8957 Ｒ－東急ＲＥ 2020-12-25 15:00:00
国内不動産の取得に関するお知らせ(スタイリオフィット武蔵小杉) [pdf]
2020 年 12 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 1 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
執行役員財務・ＩＲ部長 山 川 潔
TEL.03-5428-5828
国内不動産の取得に関するお知らせ(スタイリオフィット武蔵小杉)
本投資法人の資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会
社は、本日、下記のとおり、国内不動産の取得（以下、「本取得」といいます。）を決定しましたので、
お知らせいたします。
記
１．取得の概要
取得資産の名称 スタイリオフィット武蔵小杉
所 在 地 神奈川県川崎市中原区上丸子山王町二丁目
1,500 百万円
取 得 価 額
（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税等を除きます。）
取 得 先 東急株式会社（後記「5．取得先の概要」をご参照下さい。）
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 日 2020 年 12 月 25 日
契 約 締 結 日 2020 年 12 月 25 日
取 得 日 2021 年 1 月 20 日
代 金 支 払 日 2021 年 1 月 20 日
1
２．取得の理由
本投資法人は、資本市場及び不動産投資市場の動向並びに本投資法人のポートフォリオの中長期に
わたるキャッシュフローの成長性等を考慮し、ポートフォリオの質的向上を進めています。その一環
として、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、以下の通り、本取得を決
定いたしました。
取得物件（以下、 「本物件」といいます。）の存する武蔵小杉エリアは、近年の再開発により、駅周
辺にはタワーマンションや大型商業施設、 公共施設等が集積し、 急速に発展を遂げているエリアです。
また、当エリアは東急東横線・目黒線、JR 南武線・横須賀線・湘南新宿ライン・相鉄・JR 直通線と
多数の路線が利用可能で交通利便性に優れており、これらの交通・生活利便性を背景として、ファミ
リーから DINKs、単身者、学生まで幅広い層からの高い賃貸住宅需要が認められています。
本物件は、JR 南武線「向河原」駅から徒歩 5 分、東急・JR 各線「武蔵小杉」駅からも徒歩 10 分圏
内に位置する賃貸マンションです。交通利便性に加え、建物は 2020 年 4 月の竣工で、優れた設備水
準を有しており、 これらの物件競争力の高さを背景として、 竣工後高稼働を維持しています。 さらに、
本物件のマスターリース先である東急株式会社と賃貸マンション運営会社の間で固定賃料型サブマ
スターリース契約が締結されているため、取得後も安定的な収益貢献が期待される物件です。
本投資法人は、今後も投資方針を堅持しつつ、資本市場及び不動産投資市場の動向を注視しながら
投資運用を継続すると共に、資産価値の向上及び投資口 1 口当たり利益の成長に結びつくポートフォ
リオの構築を進めてまいります。
３．本物件の内容
取得資産の名称 スタイリオフィット武蔵小杉
特定資産の種類 国内不動産
（土地） 神奈川県川崎市中原区上丸子山王町二丁目 1324 番 1、1327 番 1
（登記簿上の表示）
所在地 （建物） 神奈川県川崎市中原区上丸子山王町二丁目 1324 番地 1、1327 番地 1
（住居表示） （未実施）
JR 南武線「向河原」駅徒歩約 5 分
交通 JR 横須賀線・湘南新宿ライン・相鉄線直通「武蔵小杉」駅徒歩約 9 分
東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩約 12 分
用途 共同住宅
用途地域 準住居地域
（土地） 676.26 m2（注 1）
面積（登記簿上の表示）
（建物） 2,320.12 m2
構造（登記簿上の表示） 鉄筋コンクリート造陸屋根 7 階建
竣工時期（登記簿上の表示） 2020 年 4 月
設計会社 一級建築士事務所 有限会社松鹿設計製作所
施工会社 京王建設株式会社
検査機関 ハウスプラス確認検査株式会社
構造計算適合性判定者 一般財団法人 ベターリビング
PML 7.1％（株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社の
2020 年 12 月 7 日付地震リスク評価（詳細）報告書に基づきます。 ）
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML
については統一された定義はありませんが、ここでは 475 年間に起こる可能性
耐震性に関する事項
のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物
再調達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個
別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該
地の地盤の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。
2
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
取得日 2021 年 1 月 20 日
取得価額 1,500 百万円
1,510 百万円（価格時点：2020 年 12 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定評価機関：大和不動産鑑定株式会社
建物状況評価報告書作成者 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
建物状況評価報告書作成日 2020 年 12 月 7 日
プロパティ・マネジメント会社 東急株式会社
担保の状況 取得後、本投資法人において担保に供する予定はありません。
マスターリース先 東急株式会社
マスターリース契約の種別 パス・スルー型
サブマスターリース先 株式会社ジェイ・エス・ビー
サブマスターリース契約の種別 固定賃料型
本物件には建物建築中に台風により浸水した履歴がありますが、その後、これを
その他特筆すべき事項
踏まえた浸水防止の対策工事がなされています。
テナントの総数 1（エンドテナントの総数：72）
想定総賃料収入 年間 78 百万円
賃 敷金・保証金 12 百万円
貸
借 想定 NOI 年間 62 百万円
の 想定償却後 NOI 年間 34 百万円
内
容 総賃貸面積 1,830.00 m2（賃貸戸数 72 戸）
総賃貸可能面積 1,830.00 m2（賃貸可能戸数 72 戸）
稼働率（注 2） 100.0%
（注 1）対象土地の北側及び南側の一部（21.41 m2）が建築基準法第 42 条第 2 項の規定による道路（2 項道路）とし
て通行の用に供されています。
（注 2）2020 年 10 月 28 日時点におけるエンドテナントの稼働率を記載しています。
※ テナントの総数、想定総賃料収入及び敷金・保証金は、取得予定日時点（2021 年 1 月 20 日）における見込みに基
づき記載しています。
※ 想定 NOI は取得年度の収支から特殊要因を排除した年間の想定数値であり（当期の予想数値ではありません。 ）以
下の前提をもとに作成しています。
① 総賃料収入は、取得日時点(2021 年 1 月 20 日)の見込み年間平均稼働率(100.0％)を前提に本物件から得られる総収
入の見込み数値を記載しています。
② 公租公課は、土地については 2020 年度の評価額に基づき、建物については横浜地方法務局管内新築建物課税標準
価格認定基準表に基づき算出しています。
③ 修繕費は、今後 1 年間に想定される見込み数値に基づいて算出しています。
3
４．鑑定評価書の概要
（単位：千円 単位未満切捨て）
物件名：スタイリオフィット武蔵小杉 内 容 根 拠 等
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2020 年 12 月 1 日 ―
価格の種類 正常価格 ―
鑑定評価額 1,510,000 収益価格を採用
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格を
収益価格 1,510,000
関連付けて査定
直接還元法による収益価格 1,560,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 78,192 ―
賃貸事例や同一需給圏内における類似建物の新規賃料の
①潜在総収益
78,192 水準及びその動向に基づき、対象不動産の中長期的競争
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
力等を勘案のうえ、現行賃料を妥当と判断し、計上
現行テナント契約内容を考慮の上、長期安定的な入居を
②空室等損失 0
想定し、空室等損失は計上しない
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 15,302 ―
③維持管理費 5,508 契約額に基づき、計上
④水道光熱費 199 類似不動産の水道光熱費の水準に基づき査定し、計上
依頼者から入手した ER の長期修繕費年平均額を計上
⑤修繕費 1,451
また、転借人の入替費用を査定し、計上
⑥プロパティマネジメントフィー 1,133 予定契約に基づき計上
テナントの長期的な入居を想定し、入替は無いため計上
⑦テナント募集費用等 0
しない
土地は 2020 年度実績額に基づき査定のうえ、計上
⑧公租公課 5,537
建物については建物再調達価格より査定し、計上
⑨損害保険料 139 建物再調達価格の 0.02%相当額と査定し、計上
予備費について類似不動産の水準を参考に査定し、計上
⑩その他費用 1,332
通信費等について契約額に基づき計上
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 62,889 ―
一時金の運用実態等について運用的側面と調達的側面双
(4)一時金の運用益 125
方の観点から総合的に勘案のうえ査定し、計上
依頼者から入手した ER の更新費年平均額に、CM フィ
(5)資本的支出 2,284
ーを考慮のうえ計上
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 60,731 ―
対象不動産の立地条件、建物条件、その他の条件を総合
(7)還元利回り 3.9% 的に勘案し、また同一需給圏における類似不動産の還元
利回り等を参考に査定
DCF 法による収益価格 1,490,000 ―
割引率 3.7% ―
最終還元利回り 4.1% ―
積算価格 1,510,000 ―
土地比率 48.7% ―
建物比率 51.3% ―
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動産の収
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価においては収
特に留意した事項 益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価格は参考に留め、収
益価格に基づいて鑑定評価額を決定した
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定士等
が、価格時点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行っ
た場合でも、鑑定評価を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、
不動産の鑑定評価は、現在及び将来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません。
4
５．取得先の概要
名称 東急株式会社
本店所在地 東京都渋谷区南平台町５番６号
代表者 取締役社長 髙橋 和夫
資本金 121,724 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
事業内容 不動産賃貸業、不動産販売業、その他事業
設立年月日 1922 年 9 月 2 日
直前営業期間の純資産 809,614 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
直前営業期間の総資産 2,537,196 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
2020 年 7 月末時点において、本投資法人の発行済総投資口数の 5.01%
の投資口を保有しています。
資 本 関 係 また、資産運用会社の親会社（出資割合 100％）であり、投資信託及び
投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。 ）及び同施行令に
定める利害関係人等に該当します。
人 的 関 係 資産運用会社の役職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のプロパティ・マネジメント業務受託者、本投資法人が保有
取 引 関 係
する不動産の賃借人等に該当します。
関連当事者への
本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者に該当します。
該 当 状 況
６．物件取得者等の状況
現所有者 前所有者
（土地）特別な利害関係にある
名称 東急株式会社 者以外
（建物）なし
上記 5．取得先の概要「投資法
特別な利害関係にある者との
人・資産運用会社と当該会社の ―
関係
関係」をご参照ください。
取得経緯・理由等 建物新築による取得 ―
（土地）1 年を超えて所有して
いるため省略
取得価額 ―
（建物） 現所有者の開発物件で
あるため省略
（土地）2018 年 11 月
取得時期 ―
（建物）2020 年 4 月
７．利害関係人等との取引
①不動産売買契約の締結
本物件の取得先は東急株式会社であり、本資産運用会社の自主ルールである「利害関係者取引規程」
が適用される利害関係者（注）に該当するため、同規程に基づく複階層チェックを実施し、その結果
を踏まえて、本投資法人役員会において承認しています。以上の手続きを実施した上で、不動産鑑定
評価額を超えない範囲で取得します。さらに、シービーアールイー株式会社よりセカンド・オピニオ
ンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが妥当である旨の意見書を取得しています。
②マスターリース契約及びプロパティ・マネジメント契約の締結
本物件のパス・スルー型マスターリース先及びプロパティ・マネジメント業務の委託先は東急株式
5
会社であり、本資産運用会社の自主ルールである「利害関係者取引規程」が適用される利害関係者（注）
に該当するため、同規程に基づく複階層チェックを実施し、その結果を踏まえて、本投資法人役員会
において承認しています。以上の手続きを実施した上で、 本投資法人による物件の取得を停止条件と
した定期建物賃貸借契約兼建物運営管理業務委託契約を締結します。なお、プロパティ・マネジメン
ト業務の報酬につきましては、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人等が設定して
いる水準と比較して、一般的な水準である旨の意見書を、 株式会社都市未来総合研究所から取得して
います。
（注）「利害関係者」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に規定される「利
害関係人等」を含み、以下の①から③までのいずれかに掲げる者をいいます。
①東急(株)等（以下のいずれかに該当する者をいいます。）
・東急株式会社（以下、「東急(株)」といいます。）
・東急(株)の連結子会社
・東急(株)又は東急(株)の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
②東急(株)の連結決算上の関連会社
③東急不動産グループ各社（以下のいずれかに該当する者をいいます。）
・東急不動産ホールディングス株式会社（以下｢東急不動産ホールディングス｣といいま
す。）
・東急不動産ホールディングスの連結子会社
・東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を
受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目
的会社及び特別目的会社
８．決済方法等
本取得の売買代金は、物件引渡時に一括決済する予定です。
９．資金調達の概要
本取得に係る資金は、借入金及び自己資金を充当します。
（注）当該借入金の詳細については、決定次第お知らせいたします。
１０．今後の見通し
本取得による第 35 期（2021 年 1 月期）及び第 36 期（2021 年 7 月期）の運用状況への影響は軽微
であり、予想数値の変更はありません。
以 上
＜添付資料＞
・参考資料 1 本取引実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2021 年 1 月 20 日時点における想定）
・参考資料 2 セカンドオピニオンサマリー
・参考資料 3 スタイリオフィット武蔵小杉 写真
・参考資料 4 スタイリオフィット武蔵小杉 案内図
※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.tokyu-reit.co.jp/
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参考資料 1 本取引実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2021 年 1 月 20 日時点における想定）
2020年7月期末
取得価額 投資比率 （第34期末）
用途 物 件 名 地 域 取 得 日
（百万円） ※1 鑑定評価額
(百万円)
QFRONT（キューフロント） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 15,100 6.2% 36,100
レキシントン青山 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,800 2.0% 6,290
TOKYU REIT表参道スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 5,770 2.4% 8,350
TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2004年3月1日 6,600 2.7% 12,600
2005年4月6日 ※2 14,700
cocoti（ココチ） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 10.1% 24,200
商業施設 2005年8月2日 ※3 9,800
CONZE（コンツェ）恵比寿 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2006年10月31日 5,116 2.1% 5,300
代官山フォーラム 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2008年4月22日 4,136 1.7% 3,520
TOKYU REIT下北沢スクエア 東急沿線地域 2019年4月26日 2,257 0.9% 2,320
2019年10月1日※4 1,548
TOKYU REIT自由が丘スクエア 東急沿線地域 1.3% 3,490
2020年3月4日※5 1,611
商業施設 計 71,439 29.4% 102,170
世田谷ビジネススクエア 東急沿線地域 2003年9月11日 22,400 9.2% 18,800
東急南平台町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 4,660 1.9% 6,840
東急桜丘町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 6,620 2.7% 10,700
東京日産台東ビル 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,450 1.8% 5,940
TOKYU REIT蒲田ビル 東急沿線地域 2003年9月10日 4,720 1.9% 5,510
2004年12月15日※6 8,630
2007年9月21日 ※7 1,100
TOKYU REIT虎ノ門ビル 東京都心5区地域 2007年9月21日 ※8 200 4.2% 13,600
2007年10月26日※9 140
2015年1月21日※10 107
赤坂四丁目ビル
東京都心5区地域 2008年1月31日 8,500 3.5% 7,340
（東急エージェンシー本社ビル）
東急池尻大橋ビル 東急沿線地域 2008年3月28日 5,480 2.3% 6,390
オフィス
麹町スクエア 東京都心5区地域 2010年3月19日 9,030 3.7% 10,100
TOKYU REIT新宿ビル 東京都心5区地域 2010年3月26日 9,000 3.7% 13,600
秋葉原三和東洋ビル 東京都心5区地域 2010年10月29日 4,600 1.9% 6,400
東急銀座二丁目ビル 東京都心5区地域 2011年2月15日 5,010 2.1% 6,020
TOKYU REIT渋谷Rビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2013年8月16日 5,270 2.2% 9,680
2013年8月16日 15,000
東急虎ノ門ビル 東京都心5区地域 6.9% 21,900
2015年1月9日※11 1,850
TOKYU REIT第2新宿ビル 東京都心5区地域 2015年10月30日 2,750 1.1% 3,310
2016年3月24日※12 12,740
東急番町ビル 東京都心5区地域 5.7% 15,800
2019年3月28日※13 1,040
TOKYU REIT 恵比寿ビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2018年8月1日 4,500 1.9% 5,060
渋谷道玄坂スカイビル 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2019年3月28日 8,100 3.3% 8,660
12,700
OKIビジネスセンター 5号館 東京都心5区地域 2020年9月28日 11,900 4.9%
※14
オフィス 計 157,797 65.0% 188,350
メゾンピオニー都立大学 東急沿線地域 2017年11月15日 1,200 0.5% 1,270
住宅 1,510
スタイリオフィット武蔵小杉 東急沿線地域 2021年1月20日 1,500 0.6%
※15
住宅 計 2,700 1.1% 2,780
湘南モールフィル（底地） その他地域 2006年4月28日 6,810 2.8% 6,830
底地 OKIシステムセンター（底地） ※16 その他地域 2013年3月27日 2,718 1.1% 3,678
REVE中目黒（底地） 東急沿線地域 2018年9月27日 1,150 0.5% 1,150
底地 計 10,678 4.4% 11,658
合 計 242,614 100.0% 304,958
※1 投資比率は小数第 2 位を四捨五入しているため、 各項目の数値の和が、 小計及び合計と一致しない場合があります。
※2 信託受益権の準共有持分の 60％部分についての記載です。
※3 信託受益権の準共有持分の 40％部分についての記載です。
※4 信託受益権の準共有持分の 49％部分についての記載です。
※5 信託受益権の準共有持分の 51％部分についての記載です。
※6 床面積 9,688.59 m2、敷地権割合 100,000 分の 73,585 についての記載です。
※7 床面積 865.14 m2、敷地権割合 100,000 分の 8,579 についての記載です。
※8 床面積 139.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,322 についての記載です。
7
※9 床面積 93.93 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,166 についての記載です。
※10 床面積 95.06 m2、敷地権割合 100,000 分の 1,464 についての記載です。
※11 2015 年 1 月 9 日に追加取得した隣接土地（251.91 m2）についての記載です。
※12 信託受益権の準共有持分の 49.0％部分についての記載です。
※13 信託受益権の準共有持分の 3.6％部分についての記載です。
※14 鑑定評価額は、2020 年 9 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※15 鑑定評価額は、2020 年 12 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※16 2020 年 9 月 28 日に共有持分 40％を譲渡したため、取得価額・鑑定評価額は現在保有している 60%分の数値を記載
しています。
参考資料 2 セカンドオピニオンサマリー
対象不動産名称 スタイリオフィット武蔵小杉
対象不動産に対する価格判断について 妥当である。
鑑定評価の前提・基本的事項について 妥当である。
建物及びその敷地としての対象不動産の 妥当である。
最有効使用 最有効使用を現況通り「高層共同住宅として継続利用」と判定した。
収益価格について 妥当である。
積算価格について 妥当である。
試算価格の調整について 妥当である。
上記意見書サマリーは大和不動産鑑定株式会社が発行した不動産鑑定評価書（発行番号：大鑑第 502009391 号）について、シービーア
ールイー株式会社が各項目の妥当性を検証した「意見書」に関し、その内容を要約したものである。なお、当該意見書自体は「不動産
の鑑定評価に関する法律」に定められた不動産の鑑定評価ではない。
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参考資料 3
スタイリオフィット武蔵小杉 写真
参考資料 4
スタイリオフィット武蔵小杉 案内図
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