8956 Ｒ－ＮＴＴ都市開発Ｒ 2021-10-18 15:50:00
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ [pdf]
2021 年 10 月 18 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号
ＮＴＴ都市開発リート投資法人
代表者名 執行役員 加藤 祐一
（コード番号 8956）
資産運用会社名
ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社
代表者名 代表取締役社長 小杉 知義
問合せ先 取締役 財務部長 岩田 武
（TEL：03-6262-9400）
資産の取得及び譲渡に関するお知らせ
本投資法人の資産運用会社であるＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社（以下「ＵＤＡＭ」といいます。 ）
は、本日、下記のとおりオフィスビル 1 物件の取得及びオフィスビル 1 物件の譲渡（以下それぞれ「本
取得」及び「本譲渡」といい、
「本取得」と「本譲渡」を合わせて「本取引」といいます。 ）を決定しました
ので、お知らせします。
記
１．本取引の概要
(1) 本取得の概要
物件名称 東京オペラシティビル
取得資産の種類 不動産（注 1）
取得価格 22,000 百万円（注 2）
取得先 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
媒介の有無 無し
取得決定日 2021 年 10 月 18 日
契約締結日 2021 年 10 月 18 日
引渡予定日 2021 年 11 月 2 日
決済方法 引渡時一括
本日開催の本投資法人の役員会にて決議された新投資口発行による手取
取得資金の調達
金（注 3） 、借入金（注 4）及び手元資金をもって充当予定
（注 1） 不動産の詳細については、後記「3. 取得資産の内容」をご参照ください。なお、本取得は、建物 4 階から 6 階の展示場
部分の区分所有権、 地下 3 階から 1 階の事務所、機械室、駐車場部分の区分所有権の共有持分 （1,000,000 分の 182,484）
、
地下 3 階から 6 階、 階及び 54 階の音楽堂、
53 美術館、店舗、飲食店部分の区分所有権の共有持分 （100,000 分の 23,823）
及び 7 階から 52 階の事務所、食堂部分の区分所有権の共有持分（100,000 分の 20,707）、及びこれらに付随する設備
及び権利（管理規約に基づく敷地利用権、規約設定共用部分に係る権利等を含みます。）、並びに土地 1 筆（東京都新
宿区西新宿三丁目 20 番 13）（土地面積：3,831.06 ㎡）の所有権を取得するものです。
※本取得により、東京オペラシティビルの建物全体の共有持分割合 23.823%を保有することとなります。
（注 2） 「取得価格」は、本物件の取得に要した諸費用を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注 3） 新投資口発行における一般募集における手取金をいいます。詳細は、本日付公表の「新投資口発行及び投資口売出しに
関するお知らせ」をご参照ください。
（注 4） 借入金については決定した時点で改めてお知らせします。
(2) 本譲渡の概要
物件名称 スフィアタワー天王洲
不動産を信託財産とする信託の受益権に係る準共有持分（持分割合 67%）
譲渡資産の種類
（注 1）
譲渡価格 18,000 百万円（注 2）
帳簿価額 15,491 百万円（2021 年 4 月 30 日現在）
譲渡益（見込額） 2,228 百万円（注 3）
譲渡先 国内法人（注 4）
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
1
媒介の有無 有り（注 5）
譲渡決定日 2021 年 10 月 18 日
契約締結日 2021 年 10 月 18 日
引渡予定日 2021 年 12 月 10 日
2021 年 10 月 26 日までに手付金として売買代金の 10％相当額を受領、
決済方法
引渡予定日に残額の受領と引渡しを行う
譲渡代金の使途 借入金の返済及び手元資金に充当予定
（注 1） 信託財産の詳細については、後記「4. 譲渡資産の内容」をご参照ください。
（注 2） 「譲渡価格」は、本物件の譲渡に要した諸費用を減算しない税抜売買価格を記載しています。
（注 3） 「譲渡益（見込額）」は、譲渡価格の 18,000 百万円から、15,771 百万円（上記物件の 2021 年 4 月 30 日現在におけ
る帳簿価額から引渡予定日までの資本的支出及び減価償却費 （見込額） を勘案した引渡予定日における想定帳簿価額に、
本譲渡に係る諸費用（見込額）を合算した金額）を差し引いて算出しています。なお、当該譲渡益 （見込額）について
は税法上、圧縮積立金の計上が容認されないため、全額を 2022 年 4 月期（第 39 期：2021 年 11 月 1 日～2022 年 4 月
30 日）の分配金に充当予定です。
（注 4） 本譲渡先である当該国内法人から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。
（注 5）本譲渡の媒介者は投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。 ）に定める利害関係人等及びＵＤＡ
Ｍの社内規程に定める利害関係者に該当しません。
２．本取引の理由
取得予定物件である東京オペラシティビルは、多彩な公演が開催される著名な 「東京オペラシティコンサ
ートホール」等の施設を有し、隣接する新国立劇場と共に希少な日本における文化発信拠点としての機能を
担う複合文化施設であり、日本電信電話公社（現日本電信電話株式会社（ＮＴＴ） ）時代の淀橋電話局の跡
地を含む土地に建設され、東日本電信電話株式会社（以下「ＮＴＴ東日本」といいます。 ）本社ビルに隣接
するなど、ＮＴＴグループと関係性の強い不動産です。都心 5 区オフィスエリアの西側玄関口である京王
（新）線「初台」駅に直結し、国内有数のターミナル駅であるＪＲ「新宿」駅をはじめとする都心部主要駅
へのアクセスも良好で、安定的な収益の確保が期待できることから本取得を決定しました。
一方、譲渡予定物件であるスフィアタワー天王洲は、東京都品川区の臨海オフィス地区「天王洲アイル」
に立地する大規模オフィスビルであり、築年数の経過による今後の修繕費用等の増加傾向が続くと見込ま
れること、スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社（以下「ＮＴＴ都市開発」といいます。 ）
による将来の再開発の可能性、及び中長期的な観点から不動産市況、 将来における収益予想等を総合的に考
慮した結果、譲渡先、譲渡時期及び譲渡価額等が妥当であると判断し、本譲渡を決定しました。
本取引により、資産規模の拡大による収益性の向上及び都心 5 区に所在する大型ハイグレードビルの
取得によるポートフォリオの質的向上を図るとともに、スポンサーであるＮＴＴ都市開発との連携強化を
推進するものです。
３．取得資産の内容
物件名称 東京オペラシティビル
特定資産の種類 不動産
土地 東京都新宿区西新宿三丁目 20 番 13 他 21 筆
所在地
東京都新宿区西新宿三丁目 20 番地 2 他
（注 1） 建物
<住居表示>東京都新宿区西新宿三丁目 20 番 2 号
本物件は、新宿中央公園及び東京都庁を中心に超高層ビルが立ち並
ぶ国内有数のオフィスエリアである西新宿エリアに所在し、西新宿エ
リアは国内有数のターミナル駅であるＪＲ「新宿」駅を中心に、東京メ
トロ「西新宿」駅及び本物件の最寄りである京王（新）線「初台」駅を
立地特性等
結ぶ三角地帯を擁しています。
西新宿エリアの大規模オフィスでは、 「新宿」駅又は「西新宿」駅ま
でのアクセスに徒歩時間を要する物件が多い中、希少な最寄り駅直結
物件の特色 立地型のオフィスです。
交通 京王（新）線「初台」駅直結
本物件は、 地上 54 階、地下 4 階、 塔屋 2 階建の事務所ビルである T 棟、
地上 6 階、地下 3 階建で、大小 2 つのコンサート施設がある商業施設の
C 棟、地上 4 階、地下 3 階、塔屋 1 階建の商業施設である A 棟で構成さ
建物特性等
れています。
延床面積、基準階面積ともに西新宿エリアの中でも上位の規模を誇り、
非常用のディーゼル発電機 （4,000ｋVA）による電力供給が可能である等、
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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ＢＣＰ面で優れているほか、様々な飲食店や店舗が施設内に揃っており、
利便性の高いオフィスビルです。
T 棟の 4 階から 6 階はＮＴＴ東日本が運営する芸術と科学技術に関する
文化施設である 「ＮＴＴインターコミュニケーション・センター」 7 階か、
ら 52 階のオフィス階は大手保険会社、製薬企業、ヘルスケア企業、人材
派遣企業等が入居、 階及び 54 階は展望レストランとなっており、
53 多彩
な業種のテナントにて構成されています。
土地 18,262.35m2
面積（注 1）
建物 232,996.81m2
土地 所有権（1 筆 3,831.06 ㎡）及び管理規約に基づく敷地利用権（注 1）
建物 区分所有権の共有持分等
取得対象となる建物
建物 4 階から 6 階の展示場部分の区分所有権、地下 3 階から 1 階の事
務所、機械室、駐車場部分の区分所有権の共有持分（1,000,000 分の
権利の形態 182,484）、地下 3 階から 6 階、53 階及び 54 階の音楽堂、美術館、店
舗、飲食店部分の区分所有権の共有持分（100,000 分の 23,823）及び
7 階から 52 階の事務所、食堂部分の区分所有権の共有持分（100,000
分の 20,707） 、並びにこれらに付随する設備及び権利（規約設定共用部
分に係る権利等を含みます。 ）
※本取得により、東京オペラシティビルの建物全体の共有持分割合 23.823%を保有する
こととなります。
建物の用途 事務所、店舗、音楽堂、美術館、展示場
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根・亜鉛メッキ
建物の構造（注 1）
鋼板葺地下 4 階付 54 階建
建築時期（注 1） 1996 年 7 月
取得価格 22,000 百万円
鑑定評価
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額（注 2） 23,100 百万円
価格時点 2021 年 8 月 1 日
PM 会社 東京オペラシティビル株式会社
担保の状況 なし
テナントの内容（注 3）
テナントの総数 98
月額賃料 非開示
敷金・保証金 非開示
総賃貸可能面積（注 4） 26,521.27m2
総賃貸面積（注 4） 25,381.78m2
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
稼働率の推移（注 5） 7月 7月 7月 7月 7月
99.8% 99.9% 100.0% 99.4% 95.7%
9.0%
ＰＭＬ値（注 6）
＜委託調査業者＞株式会社竹中工務店
・本建物は隣接する新国立劇場と一体で特定街区として開発されてお
り、新国立劇場の未使用容積の使用許諾を受けています。使用許諾期
間（2052年満了）を更新する場合には、延長条件その他必要な事項を
地主と協議して決定することになります。
・街区の所有者間での基本協定書、管理協定書等において、街区全体の
その他特筆すべき事項 整備・運営に係る決定機関としての連絡調整会議の設置、土地の所有
権移転・担保設定についての連絡調整会議の事前承認に関する事項、
他の所有者等の優先交渉権に関する事項等が定められています。
・本建物は区分所有されており、区分所有者間での協定書・管理規約に
おいて、建物所有持分及び敷地の譲渡に係る連絡調整会議及び協議会
の事前承認に関する事項、他の所有者等の優先交渉権に関する事項等
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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が定められています。
・本投資法人が単独で区分所有権を取得する建物4階から6階の展示場部
分のテナントとの間の賃貸借契約において、区分所有権の全部又は一
部を譲渡するには、テナントの事前承認を得るものとされています。
・本物件の土地について区分所有建物の敷地利用権は設定されておら
ず、土地に係る権利形態は、22筆の土地につき、各専有部分の区分所有
者等が分有する形態となっています。このうち、本投資法人は土地を1筆
取得します。
（注1） 「所在地」 （住居表示は除きます。 、 ） 「面積」「建物の構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示さ
、
れている情報をもとに記載しており、 「面積（建物） 」は建物全体の延床面積を記載しています。
「面積（土地） 」は本物件の管理規約の対象となる土地の面積の合計を記載しています。全 22 筆（本物件の管理規約
の対象となる土地の筆数の合計を記載しています。 ）のうち、本投資法人が取得する東京都新宿区西新宿三丁目 20 番
13 以外の 21 筆は建物の他の区分所有者等が所有しています。
（注2） 本投資法人が取得を予定している土地及び建物の区分所有権の共有持分等に相当する価格を記載しています。
（注3） 「テナントの内容」 は、 2021 年 7 月 31 日現在における数値を記載しています。なお、
「月額賃料」及び「敷金・保証金」
については共有者等の同意を得られていないため、非開示としています。また、本投資法人は、本投資法人が単独で区分
所有権を取得する建物 4 階から 6 階の展示場部分についてＮＴＴ都市開発との間でパス・スルー型のマスターリース契
約を締結する予定であり、 「テナントの総数」は、当該展示場部分については、エンドテナント（転借人）の数をテナン
ト数に参入して記載しています。
（注4） 「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」については、本物件全体の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、本投資法人が取得
する不動産（建物）の区分所有権毎の持分比率を乗じて得た面積を合計した面積を記載しています。
（注5） 「稼働率の推移」については、取得先提供の情報をもとに、本物件全体の総賃貸可能面積及び総賃貸面積に、本投資法人
が取得する不動産（建物）の区分所有権毎の持分比率を乗じて得た面積を合計した総賃貸可能面積及び総賃貸面積を算
出し、総賃貸面積を総賃貸可能面積で除した数値を記載しています。
（注6） 「ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）」とは、地震による予想最大損失率を意味しており、統一された厳密な定義はありま
せんが、ここでは、対象建物が所在する地域で予想される最大規模の地震（ＰＭＥ＝Probable Maximum Earthquake：再
現期間 475 年＝50 年間で 10%の確率で起こり得る大きさの地震） が発生した場合に、被災後の建物を被災以前の状態に
復旧するための工事費が、総建替工事費（＝再調達価格）に占める割合として示されています。なお、当該指標では隣接
する建物の倒壊による影響や、火災や水害等による損害は考慮していません。また、建物全体の PML 値を記載していま
す。
４．譲渡資産の内容
物件名称 スフィアタワー天王洲
特定資産の種類 不動産を信託財産とする信託の受益権に係る準共有持分（持分割合 67%）
受託者名 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
契約期間 2003 年 3 月 31 日から 2027 年 6 月 30 日
土地 東京都品川区東品川二丁目 2 番 1 他 11 筆
所在地 ①東京都品川区東品川二丁目 2 番地 1 他
（注 1） 建物 ②東京都品川区東品川二丁目 2 番地 19 他
<住居表示>東京都品川区東品川二丁目 2 番 8 号
土地 6,106.11m2
面積
①43,477.68m2
（注 1） 建物
②3,674.04m2
土地※ 所有権
①所有権
建物※
権利の形態 ②所有権の共有持分（持分割合 10,000 分の 3,444）
上記の土地 建物に係る所有権及び共有持分を信託財産とする信託受益権
・
※
の 100 分の 67 の割合の準共有持分を保有しています。
①事務所・店舗・駐車場
建物の用途（注 1）
②機械室（地域冷暖房施設）
①鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付
建物の構造（注 1） 27 階建
②鉄筋コンクリート造陸屋根地下 4 階建
①1993 年 4 月
建築時期（注 1）
②1991 年 6 月
譲渡価格 18,000 百万円
帳簿価額 15,491 百万円（2021 年 4 月 30 日現在）
譲渡益（見込額） 2,228 百万円
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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鑑定評価
鑑定評価機関 青山リアルティ—・アドバイザーズ株式会社
鑑定評価額（注 2） 17,600 百万円
価格時点 2021 年 9 月 30 日
テナントの内容（注 3）
テナントの総数 23
月額賃料（注 4） 82 百万円
敷金・保証金（注 4） 613 百万円
総賃貸可能面積（注 4） 17,909.32m2
総賃貸面積（注 4） 17,733.45m2
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
稼働率の推移 7月 7月 7月 7月 7月
88.1% 94.9% 100.0% 99.6% 99.0%
（注 1）
「所在地」 （住居表示は除きます。、 ）「面積」「建物の用途」「建物の構造」及び「建築時期」については、登記事項証
、 、
明書に表示されている情報をもとに記載しています。土地の面積は敷地全体、建物の面積は建物全体の延床面積を記載
しています。
（注 2）本投資法人が保有している信託受益権の準共有持分（67%）に相当する価格を記載しています。
（注 3）
「テナントの内容」は、2021 年 7 月 31 日現在における数値を記載しています。
（注 4）
「月額賃料」「敷金・保証金」「総賃貸可能面積」及び「総賃貸面積」は、本物件全体の数値に、本投資法人が保有する信託受
、 、
益権に係る準共有持分割合（67%）を乗じた数値を記載しています。
５．取得先の概要
（2021 年 10 月 18 日現在）
商号 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
本店所在地 東京都千代田区外神田四丁目14番1号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 辻上 広志
資本金 48,760百万円（2021年3月31日現在）
純資産 205,338百万円（2021年3月31日現在）
総資産 996,603百万円（2021年3月31日現在）
大株主及び持株比率 ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社（持株比率：100.0%）
設立年月日 1986年1月21日
(1) 不動産の取得、開発、販売及び管理
(2) 不動産の貸借、仲介
(3) 建築物の設計、施工、工事監理及びその受託
(4) ビル及び住宅の事務機器、通信機器他什器備品及び建物内装品の販売
並びに貸付
主な事業内容
(5) 住宅の建築及び販売
(6) 土木建築エンジニアリング及び不動産に関する情報の収集、管理、調査
並びにコンサルティング業務
(7) 有料老人ホーム事業並びに介護保険法に基づく居宅介護サービス事業
及び介護予防サービス事業
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人の発行済投資口数の 3.3％（43,500 口）の投資口を保有して
資本関係 います。また、当該会社はＵＤＡＭの発行済株式の 100.0％（4,000 株）を
保有する親会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人的関係 ＵＤＡＭの役職員の出向元企業の 1 社に該当します。
本投資法人が保有する不動産の賃借人等に該当します。また、ＵＤＡＭは当
取引関係
該会社と「情報提供に関する合意書」を締結しています。
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、当該会社
関連当事者への
は上記のとおりＵＤＡＭの親会社であり、 ＵＤＡＭの関連当事者に該当しま
該当状況
す。
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
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６．物件取得者等の状況
取得予定物件である東京オペラシティビルの土地及び建物の区分所有権の共有持分等の前取得者は、 本
投資法人の投信法に定める利害関係人等に該当するため、取得者等の状況を記載しています。
前所有者等 前々所有者等
エヌ・ティ・ティ 特別な利害関係に
会社名
都市開発株式会社 ある者以外
特別な利害関係に 前記「5. 取得先の概要」をご参照
－
ある者との関係 ください。
取引経緯・理由等 開発目的 －
取得価格
－（注 1） －
（その他費用を含む）
（土地）1993 年 7 月 14 日（注 2） －
取得時期
（建物）1996 年 7 月 31 日竣工 －
（注 1）前所有者が 1 年を超えて所有しているため、記載を省略しています。
（注 2）1999 年 9 月 30 日に東京オペラシティ土地区画整理事業に係る換地処分が行われています。
７． 譲渡先の概要
本物件の譲渡先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため非開示として
います。
なお、本日現在、当該国内法人と本投資法人及びＵＤＡＭとの間には、記載すべき資本関係、人的関
係及び取引関係はなく、また、当該譲渡先は本投資法人又はＵＤＡＭの関連当事者でもありません。
８．利害関係人等との取引
本取引に係る以下の利害関係人等との取引について、ＵＤＡＭの社内規程である「利害関係者取引規程」
に従い、外部専門家を含んだコンプライアンス委員会による決議を経ています。
(1) ＮＴＴ都市開発からの東京オペラシティビルの取得
(2) ＮＴＴ都市開発を取得予定物件の賃借人とするマスターリース契約
(3) 東京オペラシティビル株式会社（注）への取得予定物件に係るプロパティ・マネジメント業務の委託
（注）ＮＴＴ都市開発の関連会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
９．フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資
法人によるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。
譲渡予定資産の譲渡にあたり締結される契約において、本投資法人又は譲渡先による契約上の重大な義
務の違反があった場合に、その相手方は売買契約を解除し、違約金として売買代金の 10%相当額を請求す
ることができるもの等の違約金の定めがあります。
（注）「フォワード・コミットメント等」とは、先日付けでの売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡
しを行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
１０． 今後の見通し
本取引による 2021 年 6 月 17 日付「2021 年 4 月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
」において公表した 2021 年
10 月期（第 38 期）における運用状況等の予想の変更はありません。本取引による 2022 年 4 月期（第 39
期）における運用状況等の予想の修正及び 2022 年 10 月期（第 40 期）の運用状況等の予想については、
本日付けで公表の「2022 年 4 月期（第 39 期）の運用状況等の予想の修正及び 2022 年 10 月期（第 40
期）の運用状況等の予想に関するお知らせ」をご覧ください。
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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１１． 鑑定評価書の概要
(1) 東京オペラシティビル（取得予定物件）
物件の名称 東京オペラシティビル
鑑定評価額 23,100 百万円（注 1）
鑑定評価機関の名称 一般財団法人日本不動産研究所
価格時点 2021 年 8 月 1 日
内容
項目 （百万円） 概要等
（注 1）
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益
収益還元法による収益価格 23,100
価格を関連づけて試算
直接還元法による収益価格［[5]÷[6]］ 23,100
(a)貸室賃料収入
(b)共益費収入
(c)共益費込貸室賃料収入［(a)+(b)］
運 (d)水道光熱費収入
営
収 (e)駐車場・駐輪場収入
益 (f)その他収入
[1]潜在総収益［(c)+(d)+(e)+(f)］
(g)空室等損失
(h)貸倒損失
[2]運営収益［[1]-(g)-(h)］ 非開示
(i)維持管理費 （注 2）
(j)水道光熱費
(k)修繕費
運
営 (l)プロパティ・マネジメントフィー
費 (m)テナント募集費用等
用
(n)公租公課
(o)損害保険料
(p)その他費用
[3]運営費用
［(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)+(p)］
[4]運営純収益［[2]-[3]］ 1,186
現行の賃貸条件及び新規契約時の敷金月数をもと
に中長期的に安定した敷金月数を査定し、これに稼
(q)一時金の運用損益 15
働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて一時金
の運用益を査定
今後見込まれる支出を毎期平均的に積み立てること
を想定し、類似不動産における資本的支出の水準、
(r)資本的支出 322 築年数、中長期修繕計画及びエンジニアリング・レ
ポートにおける修繕更新費の年平均額等を勘案のう
え査定
[5]純収益［[4]+(q)-(r)］ 879
日本不動産研究所が設定する各地区の基準となる
利回りに、対象不動産の立地条件、建物条件及びそ
[6]還元利回り 3.8% の他条件に起因するスプレッドを加減するととも
に、将来における不確実性や類似不動産に係る取引
利回り等を勘案のうえ査定
ＤＣＦ法による収益価格 23,100
割引率 3.4%
最終還元利回り 4.1%
積算価格 26,400
土地比率 72.9%
建物比率 27.1%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注 1） 本投資法人が取得を予定している不動産の土地及び建物の区分所有権の共有持分等に相当する価格を記載していま
す。
（注 2） 運営収益等の開示につき共有者等からの同意を得られていないこと、また、本鑑定評価においては実績値に基づく数値を参考
としており、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあるとＵ
ＤＡＭが判断したことから非開示とします。
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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(2) スフィアタワー天王洲（譲渡予定物件）
物件の名称 スフィアタワー天王洲
鑑定評価額 17,600 百万円
鑑定評価機関の名称 青山リアルティ—・アドバイザーズ株式会社
価格時点 2021 年 9 月 30 日
内容
項目 （百万円） 概要等
（注）
直接還元法による収益価格とＤＣＦ法による収益
収益還元法による収益価格 17,600
価格を関連づけて試算
直接還元法による収益価格［[5]÷[6]］ 17,800
(a)貸室賃料収入 1,324 採用資料に基づき、類似建物の賃料水準を参考に、
(b)共益費収入 151 中長期的にみて安定的な貸室賃料収入・共益費収
(c)共益費込貸室賃料収入［(a)+(b)］ 1,476 入を査定のうえ計上
類似建物の水道光熱費収入を参考として査定のう
(d)水道光熱費収入 280
え計上
運 採用資料に基づき、類似施設の使用料を参考とし
(e)駐車場・駐輪場収入 52
営 て査定のうえ計上
収 (f)その他収入 44 倉庫賃料、看板収入等をその他収入として計上
益
[1]潜在総収益［(c)+(d)+(e)+(f)］ 1,852
採用資料のほか、類似建物の空室率を参考として、
(g)空室等損失 105 中長期的にみた安定的な空室等損失および類似施
設の稼働状況を参考に査定のうえ計上
テナント信用力等を勘案し、また、敷金により担保
(h)貸倒損失 ‐
されるため計上しない
[2]運営収益［[1]-(g)-(h)］ 1,746
採用資料に基づき、類似建物の維持管理費を参考
(i)維持管理費 172
として査定のうえ計上
採用資料に基づき、類似建物の水道光熱費を参考
(j)水道光熱費 330
として査定のうえ計上
(k)修繕費 37 採用資料に基づき査定のうえ計上
運 類似建物のプロパティ・マネジメントフィーを参
(l)プロパティ・マネジメントフィー 17
営 考として査定のうえ計上
費 採用資料に基づき、類似建物の賃貸借に係る仲介・
用 (m)テナント募集費用等 13 広告手数料等を参考とし、中長期的にみて安定的
なテナント募集費用等を査定のうえ計上
(n)公租公課 182 採用資料に基づき査定のうえ計上
採用資料に基づき、類似建物の損害保険料を参考
(o)損害保険料 3
に査定のうえ計上
(p)その他費用 8 採用資料に基づき査定のうえ計上
[3]運営費用
765
［(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)+(p)］
[4]運営純収益［[2]-[3]］ 981
預託一時金に資金運用上の性格を考慮した利回り
(q)一時金の運用益 10
を乗じて査定のうえ計上
(r)資本的支出 87 採用資料に基づき査定のうえ計上
[5]純収益［[4]+(q)-(r)］ 905
投資リスクの低い利回りを基準とし、評価対象不
動産の立地条件、建物条件等に起因するスプレッ
[6]還元利回り 3.4%
ドを考慮し、特に本物件が完全所有権でなく共有
持分が対象であることを考慮のうえ査定し計上
ＤＣＦ法による収益価格 17,300
割引率 3.1%
最終還元利回り 3.6%
積算価格 16,400
土地比率 80.2%
建物比率 19.8%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注） 本投資法人が譲渡を予定している信託受益権に係る準共有持分に相当する価格を記載しています。
以上
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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【添付資料】
参考資料 1 取得予定物件写真及び位置図
参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧
※本投資法人のホームページアドレス http://www.nud-reit.co.jp
【参考資料 1】取得予定物件写真及び位置図
東京オペラシティビル
ご注意：この文書は、本投資法人による資産の取得及び譲渡に関して一般に公表するための記者発表文であり、投資勧誘を目的として作成
されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びに訂正事項分をご
覧いただいたうえで、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようにお願いいたします。
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【参考資料 2】本取引後のポートフォリオ一覧
取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
A01 ランディック新橋ビル 2002.9.11 6,341 2.4%
A02 ランディック第2新橋ビル 2002.9.11 7,045 2.6%
A03 プレミア道玄坂ビル 2002.9.10 1,727 0.6%
A04 KN渋谷3 2002.9.11 5,348 2.0%
A05 高田馬場センタービル 2002.9.11 5,118 1.9%
A06 六番町ビル 2004.3.26 7,860 2.9%
A10 アーバンネット三田ビル 2011.11.18 10,300 3.9%
都心5区
A11 アーバンネット麻布ビル 2011.11.18 5,000 1.9%
A15 グランパーク 2013.11.8 11,490 4.3%
A17 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ 2020.6.12 4,680 1.8%
2020.12.21
A18 品川シーズンテラス 18,720 7.0%
2021.3.30
オ 2021.11.2
フ
ィ A19 東京オペラシティビル 22,000 8.2%
（予定）
ス B02 プレミア東陽町ビル 2007.5.18 4,310 1.6%
B03 上野THビル 2008.3.27 4,380 1.6%
東京23区 B04 五反田NTビル 2008.3.27 4,100 1.5%
（都心5区を B05 上野トーセイビル 2011.11.18 5,900 2.2%
除く） B06 アーバンネット池袋ビル 2015.1.22 13,600 5.1%
B07 アーバンネット大森ビル 2015.1.22 4,800 1.8%
B09 アーバンネット五反田NNビル 2019.4.5 5,250 2.0%
東京 C01 プレミア横浜西口ビル 2002.9.11 3,558 1.3%
周辺都市 C02 かながわサイエンスパークR&D棟 2002.9.11 6,556 2.5%
G02 NTTクレド岡山ビル 2015.5.15 3,600 1.3%
地方 G03 アーバンネット静岡追手町ビル 2016.2.19 1,628 0.6%
主要都市 G04 アーバンネット静岡ビル 2016.2.19 1,119 0.4%
G05 アーバンエース肥後橋ビル 2016.12.20 4,600 1.7%
小計 25 物件 169,030 63.3%
D01 パークアクシス四谷ステージ 2002.9.11 5,208 2.0%
D02 パークアクシス明治神宮前 2002.9.11 2,604 1.0%
D04 キャビンアリーナ赤坂 2003.4.4 1,330 0.5%
D05 キャビンアリーナ南青山 2003.9.1 1,070 0.4%
D08 六本木グリーンテラス 2003.11.18 4,678 1.8%
D09 プレミアステージ芝公園II 2003.11.18 2,181 0.8%
D11 ラング・タワー京橋 2003.12.22 927 0.3%
D12 プレミアステージ三田慶大前 2004.11.30 1,580 0.6%
D13 プレミアロッソ 2005.1.14 1,662 0.6%
D14 プレミアブラン代々木公園 2005.7.15 2,330 0.9%
レ
ジ D15 プレミアステージ内神田 2005.9.20 1,723 0.6%
デ 都心5区 D16 プレミアステージ市ヶ谷河田町 2005.7.21 1,460 0.5%
ン D17 Walk赤坂 2005.6.1 2,043 0.8%
ス
D18 プレミアステージ芝公園 2006.10.13 1,585 0.6%
D19 MEW 2006.7.31 1,556 0.6%
D20 芝浦アイランド エアタワー 2007.12.3 7,590 2.8%
D21 ストーリア赤坂 2008.5.22 3,930 1.5%
D22 ルネ新宿御苑タワー 2008.5.22 6,500 2.4%
D23 芝浦アイランド ブルームタワー 2010.12.9 5,500 2.1%
D24 クエストコート原宿 2011.11.18 4,500 1.7%
D25 アーバンコート市ヶ谷 2013.11.8 1,385 0.5%
D26 プレミアステージ麻布十番 2018.3.1 1,420 0.5%
D27 プレミアステージ笹塚 2018.3.1 1,080 0.4%
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取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
E01 プレミアステージ大崎 2003.11.18 1,072 0.4%
E02 プレミアガーデン本郷 2004.4.1 975 0.4%
E03 プレミアグランデ馬込 2005.6.1 1,560 0.6%
レ
ジ 東京23区 E04 プレミアノッツェ祐天寺 2006.3.28 1,525 0.6%
デ （都心5区を E05 プレミアステージ湯島 2006.9.1 1,803 0.7%
ン 除く） E06 プレミアステージ駒込 2007.2.9 1,830 0.7%
ス
E07 プレミアステージ大塚 2007.6.18 1,310 0.5%
E08 プレミアステージ本所吾妻橋 2007.11.30 2,640 1.0%
E09 プレミアステージ両国 2008.6.30 1,496 0.6%
小計 32 物件 78,054 29.2%
そ ユーディーエックス特定目的会社 2010.12.8
Z01 19,940 7.5%
の 優先出資証券（秋葉原UDX） 2013.11.8
他 小計 1 物件 19,940 7.5%
合計 58 物件 267,024 100.0%
（注） 「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用を含まない税抜売買価格を記載しています。
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