（証券コード：8956）
第37期
（2021年4月期） 決算説明資料
目次
第37期 決算説明資料
決算サマリー P.02 オフィス契約更新スケジュール（首都圏） P.16
第37期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比） P.03 オフィステナントの状況 P.17
第38期・第39期 業績予想の概要 P.04 レジデンス入・退去面積と稼働率 P.18
第38期・第39期 業績予想の前提（稼働率） P.05 レジデンス賃料改定動向（入替時） P.19
組織再編（運用会社合併/本投資法人の商号変更） P.06 レジデンス賃料改定動向（更新時） P.20
資産規模の推移 P.07 工事の状況 P.21
外部成長の状況（物件入替） P.08 財務状況 P.22
外部成長の状況（入替取引の効果） P.09 返済スケジュール P.23
DPUヒストリカル P.10 有利子負債/格付の状況 P.24
ポートフォリオの状況 P.11 含み損益の推移 P.25
オフィス入・退去面積と稼働率 P.12 期末算定価額の分析 P.26
オフィス賃料改定動向（入替時） P.13 <参考> 環境への取り組み/環境認証の取得 P.27
オフィス賃料改定動向（契約更新時） P.14 <参考> 社会への取り組み P.28
オフィス賃料分析（首都圏） P.15 <参考> ガバナンスへの取り組み P.29
1
決算サマリー
NTT都市開発において不動産ファンド事業強化の一環として運用会社の合併及び本投資法人の商号変更を実施。
同社が開発した都心部Sクラスビル「品川シーズンテラス」の持分（約187億円）を取得。グループ連携の一層の強化を図る。
プレミア・リート・アドバイザーズ㈱はNTT都市開発投資顧問㈱と合併（2021年4月1日）
組織再編 P.6
同社が本投資法人の運営受託を承継するとともに、商号を「NTT都市開発リート投資法人」に変更
2020年12月：NTT都市開発のスポンサー・サポートを通じた国内法人とのオフィスビルの入替取引
外部成長 P.7～P.11
2021年3月：国内法人よりオフィスビルの持分追加取得、レジデンス1物件をNTT 都市開発へ売却
期中平均稼働率（前期比）：95.9%（- 1.2%）
オフィス 96.8% （- 1.4%）
レジデンス 94.4% （– 0.6%）
内部成長 P.12～21
前期比月額賃料増加率
オフィス 入替時 + 10.4% 更新時 + 9.4%
レジデンス 入替時 + 7.4% 更新時 + 3.0%
1口当たり分配金（第37期実績）：4,024円（前期比 + 1,101円、業績予想比*1 + 134円）
分配金 P.3～4
1口当たり分配金（第38期予想）：3,130円（前期比 ‐ 894円、業績予想比*2 - 100円）
平均金利：0.58%（前期末比 - 0.02%）
財務戦略 残存年数：4.0年（前期末比 + 0.3年） P.22～P.26
LTV（総資産ベース）：47.7%（前期末比 + 2.4%）
*1 「業績予想」とは、2020年12月16日付「2020年10月期 決算短信（REIT）」において開示した第37期の運用状況の予想を指します。
*2 「業績予想」とは、2020年3月31日付「2021年10 月期（第 38 期）の運用状況の予想の修正及び 分配予想の修正に関するお知らせ」において開示した第38期の運用状況の予想を指します。 2
第37期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比）
UN麹町譲渡による売却益発生を見越して、オフィス・レジデンスともに修繕費を計画的に前倒し計上。
一方で、品川シーズンテラスの取得により今後の巡航ベースとなる賃貸事業収益/賃貸事業利益は大幅に増加。
≪不動産賃貸事業収益（含 受取配当金） ≫ （百万円）
既存物件 オフィス - 19
前期・当期取得物件 - 55 既存物件
※売却益は含まず 賃料共益費 -1 + 85 当期取得・売却物件
+ 459 受取配当 + 36 + 55
水道光熱費収入 - 61 オフィス + 47
その他 +7 賃料共益費 + 23
前期・当期売却物件 レジデンス - 36 受取配当 + 23
- 136 賃料共益費 - 45 9,547 その他 +1
※うち、大手町FCGC + 20 礼金 +4 9,407
※うち、UN市ヶ谷 – 17 レジデンス + 38
9,279 UN麹町 - 119
品川ST + 439 その他 +5 賃料共益費 + 14
その他 + 24
前期比 + 268 業績予想比 + 140
≪不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） ≫
前期・当期売却物件 取得物件 既存物件
（百万円）
- 88 + 136 - 205
※うち、大手町FCGC + 15 オフィス - 87 既存物件
※うち、UN市ヶ谷 – 4 品川ST + 121 水道光熱費収支 + 19 + 143 当期取得・売却物件
UN麹町 - 84 修繕費の増 - 106 オフィス + 148 + 12
減価償却費の増 - 26 修繕費の減 + 92
4,678 その他 + 26 その他 + 56
レジデンス - 118 4,521
レジデンス -5
修繕費の増 - 49 修繕費の増 - 18
4,366
その他 - 69 その他 + 13
前期比 - 157 業績予想比 + 155
≪1口当たり分配金≫ 4,024 （円）
2,923 3,890
売却益 売却益
145 1,459 売却益
前期・当期 1,458
物件取得売却 不動産賃貸事業損益・ その他費用の増 - 94
損益影響 その他費用の減 不動産賃貸事業損益・ 当期取得・
EPS 受取配当
+ 37 EPS + 15 受取配当 売却物件
2,778 - 156 運用報酬の増 - 41 + 109
EPS
2,565 +9
2,432
DPU 前期比 + 1,101 DPU 業績予想比 + 134
第36期実績 第37期実績 第37期業績予想
（2020年10月） （2021年4月） （2021年4月）
3
第38期・第39期 業績予想の概要
第37期 vs 第38期：既存物件の一部テナント退去による賃料減を取得物件の利益貢献（品川シーズンテラス通期寄与）によりカバー。
第38期 vs 第39期：テナント退去物件の埋戻しの進行及び修繕費の減少等によりEPSは対前期比増を想定。
≪不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）≫ オフィス - 240 （百万円）
既存物件 賃料共益費 - 250
※売却益は含まず 前期 受取配当 - 29
- 235 +6
取得物件 水道光熱費収入 + 50
前期・当期 （品川ST） その他 - 11 賃料共益費 + 19
売却物件 + 358 レジデンス +5
受取配当 + 18
- 62 賃料共益費 + 25 9,614
その他 - 20 9,608 水道光熱費収入 - 44
9,547 ※うち、 UN麹町 –48
紀尾井町 -14 その他 + 13
前期比 + 61 前期比 + 6
≪不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） ≫ （百万円）
オフィス - 132
前期 既存物件 水道光熱費収支 + 53
+ 93
取得物件 - 71 修繕費の減 + 131
前期・当期 （品川ST） その他 - 52
売却物件 + 98 レジデンス + 61
- 17 修繕費の減 + 56 4,625
修繕費の減 + 37
4,521 ※うち、 UN麹町 –12 その他 + 24 4,532 その他 + 37
紀尾井町 -5
前期比 +11 前期比 + 93
≪1口当たり分配金≫
4,024 圧縮積立繰入
その他費用 347 3,130 （円）
の減 2,710
売却益 売却益 売却益
+ 21
536 536
1,459
不動産賃貸 その他費用の減
事業損益・ + 45
物件取得売却 不動産賃貸
受取配当
損益影響 事業損益・ EPS
+ 71
+ 62 受取配当 EPS
EPS 2,710
- 54 2,594
2,565
EPS前期比 + 29 EPS前期比 + 116
第37期実績 第38期業績予想 第39期業績予想
（2021年4月） （2021年10月） （2022年4月）
4
第38期・第39期 業績予想の前提（稼働率）
オフィス：退去床埋戻しを優先した弾力的リーシングを実施。一方で賃料ギャップの状況等を勘案し、案件に応じて値上交渉を継続。
レジデンス：一時的な調整局面と認識。募集条件を柔軟に設定し、引き続き稼働率の維持・向上に注力。
98.8%
98.6%
98.2%
96.9%
98.4%
97.6% 98.0%
96.8%
96.4%
96.8%
95.4%
94.5%
95.1%
96.1%
93.7%
93.4%
94.2%
94.3%
全体 オフィス レジデンス
2019 12月 2020
11月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2022 2月 3月 4月
1月 1月
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
第35期実績 第36期実績 第37期実績 第38期予想 第39期予想
*1 2021年3月及び2021年4月の稼働率の算出に当たっては、2021年3月31付けで譲渡契約を締結した「ビュロー紀尾井町」を除外しています。 5
組織再編（運用会社合併/本投資法人の商号変更）
合併により「NTT都市開発グループ唯一の資産運用会社」となったUDAMが本投資法人の運営受託を承継。
陣容面や運用ノウハウ面で強化された合併後のUDAMが運用を実施することにより、中長期的な投資主価値向上に寄与。
さらに本投資法人の商号変更を実施。ＮＴＴ都市開発グループを代表するREITであることを市場へ明確にアナウンス。
≪再編前≫ ≪再編後≫
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プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社 NTT都市開発投資顧問株式会社
（PRA） （UDAM）
NTT都市開発投資顧問株式会社
（UDAM）
2021年4月1日
●PRAとＵＤＡＭの合併
●本投資法人の商号変更
その他私募ファンド事業等 その他私募ファンド事業等
6
資産規模の推移
NTT都市開発のスポンサー参画来、約10年で2倍の規模に成長（資産規模：約2,600億円）。
組織再編に伴い、今後より一層緊密なグループ連携を図る。
（億円）
（取得・仲介・情報提供等）
その他 2,618
他スポンサー 2,490 2,464 2,464 2,467
2,437 2,437 2,437
NTT都市開発 2,358 2,332 2,359 2,359 2,340 NTT都市開発スポンサー参画後の
2,244 物件取得状況
2,163 602
（第37期末）
594 602 602 602
1,994 444 444 444 444 444 602 602 602
1,965 1,965 1,965 444
444
他スポンサー
1,658 1,658 444 444 444 444 その他
10.9% 10.5%
1,460 910
1,393
469 469 1,023 961 961 961 961 961 910
961 961 910 910 910
175億円
469 1,105 1,023
469
181億円
1,105 1,105 1,105 1,105
2010年5月以降の
取得価格合計
1,046 1,666億円
1,046 1,106
924 991 925 953 953 934 934 924 924 924 954
889 901 901
694 694 1,310億円
415 415 415 444
143 143 NTT都市開発
第15期 第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 78.6%
2010’ 2010’ 2011’ 2011’ 2012’ 2012’ 2013’ 2013’ 2014’ 2014’ 2015’ 2015’ 2016’ 2016’ 2017’ 2017’ 2018’ 2018’ 2019’ 2019’ 2020’ 2020’ 2021’
04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04
2010年5月
NTT都市開発スポンサー参画
7
外部成長の状況（物件入替）
第37期：NTT都市開発からの情報提供による国内法人との入替取引により品川シーズンテラス取得。2021年3月に持分追加取得。
第38期：NTT都市開発へサービスアパートメントを売却（37期中のサブリース契約終了を契機とした運用戦略見直しの一環）。
取得 売却
≪第37期（2021年4月期）≫
品川シーズンテラス アーバンネット麹町ビル
所在地 千代田区麹町
所在地 港区港南
売却先 国内法人
用途 オフィス
取得先 国内法人
売却価格 5,550百万円
売却時鑑定評価額 5,530百万円
用途 オフィス・商業等
売却益 1,921百万円
築年数（譲渡契約締結時） 33.6年
築年数（第37期末） 6.2年
稼働率（譲渡契約締結時） 100.0%
①2020年12月21日取得 2020年12月21日売却 鑑定NOI/年 206百万円
②2021年3月30日追加取得 稼働率（第37期末） 97.5%
鑑定NOI利回り 3.7%
≪第38期（2021年10月期）≫
①当初取得分 ②追加取得分 ビュロー紀尾町
所在地 千代田区平河町
取得価格 12,200百万円 6,520百万円
売却先 NTT都市開発株式会社
用途 レジデンス
取得時鑑定評価額 12,200百万円 6,630百万円
売却価格 2,850百万円
売却時鑑定評価額 1,520百万円
鑑定NOI/年 426百万円 224百万円 売却益（見込額） 1,163百万円
築年数（譲渡契約締結時） 18.4年
鑑定NOI利回り 3.5% 3.4% 稼働率（譲渡契約締結時） 6.8%
2021年5月7日売却 鑑定NOI/年 68百万円
鑑定NOI利回り 2.4%
8
外部成長の状況（入替取引の効果）
中長期的な収益力の向上にフォーカスした物件の入替取引を継続的に実施。巡航ベースの賃貸事業利益の着実な成長を図る。
入替時に発生した売却益は安定配当維持の観点から、税法特例の適用可否等も踏まえて、DPU充当または内部留保を判断。
取得（第36期～第37期）
［大手町フィナンシャルシティ
［品川シーズンテラス］
グランキューブ］ ≪一連の入替の効果≫
巡航ベースでの収益性向上
賃貸事業利益： + 148百万円（+ 113円/1口）
築年数の若返り
取得価格合計 23,400百万円 譲渡 28.4年 vs 取得 6.0年
賃貸事業利益 *1 283百万円（215円/1口)
平均築年数（第37期末） 6.0年
売却益の還元
売却（第36期～第38期）
第36期売却益：191百万円（145円/1口）
［アーバンネット市ヶ谷ビル］ ［アーバンネット麹町ビル］ ［ビュロー紀尾井町］ 第37期売却益：1,921百万円（1,459円/1口）
第38期売却益（予想）：1,163百万円（883円/1口）
※うち、536円/1口を分配金に充当
内部留保の積立
第38期売却益のうち、458百万円（347円/1口）を内部留保
圧縮積立金残高（第37期末）：762百万円（578円/1口）
⇒ 圧縮積立金残高（第38期末予想）：1,220百万円（926円/1口）
譲渡価格合計 10,178百万円
賃貸事業利益 *2 135百万円（102円/1口）
平均築年数（第37期末） 28.4年
*1 第38期予想賃貸事業利益（固定資産税等の発生が開始する期）を元に算定
*2 各物件を売却した日が属する期の直前の期における賃貸事業利益実績を元に算定 9
DPUヒストリカル
37、38期には売却益を見越した修繕費前倒しの影響があったことから、EPS（売却益除）は36期までの水準を巡航として意識。
売却益
EPS（売却益を除く）
分配金利回り *1 4,024円
1,459 3,130円
2,976円 2,923円
2,872円
2,792円
2,687円 2,696円 145 536 2,710円
2,537円 390
2,533円 2,520円 100
105 5.3%
5.1% 5.0% 5.1%
5.0%
4.6%
4.2% 4.3%
3.7%
3.4%
2,872 2,778 2,710
2,587 2,696 2,586 2,565 2,594
2,533 2,415 2,537 2,792
売却益を意識した
修繕費の前倒し
期末投資口価格 135,100 119,900 100,300 107,100 116,700 137,900 162,100 108,200 114,700 162,200
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第38期予想 第39期予想
（2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （202１年4月） （2021年10月） （2022年4月）
*1 「分配金利回り」については、各期末における最終営業日の投資口価格終値をもとに算出しています。 10
ポートフォリオの状況
一連の入替取引を通じて、ポートフォリオの質的向上（Sクラス物件の組入と築古物件のオフバランス）を意図した外部成長を実現。
運用会社合併を契機として、オフィスとレジデンスの投資金額比率を6:4の目途とする、従前の運用ガイドラインを改定。
第35期 第36期 第37期
（2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
用途別
オフィス
レジデンス
32.8% 32.4% 30.5%
67.2% 67.6% 69.5%
ポ
ー エリア別
ト 都心5区 4.5% 4.4% 4.2%
フ
ォ 4.1% 4.1% 3.9%
リ 東京23区
オ （都心5区を除く）
の 27.3%
東京周辺都市 29.4% 29.0%
分
散 地方主要都市
状 62.0% 62.5% 64.6%
況
運用資産数 59 59 59
資産規模 2,437億円 2.467億円 2,618億円
平均築年数 23.4年 23.6年 22.6年
（物件入替がなかった場合） 23.4年 23.9年 24.4年
11
オフィス入・退去面積と稼働率
≪オフィス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率≫
入居面積 退去面積
98.0% 98.4% 98.8% 98.6% 98.2%
93.4%
4,871㎡
3,156㎡ 2,607㎡ 1,735㎡
389㎡
1,857㎡ 1,904㎡ 1,179㎡
5,235㎡
10,522㎡
ネット増減
+ 1,298㎡ + 702㎡ - 364㎡ - 790㎡
- 8,787㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
98.1% 98.7% 98.1% 98.2% 96.8%
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
12
オフィス賃料改定動向（入替時）
≪テナント入替時の賃料増減（月額）≫ ≪テナント入替対象区画の賃料分析≫
1.2
増加 減少 増加 据置き 減少
1
0.8 39.1%
+ 5.7百万円 76.5%
0.6
86.4% 84.6%
93.5%
+ 3.2百万円
0.4 41.3%
+ 1.7百万円
+ 0.3百万円 + 0.3百万円
2.0%
- 0.0百万円 - 0.2百万円 - 0.3百万円 - 0.0百万円 - 0.3百万円 0.2
0.3% 2.0%
21.5%
13.3% 19.6%
0.3% 13.3%
6.2%
増加率 *1 + 25.9% + 33.9% + 27.6% + 15.8% + 10.4% 0
ネット増減率*2 + 17.2% + 27.4% + 24.7% + 13.3% + 0.3% 第33期
3,156㎡ 第34期
2,607㎡ 第35期
4,871㎡ 第36期
389㎡ 第37期
1,735㎡
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 13
オフィス賃料改定動向（契約更新時）
≪契約更新時の賃料増減（月額）≫ ≪契約更新対象区画の賃料増減分析≫
1.2
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
1
16.1%
29.6%
0.8 36.1%
49.0% 48.8%
+ 20.7百万円
0.6
0.4 83.9%
+ 8.0百万円
59.7% 69.6%
+ 3.8百万円 + 4.2百万円
+ 2.4百万円 50.7% 51.2%
0.2
- 0.2百万円 - 0.0百万円 - 百万円 - 百万円 - 0.2百万円
4.2% 0.3% 0.0% -% 0.9％
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 0
増加率 *1 + 5.8% + 8.6% + 6.8% + 14.7% + 9.4% 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
ネット増減率*2 + 1.9% + 4.3% + 1.1% + 10.7% + 2.6% 39,719㎡ 35,418㎡ 47,000㎡ 58,296㎡ 32,754㎡
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
（参考）
第36期末全テナント賃料総額 対 第37期末賃料増減額合計（更新+入替時）= + 0.4%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 14
オフィス賃料分析（首都圏）
契約更新時の値上げが進む一方、周辺相場の上昇は限定的となり賃料ギャップは縮小傾向。
≪周辺相場との比較≫ ≪賃料ギャップの内訳≫
（百万円）
平均坪単価（NUD） 周辺相場
773百万円
19,200円 19,400円 19,600円
18,000円 18,500円
230
アンダーレント
40.7%
マーケットよりも 10%以上
18,898円 低い契約 5%～10%未満
18,413円 84
17,179円 17,418円 17,621円
同水準
同水準の契約 ±5%以内
47.0% 364
賃料ギャップ *1
-4.6% -3.6% オーバーレント 17
-5.1% マーケットよりも 5%～10%未満
-5.8% 12.3% 高い契約 10%以上
77
-8.2%
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2021年4月）
*1 「賃料ギャップ」は、毎年3月及び9月に調査するオフィス各物件の相場賃料と各決算期末日時点での契約賃料とのギャップを賃貸面積ベースで加重平均したものです。なお、地方主要都市物件は含みません。
15
オフィス契約更新スケジュール（首都圏）
23.4%
30.8% 32.1% マーケットよりも 10%以上
39.2% 低い契約 5%～10%未満
52.2%
8.8% 同水準の契約 ±5%以内
10.1% マーケットよりも 5%～10%未満
12.0% 高い契約 10%以上
13.1%
7.1%
58.2%
47.3% 41.4%
38.8% 24.3%
0.7%
1.0%
0.8%
3.4% 13.5% 2.2% 15.6%
10.9%
6.3% 6.7%
更新対象面積 25,468㎡ 42,813㎡ 25,883㎡ 29,671㎡ 10,793㎡
第38期 第39期 第40期 第41期 第42期以降
（2021年10月） （2022年4月） （2022年10月） （2023年4月） （2023年10月以降）
16
オフィステナントの状況
NTTグループテナントは中規模でフロア面積が比較的広いビルに現状坪1.5万～2万円程度の賃料水準で入居しているケースが多い。
NUDの保有オフィスの特性と合致し、双方の利益に貢献。平均契約賃料は市場相場と同水準。
≪ NTTグループ企業のオフィステナント比率≫ ≪オフィス入居テナント上位10社≫
NTTグループ企業 （2021年4月30日現在）
順 賃貸
テナント名 比率*1 物件名
位 面積
1 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 10,671㎡ 6.3% アーバンエース肥後橋ビルほか
2 ㈱ドコモＣＳ 10,525㎡ 6.2% アーバンネット池袋ビル
3 ㈱ＮＴＴビジネスアソシエ東日本 7,488㎡ 4.4% アーバンネット大森ビル
4 住友大阪セメント㈱ 6,872㎡ 4.0% 六番町ビル
34.0% 34.4%
31.6%
5 ソフトバンク㈱ 6,293㎡ 3.7% スフィアタワー天王洲
アーバンネット池袋ビル
6 ＮＴＴファイナンス㈱ 6,082㎡ 3.6%
品川シーズンテラス
2010年5月
NTT都市開発 7 ㈱ＮＴＴデータ 5,871㎡ 3.4% アーバンネット三田ビル
スポンサー参画
8 ＮＴＴラーニングシステムズ㈱ 4,801㎡ 2.8% アーバンネット麻布ビル
3.7%
0.0% 9 フィールズ㈱ 3,106㎡ 1.8% KN渋谷３
第15期
第15期 第16期
第16期 第35期
第35期 第36期
第36期 第37期
第37期 グランパーク
（2010年4月） （2010年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） 10 ＮＴＴコミュニケーションズ㈱ 3,029㎡ 1.8%
アーバンネット静岡ビル
*1 NUDの全保有物件のうち、オフィス用途に係る区画の総賃貸面積に占める割合を示しています。
17
レジデンス入・退去面積と稼働率
≪レジデンス入・退去面積≫ ≪稼働率及びCF稼働率 *1 ≫
入居面積 退去面積
13,283㎡ 96.9% 97.6% 97.2% 96.8% 96.1%
94.5%
9,387㎡ 8,757㎡
7,484㎡ 7,482㎡
（2021年1月末）
92.3%
7,890㎡
9,210㎡ 9,210㎡ 9,830㎡
13,221㎡
ネット増減
+ 177㎡ + 62㎡
- 452㎡ - 406㎡
- 2,349㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
97.2 % 97.3 % 97.3% 95.0% 94.4%
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
*1 2021年3月及び2021年4月の稼働率及びCF稼働率、並びに第37期平均稼働率の算出に当たっては、2021年3月31日付けで譲渡契約を締結した「ビュロー紀尾井町」を除外しています。 18
レジデンス賃料改定動向（入替時）
≪テナント入替時の賃料増減（月額） ≫ ≪テナント入替対象区画の賃料分析≫
増加 減少 増加 据置き 減少
+ 2.8百万円 + 2.7百万円
+ 2.4百万円 50.4%
+ 2.1百万円
+ 1.7百万円 74.2%
81.8%
92.1% 95.0%
12.8%
+ 0.0百万円 - 0.1百万円 - 0.0百万円 3.9%
36.8%
- 0.5百万円
14.7% 21.9%
2.1% 3.2%
3.6% 5.7% 1.8%
- 1.4百万円
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
増加率 *1 + 7.6％ + 9.1％ + 9.4％ + 9.6％ + 7.4%
ネット増減率*2 + 5.9％ + 7.8％ + 8.5％ + 5.1％ + 0.5% 9,387㎡ 8,757㎡ 7,484㎡ 7,482㎡ 13,283㎡
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 19
レジデンス賃料改定動向（更新時）
≪契約更新時の賃料増減（月額）≫ ≪契約更新対象区画の賃料分析≫
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
20.0%
22.8% 22.3%
+ 1.0百万円 33.4% 35.3%
+ 0.8百万円
+ 0.4百万円
+ 0.3百万円 + 0.3百万円
75.9% 77.6% 78.7%
66.6% 64.7%
- 0.0百万円 - 0.0百万円 - 百万円 - 0.0百万円 – 0.0百万円
1.3% 0.0% 0.0% 0.1% 1.3%
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
増加率 *1 + 3.3％ + 3.4％ + 4.2％ + 2.6％ + 3.0%
ネット増減率 *2 + 0.7％ + 1.1％ + 1.5％ + 0.5％ + 0.5% 16,540㎡ 19,276㎡ 17,253㎡ 15,429㎡ 16,849㎡
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
第33期
（2019年4月） 第34期
（2019年10月） 第35期
（2020年4月） 第36期
（2020年10月） 第37期
（2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
（参考）
第36期全テナント賃料総額 対 第37期賃料増減額合計（更新+入替時）= + 0.1%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 20
工事の状況
中長期的な工事費用の平準化を計画的に実施。毎期の資本的支出については、減価償却費の範囲内でコントロール。
≪工事費及び減価償却費の推移≫ ≪修繕費≫
（百万円）
減価償却費 資本的支出 修繕費
物件名 支出額 主な工事内容
（百万円）
UN五反田NNビル 78 LED化工事
1,513 1,513 第37期実績 かながわサイエンスパーク
1,431 1,455 76 照明設備更新工事
1,419 R&D棟
［869百万円］
UN三田ビル 66 LED化工事
プレミアロッソ 89 外壁修繕工事
1,156 1,157 第38期計画
1,121 UN池袋ビル
1,088 61 LED化工事
［691百万円］
965 UA肥後橋ビル 59 LED化工事
869
705
≪資本的支出≫
691
660
607 （百万円）
物件名 支出額 主な工事内容
かながわサイエンスパーク
272 空調設備改修工事
R&D棟
第37期実績
UN池袋ビル 108 中央監視設備改修工事
［1,121百万円］
スフィアタワー天王洲 98 空調設備改修工事
かながわサイエンスパーク
145 空調設備改修工事
R&D棟
第38期計画
第34期
第34期 第35期
第35期 第36期
第36期 第37期
第37期 第38期予想
第38期予想 スフィアタワー天王洲 127 空調設備改修工事
［965百万円］
（2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2021年10月）
UN三田ビル 111 給湯設備改修工事
21
財務状況
≪平均金利・平均残存年数≫ *1 ≪LTV（有利子負債比率）≫
平均残存年数 有利子負債平均金利 有利子負債額 LTV（総資産ベース） LTV（時価ベース）
47.7%
45.3%
44.8% 44.8% 44.6%
0.63%
0.61% 0.61% 0.60%
0.58%
41.9%
41.1%
40.0% 39.6%
39.1%
4.6年 4.7年 1,265億円
4.2年 4.0年
3.7年 1,103億円 1,102億円 1,096億円 1,128億円
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
第33期 第34期 第35期 第36期 第37期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
*1 「平均金利」については、各期末時点における表面金利を負債残高で加重平均した数値を表示しています。 22
返済スケジュール
更なる投資家層の拡大及び安定的な資金調達手段の確保を目的として、本投資法人初となるグリーンボンドを発行。
今後も返済期限の更なる分散と資金調達手段の多様化、並びにESGへの配慮を意識した運用を継続。
≪当期中の返済・調達内容≫ ≪グリーンボンド概要（2021年4月27日発行）≫
金額 平均借入期間 平均金利 発行年限 発行総額 利率
97億円 3.4年 0.39%
長期借入金 20億円 長期借入金 5.0年 長期借入金 0.41% 第９回無担保
返済 3年 20億円 0.06%
短期借入金 52億円 短期借入金 1.0年 短期借入金 0.22% 投資法人債
投資法人債 25億円 投資法人債 7.0年 投資法人債 0.72%
234億円 6.5年 0.40%
長期借入金 150億円 長期借入金 7.4年 長期借入金 0.47% 第10回無担保
調達 10年 32億円 0.50%
短期借入金 32億円 短期借入金 1.0年 短期借入金 0.23% 投資法人債
投資法人債 52億円 投資法人債 7.3年 投資法人債 0.33%
145億円
借入金（短期） 借入金（長期）
121億円 投資法人債 グリーンボンド
94億円 97億円
90億円
83億円
61億円 62億円 60億円 64億円
57億円
52億円 52億円 55億円
42億円 38億円
33億円 32億円
25億円
0億円
2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年 2030年 2031年
～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月
第37期調達（借換）分 20億円 25億円 32億円
23
有利子負債/格付の状況
（2021年4月30日現在）
≪借入先の状況≫ ≪長期有利子負債比率≫ ≪固定金利比率≫
短期有利子負債 変動金利
2.5% 2.5%
日本政策 その他
投資銀行 6.9%
4.3% 三井住友信託
あおぞら銀行 銀行
4.8% 25.0%
長期有利子負債 固定金利
りそな銀行
5.6% 97.5%
97.5%
借入金合計
三菱UFJ銀行
9.3%
1,153億円
みずほ銀行
NTTファイナンス 20.4% ≪格付の状況≫
11.6%
三井住友銀行 格付機関 格付内容
12.0%
日本格付研究所 発行体格付： AA –
（JCR） 格付の見通し： 安定的
24
含み損益の推移
保有物件の大多数でキャップレートが低下。含み益の拡大傾向が継続。
≪含み損益≫
含み損益 含み益率 + 571億円
+ 527億円 + 543億円
+ 481億円
+ 402億円
25.4% 25.8% 25.4%
+ 294億円 23.2%
+ 236億円 19.3%
+ 201億円 + 212億円
+ 159億円 14.0%
10.1% 11.2%
9.9%
7.9%
第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期 第37期
（2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （202１年4月）
≪ 1口当たりNAV *1≫
134,869円 136,126円 139,360円
125,464円 131,297円
110,277円 112,357円 116,720円
106,201円 109,435円
第28期
第28期 第29期
第29期 第30期
第30期 第31期
第31期 第32期
第32期 第33期 第34期 第35期
第35期 第36期
第36期 第37期
第37期
（2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月） （202１年4月）
*1 1口当たりNAV＝各期末の（純資産額＋保有不動産信託受益権に係る含み損益）÷発行済投資口数 25
期末算定価額の分析
≪含み損益の分析 *1≫
（億円）
第36期 第37期
増減
（2020年10月） （2021年4月）
対象資産数 58件 58件 -
期末算定価額 2,644億円 2,820億円 + 176億円
帳簿価額 2,101億円 2,249億円 + 148億円
含み損益 543億円 571億円 + 28億円
含み損益率 25.8% 25.4% - 0.4%
≪キャップレートと査定賃料の分析≫
（件）
第36期 第37期
増減
（2020年10月） （2021年4月）
上昇 - - -
キャップレート *2 変動なし 57 15 - 42
低下 - 42 + 42
上昇 15 13 -2
査定賃料 *3 変動なし 35 31 -4
下落 3 9 +6
*1 分析対象から時価評価を行っていない優先出資証券1銘柄を除いています。
*2 (1) 直接還元法による「還元利回り」（直接還元法を用いずDCF法で評価している物件は「割引率」）を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、 ①期中取得物件①期中取得物件（第36期大手町フィナンシャルシティ グランキューブ 第37期品川シーズンテラス） 、 ②優先出資証券1銘柄を除いています。
*3 (1) 直接還元法による「査定賃料」を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、①期中取得物件（第36期大手町フィナンシャルシティ グランキューブ 第37期品川シーズンテラス）、②優先出資証券1銘柄、③直接還元法を用いずにDCF法で評価しているレジデンス4物件
を除いています。
26
<参考> 環境への取り組み/環境認証の取得
≪グリーンボンド発行≫ ≪GRESBリアルエステイト評価（2020年度評価）≫
本投資法人初となるグリーンボンドを発行（2021年4月27日） アジア- 複合型（オフィス・住居）セクターの「セクターリーダー」に選出
ESG投資に関心の高い投資家層の拡大及び資金調達手段の多様化を図る 総合スコアの相対評価であるGRESBレーティングにおいて「4 Stars」を取得
最高位「Green Star」評価を4年連続で取得
発行の対象となる資産（グリーン適格資産）の基準
1. グリーンビルディング
下記①～④の第三者認証機関の認証のいずれかを取得済もしくは今後取得予定
の物件
①DBJ Green Building認証における3つ星～5つ星
②CASBEE建築（新築・既存・改修）またはCASBEE不動産評価認証におけるB+ラン
ク～Sランク
③BELS認証における3つ星～5つ星
≪GRESB開示評価（2020年度評価）≫
④LEED認証におけるSilverランク～Platinumランク
※上記認証の取得を前提としてBOMA360パフォーマンスプログラム（BOMA360）取
得物件を含む ESGの取り組みに関する情報開示が評価され、
2. 省エネルギー性能 GRESB開示評価において本投資法人
ERR値で30％以上である物件 初となる「A」評価（最高ランク）を取得
グリーンボンドの概要 ≪環境認証の取得状況≫
（2021年4月30日現在）
第９回無担保 第10回無担保
投資法人債 投資法人債 取得割合 取得延床面積*1 取得割合
取得物件数
対物件数 対延床面積*1
発行年限 3年 10年
CASBEE不動産
16 27.6% 183,663.04㎡ 45.4%
発行総額 20億円 32億円 評価認証
利率 0.060% 0.500% DBJ Green
5 8.6% 49,380.66㎡ 12.2%
Building 認証
大手町フィナンシャルシティ グランキューブ、アーバンネット静岡追手
資金使途 町ビル及びアーバンネット静岡ビルの調達資金（その後の借換を含 BELS 2 3.4% 21,258.18㎡ 5.3%
む）に充当
㈱日本格付研究所（JCR）より「JCRグリーンファイナンス・フレーム 低炭素
評価機関 3 5.2% 26,048.89㎡ 6.4%
ワーク評価」の最上位である「Green1 (F)」を取得 モデルビル
*1 各物件建物に係る本投資法人の実質的な共有持分割合を加味して算定しています。
27
<参考> 社会への取組み
≪地域の街づくりへの貢献≫
本投資法人のスポンサーであるNTT都市開発は、NTTグループの街づくりを推進するNTTアーバンソリューションズグループの中核会社であり、資産運用会社であるNTT都市開
発投資顧問（UDAM）は同社の傘下にて上場リート・私募リート・私募ファンド等の各種不動産ファンド運用を担う。
NTTアーバンソリューションズグループは、従来の不動産開発にとどまらないNTTグループならではの新たな「街づくり」で、社会的課題の解決への貢献をめざしており、そのような
動きの中で、本投資法人は、NTT都市開発との更なる連携強化を通じ中長期的な収益の維持向上及び資産規模の拡大を図ると共に、NTTグループの新たな「街づくり」戦略に足
並みをそろえ、投資主価値の最大化を実現を図っていく。
【参考】NTTアーバンソリューションズグループの街づくり推進体制（2021年7月1日以降）
28
<参考> ガバナンスへの取組み
≪新運用会社（UDAM）の組織体制≫
第一運用管理部（本投資法人運用）、第二運用管理部（私募リート運用）、第三運用管理部（私募ファンド等の運用）運用責任者は他部署間兼務を実施しない体制
株主総会
監査役
取締役会
投資委員会 コンプライアンス委員会
代表取締役社長
サステナビリティ推進委員会 コンプライアンス室
内部監査室 優先検討者決定会議
投資営業部 第一運用管理部 第二運用管理部 第三運用管理部 財務部 経営企画部 業務管理部
≪運用資産取得の意思決定≫
各運用管理部により案が起案され、コンプライアンス・オフィサーが法令遵守上の問題の有無について審査・承認した後、投資委員会において内容を審議・決議
投資委員会については外部の不動産鑑定士を１名新たに委員に加えることにより、ガバナンス体制強化を図る
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*1 私募ファンド等については取締役会への報告のみを行います。 29
第37期決算 データ集
第37期 比較貸借対照表 P.31 オフィスビル需要動向 P.54
第37期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 P.32 レジデンス市場動向（東京） P.55
第38期 予想損益計算書 P.33 レジデンス マクロ環境（東京） P.56
業績予想の前提条件 P.34 第37期 有利子負債一覧 P.57
外部成長実績 P.35 財務指標 P.58
ポートフォリオ分析（オフィス） P.38 投資主の状況 P.59
ポートフォリオ分析（レジデンス） P.39 投資口価格／分配金 P.60
物件別収支状況 P.40 ＮＴＴ都市開発リート投資法人の特徴 P.61
期末算定価額 P.47 本資料で使用する用語 P.63
月次稼働率 P.50 注意事項 P.64
オフィス市場動向（東京） P.53
第37期 比較貸借対照表
（百万円） （百万円）
第36期実績 第37期実績 第36期実績 第37期実績
対前期増減 対前期増減
科目 （2020/10） （2021/4） 科目 （2020/10） （2021/4）
[2]- [1] [2]- [1]
[1] [2] [1] [2]
流動資産 18,091 19,072 + 981 流動負債 20,528 19,000 - 1,527
現金及び預金 3,776 3,696 - 80 営業未払金 1,867 1,756 - 111
信託現金及び信託預金 13,969 14,136 + 166 短期借入金 5,200 3,200 - 2,000
その他流動資産 345 1,240 + 894 1年内返済予定の長期借入金 9,400 12,350 + 2,950
営業未収入金 128 552 + 423 1年内償還予定の投資法人債 2,500 - - 2,500
前払費用 118 191 + 72 未払費用 113 123 +9
未収還付法人税等 99 105 +6 前受金 1,288 1,088 - 199
その他 0 391 + 391 その他の流動負債 158 481 + 323
未払法人税等 0 1 +0
固定資産 231,121 246,238 + 15,116
未払消費税等 75 - - 75
有形固定資産 208,371 223,177 + 14,805
未払事業所税 5 10 +5
信託建物（純額） 60,601 65,420 + 4,819
預り金 62 452 + 390
信託構築物（純額） 856 889 + 32
未払分配金 14 16 +2
信託工具、器具及び備品（純額） 294 308 + 14
固定負債 103,745 119,947 + 16,201
信託土地 146,615 156,559 + 9,943
長期借入金 89,700 99,750 + 10,050
信託建設仮勘定 3 - -3
投資法人債 6,000 11,200 + 5,200
無形固定資産 1,779 1,784 +5
信託預り敷金保証金 8,045 8,997 + 951
信託借地権 1,777 1,777 -
負債の部合計 124,274 138,948 + 14,673
信託その他の無形固定資産 0 0 -0
その他 1 6 +5 投資主資本 124,962 126,412 + 1,449
投資その他の資産 20,970 21,276 + 305 出資総額 120,350 120,350 -
投資有価証券 20,035 20,035 - 剰余金
敷金及び保証金 10 10 - 任意積立金
長期前払費用 293 417 + 124 圧縮積立金 762 762 -
信託差入敷金及び保証金 630 810 + 179 任意積立金合計 762 762 -
繰延税金資産 1 3 +1 当期未処分利益又は当期未処理損失 3,850 5,300 + 1,449
繰延資産 23 49 + 25 純資産の部合計 124,962 126,412 + 1,449
投資法人債発行費 23 49 + 25
資産の部合計 249,237 265,361 + 16,123 負債・純資産の部合計 249,237 265,361 + 16,123
31
第37期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書
（百万円）
第36期実績 第37期実績 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2020/10） （2021/4）
[2]- [1] 第36期実績 第37期実績 対前期増減 第36期実績 第37期実績 対前期増減
[1] [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 8,793 9,025 + 231 6,181 6,449 + 267 2,611 2,575 - 35
賃貸事業収入 7,853 8,118 + 264 5,435 5,744 + 309 2,418 2,373 - 44
賃料 6,705 6,969 + 264 4,347 4,656 + 309 2,358 2,312 - 45
共益費 1,148 1,148 +0 1,087 1,087 -0 60 61 +0
その他賃貸事業収入 939 906 - 32 746 705 - 41 192 201 +8
駐車場使用料 224 225 +1 155 156 +0 68 69 +0
施設使用料 52 59 +7 41 47 +5 10 11 +1
付帯収益 557 507 - 50 543 494 - 49 13 13 -0
礼金 23 27 +3 - 0 +0 23 27 +3
その他雑収入 81 87 +5 4 7 +2 76 80 +3
受取配当金 [2] 485 522 + 36 485 522 + 36 - - -
不動産等売却益 [3] 191 1,921 + 1,730 191 1,921 + 1,730 - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 9,470 11,468 + 1,998 6,858 8,893 + 2,034 2,611 2,575 - 35
不動産賃貸事業費用合計 [4] 4,601 5,025 + 424 3,185 3,527 + 342 1,415 1,497 + 82
営 外注委託費 1,039 1,087 + 47 733 751 + 18 306 335 + 28
業
損 水道光熱費 577 498 - 78 537 463 - 73 39 34 -5
益 公租公課（印紙税含む） 630 622 -8 497 489 -8 132 132 +0
損害保険料 10 15 +4 7 11 +3 3 4 +0
修繕費 705 869 + 164 437 553 + 115 267 316 + 49
信託報酬 28 29 +0 14 14 -0 13 14 +0
減価償却費 1,455 1,513 + 57 905 969 + 63 549 544 -5
その他 153 390 + 236 52 274 + 222 101 115 + 13
不動産賃貸事業損益 （含 受取配当金） [1]+[2]-[4] 4,678 4,521 - 156 3,482 3,443 - 38 1,196 1,078 - 118
NOI （含 受取配当金） 6,134 6,035 - 98 4,387 4,412 + 25 1,746 1,622 - 124
その他営業費用 [5] 620 733 + 112
資産運用報酬 384 439 + 55
役員報酬 4 4 - 金銭の分配に係る計算書
資産保管委託手数料 11 11 +0 （円）
一般事務委託手数料 84 94 +9 第36期 第37期
会計監査人報酬 8 8 - 科目
（2020/10） （2021/4）
その他 128 174 + 46 I. 当期未処分利益 3,850,356,701 5,300,276,125
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,221 5,758 + 536 II. 分配金の額 3,849,576,385 5,299,587,880
[A]- [B] 営業利益 4,248 5,710 + 1,461 （1口当たり分配金） 2,923 4,024
営 営業外収益 1 0 -0 III. 次期繰越利益 780,316 688,245
損 業
益 外 支払利息 391 404 + 13
その他 5 5 +0
営業外費用 397 410 + 13
経常利益 3,852 5,300 + 1,448
法人税等 2 0 -1
当期純利益 3,850 5,299 + 1,449
32
第38期 予想損益計算書
（百万円）
第37期実績 第38期予想 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2021/4） （2021/10）
[2]- [1] 第37期実績 第38期予想 対前期増減 第37期実績 第38期予想 対前期増減
[1] [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 9,025 9,115 + 90 6,449 6,548 + 99 2,575 2,566 -9
賃貸事業収入 8,118 8,182 + 64 5,744 5,797 + 53 2,373 2,385 + 11
賃料 6,969 7,024 + 55 4,656 4,702 + 45 2,312 2,322 +9
共益費 1,148 1,158 +9 1,087 1,095 +7 61 63 +2
その他賃貸事業収入 906 932 + 25 705 751 + 46 201 181 - 20
駐車場使用料 225 220 -5 156 151 -4 69 68 -0
施設使用料 59 53 -5 47 43 -4 11 10 -1
付帯収益 507 567 + 60 494 554 + 60 13 13 +0
礼金 27 20 -6 0 0 +0 27 19 -7
その他雑収入 87 70 - 17 7 1 -5 80 68 - 12
受取配当金 [2] 522 492 - 29 522 492 - 29 - - -
不動産等売却益 [3] 1,921 1,163 - 758 1,921 1,163 - 758 - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 11,468 10,771 - 697 8,893 8,205 - 688 2,575 2,566 -9
不動産賃貸事業費用合計 [4] 5,025 5,075 + 50 3,527 3,643 + 115 1,497 1,432 - 65
営 外注委託費 1,087 1,100 + 13 751 767 + 15 335 333 -2
業
損 水道光熱費 498 520 + 22 463 479 + 16 34 40 +6
益 公租公課 622 625 +3 489 493 +4 132 132 -0
損害保険料 15 11 -3 11 8 -2 4 3 -0
修繕費 869 691 - 178 553 411 - 141 316 279 - 37
信託報酬 29 27 -1 14 14 +0 14 12 -1
減価償却費 1,513 1,513 +0 969 996 + 27 544 516 - 27
その他 390 583 + 193 274 469 + 195 115 113 -1
不動産賃貸事業損益 （含 受取配当金） [1]+[2]-[4] 4,521 4,532 + 10 3,443 3,398 - 45 1,078 1,134 + 56
NOI （含 受取配当金） 6,035 6,046 + 11 4,412 4,395 - 17 1,622 1,651 + 29
その他営業費用 [5] 733 671 - 61
資産運用報酬 439 416 - 22
役員報酬 4 4 -
資産保管委託手数料 11 11 +0
一般事務委託手数料 94 87 -6
会計監査人報酬 8 8 -
その他 174 143 - 31
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,758 5,747 - 11
[A]-[B] 営業利益 5,710 5,024 - 686
営 営業外収益 0 1 +0
損 業
益 外 支払利息 404 435 + 30
その他 5 7 +1
営業外費用 410 442 + 32
経常利益 5,300 4,582 - 717
法人税等 0 2 +1
当期純利益 5,299 4,580 - 719
33
業績予想の前提条件
第38期（2021/10） 第39期（2022/4）
運用資産 2021年5月末現在の運用資産数（58物件）から異動がないものとする。 第38期末現在の運用資産数（58物件）から異動がないものとする。
発行済 第37期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。 第38期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。
投資口数
第37期末時点の有利子負債残高126,500百万円から、以下の変動を前提とする。 第38期末時点の有利子負債予定残高126,500百万円から、以下の変動を前提とする。
（リファイナンス） （リファイナンス）
以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。 以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。
有利子 • 2021年5月31日に返済期限が到来する長期借入金5,000百万円 • 2022年3月31日に返済期限が到来する長期借入金1,050百万円
負債
• 2021年7月30日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円 • 2022年3月31日に返済期限が到来する短期借入金1,200百万円
• 2021年9月30日に返済期限が到来する長期借入金2,400百万円 • 2022年4月28日に返済期限が到来する長期借入金3,900百万円
（期末予定残高：126,500百万円） （期末予定残高：126,500百万円）
オフィス： 93.4% オフィス： 95.4%
期中平均 レジデンス： 94.9% レジデンス： 95.2%
稼動率
全体： 93.9% 全体： 95.3%
（営業収益） （営業収益）
前期に取得したオフィスビル（１物件)の影響による賃貸事業収入の増加を見込んでいるも 前期に計上した不動産等売却益が剥落すること等により、前期比で減収を予想。なお、新
のの、不動産等売却益が前期に対して減少することにより営業収益は減収を予想。なお、 型コロナウイルス感染拡大の影響については、現時点で判明している一部商業テナントの
新型コロナウイルス感染拡大の影響については、現時点で判明している一部商業テナント 賃料減免等を反映。
の賃料減免等を反映。
（主な営業費用） （主な営業費用）
外注委託費： 1,100百万円 外注委託費： 1,102百万円
固定資産税等： 625百万円 固定資産税等： 624百万円
その他 修繕費： 691百万円 修繕費： 634百万円
減価償却費： 1,513百万円 減価償却費： 1,499百万円
賃貸事業費用を除く営業費用： 671百万円 賃貸事業費用を除く営業費用： 624百万円
（主な営業外費用） （主な営業外費用）
支払利息： 435百万円 支払利息： 425百万円
（分配金） （分配金）
同期に発生した不動産等売却益（見込額1,163百万円）を原資として新たに圧縮積立金 圧縮積立金の取崩しや新たな積立ては想定せず、当期純利益相当額を分配金原資とし
（想定額458百万円）を積み立てるものとし、1口当たり分配金は、当期純利益から当該積 て想定。
立金を減算した残額を分配することを前提。
34
外部成長実績（1）
取得
オフィス
レジデンス
POによる取得
アーバンネット クエストコート