(1区画) 14.2％(2区画) -
11.6%
cocoti（ココチ）
25.4%
飲⾷店
⼊居率 12.3％(1区画) - 14.2％(2区画)
フィットネス
12% 63% 期末稼働率 100.0％ 85.8％ 100.0％
(注1) 総賃貸⾯積ベース。2021年1⽉期末(第35期末)時点のテナント構成を記載
(注2) 2021年1⽉期(第35期)ベース
2021年3⽉15⽇ 作成
4
エグゼクティブサマリー
2021年1⽉期（第35期）実績 2021年7⽉期（第36期）予想 2022年1⽉期（第37期）予想
・物件⼊替 ・物件⼊替
OKIシステムセンター（底地）(40%) 譲渡 業績予想作成上、新たな物件売買は OKIシステムセンター（底地）(30%) 譲渡
外部成⻑
OKIビジネスセンター 5号館 取得 織込んでいない
・物件取得（スタイリオフィット武蔵⼩杉 ）
不動産等売却益等 764百万円 (+60百万円) ー (-764百万円) 570百万円 (+570百万円)
・期末稼働率︓98.4% (-1.2pts) ・期末稼働率︓97.4%(-1.0pts) ・期末稼働率: 98.3%(+0.9pts)
・賃料改定:+55百万円 ・賃料改定:+33百万円 ・東急⻁ノ⾨ビル増築⼯事:-414百万円
内部成⻑ ・賃料減免・RH(注3):+17百万円 ・賃料減免・RH(注3):-83百万円 ・賃料減免・RH(注3):+56百万円
・テナント⼊退去:-35百万円 ・テナント⼊退去:-157百万円 ・テナント⼊退去:-106百万円
・雑収⼊(東急⻁ノ⾨ビル原状回復費等) :+128百万円 ・雑収⼊:-149百万円
NOI 5,626百万円 (+218百万円) 5,567百万円 (-58百万円) 4,893百万円 (-674百万円)
営業利益 4,538百万円 (+213百万円) 3,722百万円 (-816百万円) 3,594百万円 (-127百万円)
・⽀払利息︓-5百万円 ・⽀払利息︓-21百万円 ・⽀払利息︓-11百万円
財務(注1)
（平均⾦利︓0.87%(-0.10pts)） （平均⾦利︓0.83%(-0.04pts)） （平均⾦利︓0.79%(-0.04pts)）
当期純利益 4,083百万円 (+227百万円) 3,284百万円 (-798百万円) 3,167百万円 (-117百万円)
1⼝当たり 4,176円 (+232円) 3,360円 (-816円) 3,240円 (-120円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 407百万円 (+23百万円) ー (-407百万円)
ー
1⼝当たり 416円 (+23円) ー (-416円)
圧縮積⽴⾦取崩額 146百万円 (+146百万円)
ー ー
1⼝当たり 150円 (+150円)
1⼝当たり分配⾦ 3,760円 (+209円) 3,360円 (-400円) 3,390円 (+30円)
（参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼の推移
1⼝当たりNAV 198,120円 (+2,573円) OKIシステムセンター (単位︓円)
取崩
（底地）(40%)譲渡
TOKYU REIT 1,542 1,542
鑑定ベースLTV 36.4% (+2.0pts) ⾚坂檜町ビル 150
(51%)譲渡 416
1,126 1,392
取得余⼒(注2) 834億円 (-82億円)
TOKYU REIT 393
⾚坂檜町ビル 733
(注1) 借⼊⾦・投資法⼈債 (49%)譲渡
(注2) 鑑定ベースLTV50％想定 364
(注3）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を
免除する契約形態 *（）の数値は前期⽐
2021年3⽉15⽇ 作成
5
20/1期(第33期) 20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/7期(第36期)(予想) 22/1期(第37期)(予想)
決算概況（2021年1⽉期）
損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ （単位︓百万円）
主な差異の内訳
2021年1⽉期 2020年7⽉期
2021年1⽉期 ＜対前期⽐較＞
⽐較 予想 ⽐較
科⽬ 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +346百万円
増減 （第35期） 増減
（第35期） （第34期）
2020年9⽉14⽇時点 賃貸事業収⼊ +279百万円
営業収益 （A） 8,611 8,203 408 8,497 114 ・物件取得譲渡 +223百万円
OKIビジネスセンター 5号館 取得 +265百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,845 7,499 346 7,736 109
TOKYU REIT⾃由が丘スクエア（注2）
賃貸事業収⼊ 7,454 7,175 279 7,350 104
（51%）取得（通期影響） +7百万円
その他賃貸事業収⼊ 391 324 66 385 5
スタイリオフィット武蔵⼩杉 取得 +1百万円
不動産等売却益 764 703 60 760 3 OKIシステムセンター（底地）（40%）譲渡 -39百万円
資産受⼊益 1 － 1 － 1 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%) 譲渡 （通期影響） -10百万円
営業費⽤ （C） 4,072 3,878 194 4,213 -140 ・東急⻁ノ⾨ビル +28百万円
・QFRONT（キューフロント） +23百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,221 3,067 153 3,376 -154
・賃料減免・RH（注3） +17百万円
諸経費 （D） 2,219 2,092 127 2,315 -96
・渋⾕道⽞坂スカイビル -17百万円
NOI （B）-（D） 5,626 5,407 218 5,420 205
・東急番町ビル -15百万円
減価償却費 996 974 22 1,055 -58 その他賃貸事業収⼊ +66百万円
固定資産除却損 5 0 4 5 0 ・⽔道光熱費収⼊ +24百万円
その他営業費⽤ 851 810 40 836 14 ・雑収⼊（解約違約⾦・原状回復費等） +42百万円
不動産等売却益 +60百万円
うち資産運⽤報酬 683 668 15 671 11
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +153百万円
営業利益 （A）-（C） 4,538 4,325 213 4,284 254
諸経費 +127百万円
営業外収益 5 0 4 0 4
・修繕費 +63百万円
営業外費⽤ 460 469 -9 459 0 ・外注委託費 +24百万円
うち⽀払利息 394 403 -9 395 -1
うち投資法⼈債利息 44 39 4 43 1 ＜対予想⽐較＞
経常利益 4,084 3,856 227 3,825 258 営業収益 不動産賃貸事業収益 +109百万円
当期純利益 4,083 3,855 227 3,824 258 賃貸事業収⼊ +104百万円
・賃料減免・RH （注3） +109百万円
・スタイリオフィット武蔵⼩杉 取得 +1百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 4,176 3,944 232 3,912 264
1⼝当たり その他賃貸事業収⼊ +5百万円
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 416 393 23 391 25
・雑収⼊（解約違約⾦・原状回復費等） +41百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,760 3,551 209 3,520 240 ・⽔道光熱費収⼊ -37百万円
稼働率 （％） 98.4 99.6 -1.2pts 98.6 -0.2pts 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -154百万円
その他
NOI利廻（注1） （％） 4.69 4.71 -0.02pts 4.52 0.17pts 諸経費 -96百万円
（注1）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース ・⽔道光熱費 -59百万円
（注2）2020年11⽉1⽇付でKN⾃由が丘プラザより名称変更 ・外注委託費 -19百万円
（注3）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2021年3⽉15⽇ 作成
6
業績予想（2021年7⽉期、2022年1⽉期）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ 主な差異の内訳
（単位︓百万円）
＜2021年7⽉期(第36期)対前期⽐較＞
2021年1⽉期 2021年7⽉期 2022年1⽉期
⽐較 ⽐較 営業収益 不動産賃貸事業収益 +64百万円
科⽬ 実績 予想 予想
増減 増減
（第35期）
（第36期）
（前期⽐）
（第37期）
（前期⽐） 賃貸事業収⼊ -64百万円
2021年3⽉16⽇時点 2021年3⽉16⽇時点
・物件取得譲渡 +137百万円
営業収益 （A） 8,611 7,910 -700 7,820 -90
OKIビジネスセンター 5号館 取得（通期影響） +122百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,845 7,910 64 7,249 -660
スタイリオフィット武蔵⼩杉 取得（通期影響） +33百万円
賃貸事業収⼊ 7,454 7,390 -64 6,885 -505
OKIシステムセンター（底地）（40%）譲渡（通期影響） -18百万円
その他賃貸事業収⼊ 391 520 129 364 -155
・賃料減免・RH（注2） -83百万円
不動産等売却益 764 － -764 570 570
・渋⾕道⽞坂スカイビル -32百万円
資産受⼊益 1 － -1 － －
・世⽥⾕ビジネススクエア -24百万円
営業費⽤ （C） 4,072 4,188 115 4,225 37
・東急池尻⼤橋ビル -23百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,221 3,361 139 3,404 43 ・TOKYU REIT⻁ノ⾨ビル -18百万円
諸経費 （D） 2,219 2,342 123 2,356 13 その他賃貸事業収⼊ +129百万円
NOI （B）-（D） 5,626 5,567 -58 4,893 -674 ・雑収⼊（原状回復費等） +128百万円
減価償却費 996 1,013 16 1,043 30 不動産等売却益（前期分） -764百万円
固定資産除却損 5 5 -0 5 － 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +139百万円
その他営業費⽤ 851 827 -24 821 -6 ・公租公課 +36百万円
うち資産運⽤報酬 683 676 -7 652 -23 ・修繕費 +32百万円
営業利益 （A）-（C） 4,538 3,722 -816 3,594 -127 ・外注委託費 +27百万円
営業外収益 5 0 -4 0 -0
営業外費⽤ 460 437 -22 426 -10 ＜2022年1⽉期(第37期)対前期⽐較＞
うち⽀払利息 394 377 -16 364 -13 営業収益 不動産賃貸事業収益 -660百万円
うち投資法⼈債利息 44 39 -5 40 1 賃貸事業収⼊ -505百万円
経常利益 4,084 3,285 -798 3,168 -117 ・東急⻁ノ⾨ビル（増築⼯事に伴う減収等） -414百万円
・cocoti（ココチ） -33百万円
当期純利益 4,083 3,284 -798 3,167 -117
・TOKYU REIT恵⽐寿ビル -30百万円
・麹町スクエア -28百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 4,176 3,360 -816 3,240 -120
・世⽥⾕ビジネススクエア -28百万円
1⼝当たり １⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 416 － -416 － －
情報
・賃料減免・RH（注2） +56百万円
１⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 （円） － － － 150 150
その他賃貸事業収⼊ -155百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,760 3,360 -400 3,390 30
・雑収⼊ -149百万円
稼働率 （％） 98.4 97.4 -1.0pts 98.3 0.9pts
その他 不動産等売却益 +570百万円
NOI利廻（注1） （％） 4.69 4.63 -0.06pts 4.01 -0.62pts
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +43百万円
（注1）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
・修繕費 +36百万円
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2021年3⽉15⽇ 作成
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1⼝当たり分配⾦の変動要因
1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想
2021年1⽉期（第35期）実績 2021年7⽉期（第36期）予想 2022年1⽉期（第37期）予想
+781
（単位︓円） +36
・増額改定
・増額改定 +57 ・⼊退去 -160
・QFRONT +24 譲渡
圧縮
屋上壁⾯ ・雑収⼊ +131 ・OKIシステムセンター（底地） (30%)
積⽴⾦
・⼊退去 -35
繰⼊
・修繕費増加 -30 ・⼊退去 -109
416
・⽔道光熱費収⼊ +25 ・外注委託費増加 -17
・雑収⼊ +43 ・仲介⼿数料増加 -15 ・⽔道光熱費収⼊ +5
圧縮
・雑収⼊ -25
積⽴⾦ ・⽔道光熱費増加 -22
・（前期）+23
繰⼊
・（当期） -5
393 ・控除対象外消費税 +23 ・（前期）+91
減少 ・（当期） -33
+17
+108 +10 ・修繕費増加 -39
+83
・減価償却費増加 -30
+187 +5 ・仲介⼿数料増加 -10 3,390
-116 +20
-30 -85 +21 ・⽔道光熱費増加 -12
-781 圧縮
積⽴⾦
-9 取崩
-84 +583 150
・資産運⽤報酬減少 +24
・資産運⽤報酬増加 -15 ・（当期） -91 ・控除対象外消費税 -21
-720
・修繕費増加 -65 ・控除対象外消費税 -15 3,760 ・（前期） +5 増加
・PMフィー増加 -15 増加
取得
・⽔道光熱費増加 -8 ・（前期） OKIビジネスセンター5号館 +75
・（前期）スタイリオフィット武蔵⼩杉 +20 3,360
3,551 譲渡
取得 ・（前期）OKIシステムセンター（底地） (40%) -12
・OKIビジネスセンター5号館 +229
・（前期）TOKYU REIT⾃由が丘スクエア(51%)（注1） +7
-533
・スタイリオフィット武蔵⼩杉 -3
+57
譲渡
・OKIシステムセンター（底地）（40％） -40 +12 +5
・（前期）TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(51%) -5 -160 -75
2020年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 ⽀払利息 その他 不動産等 2021年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 ⽀払利息 その他 2021年 物件 東急 不動産 賃料減免 不動産 ⽀払利息 その他 不動産等 2022年
7⽉期 売却益 取得・譲渡 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 減少 売却益 1⽉期 売却益 取得・譲渡 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 減少 7⽉期 取得・譲渡 ⻁ノ⾨ビル 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 減少 売却益 1⽉期
実績 （前期分） 収益 費⽤ （OKIシステム 実績 （前期分） （注2） 収益 費⽤ 予想 （注2） 増築⼯事 収益 費⽤ （OKIシステム 予想
（注2）
増減 増減 センター（底地） 増減 増減 による 増減 増減 センター（底地）
40%分） 減収 30%分）
*RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
（注1）2020年11⽉1⽇付でKN⾃由が丘プラザより名称変更
2021年3⽉15⽇ 作成 （注2）償却後NOIの数値 8
1⼝当たり分配⾦の推移・⾒通し(〜2022年7⽉期)
2021年7⽉期(第36期)〜2022年7⽉期(第38期)の分配⾦は3,360円以上を確保
コロナ影響期間 分配⾦成⻑要素
（円）
4,000 ・低位なLTVによる取得余⼒の活⽤
1⼝当たり分配⾦
1⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額
東急⻁ノ⾨ビル 増築⼯事期間
1⼝当たり売却益等(注) (収⼊減少期間)（22/1期-22/7期） ・不動産市況を⾒極めつつ物件を取得
1⼝当たり分配⾦(売却益等(注)除く) 3,760
(注) 1⼝当たり不動産等売却益－1⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 外部 ・鑑定ベースLTV︓36.4％（21/1期末時点）
成⻑
（ LTV50％までの取得余⼒ 834億円）
3,551 3,360 3,390 ・総資産ベースLTV︓44.0％（21/1期末時点）
365 （ LTV50％までの取得余⼒ 278億円）
3,500
分配⾦下限ライン 3,360円
3,298 326 ・物件⼊替による含み益の実現
150 売却益 ・売却益︓36億円（うち、内部留保 11億円）
3,099 還元 （19/1-22/7期）
315 ・含み益︓816億円（21/1期末時点）
2,923 583
3,000 ・リファイナンスによる⽀払利息削減
40 583
323
・21/7期-22/7期の⻑期借⼊⾦・投資法⼈債
2,739 ⽀払
返済・償還予定額:264億円(平均⾦利:0.82％)
利息
削減 ・直近期（21/1期）の⻑期借⼊⾦・
3,395 3,360 投資法⼈債平均調達⾦利︓0.57％※
3,225
※固定⾦利のみ
2,500 2,983
2,883
2,739 2,776
2,657
分配⾦の下振れ時には圧縮積⽴⾦の取崩
（⼀⼝当たり残⾼1,542円※）で対応
※21/1期末時点
2,000
18/7期 19/1期 19/7期 20/1期 20/7期 21/1期 21/7期 22/1期 22/7期
（第30期） （第31期） （第32期） （第33期） （第34期） （第35期） （第36期） （第37期） （第38期）
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2021年3⽉15⽇ 作成 予想 予想
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