2019年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2019年12月17日
不動産投資信託証券発行者名 プレミア投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8956 ＵＲＬ https://www.pic-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）大寺 健之
資 産 運 用 会 社 名 プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）小杉 知義
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役 財務部長 （氏名）岩田 武
ＴＥＬ (03)6630-4611
有価証券報告書提出予定日 2020年１月30日 分配金支払開始予定日 2020年１月15日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2019年10月期の運用、資産の状況（2019年５月１日～2019年10月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年10月期 9,278 △6.7 4,084 △12.9 3,679 △14.1 3,676 △14.1
2019年４月期 9,941 9.0 4,690 17.6 4,282 20.5 4,281 20.6
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年10月期 2,791 2.9 1.5 39.7
2019年４月期 3,250 3.4 1.7 43.1
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年10月期 2,792 3,677 － － 100.0 2.9
2019年４月期 2,976 3,919 － － 91.5 3.1
（注１）2019年４月期における１口当たり分配金と１口当たり当期純利益の差異の主な要因は、当期未処分利益から圧縮
積立金繰入額（362百万円）を減算した金額を分配したことによるものです。
（注２）配当性向については小数第一位未満を切捨てにより表示しています。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年10月期 246,128 124,789 50.7 94,753
2019年４月期 245,996 125,032 50.8 94,937
（参考）自己資本 2019年10月期124,789百万円 2019年４月期125,032百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年10月期 5,179 △730 △3,973 17,010
2019年４月期 13,508 △6,636 △5,899 16,534
２．2020年４月期の運用状況の予想（2019年11月１日～2020年４月30日）及び2020年10月期の運用状況の予想（2020年５
月１日～2020年10月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年４月期 9,256 △0.2 4,108 0.6 3,716 1.0 3,714 1.0 2,820 －
2020年10月期 9,303 0.5 4,111 0.1 3,716 0.0 3,714 0.0 2,820 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年４月期）2,820円 （2020年10月期）2,820円
その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を
2019年10月期 1,316,995口 2019年４月期 1,316,995口
含む）
② 期末自己投資口数 2019年10月期 0口 2019年４月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、23ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご参照ください。
(3）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により
記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
１.本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
２.運用状況の予想に係る注意事項及び前提条件等については、６ページ記載の「2020年４月期（2019年11月１日～
2020年４月30日）及び2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照
ください。
以 上
プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
目次
１．運用状況……………………………………………………………………………………………… ２
２．財務諸表……………………………………………………………………………………………… ８
（１）貸借対照表……………………………………………………………………………………… ８
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………… 10
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………… 11
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………… 12
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………… 13
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………… 14
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………… 14
（８）財務諸表に関する注記事項…………………………………………………………………… 15
（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………… 24
３．参考情報……………………………………………………………………………………………… 24
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ア．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2002年５
月２日に設立され、2002年９月10日に東京証券取引所（現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」と
いいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8956）しました。
その後、着実に資産規模を拡大し、保有物件に係る取得価格の総額（注１）は、第１期末（2003年４月30日）
における49,021百万円（11物件）から、当期末（2019年10月31日）現在において243,714百万円（59物件）まで増
加しています。
本投資法人は、投資地域を東京経済圏（注２）中心とし、オフィス及びレジデンスを主たる用途とする不動産
に分散投資することで中長期的に安定した収益の確保を図っており、2003年４月の第１期以降、前期の第33期ま
で33回の利益分配を行ってきました。
（注１）本書において「取得価格」とは、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買
価格を指します。
（注２）本書において「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
イ．投資環境と運用実績
（ア）当期における日本経済は、輸出を中心に弱さが長引いているものの、緩やかに回復しています。企業の業況
判断は、製造業を中心に慎重さが増していますが、企業収益は、高い水準にあります。また、設備投資は緩や
かな増加傾向にあり、雇用情勢も改善しています。
（イ）本投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下の
ような状況です。
（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、引き続き、拡張移転や館内増床等の需要が堅調であり、空室率は低
位で推移し、賃料水準の上昇傾向が続いています。
一方、レジデンスについては、引き続き稼働率及び賃料水準ともに、高位安定して推移しています。
（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や
一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準で推移し、物件価格は高値で推移していま
す。
（ウ）このような投資環境の中、当期において本投資法人は新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず、
2019年10月31日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券
１銘柄（注）の計59物件であり、取得価格の総額は243,714百万円、用途別の投資比率はオフィスビル59.0％、
レジデンス32.8％、その他（優先出資証券）8.2％となっています。
また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2019年10月31日現在でオフィスビルが前期末比0.4ポイン
ト上昇の98.8％、レジデンスが前期末比0.4ポイント低下の97.2％となっています。
（注）オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとする優先出資証券です。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
ウ．資金調達の概要等
（ア）資金の借入等について
Ａ．本投資法人は、2019年７月31日に、2018年７月31日及び同年９月28日に借り入れた短期借入金計3,055百万
円について、短期借入金2,000百万円及び長期借入金1,000百万円による借換を行い、残額55百万円について
は手元資金をもって返済しました。当該短期借入金2,000百万円及び長期借入金1,000百万円の借入先等の内
訳は次のとおりです。
株式会社 三井住友信託銀行
借入先
みずほ銀行 株式会社
借入金額 2,000百万円 1,000百万円
借入日 2019年７月31日
元本返済日 2020年７月31日 2024年３月29日
元本返済方法 期日一括返済
変動金利型 固定金利型（注）
金利
（１ヵ月TIBOR+0.14000％） （0.19520％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
（注）金利変動リスクを低減する目的で借入金残高に対して金利スワップ取引を行っており、当該金利スワップ取引の効果を勘
案した固定金利を記載しています。
Ｂ．本投資法人は、2019年９月30日に、2014年11月18日に借り入れた長期借入金計7,200百万円について、長期
借入金による借換を行いました。当該長期借入金7,200百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
株式会社 NTTファイナンス 株式会社 株式会社
借入先
三井住友銀行 株式会社 日本政策投資銀行 三菱UFJ銀行
借入金額 2,000百万円 1,200百万円 2,000百万円 2,000百万円
借入日 2019年９月30日
元本返済日 2026年９月30日 2028年３月31日
元本返済方法 期日一括返済
固定金利型（注） 固定金利型（注） 固定金利型
金利
（0.37880％） （0.45065％） （0.45065％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
（注）金利変動リスクを低減する目的で借入金残高に対して金利スワップ取引を行っており、当該金利スワップ取引の効果を勘
案した固定金利を記載しています。
この結果、2019年10月31日現在の有利子負債総額は110,250百万円（内訳は短期借入金2,000百万円、長期
借入金99,750百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債8,500百万円）となり、有
利子負債総額中の長期有利子負債比率は98.2％となりました。
（イ）本投資法人が取得している発行体格付及び債券の格付は下表のとおりです。
格付内容
信用格付業者 発行体格付
債券格付
（格付の方向性又は見通し）
株式会社日本格付研究所
ＡＡ－（安定的） ＡＡ－（注１）
（ＪＣＲ）
株式会社格付投資情報
Ａ＋（安定的） Ａ＋（注２）
センター（Ｒ＆Ｉ）
（注１）第７回及び第８回無担保投資法人債に対する格付です。
（注２）第６回無担保投資法人債に対する格付です。
エ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益9,278百万円、営業利益4,084百万円、経常利益3,679百万
円、当期純利益3,676百万円を計上しました。
また、当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金の最大額
が損金算入されることを企図して、当期未処分利益の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金
の金額を2,792円としました。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
② 次期の見通し
当面の日本経済は、弱さが残るものの、雇用・所得環境の改善が続くなかで、各種政策の効果もあって、緩やか
な回復が続くことが期待されます。但し、通商問題を巡る緊張、中国経済の先行き、英国のＥＵ離脱の行方等の海
外経済の動向や金融資本市場の変動の影響に加え、消費税率引上げ後の消費者マインドの動向に留意する必要があ
ります。
このような環境下、オフィスビルの賃貸市場については、東京都心部において2020年に新規大量供給が予定され
ているものの、竣工前にテナントが内定する等の強い需要を背景に、賃料上昇が継続するものと予想しています。
一方、レジデンスについては、東京23区への人口流入が安定的に継続しており、都心型のワイドタイプや１ＬＤ
Ｋ物件を中心に賃料上昇は継続するものと予想しています。
不動産売買市場においては、オフィスビル、レジデンスともに、今後も、売買価格は強含みで推移する可能性が
あるものと考えられます。
以上の環境認識を踏まえ、本投資法人は以下の運用方針で安定的なファンド運営に注力します。
・内部成長については、引き続き稼働率の維持・向上及び適切な賃料水準の確保に注力し、ポートフォリオの活
性化に努めていく方針です。
・外部成長については、スポンサーのパイプライン・サポート等を活用しつつ、ポートフォリオの着実な成長に
努めていく方針です。
・財務面については、借入期間の長期化及び返済期日の分散等を通じて、資金調達コストの削減や有利子負債比
率の引下げなどに努めていく方針です。
ア．今後の運用の基本方針
本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象と
し、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行います。また、ポー
トフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件
の取得に取り組むことを基本方針とします。
イ．新規物件の取得（外部成長）について
（ア）金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。ま
た、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取得
に努めます。
（イ）安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要がありま
す。そのためにも、本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及び、ス
ポンサーであるケネディクス株式会社並びに各スポンサーグループの情報ルートを最大限に活用するととも
に、本資産運用会社がこれまで蓄積してきた取得ルートも活用して優良物件の取得に努めます。
ウ．保有物件の売却について
本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針
であり、売却は原則として以下のような場合に検討するものとします。
・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
・魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
・戦略的な重要性が失われた場合
・財務上の観点から売却を行う場合
エ．管理運営（内部成長）について
本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で
取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
・テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じて
既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めま
す。
・賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地域的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最
大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
・物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継
続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計
上時期の分散と平準化を図っていきます。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
オ．資金調達について
各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランス
を考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めま
す。
・調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）
・返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化
・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など
カ．コンプライアンスについて
業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主及び債権者の皆様方
のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。
キ．運用状況の見通し
（ア）2020年４月期（2019年11月１日～2020年４月30日）及び2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）
の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
各期見通しの前提条件については、６ページ記載の「2020年４月期（2019年11月１日～2020年４月30日）及
び2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年４月期 2020年10月期
〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
営業収益 9,256百万円 9,303百万円
営業利益 4,108百万円 4,111百万円
経常利益 3,716百万円 3,716百万円
当期純利益 3,714百万円 3,714百万円
１口当たり分配金 2,820円 2,820円
１口当たり利益超過分配金 －円 －円
（注）上記の予想数値は本書の日付現在で一定の前提条件の下に算出したもので、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益及び１口当たり分配金はいずれも変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（イ）決算後に生じた重要な事実
該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
2020年４月期（2019年11月１日～2020年４月30日）及び
2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
【2020年４月期】 2019年11月１日～2020年４月30日（182日）
計算期間
【2020年10月期】 2020年５月１日～2020年10月31日（184日）
【2020年４月期】
・2019年10月31日現在保有の既存59物件（優先出資証券１銘柄を含みます。）から運用資産の異動
がないことを前提としています。
運用資産 ・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2020年10月期】
・2020年４月期と保有物件数の異動がないことを前提としています。
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2020年４月期】
・2019年10月31日現在の発行済投資口の総口数（1,316,995口）から異動がないことを前提としてい
発行済投資口の
ます。
総口数
【2020年10月期】
・2020年４月期と発行済投資口の総口数の異動がないことを前提としています。
【2020年４月期】
2019年10月期末現在の有利子負債残高110,250百万円から、以下の借入金について、返済期日に
同額の借入を行うことを前提としています。
・2020年３月31日に返済期限が到来する長期借入金650百万円。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：110,250百万円）
有利子負債
【2020年10月期】
2020年４月期末現在の有利子負債予定残高110,250百万円から、以下の借入金について、返済期
日に同額の借入を行うことを前提としています。
・2020年７月31日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：110,250百万円）
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
項目 前提条件
・上記の運用資産に係る前提のもと、各保有物件の競争力や今後の入・退去動向等を考慮した賃料水
準予想及び稼働率予想等から算出しています。なお、2020年４月期については、オフィスビルの賃
営業収益 料改定等による増加を見込んでいるものの、季節要因による水道光熱費収入の減少により、前期比
で減収を予想しています。また、2020年10月期については、オフィスビルの稼働率改善及び季節要
因による水道光熱費収入の増加等により前期比で増収を予想しています。
・各保有物件について以下の諸要因を勘案して算出しています。
・主要な営業費用である不動産賃貸事業費用のうち、外注委託費、水道光熱費等については保有資
産に係る過去の実績を基にして費用の変動要因を反映して算出しています。
・固定資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間に納税すべき額を
（但し、営業期間毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応さ
せた額を）前提に算出しています。
・修繕費に関しては保有物件毎に策定した修繕計画をもとに必要と想定される金額を算出していま
す。
・減価償却費については、保有物件に追加的な資本的支出等を勘案のうえ、定額法により算出して
います。
・以上の算出方法等により以下のとおり各費用を算出しました。
営業費用
（１）外注委託費については2020年４月期に1,061百万円、2020年10月期に1,036百万円を想定し
ています。
（２）固定資産税等については2020年４月期に607百万円、2020年10月期に626百万円を想定して
います。
（３）修繕費については2020年４月期に607百万円、2020年10月期に610百万円を想定していま
す。
（４）保有物件に係る減価償却費については2020年４月期に1,422百万円、2020年10月期に1,433
百万円を想定しています。
（５）不動産賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数
料等）については2020年４月期に608百万円、2020年10月期に612百万円を想定していま
す。
・前記の有利子負債に係る前提に基づき、主要な営業外費用である支払利息（アップフロントフィ
営業外費用 ーを含みます。）及び投資法人債利息は2020年４月期に388百万円、2020年10月期に392百万円を
想定しています。
・原則として、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数を除く当期未処分利益の全額を分
１口当たり 配することを前提としています。
分配金の額 ・また、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生など
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり
利益超過 ・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
分配金
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年４月30日) (2019年10月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,741,237 3,714,831
信託現金及び信託預金 12,793,389 13,295,453
営業未収入金 122,417 139,681
前払費用 163,138 147,850
未収還付法人税等 106,896 104,132
その他 2,010 1,377
流動資産合計 16,929,090 17,403,327
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※１ 88,473,453 ※１ 89,431,187
減価償却累計額 △27,168,284 △28,512,557
信託建物（純額） 61,305,169 60,918,630
信託構築物 1,949,343 2,004,210
減価償却累計額 △1,079,914 △1,126,311
信託構築物（純額） 869,428 877,899
信託工具、器具及び備品 400,621 474,148
減価償却累計額 △227,602 △255,331
信託工具、器具及び備品（純額） 173,018 218,817
信託土地 143,794,996 143,795,118
信託建設仮勘定 30,564 27,022
有形固定資産合計 206,173,176 205,837,487
無形固定資産
信託借地権 1,777,602 1,777,602
信託その他無形固定資産 474 407
その他 5,483 4,112
無形固定資産合計 1,783,560 1,782,121
投資その他の資産
投資有価証券 20,035,175 20,035,175
繰延税金資産 3,455 1,740
敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 397,404 397,885
信託差入敷金及び保証金 630,697 630,697
投資その他の資産合計 21,076,733 21,075,498
固定資産合計 229,033,469 228,695,107
繰延資産
投資法人債発行費 33,592 30,311
繰延資産合計 33,592 30,311
資産合計 245,996,152 246,128,746
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年４月30日) (2019年10月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 1,388,264 1,759,144
短期借入金 3,055,000 2,000,000
1年内返済予定の長期借入金 7,850,000 650,000
未払費用 116,347 113,727
未払分配金 10,468 10,715
未払法人税等 1,276 604
未払消費税等 85,388 73,778
未払事業所税 10,560 5,531
前受金 1,372,910 1,348,814
預り金 75,315 79,212
その他 － 19
流動負債合計 13,965,532 6,041,549
固定負債
長期借入金 90,900,000 99,100,000
投資法人債 8,500,000 8,500,000
信託預り敷金及び保証金 7,598,546 7,697,679
固定負債合計 106,998,546 115,297,679
負債合計 120,964,079 121,339,229
純資産の部
投資主資本
出資総額 120,350,148 120,350,148
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 400,267 762,316
任意積立金合計 400,267 762,316
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,281,656 3,677,052
剰余金合計 4,681,923 4,439,368
投資主資本合計 125,032,072 124,789,517
純資産合計 ※２ 125,032,072 ※２ 124,789,517
負債純資産合計 245,996,152 246,128,746
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年11月１日 (自 2019年５月１日
至 2019年４月30日) 至 2019年10月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 7,572,149 ※１ 7,736,146
その他賃貸事業収入 ※１ 963,488 ※１ 1,032,108
不動産等売却益 ※２ 876,401 －
受取配当金 529,688 509,894
営業収益合計 9,941,727 9,278,149
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 4,593,106 ※１ 4,603,832
資産運用報酬 391,566 376,460
役員報酬 4,200 4,200
資産保管手数料 11,302 11,375
一般事務委託手数料 92,512 83,636
会計監査人報酬 8,500 8,500
その他営業費用 149,931 105,930
営業費用合計 5,251,118 5,193,935
営業利益 4,690,609 4,084,213
営業外収益
受取利息 77 83
未払分配金戻入 1,265 866
雑収入 342 426
営業外収益合計 1,685 1,376
営業外費用
支払利息 376,675 377,551
投資法人債利息 26,863 23,237
投資法人債発行費償却 4,235 3,280
その他 2,489 2,377
営業外費用合計 410,264 406,447
経常利益 4,282,030 3,679,142
税引前当期純利益 4,282,030 3,679,142
法人税、住民税及び事業税 2,553 604
法人税等調整額 △1,609 1,715
法人税等合計 944 2,320
当期純利益 4,281,086 3,676,821
前期繰越利益 570 230
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 4,281,656 3,677,052
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年11月１日 至 2019年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 400,267 400,267 3,551,188 3,951,456 124,301,604 124,301,604
当期変動額
剰余金の配当 △3,550,618 △3,550,618 △3,550,618 △3,550,618
当期純利益 4,281,086 4,281,086 4,281,086 4,281,086
当期変動額合計 － － － 730,467 730,467 730,467 730,467
当期末残高 ※１ 120,350,148 400,267 400,267 4,281,656 4,681,923 125,032,072 125,032,072
当期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 400,267 400,267 4,281,656 4,681,923 125,032,072 125,032,072
当期変動額
圧縮積立金の積立 362,048 362,048 △362,048 － － －
剰余金の配当 △3,919,377 △3,919,377 △3,919,377 △3,919,377
当期純利益 3,676,821 3,676,821 3,676,821 3,676,821
当期変動額合計 － 362,048 362,048 △604,604 △242,555 △242,555 △242,555
当期末残高 ※１ 120,350,148 762,316 762,316 3,677,052 4,439,368 124,789,517 124,789,517
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
Ⅰ当期未処分利益 4,281,656,721 3,677,052,318
Ⅱ分配金の額 3,919,377,120 3,677,050,040
(投資口１口当たりの分配金の額) （2,976） （2,792）
Ⅲ任意積立金
圧縮積立金繰入額 362,048,849 －
Ⅳ次期繰越利益 230,752 2,278
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第13条第１項に定 本投資法人の規約第13条第１項に定
める分配方針に基づき、分配金の額は める分配方針に基づき、分配金の額は
利益の金額を限度とし、かつ、租税特 利益の金額を限度とし、かつ、租税特
別措置法第67条の15に規定されている 別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の90％に相当す 「配当可能利益の額」の90％に相当す
る金額を超えるものとしています。 る金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益 かかる方針により、当期未処分利益
から「特定の資産の買換えの場合の課 を超えない額で発行済投資口の総口数
税の特例」（同法第65条の７）による 1,316,995口の整数倍の最大値となる
圧縮積立金繰入額を控除した残額のう 3,677,050,040円を利益分配金として
ち、発行済投資口の総口数1,316,995 分配することとしました。
口の整数倍の最大値となる なお、本投資法人規約第13条第２項
3,919,377,120円を利益分配金として に定める利益を超えた金銭の分配は行
分配することとしました。 いません。
なお、本投資法人規約第13条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2018年11月１日 (自 2019年５月１日
至 2019年４月30日) 至 2019年10月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 4,282,030 3,679,142
減価償却費 1,396,865 1,420,498
投資法人債発行費償却 4,235 3,280
受取利息 △77 △83
未払分配金戻入 △1,265 △866
支払利息 403,539 400,788
営業未収入金の増減額（△は増加） △212 △17,264
営業未払金の増減額（△は減少） △59,701 115,151
未収消費税等の増減額（△は増加） 24,087 －
未払消費税等の増減額（△は減少） 85,388 △11,610
前受金の増減額（△は減少） 95,394 △24,095
預り金の増減額（△は減少） △10,717 3,896
信託有形固定資産の売却による減少額 7,724,169 －
その他 △41,398 24,710
小計 13,902,337 5,593,549
利息の受取額 77 83
利息の支払額 △381,989 △415,754
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △11,732 1,487
営業活動によるキャッシュ・フロー 13,508,693 5,179,365
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △6,677,460 △829,628
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 740,352 193,281
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △699,495 △94,147
投資活動によるキャッシュ・フロー △6,636,603 △730,495
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 2,000,000
長期借入れによる収入 3,000,000 8,200,000
短期借入金の返済による支出 － △3,055,000
長期借入金の返済による支出 △2,850,000 △7,200,000
投資法人債の償還による支出 △2,500,000 －
分配金の支払額 △3,549,780 △3,918,212
財務活動によるキャッシュ・フロー △5,899,780 △3,973,212
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 972,309 475,657
現金及び現金同等物の期首残高 15,562,317 16,534,627
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 16,534,627 ※１ 17,010,284
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ３年～68年
信託構築物 ３年～50年
信託工具、器具及び備品 ３年～15年
また、2007年４月１日以降に取得した有形固定資産については残存価額を廃止し、耐
用年数経過時点において備忘価額の１円を残して全額償却する方法を採用しています。
但し、2007年３月31日以前に取得した有形固定資産については、平成19年度税制改正
前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の５％まで償却した営業期間の翌
営業期間以後５年間で備忘価額の１円を残して均等償却する方法を採用しています。
(2)長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として
賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
しています。
但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、
都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸
事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人
に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期は29,367千円、当期は該当あり
ません。
５．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため特例処理を採用していま
す。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人は、投資法人規約に定める「資産運用の対象及び方針」並びにデリバティ
ブ取引に係るリスク管理規程に基づき、変動金利建て負債の金利変動リスクをヘッジす
る目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書における資 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現
金の範囲 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資か
らなっています。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
７．その他財務諸表作成のための基本とな (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
る重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託その他無形固定資産
⑤信託差入敷金及び保証金
⑥信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入していま
す。
（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
〔2019年４月30日〕 〔2019年10月31日〕
信託建物 19,834千円 19,834千円
※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
〔2019年４月30日〕 〔2019年10月31日〕
50,000千円 50,000千円
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
Ａ. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 6,379,539千円 6,557,413千円
共益費 1,192,610千円 7,572,149千円 1,178,732千円 7,736,146千円
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 219,119千円 224,732千円
施設使用料 59,836千円 54,303千円
付帯収益 566,591千円 625,694千円
その他の雑収入 117,939千円 963,488千円 127,379千円 1,032,108千円
不動産賃貸事業収益合計 8,535,637千円 8,768,255千円
Ｂ. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,063,765千円 1,056,807千円
水道光熱費 621,833千円 659,123千円
公租公課 622,913千円 607,664千円
損害保険料 15,039千円 10,750千円
修繕費 659,746千円 660,224千円
信託報酬 29,326千円 29,207千円
減価償却費 1,395,495千円 1,419,127千円
その他賃貸事業費用 184,986千円 160,926千円
不動産賃貸事業費用合計 4,593,106千円 4,603,832千円
Ｃ. 不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 3,942,531千円 4,164,422千円
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
※２ 不動産等売却益の内訳
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
プレミア海岸ビル
. 不動産等売却収入 5,350,000千円
不動産等売却原価 4,906,464千円
その他売却費用 81,486千円
不動産等売却益 362,048千円
アーバンネット入船ビル
. 不動産等売却収入 3,350,000千円
不動産等売却原価 2,830,530千円
その他売却費用 5,116千円
不動産等売却益 514,352千円
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
※１発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,316,995口 1,316,995口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
現金及び預金 3,741,237千円 3,714,831千円
信託現金及び信託預金 12,793,389千円 13,295,453千円
現金及び現金同等物 16,534,627千円 17,010,284千円
［リース取引に関する注記］
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
〔2019年４月30日〕 〔2019年10月31日〕
１年内 966,790千円 984,787千円
１年超 2,826,960千円 2,587,829千円
合計 3,793,751千円 3,572,617千円
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
[金融商品に関する注記]
１.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は
新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証
券）を保有しています。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達で
す。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロ
ールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把
握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に
応じて調整し、さらに、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することにより当該リスクを管理します。
なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(7)重要な会計方針
に係る事項に関する注記 ５．ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）については、不動産特有の投資リス
クに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制
限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該
価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
なお、後記「２.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバテ
ィブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
２.金融商品の時価等に関する事項
前期〔2019年４月30日〕
2019年４月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,741,237 3,741,237 －
(2)信託現金及び信託預金 12,793,389 12,793,389 －
資産計 16,534,627 16,534,627 －
(3)短期借入金 3,055,000 3,055,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 7,850,000 7,873,887 23,887
(5)長期借入金 90,900,000 91,661,893 761,893
(6)投資法人債 8,500,000 8,524,295 24,295
負債計 110,305,000 111,115,076 810,076
(7)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
（注３）金銭債権の決算日〔2019年４月30日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,741,237 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,793,389 － － － － －
合計 16,534,627 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2019年４月30日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 3,055,000 － － － － －
長期借入金 7,850,000 2,000,000 12,350,000 26,600,000 9,950,000 40,000,000
投資法人債 － 2,500,000 － － 2,000,000 4,000,000
合計 10,905,000 4,500,000 12,350,000 26,600,000 11,950,000 44,000,000
当期〔2019年10月31日〕
2019年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,714,831 3,714,831 －
(2)信託現金及び信託預金 13,295,453 13,295,453 －
資産計 17,010,284 17,010,284 －
(3)短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 650,000 651,897 1,897
(5)長期借入金 99,100,000 99,940,085 840,085
(6)投資法人債 8,500,000 8,530,270 30,270
負債計 110,250,000 111,122,253 872,253
(7)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日〔2019年10月31日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,714,831 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,295,453 － － － － －
合計 17,010,284 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2019年10月31日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
長期借入金 650,000 9,400,000 19,450,000 19,800,000 9,500,000 40,950,000
投資法人債 － 2,500,000 － 2,000,000 － 4,000,000
合計 2,650,000 11,900,000 19,450,000 21,800,000 9,500,000 44,950,000
［有価証券に関する注記］
前期〔2019年４月30日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
当期〔2019年10月31日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１.ヘッジ会計が適用されてないもの
前期〔2019年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔2019年10月31日〕
該当事項はありません。
２.ヘッジ会計が適用されているもの
前期〔2019年４月30日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,780,000 68,980,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期〔2019年10月31日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,180,000 73,180,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
［退職給付に関する注記］
前期〔2019年４月30日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期〔2019年10月31日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
〔2019年４月30日〕 〔2019年10月31日〕
繰延税金資産
未払事業税等損金不算入額 3,455千円 1,740千円
繰延税金資産合計 3,455千円 1,740千円
繰延税金資産の純額 3,455千円 1,740千円
２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
前期 当期
〔2019年４月30日〕 〔2019年10月31日〕
法定実効税率 31.51％ 31.51％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △28.84％ △31.46％
その他 △2.65％ 0.01％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.02％ 0.06％
［持分法損益等に関する注記］
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要株主等
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要株主
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表
計上額、期中増減額及び当期末時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 141,135,875 138,990,374
オフィスビル 当期中増減額（注３） △2,145,500 39,220
当期末残高 138,990,374 139,029,595
当期末時価（注４） 167,634,000 172,744,000
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 69,458,528 68,960,878
レジデンス 当期中増減額（注３） △497,649 △374,977
当期末残高 68,960,878 68,585,901
当期末時価（注４） 80,520,000 83,000,000
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 210,594,403 207,951,253
合計 当期中増減額（注３） △2,643,150 △335,756
当期末残高 207,951,253 207,615,497
当期末時価（注４） 248,154,000 255,744,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）該当する賃貸等不動産の概要については、後記「３．参考情報（２）投資資産②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権
等」をご覧ください。
（注３）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額はアーバンネット五反田ＮＮビルの取得（5,307,534千円）及び保有物件に係る
資本的支出（1,138,416千円）によるものであり、主な減少額はプレミア海岸ビルの売却（4,906,464千円）及びアーバンネット入船ビ
ルの売却（2,830,530千円）及び減価償却費（1,395,495千円）によるものです。当期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出
（1,088,898千円）によるものであり、主な減少額は減価償却費（1,419,127千円）によるものです。
（注４）当期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 5,926,870 6,129,424
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 3,118,480 3,202,899
不動産賃貸事業損益 2,808,389 2,926,525
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 2,608,767 2,638,830
レジデンス
不動産賃貸事業費用 1,474,625 1,400,933
不動産賃貸事業損益 1,134,141 1,237,897
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,535,637 8,768,255
合計
不動産賃貸事業費用 4,593,106 4,603,832
不動産賃貸事業損益 3,942,531 4,164,422
（注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注委託費、水道光熱費等）であ
り、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
［セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期〔自 2018年11月１日 至 2019年４月30日〕
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
１口当たり純資産額 94,937円 94,753円
１口当たり当期純利益 3,250円 2,791円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
〔自 2018年11月１日 〔自 2019年５月１日
至 2019年４月30日〕 至 2019年10月31日〕
当期純利益（千円） 4,281,086 3,676,821
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 4,281,086 3,676,821
期中平均投資口数（口） 1,316,995 1,316,995
[重要な後発事象に関する注記]
該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
（９）発行済投資口の総口数の増減
当期（2019年10月期）において発行済投資口の総口数及び出資総額の増減はありません。なお、当期末（2019年
10月31日）までの最近５年間における増資等の概要は以下のとおりです。
発行済投資口の
出資総額（百万円）
年月日 摘要 総口数（口） 備考
増減 残高 増減 残高
2015年１月21日 公募増資 42,500 261,199 25,048 119,053 （注１）
グリーンシューオプションによる
2015年２月18日 2,200 263,399 1,296 120,350 （注２）
第三者割当
2015年11月１日 投資口分割 1,053,596 1,316,995 － 120,350 （注３）
（注１）１口当たり発行価格609,375円(引受価額589,375円)にて、物件の取得資金及び借入金の返済に充当することを目的として公募に
より新投資口を発行しました。
（注２）2015年１月21日に行った公募増資に伴い、１口当たり589,375円にて、ＳＭＢＣ日興証券株式会社に対して新投資口の割当てを行
いました。
（注３）2015年10月31日を基準日、2015年11月１日を効力発生日として、投資口１口につき５口の割合による投資口の分割を行いまし
た。
３．参考情報
（１）本投資法人の資産の構成
前期 当期
〔2019年４月30日現在〕 〔2019年10月31日現在〕
用途等による 地域等による
資産の種類 保有総額 保有総額
区分 区分 対総資産 対総資産
（百万円） （百万円）
比率（％） 比率（％）
（注１） （注１）
都心５区 62,416 25.4 62,367 25.3
東京23区
57,038 23.2 57,081 23.2
（都心５区を除く）
オフィスビル
東京周辺都市 8,487 3.5 8,441 3.4
地方主要都市 11,047 4.5 11,139 4.5
小計 138,990 56.5 139,029 56.5
信託不動産 都心５区 56,918 23.1 56,640 23.0
東京23区
12,042 4.9 11,945 4.9
（都心５区を除く）
レジデンス
東京周辺都市 － － － －
地方主要都市 － － － －
小計 68,960 28.0 68,585 27.9
信託不動産合計 207,951 84.5 207,615 84.4
優先出資証券 － 20,035 8.1 20,035 8.1
預金等のその他資産 － 18,009 7.3 18,478 7.5
資産合計（注２） － 245,996 100.0 246,128 100.0
（注１）上表中の「保有総額」は、「信託不動産」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から減価償却累計額を控除
した金額を、「優先出資証券」については取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。なお、不動産等を
主な信託財産とする信託受益権には信託財産内の預金は含まれていません。
（注２）上表中の「資産合計」は、貸借対照表における資産合計を記載しています。
前期 当期
〔2019年４月30日現在〕 〔2019年10月31日現在〕
金額（百万円） 対総資産比率（％） 金額（百万円） 対総資産比率（％）
負債総額 120,964 49.2 121,339 49.3
純資産総額 125,032 50.8 124,789 50.7
資産総額 245,996 100.0 246,128 100.0
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
（２）投資資産
①投資有価証券の主要銘柄
本投資法人が当期末（2019年10月31日）現在において保有する投資有価証券の概要は以下のとおりです。
取得価格 貸借対照表計上額 評価額 対総資産 種類別
特定資産 数量 （注１） （注２） （注３） 比率 投資比率
銘柄名
の種類 （口） 金額 単価 金額 単価 金額 （％） （％）
（百万円） （円） （百万円） （円） （百万円） （注４） （注５）
ユーディーエックス
優先出資 53,580
特定目的会社優先出 19,940 － 20,035 － 20,035 8.1 100.0
証券 （注６）
資証券
（注１）「取得価格」は、当該優先出資証券の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載していま
す。
（注２）「貸借対照表計上額」については、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
（注３）「評価額」については、取得原価（取得価額に同じです。取得に伴う付帯費用を含みます。）を記載しています。
（注４）「対総資産比率」とは、本投資法人の2019年10月31日現在の資産総額に対する当該資産の貸借対照表計上額の比率をいいます。
（注５）「種類別投資比率」とは、本投資法人の2019年10月31日現在における優先出資証券の貸借対照表計上額の総額に対する当該資産の貸借
対照表計上額の比率をいいます。
（注６）本投資法人は「秋葉原ＵＤＸ」（東京都千代田区所在のオフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付
けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行する優先出資証券の総口数282,000口のうち53,580口（優先出資持分19.0％）を保有し
ています。
（注７）本投資法人が保有する投資有価証券のうち、本投資法人の負担する債務の担保として提供されているものはありません。
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プレミア投資法人(8956) 2019年10月期決算短信
②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等
ア．投資資産の概要及び価格と投資比率
次の表は、当期末（2019年10月31日）現在における本投資法人の運用資産の概要を一覧表にまとめたものです。
個別の保有不動産に関する損益状況（優先出資証券を除きます。）については、後記「イ．投資資産の損益の状
況」をご参照ください。なお、下記運用資産（優先出資証券を除きます。）はいずれも不動産を信託する信託の受
益権です。
貸借対照表 投資 期末算定
取得価格 期末
用 物件 計上額 比率 価額
地域 物件名称 （百万円） 稼働率
途 番号 （百万円） （％） （百万円）
（注１） （％）
（注２） （注３） （注４）
Ａ01 ランディック新橋ビル 6,341 5,978 2.6 7,200 100.0
Ａ02 ランディック第２新橋ビル 7,045 6,611 2.9 7,970 100.0
Ａ03 プレミア道玄坂ビル 1,727 1,455 0.7 3,080 100.0
Ａ04 ＫＮ渋谷３ 5,348 4,943 2.2 10,100 100.0
Ａ05 高田馬場センタービル 5,118 4,244 2.1 7,020 100.0
都心５区 Ａ06 六番町ビル 7,860 7,614 3.2 10,400 100.0
Ａ10 アーバンネット三田ビル 10,300 10,211 4.2 11,900 100.0
Ａ11 アーバンネット麻布ビル 5,000 4,849 2.1 5,100 100.0
Ａ12 アーバンネット市ヶ谷ビル 1,650 1,592 0.7 1,770 100.0
Ａ15 グランパーク（注５） 11,490 11,258 4.7 14,600 99.0
Ａ16 アーバンネット麹町ビル 3,600 3,608 1.5 5,140 100.0
Ｂ02 プレミア東陽町ビル 4,310 3,600 1.8 3,410 100.0
オ
Ｂ03 上野ＴＨビル 4,380 4,458 1.8 3,250 100.0
フ
ィ Ｂ04 五反田ＮＴビル（注６） 4,100 4,089 1.7 3,170 100.0
ス 東京23区