2019年１月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年３月14日
不動産投資信託証券発行者名 東急リアル・エステート投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8957 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.tokyu-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）柏崎 和義
東急リアル・エステート・インベストメント・
資 産 運 用 会 社 名
マネジメント株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役執行役員社長 （氏名）柏崎 和義
執行役員経営企画・財務・
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） （氏名）山川 潔
IR担当 兼 財務・IR部長
ＴＥＬ (03)5428-5828
分配金支払開始
有価証券報告書提出予定日 2019年４月26日 2019年４月15日
予定日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年１月期の運用、資産の状況（2018年８月１日～2019年１月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年１月期 7,523 5.7 3,547 10.9 3,029 13.1 3,029 13.1
2018年７月期 7,119 1.2 3,197 4.2 2,679 7.4 2,678 7.4
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年１月期 3,098 2.7 1.4 40.3
2018年７月期 2,739 2.4 1.2 37.6
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年１月期 3,099 3,029 0 0 100.0 2.7
2018年７月期 2,739 2,677 0 0 100.0 2.4
（注）配当性向は次の算式により計算しています。
配当性向＝分配金総額÷当期純利益×100
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年１月期 219,958 113,869 51.8 116,478
2018年７月期 219,396 113,517 51.7 116,118
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年１月期 8,152 △6,256 △2,677 7,262
2018年７月期 3,708 △743 △1,090 8,044
２．2019年７月期の運用状況の予想（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期の運用状況の予想（2019年８
月１日～2020年１月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年７月期 7,371 △2.0 3,261 △8.1 2,767 △8.7 2,766 △8.7 2,880 0
2020年１月期 7,419 0.7 3,309 1.5 2,825 2.1 2,824 2.1 2,950 0
（参考）１口当たり予想当期純利益（2019年７月期）2,829円、（2020年１月期）2,888円
発行済投資口の総口数（2019年７月期）977,600口、（2020年１月期）977,600口
（注）2019年７月期の１口当たり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額50百万円）を、2020年１月
期の１口当たり分配金は、当期純利益に加えて、圧縮積立金の一部（想定額60百万円）をそれぞれ取り崩して分配
することを前提としています。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年１月期 977,600口 2018年７月期 977,600口
② 期末自己投資口数 2019年１月期 0口 2018年７月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご覧ください。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信は、金融商品取引法（昭和23年法律第25号。その後の改正を含みます。）（以下「金商法」といいま
す。）に基づく監査手続の対象外であり、この決算短信の開示時点において、金商法に基づく財務諸表の監査手続は
終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証する
ものではありません。
前提条件の詳細については、11ページ「２.運用方針及び運用状況 （２）運用状況 ②次期の見通し d．運用状況の
見通し ＜2019年７月期及び2020年１月期 運用状況の予想の前提条件＞」をご参照ください。
以 上
東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
目次
１．投資法人の関係法人…………………………………………………………………………………２
２．運用方針及び運用状況………………………………………………………………………………２
（１）運用方針…………………………………………………………………………………………２
（２）運用状況…………………………………………………………………………………………２
（３）投資リスク………………………………………………………………………………………12
３．財務諸表………………………………………………………………………………………………13
（１）貸借対照表………………………………………………………………………………………13
（２）損益計算書………………………………………………………………………………………16
（３）投資主資本等変動計算書………………………………………………………………………17
（４）金銭の分配に係る計算書………………………………………………………………………18
（５）キャッシュ・フロー計算書……………………………………………………………………19
（６）継続企業の前提に関する注記…………………………………………………………………20
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記……………………………………………………20
（８）表示方法の変更に関する注記…………………………………………………………………20
（９）財務諸表に関する注記事項……………………………………………………………………21
（10）発行済投資口の総口数の増減…………………………………………………………………29
４．役員の異動……………………………………………………………………………………………29
５．参考情報………………………………………………………………………………………………30
（１）投資状況…………………………………………………………………………………………30
（２）投資不動産物件…………………………………………………………………………………31
（３）その他投資資産の主要なもの…………………………………………………………………31
（４）資本的支出の状況………………………………………………………………………………38
（５）主なテナントへの賃貸条件……………………………………………………………………39
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資法人の仕組み」からの重要な変更はないため、開示は
省略しています。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」に重要な変更
はないため、開示は省略しています。
（２）運用状況
① 当期の概況
a．投資法人の主な推移
本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）
（以下「投信法」といいます。）に基づき、2003年６月20日に設立され、同年９月10日に、発行済投資口の総
口数98,000口で東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場しました（銘柄コード8957）。
その後、第３期初の2004年８月に投資口数44,000口（オーバーアロットメントによる2,000口を含みます。）
の追加公募増資を、第５期初の2005年８月に投資口数27,380口（オーバーアロットメントによる680口を含みま
す。）の追加公募増資を、さらに第21期初の2013年８月及び同年９月に投資口数26,140口（オーバーアロット
メントによる2,376口を含みます。）の追加公募増資を行いました。2014年１月31日を基準日、同年２月１日を
効力発生日として、本投資法人の投資口を１口につき５口の割合をもって分割した結果、2019年１月31日現
在、発行済投資口の総口数は977,600口となっています。
b．投資環境と運用実績
本投資法人は、東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会社（以下「資産運用会
社」といいます。）に資産運用業務を委託し、投資主価値の最大化を究極の目的として、成長性、安定性及び
透明性の確保を目指した資産運用を基本方針としています。かかる基本方針に沿って、本投資法人は、以下の
ような投資環境のもとで、資産運用を行いました。
（イ）投資環境
当期の国内景気は、緩やかに回復しています。
首都圏経済について、個人消費は、百貨店販売額及びスーパー販売額は前年を下回っているものの、コンビ
ニエンスストア販売額及び乗用車の新車登録届出台数が前年を上回っており、全体として回復しつつありま
す。生産活動でも緩やかに持ち直しており、雇用情勢では、有効求人倍率は高水準で推移しているなど、改善
しています。
東京圏の人口動態については、2018年１月から12月までの間において、13万人超の転入（※）があり、全国
との格差は依然として拡大しています。（※）出典：「住民基本台帳人口移動報告」（総務省統計局）
このような状況のなか、東京都心５区のオフィス賃貸市場については、雇用情勢の改善による、就業者数の
増加等に伴う事務所の集約や拡張ニーズを背景に空室率の低下及び平均賃料の緩やかな上昇が続いています。
一方、商業施設賃貸市場について、消費者マインドは弱い動きが続いているものの、実質総雇用者所得の緩
やかな増加による個人消費の持ち直しにより、都心型商業施設のテナントを取り巻く環境は堅調に推移してい
ます。
また、不動産売買市場については、不動産投資家の旺盛な投資意欲と良好な資金調達環境を背景に、引き続
き、取引価格は高値圏で推移し、期待利回りの低下が継続しています。
（ロ）運用実績
(a)物件取得、売却及び運用管理
本投資法人は、このような環境のもと、これまでの「成長力のある地域における競争力のある物件への投
資」という基本方針に加え、上場以来の投資運用の経験を活かし策定した「長期投資運用戦略（サーフプラ
ン）（注１）」に基づき投資活動を行いました。
当期においては、2018年８月1日にルーシッドスクエア恵比寿（注２）の取得及びTOKYU REIT木場ビルの
譲渡を、2018年９月27日にREVE中目黒（底地）の取得を実施しました。
当期末現在の本投資法人が保有する30物件の取得価額合計は2,251億8千9百万円、総賃貸可能面積は
207,848.65㎡、期末算定価額の合計は2,705億円となりました。
この期末算定価額の合計は、前期に引き続き帳簿価額の合計を上回っており、その差額は590億9千5百万
円でした。なお、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づき、この評価益は財務諸表に反映させ
ていません。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期末における既存物件ポートフォリオの平均賃料単価は前期末と比較して0.91％の上昇となりました。
また、期末の空室率は前期末の0.7％から0.3ポイント増加し1.0％となりました。
（注１)「長期投資運用戦略（サーフプラン）」とは、不動産価格の循環性に着目したバリュー投資及び逆張り投資によって物件
の入替えを行いながら、恒久的に競争力を有するポートフォリオ及び不況期にも強いバランスシートの形成を目指す、
資産運用会社が策定した本投資法人の戦略です。
（注２)ルーシッドスクエア恵比寿は、2019年４月１日付でTOKYU REIT恵比寿ビルに名称変更する予定です。以下同じです。
(b)利益相反対策
取引の公正・透明性を確保するため、本投資法人の資産運用会社の自主ルールである利害関係者取引規程
を厳守し、所定の手続を履践しました。
なお、本投資法人の保有物件に係るプロパティ・マネジメント業務を行う利害関係者（注）への報酬につ
いて、その水準が東京証券取引所に上場している他の投資法人が設定している水準の範囲内にある旨の意見
書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（注)「利害関係者」とは以下のⅰからⅶまでのいずれかに掲げる者をいいます。
ⅰ. 東京急行電鉄株式会社（以下、「東急電鉄」といいます。）
ⅱ. 東急電鉄の連結子会社
ⅲ. 東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半
である特定目的会社又は特別目的事業体
ⅳ. 東急電鉄の連結決算上の関連会社
ⅴ. 東急不動産ホールディングス株式会社（以下、「東急不動産ホールディングス」といいます。）
ⅵ. 東急不動産ホールディングスの連結子会社
ⅶ. 東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる
匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社及び特別目的会社
c．資金調達の概要
安定性、機動性及び効率性を基本とした財務方針のもと、資金を調達しています。また、手元流動性の拡充
による財務信用力の確保を目的として、取引金融機関４行と総額180億円のコミットメントラインを設定してい
ます。
当期においては、有利子負債の長期固定金利化及び返済期限の分散化を図るため、当期に返済期限が到来し
た長期借入金47億円について借換を行いました。当期末現在の有利子負債残高は935億円（投資法人債残高95億
円、長期借入金残高840億円（１年内返済予定の長期借入金92億円及び１年内償還予定の投資法人債35億円を含
みます。））、当期における加重平均利率は1.04％（当期の支払利息の年換算額を各有利子負債の平均残高の
合計値で除して計算しています。）です。
なお、当期末現在における本投資法人の格付けの状況は以下の通りです。
信用格付業者の商号又は名称 格付けの内容
株式会社日本格付研究所（JCR） 長期発行体格付：AA－
格付の見通し：安定的
株式会社格付投資情報センター（R＆I） 発行体格付：A＋
格付の方向性：安定的
S&Pグローバル・レーティング・ 長期会社格付け：A アウトルック：安定的
ジャパン株式会社（S＆P） 短期会社格付け：A－1
d．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益75億2千3百万円、営業利益35億4千7百万円となり、借
入金にかかる支払利息等を控除した後の経常利益は30億2千9百万円、当期純利益は30億2千9百万円を計上しま
した。
分配金については、租税特別措置法第67条の15の適用により利益分配金が損金算入されることを企図して、
投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数部分を除く全額を分配することとします。この結果、投資口
１口当たりの分配金は3,099円となりました。
② 次期の見通し
a．想定される将来動向
景気の先行きについては、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やかな回復が
続くことが期待されます。但し、米中の通商問題の動向が世界経済に与える影響や、中国経済の先行きなど海
外経済の不確実性、金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
このような見通しのなか、不動産売買市場において、低金利の継続と旺盛な資金需要により期待利回りは引
き続き横這いで推移すると予想されます。オフィス賃貸市場において、空室率は雇用環境の改善などオフィス
拡張需要により当面は低位で推移すると考えられますが、オフィスビルの大量供給がピークを迎える2020年頃
に上昇し、賃料水準もそれに合わせて下落すると予想されます。商業施設賃貸市場において、都心型商業施設
は、雇用や所得環境が改善するなかで個人消費や、インバウンド消費の拡大などにより、テナント売上及び賃
料水準について堅調な推移が予想されます。
b．今後の運用方針及び対処すべき課題
本投資法人は、「成長力のある地域における競争力のある物件への投資」を基本方針として、東京都心５区
地域及び東急沿線地域（注１）を重点的な投資対象地域として、立地・用途・投資規模等において一定の基準
を設けて投資しています。また、個別物件の選定については、当該物件の予想収益、立地する地域の将来性等
を総合的に検討し、クオリティが高く競争力のある物件を、不動産投資市場及び東急電鉄等（注２）からバラ
ンスよく取得していきます。
また、2019年４月19日に開催予定の投資主総会において、本投資法人の規約の一部変更に係る議案を付議
し、併せて本投資法人の資産運用に係る運用ガイドラインの一部改定を行う予定です（注３）。具体的には、
重点的な投資対象地域である東京都心５区地域及び東急沿線地域に所在する優良住宅物件への投資機会をさら
に拡大すべく、住宅を単独又は複合施設の一部として投資可能な用途に追加することにより、ポートフォリオ
をより一層充実させ、もって投資主価値のさらなる向上を目指します。
（注１）「東京都心５区地域」を都心５区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）及び都心５区に準ずる商業用不動産集積
地（池袋周辺地域、後楽周辺地域、上野周辺地域等）と区分しています。また、「東急沿線地域」を東急沿線拠点地域
（渋谷区）及びその他東急沿線地域（東京都（品川区、目黒区、世田谷区、大田区、町田市）、神奈川県横浜市（港北
区、神奈川区、中区、西区、緑区、青葉区、都筑区）、神奈川県川崎市（中原区、高津区、宮前区）、神奈川県大和市）
と区分しています。なお、渋谷区は、東京都心５区地域と東急沿線地域の両方に含まれます。「その他」は東京都心５区
地域及び東急沿線地域を除く東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を中心とした首都圏と区分しています。以下同じです。
（注２）東急電鉄等とは、以下の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当する者をいいます。
（イ）東急電鉄
（ロ）東急電鉄の連結子会社
（ハ）東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過
半である特定目的会社又は特別目的事業体
（注３）本投資法人の規約一部変更及び運用ガイドラインの一部改定については、８ページから10ページの（ご参考）②本投資法
人の規約の一部変更及び③本投資法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定をご覧ください。
物件の管理運営面においては、東急電鉄等との協働（コラボレーション）により収益の安定性及び成長性を
実現し、内部成長を図ります。そのために企業業績や消費の動向を見据え、中長期的にテナント企業、来館者
から選別される施設運営を目指します。具体的には、物件グレードに合致した適切かつ戦略的リニューアル
や、中長期的視野に立ったリーシング活動の実施により、賃料水準の維持・向上を図ります。また、管理費用
及び追加設備投資についても適切なコスト・コントロールを行っていきます。
現在の投資環境判断として、首都圏の不動産価格はピークが継続しており、「長期投資運用戦略（サーフプ
ラン）」における「売却・入替期」は2020年まで続く一方、スポンサーである東急電鉄において、渋谷駅周辺
開発に続き、広域渋谷圏（渋谷駅半径2.5km圏内）や東急沿線の開発が継続することから、首都圏のうち、渋
谷・東急沿線の不動産価格は、2020年以降も継続して上昇することが見込まれます。これらにより、東京都心
５区地域及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域としている本投資法人の保有物件の含み益は増加し、これ
に伴いNAV（注４）が増加した結果、2019年１月末現在、1口当たりNAVは投資口価格を上回る状況となっていま
す。
この様な環境認識のもと、本投資法人は2018年から2020年までの施策として、「長期投資運用戦略（サーフ
プラン）」及び「循環再投資モデル」に沿って、保有物件のトータルリターン（注５）、物件築年数、所在エ
リア等を考慮の上、物件入替を行うとともに、物件入替で生じた余剰資金を原資として、自己投資口の取得及
び消却を検討します。
（注４）NAV（Net Asset Value）＝出資総額+圧縮積立金（利益処分後）+保有物件の含み損益
（注５）保有物件のトータルリターンは、毎期のインカムリターン（賃料収入等）と将来のキャピタルリターン（売却収入）によ
り構成されます。
さらに、透明性を確保するため資産運用会社においては、外部監視機能及び情報開示を充実させ、不動産投
資信託のファンド・マネージャーとして、グローバルスタンダードに適う運用を行っていきます。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
c．決算後に生じた重要な事実
本投資法人において、決算日後に生じた事項は以下の通りです。
資産の交換
2019年３月８日付で、以下の資産の交換に関する信託受益権交換契約を締結しました。
（イ）交換による譲渡資産
ⅰ.譲渡資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 ：カレイド渋谷宮益坂
ⅲ.譲渡価額(注１) ：7,780百万円
ⅳ.契約日 ：2019年３月８日
ⅴ.譲渡予定日 ：2019年３月28日
ⅵ.譲渡先 ：東急電鉄
ⅶ.譲渡価額と帳簿価額の差額：2,726百万円（譲渡日時点の見込み額）（注２）
(注１)「譲渡価額」は、当該資産の譲渡に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換
契約書に記載された価額）を記載しています。
(注２) 当該金額の一部につき、以下の取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記（ハ）その他(b)
圧縮記帳をご参照下さい。
（ロ）交換による取得資産
(a)渋谷道玄坂スカイビル
ⅰ.取得資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
ⅱ.物件名称 ：渋谷道玄坂スカイビル
ⅲ.取得価額(注) ：8,100百万円
ⅳ.契約日 ：2019年３月８日
ⅴ.取得予定日 ：2019年３月28日
ⅵ.取得先 ：東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契
約書に記載された価額）を記載しています。
(b)東急番町ビル（追加取得）
ⅰ.取得資産 ：国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
ⅱ.物件名称 ：東急番町ビル
ⅲ.取得割合 ：信託受益権（区分所有権割合95.1％）の準共有持分割合 3.6％
ⅳ.取得価額(注) ：1,040百万円
ⅴ.契約日 ：2019年３月８日
ⅵ.取得予定日 ：2019年３月28日
ⅶ.取得先 ：東急電鉄
(注)「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契
約書に記載された価額）を記載しています。
（ハ）その他
(a)交換差金
渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）の取得価額とカレイド渋谷宮益坂の譲渡価額との
差額である交換差金（1,360百万円）については、引渡日に交換先である東急電鉄へ支払予定です。
(b)圧縮記帳
交換による取得資産について、2,685百万円の圧縮記帳を行う（法人税法第50条の「交換により取得した
資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する）予定です。これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費
等反映前で「渋谷道玄坂スカイビル」は5,714百万円、「東急番町ビル（追加取得）」は739百万円となる
見込みです。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
（ご参考）
①前記「 c．決算後に生じた重要な事実 （ロ）交換による取得資産」に係る概要
（イ）渋谷道玄坂スカイビル
物件の名称 渋谷道玄坂スカイビル
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
東京都渋谷区円山町22番１、22番４、22番６、22番12、22番
（土地）
所在地 13、22番14、22番15、22番16、84番８
（登記簿上の表示）
（一棟の建物） 東京都渋谷区円山町22番地１、22番地４、22番地６、22番地
（建物）
12、22番地13、22番地14、22番地15、22番地16、84番地８
京王井の頭線「渋谷」駅徒歩約５分
最寄駅からの所要時間(注１)
京王井の頭線「神泉」駅徒歩約３分
用途 事務所、店舗、駐車場
（土地） 721.34㎡(注２)
面積（登記簿上の表示）
（建物） 5,644.91㎡
構造・階数（登記簿上の表示） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付11階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1988年３月
取得予定日 2019年３月28日
売主 東急電鉄
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
テナントの総数(注３) ９
取得価額(注４) 8,100百万円
8,290百万円 （価格時点：2019年２月１日）
取得時鑑定評価額
鑑定機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
・本物件で使用中のコンデンサー２台に、微量のPCBが含有されてお
特記事項 り、当該機器については、本投資法人による信託受益権の取得まで
に、売主の費用及び責任により撤去する予定です。
（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出し
た数値です。
（注２） 私道負担部分（約24.31㎡）を含みます。
（注３）「テナントの総数」は、取得予定日(2019年３月28日)における見込みに基づき記載しています。
（注４）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約
書に記載された価額）を記載しています。
（ロ）東急番町ビル（追加取得）
物件の名称 東急番町ビル
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
東京都千代田区四番町6番2、6番12、6番13、6番14、6番16、
6番17、6番18、6番19、6番20、6番21、6番22、6番23、6番
（土地）
24、6番25、6番26、6番27、6番28、6番29、6番30、6番31、6
所在地 番32、6番33、6番34、6番35、6番36、6番39、6番40
（登記簿上の表示）
（一棟の建物） 東京都千代田区四番町6番地21、6番地2、6番地12、6番地
13、6番地14、6番地16、6番地17、6番地18、6番地19、6番地
（建物）
20、6番地22、6番地23、6番地24、6番地25、6番地26、6番地
31、6番地32、6番地33、6番地39、6番地40
JR中央本線・総武線、東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩約
最寄駅からの所要時間(注１)
３分
用途 事務所、店舗、駐車場
2,573.80㎡（取得に係る面積 (注
（土地） 2,754.18㎡（全体）
２)）
面積（登記簿上の表示）
11,431.09㎡（取得に係る区分
（建物） 15,834.55㎡（全体）
所有区画の専有面積(注３)）
構造・階数（登記簿上の表示） 鉄骨造陸屋根11階建
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
竣工年月（登記簿上の表示） 2011年９月
取得予定日 2019年３月28日
売主 東急電鉄
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 区分所有権
テナントの総数(注４) ７
取得価額(注５) 1,040百万円
1,040百万円 （価格時点：2019年２月１日）
取得時鑑定評価額
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
・本建物は区分所有建物であり、区分所有建物の登記の所在欄に登記
されている土地は信託受託者が所有していますが、これらの土地と
併せて信託建物の開発時に敷地として扱われた土地（以下「一体土
地」といいます。）は個人が所有しています。その上で、かかる個
人と、建物の他の区分所有者との間には、一体土地に関する土地賃
貸借契約が締結されています。なお、一体土地については、抵当権
が設定されています。
・本土地の一部について、地上権者を東京地下鉄株式会社、目的を地
下鉄道敷設、存続期間を地下鉄道構造物存続中とする区分地上権が
設定されています。当該地上権の地代は発生しません。
・本物件の所有者間には本物件の管理運営に関する協定が締結されて
おり、各々の区分所有権について譲渡する場合、他の所有者の承諾
を要するとする合意等がなされています。
・区分所有建物を信託財産とする信託受益権の準共有持分の取得に伴
特記事項 い、準共有者である東急電鉄（本投資法人による本取得後の準共有
持分割合47.4％）との間で、2016年2月26日付で信託受益権準共有者
間協定書（その後の変更を含みます。）を締結しており、また、
2019年3月8日付で本取得に伴う変更覚書を締結しております。信託
受益権準共有者間協定書（その後の変更を含みます。）では、①信
託受益権の分割を請求しない旨、②信託受益権準共有持分の全部又
は一部を第三者へ譲渡する場合には、他の準共有者との優先交渉手
続を経なければならない旨、③準共有持分を譲渡する場合には、譲
受人に当該協定書上の地位を承継させる旨、④信託契約に基づき受
益者が受託者に対して有する指図権については、本件受益権につき
最大の持分（準共有持分を含みます。）を有する受益者が有するも
のとし、他の受益者は、指図権を有しないものとする旨、⑤受益者
として決定すべき事項のうち一部については全受益者の同意を要す
るものあるいは事前協議を要するものとすること等が定められてい
ます。
（注１） 不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80ｍにつき１分間を要するものとして算出し
た数値です。
（注２） 本投資法人が取得を予定している信託受益権（区分所有権割合95.1%）の準共有持分割合3.6%に対応す
る敷地面積は約92.65㎡です。
（注３） 本投資法人が取得を予定している信託受益権（区分所有権割合95.1%）の準共有持分割合3.6%に対応す
る専有面積は約411.51㎡です。
（注４）「テナントの総数」は、取得予定日(2019年３月28日)における見込みに基づき記載しています。
（注５）「取得価額」は、当該資産の取得に要する諸費用（公租公課等）を含まない金額（信託受益権交換契約
書に記載された価額）を記載しています。
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②本投資法人の規約の一部変更
2019年４月19日に開催予定の本投資法人の投資主総会において、下記のとおり本投資法人の規約の一部変更につ
いて議案を提出します。
（下線は変更部分です。）
現 行 規 約 変 更 案
第10条 （招集） 第10条 （招集）
１. 本投資法人は、平成29年3月20日及びその日以 1. 本投資法人は、2017年3月20日及びその日以後、遅
後、遅滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年 滞なく、投資主総会を招集し、以後、隔年毎の3月
毎の3月20日及びその日以後、遅滞なく、投資主 20日及びその日以後、遅滞なく、投資主総会を招
総会を招集する。 集する。
２. （省略） ２. （現行どおり）
３. （省略） ３. （現行どおり）
４. （省略） ４. （現行どおり）
５. （省略） ５. （現行どおり）
６. （省略） ６. （現行どおり）
第12条 （決議等） 第12条 （決議等）
１. （省略） １. （現行どおり）
２. 本投資法人が第10条第1項の規定に基づき投資主 ２. 本投資法人が第10条第1項の規定に基づき投資主
総会を招集する場合には、本投資法人は、平成29 総会を招集する場合には、本投資法人は、2017年
年1月末日及び以後隔年毎の1月末日における最終 1月末日及び以後隔年毎の1月末日における最終の
の投資主名簿に記載又は記録された投資主を、か 投資主名簿に記載又は記録された投資主を、かか
かる投資主総会において権利を行使することので る投資主総会において権利を行使することのでき
きる投資主とする。 る投資主とする。
３. （省略） ３. （現行どおり）
別紙1 別紙1
資産運用の対象及び方針 資産運用の対象及び方針
１. 資産運用の基本方針 １. 資産運用の基本方針
（省略） （現行どおり）
(1) 成長性 (1) 成長性
（省略） （現行どおり）
① 内部成長要因 ① 内部成長要因
資産運用の最適化 資産運用の最適化
（省略） （現行どおり）
投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成 投資対象の所在地域及び用途の特性に基づく成
長 長
本投資法人の投資対象は、主として東京都心 本投資法人の投資対象は、主として東京都心
5区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区 5区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区
及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる商 及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる商
業用不動産集積地をいう。以下同じ。）及び 業用不動産集積地をいう。以下同じ。）及び
東急沿線地域に立地するオフィス、商業施設 東急沿線地域に立地するオフィス、商業施
及びそのいずれかを含む複合施設とする。た 設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設と
だし、首都圏以外には投資しない。 する。ただし、首都圏以外には投資しない。
② 外部成長要因 ② 外部成長要因
積極的な物件取得とポートフォリオクオリティ 積極的な物件取得とポートフォリオクオリティ
の維持及び向上 の維持及び向上
本投資法人は、主たる投資対象である東京都 本投資法人は、主たる投資対象である東京都
心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフ 心5区地域及び東急沿線地域に立地するオフ
ィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合 ィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含
施設に関して、資産運用会社の独自の情報収 む複合施設に関して、資産運用会社の独自の
集能力と物件精査能力によって、合理的な価 情報収集能力と物件精査能力によって、合理
格水準で積極的に物件を取得するものとす 的な価格水準で積極的に物件を取得するもの
る。取得にあたっては、長期保有を前提と とする。取得にあたっては、長期保有を前提
し、物件精査に基づく個々の不動産の選別を とし、物件精査に基づく個々の不動産の選別
行うが、必要に応じて物件の入替等を行うこ を行うが、必要に応じて物件の入替等を行う
とにより、ポートフォリオクオリティの維持 ことにより、ポートフォリオクオリティの維
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現 行 規 約 変 更 案
及び向上を図り、資産価値の向上及び1投資 持及び向上を図り、資産価値の向上及び1投
口当たり利益の成長を目指す。 資口当たり利益の成長を目指す。
東急電鉄等からの物件取得 東急電鉄等からの物件取得
（省略） （現行どおり）
③ 東急電鉄等との相乗効果 ③ 東急電鉄等との相乗効果
（省略） （現行どおり）
(2) 安定性 (2) 安定性
（省略） （現行どおり）
(3) 透明性 (3) 透明性
（省略） （現行どおり）
２.資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及 ２.資産運用の対象とする特定資産等の種類、目的及
び範囲 び範囲
（省略） （現行どおり）
３. 投資態度 ３. 投資態度
(1) 投資方針 (1) 投資方針
① 保有期間 ① 保有期間
（省略） （現行どおり）
② ポートフォリオ構成基準 ② ポートフォリオ構成基準
a. 用途 a. 用途
オフィス、商業施設及びそのいずれかを含む オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれか
複合施設 を含む複合施設
b. 地域 b. 地域
（省略） （現行どおり）
③ 個別物件投資基準 ③ 個別物件投資基準
（省略） （現行どおり）
(2) 売却方針 (2) 売却方針
（省略） （現行どおり）
(3) 物件関連業務運用基準 (3) 物件関連業務運用基準
（省略） （現行どおり）
(4) 財務方針 (4) 財務方針
a. エクイティ・ファイナンス（新規投資口の a. エクイティ・ファイナンス
追加発行）
イ 資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、 イ 新規投資口の追加発行
市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄 ・資産の長期的かつ安定的な成長を目指し、
化（新規投資口の追加発行による投資口の 市況を的確に把握し、かつ、投資口の希薄
割合持分の低下）に配慮した上で、機動的 化（新規投資口の追加発行による投資口の
な投資口の追加発行を行うものとする。 割合持分の低下）に配慮した上で、機動的
な投資口の追加発行を行うものとする。
ロ 資本効率の向上等を目的として、消却を行 ロ 自己投資口の取得及び消却
うため、自己投資口の取得を行うことがあ ・資本効率の向上及び投資主還元を目的とし
る。 て、自己投資口の取得及び消却を行うこと
がある。
（新設） ・自己投資口の取得及び消却にあたっては、
中長期的な投資主価値の向上の観点から、
投資口価格の水準、手元資金の状況、財務
状況、市場環境等を見極め、実施の可否を
判断するものとする。
b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び b. デット・ファイナンス（資金の借入れ及び
投資法人債の発行等） 投資法人債の発行等）
（省略） （現行どおり）
c. キャッシュ・マネジメント（現預金等） c. キャッシュ・マネジメント（現預金等）
（省略） （現行どおり）
(5) その他 (5) その他
（省略） （現行どおり）
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現 行 規 約 変 更 案
４. 資産運用の対象とする資産についての制限 ４. 資産運用の対象とする資産についての制限
（省略） （現行どおり）
５. 組入資産の貸付け ５. 組入資産の貸付け
（省略） （現行どおり）
③本投資法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定
前記の規約の一部変更に係る議案が本投資法人の投資主総会において決議されることを停止条件として、本投資
法人の資産運用会社の運用ガイドラインの一部改定を予定しています。
（イ）改定の目的
本投資法人は2003年の上場以来、「成長力のある地域」における「競争力のある物件」への投資を基本方
針として、東京都心５区地域（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区の都心5区並びにこれに準ずる
商業用不動産集積地をいいます。以下同じです。）及び東急沿線地域を重点的な投資対象地域とすることに
加え、立地、用途、投資規模等において一定の基準を設けて投資を行うことにより、首都圏を中心とする良
質なポートフォリオの構築を図ってまいりました。
一方、上場時以降、J－REIT市場においては、同市場の認知度向上による投資家層の拡大とともに、上場
時においてオフィス、商業を中心とした運用資産の用途が、住宅、ホテル、物流施設等、多様化が進んでい
ます。
このような外部環境の変化を受け、本投資法人の投資方針については、2017年4月に用途・投資規模に係
る運用ガイドラインの改定を行い、投資対象に「オフィス又は商業施設を含む複合施設」を追加するととも
に東京都心5区地域及び東急沿線地域等に所在する物件の1物件当たり最低投資額の引き下げを実施しまし
た。これにより、投資機会の拡大が図られた結果、住宅を含む複合施設及び中小規模の優良物件の取得が進
んでいます。
今般、重点的な投資対象地域である東京都心5区地域及び東急沿線地域に所在する優良住宅物件への投資
機会をさらに拡大すべく、住宅を単独又は複合施設の一部として投資可能な用途に追加することにより、ポ
ートフォリオをより一層充実させ、もって投資主価値のさらなる向上を図るため、運用ガイドラインの改定
を行います。
（ロ）主な改定内容
・投資対象とする物件の用途：
改定前
オフィス、商業施設及びそのいずれかを含む複合施設
・投資対象とする物件の用途：
オフィス、商業施設、住宅及びそのいずれかを含む複合施設（下線部が変更箇所）
・住宅用途に係る以下の個別物件投資基準を追記
①立地
当該物件の立地する地域の不動産賃貸市場の状況、利用鉄道駅からの距離（原則と
して徒歩10分以内、物件特性を考慮した場合でも15分以内（注））等を総合的に勘
案し、判断します。
改定後
（注）不動産の表示に関する公正競争規約に基づき、道路距離80mにつき1分間を要す
るものとして算出した数値です。
②物件規模
物件毎に個別の立地特性、テナント又は利用者層の属性、不動産市場における流通
性、運用管理面での投資経済性等を考慮し、適正規模を判断します。
③設備施設
共用部及び専用部の施設、設備等に関し、当該地域における標準以上の仕様を基準
とします。
（ハ）その他
本件の詳細については、2019年３月８日付「運用ガイドラインの一部改定に関するお知らせ」をご参照く
ださい。
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d．運用状況の見通し
2019年７月期（2019年２月１日～2019年７月31日）及び2020年１月期（2019年８月１日～2020年１月31日）
の運用状況については、以下の通り見込んでいます。
2019年７月期 2020年１月期
自 2019年２月１日 自 2019年８月１日
至 2019年７月31日 至 2020年１月31日
営業収益 7,371 百万円 7,419 百万円
営業利益 3,261 百万円 3,309 百万円
経常利益 2,767 百万円 2,825 百万円
当期純利益 2,766 百万円 2,824 百万円
１口当たり分配金（利益超過分配
2,880 円 2,950 円
金は含まない）
１口当たり利益超過分配金 0 円 0 円
（注）上記は一定の前提条件のもとに算出した現時点における運用状況に基づく予想であり、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当たり利益超過分配金は変動する可能性があり、これを保証するものではあり
ません。
＜2019年７月期及び2020年１月期 運用状況の予想の前提条件＞
2019年７月期及び2020年１月期の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金及び１口当た
り利益超過分配金の予想にあたっては、以下の前提条件に基づき算出しています。今後、以下の前提条件につき、
当初の予想と一定以上の乖離が見込まれ、その結果予想数値に一定以上の変動が予想されることとなった場合に
は、予想の修正を行い、公表します。
項 目 前 提 条 件
運用資産 ・2019年１月31日時点で本投資法人が保有している30物件から、2019年３月28日に渋谷道玄
坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）とカレイド渋谷宮益坂を交換（以下、本交換
という）する予定であり、以降、2020年１月期末までに異動(追加取得、保有物件の売却
等)がないことを前提としています。
営業収益 ・賃貸事業収入は、昨今の不動産市況、テナントとの交渉状況、及び近隣競合物件の存在等
を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動要素を勘案して算出しています。また、テナント
による滞納又は不払がないものと想定しています。
・本交換に関して、法人税法第50条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規
定を適用して取得資産の圧縮記帳を行うことを見込んでいます。このため、カレイド渋谷
宮益坂の譲渡価額と帳簿価額の差額2,726百万円（2019年３月28日時点の見込み額）のう
ち2,685百万円を圧縮し、圧縮後の不動産等交換差益は2019年７月期に40百万円を見込ん
でいます。
・2019年７月期末の稼働率は99.5％、2020年１月期末の稼働率は99.8％を想定しています。
営業費用 ・外注委託費は、2019年７月期に454百万円、2020年１月期に447百万円を見込んでいます。
・建物の修繕費は、2019年７月期に214百万円、2020年１月期に235百万円を見込んでいま
す。物件の競争力及びテナント満足度の向上等に資する工事を優先的に実施します。ただ
し、建物の修繕費は予想し難い要因により緊急的に発生する可能性があること等の理由に
より、予想金額と大きく異なる場合があります。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等の公租公課については、賦課決定され
ると想定される税額のうち当該期に対応する額を見込んでいます（2019年７月期：675百
万円、2020年１月期：663百万円）。
なお、不動産等の取得がある場合において、精算金として譲渡人に支払った初年度の固定
資産税等相当額については、一般社団法人投資信託協会の規則に基づき費用計上せず当該
不動産等の取得原価に算入することとしています。
・減価償却費は付随費用及び将来の追加の資本的支出を含めて定額法により算出しています
（2019年７月期：983百万円、2020年１月期：1,000百万円）。
・上記以外の賃貸事業費用については、過去の実績値をもとに変動要素を反映し算出してい
ます。
・賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料等）については、2019年７
月期に762百万円、2020年１月期に735百万円を見込んでいます。
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項 目 前 提 条 件
営業外費用 ・支払利息等は、2019年７月期に468百万円、2020年１月期に459百万円を見込んでいます。
なお、支払利息等には、支払利息、投資法人債利息のほか金融関連費用を含んでいます。
有利子負債 ・2019年１月31日時点の有利子負債残高935億円（長期借入金840億円、投資法人債95億円）
であり、2019年７月期に返済期限が到来する長期借入金43億円については、すべて借換を
行うことを前提としています。また、2019年３月に短期借入金20億円を調達し、2019年７
月期中に自己資金で返済するほか、償還期限が到来する投資法人債35億円については、自
己資金で全額償還を行うことを前提としています。
・2020年１月期に返済期限が到来する長期借入金49億円については、すべて借換を行うこと
を前提としています。また、2019年９月に短期借入金20億円を調達し、2020年１月期中に
自己資金で返済することを前提としています。
・2019年７月期末及び2020年１月期末の有利子負債残高は900億円（長期借入金840億円、投
資法人債60億円）を想定しています。
・2019年７月期末及び2020年１月期末のLTVは41.6％を想定しています。
（ LTVの計算：「（予想）有利子負債／（予想）総資産」）
発行済投資口の ・本書の日付現在の977,600口から、2020年１月期末までに投資口の追加発行がないことを
総口数 前提としています。
１口当たり ・１口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出して
分配金 おり、原則として利益を全額分配することを前提としています。
・2019年７月期の分配金は、圧縮積立金の一部（50百万円）を取り崩して分配することを前
提としています。
・2020年１月期の分配金は、圧縮積立金の一部（60百万円）を取り崩して分配することを前
提としています。
・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃料収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含
む種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり ・１口当たり利益超過分配金については、現時点で行う予定はありません。
利益超過分配金
その他 ・法令、税制、会計基準、上場規制、一般社団法人投資信託協会規則等において、上記の予
想数値に影響を与える改正が施行されないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としていま
す。
（３）投資リスク
最近の有価証券報告書（2018年10月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更はないため、開示を省略し
ています。
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３．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 5,366,123 4,551,318
信託現金及び信託預金 2,677,910 2,710,809
営業未収入金 146,532 112,142
前払費用 32,967 37,620
1年内回収予定の信託差入敷金及び保証金 18,506 18,506
その他 17,702 17,315
流動資産合計 8,259,743 7,447,713
固定資産
有形固定資産
建物 13,296,394 13,392,486
減価償却累計額 △3,898,343 △4,148,086
建物（純額） 9,398,051 9,244,399
構築物 169,442 170,754
減価償却累計額 △61,915 △66,925
構築物（純額） 107,527 103,829
機械及び装置 105,838 105,838
減価償却累計額 △85,856 △91,474
機械及び装置（純額） 19,981 14,364
工具、器具及び備品 87,689 89,217
減価償却累計額 △58,169 △60,994
工具、器具及び備品（純額） 29,520 28,223
土地 59,800,843 60,963,183
建設仮勘定 96,427 89,027
信託建物 46,397,315 45,116,386
減価償却累計額 △18,259,780 △18,424,041
信託建物（純額） 28,137,534 26,692,345
信託構築物 747,500 743,097
減価償却累計額 △442,908 △451,241
信託構築物（純額） 304,591 291,856
信託機械及び装置 1,071,738 1,069,923
減価償却累計額 △934,868 △946,160
信託機械及び装置（純額） 136,869 123,763
信託工具、器具及び備品 496,694 506,838
減価償却累計額 △356,152 △362,474
信託工具、器具及び備品（純額） 140,542 144,363
信託土地 111,861,133 113,692,079
信託建設仮勘定 17,324 13,623
有形固定資産合計 210,050,347 211,401,057
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（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
無形固定資産
その他 7,098 6,288
信託その他無形固定資産 4,031 3,698
無形固定資産合計 11,129 9,986
投資その他の資産
敷金及び保証金 208,553 208,841
信託差入敷金及び保証金 706,301 687,794
長期前払費用 23,810 15,122
繰延税金資産 26 1
その他 120,120 175,153
投資その他の資産合計 1,058,812 1,086,913
固定資産合計 211,120,289 212,497,957
繰延資産
投資法人債発行費 16,912 12,645
繰延資産合計 16,912 12,645
資産合計 219,396,945 219,958,316
負債の部
流動負債
営業未払金 726,180 942,840
1年内償還予定の投資法人債 3,500,000 3,500,000
1年内返済予定の長期借入金 9,000,000 9,200,000
未払金 314,074 325,472
未払費用 117,283 126,563
未払法人税等 1,138 627
未払消費税等 123,648 292,390
前受金 1,088,757 1,152,058
預り金 22,003 75
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 190,956 －
その他 8,364 7,397
流動負債合計 15,092,409 15,547,426
固定負債
投資法人債 6,000,000 6,000,000
長期借入金 75,000,000 74,800,000
預り敷金及び保証金 3,603,983 3,651,894
信託預り敷金及び保証金 6,179,917 6,085,278
その他 3,011 4,645
固定負債合計 90,786,912 90,541,818
負債合計 105,879,321 106,089,244
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（単位：千円）
前期 当期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額 110,479,406 110,479,406
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 360,041 360,041
任意積立金合計 360,041 360,041
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,678,175 3,029,623
剰余金合計 3,038,217 3,389,665
投資主資本合計 113,517,623 113,869,071
純資産合計 ※２ 113,517,623 ※２ 113,869,071
負債純資産合計 219,396,945 219,958,316
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
営業収益
賃貸事業収入 ※１6,663,647 ※１6,728,397
その他賃貸事業収入 ※１ 455,942 ※１ 478,606
不動産等売却益 － ※２ 316,601
営業収益合計 7,119,589 7,523,605
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 3,211,003 ※１ 3,238,750
資産運用報酬 578,711 595,660
資産保管手数料 17,486 17,563
一般事務委託手数料 43,579 43,040
役員報酬 6,000 6,000
その他営業費用 65,226 75,471
営業費用合計 3,922,006 3,976,487
営業利益 3,197,582 3,547,118
営業外収益
受取利息 37 37
未払分配金戻入 890 672
受取保険金 － 367
営業外収益合計 928 1,077
営業外費用
支払利息 453,164 451,988
投資法人債利息 39,026 39,498
投資法人債発行費償却 4,196 4,266
その他 22,816 22,691
営業外費用合計 519,204 518,444
経常利益 2,679,306 3,029,751
税引前当期純利益 2,679,306 3,029,751
法人税、住民税及び事業税 1,144 632
法人税等調整額 △12 24
法人税等合計 1,131 657
当期純利益 2,678,175 3,029,094
前期繰越利益 0 529
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 2,678,175 3,029,623
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 457,304 457,304 2,493,377 2,950,682 113,430,088 113,430,088
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △97,263 △97,263 97,263 － － －
剰余金の配当 △2,590,640 △2,590,640 △2,590,640 △2,590,640
当期純利益 2,678,175 2,678,175 2,678,175 2,678,175
当期変動額合計 － △97,263 △97,263 184,798 87,535 87,535 87,535
※１
当期末残高 360,041 360,041 2,678,175 3,038,217 113,517,623 113,517,623
110,479,406
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 純資産合計
当期未処分 投資主資本
出資総額
利益又は当 合計
剰余金合計
期未処理損
任意積立金 失（△）
圧縮積立金
合計
当期首残高 110,479,406 360,041 360,041 2,678,175 3,038,217 113,517,623 113,517,623
当期変動額
剰余金の配当 △2,677,646 △2,677,646 △2,677,646 △2,677,646
当期純利益 3,029,094 3,029,094 3,029,094 3,029,094
当期変動額合計 － － － 351,447 351,447 351,447 351,447
※１
当期末残高 360,041 360,041 3,029,623 3,389,665 113,869,071 113,869,071
110,479,406
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
Ⅰ 当期未処分利益 2,678,175,669 3,029,623,391
Ⅱ 分配金額 2,677,646,400 3,029,582,400
（投資口１口当たり分配金の額） （2,739） （3,099）
Ⅲ 次期繰越利益 529,269 40,991
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第30条第２号 本投資法人の規約第30条第２号
に定める「租税特別措置法第67条 に定める「租税特別措置法第67条
の15に規定される本投資法人の配 の15に規定される本投資法人の配
当可能利益の額の100分の90に相当 当可能利益の額の100分の90に相当
する金額を超えて分配する」旨の する金額を超えて分配する」旨の
方針に従い、当期未処分利益の概 方針に従い、当期未処分利益の概
ね全額である2,677,646,400円を利 ね全額である3,029,582,400円を利
益分配金として分配することとし 益分配金として分配することとし
ました。なお、規約第30条第４号 ました。なお、規約第30条第４号
に定める利益を超えた金銭の分配 に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 2,679,306 3,029,751
減価償却費 1,049,105 1,015,031
投資法人債発行費償却 4,196 4,266
固定資産除却損 5,234 13,205
受取利息 △37 △37
支払利息 492,191 491,486
営業未収入金の増減額（△は増加） △36,492 34,389
営業未払金の増減額（△は減少） 29,962 13,000
未払金の増減額（△は減少） 1,783 11,397
未払消費税等の増減額（△は減少） 2,997 168,742
未払費用の増減額（△は減少） △8,576 8,576
前受金の増減額（△は減少） △29,602 63,301
預り金の増減額（△は減少） 23,135 △20,293
信託有形固定資産の売却による減少額 － 3,861,641
その他 △8,425 △50,416
小計 4,204,779 8,644,042
利息の受取額 37 37
利息の支払額 △495,925 △490,782
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △876 △1,144
営業活動によるキャッシュ・フロー 3,708,014 8,152,152
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △130,790 △1,243,035
無形固定資産の取得による支出 △7,932 －
信託有形固定資産の取得による支出 △273,372 △4,793,481
信託無形固定資産の取得による支出 － △135
敷金及び保証金の差入による支出 － △287
信託敷金及び保証金の回収による収入 － 18,506
預り敷金及び保証金の受入による収入 82,320 70,726
預り敷金及び保証金の返還による支出 △366,857 △22,816
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 21,955 346,143
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △68,399 △631,739
投資活動によるキャッシュ・フロー △743,076 △6,256,118
財務活動によるキャッシュ・フロー
長期借入れによる収入 9,000,000 4,700,000
長期借入金の返済による支出 △7,500,000 △4,700,000
分配金の支払額 △2,590,603 △2,677,940
財務活動によるキャッシュ・フロー △1,090,603 △2,677,940
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 1,874,334 △781,906
現金及び現金同等物の期首残高 6,169,700 8,044,034
現金及び現金同等物の期末残高 8,044,034 7,262,127
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．固定資産の減価 ① 有形固定資産（信託財産を含む）
償却の方法 定額法を採用しています。
なお、有形固定資産の耐用年数は以下の通りです。
建物 ２～50年
構築物 ２～52年
機械及び装置 ２～17年
工具、器具及び備品 ２～15年
② 無形固定資産（信託財産を含む）
定額法を採用しています。
２．繰延資産の処理 投資法人債発行費
方法 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
３．収益及び費用の 固定資産税等の処理方法
計上基準 保有する不動産にかかる固定資産税及び都市計画税等については、賦課決定された税
額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲
渡人に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の
取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前
期はありません。当期は5,196千円です。
４．キャッシュ・フ キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託
ロー計算書にお 現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の
ける資金の範囲
変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期
投資からなっています。
５．その他財務諸表 ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
作成のための基 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
本となる重要な 及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
事項 び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記することとしています。
(１) 信託現金及び信託預金
(２) １年内回収予定の信託差入敷金及び保証金
(３) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(４) 信託その他無形固定資産
(５) 信託差入敷金及び保証金
(６) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
(７) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。ただし、固定資産等
に係る控除対象外消費税は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しています。
（８）表示方法の変更に関する注記
（「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」の適用に伴う変更）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」（企業会計基準第28号 平成30年２月16日）を当期の期首から
適用し、繰延税金資産は投資その他の資産の区分に表示し、繰延税金負債は固定負債の区分に表示する方法に変
更しています。
この結果、前期の貸借対照表において、「流動資産」の「繰延税金資産」26千円は、「投資その他の資産」の
「繰延税金資産」26千円に表示しています。
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
（９）財務諸表に関する注記事項
リース取引、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務
に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略してい
ます。
〔貸借対照表に関する注記〕
１．コミットメントラインの設定に関する契約
本投資法人は取引金融機関４行とコミットメントラインの設定に関する契約を締結しています。なお、前期
末及び当期末における契約に基づく借入残高はありません。
前 期 当 期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
コミットメントラインの総額 18,000,000千円 18,000,000千円
借入実行残高 ― ―
差引額 18,000,000千円 18,000,000千円
※２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前 期 当 期
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
50,000千円 50,000千円
〔損益計算書に関する注記〕
※１．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
A. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料収入 5,479,583 5,551,312
共益費収入 707,843 701,364
月極駐車場収入 156,411 155,167
その他賃料収入（注１） 319,808 320,553
計 6,663,647 6,728,397
その他賃貸事業収入
付帯収益（注２） 421,386 431,935
その他雑収入 34,556 46,671
計 455,942 478,606
不動産賃貸事業収益合計 7,119,589 7,207,004
B. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
水道光熱費 552,133 566,415
外注委託費 442,010 435,835
プロパティ・マネジメント報酬 161,434 167,616
修繕費 125,130 156,294
公租公課 663,296 644,656
損害保険料 12,857 12,880
減価償却費 1,049,105 1,015,031
固定資産除却損 5,234 13,205
その他賃貸事業費用 199,801 226,815
不動産賃貸事業費用合計 3,211,003 3,238,750
C. 不動産賃貸事業損益（A－B） 3,908,586 3,968,253
（注１）賃料収入、共益費収入及び月極駐車場収入以外の定額の収益を記載しています。
（注２）使用量に応じてテナントから受取る水道光熱費等を含みます。
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※２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2018年２月１日 至 2018年７月31日）
該当事項はありません。
当期（自 2018年８月１日 至 2019年１月31日）
（単位：千円）
TOKYU REIT木場ビル
不動産等売却収入 4,250,000
不動産等売却原価 3,861,641
その他売却費用 71,757
不動産等売却益 316,601
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
前 期 当 期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
※１．発行済投資口の総口数 977,600口 977,600口
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
自 2018年２月１日 自 2018年８月１日
至 2018年７月31日 至 2019年１月31日
現金及び預金 5,366,123 4,551,318
信託現金及び信託預金 2,677,910 2,710,809
現金及び現金同等物 8,044,034 7,262,127
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〔金融商品に関する注記〕
１．金融商品の状況に関する事項
（１） 金融商品に対する取組方針
本投資法人は資産の取得又は債務の返済等資金を投資口の追加発行、借入れ又は投資法人債の発行で調達
します。資金調達においては、安定性、機動性、効率性を基本とし、ファンディング・コストの低減、外部
成長、支出の極小化により投資主価値の最大化を図ることを財務方針としています。
余剰資金の運用については、有価証券、金銭債権を投資対象としていますが、安全性を考慮して、原則と
して預金にて運用しています。
デリバティブ取引については、金利変動リスク等を回避するために利用する可能性がありますが、投機的
な取引は行わない方針です。なお、現在デリバティブ取引は行っていません。
（２） 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
本投資法人は、資産運用会社によりリスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を
図っています。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制については、以下の通りです。
預金は、預入先金融機関の破綻等の信用リスクに晒されていますが、預入先金融機関の分散化を図ること
により当該リスクを管理しています。
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に資産の取得又は債務の返済等であり、返済時の流動性リスクに
晒されていますが、本投資法人では、増資による資本市場からの調達能力の維持・強化に努めるとともに、
複数の資金調達元の確保と返済期限の分散、主要取引先金融機関との間で180億円のコミットメントライン
契約の締結（前期末時点及び当期末現在利用残高なし）、さらに月次で資金管理計画を作成すること等によ
り流動性リスクを管理しています。
変動金利の借入金は、金利変動リスクに晒されていますが、鑑定ベースLTV（注）を低位に保ち、長期固
定金利による借入の比率を高位に保つことや経済環境や金融環境、テナントとの賃貸借契約の内容及び資産
保有期間等に応じた調達年限を設定することで、金利の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にし
ています。さらに、変動金利の上昇リスクを回避し支払利息の固定化を進めるために、デリバティブ取引
（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用できることとしています。
預り敷金及び保証金は、テナントからの預り金であり、テナント退去による流動性リスクに晒されていま
すが、月次で資金管理計画を作成すること等により流動性リスクを管理しています。
（注）（有利子負債合計＋現金積立のない敷金保証金等）÷（特定資産の期末算定価額又は取得時鑑定評価額の合計）×100
（３） 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が
含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によ
った場合、当該価額が異なることもあります。
２．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下の通りです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含めていません（（注２）参照）。
前期（2018年７月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 5,366,123 5,366,123 ―
（２）信託現金及び信託預金 2,677,910 2,677,910 ―
資産計 8,044,034 8,044,034 ―
（１）１年内償還予定の投資法人債 3,500,000 3,504,861 4,861
（２）１年内返済予定の長期借入金 9,000,000 9,049,786 49,786
（３）１年内返還予定の信託預り
190,956 190,594 △361
敷金及び保証金
（４）投資法人債 6,000,000 6,180,857 180,857
（５）長期借入金 75,000,000 76,286,330 1,286,330
負債計 93,690,956 95,212,430 1,521,474
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期（2019年１月31日）
（単位：千円）
貸借対照表
時価 差額
計上額
（１）現金及び預金 4,551,318 4,551,318 ―
（２）信託現金及び信託預金 2,710,809 2,710,809 ―
資産計 7,262,127 7,262,127 ―
（１）１年内償還予定の投資法人債 3,500,000 3,501,908 1,908
（２）１年内返済予定の長期借入金 9,200,000 9,252,536 52,536
（３）１年内返還予定の信託預り
― ― ―
敷金及び保証金
（４）投資法人債 6,000,000 6,155,904 155,904
（５）長期借入金 74,800,000 76,331,202 1,531,202
負債計 93,500,000 95,241,551 1,741,551
（注１）金融商品の時価の算定方法
資産
（１）現金及び預金、（２）信託現金及び信託預金
これらはすべて短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価
額によっています。
負債
（１）１年内償還予定の投資法人債、（４）投資法人債
投資法人債の時価については、元利金の合計額を当該投資法人債の残存期間及び信用リスクを加
味した利率で割り引いた現在価値により算定しています。
（２）１年内返済予定の長期借入金、（５）長期借入金
長期借入金の時価については、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっています。
（３）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金
預り敷金及び保証金、及び、信託預り敷金及び保証金の時価については、その将来キャッシュ・
フローを、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定し
ています。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
(2018年７月31日) (2019年１月31日)
① 預り敷金及び保証金 3,603,983 3,651,894
② 信託預り敷金及び保証金 6,179,917 6,085,278
これらについては、市場価格がなく、かつ、賃借人の入居から退去までの実質的な預託期間を算定すること
が困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、時価を把握することが極
めて困難と認められるため、時価の算定には含めていません。
（注３）金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 5,366,123 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
2,677,910 ― ― ― ― ―
預金
合計 8,044,034 ― ― ― ― ―
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東急リアル・エステート投資法人（8957）2019年1月期決算短信
当期（2019年１月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 4,551,318 ― ― ― ― ―
信託現金及び信託
2,710,809 ― ― ― ― ―
預金
合計 7,262,127 ― ― ― ― ―
（注４）短期借入金、投資法人債、長期借入金の決算日後の返済予定額
前期（2018年７月31日）
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金