目次
第33期 決算説明資料
決算サマリー（第33期） P.02 既存ビルのコンバージョン投資事例（スフィアタワー天王洲） P.20
第33期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比） P.03 オフィス市場動向（東京） P.21
第34期・第35期業績予想の概要 P.04 オフィスビル供給量（東京23区） P.22
第34期・第35期 業績予想の前提（稼働率） P.05 オフィスビル需要動向 P.23
資産規模 P.06 レジデンス入・退去面積と稼働率 P.24
外部成長（第30期～第33期） P.07 レジデンス賃料改定動向（入替時） P.25
物件売買（第33期） P.08 レジデンス賃料改定動向（更新時） P.26
ポートフォリオの状況 P.09 レジデンス市場動向（東京） P.27
ポートフォリオ分析（オフィス） P.10 レジデンス マクロ環境（東京） P.28
ポートフォリオ分析（レジデンス） P.11 財務状況 P.29
オフィス入・退去面積と稼働率 P.12 返済スケジュール P.30
テナント退去物件の状況 P.13 有利子負債／格付の状況 P.31
オフィス賃料改定動向（入替時） P.14 含み損益の推移 P.32
オフィス賃料改定動向（契約更新時） P.15 期末算定価額の分析 P.33
オフィス賃料分析（首都圏） P.16 メイン・スポンサー（NTT都市開発）との連携強化 P.34
オフィス契約更新スケジュール（首都圏） P.17 ESGへの取組み（外部環境認証の取得等） P.35
オフィステナントの状況 P.18 ESGへの取組み（地域社会への貢献/テナント満足度の向上） P.36
工事の状況 P.19 ESGへの取組み（資産運用会社のガバナンス） P.37
第33期決算 補足資料
第33期 比較貸借対照表 P.39 第33期 有利子負債一覧 P.56
第33期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 P.40 財務指標 P.57
第34期 予想損益計算書 P.41 投資口価格／分配金 P.58
業績予想の前提条件 P.42 投資主の状況 P.59
物件別収支状況 P.43 プレミア投資法人の特徴 P.60
期末算定価額 P.50 本資料で使用する用語 P.62
月次稼働率 P.53 注意事項 P.63
1
決算サマリー（第33期）
外部成長 内部成長 財務戦略
NTT都市開発及び第三者との間で物件入替取 期中稼働率 （前期比）：97.8%（+ 0.3%） 期末有利子負債コスト（平均金利）：
引を実施 0.63%（前期末比 – 0.01%）
オフィス 98.1% （+ 0.4%）
新規取得 アーバンネット五反田NNビル レジデンス 97.2% （+ 0.1%）
期末有利子負債平均残存年数：
［ 取得価格：5,250百万円 ］
4.6年（前期末比 - 0.2年）
月額賃料増加額
物件譲渡 アーバンネット入船ビル
［ 売却価格：3,350百万円 ］ オフィス 期末LTV（出資総額ベース）：
［ 入替時 + 1.6百万円 ］ 47.8%（前期末比 – 0.5%）
プレミア海岸ビル
［ 契約更新時 + 3.6百万円 ］
［ 売却価格：5,350百万円 ］ ポートフォリオ 含み損益：
レジデンス
522億円（前期末比 + 121億円）
［ 入替時 + 2.3百万円 ］
［ 契約更新時 + 0.4百万円 ］ 圧縮積立金残高：
762百万円（前期末比 + 362百万円）
継続的な投資主価値の向上
1口当たりNAV（第33期） 134,574円（前期比 + 9,744円）
1口当たり実績分配金（第33期） 2,976円（前期比 + 280円、業績予想比*1 + 36円）
1口当たり予想分配金（第34期） 2,750円（前期比 - 226円、業績予想比 *1 + 110円）
*1 「業績予想」とは、2018年12月17日付「2018年10月期 決算短信（REIT）」において開示した第33期及び第34期の運用状況の予想を指します。 2
第33期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比）
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
（百万円）
売却物件 オフィス + 49 オフィス + 52
- 160 賃料共益費・
+ 93
+ 133 賃料共益費・
既存物件 受取配当（UDX） + 24
受取配当（UDX）
取得物件 + 78 水道光熱費収入 - 83 水道光熱費収入 + 11
9,119 + 28 その他賃貸事業収益等 -1 その他賃貸事業収益等 + 17
レジデンス + 28 9,065 レジデンス + 41
賃料共益費 + 19
8,971
賃料共益費 + 25
その他賃貸事業収益等 +9 その他賃貸事業収益等 + 16
前期比 - 54 業績予想比 +93
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金）
（百万円）
売却物件 オフィス - 11 オフィス + 19
- 113 水道光熱収支 - 10 水道光熱収支 +3
修繕費 - 57 修繕費 - 11
取得物件 既存物件 その他賃貸事業損益等
+ 38
+ 56 その他賃貸事業損益等 + 27
+ 21 - 11 レジデンス - 0
4,575 レジデンス + 19
修繕費 - 31 修繕費 -7
その他賃貸事業損益等 + 31 4,472 その他賃貸事業損益等 + 26 4,433
前期比 - 103 業績予想比 +38
1口当たり分配金
非還付消費税の増 - 25
運用報酬の増 - 18 不動産賃貸 （円）
金融費用の減 + 20 2,976
2,696 事業損益・ 2,940
売却益 受取配当
+ 37 売却益
390
不動産賃貸 390
物件取得売却 その他費用 その他
EPS 事業損益・
損益影響 の増等 -1
2,696 受取配当 EPS EPS
- 70 - 32
-8 2,586 2,550
EPS 前期比 -110 EPS 業績予想比 +36
第32期実績 第33期実績 第33期業績予想
（2018年10月） （2019年4月） （2019年4月）
3
第34期・第35期業績予想の概要
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
（百万円）
- 34
オフィス + 150
取得物件 既存物件
売却物件 + 143 賃料共益費・
+ 169 + 81
- 135 受取配当（UDX）
賃料共益費・
水道光熱費収入 + 70 + 23
受取配当（UDX）
その他賃貸事業収益等 -1 9,242 9,208
水道光熱費収入 - 75
9,065 レジデンス -7
賃料共益費 +3 その他賃貸事業収益等 + 18
その他賃貸事業収益等 - 10
前期比 + 177 前期比 – 34
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） （百万円）
+ 85
オフィス + 16
取得物件 既存物件 水道光熱収支 +3
+ 118 + 94 修繕費 - 71 修繕費 + 65
その他賃貸事業損益等 + 84 その他賃貸事業損益等 + 20 4,727
売却物件 レジデンス + 78 4,642
- 42 修繕費 + 79
4,472 その他賃貸事業損益等 -1
前期比 + 170 前期比 + 85
不動産賃貸 （円）
1口当たり分配金 事業損益・ その他費用
受取配当 の減等 2,820
2,976 + 71 + 36 2,750
売却益 不動産賃貸 その他費用
の減等
390 事業損益・
受取配当 +5
非還付消費税の減 + 22
物件取得売却 運用報酬の減 + 14 + 65 EPS
EPS
損益影響 金融費用の減 +2 2,820
EPS 2,750 金融費用の減 +5
+ 57
2,586円
EPS前期比 + 164 EPS前期比 + 70
第33期実績 第34期業績予想 第35期業績予想
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
4
第34期・第35期 業績予想の前提（稼働率）
全体 オフィス レジデンス
103%
101%
98.4% 98.8%
99% 98.1% 98.1%
98.8%
98.1%
97% 96.8%
97.6%
96.9%
95%
93%
91%
89%
87%
85%
11月 12月 2019年
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020年
1月 2月 3月 4月
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
第33期実績 第34期予想 第35期予想
5
資産規模
資産規模の推移
（取得・仲介）
その他
他のスポンサー NTT都市開発スポンサー参画後の
NTT都市開発 2,490億円 物件取得状況
2,464億円 2,464億円 2,437億円
2,340億円 （第33期末）
594億円 602億円 602億円
444億円 602億円 その他
他のスポンサー
2010年5月 12.2%
NTT都市開発の 12.6%
スポンサー参画
175億円
1,460億円
961億円 961億円 961億円 961億円 910億円
181億円
469億円 2010年5月以降の
取得価格合計
1,432億円
1,076億円
490億円
991億円 934億円 934億円 924億円
901億円 901億円
215億円 NTT都市開発
75.1%
274億円
第1期
第1期 *1 第16期
第16期 第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期
（2003年4月） （2010年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
*1 プレミア投資法人は2002年9月10日に東京証券取引所に上場しました。 6
外部成長（第30期～第33期）
NTT都市開発（スポンサー）及び第三者との間で物件の入替取引を実施。ポートフォリオの質的向上を図る。
227億円
スフィアタワー プレミアステージ アーバンネット
天王洲 *1 笹塚 五反田NNビル
オフィス レジデンス オフィス
取 取得時築年数：29.7年
取得時築年数：24.2年 取得時築年数：13.1年
鑑定NOI利回り：4.3% 鑑定NOI利回り：4.6% 鑑定NOI利回り：4.8%
得
150
プレミアステージ
額 億円 麻布十番
レジデンス
52
億円
25
取得時築年数：13.2年
鑑定NOI利回り：4.4%
億円
時期 2017年6月 2017年11月 2018年2月 2018年3月 2019年1月 2019年1月 2019年4月
NU関内ビル 18
億円 33
オフィス
35 億円
売 億円
櫻岳ビル 53
アーバンネット プレミア海岸ビル
却 億円
オフィス 入船ビル
売却時築年数：30.7年 オフィス オフィス
額
鑑定NOI利回り：5.1%
売却時築年数：30.0年
鑑定NOI利回り：4.7% 売却時築年数：28.5年 売却時築年数：26.0年
鑑定NOI利回り：4.7% 鑑定NOI利回り：3.5%
141億円
*1 不動産信託受益権に係る準共有持分（持分割合67%）を取得しました。 7
物件売買（第33期）
取得
アーバンネット五反田NNビル
オフィス 入替取引の効果
取得先 NTT都市開発株式会社
分配金への充当
取得価格 5,250百万円
売却益合計（876百万円）のうち、 514百万円（投資口 1口あたり
取得時鑑定評価額 5,280百万円
390円）］を分配金に充当
鑑定NOI利回り 4.8 %
築年数（第32期末） 29.3年 財務の機動性確保
売却益の一部を圧縮積立金として内部留保
売却
［圧縮積立金積立額： 362百万円（投資口1口あたり275円）］
アーバンネット入船ビル
オフィス 財務余力の確保（売却に係るキャッシュ・フローの一部を有利子負
売却先 NTT都市開発株式会社
債返済に充当）
売却価格 3,350百万円
LTV（出資総額ベース）：48.3%（第32期末）→ 47.8% （第33期末）
売却益 514百万円
売却時鑑定評価額 3,320百万円
含み損益の改善 （百万円）
鑑定NOI利回り 4.7 %
築年数（第32期末） 28.3年 売却前 売却後
物件名
（第32期末） （第33期末）
プレミア海岸ビル
オフィス
売却先 アーバンネット五反田NNビル - + 115
非開示
売却価格 5,350百万円 アーバンネット入船ビル + 543 -
売却益 362百万円
売却時鑑定評価額 3,920百万円
プレミア海岸ビル - 1,003 -
鑑定NOI利回り 3.5 % 3物件合計 - 460 + 115
築年数（第32期末） 25.8年
8
ポートフォリオの状況
NTT都市開発を中心とした取引によりオフィスを中心に資産規模を拡大。
第16期 第32期 第33期
（2010年10月） （2018年10月） （2019年4月）
用途別 2010年5月
オフィス NTT都市開発の
スポンサー参画
レジデンス
32.4% 32.8%
51.1%
48.9%
ポ 67.6% 67.2%
ー
ト
フ
ォ
リ
オ
の エリア別
分
散 都心5区 4.4% 4.5%
状 6.9% 4.1% 4.1%
況 東京23区
（都心5区を除く） 19.5%
26.9% 29.4%
東京周辺都市
地方主要都市 64.6% 62.0%
73.6%
運用資産数 46 60 59
資産規模 1,460億円 2,464億円 2,437億円
NOI利回り 5.3% 5.2% 5.1%
平均築年数 *1 15.3年 21.9年 22.4年
*1 「平均築年数」については、秋葉原UDX（本物件を裏付資産とする優先出資証券（持分 19.0％)を保有しています）の築年数を加味して算定しています。 9
ポートフォリオ分析（オフィス）
経済活動が集積する東京都心部でBクラス（中規模）オフィスビル中心のポートフォリオを構築。
厚みのあるテナント需要を背景に安定した賃料収入を見込む。
（2019年4月30日現在）
投資エリア（取得価格ベース） アセットクラス*1 （取得価格ベース） 坪単価（面積ベース）
地方主要都市 Aクラス
6.7% 10千円以下
東京周辺都市 Cクラス 20千円超 1.0%
12.2%
19.7% 16.0%
6.2% 都心5区
東京23区 52.1% 10千円超
（都心5区を除く） ポートフォリオの 15千円以下
全体の9割超が 大半が需要の厚い 平均坪単価 37.9%
東京経済圏に立地 Bクラスビル 15千円超 約16千円
20千円以下
35.0% 45.2%
Bクラス
68.1%
*1 「アセットクラス」は、PRAによる以下の基準で分類しています。
延べ床面積 基準階床面積 築年数 設備
Aクラス 10,000坪以上 300坪以上 15年以内 天井高2.7ｍ以上
Bクラス 制限なし 200坪以上 制限なし 制限なし
Cクラス 制限なし 100坪以上200坪未満 制限なし 制限なし
10
ポートフォリオ分析（レジデンス）
高い需要のある東京都心5区内駅近、シングル・コンパクトタイプの物件を中心としたポートフォリオを構築。
東京都心部の人口は底堅く推移しており、今後も安定的な賃料収入を見込む。
（2019年4月30日現在）
投資エリア（取得価格ベース） 住戸タイプ（戸数ベース）
千代田区 ワイド シングル
中央区
東京23区 4.5% 1.2% ファミリー 5.2% 40.3%
（都心5区を除く）
6.9%
17.8%
渋谷区
全体の8割超が 全3,694戸の約9割が
港区
都心5区に立地 シングル、DINKsタイプ
15.2% 43.1%
DINKs
47.5%
新宿区
18.2%
月額賃料（戸数ベース） 最寄駅アクセス（取得価格ベース） 入居期間（戸数ベース）
2年以内
10分超
50万円超 10万円以下 2.2%
30万円超 3.7% 7.9% 1.3% 5分以内
61.7% 8年超
50万円以下
13.5% 10万円超 24.6%
2年超
15万円以下 4年以内
5分超
17.1% 10分以内 35.3%
37.0% 徒歩平均 平均入居期間
全体の5割超が
5.1分 5.2年
20万円超 月額20万円以下
30万円以下
15万円超 4年超
32.2% 20万円以下 8年以内
25.6% 37.9%
11
オフィス入・退去面積と稼働率
オフィス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
6,289㎡ 98.4%
5,708㎡ 97.8%
4,804㎡ 3,882㎡ 96.4%
3,156㎡ 96.5% 94.8% 95.1%
97.3% 97.4%
2,214㎡ 1,857㎡ 96.0%
3,068㎡ 95.4%
4,340㎡
7,974㎡ 94.3%
90.3%
ネット増減
+ 1,948㎡ + 1,668㎡ + 2,639㎡
+ 1,298㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
- 3,170㎡ 95.7% 93.5% 96.4% 97.7% 98.1%
2016/11 2017/32017/62017/9 2018/12018/42018/7 2018/11 2019/3
2016/12 2017/42017/7 2017/11 2018/32018/62018/9 2019/12019/4
2017/1 2017/52017/8 2017/12
2017/2 2017/10 2018/22018/52018/8 2018/12
2018/10 2019/2
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
12
テナント退去物件の状況
かながわサイエンスパークR&D棟
稼働率 CF稼働率 89.6% 90.8% 92.7%
90.7%
84.7%
89.7% 90.8%
87.6% 2019年10月
81.1% テナント入居
第31期 第32期 第33期
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
34期のリーシングは順調に進捗。稼働率は着実に改善する見込み。
スフィアタワー天王洲
稼働率 CF稼働率 94.9% 100.0% 100.0% 100.0%
94.8%
93.0% 93.0% 93.1% 94.4% 97.0% 95.3%
89.4% 2019年1月 2019年7月
54.2% テナント入居 フリーレント解消
第31期 第32期 第33期
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
1月に26階～27階（商業エリアをオフィス用途へ転用）のリーシングに成功し、埋め戻しが完了。
NTTクレド岡山ビル エリア別稼働率（4月末）
オフィスエリア 99.8% 2019年4月
92.6% 92.6%
稼働率 CF稼働率 88.1% 2018年8月 90.1% 商業エリア 84.8% テナント入居
86.9% 83.8% テナント入居
88.1% 86.8%
86.2% 2019年6月
80.0% フリーレント解消
第31期 第32期 第33期
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
2018年8月に4階を、2019年4月に6階の商業エリアをオフィス用途に転用。リーシングに成功。
13
オフィス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額） テナント入替対象区画の賃料分析 *1
1.2
増加 減少 増加 据置き 減少
1
+ 4.7百万円 0.8
46.5% 49.8% 51.7%
+ 2.4百万円 0.6 76.5%
+ 1.4百万円 + 3.8百万円 83.3%
2.5%
+ 1.7百万円 2.6%
6.5%
0.4
- 0.4百万円
- 0.2百万円 - 0.0百万円
- 1.5百万円
51.0% 47.6%
- 2.0百万円 2.0%
0.2 41.8%
0.3%
16.4% 21.5%
0
増加率 + 30.3%
第29期 + 26.6%
第30期 + 14.7%
第31期 + 33.2%
第32期 + 25.9%
第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
減少率 - 24.1% - 8.7% - 27.0% - 2.1% - 1.4%
ネット増減率 + 2.4% + 3.4% + 9.1% + 14.0% + 17.2% 入替対象面積 4,804㎡ 6,289㎡ 3,882㎡ 5,708㎡ 3,156㎡
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
*1 以下に該当する区画については分析の対象外としています。
(1) 物件取得時に空室であった等の事情により、入替前テナントの賃料データが不明な場合
(2) 入替前後で区画整理を伴う場合
(3) 入替前後で当該区画の用途変更を伴う場合 14
オフィス賃料改定動向（契約更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料増減（月額）
1.2
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
1
19.4% 18.7%
29.0%
0.8 36.1%
43.3%
+ 7.1百万円
0.6
+ 3.8百万円 + 3.4百万円 + 3.8百万円
+ 2.2百万円 47.4%
0.4 80.1% 80.6%
- 0.1百万円
+ 0.0百万円 - 0.1百万円- 0.2百万円 59.7%
- 0.7百万円 56.0%
0.2
23.6%
4.2%
0.8% 0.6% 0.7%
0
増加率 + 8.5%
第29期 + 9.6%
第30期 + 9.3%
第31期 + 10.7%
第32期 + 5.8%
第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
減少率 - 1.7% - 12.1% - 1.6% - 11.8% - 2.5%
ネット増減率 + 1.9% + 4.2% + 1.3% + 1.4% + 1.9% 更新対象面積 37,624㎡ 35,776㎡ 36,874㎡ 43,578㎡ 39,719㎡
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
15
オフィス賃料分析（首都圏）
周辺相場との比較 賃料ギャップの内訳
平均坪単価（PIC）
周辺相場 18,000円 （百万円）
17,100円 17,400円 733百万円
16,730円 16,710円
253
ネガティブ
ギャップ マーケットよりも 10%以上
47.1% 低い契約 5%～10%未満
16,513円 16,638円 17,004円 17,147円 17,179円
同水準の契約 ±5%以内
91
マーケットよりも 5%～10%未満
高い契約 10%以上
同水準
188
25.7%
賃料ギャップ *1
-0.4% -0.6% - 1.5%
-1.3% 112
ポジティブ
ギャップ
- 4.6% 27.2%
86
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年4月）
*1 「賃料ギャップ」は、毎年3月及び9月に調査するオフィス各物件の相場賃料と各決算期末日時点での契約賃料とのギャップを賃貸面積ベースで算出しています。なお、地方主要都市物件は含みません。 16
オフィス契約更新スケジュール（首都圏）
マーケットよりも 10%以上
低い契約 5%～10%未満
同水準の契約 ±5%以内
16.9% マーケットよりも 5%～10%未満
高い契約 10%以上
36.4% 36.3% 34.5%
4.3%
56.1%
1.8%
11.9%
16.4%
18.5%
77.6%
37.9%
24.1% 32.0%
32.7%
3.9%
1.0%
8.0% 7.0%
14.2%
7.9% 10.7% 8.7%
1.2%
更新対象面積 27,947㎡ 42,602㎡ 33,699㎡ 31,483㎡ 5,383㎡
第34期 第35期 第36期 第37期 第38期以降
（2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2021年5月以降）
17
オフィステナントの状況
NTTグループ企業のオフィステナント比率 オフィス入居テナント上位10社
NTTグループ企業 （2019年4月30日現在）
順
テナント名 賃貸面積 比率*1 物件名
位
1 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 10,681㎡ 6.1% UA肥後橋ビルほか
2 ㈱ドコモＣＳ 10,525㎡ 6.0% UN池袋ビル
㈱ＮＴＴビジネスアソシエ
3 7,488㎡ 4.3% UN大森ビル
東日本
4 住友大阪セメント㈱ 6,872㎡ 3.9% 六番町ビル
スフィアタワー
33.8% 5 ソフトバンク㈱ 6,293㎡ 3.6%
天王洲
30.5% 30.1%
2010年5月 6 ㈱ＮＴＴデータ 5,530㎡ 3.2% UN三田ビル
NTT都市開発の
スポンサー参画
7 ＮＴＴファイナンス㈱ 5,417㎡ 3.1% UN池袋ビル
0.0% 3.7% ㈱ＮＴＴデータ・
8 5,182㎡ 3.0% UN五反田ＮＮビル
ビジネス・システムズ
第15期
第15期 第16期
第16期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
ＮＴＴラーニング
（2010年4月） （2010年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） 9 4,801㎡ 2.7% UN麻布ビル
システムズ㈱
ランディック
10 ㈱ジャパンディスプレイ 4,140㎡ 2.4%
第２新橋ビル
*1 PICの全保有物件のうち、オフィス用途に係る区画の総賃貸面積に占める割合を示しています。 18
工事の状況
工事費及び減価償却費の推移 修繕費
（百万円）
（百万円） 物件名 支出額 主な工事内容
減価償却費 *1 パークアクシス四谷ステージ 124 外壁修繕工事
資本的支出 第33期実績
修繕費 アーバンネット池袋ビル 115 空調設備改修工事
［659百万円］
アーバンネット麻布ビル 40 天井修繕工事
1,398 1,402 1,394 1,395 1,412
アーバンネット池袋ビル 132 空調設備改修工事
第34期計画
プレミア横浜西口ビル 63 外壁修繕工事
［645百万円］
1,138 KN渋谷3 43 外壁修繕工事
1,111
資本的支出
901 （百万円）
796 物件名 支出額 主な工事内容
659 アーバンネット池袋ビル 266 衛生設備改修工事
645
585 567 入居関連工事
529 第33期実績 スフィアタワー天王洲 222
［1,138百万円］ （コンバージョン）
かながわサイエンスパーク
337 R&D棟 158 エレベーター更新工事
アーバンネット池袋ビル 304 衛生設備改修工事
入居関連工事
第34期計画 NTTクレド岡山ビル 137
（コンバージョン）
［1,111百万円］
第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期 第34期予想
第34期予想 入居関連工事
（2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） アーバンネット三田ビル 91
（コンバージョン）
*1 減価償却費は不動産賃貸事業費用に係る金額を記載しています。 19
既存ビルのコンバージョン投資事例（スフィアタワー天王洲）
テナントの増床ニーズに対応し、26～27階の商業エリア（ウェディング・レストラン施設）をオフィスエリアへ転用（2019年1月）。
館内移転に伴い、既存のレイアウトを最大限活かし、働き方改革に対応した利活用を実施。
20
オフィス市場動向（東京）
市場空室率 *1
12%
10.0% 10.3% Aクラス Bクラス Cクラス
10%
9.5%
5.0% 7.7% 8.0%
8%
2.2% 3.4%
6% 4.6% 6.4% 4.8%
1.5% 7.0% 3.9% 1.8%
6.5% 3.3% 2.7%
4% 6.1% 6.4% 7.4% 5.2% 1.4% 0.6%
1.7%
6.1% 5.9% 3.7% 1.0% 0.6%
2% 3.0% 5.8% 3.0%
4.4% 2.0% 0.6%
0%
'08Q1 '08Q3 '09Q1 '09Q3 '10Q1 '10Q3 '11Q1 '11Q3 '12Q1 '12Q3 '13Q1 '13Q3 '14Q1 '14Q3 '15Q1 '15Q3 '16Q1 '16Q3 '17Q1 '17Q3 '18Q1 '18Q3 '19Q1
'08Q2 '08Q4 '09Q2 '09Q4 '10Q2 '10Q4 '11Q2 '11Q4 '12Q2 '12Q4 '13Q2 '13Q4 '14Q2 '14Q4 '15Q2 '15Q4 '16Q2 '16Q4 '17Q2 '17Q4 '18Q2 '18Q4
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
市場賃料/月・坪 *1
29,809円 Aクラス Bクラス Cクラス
23,372円 35,013円 38,733円
45,513円 22,866円 33,995円 33,398円
23,731円 27,760円 31,166円
21,816円 29,482円
26,148円 17,220円 14,066円
14,074円
12,798円 19,742円 21,312円
19,006円 19,971円 20,044円
20,953円
16,212円 18,761円
15,771円
17,969円 14,216円 11,535円 11,666円 17,346円 13,754円
12,324円 14,194円 15,468円
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
*1 三幸エステート株式会社「オフィスレント・インデックス」を基にPRAにて作成。「市場賃料/月・坪」は共益費を含まない成約賃料に基づく金額を表示しています。なお同指数はオフィスビルを以下の基準で分類して
います。
所在エリア 延床面積 基準階床面積 築年数 設備
Aクラス 10,000坪以上 300坪以上 15年以内 天井高2.7ｍ以上
都心5区主要オフィス街及び周辺区オフィスビル集積地
Bクラス 制限なし 200坪以上 制限なし 制限なし
（五反田・大崎／北品川・東品川／湯島・本郷・後楽／目黒区）
Cクラス 制限なし 100坪以上200坪未満 制限なし 制限なし 21
オフィスビル供給量（東京23区）
大規模ビルの今後5年間の平均供給量は過去平均をやや下回る。
新規供給エリアも東京都心部が中心。低・未利用地の再開発案件の割合が拡大。
大規模ビル *1
（万m2）
実績 予測
過去平均
（1999年～2018年）
108万m2 /年 2019年以降平均
98万m2 /年
181 179
147
126 118 102
90 92 99 99
82 76
64 66 53 55
2008
2008 2009
2009 2010
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2013 2014
2014 2015
2015 2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2020
2020 2021
2021 2022
2022 2023
2023
中規模ビル *1
（万m2）
実績 予測 中規模ビルの供給
水準は安定的で、
19 変動幅が小さい。
14 15 15 13 15 12
11 8 11 9 9 7
2008
2008 2009
2009 2010
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2013 2014
2014 2015
2015 2016
2016 2017
2017 2018
2018 2019
2019 2019
2020
*1 森トラスト株式会社「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査2019（2019年4月15日付）」及び「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査2018（2018年4月25日付）」をもとにPRAにて作成。大規模ビル
の集計対象はオフィス延床面積10,000m2以上、中規模ビルの集計対象は延床面積5,000m2以上10,000m2未満のオフィスビルを指します。 22
オフィスビル需要動向
東京都の就業者数*1
7,875千人 8,051千人
7,560千人
7,276千人 7,349千人
7,244千人
7,091千人
7,071千人
6,851千人 6,771千人
6,745千人
6,844千人
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
1人当たりオフィス面積（東京23区）*2
4.02坪 4.00坪
3.96坪 3.96坪 3.93坪 3.92坪
3.88坪 3.87坪 3.85坪
3.80坪 3.81坪
2008
2008 2009
2009 2010
2010 2011
2011 2012
2012 2013
2013 2014
2014 2015
2015 2016
2016 2017
2017 2018
2018
*1 東京都総務局統計部「東京の労働力」をもとにPRAにて作成。
*2 ザイマックス不動産総合研究所「1人あたりオフィス面積調査」をもとにPRAにて作成。 23
レジデンス入・退去面積と稼働率
レジデンス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
10,761㎡
8,645㎡ 9,357㎡ 8,747㎡ 9,387㎡
97.9% 97.6%
96.8% 96.5% 96.8% 97.4%
97.6%
96.5% 96.7%
96.2% 95.9% 96.0%
8,245㎡ 9,202㎡ 9,210㎡
9,514㎡ 10,489㎡
ネット増減
+ 1,112㎡
+ 271㎡
+ 177㎡
- 455㎡
- 868㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
96.6% 96.6% 97.4% 97.1% 97.2%
2016/11 2017/32017/62017/9 2018/12018/42018/7 2018/11 2019/3
2016/12 2017/42017/7 2017/11 2018/32018/62018/9 2019/12019/4
2017/1 2017/52017/8 2017/12
2017/2 2017/10 2018/22018/52018/8 2018/12
2018/10 2019/2
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
24
レジデンス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額） テナント入替対象区画の賃料分析
増加 減少 増加 据置き 減少
69.8% 81.8%
72.7% 80.8% 78.7%
+ 2.6百万円 + 2.4百万円
+ 2.3百万円
+ 1.7百万円 + 1.6百万円
- 0.3百万円 - 0.5百万円 - 0.1百万円 - 0.1百万円 - 0.0百万円
9.8% 13.0%
6.3% 10.3%
17.5% 17.3% 14.7%
12.8% 11.0%
3.6%
増加率 第29期
+ 7.1％ 第30期
+ 6.1％ 第31期
+ 8.0％ 第32期
+ 8.7％ 第33期
+ 7.6％ 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
減少率 - 5.9％ - 7.0％ - 3.8％ - 4.7％ - 5.7％
ネット増減率 + 4.0％ + 2.7％ + 5.9％ + 6.2％ + 5.9％ 入替対象面積 8,645㎡ 10,297㎡ 9,163㎡ 8,885㎡ 9,715㎡
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
25
レジデンス賃料改定動向（更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料分析
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
12.9% 20.3% 22.8%
21.0% 25.2%
+ 0.6百万円
+ 0.3百万円 + 0.4百万円 + 0.3百万円 + 0.4百万円
- 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円
86.0%
78.1% 79.1% 75.9%
74.7%
1.0% 0.8% 0.6% 0.1% 1.3%
増加率 第29期
+ 3.9％ 第30期
+ 3.1％ 第31期
+ 2.8％ 第32期
+ 3.9％ 第33期
+ 3.3％ 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
減少率 - 3.7％ - 4.6％ - 3.6％ - 13.3％ - 3.0％
ネット増減率 + 0.4％ + 0.6％ + 0.5％ + 0.9％ + 0.7％ 更新対象面積 16,834㎡ 18,133㎡ 15,797㎡ 18,080㎡ 16,540㎡
第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
26
レジデンス市場動向（東京）
大型タイプ（80m2以上）
標準タイプ（40m2～80m2未満）
小型タイプ（40m2未満）
都心5区の坪単価 *1
18,975円
17,183円
16,255円
16,992円 14,294円 13,917円 14,483円 16,271円 16,208円 16,569円
14,403円 13,732円
13,127円 13,220円
13,537円 13,547円 13,382円
14,182円
14,033円 12,473円 12,466円 13,230円 13,431円 13,590円 13,702円
14,149円
13,517円
13,871円
13,319円 13,174円 13,243円 13,428円 13,636円
12,602円 12,489円 12,641円
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
東京23区の坪単価 *1
14,731円 14,737円 15,623円
14,347円
14,846円 13,897円 13,464円
13,025円 13,193円 12,721円 11,527円
12,572円
11,904円 12,159円 11,183円 11,372円
11,693円 11,593円 11,332円 10,261円
11,868円 11,402円 11,150円 9,911円 10,089円
11,114円 11,643円
10,826円 9,795円 9,798円 9,934円 10,380円
11,008円
10,585円 10,621円
10,304円
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
*1 一般財団法人 日本不動産研究所・株式会社ケン・コーポレーション及びアットホーム株式会社の「住宅マーケットインデックス」をもとにPRAにて作成。 27
レジデンス マクロ環境（東京）
人口及び世帯数の推移（東京都） *1 人口増減（東京都） *1
人口（千人） 世帯数（千世帯） 自然増（出生・死亡） 社会増（転出入等）
120
120千人
100
12,757 13,115
11,996 12,462 80
11,624
60
40
20
5,692 6,160 6,371 6,793
5,246
0
-20
1998年 2003年 2008年 2013年 2018年 1998年 2003年 2008年 2013年 2018年
人口の予測 *2 賃貸マンション着工戸数（東京都）*3
都心5区 東京23区 全国
60
60千戸
実績 予測 128% 130% 130%
126% 50
122%
117% 1998年以降平均
109% 40
108%109% 109% 108% 32千/戸
100% 106% 30
47 50
20 41
98% 32 30 34 32 36 39 31
37
31
96% 93% 90% 25 21 22 28 25 28 24 29 29
87% 10
83%
0
2010年 2015年 2020年 2025年 2030年 2035年 2040年 2045年 1998年 2002年 2006年 2010年 2014年 2018年
*1 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数調査」をもとにPRAにて作成。
*2 総務省「国勢調査」及び国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（平成30年推計）」をもとにPRAにて作成。2010年の人口を100%として表しています。
*3 国土交通省「住宅着工統計」（鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造）をもとにPRAにて作成。千戸未満四捨五入で表しています。 28
財務状況
平均金利・平均残存年数 *1 LTV（有利子負債比率）
LTV（出資総額ベース）
平均金利
LTV（時価ベース）
平均残存年数
有利子負債総額
49.5%
48.4% 48.3%
47.8%
0.78% 46.1%
0.71% 44.6%
0.69%
0.64% 42.8%
0.63% 41.6%
41.4%
39.4%
4.8年 4.6年
3.9年 4.1年 1,180億円
3.8年 1,130億円 1,103億円
1,055億円 1,030億円
第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期 第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期
（2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
*1 「平均金利」については、各期末時点における表面金利を負債残高で加重平均した数値を表示しています。なお、借入先に支払われる融資手数料等は含まれていません。 29
返済スケジュール
借入金（短期） 借入金（長期） 投資法人債
今後1年間の返済・償還予定 当期中の返済・調達内容
借入残高 年限 金額 平均借入期間 平均金利
借入先 金利 返済期限
（百万円） （年）
短期借入金 3,055 返済 53億円 5.5年 0.76%
三井住友信託銀行ほか 1,595 0.24% 1.0 2019年 7月
第34期
三井住友銀行ほか 1,460 0.24% 1.0 2019年 7月 長期借入金 28億円 長期借入金 6.0年 長期借入金 1.03%
長期借入金・投資法人債 7,850 投資法人債 25億円 投資法人債 5.0年 投資法人債 0.45%
日本政策投資銀行 2,400 0.72% 5.0 2019年 9月 調達 30億円 7.5年 0.44%
三井住友銀行 2,400 0.72% 5.0 2019年 9月 第34期 長期借入金 30億円 長期借入金 7.5年 長期借入金 0.44%
三菱UFJ銀行 2,400 0.72% 5.0 2019年 9月 （）は 借入金① 15億円 借入金① 5年 借入金① 0.23%
あおぞら銀行 650 0.69% 5.0 2020年 3月 第35期 内訳 借入金② 15億円 借入金② 10年 借入金② 0.65%
145億円
第33期
返済額 121億円
102億円
97億円 90億円
83億円
74億円
62億円
53億円 55億円
45億円 49億円 44億円 42億円
33億円
22億円
15億円 15億円
6億円
0億円 0億円
2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年
～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月
15億円 15億円
30
有利子負債／格付の状況
借入先の状況 （2019年4月30日現在）
長期有利子負債比率 固定金利比率
日本政策 その他 短期有利子負債 変動金利
投資銀行 7.9% 2.8% 2.8%
三井住友信託
5.3% 銀行
あおぞら 22.2%
銀行
6.1%
長期有利子負債 固定金利
りそな銀行
6.7% 借入金合計 97.2% 97.2%
1,018億円
NTT
ファイナンス みずほ銀行
8.9% 17.0%
格付の状況
三菱UFJ
銀行 三井住友 格付機関 格付内容
11.0% 銀行
15.0% 日本格付研究所 発行体格付： AA –
（JCR） 格付の見通し： 安定的
格付投資情報センター 発行体格付け： A+
（R&I） 格付の方向性： 安定的
31
含み損益の推移
含み損益
含み損益 522億円
含み損益率
+ 400億円
22.9%
+ 328億円
+ 290億円 + 303億円 17.4%
+ 239億円 14.2%
+ 189億円
+ 122億円
+ 73億円 13.0%
13.2%
8.5% 10.8%
- 2億円
5.5%
3.3%
- 0.1%
第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期
（2014年10月） （2015年4月） （2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
1口当たりNAV *1
124,830円 134,574円
108,432円 112,304円 116,189円 117,155円 119,347円
87,906円 99,269円
83,537円
第24期 第25期 第26期
第26期 第27期
第27期 第28期
第28期 第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期
第33期
（2014年10月） （2015年4月） （2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月）
*1 1口当たりNAV＝各期末の（純資産額＋保有資産に係る含み損益）÷発行済投資口数（第26期以前については投資口分割換算後の数値を記載しています。 32
期末算定価額の分析
含み損益の分析
（億円）
第32期 第33期
増減
（2018年10月） （2019年4月）
対象資産数 60件 59件 - 1件
期末算定価額 2,707 2,801 + 94
帳簿価額 2,306 2,279 - 26
含み損益 400 522 + 121
含み損益率 17.4% 22.9% + 5.5%
キャップレートと査定賃料の分析
（件）
第32期 第33期
増減
（2018年10月） （2019年4月）
上昇 0 0 -
キャップレート *1 変動なし 9 6 -3
低下 50 52 +2
上昇 27 34 +7
査定賃料 *2 変動なし 27 16 - 10
下落 1 3 +2
*1 (1) 直接還元法による「還元利回り」（直接還元法を用いずDCF法で評価している物件は「割引率」）を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、優先出資証券1銘柄を除いています。
*2 (1) 直接還元法による「査定賃料」を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、①期中取得物件（第32期なし 第33期オフィス1件）、②優先出資証券1銘柄、③直接還元法を用いずにDCF法で評価しているレジデンス4物件を除いています。 33
メイン・スポンサー（NTT都市開発）との連携強化
NTTアーバンソリューションズの設立（NTT都市開発の業容拡大） 【別添資料 1】
4月1日 準備会社創設
5月10日 中期ビジョン発表
7月1日 事業開始（予定）
プレミア・リート・アドバイザーズの資本構成の変化 【別添資料 2】
5月10日 サブ・スポンサーの一部からメイン・スポンサー（NTT都市開発）への株式譲渡
NTT都市開発の持分比率上昇 （55.1% → 70%）
NTTグループの信用力の活用
財務運営
NTTグループ企業のテナント誘致
外部成長 内部成長
パイプライン供与
プロパティマネジメント
リーシングサポート
34
ESGへの取組み（外部環境認証の取得等）
GRESB
CASBEE不動産認証
2018年実施のGRESBリアルエステイト評価において「Green Star」を取得。
59物件中、計15物件でS～Aランクの認証を取得。
総合スコアの相対評価であるGRESBレーティングにおいて「4 Stars」を取
得。
評価 物件名
グリーンリース契約の締結 アーバンネット大森ビル
アーバンネット市ヶ谷ビル及び五反田NTビルの一部入居テナン Sランク NTTクレド岡山ビル
トとグリーンリース契約を締結し、当該テナント専有部の照明 アーバンネット静岡追手町ビル
LED化工事を実施。
当該ビルは省エネ化による環境性能が向上。テナントは電気使 ランディック新橋ビル
用料の削減が見込めるとともに、オーナーも工事費用の一部を ランディック新橋2ビル
グリーンリース料として回収。
高田馬場センタービル
（テナントの費用削減イメージ） アーバンネット麻布ビル
アーバンネット市ヶ谷ビル
削減効果
20.0% アーバンネット麹町ビル
Aランク
グリーン プレミア東陽町ビル
リース料
100.0% 40.0% 上野ＴＨビル
五反田ＮＴビル
電気
使用料 アーバンネット池袋
40.0%
プレミア横浜西口ビル
[契約前] [契約後] アーバンネット静岡ビル
35
ESGへの取組み（地域社会への貢献/テナント満足度の向上）
地域イベント等の支援 自転車シェアリングサービスの導入
地域との共存や地域の活性化を図り、地域コミュニティへの貢 ㈱ドコモ・バイクシェアへの業務委託によりアーバンネット五反田NN
献につながる取組みを実施。 ビルの公開空地上にバイクシェア・サイクルポート設備を導入。
サイクルポートの拡大を目指す自治体の要請に応えるとともに、
打ち水日和 グランパーク夏祭り
最寄り駅へのアクセス改善によるテナント満足度向上を企図したも
（秋葉原UDX） （グランパーク）
の。
コミュニティバスの運行支援
クレドクリスマス点灯イベント KSPふれあい夏まつり かながわサイエンスパークでは、本物件と東急田園都市線「溝の
（NTTクレド岡山ビル） （かながわサイエンスパーク） 口」駅間を巡回するコミュニティバスを運行。入居テナントだけで
はなく、近隣住民も無料で利用可能。
36
ESGへの取組み（資産運用会社のガバナンス）
物件売買の意思決定プロセス
投資委員会での多面的チェック
利害関係人との取引については、第三者委員も参加するコンプライアンス委員会で決議（ガバナンスの強化）
利 取 へ 本
委 コ 投
害 コ 員 ン 締 の
関 ン 役 報 資
会 プ 法
係 プ に ラ 会 告
人 ラ イ に 人
と 投 よ 投 よ
イ る ア
*
の 資 資 る
運
ア 決 ン 委 1 役
取 ン 議 ス 決 員
引 用 チ ス 員 議 会
部 ェ ・ 会
に ッ オ に
よ ク よ 本
フ 取 投
そ る ィ る 締 へ
起 決 資
の サ 役 の 法
他 案 ー 議 会 報
へ 告 人
の に
取 よ の
引 報 役
る 員
告
会
*1 一定基準額以上の利害関係人等関連取引については投資法人の事前同意を要します。
運用報酬体系
収益及び利益に連動する運用報酬体系を採用し、投資主の利益と運用会社の利益を合致させることを企図。総資産連動報酬・物件譲渡報酬は不採用。
営業収益
報酬1
（水道光熱費及び不動産等売却益を除く）
[収益連動]
×3％
投資法人の
業績に連動する報酬
報酬2 報酬体系を通じ
税引前当期純利益（運用報酬2控除前）×3％
[利益連動] 投資主利益追求の
姿勢を徹底
投資法人の 不動産等の取得額に応じた料率
物件取得額に 報酬3
* 利害関係人等取引は基本料率×1/2
連動する報酬 [取得額連動]
（譲渡報酬は不採用）
37
第33期決算 補足資料
第33期 比較貸借対照表 P.39 第33期 有利子負債一覧 P.56
第33期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 P.40 財務指標 P.57
第34期 予想損益計算書 P.41 投資口価格／分配金 P.58
業績予想の前提条件 P.42 投資主の状況 P.59
物件別収支状況 P.43 プレミア投資法人の特徴 P.60
期末算定価額 P.50 本資料で使用する用語 P.62
月次稼働率 P.53 注意事項 P.63
38
第33期 比較貸借対照表 決算
（百万円） （百万円）
第32期実績 第33期実績 第32期実績 第33期実績
対前期増減 対前期増減
科目 （2018/10） （2019/4） 科目 （2018/10） （2019/4）
[2]- [1] [2]- [1]
[1] [2] [1] [2]
流動資産 15,933 16,929 + 995 流動負債 18,756 13,965 - 4,790
現金及び預金 2,519 3,741 +1,221 営業未払金 1,648 1,388 - 260
信託現金及び信託預金 13,042 12,793 - 249 短期借入金 3,055 3,055 -
その他流動資産 370 394 + 23 1年内返済予定の長期借入金 10,050 7,850 - 2,200
営業未収入金 122 122 +0 1年内償還予定の投資法人債 2,500 - - 2,500
前払費用 126 163 + 36 未払費用 121 116 -5
未収還付法人税等 97 106 +9 前受金 1,277 1,372 + 95
未収消費税等 24 - - 24 その他の流動負債 103 183 + 79
その他 1 1 +0 未払法人税等 0 1 +0
固定資産 231,694 229,033 - 2,661 未払消費税等 - 85 + 85
有形固定資産 208,816 206,173 - 2,643 未払事業所税 5 10 +4
信託建物（純額） 62,748 61,305 - 1,443 預り金 86 75 - 10
信託構築物（純額） 916 869 - 46 未払分配金 10 10 -0
信託工具、器具及び備品（純額） 152 173 + 20 固定負債 104,607 106,998 + 2,390
信託土地 144,998 143,794 - 1,203 長期借入金 88,550 90,900 + 2,350
信託建設仮勘定 - 30 + 30 投資法人債 8,500 8,500 -
無形固定資産 1,785 1,783 -1 信託預り敷金保証金 7,557 7,598 + 40
信託借地権 1,777 1,777 - 負債の部合計 123,364 120,964 - 2,400
信託その他の無形固定資産 0 0 -0
投資主資本 124,