本日付け公表の以下のプレスリリースに関する補足説明資料
『新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ』及び
『資産の取得及び譲渡に関するお知らせ』
2021年10月18日
ディスクレーマー
本資料は、NTT都市開発リート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）が東京証券取引所有価証券上場規程に従い2021年10月18日付で公
表した「新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ」及び「資産の取得及び譲渡に関するお知らせ」に記載の情報並びにそれらに付随する
情報を取り纏めた補足説明資料です。本資料で提供している情報は、金融商品取引法、投資信託及び投資法人に関する法律、これに付随する政
令、内閣府令及び規則並びに東京証券取引所有価証券上場規程に基づく開示書類又は資産運用報告ではありません。また、本資料は、投資勧誘
を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、必ず本投資法人が作成する新投資口発行及び投資口売出届出目論見書並びにそ
の訂正事項分をご覧頂いた上で、投資家ご自身の責任と判断でなさるようお願いいたします。また、本資料を掲載している本投資法人のホーム
ページ（以下「本ホームページ」といいます。）上のいかなる情報及び本ホームページ又はその掲載資料のリンク先に掲載されているいかなる情報
についても、本投資法人が特定の商品の募集、勧誘、売買の推奨を目的とするものではありません。
本資料には、財務状況、経営結果、事業に関する一定の将来予測並びに本投資法人及び本投資法人の資産運用会社であるNTT都市開発投資
顧問株式会社（以下「本資産運用会社」又は「UDAM」といいます。）の計画及び目的に関する記述や、本投資法人の将来的な計画、経営目標及び
戦略等の将来に関する記述及び予測が含まれます。これらの将来予測は、本投資法人及び本資産運用会社において現在入手可能な情報に基づ
くものであり、本投資法人の現在又は将来の経営戦略及び将来において本投資法人の事業を取り巻く金融、経済、市場、政治、国際情勢などの
様々な内外の環境に関する複数の前提に基づいて策定された、現時点での一定の仮定及び前提に基づく記載です。しかしながら、上記の仮定及
び前提が正しいとの保証はありません。したがって、このような将来に関する記述には、本投資法人の業績又は実際の結果が、明示的又は黙示的
に記述された将来予測と大きく異なるものとなりうる既知又は未知のリスクや不確実性の要因が内在することにご留意ください。したがって、本資料
は、将来の業績、運用成果及び変動等を保証するものではなく、実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
本資料には、本投資法人に関する記載の他、本投資法人及び本資産運用会社が第三者から提供された情報又は第三者が公表する情報等をも
とに本資産運用会社が作成した図表・データ等が含まれており、これらに関する本投資法人及び本資産運用会社の分析、判断、その他の見解が含
まれています。これらについては異なった見解が存在し、また、本投資法人及び本資産運用会社が将来その見解を変更する可能性があります。
本資料で提供している情報に関しては細心の注意を払っていますが、その情報の正確性、公平性及び完全性を保証するものではありません。ま
た、予告なしに内容が変更又は廃止される場合がございますので、予めご了承ください。
不動産投資信託証券発行者 NTT都市開発リート投資法人（証券コード：8956）
資産運用会社 NTT都市開発投資顧問株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第2870号、加入協会 一般社団法人投資信託協会）
1
Intentionally Blank
2
インベストメント・ハイライト
1 NTT都市開発によるスポンサーサポート強化と6年ぶりの公募増資
2 NTTグループと関係性の強い超高層オフィス「東京オペラシティビル」を取得
3 NTTグループとの連携によるポートフォリオクオリティの更なる向上
4 安定的かつ健全な財務運営の推進
3
1 NTT都市開発によるスポンサーサポート強化と6年ぶりの公募増資
4
NTT都市開発の単独スポンサー化とREIT運営体制の強化について
◼ NTT都市開発は、2010年5月にプレミア・リート・アドバイザーズ（PRA）に資本参加することで、J-REIT市場に参入。
◼ PRAがNTT都市開発の完全子会社となったことを契機に、PRAはNTT都市開発投資顧問（UDAM）と合併し、「NTT都市開発
グループ唯一の資産運用会社」となった。
◼ 同時に本投資法人の商号変更を実施し、ＮＴＴ都市開発グループを代表するREITであることを市場へ明確にアナウンス。
≪運用体制の変遷≫
これまでの運用体制 PRAの完全子会社化 現在の運用体制
スポンサー スポンサー スポンサー
資産運用会社の合併
53.1％ 100％ 100％ 100％ 本投資法人の商号変更
100％
プレミア・リート・アドバイ NTT都市開発投資顧問 プレミア・リート・アドバイ NTT都市開発投資顧問 NTT都市開発投資顧問株式会社
ザーズ株式会社（PRA） 株式会社（UDAM） ザーズ株式会社（PRA） 株式会社（UDAM） （UDAM）
その他私募ファンド事業等 その他私募ファンド事業等
その他私募ファンド事業等
2010年5月 2015年1月 2020年10月 2021年4月 合併による総合資産運用会社化
株式取得 設立 株式交換による
完全子会社化 ⚫ 効率的な資産運用体制の構築
⚫ 資産運用業務の高度化
⚫ 物件情報取得機会の拡大
⚫ 人員の拡充
5
本投資法人のトラックレコード
◼ NTT都市開発のスポンサー参画以後、本投資法人の資産規模は約10年で約2倍の規模に成長（本取組み後：約2,670億円）。
◼ スポンサー連携による物件取得は累計で約1,530億円（取得予定資産含む）となり、今後より一層緊密なグループ連携を図る。
≪スポンサーとの連携を活かした資産規模の推移≫
オフィス 【取得予定資産】
レジデンス
トレードピア
POによる取得 アーバンネット 淀屋橋（底地）
三田ビル
グランパーク アーバンネット
アーバンネット クエストコート 池袋ビル
麻布ビル 原宿
東京オペラシティビル
秋葉原UDX アーバンネット アーバンネット プレミアステージ
第7回公募増資
秋葉原UDX アーバンネット 上野
（追加取得） 麹町ビル 静岡追手町ビル 麻布十番
市ヶ谷ビル トーセイビル
岩本町ビル 芝浦アイランド 神田 NU関内ビル アーバンネット アーバンコート アーバンネット NTTクレド アーバンネット アーバンエース スフィアタワー プレミアステージ アーバンネット 大手町 品川
ブルームタワー 中央通ビル 入船ビル 市ヶ谷 大森ビル 岡山ビル 静岡ビル 肥後橋ビル 天王洲 笹塚 五反田NNビル フィナンシャル シーズンテラス
シティ
（億円） NTT都市開発からの取得等 第4回 第5回 第6回 グランキューブ
2,800 他スポンサーからの取得等 公募増資 公募増資 公募増資 2,618 2,670
2,600 その他 2,490 2,464 2,464 2,437 2,437 2,437 2,467
2,358 2,332 2,359 2,359 2,340
2,400 2,244
2010年5月 2,163
2,200 NTT都市開発の 1,994
1,965 1,965 1,965
2,000 スポンサー参画
1,800 1,658 1,658
1,600 1,460
1,393
1,400
1,200
1,000
800
600
400
200
0
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
2010年 2010年 2011年 2011年 2012年 2012年 2013年 2013年 2014年 2014年 2015年 2015年 2016年 2016年 2017年 2017年 2018年 2018年 2019年 2019年 2020年 2020年 2021年 本取組み後
4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月 10月 4月
6
スポンサーとの連携強化を体現する6年ぶりの公募増資
◼ スポンサーサポートを活用し、コンサートホール等の芸術文化施設が一体となった超高層オフィスを取得予定。
◼ 好調な売買市場を捉えて、NTTグループにおける不動産戦略上のノンコアエリアに所在するオフィスを第三者へ譲渡、売却益を
投資主へ還元予定。
取得 売却
東京オペラシティビル スフィアタワー天王洲
所在地 新宿区西新宿 所在地 品川区東品川
取得先 NTT都市開発 売却先 国内法人
事務所、店舗、音楽堂、 用途 事務所・店舗
用途
美術館、展示場
売却予定日 2021年12月10日
取得予定日 2021年11月2日
売却予定価格 18,000百万円
取得予定価格 22,000百万円
売却時鑑定評価額 17,600百万円
鑑定評価額 23,100百万円
売却益（概算見込み） 2,228百万円
鑑定NOI/年 1,186百万円 NOI/年 711百万円
鑑定NOI利回り 5.4％ NOI利回り 4.6％
稼働率 95.7％ 稼働率 99.0％
築年数 25.0年 築年数 28.3年
含み益の実現による
ポートフォリオの安定性強化 収益力の向上
売却益の投資主への還元
7
2 NTTグループと関係性の強い超高層オフィス「東京オペラシティビル」を取得
8
取得予定資産について①
東京オペラシティビル 特徴① NTTグループとの結びつきが深い日本における文化発信を担うランドマーク
日本における文化発信拠点「東京オペラシティ」の中核となる超高層オフィス
⚫ 隣接する新国立劇場と共に、多彩な公演が開催される著名な「東京オペラシティコンサートホール」等
希少な日本における文化発信拠点としての機能を担う複合文化施設
⚫ 7階～52階のオフィス階は、大手保険会社、製薬企業、ヘルスケア企業、人材派遣企業等、多彩な業
種のテナントにて構成される
「東京オペラシティビル」の施設概要
展望レストラン 4～6F NTTインターコミュニケーション
（53F～54F ） ・センター（ICC）
新国立劇場ホール
（※隣接物件）
オフィス階
（7F～52F） 写真提供：NTTインターコミュニケーション・センター （ICC）
1997 年秋に開場したオペラ、 日本の電話事業100周年（1990年）
バレエ、ダンス、演劇という の記念事業として設立された、NTT
現代舞台芸術のための
1 NTTグループとの結びつきが深い日本における文化発信を担うランドマーク 日本唯一の国立劇場
東日本が運営する芸術と科学技術
に関する文化施設
► 電電公社（現 NTT）時代の淀橋電話局の跡地を含む土地に建設され、NTT東日本本社
ビルに隣接する日本における文化発信拠点「東京オペラシティ」の中核となる超高層
（4～6F） NTTインターコミュニケーション・センター（ICC）
オフィス 国道20号 （3F） アートギャラリー
甲州街道 （2～3F） ガレリア コンサートホール
2 都心5区オフィスエリア西側玄関口、駅直結の抜群のロケーション （1F） サンクンガーデン
初台交差点 環状6号
► 京王（新）線「初台」駅直結。所在するエリアでも希少性の高い駅直結のロケーション 山手通り
「初台」駅
所在地 東京都新宿区西新宿三丁目 NTT東日本本社ビル
最寄駅 京王（新）線「初台」駅直結 コンサートホール
取得予定価格 22,000百万円 サンクンガーデン ガレリア
鑑定NOI利回り 5.4％
延床面積 232,996.81㎡
東京オペラシティ文化財団
建築時期 1996年7月
9
取得予定資産について②
特徴② 都心5区オフィスエリア西側玄関口、駅直結の抜群のロケーション
≪職住近接型のオフィス立地≫
⚫ 本物件は最寄りの京王（新）線「初台」駅に直結し、京王（新）線の利用で「新宿」駅まで所要
時間約1分のロケーション。NTT東日本本社ビルも隣接 ⚫ 本物件直結の京王（新）線「初台」駅は京王（新）線沿線の東京23区西部及び東京都下の
⚫ 本物件自体が新国立劇場と一体となった目的性のある施設となっていることに加え、周辺には 住宅地のみならず、京王（新）線に乗り入れる都営新宿線経由で東京23区・中心部、東部
住宅地も広がっていることから本物件の最寄駅である「初台」駅には一定以上の乗降客数が エリアにも乗り換え無しの良好なアクセス
認められる ⚫ 京王（新）線沿線地区の各エリア（新宿区、世田谷区、調布市）は、今後も順調に世帯数の
⚫ 2012年度以降の「初台」駅乗降客数は増加傾向にあり、ポテンシャルの高まっているエリア 伸びが見込まれる
「初台」駅への各方面からのアクセス
調布 明大前 新宿 市ヶ谷
23分 7分 初台 1分 9分
京王（新）線 都営新宿線
京王（新）線沿線各地区の一般世帯数見通し
東京都 新宿区 世田谷区 調布市
105
「初台」駅の1日平均乗降客数推移
（人） 104
80,000
70,000 66,016 65,172 103
62,154 64,347
60,281
57,610
60,000 54,153 55,618 102
50,000
101
40,000
30,000
100
20,000 99
10,000
98
0 2020年 2025年 2030年 2035年
2012年度 2013年度 2014年度 2015年度 2016年度 2017年度 2018年度 2019年度
出所：関東交通広告協議会「1日平均乗降人員・通過人員」（2012年度～2019年度）に基づき本資産運用会社が作成 出所：東京都「東京都世帯数の予測」（平成31年3月）に基づき本資産運用会社が作成
2020年予測値を100として指数化
10
本取組み後の各指標
◼ 本取組みを通じて、ポートフォリオの質的向上を企図した物件入替を実現。
◼ 資産規模は約2,670億円まで拡大し、安定的なポートフォリオ構築が進展するとともに、物件取得余力が増大。
本取組み前 取得予定資産 譲渡予定資産 本取組み後
物件数（件） 58 1 1 58
取得（予定）価格合計（百万円） 260,024 22,000 15,000 267,024
鑑定評価額合計（百万円） 300,593 23,100 17,800 305,893
（平均）NOI利回り（％） 5.0 5.4 4.6 5.0
（平均）築年数（年） 22.9 25.0 28.3 22.8
用途別比率(本取組み後) エリア別比率（本取組み後） ≪総資産LTV≫
都心5区 東京23区（都心5区を除く）
（本取組み前） （本取組み後）
オフィス レジデンス 東京周辺都市 地方主要都市
3.8%
4.1%
47.4％ 44.8 ％
29.2%
21.2% ≪取得余力(LTV50％まで)≫
（本取組み前） （本取組み後）
70.8% 70.9% 約130億円 約280億円
≪オフィス比率≫ ≪都心5区比率≫ ≪セイムボート出資比率≫
（本取組み前） （本取組み後） （本取組み前） （本取組み後） （本取組み前） （本取組み後）
70.0％ 70.8％ 64.4％ 70.9％ 3.3％ 4.0％
11
3 NTTグループとの連携によるポートフォリオクオリティの更なる向上
12
NTTグループ各社との連携
◼ NTT都市開発を始めとするNTTグループからの継続的なパイプライン供与・物件入替機会の提供。 【外部成長】
◼ NTTグループ企業のテナント誘致・NTTアーバンソリューションズグループのサポートを活用した
質の高いプロパティマネジメント・ビルマネジメント事業運営。 【内部成長】
◼ NTTグループ企業からのファイナンス支援（ローン提供・セイムボート出資）。 【財務運営】
≪NTTグループにおける継続的成長スキーム≫
【外部成長】
NTTグループ
1.ROIC 8.0％の達成
開発物件の売却 2.不動産利活用（街づくりの推進）
開発物件の供給
NTT都市開発
1.資金回収の早期化と再投資
2.継続的なマネジメントフィーの確保
ローン提供 PM・BM事業運営
セイムボート出資 NTTグループ企業のテナント誘致
本投資法人
【財務運営】 【内部成長】
1.継続的な外部成長
2.グループ総合力による内部成長
NTTグループ企業
3.NTTグループによるファイナンス
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継続的な物件入替によるポートフォリオの質的向上
◼ NTT都市開発のスポンサー参画来、約10年で2倍の規模に成長（資産規模：約2,600億円）
◼ NTT都市開発のパイプライン・サポートを活用した物件入替を継続的に実施。NOIの増加及び平均築年数の若返りを図り、
◼ 都心5区を中心とした好立地物件を積極的に取得
ポートフォリオの質的向上を実現。
◼ 物件入替により含み益を顕在化させるとともに、売却益の一部を内部留保することで、DPUの安定性向上を実現。
≪足元の物件入替≫ ≪2020年以降の物件入替の効果≫
2020年 2021年
1. NOIの増加
物件取得
譲渡（予定）資産 取得（予定）資産
大手町フィナンシャルシティ 品川シーズンテラス 品川シーズンテラス 東京オペラシティビル
グランキューブ （追加取得） （取得予定資産） NOI/年 鑑定NOI/年
1,032百万円 1,975百万円
NOI利回り 鑑定NOI利回り
4.6％
4.4％
2. 平均築年数の若返り
取得価格 46.8億円 122.0億円 取得（予定）価格 65.2億円 220.0億円
譲渡（予定）資産 取得（予定）資産
鑑定評価額 51.1億円 122.0億円 鑑定評価額 66.3億円 231.0億円
鑑定NOI利回り 3.0％ 3.5％ 鑑定NOI利回り 3.4％ 5.4％ 平均築年数 平均築年数
築年数 4.2年 5.9年 築年数 6.2年 25.3年 28.4年 15.1年
物件売却 3. 売却益の実現
スフィアタワー天王洲
アーバンネット市ヶ谷ビル ア－バンネット麹町ビル ビュロー紀尾井町
（譲渡予定資産）
2020年10月期 2021年4月期 2021年10月期 2022年4月期
191百万円 1,921百万円 1,163百万円 2,228百万円
（概算見込み） （概算見込み）
4. 内部留保の実施
2021年4月期末
売却価格 17.7億円 55.5億円 売却（予定）価格 28.5億円 180.0億円
鑑定評価額 17.7億円 55.3億円 鑑定評価額 15.2億円 176.0億円 762百万円
NOI利回り 6.0％ 5.7％ NOI利回り 1.1％ 4.6％
築年数 26.5年 33.6年 築年数 18.4年 28.6年
14
NTT都市開発が開発した都心3区のオフィスビル
◼ NTT都市開発は、長年培った開発力とNTTグループのICT技術を活用し、環境性能にも配慮した最先端のオフィスビルを数多く開発。
≪都心3区のスポンサー開発物件≫
千代田区
アーバンネット 大手町 ＪＡビル 経団連会館 大手町フィナンシャル 大手町プレイス
大手町ビル ファーストスクエア シティ ノースタワー
中央区 延床面積：120,558.97㎡ 延床面積：143,206.98㎡ 延床面積：約88,400㎡ 延床面積：約71,200㎡ 延床面積：約110,000㎡ 延床面積：約354,000㎡
港区
フォワードストローク フォワードストローク エスエス東京 フォワードストローク
秋葉原UDX アーバンネット アーバンネット アーバンネット アーバンネット アーバンネット
岩本町ビル 神田ビル 日本橋二丁目ビル 銀座一丁目ビル 日本橋ビル
延床面積：161,482.72㎡ 延床面積：901.79㎡ 延床面積：14,724.77㎡ 延床面積：14,674.49㎡ 延床面積：11,877.63㎡ 延床面積：3,473.99㎡
フォワードストローク ナカサアンドパートナーズ フォワードストローク フォワードストローク
アーバンネット シーバンスN館 グランパークタワー 品川シーズンテラス アーバンネット 南青山ビル アーバンネット アーバンネット アーバンネット
内幸町ビル 南麻布ビル （第1、第2） 築地ビル 築地第2ビル 入船ビル
延床面積：36,145.48㎡ 延床面積：167,807.32㎡ 延床面積：162,122.89㎡ 延床面積：206,025.07㎡ 延床面積：834.62㎡ 延床面積：2,986.863㎡ 延床面積：2,550.32㎡ 延床面積：2,556.44㎡ 延床面積：6,342.71㎡
（注)本資料の日付現在、既に取得済の物件を除き本投資法人は上記の物件の取得を決定した事実はなく、また、取得を保証するものではありません。
15
NTT都市開発の豊富な保有物件（全国）
◼ NTTグループ唯一の総合不動産会社であるNTT都市開発は、豊富な開発実績と運営実績を有し、全国各地に優良物件を保有。
九州エリア 中国・四国エリア 関西エリア 北海道エリア
フォワードストローク
フォワードストローク エムズ大通ビル アーバンネット札幌ビル
アーバンネット天神ビル 川澄建築写真事務所
NTTクレド基町ビル グランフロント大阪
首都圏エリア（都心3区を除く）
フォワードストローク
フォワードストローク NTTクレド白島ビル 新風館 アーバンエース
アーバンネット博多ビル 北浜ビル
ナカサアンドパートナーズ
アーバンネット
トラッド目白 WITH HARAJUKU
中野ビル
フォワードストローク
東海エリア
レソラ今泉テラス
車田写真事務所
アーバンネット アーバンネット
名古屋ビル 名古屋ネクスタビル
（注)本資料の日付現在、本投資法人は上記の物件の取得を決定した事実はなく、また、取得を保証するものではありません。
また、上記には、本投資法人が本資料の日付現在において投資対象とするオフィス又はレジデンスに該当しない物件も含まれています。
16
オフィスの状況
◼ 足元稼働率は低下するも、NTTグループ企業との連携を活用したリーシング活動の展開により、稼働率の回復を目指す。
≪オフィスの平均稼働率推移≫ ≪NTTグループ企業のオフィステナント比率推移≫
稼働率 第16期（2010年10月期） 第37期末
98.0% 98.4% 98.8% 98.6% 98.2% NTT都市開発スポンサー参画時 （2021年4月期）
93.4%
3.7％ 31.6％
≪NTTグループへのオフィスＰＭ業務委託比率≫
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 （2021年4月30日現在）
98.1 ％ 98.7 ％ 98.1％ 98.2％ 96.8％
オフィスビルの総賃貸可能面積 182,934 ㎡
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 34.9%
内、 NTT都市開発及び
（2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期） （2021年4月期） NTTアーバンバリューサポート
65.1%
その他
≪オフィス入居テナント上位10社≫
（2021年4月30日現在）
賃貸
順位 テナント名 比率 物件名
面積
1 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 10,671㎡ 6.3％ アーバンエース肥後橋ビルほか
2 ㈱ドコモＣＳ 10,525㎡ 6.2％ アーバンネット池袋ビル
≪NTTグループの国内従業員数推移≫
3 ㈱ＮＴＴビジネスアソシエ東日本 7,488㎡ 4.4％ アーバンネット大森ビル 183,824
（人） 179,902
4 住友大阪セメント㈱ 6,872㎡ 4.0％ 六番町ビル
5 ソフトバンク㈱ 6,293㎡ 3.7％ スフィアタワー天王洲
アーバンネット池袋ビル 166,173
6 ＮＴＴファイナンス㈱ 6,082㎡ 3.6％ 164,000
品川シーズンテラス 160,000
7 ㈱ＮＴＴデータ 5,871㎡ 3.4％ アーバンネット三田ビル
8 ＮＴＴラーニングシステムズ㈱ 4,801㎡ 2.8％ アーバンネット麻布ビル
9 フィールズ㈱ 3,106㎡ 1.8％ KN渋谷３
グランパーク
10 ＮＴＴコミュニケーションズ㈱ 3,029㎡ 1.8％ 2016年3月 2017年3月 2018年3月 2019年3月 2020年3月
アーバンネット静岡ビル
出所：日本電信電話株式会社「サステナビリティレポート2017」及び「サステナビリティレポート2020」に基づき
本資産運用会社が作成
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レジデンスの状況
◼ 一時的な稼働率低下が見られたものの、賃料水準の見直し等を実施することで稼働率の維持・向上に注力しており、
足元では回復傾向。
≪レジデンスの平均稼働率推移≫ ≪NTTグループによるリーシングサポート≫
稼働率
• プレミアステージ大崎：NTTグループの社宅として一部利用開始
96.9% 97.6% 97.2% 96.8% 94.5% 96.1%
92.3%
（2021年1月末）
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
97..2 ％ 97.3 ％ 97.3％ 95.0％ 94.4％
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期） （2021年4月期）
鉄筋コンクリート造
所在地 品川区大崎 構造
陸屋根9階建
≪住戸タイプ別平均稼働率推移≫ 建築時期 2002年12月 総賃貸可能面積 1,318.40 ㎡
総戸数 64戸（ワンルーム）
シングル DINKs（コンパクト） ファミリー ワイド（ラージ）
プレミアステージ大崎の稼働率の推移
100%
100.0% 100.0%
78.1% 79.7%
95%
サービスアパートメントの
90% サブリース契約が終了し、 一部をNTTグループの
社宅とすることで、
稼働率が大幅に低下 37.5% 37.5%
稼働率が大幅に改善
85%
2019年1月 2019年4月 2019年7月 2019年10月 2020年1月2020年4月 2020年7月 2020年10月 2021年1月2021年4月
2019年10月 2020年10月
2018年11月 2019年2月 2019年5月 2019年8月 2019年11月 2020年2月 2020年5月 2020年8月 2020年11月 2021年2月
2018年12月 2019年3月 2019年6月 2019年9月 2019年12月 2020年3月 2020年6月 2020年9月 2020年12月 2021年3月
2019年4月 2020年4月 2021年4月 2020年11月 2020年12月 2021年1月 2021年2月 2021年3月 2021年4月
18
4 安定的かつ健全な財務運営の推進
19
安定的かつ健全な財務運営の推進
◼ 金利コストの低減や返済・償還期限の分散を意識した財務運営を推進。
◼ 2021年4月には本投資法人初のグリーンボンドを発行。
≪LTV（有利子負債比率）≫ ≪借入先の状況≫ ≪有利子負債の状況≫
（2021年4月30日現在） （2021年4月30日現在）
LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース） その他
6.9% 平均金利
日本政策投資銀行
47.7% 47.4% 4.3%
45.3%
あおぞら銀行 三井住友信託銀行
25.0%
0.58％
44.8% 44.8% 44.6% 44.8% 4.8%
りそな銀行
5.6%
長期負債比率
三菱UFJ銀行
41.9% 42.1%
41.1%
40.0% 39.6% 40.3%
9.3%
97.5％
39.1%
みずほ銀行
NTTファイナンス
20.4%
11.6% 固定金利比率
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 三井住友銀行
本取組み後
（2019年4月期） （2019年10月期） （2020年4月期） （2020年10月期） （2021年4月期）
本取組み前
（見込み） 12.0%
97.5％
≪格付の状況≫ （本資料の日付現在）
≪返済・償還スケジュール≫ （本取組み後）
格付機関 格付内容
借入金（短期） 借入金（長期）
投資法人債
（株）日本格付研究所 発行体格付 ：AA -
グリーンボンド
（グリーンボンド以外） （JCR） 格付の見通し：安定的
145億円 ≪グリーンボンドの概要≫
121億円 第9回無担保 第10回無担保
97億円
投資法人債 投資法人債
90億円 87億円
83億円 発行年限 3年 10年
62億円 60億円 64億円
49億円 52億円 52億円 57億円 発行総額 20億円 32億円
42億円 38億円
33億円
25億円
32億円
24億円
利率 0.060％ 0.500％
18億円
グリーン適格資産である大手町フィナンシャルシティ グランキューブ、アーバンネット
資金使途 静岡追手町ビル及びアーバンネット静岡ビルの取得に要した借入金の返済資金
（その後の借換えによる借入金を含む）に充当
2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年
（株）日本格付研究所（JCR）より「JCRグリーンファイナンス・フレームワーク評価」の
評価機関
～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 最上位である「Green1 (F)」を取得
20
Appendix
21
ESGへの取組み
≪GRESBリアルエステイト評価（2021年度評価）≫ ≪新型コロナウイルス感染症拡大への対応≫
投資家
アジア地域・複合型 ◼ コロナ禍においても、オンライン説明会や電話会議等を通じた積極的なIR活動を展開
（オフィス・住居）
『セクターリーダー』
・個人投資家向けオンライン説明会開催（2021年9月）
・決算説明会動画配信（第35期～第37期）
・機関投資家向け決算質疑応答（第36期～第37期）
・機関投資家との個別ミーティング実績（第37期決算IR）
国内投資家 45件、海外投資家 9件
GRESB
レーティング
『4 Star』 テナント
◼ 感染症対策ポスターを設置。館内注意を喚起
◼ 共用部にアルコール消毒液を設置。衛生管理を強化
役職員
GRESB 『「A」評価
開示評価 ◼ NTTグループが掲げる出社比率2割を目標に在宅勤務を実施。在宅勤務手当の支給開始
（最高ランク）』
◼ 2021年9月にオフィスの増床を実施。ソーシャルディスタンスの確保、集中ブースの
設置やコワークスペースの充実等、ニューノーマルに対応した執務環境整備を推進
≪運用資産取得の意思決定≫
◼ 各運用管理部により起案され、コンプライアンス・オフィサーが法令遵守上の問題の有無について審査・承認した後、投資委員会において内容を審議・決議
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中止又は内容変更の指示
*1 私募ファンド等による利害関係人等との取引の場合には、取締役会への報告のみを行います。
22
ポートフォリオマップ（本取組み後）
オフィス（東京都） レジデンス
葛飾区 物件No 物件名 物件No 物件名
荒川区
E07
豊島区 B06 E06
A01 ランディック新橋ビル D01 パークアクシス四谷ステージ
E02 台東区
文京区 墨田区
A02 ランディック第２新橋ビル D02 パークアクシス明治神宮前
A05 B03 B05 E08
中野区 新宿区 E05 A03 プレミア道玄坂ビル D04 キャビンアリーナ赤坂
Z01
D16 D25 E09 A04 KN渋谷3 D05 キャビンアリーナ南青山
A19 D22 D15 江戸川区
D01
A06 A17 A05 高田馬場センタービル D08 六本木グリーンテラス
D24 D11
渋谷区 港区 千代田区 B02
D27 D02 D21 D04
A06 六番町ビル D09 プレミアステージ芝公園Ⅱ
D14 中央区
D17 江東区
D13 D08 A01 A02 A10 アーバンネット三田ビル D11 ラング・タワー京橋
D05
D26 D18
世田谷区 A03 A04 A11 D09 A11 アーバンネット麻布ビル D12 プレミアステージ三田慶大前
A10 D12
E04
A15 グランパーク D13 プレミアロッソ
A15 D19
目黒区 B09
D20 D23
大手町フィナンシャルシティ D14 プレミアブラン代々木公園
A18 A17
B04 グランキューブ D15 プレミアステージ内神田
E01
A18 品川シーズンテラス D16 プレミアステージ市ヶ谷河田町
品川区 Ａ19 東京オペラシティビル D17 Walk赤坂
E03 B02 プレミア東陽町ビル D18 プレミアステージ芝公園
B07
B03 上野THビル D19 MEW
大田区 B04 五反田NTビル D20 芝浦アイランド エアタワー
B05 上野トーセイビル D21 ストーリア赤坂
B06 アーバンネット池袋ビル D22 ルネ新宿御苑タワー
B07 アーバンネット大森ビル D23 芝浦アイランド ブルームタワー
B09 アーバンネット五反田NNビル D24 クエストコート原宿
オフィス（その他地域） D25 アーバンコート市ヶ谷
物件No 物件名 D26 プレミアステージ麻布十番
C01 プレミア横浜西口ビル D27 プレミアステージ笹塚
C02 かながわサイエンスパークR&D棟 E01 プレミアステージ大崎
C02 G02 ＮＴＴクレド岡山ビル E02 プレミアガーデン本郷
C01
G02
G03 G03 アーバンネット静岡追手町ビル E03 プレミアグランデ馬込
G04
G05 E04 プレミアノッツェ祐天寺
G04 アーバンネット静岡ビル
G05 アーバンエース肥後橋ビル E05 プレミアステージ湯島
優先出資証券 E06 プレミアステージ駒込
E07 プレミアステージ大塚
物件No 物件名
E08 プレミアステージ本所吾妻橋
ユーディーエックス特定目的会社
Z01
優先出資証券（秋葉原UDX） E09 プレミアステージ両国
23
ポートフォリオ一覧（本取組み後）(1)
取得（予定）価格 総賃貸可能面積
NO. 物件名称 用途 エリア 所在地 NOI利回り（%） 稼働率(%) 建築時期 投資比率(%)
（百万円） （m2）
A01 ランディック新橋ビル オフィスビル 都心5区 港区西新橋 6,341 4.5 100.0 1982年6月 5,567.79 2.4
A02 ランディック第2新橋ビル オフィスビル 都心5区 港区西新橋 7,045 5.2 88.1 1978年12月 6,948.72 2.6
A03 プレミア道玄坂ビル オフィスビル 都心5区 渋谷区道玄坂 1,727 7.6 100.0 1991年6月 1,926.01 0.6
A04 KN渋谷3 オフィスビル 都心5区 渋谷区桜丘町 5,348 6.8 89.5 1993年2月 5,743.61 2.0
A05 高田馬場センタービル オフィスビル 都心5区 新宿区高田馬場 5,118 6.8 100.0 1992年5月 6,313.02 1.9
A06 六番町ビル オフィスビル 都心5区 千代田区六番町 7,860 5.5 100.0 1987年4月 6,872.77 2.9
A10 アーバンネット三田ビル オフィスビル 都心5区 港区三田 10,300 4.4 77.0 1987年9月 10,081.83 3.9
A11 アーバンネット麻布ビル オフィスビル 都心5区 港区南麻布 5,000 4.3 100.0 1992年4月 4,801.06 1.9
A15 グランパーク オフィスビル 都心5区 港区芝浦 11,490 5.1 98.8 1996年8月 10,613.89 4.3
大手町フィナンシャルシティ
A17 オフィスビル 都心5区 千代田区大手町 4,680 3.0 100.0 2016年4月 1,497.31 1.8
グランキューブ
A18 品川シーズンテラス オフィスビル 都心5区 港区港南 18,720 3.5 98.6 2015年1月 9,586.20 7.0
A19 東京オペラシティビル オフィスビル 都心5区 新宿区西新宿 22,000 5.4 95.7 1996年7月 26,521.27 8.2
B02 プレミア東陽町ビル オフィスビル 東京23区 江東区東陽 4,310 3.7 100.0 2006年10月 3,857.04 1.6
B03 上野THビル オフィスビル 東京23区 文京区湯島 4,380 3.6 100.0 1985年12月 4,376.49 1.6
B04 五反田NTビル オフィスビル 東京23区 品川区西五反田 4,100 3.5 93.8 1987年11月 3,020.87 1.5
B05 上野トーセイビル オフィスビル 東京23区 台東区東上野 5,900 5.6 68.3 2007年5月 5,432.43 2.2
B06 アーバンネット池袋ビル オフィスビル 東京23区 豊島区東池袋 13,600 6.6 100.0 1988年9月 17,036.34 5.1
B07 アーバンネット大森ビル オフィスビル 東京23区 大田区大森北 4,800 6.0 100.0 1992年7月 8,524.54 1.8
B09 アーバンネット五反田ＮＮビル オフィスビル 東京23区 品川区西五反田 5,250 5.1 24.4 1989年8月 6,852.23 2.0
C01 プレミア横浜西口ビル オフィスビル 東京周辺都市 横浜市西区 3,558 5.8 100.0 1986年4月 4,990.87 1.3
C02 かながわサイエンスパークR&D棟 オフィスビル 東京周辺都市 川崎市高津区 6,556 6.7 90.1 1989年7月 15,055.99 2.5
G02 ＮＴＴクレド岡山ビル オフィスビル 地方主要都市 岡山市北区 3,600 6.8 90.8 1999年2月 10,802.34 1.3
G03 アーバンネット静岡追手町ビル オフィスビル 地方主要都市 静岡市葵区 1,628 7.4 100.0 1996年3月 3,927.40 0.6
G04 アーバンネット静岡ビル オフィスビル 地方主要都市 静岡市葵区 1,119 7.7 100.0 1991年11月 2,922.29 0.4
G05 アーバンエース肥後橋ビル オフィスビル 地方主要都市 大阪市西区 4,600 5.5 100.0 1997年5月 8,367.36 1.7
オフィスビル - - - 169,030 5.2 92.3 - 191,639.67 63.3
24
ポートフォリオ一覧（本取組み後）(2)
取得（予定）価格 総賃貸可能面積
NO. 物件名称 用途 エリア 所在地 NOI利回り（%） 稼働率(%) 建築時期 投資比率(%)
（百万円） （m2）
D01 パークアクシス四谷ステージ レジデンス 都心5区 新宿区四谷 5,208 4.6 96.7 2001年11月 6,732.18 2.0
D02 パークアクシス明治神宮前 レジデンス 都心5区 渋谷区神宮前 2,604 3.3 89.1 2002年3月 1,706.94 1.0
D04 キャビンアリーナ赤坂 レジデンス 都心5区 港区赤坂 1,330 4.6 86.0 2002年11月 1,378.02 0.5
D05 キャビンアリーナ南青山 レジデンス 都心5区 港区南青山 1,070 4.9 86.4 2003年2月 1,187.12 0.4
D08 六本木グリーンテラス レジデンス 都心5区 港区六本木 4,678 4.5 93.8 2002年10月 5,748.89 1.8
D09 プレミアステージ芝公園Ⅱ レジデンス 都心5区 港区芝 2,181 4.1 97.8 2003年2月 2,312.75 0.8
D11 ラング・タワー京橋 レジデンス 都心5区 中央区京橋 927 5.8 91.5 2003年2月 1,190.40 0.3
D12 プレミアステージ三田慶大前 レジデンス 都心5区 港区芝 1,580 5.5 87.4 2004年11月 1,597.73 0.6
D13 プレミアロッソ レジデンス 都心5区 渋谷区富ヶ谷 1,662 5.0 93.8 2004年11月 1,878.60 0.6
D14 プレミアブラン代々木公園 レジデンス 都心5区 渋谷区富ヶ谷 2,330 4.6 92.1 2005年6月 2,336.95 0.9
D15 プレミアステージ内神田 レジデンス 都心5区 千代田区内神田 1,723 5.5 93.7 2005年8月 2,036.96 0.6
D16 プレミアステージ市ヶ谷河田町 レジデンス 都心5区 新宿区住吉町 1,460 5.3 92.0 2005年7月 1,655.66 0.5
D17 Ｗａｌｋ赤坂 レジデンス 都心5区 港区赤坂 2,043 3.6 85.4 2004年11月 1,736.70 0.8
D18 プレミアステージ芝公園 レジデンス 都心5区 港区芝公園 1,585 4.5 95.6 2006年9月 1,759.89 0.6
D19 ＭＥＷ レジデンス 都心5区 港区海岸 1,556 3.7 100.0 2005年8月 1,551.65 0.6
D20 芝浦アイランド エアタワー レジデンス 都心5区 港区芝浦 7,590 5.6 96.3 2007年3月 13,060.46 2.8
D21 ストーリア赤坂 レジデンス 都心5区 港区赤坂 3,930 3.8 88.0 2002年12月 3,988.86 1.5
D22 ルネ新宿御苑タワー レジデンス 都心5区 新宿区新宿 6,500 3.8 93.7 2002年12月 6,555.04 2.4
D23 芝浦アイランド ブルームタワー レジデンス 都心5区 港区芝浦 5,500 6.8 96.9 2008年9月 12,254.17 2.1
D24 クエストコート原宿 レジデンス 都心5区 渋谷区千駄ヶ谷 4,500 5.1 93.8 2004年1月 4,612.19 1.7
D25 アーバンコート市ヶ谷 レジデンス 都心5区 新宿区払方町 1,385 6.9 94.7 1993年1月 3,609.91 0.5
D26 プレミアステージ麻布十番 レジデンス 都心5区 港区三田 1,420 4.3 83.3 2005年1月 1,177.20 0.5
D27 プレミアステージ笹塚 レジデンス 都心5区 渋谷区笹塚 1,080 4.6 98.2 2005年1月 1,167.13 0.4
E01 プレミアステージ大崎 レジデンス 東京23区 品川区大崎 1,072 4.9 92.2 2002年12月 1,318.40 0.4
E02 プレミアガーデン本郷 レジデンス 東京23区 文京区向丘 975 4.8 79.5 2002年3月 1,573.87 0.4
E03 プレミアグランデ馬込 レジデンス 東京23区 大田区中馬込 1,560 3.9 100.0 2005年2月 2,378.13 0.6
E04 プレミアノッツェ祐天寺 レジデンス 東京23区 世田谷区下馬 1,525 4.4 94.1 2006年3月 1,734.04 0.6
E05 プレミアステージ湯島 レジデンス 東京23区 文京区湯島 1,803 4.4 88.8 2006年3月 2,065.58 0.7
E06 プレミアステージ駒込 レジデンス 東京23区 豊島区駒込 1,830 4.7 96.0 2007年1月 2,249.25 0.7
E07 プレミアステージ大塚 レジデンス 東京23区 豊島区南大塚 1,310 5.2 97.1 2006年8月 1,644.64 0.5
E08 プレミアステージ本所吾妻橋 レジデンス 東京23区 墨田区吾妻橋 2,640 4.9 93.9 2007年11月 3,465.00 1.0
E09 プレミアステージ両国 レジデンス 東京23区 墨田区緑 1,496 4.9 99.0 2008年3月 2,215.68 0.6
レジデンス - - - 78,054 4.8 94.0 - 99,879.99 29.2
ユーディーエックス特定目的会社 優先 優先出資証券
Z01 都心5区 千代田区外神田 19,940 - - - - 7.5
出資証券（秋葉原UDX） （オフィス）
優先出資証券 - - - 19,940 - - - - 7.5
合計 - - - 267,024 5.1 92.9 - 291,519.66 100.0
25
注記
● 本資料では、別途注記する場合を除き、単位未満の金額については切り捨てて記載し、その他については単位未満を四捨五入して記載しています。したがって、各項目の数値の合計が全体の
合計と一致しない場合があります。
● 本資料において、「取得価格」又は「取得予定価格」は、当該不動産等の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない売買契約書等に記載された税抜売買価格を、「売却価格」又は「売却予定
価格」は、当該不動産の譲渡に要した諸費用（公租公課等）を減算しない譲渡に係る売買契約書等に記載された税抜売買価格を、それぞれ記載しています。
P.3
（注１） 「ＮＴＴ都市開発」とは、本資産運用会社のスポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を意味します。以下同じです。NTT都市開発は、ＮＴＴグループ（注２）における総合不動産会社であ
り、1986年に誕生して以来、オフィスビルの開発・賃貸事業を軸に、商業事業、住宅事業、グローバル事業、ホテル・リゾート事業と着実に事業領域を拡大しています。
（注２） 「ＮＴＴグループ」とは、日本電信電話株式会社等に関する法律により設立され、地域通信事業、長距離・国際通信事業、移動通信事業及びデータ通信事業を主な事業内容とする日本電信電話
株式会社を親会社とする企業集団を意味します。なお、日本電信電話株式会社及び同社の完全子会社であるＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社は、本資産運用会社の親会社であるＮＴＴ
都市開発の親会社に該当します。ＮＴＴグループに所属する企業を以下「ＮＴＴグループ企業」ということがあります。以下同じです。
P. 5
（注） 「ＮＴＴ都市開発グループ」とは、ＮＴＴグループのうち、ＮＴＴ都市開発を親会社とする企業集団を意味します。以下同じです。
P. 6
（注１） 「資産規模」は、各時点における本投資法人の保有資産の取得（予定）価格の合計をいいます。以下同じです。
（注２） 「本取組み」とは、本募集*、本募集と同日付をもって決議された第三者割当による新投資口発行（以下「本第三者割当」といいます。）、取得予定資産**の取得、本借入れ***の実行、譲渡予定
資産****の譲渡、本借入れに係る借入金の返済並びに2022年3月31日に返済期限が到来する短期借入金1,200百万円及び同年7月29日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円に係る
期限前返済を総称していいます。本資料において、別途記載する場合を除き、「本取組み前」とは、ビュロー紀尾井町の売却が完了した2021年5月7日を、「本取組み後」とは、本取組みが完了
する予定の2021年12月30日を、それぞれ指します。以下同じです。
* 「本募集」とは、2021年10月18日開催の本投資法人の役員会において決議された本投資法人の投資口の一般募集をいい、これを単に「一般募集」ということがあります。以下同じです。
** 「取得予定資産」とは、本投資法人が2021年11月2日に取得を予定している「東京オペラシティビル」をいいます。以下同じです。
*** 「本借入れ」とは、取得予定資産の取得に伴い2021年11月2日に実行予定の11,000百万円の短期借入れをいいます。但し、金額等は本資料の日付現在における予定であり、
本募集による手取金額等を勘案した上で、最終的な借入実行の時点までに変更される可能性があります。なお、本借入れについては、譲渡予定資産の売却予定日の翌営業日において、
譲渡予定資産の売却代金により全額弁済を行う予定です。以下同じです。
**** 「譲渡予定資産」とは、本投資法人が2021年12月10日に売却を予定している「スフィアタワー天王洲」をいいます。以下同じです。
（注３） 「スポンサー連携による物件取得」とは、本投資法人によるNTT都市開発からの物件の取得及びNTT都市開発の仲介・情報提供による物件の取得を意味します。また、スポンサー連携による物
件取得の累計額である「約1,530億円」は、ＮＴＴ都市開発がスポンサーに参画した2010年5月以降に取得した物件（取得予定資産を含みます。）の取得（予定）価格の合計金額であり、既に本投
資法人が売却済みである物件の取得価格も含んでいます。
（注４） P. 6のグラフでは、各時点において本投資法人が保有する物件（本取組み後においては取得予定資産を含み、譲渡予定資産を除きます。）について、本投資法人がＮＴＴ都市開発から取得した
物件（取得予定資産を含みます。）及びＮＴＴ都市開発の仲介・情報提供により取得した物件を「ＮＴＴ都市開発からの取得等」に、各物件の取得時点における合併（ P. 5に記載のUDAMを吸収合
併存続会社とし、PRAを吸収合併消滅会社とする吸収合併を指します。）前のＰＲＡの株主（ＮＴＴ都市開発は除き、当該株主の子会社やそれらの意向を受けて設立された特別目的会社等を含
みます。以下本（注4）において同じです。）から取得した物件及び当該株主の仲介・情報提供により取得した物件を「他スポンサーからの取得等」に、これらに含まれない物件を「その他」に、そ
れぞれ区分して、各物件の取得（予定）価格の合計に基づき記載しています。なお、各時点において譲渡済みの資産（本取組み後においては譲渡予定資産を含みます。）の取得価格は含みま
せん。
（注５） P. 6に記載されている「秋葉原ＵＤＸ」について、本投資法人は優先出資証券の形態により取得しています。具体的には、本投資法人は、本資料の日付現在、東京都千代田区所在のオフィスビ
ルである秋葉原ＵＤＸ（オフィスビル１棟全体及びその敷地）から得られるキャッシュ・フローを裏付けとしてユーディーエックス特定目的会社が発行した優先出資証券（以下「ユーディーエックス
特定目的会社優先出資証券」といいます。）282,000口のうちの53,580口（持分割合19.0％）を保有しています。以下同じです。
26
注記
P. 7
（注１） NTTグループにおける「コアエリア」とは、NTTグループ企業本社などグループ事業主要機能の所在エリア、又は所有不動産の集積度が高いなどグループによる開発ポテンシャルの大きいエリ
アをいい、「ノンコアエリア」とは「コアエリア」以外のエリアをいいます。
（注２） 取得予定資産に係る「鑑定評価額」は、一般財団法人日本不動産研究所による2021年8月１日を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。また、譲渡予定資産
に係る「売却時鑑定評価額」は、青山リアルティ―・アドバイザーズ株式会社による2021年9月30日現在を価格時点とする不動産鑑定評価書に基づく鑑定評価額を記載しています。以下同じで
す。
（注３） 「鑑定ＮＯＩ／年」とは、各物件に係る鑑定評価額を算定するために作成された不動産鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益をいいます。以下同じです。
（注４） 取得予定資産の「鑑定ＮＯＩ利回り」は、次の算式により算出しています。以下同じです。
（取得予定資産に係る鑑定ＮＯＩ／年÷取得予定価格）×100
（注５） 「稼働率」は、2021年7月31日現在における稼働率を記載しています。
（注６） 「築年数」は、2021年7月31日現在における登記事項証明書に表示された建築年月日に基づく築年数を記載しています。
（注７） 「売却益（概算見込み）」は、売却予定価格から、譲渡予定資産の売却時の想定帳簿価額及び売却に係る諸費用（見込額）を控除して得られた金額を参考値として記載しており、実際の売却益
とは異なる可能性があります。
（注８） 譲渡予定資産の「ＮＯＩ／年」には、譲渡予定資産の2021年4月期（第37期）末現在の年換算実績ＮＯＩ（運営純収益）を記載しており、譲渡予定資産の「ＮＯＩ利回り」は、次の算式により算出してい
ます。
（譲渡予定資産の2021年4月期（第37期）末現在の年換算実績ＮＯＩ÷譲渡予定資産の2021年4月期（第37期）末現在の帳簿価額）×100
（注９） 譲渡予定資産に係る不動産信託受益権準共有持分譲渡契約書は、契約締結から１か月以上経過した後に決済・物件引渡しが行われる契約であるため、「金融商品取引業者等向けの総合的
な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。譲渡予定資産の譲渡にあたり締結される契約において、本投資法人又は譲渡先による契約上の重大な義務の違反があった
場合に、その相手方は譲渡契約を解除し、違約金として売買代金の10％相当額を請求することができるもの等の違約金の定めがありますが、譲渡予定資産の譲渡に関して本投資法人は売主
であり、資金調達リスク等はないため、当該違約金の定めが本投資法人の財務等に重大な影響を与える可能性は低いものと考えています。
（注10） 「含み益」とは、各時点における保有資産の鑑定評価額と帳簿価額との差額をいいます。以下同じです。
P. 9
（注１） 「電電公社」とは、日本電信電話公社（現日本電信電話株式会社（ＮＴＴ））を意味します。
（注２） 「NTT東日本」とは、東日本電信電話株式会社を意味します。以下同じです。
（注３） 「都心5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。以下同じです。
P. 10
（注） 「京王（新）線沿線各地区の一般世帯数見通し」のグラフは、2015年の国勢調査結果を基準として東京都が予測した将来の一般世帯*数の予測値（いずれも各年10月１日時点の数値を予測した
ものです。）に基づき作成しており、2020年の予測値を100として指数化して表示しています。なお、予測の対象は、外国人を含めた東京都に常住する人口の一般世帯数です。
* 「一般世帯」とは、①住居と生計を共にしている人々の集まり若しくは一戸を構えて住んでいる単身者（但し、これらの世帯と住居を共にする単身の住み込みの雇人については、人数に関
係なく雇主の世帯に含めています。）、②①の世帯と住居を共にし、別に生計を維持している間借りの単身者若しくは下宿屋等に下宿している単身者、又は③会社・団体・商店・官公庁等
の寄宿舎、独身寮等に居住している単身者、のいずれかに該当する世帯をいいます。
P. 11
（注１） 本取組み後の物件数は、オフィスビル25物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の合計58物件です。優先出資証券については、 P. 6の（注5）をご参照ください。
（注２） 本取組み前及び本取組み後の「鑑定評価額合計」には、ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券の取得価額（取得に要した諸費用を含みます。）が含まれています。また、本取組み前の
「鑑定評価額合計」には、本資料の日付現在の本投資法人の保有資産（2021年5月7日に売却したビュロー紀尾井町は含まれません。）に係る2021年4月期（第37期）末現在を価格時点とする鑑
定評価額を合計した金額を、本取組み後の「鑑定評価額合計」には、本取組み前の「鑑定評価額合計」から譲渡予定資産の2021年4月期（第37期）末現在を価格時点とする鑑定評価額を控除し
た上で、取得予定資産に係る2021年8月1日現在を価格時点とする鑑定評価額を合計した金額を、それぞれ記載しています。
27
注記
（注３） 「（平均）ＮＯＩ利回り」は、次の算式により算出しています。なお、取得予定資産及び譲渡予定資産のＮＯＩ利回りは、それぞれP. 7記載の「鑑定ＮＯＩ利回り」及び「ＮＯＩ利回り」を記載しています。
本取組み前の平均ＮＯＩ利回り：
本資料の日付現在の本投資法人の保有資産に係る2021年4月期（第37期）末現在の年換算実績ＮＯＩ（ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券については配当額を含んでいます。）の合
計（以下「本取組み前実績ＮＯＩ合計」といいます。）÷本資料の日付現在の本投資法人の保有資産に係る2021年4月期（第37期）末現在の帳簿価額（ユーディーエックス特定目的会社優先出資
証券については取得価額（取得に要した諸費用を含みます。）を含んでいます。）の合計（以下「本取組み前帳簿価額合計」といいます。）×100
本取組み後の平均ＮＯＩ利回り：
（本取組み前実績ＮＯＩ合計＋取得予定資産の鑑定ＮＯＩ／年－譲渡予定資産に係る2021年4月期（第37期）末現在の年換算実績ＮＯＩ）÷（本取組み前帳簿価額合計＋取得予定資産の取得価
格－譲渡予定資産に係る2021年4月期（第37期）末現在の帳簿価額）×100
（注４） 「（平均）築年数」は、2021年7月31日現在における、登記事項証明書に表示された建築年月日に基づく築年数に基づく数値を記載しています。本取組み前又は本取組み後の「平均築年数」は、
各時点における保有資産の築年数を、各物件の取得（予定）価格で加重平均した数値を記載しています。
（注５） 「用途別比率（本取組み後）」及び「エリア別比率（本取組み後）」の各比率は、いずれも取得（予定）価格を基に算出しています。
（注６） ユーディーエックス特定目的会社優先出資証券については、裏付資産である秋葉原ＵＤＸが東京都千代田区所在のオフィスビルであることを踏まえ、用途別比率においては「オフィス」に、エリア
別比率においては「都心5区」に含めて算出しています。以下同じです。
（注７） 「東京周辺都市」とは、東京23 区を除いた東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県（千葉市等）をいいます。以下同じです。
（注８） 「地方主要都市」とは、札幌市、仙台市、静岡市、名古屋市、大阪市、京都市、神戸市、広島市、岡山市及び福岡市等をいいます。以下同じです。
（注９） 「総資産ＬＴＶ」とは、各時点における本投資法人の総資産に対する有利子負債（借入金及び投資法人債をいいます。以下同じです。）の比率をいいます。本取組み前及び本取組み後の総資産
ＬＴＶは、以下の算式により算出しています。以下同じです。
本取組み前の総資産ＬＴＶ：
2021年4月期（第37期）末現在の貸借対照表上の有利子負債総額÷（2021年4月期（第37期）末現在の貸借対照表上の総資産額＋2021年5月7日に譲渡したビュロー紀尾井町の譲渡価格－
2021年4月期（第37期）末現在のビュロー紀尾井町の帳簿価格）×100
本取組み後の総資産ＬＴＶ：
（2021年4月期（第37期）末現在の貸借対照表上の有利子負債総額＋本借入れ及び譲渡予定資産の売却代金・本第三者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の弁
済を前提とした2021年5月1日から本取組み後までの有利子負債増減見込額）÷（2021年4月期（第37期）末現在の貸借対照表上の総資産額＋本借入れ及び譲渡予定資産の売却代金・本第三
者割当により調達した資金により実施することを予定している借入金の弁済を前提とした2021年5月1日から本取組み後までの有利子負債増減見込額＋一般募集及び本第三者割当における
発行価額の総額の見込額＋2021年5月7日に譲渡したビュロー紀尾井町の譲渡価格－2021年4月期（第37期）末現在のビュロー紀尾井町の帳簿価額）×100
上記の「一般募集及び本第三者割当における発行価額の総額の見込額」は、2021年9月30日（木）現在の株式会社東京証券取引所における本投資法人の投資口の普通取引の終値を基準とし
て算出した本資料の日付現在の見込額です。また、本第三者割当については、募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることを前提として
います。したがって、実際の一般募集及び本第三者割当における発行価額の総額と一致するとは限りません。また、本借入れの借入額は、この「一般募集及び本第三者割当における発行価額
の総額の見込額」を基準として算出した本資料の日付現在の見込額のため、一般募集及び本第三者割当による手取金額等を勘案した上、最終的な借入実行までに変更されることがあります。
実際の一般募集及び本第三者割当における発行価額が減少して本借入れの借入額が見込額より増額した場合や譲渡予定資産が譲渡できなかった場合など、本借入れの借入金の弁済が行
えなくなった場合等には、本取組み後における総資産ＬＴＶは実際の数値と一致するとは限りません。
（注10） 「取得余力」とは、本投資法人が資産を取得するにあたり、総資産ＬＴＶが特定の水準（50％）に至るまで、金融機関からの借入れ及び投資法人債等の発行によって借入金等を追加的に調達す
る場合における調達可能な額をいいます。但し、借入金等の調達及び調達する借入金等による物件取得ができることを保証又は約束するものではありません。本取組み前及び本取組み後の
「取得余力（ＬＴＶ50％まで）」の数値は、各時点において仮に総資産ＬＴＶを50％まで引き上げた場合における取得余力の金額を記載しています。
（注11） 「セイムボート出資比率」とは、各時点における本投資法人の発行済投資口の総口数に対するＮＴＴ都市開発が保有する本投資法人の投資口数の比率をいいます。なお、本取組み後のセイム
ボート出資比率は、本第三者割当に係る募集投資口数の全部についてＳＭＢＣ日興証券株式会社により申し込まれ、払込みがなされることとなった場合の本取組み後の発行済投資口の総口
数を基に、一般募集におけるＮＴＴ都市開発に対する12,600口の販売を勘案して算出していますが、実際のＮＴＴ都市開発に対する販売口数及び本第三者割当における発行数により当該比率
は変動します。具体的には、ＮＴＴ都市開発に対する販売口数に発行価格を乗じた金額が2,300,000,000円を超えることとなる場合には、2,300,000,000円を発行価格で除して得られる口数（１口未
満端数切り捨て）をＮＴＴ都市開発に対して販売する予定であるため、ＮＴＴ都市開発の本取組み後の所有投資口数は、43,500口に当該販売口数を加えた口数となり、本取組み後のセイムボー
ト出資比率は、上表記載の数値より減少することがあります。また、本第三者割当に係る募集投資口数の全部又は一部について払込みがなされなかった場合には、本取組み後のセイムボート
出資比率は、上表記載の数値より増加することがあります。
28
注記
P. 13
（注１） 「ＮＴＴアーバンソリューションズグループ」とは、ＮＴＴグループのうち、ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社を親会社とする企業集団を意味します。
（注２） 「ROIC」（投下資本利益率）とは、税引後営業利益を投下資本（有利子負債と株主資本の合計額）で除して得られる比率をいい、企業が事業に投じた資本に対してどの程度の利益が得られたか
を図ることができる財務指標です。
P. 14
（注１） 「DPU」とは、１口当たり分配金をいいます。
（注２） ≪足元の物件入替≫における物件の取得及び売却は、スフィアタワー天王洲（譲渡予定資産）の売却を除き、いずれもＮＴＴ都市開発からの取得若しくはＮＴＴ都市開発への売却又はＮＴＴ都市
開発のスポンサーサポートを活用した取得又は売却に該当します。
（注３） ≪足元の物件入替≫における「鑑定評価額」は、取得時又は売却時に取得した不動産鑑定評価書に記載の鑑定評価額を記載しています。
（注４） ≪足元の物件入替≫における「鑑定ＮＯＩ利回り」及び「ＮＯＩ利回り」は、次の算式により算出しています。
取得（予定）資産の鑑定ＮＯＩ利回り：
各取得（予定）資産に係る鑑定ＮＯＩ／年÷各取得（予定）資産の取得（予定）価格×100
譲渡（予定）資産のＮＯＩ利回り：
各譲渡（予定）資産に係る年換算実績ＮＯＩ（なお、アーバンネット市ヶ谷ビルについては2020年4月期（第35期）末現在、アーバンネット麹町ビルについては2020年10月期（第36期）末現在、ビュ
ロー紀尾井町及び譲渡予定資産については2021年4月期（第37期）末現在の年換算実績ＮＯＩを用いています。）÷各譲渡（予定）資産の帳簿価額（なお、アーバンネット市ヶ谷ビルについては
2020年4月期（第35期）末現在、アーバンネット麹町ビルについては2020年10月期（第36期）末現在、ビュロー紀尾井町及び譲渡予定資産については2021年4月期（第37期）末現在の帳簿価額
を用いています。）×100
（注５） ≪足元の物件入替≫における「築年数」には、取得又は売却に係る売買契約書の締結日現在における、登記事項証明書に表示されている建築年月日に基づく築年数を記載しています。
（注６） ≪2020 年以降の物件入替の効果≫において、「譲渡（予定）資産」は、2020年に売却したアーバンネット市ヶ谷ビル及びアーバンネット麹町ビル並びに2021年に売却した又は売却を予定してい
るビュロー紀尾井町及びスフィアタワー天王洲を指しています。「取得（予定）資産」は、2020年に取得した大手町フィナンシャルシティ グランキューブ及び品川シーズンテラス並びに2021年に取
得した又は取得を予定している品川シーズンテラス（追加取得）及び東京オペラシティビルを指しています。
（注７） ≪2020 年以降の物件入替の効果≫における「平均築年数」は、各物件の取得又は売却に係る売買契約書の締結日現在における、登記事項証明書に表示された建築年月日に基づく築年数を、
各物件の取得（予定）価格で加重平均した数値を記載しています。
（注８） ≪2020 年以降の物件入替の効果≫における2021年10月期及び2022年4月期の「売却益（概算見込み）」は、各決算期中に売却した又は売却を予定している譲渡（予定）資産の売却（予定）価格
から、各資産の売却時の想定帳簿価額及び売却に係る諸費用（見込額）を控除して得られた金額を参考値として記載しており、実際の売却益とは異なる可能性があります。また、2022年4月期
の「売却益（概算見込み）」は、譲渡予定資産に係る参考値であり、2022年4月期中に譲渡予定資産以外の運用資産の譲渡がない場合の参考値です。
（注９） ≪2020 年以降の物件入替の効果≫における「4．内部留保の実施」には、2021年4月期（第37期）末現在における圧縮積立金残高を記載しています。
P. 15
（注１） 「ICT」とは、Information and Communication Technology（情報通信技術）をいいます。以下同じです。
（注２) P. 15に記載の物件のうち、本投資法人は、本資料の日付現在、秋葉原ＵＤＸについては秋葉原ＵＤＸを裏付資産とするユーディーエックス特定目的会社優先出資証券を、グランパークタワー及
び品川シーズンテラスについてはその持分を、それぞれ保有しており、またアーバンネット入船ビルについては、本投資法人は2013年5月10日にＮＴＴ都市開発より取得し、2019年1月16日にＮＴ
Ｔ都市開発に売却した物件です。
（注３） 「延床面積」については、ＮＴＴ都市開発による公表情報に基づき記載しています。
P. 17
（注１） ≪オフィスの平均稼働率推移≫における稼働率には、秋葉原ＵＤＸの稼働率は含みません。
（注２） ≪オフィス入居テナント上位 10 社≫における「賃貸面積」は、2021年4月30日現在において有効な賃貸借情報をベースに記載しています。
（注３） ≪オフィス入居テナント上位 10 社≫における「比率」は、2021年4月30日現在における本投資法人の運用資産の総賃貸面積に占める各テナントの賃貸面積の比率を記載しています。
29
注記
（注４） ≪オフィス入居テナント上位 10 社≫において太字で記載しているものは、ＮＴＴグループ企業に該当するテナントであることを意味しています。
（注５） 「ＮＴＴグループ企業のオフィステナント比率」は、次の算式により算出しています。なお、各賃貸面積は各決算期末における賃貸借情報をもとに算出しており、マスターリース契約が締結されて
いる物件については、転借人との転貸借契約に記載の面積を用いています。以下同じです。
ＮＴＴグループ企業へのオフィスの総賃貸面積÷本投資法人が保有するオフィスの総賃貸面積×100
P. 18
（注１） ≪レジデンスの平均稼働率推移≫における2021年3月及び2021年4月の稼働率並びに第37期平均稼働率の算出に当たっては、2021年3月31日付けで譲渡契約を締結した「ビュロー紀尾井町」
を除外しています。
（注２） 「シングル」とは、単身者向けにそのライフスタイルに即して企画された住居をいい、専有面積100㎡以下の１Ｒ／１ＤＫ等又は専有面積40㎡以下の１ＬＤＫ／２ＤＫ等であることを基準としています。
（注３） 「DINKs（コンパクト）」とは、子供のいない若年・共働き世帯向けにそのライフスタイルに即して企画された住居をいい、専有面積40㎡以上100㎡以下の１ＬＤＫ／２ＤＫ等又は専有面積100㎡以下
の１ＬＤＫ＋Ｓ／２ＬＤＫ／３ＤＫ等であることを基準としています。
（注４） 「ファミリー」とは、平均的な所得層の日本人ファミリー（特に、子供を含めた３名以上で構成される家族）向けにそのライフスタイルに即して企画された住居をいい、専有面積120㎡以下かつ、２Ｌ
ＤＫ＋Ｓ／３ＬＤＫ等以上の部屋数の間取りであることを基準としています。
（注５） 「ワイド（ラージ）」とは、主として外国人（欧米企業・多国籍企業が東京経済圏*に設置したオフィスへの海外からの派遣・赴任者）及び日本人富裕層向けに、そのライフスタイル（生活習慣等）に
即して特別に企画された住居をいい、専有面積120㎡以上の１ＬＤＫ／２ＤＫ等若しくは１ＬＤＫ＋Ｓ／２ＬＤＫ／３ＤＫ等、又は専有面積140㎡以上かつ、２ＬＤＫ＋Ｓ／３ＬＤＫ等以上の部屋数の間
取りであることを基準としています。
* 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県（横浜市、川崎市等）、埼玉県（さいたま市等）及び千葉県（千葉市等）をいいます。
（注６） ≪住戸タイプ別平均稼働率推移≫における2021年3月及び2021年4月の稼働率の算出に当たっては、2021年3月31日付けで譲渡契約を締結した「ビュロー紀尾井町」を除外しています。
（注７） 「プレミアステージ大崎」は、2021年10月１日付けで名称を「ビーサイト大崎」から「プレミアステージ大崎」に変更しています。以下同じです。
P. 20
（注１） 2019 年4月期（第33期）から2021年4月期（第37期）のＬＴＶ（総資産ベース）は、以下の算