目次
第34期 決算説明資料
決算サマリー（第34期） P.02 レジデンス賃料改定動向（入替時） P.16
第34期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比） P.03 レジデンス賃料改定動向（更新時） P.17
第35期・第36期業績予想の概要 P.04 財務状況 P.18
第35期・第36期 業績予想の前提（稼働率） P.05 返済スケジュール P.19
資産規模 P.06 有利子負債／格付の状況 P.20
オフィス入・退去面積と稼働率 P.07 含み損益の推移 P.21
オフィス賃料改定動向（入替時） P.08 期末算定価額の分析 P.22
オフィス賃料改定動向（契約更新時） P.09 ＮＴＴグループとの連携 P.23
オフィス賃料分析（首都圏） P.10 メイン・スポンサー（NTT都市開発）との連携強化 P.24
オフィス契約更新スケジュール（首都圏） P.11 <参考>ESGへの取組み（外部環境認証の取得等） P.25
オフィステナントの状況 P.12 <参考>ESGへの取組み（地域社会への貢献） P.26
工事の状況 P.13 <参考>ESGへの取組み（資産運用会社のガバナンス） P.27
バリューアップ工事によるテナント満足度の向上 P.14 第34期決算 データ集 P.28
レジデンス入・退去面積と稼働率 P.15
1
決算サマリー（第34期）
堅調な内部成長が主なドライバーとなり、投資主価値の継続的な向上を実現。
資産規模 含み益 期中平均稼働率 NOI利回り
ASSET 608億円 98.2％ 5.4％
2,437億円
（+ 86億円） （+ 0.4％） （+ 0.3％）
LTV（出資総額 LTV（時価
平均金利 平均残存年数
ベース） ベース）
DEBT 0.61％ 4.7年 47.8％ 38.2％
（- 0.02％） （+ 0.1年） （- 0.0%） （- 1.2％）
圧縮積立金
1口当たり分配金 1口当たりNAV 時価総額
期末残高
2,792円
EQUITY （- 184円） 140,931円 2,134億円 762百万円
前期物件売却益
の影響除く
（+ 6,357円） （+ 318億円） [1口当たり578円]
（+ 206円)
*1 ( )内は前期実績との比較増減を記載しています。 2
第34期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比）
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
（百万円）
オフィス + 147 + 36 オフィス -1
既存物件 賃料共益費 + 101 水道光熱費収入 - 12
+ 177 受取配当 - 19
その他賃貸事業収益 + 11
水道光熱費収入 + 57
前期 レジデンス + 37
前期 その他賃貸事業収益 +8
取得物件 賃料共益費 + 21
売却物件 レジデンス + 30 9,278
+ 171 その他賃貸事業収益 + 16
- 135 賃料共益費 + 23 9,242
9,065 その他賃貸事業収益 +7
前期比 + 213 業績予想比 + 36
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金）
オフィス + 22 + 32 （百万円）
既存物件
水道光熱収支 + 25
+ 126 オフィス +6
修繕費の増 - 88
前期 その他賃貸事業損益 水道光熱収支 + 23
+ 85
前期 取得物件 レジデンス + 104 修繕費の増 - 17
売却物件 + 118 4,674
修繕費の減 + 81 その他賃貸事業損益 +0
- 42 4,642
その他賃貸事業損益 + 23 レジデンス + 26
4,472 修繕費の減 +2
その他賃貸事業損益 + 24
前期比 + 202 業績予想比 +32
1口当たり分配金
2,976 （円）
売却益
2,750
390 その他費用の減 その他費用の減
不動産賃貸 + 53 + 18 不動産賃貸
前期物件取得 事業損益・ 事業損益・
非還付消費税の減 + 24
売却損益影響 受取配当 2,792 受取配当 EPS
EPS 運用報酬の減 + 11
+ 58 + 95 + 24 2,750
2,586 金融費用の減 +3
EPS 前期比 + 206 EPS 業績予想比 + 42
第33期実績 第34期実績 第34期業績予想
（2019年4月） （2019年10月） （2019年10月）
3
第35期・第36期業績予想の概要
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
+ 46 （百万円）
オフィス - 23
既存物件 賃料共益費 + 14
- 21 受取配当 + 11
賃料共益費 + 56
水道光熱費収入 - 60
受取配当 - 24 9,303
9,278 その他賃貸事業収益 + 10 9,256
水道光熱費収入 + 45
レジデンス +2
賃料共益費 +8 その他賃貸事業収益等 - 31
その他賃貸事業収益 -6
前期比 - 21 前期比 + 46
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） （百万円）
+7
オフィス +1
既存物件
+ 42 水道光熱収支 - 24
修繕費の減 + 36 修繕費の増 -3
その他賃貸事業損益 - 11 + 10 4,723
その他賃貸事業損益
レジデンス + 41 4,716
修繕費の減 + 17
4,674 その他賃貸事業損益 + 24
前期比 + 42 前期比 +7
その他費用 （円）
1口当たり分配金
の増
-4 2,820 2,820
2,792 不動産賃貸
その他費用の
事業損益・
増
受取配当
不動産賃貸 -5
EPS +5 EPS
事業損益・
EPS 2,820 2,820
受取配当
2,792 + 32
EPS前期比 + 28 EPS前期比 -
第34期実績 第35期業績予想 第36期業績予想
（2019年10月） （2020年4月） （2020年10月）
4
第35期・第36期 業績予想の前提（稼働率）
堅調なマーケット環境を背景に、近年の稼働率は高位安定で推移。
104%
102% 全体 オフィス レジデンス
100% 98.4% 98.8%
98.0% 98.1%
97.5% 97.8%
98%
96% 97.7% 98.1% 97.6%
97.2% 98.2% 97.6%
94% 97.4% 97.6%
97.0% 97.2% 96.8% 96.8%
92%
90%
88%
86%
84%
82%
80%
78%
76%
74%
72%
70%
68%
66%
64%
62%
60%
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
2018 2019 2020
5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
第32期実績 第33期実績 第34期実績 第35期予想 第36期予想
5
資産規模
NTT都市開発のメイン・スポンサー参画後、連携取引を通じて、着実な規模拡大とポートフォリオの質的向上を実現。
NTTグループが推進する街づくり事業における資金需要などをさらなる外部成長の機会につなげていく。
資産規模の推移
（取得・仲介）
その他 （億円）
NTT都市開発スポンサー参画後の
他のスポンサー 2,490 2,464 2,464
2,437 2,437 物件取得状況
NTT都市開発 2,358 2,332 2,359 2,359 2,340
2,244 （第34期末）
2,163
2010年5月
594 602 602
NTT都市開発の 1,965 1,965 1,965 1,994 444 444 444 444 444 602 602
444 その他
スポンサー参画 他のスポンサー
444 12.2%
12.6%
1,658 1,658 444 444 444 444
1,460 175億円
469 469 1,023 961 961 961 961 961 961 961 910 910
469 1,105 1,023 181億円
2010年5月以降の
取得価格合計
1,105 1,105 1,105 1,105 1,432億円
1,046 1,046
1,076億円
991
889 925 953 953 934 934 901 901 924 924
694 694
NTT都市開発
415 415 415 444
143 143
75.1%
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
2010’ 2011’ 2011’ 2012’ 2012’ 2013’ 2013’ 2014’ 2014’ 2015’ 2015’ 2016’ 2016’ 2017’ 2017’ 2018’ 2018’ 2019’ 2019’
10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10
6
オフィス入・退去面積と稼働率
オフィス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
98.8%
97.8% 98.4%
6,289㎡ 5,708㎡
3,882㎡ 96.4%
3,156㎡ 2,607㎡ 94.1% 95.1%
98.5%
97.3% 97.4%
2,214㎡ 1,857㎡ 1,904㎡
3,068㎡
4,340㎡ 95.4%
90.3%
93.3%
ネット増減 + 2,639㎡
+ 1,668㎡
+ 1,298㎡
+ 702㎡
+ 1,948㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
93.5% 96.4% 97.7% 98.1% 98.7%
2017/5 2017/9 2018/12018/4 2018/8 2018/12 2019/4 2019/8
2017/6 2017/10 2018/22018/5 2018/9 2019/1 2019/5 2019/9
2017/7 2017/11 2018/32018/6 2018/10 2019/2 2019/6 2019/10
2017/8 2017/12 2018/7 2018/11 2019/3 2019/7
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
7
オフィス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額） テナント入替対象区画の賃料分析
1.2
増加 減少 増加 据置き 減少
1
0.8
49.8% 51.7%
+ 4.7百万円
+ 3.8百万円 76.5%
+ 1.4百万円 0.6 83.3%
+ 3.2百万円 86.4%
+ 1.7百万円 2.6%
6.5%
0.4
- 0.4百万円 - 0.3百万円 - 0.0百万円 - 0.2百万円
- 1.5百万円
47.6% 2.0%
0.2 41.8%
0.3%
0.3%
16.4% 21.5%
13.3%
0
増加率 *1 + 26.6%
第30期 + 14.7%
第31期 + 33.2%
第32期 + 25.9%
第33期 + 33.9%
第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
減少率 *2 - 8.7% - 27.0% - 2.1% - 1.4% - 13.5%
ネット増減率*3 + 3.4% + 9.1% + 14.0% + 17.2% + 27.4% 6,289㎡ 3,882㎡ 5,708㎡ 3,156㎡ 2,607㎡
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝入替対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 8
オフィス賃料改定動向（契約更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料増減分析
1.2
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
1
19.4% 18.7%
0.8 36.1%
+ 8.0百万円 43.3%
49.0%
+ 7.1百万円
0.6
+ 3.4百万円 + 3.8百万円
+ 2.2百万円 80.1% 80.6%
0.4
- 0.1百万円 - 0.0百万円 - 0.1百万円 - 0.2百万円 - 0.0百万円 59.7%
56.0%
50.7%
0.2
0.6% 4.2% 0.3%
0.7%
0 0.8%
増加率 *1 + 9.6%
第30期 + 9.3%
第31期 + 10.7%
第32期 + 5.8%
第33期 + 8.6%
第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
減少率 *2 - 12.1% - 1.6% - 11.8% - 2.5% - 6.9%
ネット増減率*3 + 4.2% + 1.3% + 1.4% + 1.9% + 4.3% 35,776㎡ 36,874㎡ 43,578㎡ 39,719㎡ 35,418㎡
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
（参考）
第33期末全テナント賃料総額 対 第34期末賃料増減額合計（更新+入替時）= + 1.2%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝契約更新対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 9
オフィス賃料分析（首都圏）
周辺相場との比較 賃料ギャップの内訳
平均坪単価（PIC） 18,500円
（+ 2.8%） （百万円）
周辺相場 18,000円 747百万円
17,100円 17,400円
16,710円
229
アンダーレント マーケットよりも 10%以上
17,418円 57.1% 低い契約 5%～10%未満
（+1.4%）
16,638円 17,004円 17,147円 17,179円
同水準の契約 ±5%以内
196
マーケットよりも 5%～10%未満
高い契約 10%以上
賃料ギャップ *1 同水準
220
29.5%
-1.5%
-0.4% -0.6%
27
オーバーレント
13.4% 73
-4.6%
-5.8%
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2019年10月）
*1 「賃料ギャップ」は、毎年3月及び9月に調査するオフィス各物件の相場賃料と各決算期末日時点での契約賃料とのギャップを賃貸面積ベースで加重平均したものです。なお、地方主要都市物件は含みません。 10
オフィス契約更新スケジュール（首都圏）
マーケットよりも 10%以上
低い契約 5%～10%未満
同水準の契約 ±5%以内
11.5% マーケットよりも 5%～10%未満
高い契約 10%以上
28.9% 27.9%
42.3%
49.4%
6.2%
42.1%
17.5%
81.3%
52.2% 24.1%
28.1%
12.0% 17.1%
0.4%
2.7% 1.8%
4.7%
14.1% 11.1%
10.0% 7.4% 6.4%
0.8%
更新対象面積 42,443㎡ 32,710㎡ 31,421㎡ 27,314㎡ 7,924㎡
第35期 第36期 第37期 第38期 第39期以降
（2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2021年10月） （2021年11月以降）
11
オフィステナントの状況
NTTグループテナントは中規模でフロア面積が比較的広いビルに現状坪1.5万～2万円程度の賃料水準で入居しているケースが多い。
PICの保有オフィスの特性と合致し、双方の利益に貢献。平均契約賃料は市場相場と同水準。
NTTグループ企業のオフィステナント比率 オフィス入居テナント上位10社
NTTグループ企業
（2019年10月31日現在）
順
テナント名 賃貸面積 比率*1 物件名
位
1 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 10,681㎡ 6.1% UA肥後橋ビルほか
2 ㈱ドコモＣＳ 10,525㎡ 6.0% UN池袋ビル
㈱ＮＴＴビジネスアソシエ
3 7,488㎡ 4.3% UN大森ビル
東日本
4 住友大阪セメント㈱ 6,872㎡ 3.9% 六番町ビル
33.8% 33.9% 5 ソフトバンク㈱ 6,293㎡ 3.6% スフィアタワー天王洲
30.1%
2010年5月 6 ㈱ＮＴＴデータ 5,871㎡ 3.3% UN三田ビル
NTT都市開発の
スポンサー参画
7 ＮＴＴファイナンス㈱ 5,417㎡ 3.1% UN池袋ビル
0.0% 3.7% ㈱ＮＴＴデータ・
8 5,182㎡ 2.9% UN五反田NNビル
ビジネス・システムズ
第15期
第15期 第16期
第16期 第32期
第32期 第33期
第33期 第34期
第34期
ＮＴＴラーニング
（2010年4月） （2010年10月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） 9 4,801㎡ 2.7% UN麻布ビル
システムズ㈱
ランディック
10 ㈱ジャパンディスプレイ *2 4,140㎡ 2.4%
第２新橋ビル
*1 PICの全保有物件のうち、オフィス用途に係る区画の総賃貸面積に占める割合を示しています。
*2 当該テナントから解約予定日を2019年12月23日（第35期）とする一部解約通知を受領しています。 12
工事の状況
中長期的な工事費用の平準化を計画的に実施。毎期の資本的支出については、減価償却費の範囲内でコントロール。
工事費及び減価償却費の推移 修繕費
（百万円）
（百万円） 物件名 支出額 主な工事内容
アーバンネット池袋ビル 132 空調設備改修工事
減価償却費 *1
第34期実績
資本的支出 プレミア横浜西口ビル 58 外壁修繕工事
修繕費 ［660百万円］
KN渋谷3 48 外壁修繕工事
アーバンネット池袋ビル 81 空調設備改修工事
1,402 1,419 1,422
1,394 1,395 第35期計画
Walk赤坂 68 外壁修繕工事
［607百万円］
アーバンネット三田ビル 41 外壁修繕工事
1,138 1,164
1,088 資本的支出
（百万円）
901
796 物件名 支出額 主な工事内容
アーバンネット池袋ビル 297 衛生設備改修工事
659 660
607
567 入居関連工事
529 第34期実績 NTTクレド岡山ビル 125
（コンバージョン）
［1,088百万円］
入居関連工事
アーバンネット三田ビル 87
（コンバージョン）
アーバンネット池袋ビル 454 空調設備改修工事
第35期計画 かながわサイエンスパークR&D棟 138 空調設備改修工事
［1,164百万円］ 長周期地震動対策
第31期 第32期 第33期 第34期
第34期 第35期予想
第35期予想 アーバンエース肥後橋ビル 113
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） 工事
*1 減価償却費は不動産賃貸事業費用に係る金額を記載しています。 13
バリューアップ工事によるテナント満足度の向上
ラージタイプの高級レジデンスについて、大規模なリニューアル工事を実施。物件価値及びテナント満足度の向上に貢献。
六本木グリーンテラス ストーリア赤坂
エントランスホールやエレベーターホール等の共用部を大幅にリニューア 入居者の要望に応じ、使用頻度が低かった共用部ジムルームを、外商・
ル。ホテルラウンジのような上品で温かみのある空間を演出。 ディーラー対応兼スタディーコーナーにリニューアル。
14
レジデンス入・退去面積と稼働率
レジデンス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
10,761㎡
9,357㎡ 8,747㎡ 9,387㎡ 8,757㎡
97.9% 97.6% 97.2%
96.5% 96.8% 97.4%
97.6% 96.7% 96.7%
96.5%
96.1% 96.0%
8,245㎡ 9,202㎡ 9,210㎡ 9,210㎡
10,489㎡
ネット増減
+ 1,112㎡
+ 271㎡ + 177㎡
- 455㎡ - 452㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
96.6% 97.4% 97.1% 97.2% 97.3%
2017/52017/8 2017/12 2018/42018/7 2018/11 2019/32019/62019/9
2017/62017/9 2018/1 2018/52018/8 2018/12 2019/42019/7
2017/7 2017/11 2018/32018/6 2018/10 2019/2
2017/10 2018/2 2018/9 2019/1 2019/52019/8
2019/10
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
15
レジデンス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額）
テナント入替対象区画の賃料分析
増加 減少 増加 据置き 減少
69.8%
80.8% 78.7%
+ 2.6百万円 + 2.4百万円 + 2.8百万円 81.8%
+ 2.3百万円 92.1%
+ 1.6百万円
- 0.1百万円 - 0.1百万円
- 0.5百万円 - 0.0百万円 - 0.1百万円
13.0%
6.3% 10.3%
17.3% 14.7%
12.8% 11.0% 2.1%
3.6% 5.7%
増加率 *1 + 6.1％
第30期 + 8.0％
第31期 + 8.7％
第32期 + 7.6％
第33期 + 9.1％
第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
減少率 *2 - 7.0％ - 3.8％ - 4.7％ - 5.7％ - 7.7％
ネット増減率*3 + 2.7％ + 5.9％ + 6.2％ + 5.9％ + 7.8％ 10,761㎡ 9,357㎡ 8,747㎡ 9,387㎡ 8,757㎡
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝入替対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 16
レジデンス賃料改定動向（更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料分析
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
21.0% 20.3% 25.2% 22.8%
33.4%
+ 0.8百万円
+ 0.6百万円
+ 0.4百万円 + 0.3百万円 + 0.4百万円
- 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 - 百万円
78.1% 79.1% 75.9%
74.7%
66.6%
0.6% 0.1% 1.3% 0.0%
0.8%
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
増加率 *1 + 3.1％ + 2.8％ + 3.9％ + 3.3％ + 3.4％
減少率 *2 - 4.6％ - 3.6％ - 13.3％ - 3.0％ -
ネット増減率*3 + 0.6％ + 0.5％ + 0.9％ + 0.7％ + 1.1％ 18,133㎡ 15,797㎡ 18,080㎡ 16,540㎡ 19,276㎡
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
（参考）
第33期全テナント賃料総額 対 第34期賃料増減額合計（更新+入替時）= + 0.8%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝契約更新対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 17
財務状況
平均金利・平均残存年数 *1 LTV（有利子負債比率）
LTV（出資総額ベース）
平均金利
LTV（時価ベース）
平均残存年数
有利子負債総額
49.5%
48.4% 48.3%
47.8% 47.8%
0.71% 44.6%
0.69%
0.64% 42.8%
0.63% 41.6%
0.61%
39.4%
38.2%
4.8年 4.6年 4.7年
3.9年 4.1年 1,180億円
1,130億円 1,126億円 1,103億円 1,102億円
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
*1 「平均金利」については、各期末時点における表面金利を負債残高で加重平均した数値を表示しています。なお、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 18
返済スケジュール
当期のリファイナンスにおいて、借入期間の長期化、金利負担の軽減を図り、財務コストの低減を推進。
当期中の返済・調達内容
金額 平均借入期間 平均金利
返済 102億円 3.8年 0.58%
長期借入金 72億円 長期借入金 5.0年 長期借入金 0.72%
短期借入金 30億円 短期借入金 1.0年 短期借入金 0.25%
調達 102億円 6.3年 0.36%
長期借入金 82億円 長期借入金 7.6年 長期借入金 0.40%
短期借入金 20億円 短期借入金 1.0年 短期借入金 0.21%
145億円
第34期
返済額 121億円 借入金（短期） 借入金（長期） 投資法人債
102億円
97億円
90億円
83億円
74億円
62億円 64億円
52億円 55億円
45億円 49億円 42億円
33億円
32億円
20億円
15億円 15億円
6億円
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年
～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月
20億円 10億円 20億円 52億円
19
有利子負債／格付の状況
借入先の状況 （2019年10月31日現在）
長期有利子負債比率 固定金利比率
日本政策 その他 短期有利子負債 変動金利
投資銀行 7.9% 1.8% 1.8%
三井住友信託
4.9%
銀行
あおぞら 22.2%
銀行
6.1%
りそな銀行 長期有利子負債 固定金利
6.3% 98.2% 98.2%
借入金合計
1,017億円
NTTファイナ
ンス みずほ銀行
10.0% 18.4%
格付の状況
三菱UFJ
銀行 三井住友 格付機関 格付内容
10.6% 銀行
13.6% 日本格付研究所 発行体格付： AA –
前期末 （JCR） 格付の見通し： 安定的
8.8%
格付投資情報センター 発行体格付け： A+
（R&I） 格付の方向性： 安定的
20
含み損益の推移
含み損益
含み損益 + 608億円
含み損益率 + 522億円
26.7%
+ 400億円 22.9%
+ 328億円 17.4%
+ 290億円 + 303億円
+ 239億円
+ 189億円 14.2%
+ 122億円 13.2% 13.0%
10.8%
+ 73億円
8.5%
3.3% 5.5%
第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期
（2015年4月） （2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
1口当たりNAV *1
134,574円 140,931円
112,304円 116,189円 117,155円 119,347円 124,830円
99,269円 108,432円
87,906円
第25期
第25期 第26期
第26期 第27期
第27期 第28期
第28期 第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期 第34期
第34期
（2015年4月） （2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月）
*1 1口当たりNAV＝各期末の（純資産額＋保有資産に係る含み損益）÷発行済投資口数（第26期以前については投資口分割換算後の数値を記載しています）。 21
期末算定価額の分析
含み損益の分析
（億円）
第33期 第34期
増減
（2019年4月） （2019年10月）
対象資産数 59件 59件 -
期末算定価額 2,801 2,884 + 82
帳簿価額 2,279 2,276 -3
含み損益 522 608 + 86
含み損益率 22.9% 26.7% + 3.8%
キャップレートと査定賃料の分析
（件）
第33期 第34期
増減
（2019年4月） （2019年10月）
上昇 0 0 0
キャップレート *1 変動なし 6 3 -3
低下 52 55 +3
上昇 34 30 -4
査定賃料 *2 変動なし 16 24 +8
下落 3 0 -3
*1 (1) 直接還元法による「還元利回り」（直接還元法を用いずDCF法で評価している物件は「割引率」）を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、優先出資証券1銘柄を除いています。
*2 (1) 直接還元法による「査定賃料」を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、①期中取得物件（第33期オフィス1物件 第34期なし）、②優先出資証券1銘柄、③直接還元法を用いずにDCF法で評価しているレジデンス4物件を除いています。 22
ＮＴＴグループとの連携
NTT都市開発との更なる連携強化を通じて、NTTアーバンソリューションズグループの新たな「街づくり」をPICの成長機会としたい。
連携
NTTグループの総合⼒を活⽤した
NTTグループならではの新たな「街づくり」を推進
100.0% 主な開発物件 100.0%
大手町ファースト 大手町フィナンシャル
品川シーズンテラス 東京オペラシティ
スクエア シティ ノースタワー
NTTグループ各社
あ
ICT基盤を⽀える建築・ T
エネルギー事業の運営 アセット保有・ICTサービス等
不動産開発・マネジメント
ＮＴＴグループとの連携強化を通じて
更なるポートフォリオの改善に取り組む
23
メイン・スポンサー（NTT都市開発）との連携強化
NTT都市開発からの継続的なパイプライン供与、資産入替。 【外部成長】
NTTグループ企業のテナント誘致、NTT都市開発ビルサービスによるPM事業運営。【内部成長】
NTTグループの信用力を活用したファイナンスコスト削減の推進。 【財務運営】
NTTグループの信用力の活用
財務運営
NTTグループ企業のテナント誘致
外部成長 内部成長
パイプライン供与
プロパティマネジメント
リーシングサポート
24
<参考>ESGへの取組み（外部環境認証の取得等）
GRESB CASBEE不動産認証
2019年実施のGRESBリアルエステイト評価において「Green Star」を取得。 59物件中、Sランク（4物件）～Aランク（12物件）の認証を取得。
総合スコアは前年度の75から今年度78に上昇。
総合スコアの相対評価であるGRESBレーティングにおいて「3 Stars」を取得。
アーバンネット大森ビル
NTTクレド岡山ビル
グリーンリース契約の締結 Sランク
アーバンネット静岡追手町ビル
アーバンエース肥後橋ビル
一部オフィスビルの入居テナントとグリーンリース契約を締結し、当該テ
ナント専有部の照明LED化工事を実施。
当該ビルは省エネ化による環境性能が向上。テナントは電気使用料の削減 グリーン電力証書の購入
が見込めるとともに、オーナーも工事費用の一部をグリーンリース料とし
「グリーン電力証書システム」とは、自然エネルギーにより発電された
て回収。
電気の環境付加価値を、認証発行事業者が第三者認証機関の認証を得
導入物件：アーバンネット市ヶ谷ビル、五反田NTビル、
て、「グリーン電力証書」という形で取引する仕組み。
ランディック新橋ビル、ランディック第2新橋ビル
「環境付加価値」とは自然エネルギーが持つ「電気そのものの価値」以
外の省エネルギーやCO2排出抑制などを指す。
（テナントの費用削減イメージ）
スフィアタワー天王洲の電力供給にて2019年中に本証書の購入プランを
削減効果 契約締結予定。自然エネルギー普及や温暖化抑制等に間接的に貢献。
20.0%
電気
使用料 グリーン
リース料
100.0% 40.0%
電気
使用料
40.0%
[契約前] [契約後]
※サンプル画像 25
<参考> ESGへの取組み（地域社会への貢献）
地域イベント等の支援 自転車シェアリングサービスの導入
地域との共存や地域の活性化を図り、地域コミュニティへの貢 ㈱ドコモ・バイクシェアへの業務委託によりアーバンネット五反田NN
献につながる取組みを実施。 ビルの公開空地上にバイクシェア・サイクルポート設備を導入。
サイクルポートの拡大を目指す自治体の要請に応えるとともに、
打ち水日和 グランパーク夏祭り 最寄り駅へのアクセス改善によるテナント満足度向上を企図したも
（秋葉原UDX） （グランパーク）
の。
コミュニティバスの運行支援
クレドクリスマス点灯イベント KSPふれあい夏まつり かながわサイエンスパークでは、本物件と東急田園都市線「溝の
（NTTクレド岡山ビル） （かながわサイエンスパーク） 口」駅間を巡回するコミュニティバスを運行。入居テナントだけで
はなく、近隣住民も無料で利用可能。
26
<参考> ESGへの取組み（資産運用会社のガバナンス）
物件売買の意思決定プロセス
2019年7月1日付けで資産運用ガイドラインなどを改正するとともに投資委員会規則を制定
あらゆる相手との取引において投資委員会での多面的チェックを導入
特に、利害関係人との取引については第三者委員も参加するコンプライアンス委員会で決議（ガバナンスの強化）
利 委 取
害 コ 員 コ 締 へ 本
関 ン 役 の 投
会 ン
係 プ 会 報 資
に プ
人 ラ に 告 法
投 よ ラ 投
イ る イ よ 人
と 資 ア 資 る 役
決 ア
*
の 運 委 決
用 ン 議 ン 員 1 員
取 ス 議 会
引 部 チ ・ ス 会
に ェ に
よ ッ オ よ 取
る ク フ る 締 本
起 ィ 決 投
そ サ 役 へ
の 案 議 会 の 資
ー 法
の他 に へ 報
取 の 告 人
よ 役
引 る 報
告 員
会
*1 一定基準額以上の利害関係人等関連取引については投資法人の事前同意を要します。
運用報酬体系
収益及び利益に連動する運用報酬体系を採用し、投資主の利益と運用会社の利益を合致させることを企図。総資産連動報酬・物件譲渡報酬は不採用。
報酬1 営業収益
[収益連動] （水道光熱費及び不動産等売却益を除く）×3％
投資法人の
業績に連動する報酬
報酬2 報酬体系を通じ
税引前当期純利益（運用報酬2控除前）×3％
[利益連動] 投資主利益追求の
姿勢を徹底
投資法人の 各物件の取得価額 × MAX 0.5%
報酬3
物件取得額に * 利害関係人等取引は基本料率×1/2
[取得額連動]
連動する報酬 （譲渡報酬は不採用）
27
第34期決算 データ集
第34期 比較貸借対照表 P.29 オフィスビル供給量（東京23区） P.50
第34期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 P.30 オフィスビル需要動向 P.51
第35期 予想損益計算書 P.31 レジデンス市場動向（東京） P.52
業績予想の前提条件 P.32 レジデンス マクロ環境（東京） P.53
ポートフォリオの状況 P.33 第34期 有利子負債一覧 P.54
ポートフォリオ分析（オフィス） P.34 財務指標 P.55
ポートフォリオ分析（レジデンス） P.35 投資主の状況 P.56
物件別収支状況 P.36 投資口価格／分配金 P.57
期末算定価額 P.43 プレミア投資法人の特徴 P.58
月次稼働率 P.46 本資料で使用する用語 P.60
オフィス市場動向（東京） P.49 注意事項 P.61
28
第34期 比較貸借対照表 決算
（百万円） （百万円）
第33期実績 第34期実績 第33期実績 第34期実績
対前期増減 対前期増減
科目 （2019/4） （2019/10） 科目 （2019/4） （2019/10）
[2]- [1] [2]- [1]
[1] [2] [1] [2]
流動資産 16,929 17,403 + 474 流動負債 13,965 6,041 - 7,923
現金及び預金 3,741 3,714 - 26 営業未払金 1,388 1,759 + 370
信託現金及び信託預金 12,793 13,295 + 502 短期借入金 3,055 2,000 - 1,055
その他流動資産 394 393 -1 1年内返済予定の長期借入金 7,850 650 - 7,200
営業未収入金 122 139 + 17 未払費用 116 113 -2
前払費用 163 147 - 15 前受金 1,372 1,348 - 24
未収還付法人税等 106 104 -2 その他の流動負債 183 169 - 13
その他 1 1 -0 未払法人税等 1 0 -0
固定資産 229,033 228,695 - 338 未払消費税等 85 73 - 11
有形固定資産 206,173 205,837 - 335 未払事業所税 10 5 -5
信託建物（純額） 61,305 60,918 - 386 預り金 75 79 +3
信託構築物（純額） 869 877 +8 未払分配金 10 10 +0
信託工具、器具及び備品（純額） 173 218 + 45 固定負債 106,998 115,297 + 8,299
信託土地 143,794 143,795 +0 長期借入金 90,900 99,100 + 8,200
信託建設仮勘定 30 27 -3 投資法人債 8,500 8,500 -
無形固定資産 1,783 1,782 -1 信託預り敷金保証金 7,598 7,697 + 99
信託借地権 1,777 1,777 - 負債の部合計 120,964 121,339 + 375
信託その他の無形固定資産 0 0 -0
投資主資本 125,032 124,789 - 242
その他 5 4 -1
出資総額 120,350 120,350 -
投資その他の資産 21,076 21,075 -1
剰余金
投資有価証券 20,035 20,035 -
任意積立金
敷金及び保証金 10 10 -
圧縮積立金 400 762 + 362
長期前払費用 397 397 +0
任意積立金合計 400 762 + 362
信託差入敷金及び保証金 630 630 -
当期未処分利益又は当期未処理損失 4,281 3,677 - 604
繰延税金資産 3 1 -1
純資産の部合計 125,032 124,789 - 242
繰延資産 33 30 -3
投資法人債発行費 33 30 -3 負債・純資産の部合計 245,996 246,128 + 132
資産の部合計 245,996 246,128 + 132
29
第34期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 決算
（百万円）
第33期実績 第34期実績 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2019/4） （2019/10）
[2]- [1] 第33期実績 第34期実績 対前期増減 第33期実績 第34期実績 対前期増減
[1] [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 8,535 8,768 +232 5,926 6,129 +202 2,608 2,638 + 30
賃貸事業収入 7,572 7,736 +163 5,162 5,302 + 140 2,409 2,433 + 23
賃料 6,379 6,557 + 177 4,031 4,186 + 154 2,348 2,371 + 23
共益費 1,192 1,178 - 13 1,130 1,116 - 14 61 61 +0
その他賃貸事業収入 963 1,032 + 68 764 826 + 61 198 205 +6
駐車場使用料 219 224 +5 151 156 +4 67 68 +1
施設使用料 59 54 -5 48 44 -4 11 10 -0
付帯収益 566 625 + 59 551 610 + 59 15 15 -0
礼金 31 32 +1 - 0 +0 31 32 +1
その他の雑収入 86 94 +8 12 15 +3 74 79 +5
受取配当金 [2] 529 509 -19 529 509 - 19 - - -
不動産等売却益 [3] 876 - - 876 876 - - 876 - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 9,941 9,278 - 663 7,332 6,639 - 693 2,608 2,638 + 30
不動産賃貸事業費用合計 [4] 4,593 4,603 + 10 3,118 3,202 + 84 1,474 1,400 -73
営 外注委託費 1,063 1,056 -6 744 741 -2 319 315 -4
業
損 水道光熱費 621 659 37 577 616 + 38 44 42 -1
益 公租公課（印紙税含む） 622 607 - 15 495 475 - 19 127 132 4
損害保険料 15 10 -4 11 7 -4 3 3 -0
修繕費 659 660 +0 358 439 + 81 301 220 - 80
信託報酬 29 29 -0 15 15 -0 13 13 +0
減価償却費 1,395 1,419 + 23 834 854 + 19 560 565 +4
その他 184 160 - 24 81 53 -27 103 107 +3
不動産賃貸事業損益 （含 受取配当金） [1]+[2]- [4] 4,472 4,674 + 202 3,338 3,436 + 98 1,134 1,237 + 103
NOI （含 受取配当金） 5,867 6,093 + 225 4,173 4,290 + 117 1,694 1,802 + 108
その他営業費用 [5] 658 590 - 67
資産運用報酬 391 376 - 15
役員報酬 4 4 - 金銭の分配に係る計算書
資産保管委託手数料 11 11 +0 （円）
一般事務委託手数料 92 83 -8 第33期 第34期
会計監査人報酬 8 8 - 科目
（2019/4） （2019/10）
その他 149 105 - 44 I. 当期未処分利益 3,919,607,872 3,677,052,318
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,251 5,193 - 57 II. 分配金の額 3,919,377,120 367,7050,040
[A]- [B] 営業利益 4,690 4,084 - 606 （1口当たり分配金） 2,976 2,792
営 営業外収益 1 1 -0 III. 次期繰越利益 230,752 2,278
損 業 支払利息 403 400 -2
益 外 その他 6 5 -1
営業外費用 410 406 -3
経常利益 4,282 3,679 - 602
法人税等 0 2 +1
当期純利益 4,281 3,676 - 604
30
第35期 予想損益計算書 決算
（百万円）
第34期 第35期 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2019/10） （2020/4）
[2]- [1] 第34期実績 第35期予想 対前期増減 第34期実績 第35期予想 対前期増減
実績 [1] 予想 [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 8,768 8,735 - 33 6,129 6,093 - 35 2,638 2,641 +2
賃貸事業収入 7736 7,758 + 22 5302 5317 + 14 2,433 2,441 +7
賃料 6,557 6,594 + 36 4,186 4,214 + 28 2,371 2,379 +8
共益費 1,178 1,164 - 14 1,116 1,102 - 14 61 61 -0
その他賃貸事業収入 1,032 976 - 55 826 776 - 49 205 200 -5
駐車場使用料 224 224 -0 156 156 -0 68 68 +0
施設使用料 54 57 +2 44 45 +1 10 11 +1
付帯収益 625 566 - 59 610 549 - 61 15 17 +2
礼金 32 29 -3 0 0 -0 32 29 -3
その他雑収入 94 99 +4 15 25 +9 79 73 -5
受取配当金 [2] 509 521 + 11 509 521 + 11 - - -
不動産等売却益 [3] - - - - - - - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 9,278 9,256 - 21 6,639 6,615 - 23 2,638 2,641 +2
不動産賃貸事業費用合計 [4] 4,603 4,540 - 63 3,202 3,178 - 24 1,400 1,361 - 39
営 外注委託費 1,056 1,061 +4 741 747 +5 315 313 -1
業
損 水道光熱費 659 623 - 36 616 580 - 36 42 42 +0
益 公租公課 607 607 -0 475 475 -0 132 132 -0
損害保険料 10 10 +0 7 7 +0 3 3 -0
修繕費 660 607 - 52 439 403 - 35 220 203 -16
信託報酬 29 29 +0 15 15 +0 13 13 -0
減価償却費 1,419 1,422 +3 854 878 + 24 565 544 - 20
その他 160 178 + 17 53 70 + 17 107 107 -0
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） [1]+[2]- [4] 4,674 4,716 + 42 3,436 3,437 +0 1,237 1,279 + 41
NOI（含 受取配当金） 6,093 6,139 + 46 4,290 4,315 + 25 1,802 1,824 + 21
その他営業費用 [5] 590 608 +18
資産運用報酬 376 378 +2
役員報酬 4 4 -
資産保管委託手数料 11 11 -0
一般事務委託手数料 83 86 +2
会計監査人報酬 8 8 -
その他 105 119 + 13
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,193 5,148 - 45
[A]- [B] 営業利益 4,084 4,108 + 23
営 営業外収益 1 2 +0
損 業 支払利息 400 388 - 12
益 外 その他 5 5 -0
営業外費用 406 393 - 12
経常利益 3,679 3,716 + 37
法人税等 2 1 -1
当期純利益 3,676 3,714 + 38
31
業績予想の前提条件 決算
第35期（2020/4） 第36期（2020/10）
運用資産 第34期末現在の運用資産数（59物件）から異動がないものとする。 第35期末現在の運用資産数（59物件）から異動がないものとする。
発行済 第34期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。 第35期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。
投資口数
第34期末時点の有利子負債残高110,250百万円から、以下の変動を前提とする。 第35期末時点の有利子負債予定残高110,250百万円から、以下の変動を前提とする。
（リファイナンス） （リファイナンス）
有利子 以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。 以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。
負債
• 2020年3月31日に返済期限が到来する長期借入金650百万円 • 2020年7月31日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円
（期末予定残高：110,250百万円） （期末予定残高：110,250百万円）
オフィス： 97.7% オフィス： 98.1%
期中平均
レジデンス： 96.9% レジデンス： 96.8%
稼動率
全体： 97.4% 全体： 97.6%
（営業収益） （営業収益）
オフィスビルの賃料改定等による増加を見込んでいるものの、季節要因による水道 オフィスビルの稼働率改善及び季節要因による水道光熱費収入の増加等により前期
光熱費の減少により、前期比で減収を予想 比で増収を予想。
（主な営業費用） （主な営業費用）
外注委託費： 1,061百万円 外注委託費： 1,036百万円
固定資産税等： 607百万円 固定資産税等： 626百万円
修繕費： 607百万円 修繕費： 610百万円
その他 減価償却費： 1,422百万円 減価償却費： 1,433百万円
賃貸事業費用を除く営業費用： 608百万円 賃貸事業費用を除く営業費用： 612百万円
（主な営業外費用） （主な営業外費用）
支払利息（投資法人債利息を含む）： 388百万円 支払利息（投資法人債利息を含む）： 392百万円
（分配金） （分配金）
圧縮積立金の取崩しや新たな積立ては想定せず、当期純利益相当額を分配金原資と 圧縮積立金の取崩しや新たな積立ては想定せず、当期純利益相当額を分配金原資と
して想定。 して想定。
32
ポートフォリオの状況 物件
第16期 第33期 第34期
（2010年10月） （2019年4月） （2019年10月）
2010年5月
用途別 NTT都市開発の
オフィス スポンサー参画
レジデンス
32.8% 32.8%
51.1%
48.9%
67.2% 67.2%
ポ
ー
ト
フ
ォ
リ
オ エリア別
分の 4.5%
散 4.5%
都心5区
状 6.9% 4.1% 4.1%
況 東京23区
（都心5区を除く） 19.5%
東京周辺都市 29.4% 29.4%
地方主要都市 62.0% 62.0%
73.6%
運用資産数 46 59 59
資産規模 1,460億円 2,437億円 2,437億円
5.3% 5.1% 5.4%
NOI利回り （オフィス5.2% レジデンス4.9%） （オフィス5.4% レジデンス5.3%）
（オフィス6.0% レジデンス4.6%）
15.3年 22.4年 22.9年
平均築年数 （オフィス26.2年 レジデンス14.7年） （オフィス26.7年 レジデンス15.2年）
（オフィス23.3年 レジデンス7.6年）
33
ポートフォリオ分析（オフィス） 物件
（2019年10月31日現在）
投資エリア（取得価格ベース） アセットクラス*1 （取得価格ベース）
地方主要都市 Aクラス
6.7%
Cクラス 12.2%
東京周辺都市
19.7%
6.2%
都心5区
52.1%
東京23区 ポートフォリオの
（都心5区を除く） 全体の9割超が 大半が需要の厚い
東京経済圏に立地 Bクラスビル
Bクラス
35.0%
68.1%
坪単価（面積ベース） 築年数（取得価格ベース）
10千円以下 15年以内
20千円超 0.6%
18.4%
21.2% 15年超
20年以内
10千円超 0.0%
15千円以下 30年超
平均坪単価 36.6% 平均築年数 20年超
15千円超 約17千円 44.3% 26.7年 25年以内
20千円以下 13.0%
41.6% 25年超
30年以内
24.3%
*1 「アセットクラス」は、PRAによる以下の基準で分類しています。
延べ床面積 基準階床面積 築年数 設備
Aクラス 10,000坪以上 300坪以上 15年以内 天井高2.7ｍ以上
Bクラス 制限なし 200坪以上 制限なし 制限なし
Cクラス 制限なし 100坪以上200坪未満 制限なし 制限なし
34
ポートフォリオ分析（レジデンス） 物件
（2019年10月31日現在）
投資エリア（取得価格ベース） 住戸タイプ（戸数ベース） 築年数（取得価格ベース）
ワイド 25年超
千代田区 30年以内
中央区 （ラージ） シングル
東京23区 4.5% 1.2% ファミリー
（都心5区を除く） 4.9% 40.5% 20年超 1.7%
7.0%
17.8% 25年以内
0.0% 15年以内
50.2%
全体の8割超が 全3,682戸の約9割が 平均築年数
渋谷区 港区 15.2年
都心5区に立地 シングル、DINKsタイプ 15年超
15.2% 43.1% 20年以内
DINKs
（コンパクト） 48.1%
47.7%
新宿区
18.2%
月額賃料（戸数ベース） 最寄駅アクセス（取得価格ベース） 入居期間（戸数ベース）
2年以内
10万円以下 10分超
50万円超 1.2%
3.8% 7.5% 1.3% 5分以内
30万円超
61.7% 8年超
50万円以下
14.0% 10万円超 26.2% 2年超
15万円以下 4年以内
5分超
16.8% 10分以内 35.2%
37.0% 徒歩平均 平均入居期間
平均賃料
5.1分 5.3年
20万円超 約230千円
30万円以下
15万円超 4年超
33.0% 20万円以下 8年以内
25.0%
37.4%
35
物件別収支状況 （1） 物件
（百万円）
ランディック ランディック プレミア 高田馬場 プレミア アーバンネット アーバンネット
物件名 KN渋谷3 六番町ビル
新橋ビル 第2新橋ビル 道玄坂ビル センタービル 海岸ビル *1 三田ビル 麻布ビル
物件外観
所在地 港区西新橋 港区西新橋 渋谷区道玄坂 渋谷区桜丘町 新宿区高田馬場 千代田区六番町 港区海岸 港区三田 港区南麻布
取得価格 6,341 7,045 1,727 5,348 5,118 7,860 5,100 10,300 5,000
2 2 2 2 2 2 2 2
延床面積 6,914m 8,332m 2,721m 7,737m 9,906m 9,339m 8,476m 13,987m 6,486m2
建築時期 1982/6 1978/12 1991/6 1993/2 1992/5 1987/4 1993/1 1987/9 1992/4
決算期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期
賃貸事業収益 187 196 223 226 81 88 247 255 251 254 70 305 312
賃料・共益費 171 179 205 207 71 78 210 218 211 213 56 284 291
その他収益 16 16 18 18 10 10 36 37 40 41 13 20 21
賃貸事業費用 100 95 101 99 33 26 93 134 108 131 60 130 140
外注委託費 18 16 20 20 9 5 24 21 25 32 N/A N/A 7 35 38 N/A N/A
水道光熱費 8 8 13 12 3 4 23 22 16 16 *2 *2 5 20 21 *2 *2
N/A
公租公課 24 24 16 16 5 5 16 16 20 20 15 31 32
*1
修繕費 16 13 10 10 3 0 3 48 7 22 2 6 7
減価償却費 31 31 38 38 9 9 23 23 37 37 17 34 36
その他支出 1 1 1 1 1 0 1 1 1 1 12 1 3
賃貸事業損益 87 100 122 127 48 62 153 120 142 123 164 181 10 174 172 49 87
NOI 118 131 160 165 57 71 176 144 180 160 196 213 27 209 209 66 105
NOI利回り 3.9% 4.4% 4.9% 5.0% 7.9% 9.9% 7.2% 5.9% 8.5% 7.6% 5.2% 5.6% 2.2% 4.1% 4.1% 2.8% 4.3%
*1 プレミア海岸ビルは、2019年1月30日付けで売却しました。
*2 本物件については、主要なテナントから賃料の開示につき同意を得られていないため、詳細な賃貸事業収支の開示を行っていません。 36
物件別収支状況 （2） 物件
（百万円）
アーバンネット アーバンネット グランパーク アーバンネット プレミア 五反田NTビル アーバンネット
物件名 上野THビル 上野トーセイビル
市ヶ谷ビル 入船ビル *1 （13%）*2 麹町ビル 東陽町ビル （45%）*2 池袋ビル
物件外観
所在地 新宿区払方町 中央区入船 港区芝浦 千代田区麹町 江東区東陽 文京区湯島 品川区西五反田 台東区東上野 豊島区東池袋
取得価格 1,650 2,900 11,490 3,600 4,310 4,380 4,100 5,900 13,600
2 2 2 2 2 2 2 2
延床面積 4,217m 6,058m 160,042m 6,231m 5,054m 4,799m 7,545m 6,868m 25,050m2
建築時期 1993/12 1990/7 1996/8 1987/5 2006/10 1985/12 1987/11 2007/5 1988/9
決算期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期 第33期 第34期
賃貸事業収益 451 468 165 166 110 112 125 126 96 97