2019年1⽉期（第31期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード：8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2019年3⽉13⽇ 作成
⽬次
エゼクティブサマリー 2
決算概況（2019年1⽉期） 3
業績予想（2019年7⽉期、2020年1⽉期） 4
1⼝当たり分配⾦の変動要因 5 ⽤語説明
総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 期末算定価額
含み損益 不動産等の期末算定価額－貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
以下の1.から3.までのいずれかに掲げる者をいう
1. 東京急⾏電鉄株式会社（以下、「東急電鉄」という）
東急電鉄等 2. 東急電鉄の連結⼦会社
3. 東急電鉄⼜は東急電鉄の連結⼦会社の意向を受けて設⽴されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の⽐率が過半である特定⽬的会社⼜は特別⽬的事業体
「東急電鉄等」、「東急電鉄の関連会社」、「東急不動産グループ各社」の総称をいう
1.「東急電鉄の関連会社」とは、東急電鉄の連結決算上の関連会社をいう
2.「東急不動産グループ各社」とは、以下の(i)から(iii)までのいずれかに掲げる法⼈をいう
ⅰ. 東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」という）
利害関係者
ⅱ. 東急不動産ホールディングスの連結⼦会社
ⅲ. 東急不動産ホールディングス⼜は東急不動産ホールディングスの連結⼦会社の意向を
受けて設⽴されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の⽐率が過半である特定⽬
的会社及び特別⽬的会社
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2019年3⽉13⽇ 作成
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エグゼクティブサマリー
2019年1⽉期 2019年7⽉期 2020年1⽉期
（第31期）実績 （第32期）予想 （第33期）予想
・物件⼊替 ・スポンサーとの物件交換(2019/3/28)
TOKYU REIT⽊場ビル譲渡 カレイド渋⾕宮益坂譲渡
外部成⻑ ルーシッドスクエア恵⽐寿取得 渋⾕道⽞坂スカイビル取得 ー
→不動産等売却益：316百万円 東急番町ビル追加取得
・物件取得(REVE中⽬⿊(底地)) →不動産等交換差益：40百万円
・期末稼働率：99.0%(-0.3pts) ・期末稼働率：99.5%(+0.5pts) ・期末稼働率：99.8%(+0.3pts)
・賃料増額改定割合(賃料ベース)(注1)：54%
内部成⻑ ・増額率(賃料ベース)(注2)：7.2%
・フリーレント期間終了等による収益増 ・レントホリデー期間終了等による収益増 ・フリーレント期間終了等による収益増
(東急⻁ノ⾨ビル他) (東急番町ビル他) (世⽥⾕ビジネススクエア他)
・⽀払利息：前期⽐-0.7百万円 ・⽀払利息：前期⽐-22百万円 ・⽀払利息：前期⽐-9百万円
財務 (借⼊⾦+投資法⼈債) (借⼊⾦+投資法⼈債) (借⼊⾦+投資法⼈債)
（平均⾦利：1.04%(-0.03pts)） （平均⾦利：1.03%(-0.01pts)） （平均⾦利：1.00%(-0.03pts)）
NOI 4,996百万円 (+33百万円) 4,973百万円 (-23百万円) 5,050百万円 (+77百万円)
1⼝当たり当期純利益 3,098円 (+359円) 2,829円 (-269円) 2,888円 (+59円)
1⼝当たり圧縮積⽴⾦ 51円 61円
ー (+51円) (+10円)
取崩額 (注4) (注5)
1⼝当たり分配⾦ 3,099円 (+360円) 2,880円 (-219円) 2,950円 (+70円)
1⼝当たりNAV 173,828円 (+5,536円) *（）の数値は前期⽐
(注1)オフィス・商業施設(都⼼)の賃料改定が対象
鑑定ベースLTV 36.6% (-0.6pts) (注2)オフィス・商業施設(都⼼)において、増額改定となった賃料の前期⽐
(注3)鑑定ベースLTV50％想定
(注4)TOKYU REIT新宿ビルの外壁改修⼯事費⽤相当
取得余⼒(注3) 724億円 (+49億円) (注5)TOKYU REIT第2新宿ビルの外壁改修⼯事費⽤相当
2019年3⽉13⽇ 作成
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決算概況（2019年1⽉期）
2019年1⽉期は不動産等売却益を計上し、1⼝当たり当期純利益が、対前期・対予想ともに増益
損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ 主な差異の内訳
（単位：百万円）
2019年1⽉期 ＜対前期⽐較＞
2019年1⽉期 2018年7⽉期
⽐較 予想 ⽐較
科⽬ 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +87百万円
増減 （第31期） 増減
（第31期） （第30期）
2018年9⽉13⽇時点
賃貸事業収⼊ +64百万円
営業収益 （A） 7,523 7,119 404 7,495 28 ・東急⻁ノ⾨ビル +117百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,207 7,119 87 7,179 27 ・ルーシッドスクエア恵⽐寿（新規取得） +93百万円
賃貸事業収⼊ 6,728 6,663 64 6,711 16 ・TOKYU REIT新宿ビル +28百万円
その他賃貸事業収⼊ 478 455 22 467 10 ・REVE中⽬⿊（底地）（新規取得） +14百万円
不動産等売却益 316 － 316 316 0 ・TOKYU REIT⽊場ビル（譲渡） -148百万円
・東急番町ビル -22百万円
営業費⽤ （C） 3,976 3,922 54 4,021 -45
・東急銀座⼆丁⽬ビル -16百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,238 3,211 27 3,281 -43
・世⽥⾕ビジネススクエア -15百万円
諸経費 （D） 2,210 2,156 53 2,253 -42
不動産等売却益（TOKYU REIT⽊場ビル） +316百万円
NOI （B）-（D） 4,996 4,962 33 4,925 70
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +27百万円
減価償却費 1,015 1,049 -34 1,021 -6
諸経費 +53百万円
固定資産除却損 13 5 7 7 5
・修繕費 +31百万円
その他営業費⽤ 737 711 26 740 -2 減価償却費 -34百万円
うち資産運⽤報酬 595 578 16 591 4 ・TOKYU REIT⽊場ビル（譲渡） -34百万円
営業利益 （A）-（C） 3,547 3,197 349 3,473 73 ・ルーシッドスクエア恵⽐寿（新規取得） +4百万円
営業外収益 1 0 0 0 0 資産運⽤報酬 +16百万円
営業外費⽤ 518 519 -0 520 -2
うち⽀払利息 451 453 -1 452 -0
＜対予想⽐較＞
うち投資法⼈債利息 39 39 0 39 -0
+27百万円
営業収益 不動産賃貸事業収益
経常利益 3,029 2,679 350 2,953 76
賃貸事業収⼊ +16百万円
当期純利益 3,029 2,678 350 2,952 76
・ルーシッドスクエア恵⽐寿 +8百万円
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -43百万円
1⼝当たり １⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,098 2,739 359 3,020 78 諸経費 -42百万円
情報 １⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,099 2,739 360 3,020 79 ・修繕費 -31百万円
稼働率 （％） 99.0 99.3 -0.3pts 98.8 0.2pts
その他
NOI利廻（注） （％） 4.41 4.48 -0.07pts 4.32 0.09pts
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
2019年3⽉13⽇ 作成
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業績予想（2019年7⽉期、2020年1⽉期）
不動産賃貸事業収益の継続的な増加を⾒込む。予想2期は、外壁改修⼯事に合わせ、圧縮積⽴⾦を取崩す
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ 主な差異の内訳
（単位：百万円）
＜2019年7⽉期(第32期)対前期⽐較＞
2019年1⽉期 2019年7⽉期 2020年1⽉期
⽐較 ⽐較 営業収益 不動産賃貸事業収益 +124百万円
科⽬ 実績 予想 予想
増減 増減
（第31期）
（第32期）
（前期⽐）
（第33期）
（前期⽐） 賃貸事業収⼊ +134百万円
2019年3⽉14⽇時点 2019年3⽉14⽇時点
・渋⾕道⽞坂スカイビル（新規取得） +135百万円
営業収益 （A） 7,523 7,371 -152 7,419 48
・東急番町ビル（追加取得） +31百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,207 7,331 124 7,419 88
・世⽥⾕ビジネススクエア +23百万円
賃貸事業収⼊ 6,728 6,863 134 6,949 86
・東急銀座⼆丁⽬ビル +16百万円
その他賃貸事業収⼊ 478 468 -10 470 2
・東急南平台町ビル +10百万円
不動産等交換差益 － 40 40 － -40
・東急桜丘町ビル +10百万円
不動産等売却益 316 － -316 － －
・TOKYU REIT渋⾕Rビル +9百万円
営業費⽤ （C） 3,976 4,110 133 4,110 -0
・カレイド渋⾕宮益坂（譲渡） -111百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,238 3,347 108 3,374 27
不動産等交換差益（カレイド渋⾕宮益坂） +40百万円
諸経費 （D） 2,210 2,358 147 2,369 11
不動産等売却益（前期分（TOKYU REIT⽊場ビル）） -316百万円
NOI （B）-（D） 4,996 4,973 -23 5,050 77
営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +108百万円
減価償却費 1,015 983 -31 1,000 16
諸経費 +147百万円
固定資産除却損 13 5 -7 5 -0
・修繕費 +57百万円
その他営業費⽤ 737 762 25 735 -27
・公租公課 +30百万円
うち資産運⽤報酬 595 594 -1 602 8
営業利益 （A）-（C） 3,547 3,261 -286 3,309 48
＜2020年1⽉期(第33期)対前期⽐較＞
営業外収益 1 1 -0 0 -0
営業収益 不動産賃貸事業収益 +88百万円
営業外費⽤ 518 495 -23 485 -9
賃貸事業収⼊ +86百万円
うち⽀払利息 451 436 -15 426 -9
不動産等交換差益（前期分（カレイド渋⾕宮益坂）） -40百万円
うち投資法⼈債利息 39 32 -6 32 -0
経常利益 3,029 2,767 -262 2,825 58 １⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼の推移
当期純利益 3,029 2,766 -263 2,824 58 TOKYU REIT新宿ビル TOKYU REIT第2新宿ビル
(円)
外壁改修⼯事費⽤相当 取崩 -51円 外壁改修⼯事費⽤相当 取崩 -61円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,098 2,829 -269 2,888 59
1⼝当たり
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦取崩額 （円） － 51 51 61 10
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円）
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース 3,099 2,880 -219 2,950 70
368 368 368
99.0 99.5 99.8 317
稼働率 （％） 0.5pts 0.3pts 255
その他
NOI利廻（注） （％） 4.41 4.40 -0.01pts 4.37 -0.03pts
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース 18/01期 18/07期 19/01期 19/07期 20/01期
2019年3⽉13⽇ 作成
*1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼は、各期における貸借対照表の圧縮積⽴⾦残⾼に （予想） （予想） 4
当該各期の積⽴額⼜は取崩額を加減算した⾦額を発⾏済投資⼝数で除して算出
1⼝当たり分配⾦の変動要因
1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想
2019年1⽉期（第31期）実績
圧縮積⽴⾦取崩なし
（単位：円）
（注1）償却後NOIの数値
圧縮積⽴⾦取崩なし +323 3,099 （注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、
⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
+120
+22
2,739 +106 -38 -33 -6 -17 -9 -24 3,098
-85
2,739
2018年 TOKYU REIT ルーシッドスクエア 東急⻁ノ⾨ RHによる減収 その他既存 修繕費 ⽔道光熱費 資産運⽤ 控除対象外 その他 不動産等 2019年
7⽉期 ⽊場ビル 恵⽐寿・ ビル増収 （銀座・番町） 物件増収 増加 収⽀差額 報酬増加 消費税 売却益 1⽉期
実績 （譲渡） REVE中⽬⿊ （注2） 増加 （TOKYU 実績
（注1） （底地） REIT
（取得） ⽊場ビル）
（注1）
2019年7⽉期（第32期）予想 2020年1⽉期（第33期）予想
（単位：円）
圧縮積⽴⾦取崩 61
3,099 圧縮積⽴⾦取崩 51
2,950
2,880
+57 +86 +13 61
+31
+38 +36 +23 +41 51 +69
+117 -22
-51 -31 -17
-11 -22 -32 -41 -17
-323 -30 -34
3,098 -90
2,829 2,888
1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼
2020年1⽉期(分配後)：255円
2019年 不動産等 カレイド 渋⾕ RH解消 その他既存 雑収⼊ 修繕費 ⽔道光熱費 固都税 減価 控除 ⽀払利息 その他 不動産等 2019年 不動産等 カレイド 渋⾕ RHによる その他既存 修繕費 減価 控除 その他 2020年
1⽉期 売却益 渋⾕ 道⽞坂 による増収 物件増収 減少 増加 収⽀差額 増加 償却費 対象外 減少 交換差益 7⽉期 交換差益 渋⾕ 道⽞坂 減収 物件増収 増加 償却費 対象外 1⽉期
実績 （前期分） 宮益坂 スカイビル・ （銀座・ 減少 消費税 （カレイド 予想 （前期分） 宮益坂 スカイビル・ （銀座） 増加 消費税 予想
（譲渡） 東急番町 番町） 増加 渋⾕ (譲渡) 東急番町 （注2） 減少
（注2） （注1）
（注1） ビル 宮益坂） ビル
2019年3⽉13⽇ 作成
（取得） （取得） 5
（注1） （注1）
注意事項
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端数処理等の違いにより、同⼀の項⽬の数値が他の開⽰情報と⼀致しない場合があります。また、グラフ作成上の都合により、表⽰されている⽇付
が営業⽇と異なる場合があります。
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本資料において、特段の記載の無いものは、2019年1⽉31⽇現在の情報です。
2019年3⽉13⽇ 作成
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