2020年7⽉期（第34期）
決算概要資料
東急リアル・エステート投資法⼈
証券コード︓8957 https://www.tokyu-reit.co.jp
2020年9⽉11⽇ 作成
⽬次
新型コロナウイルス感染症の影響 2
エゼクティブサマリー 3
決算概況（2020年7⽉期） 4
業績予想（2021年1⽉期、2021年7⽉期） 5
1⼝当たり分配⾦の変動要因 6
⽤語説明
総資産LTV 有利⼦負債 ÷ 総資産
鑑定ベースLTV （有利⼦負債の期末残⾼+⾒合現⾦のない預り保証⾦敷⾦の期末残⾼）÷ 鑑定評価額（期末時点）
含み損益 不動産等の鑑定評価額（期末時点）－貸借対照表計上額
＝出資総額+圧縮積⽴⾦(利益処分後)±含み損益
NAV
＝純資産－分配予定額±含み損益
NOI利廻 NOI（年換算値）÷ 物件取得価額
*本資料の注意事項については、巻末をご参照下さい
2020年9⽉11⽇ 作成
1
新型コロナウイルス感染症の影響
【商業テナント営業状況】 【⾦額的影響】
■⽀払猶予額 ※PL上の影響なし
緊急事態宣⾔ 猶予 回収 期末未収残⾼
発令以降 57件 休業中のテナント 2件
休業したテナント （57.0％） （注1） （2.0％） 20/7期（第34期）
133百万円 ― 133百万円
（注1） 実績
21/1期（第35期）
【テナントからの要請と対応状況】（注1） 11百万円 141百万円 2百万円
予想
⽀払猶予・ ⽀払猶予 18件
（純賃料50％の2-3カ⽉分を
賃料減免要請等 72件 最⼤6カ⽉間）
(25.0%) ■賃料減免・RH （注2）
を受けたテナント
賃料減免 4件 20/7期（第34期）
（純賃料15-35％を ⁻23百万円
(5.6%) 実績
2-3カ⽉程度）
特段対応なし 21/1期（第35期）
50件
⼜は ⁻114百万円
対応協議中 (69.4%) 予想
21/7期（第36期）
⁻24百万円
予想
対応⽅針
・賃料の⽀払猶予を原則対応とする。 （参考）業績予想上の⼊退去想定（商業施設・オフィス）（注3）
0 21/1期（第35期）予想 21/7期（第36期）予想
・賃料減免に応じる合理性を有する⼀部区画（オーバーレント区画等）については、 ⾯積ベース 賃料ベース ⾯積ベース 賃料ベース
中⻑期的なキャッシュフロー最⼤化の観点から対応⽅針を個別に決定する。 退去 ⁻5,228㎡ ⁻106百万円 ⁻6,393㎡ ⁻197百万円
通常想定 ① ⁻5,228㎡ ⁻106百万円 ⁻5,199㎡ ⁻152百万円
追加空室想定 （注4） ② ― ― ⁻1,194㎡ ⁻44百万円
（注1）2020年8⽉末時点
⼊居 2,806㎡ 39百万円 5,591㎡ 68百万円
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定
通常想定 ③ 2,806㎡ 39百万円 5,591㎡ 68百万円
の時期に賃料を免除する契約形態
（注3）賃料ベースは賃料発⽣想定ベース（FR（フリーレント）期間中を含まない）、⾯積ベースは契約締結想定ベース 差引 ⁻2,421㎡ ⁻66百万円 ⁻802㎡ ⁻128百万円
（FR（フリーレント）期間中を含む）数値を記載している。 通常想定 ①+③ ⁻2,421㎡ ⁻66百万円 392㎡ ⁻83百万円
（注4）従来の⼊退去想定に加えオフィス総賃貸可能⾯積（OKIビジネスセンター５号館を除く）の1％相当の空室想定を反映 追加空室想定 （注4） ② ― ― ⁻1,194㎡ ⁻44百万円
2020年9⽉11⽇ 作成
2
エグゼクティブサマリー
2020年7⽉期 2021年1⽉期 2021年7⽉期
（第34期）実績 （第35期）予想 （第36期）予想
・物件⼊替 ・物件⼊替 業績予想作成上、新たな物件売買は
外部成⻑ TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%)譲渡 OKIシステムセンター（底地）(40%)譲渡 織込んでいない
KN⾃由が丘プラザ（51%)取得 OKIビジネスセンター 5号館取得
不動産等売却益 等 703百万円 (+39百万円) 760百万円 (+56百万円) ー (-760百万円)
・期末稼働率︓99.6%(+0.4pts) ・期末稼働率︓98.6%(-1.0pts) ・期末稼働率: 98.2%(-0.4pts)
・賃料増額(東急⻁ノ⾨ビル、QFRONT ・賃料増額(東急⻁ノ⾨ビル(通期寄与)) オフィス空室想定(1%):-44百万円（注4）
内部成⻑ （通期寄与)) ・QFRONT屋上壁⾯賃料 ・賃料増額(東急⻁ノ⾨ビル）
・賃料減免・RH(注3):-23百万円 ・賃料減免・RH:-114百万円(-91百万円） ・賃料減免・RH:-24百万円(＋89百万円）
(注3) (注3)
NOI 5,407百万円 (+241百万円) 5,420百万円 (+13百万円) 5,500百万円 (+79百万円)
・⽀払利息︓前期⽐-17百万円 ・⽀払利息︓前期⽐-4百万円 ・⽀払利息︓前期⽐-16百万円
財務(注1) （平均⾦利︓0.97%(-0.02pts)） （平均⾦利︓0.88%(-0.09pts)） （平均⾦利︓0.84%(-0.04pts)）
当期純利益 3,855百万円 (+275百万円) 3,824百万円 (-31百万円) 3,138百万円 (-686百万円)
1⼝当たり 3,944円 (+282円) 3,912円 (-32円) 3,210円 (-702円)
圧縮積⽴⾦繰⼊額 384百万円 (+27百万円) 382百万円 (-1百万円) (-382百万円)
ー
1⼝当たり 393円 (+29円) 391円 (-2円) (-391円)
1⼝当たり分配⾦ 3,551円 (+253円) 3,520円 (-31円) 3,210円 (-310円)
（参考）1⼝当たり圧縮積⽴⾦残⾼の推移
1⼝当たりNAV 195,547円 (+2,547円)
(単位︓円)
OKIシステムセンター
（底地）(40%)
譲渡
1,517 1,517
鑑定ベースLTV 34.4%
TOKYU REIT
(-0.4pts) ⾚坂檜町ビル 391
TOKYU REIT (51%)譲渡 1,126
取得余⼒(注2) 916億円 (+27億円) ⾚坂檜町ビル
(49%)譲渡 733 393
(注1) 借⼊⾦・投資法⼈債 364
(注2) 鑑定ベースLTV50％想定 368
(注3）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を
免除する契約形態
(注4）従来の⼊退去想定に加えオフィス総賃貸可能⾯積（OKIビジネスセンター５号館を除く）の1％相当の空室想定を反映
*（）の数値は前期⽐ 19/7期(第32期) 20/1期(第33期) 20/7期(第34期) 21/1期(第35期) 21/7期(第36期)
2020年9⽉11⽇ 作成
3
予想 予想
決算概況（2020年7⽉期）
損益計算書（P/L）及び１⼝当たり分配⾦ （単位︓百万円） 主な差異の内訳
2020年7⽉期 2020年1⽉期
2020年7⽉期 ＜対前期⽐較＞
⽐較 予想 ⽐較
科⽬ 実績 実績 営業収益 不動産賃貸事業収益 +40百万円
増減 （第34期） 増減
（第34期） （第33期）
2020年3⽉16⽇時点 賃貸事業収⼊ +180百万円
営業収益 （A） 8,203 8,123 79 8,295 -92 ・物件取得譲渡 -18百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,499 7,459 40 7,594 -94 KN⾃由が丘プラザ（51%）取得 +44百万円
賃貸事業収⼊ 7,175 6,995 180 7,193 -18 TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%）譲渡 - 66百万円
その他賃貸事業収⼊ 324 463 -139 400 -75 ・東急⻁ノ⾨ビル +50百万円
・QFRONT（キューフロント） +48百万円
不動産等売却益 703 664 39 701 2
・東急銀座⼆丁⽬ビル +22百万円
営業費⽤ （C） 3,878 4,074 -196 4,064 -186
・レキシントン⻘⼭ +20百万円
不動産賃貸事業費⽤ 3,067 3,284 -216 3,240 -172
・世⽥⾕ビジネススクエア +20百万円
諸経費 （D） 2,092 2,293 -200 2,257 -165
・東京⽇産台東ビル +14百万円
NOI （B）-（D） 5,407 5,165 241 5,336 70
・渋⾕道⽞坂スカイビル +11百万円
減価償却費 974 987 -12 977 -3
その他賃貸事業収⼊ -139百万円
固定資産除却損 0 3 -2 5 -4 ・⽔道光熱費収⼊ -96百万円
その他営業費⽤ 810 790 20 824 -13 ・雑収⼊（解約違約⾦(前期分)等） -41百万円
うち資産運⽤報酬 668 639 29 663 5 不動産等売却益 +39百万円
営業利益 （A）-（C） 4,325 4,049 275 4,230 94 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -216百万円
営業外収益 0 13 -13 0 -0 諸経費 -200百万円
・⽔道光熱費 -94百万円
営業外費⽤ 469 485 -16 470 -1
・修繕費 -76百万円
うち⽀払利息 403 424 -20 403 0
・仲介⼿数料 -19百万円
うち投資法⼈債利息 39 36 3 39 -0
資産運⽤報酬 +29百万円
経常利益 3,856 3,578 278 3,760 96
＜対予想⽐較＞
特別利益 － 19 -19 － －
営業収益 不動産賃貸事業収益 -94百万円
特別損失 － 16 -16 － －
賃貸事業収⼊ -18百万円
当期純利益 3,855 3,580 275 3,759 96
・cocoti（ココチ） -22百万円
その他賃貸事業収⼊ -75百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,944 3,662 282 3,845 99 ・⽔道光熱費収⼊ -72百万円
1⼝当たり
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 393 364 29 384 9 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ -172百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,551 3,298 253 3,460 91 諸経費 -165百万円
稼働率 （％） 99.6 99.2 0.4pts 99.5 0.1pts ・⽔道光熱費 -69百万円
その他 ・修繕費 -67百万円
NOI利廻（注） （％） 4.71 4.43 0.28pts 4.64 0.07pts
（注）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース
2020年9⽉11⽇ 作成
4
業績予想（2021年1⽉期、2021年7⽉期）
予想損益計算書（P/L）及び１⼝当たり予想分配⾦ （単位︓百万円） 主な差異の内訳
2020年7⽉期 2021年1⽉期
⽐較
2021年7⽉期
⽐較
＜2021年1⽉期(第35期)対前期⽐較＞
科⽬ 実績 予想 予想 営業収益 不動産賃貸事業収益 +236百万円
増減 増減
（第35期） （第36期）
（第34期） 2020年9⽉14⽇時点
（前期⽐） （前期⽐）
賃貸事業収⼊ +175百万円
2020年9⽉14⽇時点
営業収益 （A） 8,203 8,497 293 7,879 -617 ・物件取得譲渡 +226百万円
OKIビジネスセンター 5号館 取得 +269百万円
不動産賃貸事業収益 （B） 7,499 7,736 236 7,879 143
KN⾃由が丘プラザ（51%）取得（通期影響） +7百万円
賃貸事業収⼊ 7,175 7,350 175 7,407 56
OKIシステムセンター（底地）（40%）譲渡 -39百万円
その他賃貸事業収⼊ 324 385 61 472 86
TOKYU REIT⾚坂檜町ビル（51%) 譲渡 （通期影響） -10百万円
不動産等売却益 703 760 56 － -760
・東急⻁ノ⾨ビル +28百万円
営業費⽤ （C） 3,878 4,213 334 4,299 86
+24百万円
・QFRONT（キューフロント）
不動産賃貸事業費⽤ 3,067 3,376 308 3,491 115
-91百万円
・賃料減免・RH（注2）
諸経費 （D） 2,092 2,315 223 2,379 63
・東急番町ビル -15百万円
NOI （B）-（D） 5,407 5,420 13 5,500 79
不動産等売却益 +56百万円
減価償却費 974 1,055 81 1,106 51 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +308百万円
固定資産除却損 0 5 4 5 － 諸経費 +223百万円
その他営業費⽤ 810 836 26 807 -29 ・修繕費 +79百万円
うち資産運⽤報酬 668 671 3 669 -2
営業利益 （A）-（C） 4,325 4,284 -41 3,580 -703 ＜2021年7⽉期(第36期)対前期⽐較＞
営業外収益 0 0 0 0 -0 営業収益 不動産賃貸事業収益 +143百万円
賃貸事業収⼊ +56百万円
営業外費⽤ 469 459 -9 442 -17
・物件取得譲渡 +106百万円
うち⽀払利息 403 395 -8 381 -13
OKIビジネスセンター 5号館 取得（通期影響） +125百万円
うち投資法⼈債利息 39 43 3 40 -2
OKIシステムセンター（底地）（40%）譲渡（通期影響） -18百万円
経常利益 3,856 3,825 -31 3,139 -686
・賃料減免・RH（注2）（前期分） +89百万円
当期純利益 3,855 3,824 -31 3,138 -686
・追加空室想定（注3） -44百万円
・TOKYU REIT渋⾕Rビル -37百万円
１⼝当たり当期純利益（EPS） （円） 3,944 3,912 -32 3,210 -702 ・麹町スクエア -24百万円
1⼝当たり
情報
１⼝当たり圧縮積⽴⾦繰⼊額 （円） 393 391 -2 － -391 その他賃貸事業収⼊ +86百万円
１⼝当たり分配⾦（DPU） （円） 3,551 3,520 -31 3,210 -310 ・雑収⼊（現状回復費等） +111百万円
稼働率 （％） 99.6 98.6 -1.0pts 98.2 -0.4pts 不動産等売却益（前期分） -760百万円
その他
NOI利廻（注1） （％） 4.71 4.52 -0.19pts 4.60 0.08pts 営業費⽤ 不動産賃貸事業費⽤ +115百万円
（注1）期中平均資産残⾼（取得価額）ベース ・公租公課 +73万円
（注2）RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
（注3）従来の⼊退去想定に加えオフィス総賃貸可能⾯積（OKIビジネスセンター５号館を除く）の1％相当の空室想定を反映
2020年9⽉11⽇ 作成
5
1⼝当たり分配⾦の変動要因
1⼝当たり分配⾦の変動要因別内訳 * 内に記載した数値が分配⾦の実績・予想
2020年7⽉期（第34期）実績 2021年1⽉期（第35期）予想 2021年7⽉期（第36期）予想
・増額改定 +58 ・⼊退去 -144
（単位︓円） +720
・QFRONT +24 ・追加の退去想定 -45
+778
屋上壁⾯ ・雑収⼊増加 +113
・⼊退去 -30 ・増額改定 +37
・（当期）RH ・（前期）RH +12
（東急番町ビル） -16 （東急番町ビル）
圧縮
積⽴⾦ 圧縮
・修繕費減少 +78 ・⽔道光熱費収⼊増加 +63 積⽴⾦ ・⽔道光熱費収⼊減少 -24
繰⼊
・仲介⼿数料減少 +19 393 繰⼊
・固都税増加 ・修繕費増加 -74 ・固都税増加 -32
-32 391
・その他賃貸事業費⽤増加 -33
・⽔道光熱費減少 ・外注委託費増加 -24 ・⽔道光熱費減少 -23
+87
圧縮
積⽴⾦ ・⽔道光熱費増加 -70
・増額改定 +174
+105 ・控除対象外消費税 +26
繰⼊ ・⼊退去 +35
減少
364 ・（前期）RH +17
（東急銀座⼆丁⽬ビル）
+124
・雑収⼊減少 -42
-93
・⽔道光熱費収⼊減少 -86 +196 +17
+91 +32
-39 +16
-720
+24
-208 -33
-18 -778
+99
3,551 ・賃料減免・RH -117 3,520
-54
-23 ・（前期）賃料減免・RH +23
・資産運⽤報酬増加 -30 ・（前期）賃料減免・RH +117
・賃料減免・RH -25
-680 -8
3,210
3,298 譲渡 取得 取得
・TOKYU REIT⾚坂檜町ビル(51%) -47 ・OKIビジネスセンター5号館 +159 ・ （前期） OKIビジネスセンター5号館 +40
取得 ・ （前期） KN⾃由が丘プラザ +8 譲渡
・KN⾃由が丘プラザ(51%) +38 譲渡 ・ （前期）OKIシステムセンター（底地） (40%) -15
・OKIシステムセンター（底地）(40%) -37
・ (前期) TOKYU REIT⾚坂檜町ビル -5
2020年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 ⽀払利息 その他 不動産等 2020年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 その他 不動産等 2021年 不動産等 物件 不動産 賃料減免 不動産 ⽀払利息 その他 2021年
1⽉期 売却益 取得・譲渡 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 減少 売却益 7⽉期 売却益 取得・譲渡 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 売却益 1⽉期 売却益 取得・譲渡 賃貸事業 ・RH 賃貸事業 減少 7⽉期
実績 （前期分） 収益 費⽤ （TOKYU REIT 実績 （前期分） 収益 費⽤ （OKIシステム 予想 （前期分） 収益 費⽤ 予想
（注） （注） （注）
増減 増減 ⾚坂檜町ビル 増減 増減 センター（底地） 増減 増減
51%分） 40％分）
*RH（レントホリデー）＝賃貸借契約において、⼊居後の賃料を⼀定期間免除する契約形態のうち、⼊居時以外の特定の時期に賃料を免除する契約形態
2020年9⽉11⽇ 作成 （注）償却後NOIの数値 6
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が営業⽇と異なる場合があります。
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本資料において、特段の記載の無いものは、2020年7⽉31⽇現在の情報です。
2020年9⽉11⽇ 作成
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