8957 Ｒ－東急ＲＥ 2019-03-08 15:00:00
交換による国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ [pdf]
2019 年 3 月 8 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東 京 都 渋 谷 区 道 玄 坂 一 丁 目 12 番 １ 号
東急リアル・エステート投資法人
代 表 者 名
執 行 役 員 柏 﨑 和 義
( コード番号 8 9 5 7 )
資産運用会社名
東急ﾘｱﾙ･ｴｽﾃｰﾄ･ｲﾝﾍﾞｽﾄﾒﾝﾄ･ﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代 表 者 名
代表取締役執行役員社長 柏 﨑 和 義
問 合 せ 先
執行役員財務・ＩＲ部長 山 川 潔
TEL.03－5428－5828
交換による国内不動産信託受益権の取得
（渋谷道玄坂スカイビル、東急番町ビル（追加取得））
及び譲渡（カレイド渋谷宮益坂）に関するお知らせ
本投資法人の資産運用会社である東急リアル・エステート・インベストメント・マネジメント株式会
社は、本日、下記のとおり、交換による国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（以下、それぞれ「本取
得」及び「本譲渡」といい、 本取得及び本譲渡を合わせて「本交換」といいます。 を決定しましたので、
）
お知らせいたします。なお、 取得資産である「渋谷道玄坂スカイビル」 「東急番町ビル
及び （追加取得）」
について、法人税法第 50 条の「交換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用し、圧縮記
帳を行う予定です。
記
１．本交換の概要
（１）交 換 先: 東京急行電鉄株式会社（以下「東急電鉄」といいます。）
（後記「６．交換先の概要」をご参照下さい。 ）
（２）契 約 締 結 日: 2019 年 3 月 8 日(金)
（３）引 渡 日: 2019 年 3 月 28 日(木)
（４）本取得の概要
① 渋谷道玄坂スカイビル
（ⅰ）取 得 資 産: 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
（ⅱ）物 件 名 称: 渋谷道玄坂スカイビル
（ⅲ）用 途: 事務所、店舗、駐車場
（ⅳ）取 得 価 額: 8,100 百万円(注)
（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税等を除きます。）
② 東急番町ビル（追加取得）
（ⅰ）取 得 資 産: 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
（ⅱ）物 件 名 称: 東急番町ビル
1
（ⅲ）用 途: 事務所、店舗、駐車場
（ⅳ）取 得 割 合: 信託受益権（区分所有権割合 95.1%）の準共有持分割合 3.6%
（ⅴ）取 得 価 額: 1,040 百万円(注)
（但し、取得諸経費、固定資産税、都市計画税等を除きます。）
（５）本譲渡の概要
（ⅰ）譲 渡 資 産: 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
（ⅱ）物 件 名 称: カレイド渋谷宮益坂
（ⅲ）用 途: 店舗、駐車場
（ⅳ）譲 渡 価 額: 7,780 百万円
（ⅴ）帳 簿 価 額: 5,053 百万円（譲渡日時点の見込み額）
（ⅵ）譲渡価額と帳簿価額の差額：2,726 百万円（譲渡日時点の見込み額）(注)
（注）当該金額の一部につき、本取得資産の圧縮記帳を行う予定です。詳細は後記「(６)②圧
縮記帳」をご参照下さい。
（６）その他
① 交 換 差 金：渋谷道玄坂スカイビル及び東急番町ビル（追加取得）の取得価額とカレイド
渋谷宮益坂の譲渡価額との差額である交換差金 （1,360 百万円）については、
引渡日に交換先である東急電鉄へ支払予定です。
② 圧 縮 記 帳：本取得資産について、 2,685 百万円の圧縮記帳を行う （法人税法第 50 条の「交
換により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する）予定です。
これにより、取得資産の帳簿価額は取得諸経費等反映前で「渋谷道玄坂スカ
イビル」は 5,714 百万円、「東急番町ビル（追加取得）」は 739 百万円とな
る見込みです。
２．本交換の理由
本投資法人は、資本市場及び不動産投資市場の動向並びに本投資法人のポートフォリオの中長期にわ
たるキャッシュフローの成長性等を考慮し、物件入替を含めたポートフォリオの質的向上を進めていま
す。その一環として、本投資法人の規約に定める「資産運用の対象及び方針」に基づき、以下の通り、
本交換を行うものです。
（１）渋谷道玄坂スカイビルの取得
渋谷道玄坂スカイビルが所在する渋谷エリアは、近年オフィスマーケットとしての高いブランド力を
有しており、特に IT 企業からの選好性が高いエリアです。さらに、同エリアは、再開発による大型物件
の開業を控えるものの、オフィスビルの供給は依然として少なく、渋谷・恵比寿エリアのオフィス空室
率は、直近で 0.2％（注 1）で推移するなど、高い稼働率が継続しています。
同物件は玉川通り（国道 246 号線）と道玄坂の交差点に位置する視認性の高いオフィスビルであり、
建物は築 30 年を経過しているものの、 エレベーター及び機械式駐車場等の基幹設備更新工事に加え、 エ
ントランスの大規模改修工事の適時適切な実施により競争力が維持されています。さらに、現在入居し
ているテナントの平均賃料は足元の成約賃料と比較して低水準であることから、今後の賃料増額による
内部成長が期待できる物件です。
取得日時点の同物件の賃料水準及び稼働率の見込みに基づいて算定した直近 1 年間の NOI 利回り
は 3.8％（注 2）ですが、今後の賃料増額等による内部成長を織り込み、中長期的には NOI 利回り 4.0％
を想定しています。
（注 1）2018 年 12 月末時点、出所：シービーアールイー株式会社「ジャパンオフィスマーケットビュ
ー」「渋谷・恵比寿エリア」
（注 2）2019 年 3 月 28 日時点の見込み年間平均稼働率 99.3％を前提に算出
2
（２）東急番町ビルの取得（追加取得）
東急番町ビルが所在する番町エリアは、都心へのアクセス性が良好であり、番町を含む神田・飯田橋
エリアの空室率は、直近では 0.2%（注）で推移しています。
同物件は、JR 線を含む鉄道 4 線が接続する市ヶ谷駅から徒歩 3 分圏内に立地するオフィスビルで
あり、本投資法人が 2016 年 3 月に信託受益権（区分所有権割合 95.1％）の準共有持分割合 49.0%を東急
電鉄より取得しました。取得以降、高い稼働率を維持しており、今般の追加取得により、同社との準共
有持分割合が過半の 52.6%へ増加します。
（注）2018 年 12 月末時点、出所：シービーアールイー株式会社「ジャパンオフィスマーケットビュー」
「神田・飯田橋エリア」
（３）カレイド渋谷宮益坂の譲渡
カレイド渋谷宮益坂は、本投資法人が 2013 年 8 月より保有する商業施設物件であり、取得以来、継続
的に資産価値の維持・向上に努め、高い稼働率を維持してきました。
同物件は当面、安定的に収益に貢献することが期待される物件ではあるものの、築 27 年が経過し、将
来、基幹設備の更新に伴う資金負担が見込まれ、本投資法人としては、これらへの対応が課題であると
認識していました。
かかる状況において、東急電鉄より同社の中期経営計画上の重点施策である「エンタテイメントシテ
ィ SHIBUYA」の実現を企図した譲渡打診を受け、本交換を行うことにより、ポートフォリオクオリテ
ィの向上、ひいては投資主価値の向上に寄与するものと判断しました。
本交換は、本投資法人のスポンサーである東急電鉄とのコラボレーションの一環として、本投資法人
の投資運用戦略である「循環再投資モデル」に適うものです。これにより、本投資法人の重点投資対象
地域である「Greater SHIBUYA（注）
」の中長期的な価値向上が見込まれます。
本投資法人は、今後も投資方針を堅持しつつ、資本市場及び不動産投資市場の動向を注視しながら投
資運用を継続すると共に、資産価値の向上及び投資口 1 口当たりの利益の成長に結びつくポートフォリ
オの構築を進めてまいります。
（注）渋谷駅を中心とした半径 2.5 ㎞圏内をいいます。
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３．取得資産の内容
（１）渋谷道玄坂スカイビル
物件の名称 渋谷道玄坂スカイビル
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間 2004 年 9 月 24 日から 2029 年 3 月末日（予定）
東京都渋谷区円山町 22 番 1、22 番 4、22 番 6、22 番 12、22 番 13、22 番 14、
（土地）
22 番 15、22 番 16、84 番 8
所在地 （登記簿上の表示）
東京都渋谷区円山町 22 番地 1、22 番地 4、22 番地 6、22 番地 12、22 番地
（一棟の建物） （建物）
13、22 番地 14、22 番地 15、22 番地 16、84 番地 8
（住居表示） 東京都渋谷区円山町 28 番 1 号
京王井の頭線「渋谷」駅徒歩約 5 分
交通
京王井の頭線「神泉」駅徒歩約 3 分
用途 事務所、店舗、駐車場
用途地域 商業地域
（土地） 721.34 ㎡ (注)
面積（登記簿上の表示）
（建物） 5,644.91 ㎡
構造（登記簿上の表示） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 11 階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1988 年 3 月
設計会社 株式会社日建設計
施工会社 東急建設株式会社
検査機関 東京都都市整備局
PML6.4％（株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社の 2019
年 2 月 12 日付地震リスク評価（詳細）報告書に基づきます。 ）
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML に
ついては統一された定義はありませんが、 ここでは 475 年間に起こる可能性のある
耐震性 大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出 統計処理した建物再調達価格・
に対する予想損失額の割合を使用しています。 算出にあたっては個別対象不動産の
現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤の状況、地
域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
取得価額 8,100 百万円
8,290 百万円 （価格時点：2019 年 2 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
建物状況評価報告書作成者 株式会社 竹中工務店
建物状況評価報告書作成日 2019 年 2 月 21 日
プロパティ・マネジメント会社 東京急行電鉄株式会社
取得後の担保の状況 取得後、本投資法人において担保に供する予定はありません。
本物件で使用中のコンデンサー2 台に、微量の PCB が含有されており、当該機器に
特記事項 ついては、本投資法人による信託受益権の取得までに、売主の費用及び責任により
撤去する予定です。
テナントの総数 9
想定総賃料収入 年間 382 百万円
敷金・保証金 214 百万円（2019 年 1 月 31 日現在）
テ
想定 NOI 年間 307 百万円
ナ
ン 想定償却後 NOI 年間 272 百万円
ト
の 総賃貸面積 4,133.21 ㎡（建物全体）
内 総賃貸可能面積 4,133.21 ㎡（建物全体）
容
稼働率 100.0％
最近５年間の 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
稼働率の推移 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点
4
100.0％ 92.0％ 100.0％ 89.8％ 100.0％
(注)私道負担部分（約 24.31 ㎡）を含みます。
※ テナントの総数、 想定総賃料収入及び稼働率は、 取得日時点(2019 年 3 月 28 日)における見込みに基づき記載しています。
※ 想定 NOI 及び想定償却後 NOI は取得年度の収支から特殊要因を排除した年間の想定数値であり （当期の予想数値ではあ
りません。 ）以下の前提をもとに作成しています。
① 総賃料収入は、 取得日時点(2019 年 3 月 28 日)の見込み年間平均稼働率(99.3％)を前提に本物件から得られる総収入の見
込み数値を記載しています。
② 公租公課は、2018 年度の賦課額と同額を見込んでいます。
③ 修繕費は、今後 1 年間に想定される見込み数値に基づいて算出しています。
（２）東急番町ビル（追加取得）
物件の名称 東急番町ビル
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権の準共有持分
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間 2016 年 3 月 24 日から 2029 年 3 月末日（予定）
東京都千代田区四番町 6 番 2、6 番 12、6 番 13、6 番 14、6 番 16、6 番 17、
6 番 18、6 番 19、6 番 20、6 番 21、6 番 22、6 番 23、6 番 24、6 番 25、6
（土地）
番 26、6 番 27、6 番 28、6 番 29、6 番 30、6 番 31、6 番 32、6 番 33、6 番
34、6 番 35、6 番 36、6 番 39、6 番 40
所在地 （登記簿上の表示）
東京都千代田区四番町 6 番地 21、6 番地 2、6 番地 12、6 番地 13、6 番地
（一棟の建物） 14、6 番地 16、6 番地 17、6 番地 18、6 番地 19、6 番地 20、6 番地 22、6
（建物）
番地 23、6 番地 24、6 番地 25、6 番地 26、6 番地 31、6 番地 32、6 番地 33、
6 番地 39、6 番地 40
（住居表示） 未実施
交通 JR 中央本線・総武線、東京メトロ有楽町線・南北線「市ヶ谷」駅徒歩約 3 分
用途 事務所、店舗、駐車場
用途地域 商業地域、第一種住居地域
（土地） 2,754.18 ㎡（全体）2,573.80 ㎡（取得に係る面積(注 1)）
面積（登記簿上の表示） 15,834.55 ㎡（全体）11,431.09 ㎡（取得に係る区分所有区画の専有面積
（建物）
(注 2） ）
構造（登記簿上の表示） 鉄骨造陸屋根 11 階建
竣工年月（登記簿上の表示） 2011 年 9 月
設計会社 株式会社東急設計コンサルタント
施工会社 東急建設株式会社
検査機関 一般財団法人日本建築センター(指定確認検査機関)
PML3.3％（株式会社イー・アール・エス、応用アール・エム・エス株式会社の
2019 年 1 月 25 日付地震リスク評価（詳細）報告書に基づきます。 ）
PML (Probable Maximum Loss)とは、地震による予想損失率を意味します。PML
については統一された定義はありませんが、ここでは 475 年間に起こる可能性の
耐震性 ある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調
達価格に対する予想損失額の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象
不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地の地盤
の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 区分所有権
取得価額 1,040 百万円
1,040 百万円 （価格時点：2019 年 2 月 1 日）
鑑定評価額
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
建物状況評価報告書作成者 株式会社イー・アール・エス
建物状況評価報告書作成日 2019 年 1 月 25 日
プロパティ・マネジメント会社 東京急行電鉄株式会社
取得後の担保の状況 取得後、本投資法人において担保に供する予定はありません。
5
1. 本建物は区分所有建物であり、区分所有建物の登記の所在欄に登記されている
土地は信託受託者が所有していますが、 これらの土地と併せて信託建物の開発時に
敷地として扱われた土地（以下「一体土地」といいます。 ）は個人が所有していま
す。その上で、かかる個人と、建物の他の区分所有者との間には、一体土地に関す
る土地賃貸借契約が締結されています。なお、一体土地については、抵当権が設定
されています。
2. 本土地の一部について、地上権者を東京地下鉄株式会社、目的を地下鉄道敷設、
存続期間を地下鉄道構造物存続中とする区分地上権が設定されています。 当該地上
権の地代は発生しません。
3. 本物件の所有者間には本物件の管理運営に関する協定が締結されており、各々
の区分所有権について譲渡する場合、 他の所有者の承諾を要するとする合意等がな
されています。
特記事項 4. 区分所有建物を信託財産とする信託受益権の準共有持分の取得に伴い、準共有
者である東急電鉄 （本投資法人による本取得後の準共有持分割合 47.4％）との間で、
2016 年 2 月 26 日付で信託受益権準共有者間協定書（その後の変更を含みます。 ）
を締結しており、また、本日付で本取得に伴う変更覚書を締結する予定です。信託
受益権準共有者間協定書（その後の変更を含みます。 ）では、①信託受益権の分割
を請求しない旨、 ②信託受益権準共有持分の全部又は一部を第三者へ譲渡する場合
には、 他の準共有者との優先交渉手続を経なければならない旨、 ③準共有持分を譲
渡する場合には、 譲受人に当該協定書上の地位を承継させる旨、④信託契約に基づ
き受益者が受託者に対して有する指図権については、 本件受益権につき最大の持分
（準共有持分を含みます。 ）を有する受益者が有するものとし、他の受益者は、指
図権を有しないものとする旨、 ⑤受益者として決定すべき事項のうち一部について
は全受益者の同意を要するものあるいは事前協議を要するものとすること等が定
められています。
テナントの総数 7
想定総賃料収入 年間 41 百万円
敷金・保証金 28 百万円（2019 年 1 月 31 日現在）
テ 想定 NOI 年間 34 百万円
ナ 想定償却後 NOI 年間 24 百万円
ン
ト 総賃貸面積 12,269.46 ㎡（建物全体）
の 総賃貸可能面積 12,269.46 ㎡（建物全体）
内
容 稼働率 100.0％
2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年
最近５年間の 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点 1 月末時点
稼働率の推移
100.0％ 100.0％ 90.1％ 100.0％ 90.1％
(注 1)本投資法人が取得を予定している信託受益権 （区分所有権割合 95.1%）の準共有持分割合 3.6%に対応する敷地面積は
約 92.65 ㎡です。
(注 2)本投資法人が取得を予定している信託受益権 （区分所有権割合 95.1%）の準共有持分割合 3.6%に対応する専有面積は
約 411.51 ㎡です。
※ テナントの総数、想定総賃料収入及び稼働率は、取得日時点(2019 年 3 月 28 日)における見込みに基づき記載していま
す。
※ 想定総賃料収入、敷金・保証金、想定 NOI 及び想定償却後 NOI は信託受益権（区分所有権割合 95.1%）の準共有持分
割合 3.6%相当額を記載しております。
※ 想定 NOI 及び想定償却後 NOI は取得年度の収支から特殊要因を排除した年間の想定数値であり（当期の予想数値では
ありません。 ）以下の前提をもとに作成しています。
① 総賃料収入は、 取得日時点(2019 年 3 月 28 日)の見込み年間平均稼働率(100.0％)を前提に本物件から得られる総収入の
見込み数値を記載しています。
② 公租公課は、2018 年度の賦課額と同額を見込んでいます。
③ 修繕費は、今後 1 年間に想定される見込み数値に基づいて算出しています。
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４．譲渡資産の内容
物件の名称 カレイド渋谷宮益坂
特定資産の種類 国内不動産を主な信託財産とする信託受益権
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託期間 2003 年 10 月 31 日から 2023 年 7 月 31 日（予定）
（土地） 東京都渋谷区渋谷一丁目 12 番 4
（登記簿上の表示）
所在地 （建物） 東京都渋谷区渋谷一丁目 12 番地 4
（住居表示） 東京都渋谷区渋谷一丁目 12 番１号
交通 東京メトロ銀座線等「渋谷」駅徒歩約 1 分
用途 店舗、駐車場
用途地域 商業地域
（土地） 821.65 ㎡
面積（登記簿上の表示）
（建物） 4,475.10 ㎡
構造（登記簿上の表示） 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 4 階付 6 階建
竣工年月（登記簿上の表示） 1992 年 1 月
（土地） 所有権
所有形態
（建物） 所有権
取得年月日 2013 年 8 月 16 日
取得価額 5,150 百万円
7,340 百万円（価格時点：2018 年 7 月 31 日）
期末算定価額
鑑定機関：日本ヴァリュアーズ株式会社
帳簿価額 5,053 百万円（譲渡日時点の見込み額）
譲渡価額 7,780 百万円
譲渡損益 2,726 百万円（譲渡価額と帳簿価額（譲渡日時点の見込み額）の差額）
7,550 百万円（価格時点：2019 年 2 月 1 日）
譲渡時鑑定評価額
鑑定機関：大和不動産鑑定株式会社
テナントの総数 8（本書の日付現在）
総賃料収入 年間 371 百万円（2017 年 8 月 1 日～2018 年 7 月 31 日の実績数値）
敷金・保証金 222 百万円 （2018 年 7 月 31 日時点）
テ NOI 年間 264 百万円（2017 年 8 月 1 日～2018 年 7 月 31 日の実績数値）
ナ 償却後 NOI 年間 227 百万円 （2017 年 8 月 1 日～2018 年 7 月 31 日の実績数値）
ン
ト 総賃貸面積 3,399.34 ㎡ （2018 年 7 月 31 日時点）
の 総賃貸可能面積 3,399.34 ㎡ （2018 年 7 月 31 日時点）
内
容 稼働率 100.0% （2018 年 7 月 31 日時点）
2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年
最近 5 年間の 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点 7 月末時点
稼働率の推移
100.0% 100.0 % 100.0 % 85.3% 100.0%
譲渡に際しての特記事項 特記すべき事項はありません。
7
５．鑑定評価書の概要
（１）取得資産
①渋谷道玄坂スカイビル
（単位：千円、単位未満切捨て）
物件名：渋谷道玄坂スカイビル 内 容 根 拠 等
鑑定機関： 日本ヴァリュアーズ株式会社
価格時点 2019 年 2 月 1 日
価格の種類 正常価格
鑑定評価額 8,290,000 収益価格を採用
DCF 法による価格と直接還元法による価格を関
収益価格 8,290,000
連付けて決定
直接還元法による収益価格 8,460,000
(1)運営収益 (①－②) 420,120
①潜在総収益
432,495 既存賃料と新規賃料を勘案して査定
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
各契約条件と周辺賃貸市場の動向を勘案して査
②空室等損失 12,375
定
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 97,806
③維持管理費 18,984 実績値を採用
④水道光熱費 22,698 実績等を基に査定
エンジニアリングレポート記載の修繕費の年額
⑤修繕費 8,694
を採用
⑥プロパティマネジメントフィー 9,894 予定契約の料率を採用
⑦テナント募集費用等 5,193 想定入替率に基づき査定
⑧公租公課 28,514 2018 年度の実績を基に査定
⑨損害保険料 818 見積額を採用
⑩その他費用 3,007 実績等を基に査定
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 322,314
(4)一時金の運用益 2,617 査定敷金に運用利回り 1.0%を採用して査定
エンジニアリングレポート記載の更新費の年額
(5)資本的支出 20,287
を採用
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 304,645
(7)還元利回り 3.60%
DCF 法による収益価格 8,120,000
割引率 3.40%
最終還元利回り 3.80%
積算価格 4,860,000
土地比率 92.0%
建物比率 8.0％
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 産の収益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価
特に留意した事項 においては収益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価
格は参考に留め、収益価格に基づいて鑑定評価額を決定した。
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②東急番町ビル（追加取得）
（単位：千円、単位未満切捨て）
物件名：東急番町ビル（追加取得） 内 容 根 拠 等
鑑定機関： 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 2 月 1 日 ―
価格の種類 正常価格 ―
鑑定評価額 1,040,000 収益価格を採用
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益
収益価格 1,040,000
価格を関連付けて査定
直接還元法による収益価格 1,070,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 43,666 ―
賃貸事例や同一需給圏内における類似建物の新
規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動
①潜在総収益
45,003 産の中長期的競争力等を勘案のうえ、対象不動
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入
を査定
現状の空室率及び市場における空室率をもとに
②空室等損失 1,336
査定
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 9,479 ―
③維持管理費 1,237 依頼者から入手した実績額を妥当と判断し計上
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績
④水道光熱費 2,363
額に基づき査定し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
⑤修繕費 561
の修繕費年平均額を計上
依頼者から入手した資料に基づき査定のうえ、
⑥プロパティマネジメントフィー 1,324
計上
類似不動産のテナント募集費用等の水準に基づ
⑦テナント募集費用等 299
き計上
⑧公租公課 3,526 2018 年度実績額に基づき査定のうえ、計上
⑨損害保険料 59 実績額に基づき計上
⑩その他費用 106 実績額に基づき計上
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 34,186 ―
一時金の運用実態等について運用的側面と調達
(4)一時金の運用益 298 的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ査定
し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
(5)資本的支出 288 の更新費年平均額に、CM フィーを考慮のうえ計
上
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 34,195 ―
対象不動産の立地条件、建物条件、その他の条
(7)還元利回り 3.2% 件を総合的に勘案し、また同一需給圏における
類似不動産の還元利回り等を参考に査定
DCF 法による収益価格 1,030,000 ―
割引率 3.0% ―
最終還元利回り 3.4% ―
積算価格 763,000 ―
土地比率 82.6% ―
建物比率 17.4％ ―
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 産の収益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価
特に留意した事項 においては収益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価
格は参考に留め、収益価格に基づいて鑑定評価額を決定した。
9
（２）譲渡資産
（単位：千円、単位未満切捨て）
物件名：カレイド渋谷宮益坂 内 容 根 拠 等
鑑定機関： 大和不動産鑑定株式会社
価格時点 2019 年 2 月 1 日 ―
価格の種類 正常価格 ―
鑑定評価額 7,550,000 収益価格を採用
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益
収益価格 7,550,000
価格を関連付けて査定
直接還元法による収益価格 7,720,000 ―
(1)運営収益 (①－②) 369,918 ―
賃貸事例や同一需給圏内における類似建物の新
規賃料の水準及びその動向に基づき、対象不動
①潜在総収益
381,224 産の中長期的競争力等を勘案のうえ、対象不動
(賃料収入、共益費収入、水道光熱費収入等)
産の標準化した想定貸室賃料収入、共益費収入
を査定
現状の空室率及び市場における空室率をもとに
②空室等損失 11,305
査定
(2)運営費用(③＋④＋⑤＋⑥＋⑦＋⑧＋⑨＋⑩) 90,368 ―
③維持管理費 16,101 現行契約に基づき、計上
類似不動産の水道光熱費の水準及び過年度実績
④水道光熱費 41,335
額に基づき査定し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
⑤修繕費 2,283
の修繕費年平均額を計上
依頼者から入手した資料に基づき査定のうえ、
⑥プロパティマネジメントフィー 6,659
計上
類似不動産のテナント募集費用等の水準に基づ
⑦テナント募集費用等 2,285
き計上
⑧公租公課 20,153 2018 年度実績額に基づき査定のうえ、計上
⑨損害保険料 469 実績額に基づき計上
⑩その他費用 1,080 実績額に基づき計上
(3)運営純収益(NOI (1)－(2)) 279,550 ―
一時金の運用実態等について運用的側面と調達
(4)一時金の運用益 2,016 的側面双方の観点から総合的に勘案のうえ査定
し、計上
依頼者から入手したエンジニアリングレポート
(5)資本的支出 11,285 の更新費年平均額に、CM フィーを考慮のうえ計
上
(6)純収益(NCF (3)＋(4)－(5)) 270,282 ―
対象不動産の立地条件、建物条件、その他の条
(7)還元利回り 3.5% 件を総合的に勘案し、また同一需給圏における
類似不動産の還元利回り等を参考に査定
DCF 法による収益価格 7,470,000 ―
割引率 3.3% ―
最終還元利回り 3.7% ―
積算価格 6,730,000 ―
土地比率 93.2% ―
建物比率 6.8％ ―
積算価格は不動産の費用性に基づく価格であり、収益価格は不動
評価手法の適用及び鑑定評価額の決定に当たって 産の収益性に着目して得られた価格である。収益用不動産の評価
特に留意した事項 においては収益性を重視して価値判断を行うべきであり、積算価
格は参考に留め、収益価格に基づいて鑑定評価額を決定した。
不動産の鑑定評価額は、不動産の鑑定評価に関する法律及び不動産鑑定評価基準等にしたがって鑑定評価を行った不動産鑑定士等が、価格時
点における評価対象不動産の価格に関する意見を示したものにとどまります。同じ不動産について再度鑑定評価を行った場合でも、鑑定評価
を行う不動産鑑定士、鑑定評価の方法若しくは時期によって鑑定評価額が異なる可能性があります。また、不動産の鑑定評価は、現在及び将
来において当該鑑定評価額による売買の可能性を保証又は約束するものではありません
10
６．交換先の概要
名称 東京急行電鉄株式会社
本店所在地 東京都渋谷区南平台町５番６号
代表者 取締役社長 髙橋 和夫
資本金 121,724 百万円（2018 年 3 月 31 日現在）
事業内容 鉄軌道事業、不動産事業 他
設立年月日 1922 年 9 月 2 日
直前営業期間の純資産 747,049 百万円（2018 年 3 月 31 日現在）
直前営業期間の総資産 2,264,636 百万円（2018 年 3 月 31 日現在）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
2019 年 1 月末日時点において、本投資法人の発行済総投資口数の
5.01%の投資口を保有しています。
資 本 関 係 また、資産運用会社の親会社（出資割合 100%）であり、投資信託及び
投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。 ）及び同施行令
に定める利害関係人等に該当します。
人 的 関 係 資産運用会社の役職員の出向元企業に該当します。
本投資法人のプロパティ・マネジメント業務受託者、本投資法人が保
取 引 関 係
有する不動産の賃借人等に該当します。
関連当事者への 当該会社は、投信法及び同施行令に定める利害関係人等に該当しま
該 当 状 況 す。
11
７．物件取得者等の状況(渋谷道玄坂スカイビル)
現所有者 前所有者
特別な利害関係にある者以外の
名称 東京急行電鉄株式会社
者
上記６．交換先の概要「投資法 当該会社は利害関係人には該当
特別な利害関係にある者との
人・資産運用会社と当該会社の しません。
関係
関係」をご参照ください。
利害関係人以外の者からの取得
取得経緯・理由等 投資運用目的 であるため、記載を省略していま
す。
利害関係人以外の者からの取得
1 年を超えて所有しているた
取得価額 であるため、記載を省略していま
め、記載を省略しています。
す。
利害関係人以外の者からの取得
取得時期 2016 年 4 月 1 日 であるため、記載を省略していま
す。
８．利害関係人等との取引
（１）渋谷道玄坂スカイビル
①信託受益権交換契約締結
渋谷道玄坂スカイビルの取得先は東急電鉄であり、本資産運用会社の自主ルールである「利害関
係者取引規程」が適用される利害関係者（注）に該当するため、同規程に基づく手続きを実施の上、
不動産鑑定評価額を超えない範囲で取得します。さらに、大和不動産鑑定株式会社よりセカンド・
オピニオンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが妥当である旨の意見書を取得していま
す。
②プロパティ・マネジメント契約の締結
渋谷道玄坂スカイビルのプロパティ・マネジメント業務の委託先は東急電鉄であり、本資産運用
会社の自主ルールである「利害関係者取引規程」が適用される利害関係者に該当するため、同規程
に基づく手続きを実施の上、本投資法人による物件の取得を停止条件としたプロパティ・マネジメ
ント契約を締結します。なお、プロパティ・マネジメント業務の報酬につきましては、その水準が
東京証券取引所に上場している他の投資法人等が設定している水準と比較して、一般的な水準であ
る旨の意見書を、株式会社都市未来総合研究所から取得しています。
（２）東急番町ビル(追加取得)
東急番町ビル（追加取得）の取得先は東急電鉄であり、本資産運用会社の自主ルールである「利
害関係者取引規程」が適用される利害関係者に該当するため、同規程に基づく手続きを実施の上、
不動産鑑定評価額を超えない範囲で取得します。さらに、シービーアールイー株式会社よりセカン
ド・オピニオンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが妥当である旨の意見書を取得して
います。
（３）カレイド渋谷宮益坂
カレイド渋谷宮益坂ビルの譲渡先は東急電鉄であり、本資産運用会社の自主ルールである「利害
関係者取引規程」が適用される利害関係者に該当するため、同規程に基づく手続きを実施の上、不
動産鑑定評価額を下回らない範囲で譲渡します。さらに、シービーアールイー株式会社よりセカン
12
ド・オピニオンとして対象不動産の価格及び価格算定プロセスが妥当である旨の意見書を取得して
います。
以上の利害関係人等との取引につき、「利害関係者取引規程」に基づき複階層チェックを実施し、
上記の結果を踏まえて、本投資法人役員会において承認しています。
（注）「利害関係者」とは、投資信託及び投資法人に関する法律施行令第 123 条に規定される「利
害関係人等」を含み、以下の ①から③までのいずれかに掲げる者をいいます。 以下同じです。
①東急電鉄等（以下のいずれかに該当する者をいいます。）
・東急電鉄
・東急電鉄の連結子会社
・東急電鉄又は東急電鉄の連結子会社の意向を受けて設立されたそれらによる匿名組合
出資その他の出資の比率が過半である特定目的会社又は特別目的事業体
②東急電鉄の連結決算上の関連会社
③東急不動産グループ各社（以下のいずれかに該当する者をいいます。）
・東急不動産ホールディングス株式会社（以下｢東急不動産ホールディングス｣といいま
す。）
・東急不動産ホールディングスの連結子会社
・東急不動産ホールディングス又は東急不動産ホールディングスの連結子会社の意向を
受けて設立されたそれらによる匿名組合出資その他の出資の比率が過半である特定目
的会社及び特別目的会社
９．媒介の概要
本交換にあたり、本投資法人に媒介取引はありません。
１０．本交換の日程
2019 年 3 月 8 日 信託受益権取得・譲渡決定
信託受益権交換契約締結
渋谷道玄坂スカイビル プロパティ・マネジメント契約締結
2019 年 3 月 28 日 信託受益権取得・譲渡(予定)
交換差金支払(予定)
渋谷道玄坂スカイビル プロパティ・マネジメント契約効力発生（予定）
１１. 決済方法
本交換の交換差金は、2019 年 3 月 28 日の引渡時に一括決済します。
１２．資金調達の概要
本交換に係る資金は、自己資金を充当します。
13
１３．今後の見通し
本交換により、不動産等売却益が 40 百万円計上される見込みであり、2018 年 9 月 13
日付にて公表した、運用状況の予想及び分配金予想につき 2019 年 7 月期（第 32 期）の
運用状況の予想及び分配金の予想に差異が生じる見通しです。
詳細につきましては、本日公表の「2019 年 1 月期（第 31 期）及び 2019 年 7 月期（第
32 期）の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ」をご参照ください。
以 上
＜添付資料＞
・参考資料１ 本交換実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2019 年 3 月 28 日時点における想定）
・参考資料２ セカンドオピニオンサマリー
・参考資料３ 渋谷道玄坂スカイビル外観写真、案内図
・参考資料４ 東急番町ビル外観写真、案内図
※ 本資料の配布先：兜倶楽部、国土交通記者会、国土交通省建設専門紙記者会
※ 本投資法人のホームページアドレス：https://www.tokyu-reit.co.jp/
14
参考資料１ 本交換実施後の不動産ポートフォリオ一覧（2019 年 3 月 28 日時点における想定）
2018年7月期
用 取得価額 投資比率 （第30期）
物 件 名 地 域 取 得 日
途 （百万円） ※10 期末算定価額
(百万円)
R QFRONT（キューフロント） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 15,100 6.6% 29,800
R レキシントン青山 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,800 2.1% 5,610
R TOKYU REIT表参道スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月10日 5,770 2.5% 8,090
R TOKYU REIT渋谷宇田川町スクエア 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2004年3月1日 6,600 2.9% 12,600
2005年4月6日 ※1 14,700
R cocoti（ココチ） 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 10.7% 21,600
2005年8月2日 ※2 9,800
R CONZE（コンツェ）恵比寿 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2006年10月31日 5,116 2.2% 5,100
R 代官山フォーラム 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2008年4月22日 4,136 1.8% 3,480
商業施設計 66,022 28.8% 86,280
O 世田谷ビジネススクエア 東急沿線地域 2003年9月11日 22,400 9.8% 18,700
O 東急南平台町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 4,660 2.0% 6,000
O 東急桜丘町ビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2003年9月11日 6,620 2.9% 9,740
O 東京日産台東ビル 東京都心5区地域 2003年9月11日 4,450 1.9% 5,530
O TOKYU REIT赤坂檜町ビル 東京都心5区地域 2003年9月10日 3,570 1.6% 4,520
O TOKYU REIT蒲田ビル 東急沿線地域 2003年9月10日 4,720 2.1% 5,380
2004年12月15日※3 8,630
2007年9月21日 ※4 1,100
O TOKYU REIT虎ノ門ビル 東京都心5区地域 2007年9月21日 ※5 200 4.4% 11,100
2007年10月26日※6 140
2015年1月21日※7 107
赤坂四丁目ビル
O 東京都心5区地域 2008年1月31日 8,500 3.7% 7,260
（東急エージェンシー本社ビル）
O 東急池尻大橋ビル 東急沿線地域 2008年3月28日 5,480 2.4% 5,980
O 麹町スクエア 東京都心5区地域 2010年3月19日 9,030 3.9% 9,060
O TOKYU REIT新宿ビル 東京都心5区地域 2010年3月26日 9,000 3.9% 12,000
O 秋葉原三和東洋ビル 東京都心5区地域 2010年10月29日 4,600 2.0% 6,290
O 東急銀座二丁目ビル 東京都心5区地域 2011年2月15日 5,010 2.2% 5,180
O TOKYU REIT渋谷Rビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2013年8月16日 5,270 2.3% 9,250
2013年8月16日 15,000
O 東急虎ノ門ビル 東京都心5区地域 7.4% 19,900
2015年1月9日 1,850
O TOKYU REIT第2新宿ビル 東京都心5区地域 2015年10月30日 2,750 1.2% 2,990
2016/3/24※8 12,740 5.6% 14,200
O 東急番町ビル 東京都心5区地域 1,040
2019/3/28※9 1,040 0.5%
※11
4,700
O ルーシッドスクエア恵比寿 東京都心5区地域･東急沿線地域（渋谷） 2018年8月1日 4,500 2.0%
※12
8,290
O 渋谷道玄坂スカイビル 東京都心5区地域・東急沿線地域（渋谷） 2019年3月28日 8,100 3.5%
※13
オフィス 計 149,467 65.2% 167,110
C メゾンピオニー都立大学 東急沿線地域 2017年11月15日 1,200 0.5% 1,200
複合施設 計 1,200 0.5% 1,200
L 湘南モールフィル（底地） その他地域 2006年4月28日 6,810 3.0% 6,560
L OKIシステムセンター(底地) その他地域 2013年3月27日 4,530 2.0% 5,220
1,150
L REVE中目黒（底地） 東急沿線地域 2018年9月27日 1,150 0.5%
※14
底地 計 12,490 5.4% 12,930
合 計 229,179 100.0% 267,520
※1 信託受益権の準共有持分の 60％部分についての記載です。
※2 信託受益権の準共有持分の 40％部分についての記載です。
※3 床面積 9,688.59 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 73,585 についての記載です。
※4 床面積 865.14 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 8,579 についての記載です。
15
※5 床面積 139.93 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,322 についての記載です。
※6 床面積 93.93 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,166 についての記載です。
※7 床面積 95.06 ㎡、敷地権割合 100,000 分の 1,464 についての記載です。
※8 信託受益権の準共有持分の 49.0％部分についての記載です。
※9 信託受益権の準共有持分の 3.6％部分についての記載です。
※10 投資比率は小数第２位を四捨五入しているため、各項目の数値の和が、小計及び合計と一致しない場合があります。
※11 2019 年 2 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※12 2018 年 6 月 30 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※13 2019 年 2 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※14 2018 年 6 月 1 日時点の鑑定評価額を記載しています。
※15 株式会社イー・アール・エスの地震リスク評価報告書に基づく上記ポートフォリオ全体の PML は 3.8％です。PML(Probable
Maximum Loss)とは、地震による予想損失率 を意味します。PML については統一された定義はありませんが、ここでは 475 年
間に起こる可能性のある大小の地震に対して予想損失額及び発生確率を算出・統計処理した建物再調達価格に対する予想損失額
の割合を使用しています。算出にあたっては個別対象不動産の現地調査、建物状況の評価、設計図書との整合性の確認、当該地
の地盤の状況、地域要因、構造検討を行ったうえで算出しています。
※16 「用途」は、本投資法人が保有する物件を R 型（商業施設）
、O 型（オフィス） 型（複合施設）及び L 型（底地）に分類した
、C
ものです。
参考資料２ セカンドオピニオンサマリー
渋谷道玄坂スカイビル セカンドオピニオンサマリー
対象不動産名称 渋谷道玄坂スカイビル
対象不動産に対する価格判 妥当である。
断について
鑑定評価の前提・基本的事 妥当である。
項について
建物及びその敷地としての対 妥当である。
象不動産の最有効使用 最有効使用を現況通り「店舗付事務所」と判定した。
収益価格について 妥当である。
積算価格について 妥当である。
試算価格の調整について 妥当である。
上記意見書サマリーは日本ヴァリュアーズ株式会社が発行した不動産鑑定評価書（発行番号：
JVT-210427 号）について、大和不動産鑑定株式会社が各項目の妥当性を検証した「意見書」に関
し、その内容を要約したものである。なお、当該意見書自体は「不動産の鑑定評価に関する法律」に
定められた不動産の鑑定評価ではない。
東急番町ビル（追加取得） セカンドオピニオンサマリー
対象不動産名称 東急番町ビル（追加取得）
対象不動産に対する価格判 妥当である。
断について
鑑定評価の前提・基本的事 妥当である。
項について
建物及びその敷地としての対 妥当である。
象不動産の最有効使用 最有効使用を現況通り「高層店舗付事務所」と判定した。
収益価格について 妥当である。
積算価格について 妥当である。
試算価格の調整について 妥当である。
16
上記意見書サマリーは大和不動産鑑定株式会社が発行した不動産鑑定評価書（発行番号：大鑑第
501812374 号）について、シービーアールイー株式会社が各項目の妥当性を検証した「意見書」に関
し、その内容を要約したものである。なお、当該意見書自体は「不動産の鑑定評価に関する法律」に
定められた不動産の鑑定評価ではない。
カレイド渋谷宮益坂 セカンドオピニオンサマリー
対象不動産名称 カレイド渋谷宮益坂
対象不動産に対する価格判 妥当である。
断について
鑑定評価の前提・基本的事 妥当である。
項について
建物及びその敷地としての対 妥当である。
象不動産の最有効使用 最有効使用を現況通り「高層の店舗ビル」と判定した。
収益価格について 妥当である。
積算価格について 妥当である。
試算価格の調整について 妥当である。
上記意見書サマリーは大和不動産鑑定株式会社が発行した不動産鑑定評価書（発行番号：大鑑第
501812372 号）について、シービーアールイー株式会社が各項目の妥当性を検証した「意見書」に関
し、その内容を要約したものである。なお、当該意見書自体は「不動産の鑑定評価に関する法律」に
定められた不動産の鑑定評価ではない。
17
参考資料３
渋谷道玄坂スカイビル 外観写真
渋谷道玄坂スカイビル 案内図
18
参考資料４
東急番町ビル 外観写真
東急番町ビル 案内図
19