2021 年 3 月 31 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号
プレミア投資法人
代表者名 執行役員 大寺 健之
（コード番号 8956）
資産運用会社名
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 小杉 知義
問合せ先 取締役 財務部長 岩田 武
（TEL：03-6630-4611）
資産の譲渡に関するお知らせ
<ビュロー紀尾井町>
本投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「PRA」といいま
す。）は、本日、下記のとおりレジデンス 1 物件の譲渡（以下「本譲渡」といいます。）を決定しましたの
で、お知らせします。
記
1. 本譲渡の概要
物件名称 ビュロー紀尾井町
譲渡資産の種類 不動産を信託財産とする信託の受益権（注 1）
譲渡価格 2,850 百万円（注 2）
帳簿価額 1,599 百万円（2020 年 10 月 31 日現在）
譲渡益（見込額） 1,163 百万円（注 3）
譲渡先 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
媒介の有無 三井住友信託銀行株式会社（注 4）
譲渡決定日 2021 年 3 月 31 日
契約締結日 2021 年 3 月 31 日
引渡予定日 2021 年 5 月 7 日
決済方法 引渡時一括
譲渡代金の使途 有利子負債の返済資金に充当予定
（注 1）信託財産の詳細については、後記「3. 譲渡資産の内容」をご参照ください。
（注 2）「譲渡価格」は、本物件の譲渡に要した諸費用を減算しない税抜売買価格を記載しています。
（注 3）「譲渡益（見込額）」は、譲渡価格の 2,850 百万円から、1,687 百万円（上記物件の 2020 年 10 月 31 日現在における
帳簿価額から引渡予定日までの資本的支出及び減価償却費 （見込額） を勘案した引渡予定日における想定帳簿価額に、
本譲渡に係る諸費用（見込額）を合算した金額）を差し引いて算出しています。
（注 4）三井住友信託銀行株式会社は投信法及び PRA の社内規程に定める利害関係人等に該当しません。
2.本譲渡の理由
本物件は 2002 年竣工のレジデンスであり、本投資法人は 2003 年の取得以来、長年に亘って家具・
サービス付きのサービス・アパートメントとして専門の運営事業者に一括賃貸する形で運用してまい
りましたが、今般、当該事業者との賃貸借契約が終了することとなり、新たな運用形態を検討してま
いりました。
そこで、中長期的な観点から本物件を一般賃貸化した場合の収益予想、現状の不動産市況、ポート
フォリオ全体の構成等を総合的に考慮した結果、譲渡時期及び譲渡価額等が妥当であると判断し、本
譲渡を決定したものです。
なお、本譲渡益については、その一部を圧縮積立金として内部留保し、将来の分配金水準の安定化
に活用する予定です。
1
3. 譲渡資産の内容
物件名称 ビュロー紀尾井町
特定資産の種類 不動産を信託財産とする信託の受益権
受託者名 三井住友信託銀行株式会社
契約期間 2003 年 7 月 1 日から 2023 年 7 月 31 日
土地 東京都千代田区平河町二丁目 6 番 21 他 2 筆
所在地
東京都千代田区平河町二丁目 6 番地 21
（注 1） 建物
<住居表示>東京都千代田区平河町二丁目 4 番 4 号
面積 土地 306.73m2
（注 1） 建物 2,008.55m2
土地 所有権
権利の形態
建物 所有権
建物の用途（注 1） 共同住宅
建物の構造（注 1） 鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 11 階建
建築時期（注 1） 2002 年 11 月
譲渡価格 2,850 百万円
帳簿価額 1,599 百万円（2020 年 10 月 31 日現在）
譲渡益（見込額） 1,163 百万円
鑑定評価
鑑定評価機関 一般財団法人 日本不動産研究所
鑑定評価額 1,520 百万円
価格時点 2021 年 3 月 1 日
テナントの内容（注 2）
テナントの総数 1
月額賃料 非開示
敷金・保証金 非開示
総賃貸可能面積 1,728.98m2
総賃貸面積 182.66m2
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
稼働率の推移 1月 1月 1月 1月 1月
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 10.6%
（注 1）
「所在地」 （住居表示は除きます。、 ）「面積」「建物の用途」「建物の構造」及び「建築時期」については、登記事項証
、 、
明書に表示されている情報をもとに記載しています。
（注 2）
「テナントの内容」は、2021 年 1 月 31 日現在における数値を記載しています。なお、
「月額賃料」及び 「敷金・保証金」につ
いては当該テナントの同意を得られていないため、非開示としています。
4. 譲渡先の概要
（2021 年 3 月 31 日現在）
商号 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
本店所在地 東京都千代田区外神田四丁目 14 番 1 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 辻上 広志
資本金 48,760 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
純資産 197,628 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
総資産 932,262 百万円（2020 年 3 月 31 日現在）
大株主及び持株比率 ＮＴＴアーバンソリューションズ株式会社（持株比率：100.0%）
設立年月日 1986 年 1 月 21 日
(1) 不動産の取得、開発、販売及び管理
(2) 不動産の貸借、仲介
(3) 建築物の設計、施工、工事監理及びその受託
(4) ビル及び住宅の事務機器、通信機器他什器備品及び建物内装品の販売
主な事業内容 並びに貸付
(5) 住宅の建築及び販売
(6) 土木建築エンジニアリング及び不動産に関する情報の収集、管理、調査
並びにコンサルティング業務
(7) 有料老人ホーム事業並びに介護保険法に基づく居宅介護サービス事業
2
及び介護予防サービス事業
本投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人の発行済投資口数の 3.3％（43,500 口）の投資口を保有して
資本関係 います。また、同社は PRA の発行済株式の 100.0％（6,000 株）を保有する
完全親会社であり、投信法に定める利害関係人等に該当します。
人的関係 PRA の役職員の出向元企業の 1 社に該当します。
本投資法人が保有する不動産の賃借人等に該当します。また、PRA は同社と
取引関係
「情報提供に関する合意書」を締結しています。
関連当事者への 同社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。また、同社は上記の
該当状況 とおり PRA の完全親会社であり、PRA の関連当事者に該当します。
5. 利害関係人等との取引
本譲渡に係る以下の利害関係人等との取引について、PRA の社内規程である「利害関係人等取引規程」に
従い、外部専門家を含んだコンプライアンス委員会による決議、投資委員会による決議及び取締役会によ
る決議を経ています。
(1) 投信法に定める利害関係人等との取引
①エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社へのビュロー紀尾井町の譲渡
(2) PRA の社内規程に定める利害関係人等との取引
該当ありません。
6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本譲渡については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資
法人によるフォワード・コミットメント等（注）に該当します。
本譲渡に係る売買契約において、 本投資法人又は譲渡先による売買契約上の重大な義務の違反があった
場合は、その相手方は売買契約を解除し、違約金として売買代金の 5%相当額を請求することができるも
のとされています。
（注） フォワード・コミットメント等とは先日付けでの売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡しを
行うこととしているものその他これに類する契約をいいます。
7.今後の見通し
本譲渡が業績に与える影響を反映するために、公表済の 2021 年 10 月期（第 38 期）の運用状況の予想
について修正を行いました。
詳細は、本日公表の「2021 年 10 月期（第 38 期）の運用状況の予想の修正及び分配予想の修正に関する
お知らせ」をご覧ください。
3
8. 鑑定評価書の概要
物件の名称 ビュロー紀尾井町
鑑定評価額 1,520 百万円
鑑定評価機関の名称 一般財団法人 日本不動産研究所
価格時点 2021 年 3 月 1 日
内容
項目 概要等
（百万円）
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益還元法による収益価格 1,520
格を関連づけて試算
直接還元法による収益価格［[5]÷[6]］ 1,550
(a)貸室賃料収入 88 中長期安定的に収受可能な賃料等の単価水準を査
(b)共益費収入 0 定のうえ、これに基づく貸室賃料収入及び共益費
(c)共益費込貸室賃料収入［(a)+(b)］ 88 収入を計上
(d)水道光熱費収入 0 賃借人から徴収する水道光熱費収入はない
運 (e)駐車場・駐輪場収入 0 駐車場収入はない
営 個別の入居者より収受する礼金・更新料収入を計
収 (f)その他収入 4
上
益
[1]潜在総収益［(c)+(d)+(e)+(f)］ 93
中長期的な稼働率水準を査定し、当該稼働率水準
(g)空室等損失 4
を前提に、空室等損失を計上
賃借人の状況等を勘案し、貸倒れ損失の計上は不
(h)貸倒損失 -
要と判断
[2]運営収益［[1]-(g)-(h)］ 88
類似不動産の維持管理費を参考に、対象不動産の
(i)維持管理費 3
個別性を考慮して計上
類似不動産の水道光熱費を参考に対象不動産の個
(j)水道光熱費 0
別性を考慮して計上
過年度実績を参考に、エンジニアリング・レポートに
(k)修繕費 5
おける修繕更新費の年平均額等を考慮して計上
運
営 類似不動産における報酬料率、対象不動産の個別
(l)プロパティ・マネジメントフィー 2
費 性等を考慮して計上
用 周辺における類似不動産の賃貸条件等を参考に計
(m)テナント募集費用等 3
上
関係資料及び負担調整措置の内容等を勘案して計
(n)公租公課 4
上
(o)損害保険料 0 保険料及び類似の建物の保険料率等を考慮して計上
(p)その他費用 - 計上すべき特段の費用はない
[3]運営費用
19
［(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)+(p)］
[4]運営純収益［[2]-[3]］ 68
中長期的に安定した敷金月数を査定し、これに稼
(q)一時金の運用益 0
働率を乗じて得た額に運用利回りを乗じて査定
類似不動産における資本的支出の水準、築年数及
(r)資本的支出 9 びエンジニアリング・レポートにおける修繕更新
費の年平均額等を勘案のうえ査定
[5]純収益［[4]+(q)-(r)］ 59
各地区の基準となる利回りに、立地条件、建物条件
[6]還元利回り 3.8%
等に起因するスプレッドを加減して算定
DCF 法による収益価格 1,490
割引率 3.5%
最終還元利回り 3.9%
積算価格 1,530
土地比率 82.3%
建物比率 17.7%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
以上
【添付資料】
参考資料 本譲渡後のポートフォリオ一覧
※本投資法人のホームページアドレス https://www.pic-reit.co.jp
4
【参考資料】 本譲渡後のポートフォリオ一覧
取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
A01 ランディック新橋ビル 2002.9.11 6,341 2.4%
A02 ランディック第2新橋ビル 2002.9.11 7,045 2.7%
A03 プレミア道玄坂ビル 2002.9.10 1,727 0.7%
A04 KN渋谷3 2002.9.11 5,348 2.1%
A05 高田馬場センタービル 2002.9.11 5,118 2.0%
A06 六番町ビル 2004.3.26 7,860 3.0%
都心5区
A10 アーバンネット三田ビル 2011.11.18 10,300 4.0%
A11 アーバンネット麻布ビル 2011.11.18 5,000 1.9%
A15 グランパーク 2013.11.8 11,490 4.4%
A17 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ 2020.6.12 4,680 1.8%
2020.12.21
A18 品川シーズンテラス 18,720 7.2%
2021.3.30
オ
フ
ィ B02 プレミア東陽町ビル 2007.5.18 4,310 1.7%
B03 上野THビル 2008.3.27 4,380 1.7%
ス B04 五反田NTビル 2008.3.27 4,100 1.6%
東京23区
B05 上野トーセイビル 2011.11.18 5,900 2.3%
（都心5区を
B06 アーバンネット池袋ビル 2015.1.22 13,600 5.2%
除く）
B07 アーバンネット大森ビル 2015.1.22 4,800 1.8%
B08 スフィアタワー天王洲 2017.6.21 15,000 5.8%
B09 アーバンネット五反田NNビル 2019.4.5 5,250 2.0%
東京 C01 プレミア横浜西口ビル 2002.9.11 3,558 1.4%
周辺都市 C02 かながわサイエンスパークR&D棟 2002.9.11 6,556 2.5%
G02 NTTクレド岡山ビル 2015.5.15 3,600 1.4%
地方 G03 アーバンネット静岡追手町ビル 2016.2.19 1,628 0.6%
主要都市 G04 アーバンネット静岡ビル 2016.2.19 1,119 0.4%
G05 アーバンエース肥後橋ビル 2016.12.20 4,600 1.8%
小計 25 物件 162,030 62.3%
D01 パークアクシス四谷ステージ 2002.9.11 5,208 2.0%
D02 パークアクシス明治神宮前 2002.9.11 2,604 1.0%
D04 キャビンアリーナ赤坂 2003.4.4 1,330 0.5%
D05 キャビンアリーナ南青山 2003.9.1 1,070 0.4%
D08 六本木グリーンテラス 2003.11.18 4,678 1.8%
D09 プレミアステージ芝公園II 2003.11.18 2,181 0.8%
D11 ラング・タワー京橋 2003.12.22 927 0.4%
D12 プレミアステージ三田慶大前 2004.11.30 1,580 0.6%
D13 プレミアロッソ 2005.1.14 1,662 0.6%
D14 プレミアブラン代々木公園 2005.7.15 2,330 0.9%
レ
ジ D15 プレミアステージ内神田 2005.9.20 1,723 0.7%
デ 都心5区 D16 プレミアステージ市ヶ谷河田町 2005.7.21 1,460 0.6%
ン D17 Walk赤坂 2005.6.1 2,043 0.8%
ス
D18 プレミアステージ芝公園 2006.10.13 1,585 0.6%
D19 MEW 2006.7.31 1,556 0.6%
D20 芝浦アイランド エアタワー 2007.12.3 7,590 2.9%
D21 ストーリア赤坂 2008.5.22 3,930 1.5%
D22 ルネ新宿御苑タワー 2008.5.22 6,500 2.5%
D23 芝浦アイランド ブルームタワー 2010.12.9 5,500 2.1%
D24 クエストコート原宿 2011.11.18 4,500 1.7%
D25 アーバンコート市ヶ谷 2013.11.8 1,385 0.5%
D26 プレミアステージ麻布十番 2018.3.1 1,420 0.5%
D27 プレミアステージ笹塚 2018.3.1 1,080 0.4%
5
取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
E01 ビーサイト大崎 2003.11.18 1,072 0.4%
E02 プレミアガーデン本郷 2004.4.1 975 0.4%
E03 プレミアグランデ馬込 2005.6.1 1,560 0.6%
レ
ジ 東京23区 E04 プレミアノッツェ祐天寺 2006.3.28 1,525 0.6%
デ （都心5区を E05 プレミアステージ湯島 2006.9.1 1,803 0.7%
ン 除く） E06 プレミアステージ駒込 2007.2.9 1,830 0.7%
ス
E07 プレミアステージ大塚 2007.6.18 1,310 0.5%
E08 プレミアステージ本所吾妻橋 2007.11.30 2,640 1.0%
E09 プレミアステージ両国 2008.6.30 1,496 0.6%
小計 32 物件 78,054 30.0%
そ ユーディーエックス特定目的会社 2010.12.8
Z01 19,940 7.7%
の 優先出資証券（秋葉原UDX） 2013.11.8
他 小計 1 物件 19,940 7.7%
合計 58 物件 260,024 100.0%
（注） 「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用を含まない税抜売買価格を記載しています。
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