8956 Ｒ－ＮＴＴ都市開発Ｒ 2021-03-25 15:00:00
資産の取得に関するお知らせ<品川シーズンテラス：追加取得> [pdf]
2021 年 3 月 25 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
東京都千代田区大手町一丁目 5 番 1 号
プレミア投資法人
代表者名 執行役員 大寺 健之
（コード番号 8956）
資産運用会社名
プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代表者名 代表取締役社長 小杉 知義
問合せ先 取締役 財務部長 岩田 武
（TEL：03-6630-4611）
資産の取得に関するお知らせ
<品川シーズンテラス：追加取得>
本投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「PRA」といいま
す。 ）は、本日、下記のとおりオフィスビル 1 物件の取得（以下「本取得」といいます。）を決定しました
ので、お知らせします。
記
1. 本取得の概要
物件名称 品川シーズンテラス
取得資産の種類 不動産を信託財産とする信託の受益権の準共有持分（注 1）
取得価格 6,520 百万円（注 2）
取得先 国内法人（注 3）
媒介の有無 無し
取得決定日 2021 年 3 月 25 日
契約締結日 2021 年 3 月 25 日
引渡予定日 2021 年 3 月 30 日
決済方法 引渡時一括
取得資金の調達 手元資金及び借入金（注 4）をもって充当予定
（注 1） 信託財産の詳細については、後記「3. 取得資産の内容」をご参照ください。なお、本取得は、1 階から 3 階の店舗、集
会所、診療所、6 階から 10 階及び 18 階から 26 階の事務所の区分所有権の共有持分（18.0%）及び 5 階の事務所の区分
所有権の共有持分（約 3.4％）並びに土地賃貸借契約に基づく建物の敷地部分の借地権に係る準共有持分（約 9.5%）及
び土地使用貸借契約に基づく建物の敷地周辺部分の土地の使用借権に係る準共有持分 （18.0%）を主たる信託財産とする
信託受益権の準共有持分 26.0%を追加取得し、 既に保有している 49.0％と併せて 75.0%を保有することになる予定です。
※本取得に関して、品川シーズンテラスの一棟の建物全体（但し、東京都が単独で所有する雨天時貯留施設に当たる部
分を除きます。）に対する本投資法人の実質的な持分割合は約 2.5%であり、既に保有している持分割合約 4.7％と併
せた持分割合は約 7.1％となります。
（注 2）「取得価格」は、本物件の取得に要した諸費用を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注 3）本取得先である当該国内法人から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。
（注 4）参考開示資料：2021 年 3 月 25 日付「資金の借入に関するお知らせ」
2.本取得の理由
本取得は、 2020 年 12 月 21 日付けで実施した当初の本物件取得時と同様、 スポンサーであるエヌ・
ティ・ティ都市開発株式会社からパイプラインサポートの一環として情報提供を受け、本取得先と交
渉した結果、実現に至ったものです。
取得予定物件である品川シーズンテラスは、東京都及びエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を含む民間
事業会社 4 社による、立体都市計画を活用した官民連携大規模開発事業です。
JR 山手線「品川」 駅からの良好なアクセスを有し、 国内最高水準の環境性能を持つ都内でも希少な築浅ハ
イグレード物件であり、安定的な収益の確保が期待できることから本取得を決定しました。
本取得により、資産規模の拡大による収益性の向上及び東京都心部保有物件の若返りをはじめ、NTT グ
ループアセットが集積する品川港南地区における大型ハイグレードビルの取得によるプレゼンスの向上
及びポートフォリオの質的向上を図るとともに、スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社と
の連携強化を推進するものです。
3. 取得資産の内容
1
物件名称 品川シーズンテラス
特定資産の種類 不動産を信託財産とする信託の受益権の準共有持分
受託者名 みずほ信託銀行株式会社
信託契約期間 2018 年 9 月 10 日から 2028 年 9 月 30 日まで
土地 東京都港区港南一丁目 2 番 6
所在地
東京都港区港南一丁目 2 番地 6
（注 1） 建物
<住居表示>東京都港区港南一丁目 2 番 70 号
本物件の最寄駅である「品川」駅は、JR 在来線、東海道新幹線及び
京浜急行本線の利用が可能なターミナル駅であり、京浜急行空港線に
より羽田空港まで直結していることから首都圏始め国内外への良好な
アクセスを有します。
また、2020 年には JR 山手線他に「高輪ゲートウェイ」駅が開業し、
立地特性等
本物件と同駅東側連絡通路との接続性が確保される計画があるなど、
将来の更なる利便性向上が期待されます。
本物件の周辺には NTT グループ企業関連のオフィスビルを含む高層
ビル群が見られ、 今後とも、 東京都心部有数のビジネス地区として発展
していくポテンシャルを有するオフィスエリアです。
交通 JR「品川」駅から徒歩約 6 分
オフィスフロアは基準階専有面積約 1,500 坪と国内最大級を誇り、天井
物件の特色
高 2,900mm、フリーアクセスフロア 130mm、床荷重 500kg/m2 とレイ
アウトの自由度も高いスペックであり、オフィスの生産性を高めていま
す。
また、 自然光や風を取り込む外部吹き抜け空間や夏季などに涼しい外気を
利用する排熱設備等の自然エネルギーの有効活用及び LED 照明、高性能
建物特性等 Low-E 複層ガラス、人検知センサーの導入等により快適性と省エネルギー
性を両立しています。
さらに長周期地震動にも対応し高い安全性を確保した、 国内最大級の免震
ビルとなっています。
このように、 近時の S クラスビルに対するテナントニーズに十分対応しう
る仕様・設備水準を備えており、中長期的に高い競争力を有していると考
えられます。
土地 49,547.86m2
面積（注 1）
建物 202,666.94m2
土地 借地権及び使用借権の準共有持分…①
建物 区分所有権の共有持分…②
①取得対象となる土地
土地賃貸借契約に基づく建物の敷地部分の借地権に係る準共有持分 （約
9.5％）及び土地使用貸借契約に基づく通路、緑地、倉庫等の設置や管
理、 イベント等での使用を目的とする建物の敷地周辺部分の土地の使用
借権に係る準共有持分（18.0％）を主たる信託財産とする信託受益権の
準共有持分 26.0％
権利の形態
②取得対象となる建物
1 階から 3 階の店舗、集会所、診療所並びに 6 階から 10 階及び 18 階
から 26 階の事務所の区分所有権の共有持分（18.0％）並びに 5 階の事
務所の区分所有権の共有持分（約 3.4％）を主たる信託財産とする信託
受益権の準共有持分 26.0％
※本取得に関して、品川シーズンテラスの一棟の建物全体（但し、東京都が単独で所有す
る雨天時貯留施設に当たる部分を除きます。 に対する本投資法人の実質的な持分割合
）
は約 2.5%であり、既に保有している持分割合約 4.7％と併せた持分割合は約 7.1％とな
ります。
建物の用途（注 1） 事務所・店舗・倉庫・駐車場・診療所・集会所等
建物の構造（注 1） 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付地上 32 階建
建築時期（注 1） 2015 年 1 月
取得価格 6,520 百万円
鑑定評価
鑑定評価機関 青山リアルティ—・アドバイザーズ株式会社
2
鑑定評価額（注 2） 6,630 百万円
価格時点 2021 年 3 月 1 日
PM 会社 エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
ML 会社（注 3） エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社等
担保の状況 なし
テナントの内容（注 4）
テナントの総数 非開示
月額賃料 非開示
敷金・保証金 非開示
総賃貸可能面積（注 5） 3,324.39m2
総賃貸面積（注 5） 3,321.36m2
2017 年 2018 年 2019 年 2020 年 2021 年
稼働率の推移（注 6） 9月 9月 9月 9月 1月
97.8% 100.0% 100.0% 100.0% 99.9%
4.7%
PML 値（注 7）
＜委託調査業者＞株式会社竹中工務店
・準共有者間において、準共有持分の譲渡につき他の準共有者との間で
優先的に交渉しなければならないなど一定の手続を経なければならな
その他特筆すべき事項 い旨、合意がなされる予定です。
・共有持分等の譲渡につき土地所有者や他の共有者の承諾等を取得する
など一定の手続を経なければならない旨、合意がなされています。
（注 1）「所在地」 （住居表示は除きます。、 ）「面積」「建物の用途」「建物の構造」及び「建築時期」については、登記事項証
、 、
明書に表示されている情報をもとに記載しています。
なお、建物の面積については、東京都が単独で所有する雨天時貯留施設に当たる部分を含む一棟の建物全体の延床面積
を記載しています。
また、当該延床面積には信託財産の一部である鉄筋コンクリート造コンクリート屋根地下１階建の倉庫（49.70 ㎡）は含
みません。
さらに、土地の面積は東京都が所有する１筆の土地全体の面積であり、建物の敷地部分（借地権対象土地）の面積である
11,130.61 ㎡及び容積使用可能範囲の面積である 38,417.25 ㎡の合計を記載しています。
（注 2）本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分（26.0%）に相当する価格を記載しています。
（注 3）品川シーズンテラスの一棟の建物全体の専有部分のうち、東京都が東京都以外の一棟の建物の共有者（エヌ・ティ・ティ
都市開発株式会社を含む計 4 社）と共有している 5 階の事務所部分並びに東京都が単独で所有している 11 階から 17 階
及び 27 階から 31 階の事務所部分は、マスターリース契約に基づき、当該 4 社が一括して賃借し又は利用権限の付与を
受け、当該 4 社が共有している他の階と合わせて各エンドテナントに賃貸又は転貸されていますが、一棟の建物全体が
エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社により管理・運営されています。
（注 4）「テナントの内容」は、2021 年 1 月 31 日現在における数値を記載しています。なお、 「テナントの総数」「月額賃料」及び「敷
、
金・保証金」については準共有者等の同意を得られていないため、非開示としています。
（注 5）本物件は、一棟の建物全体についてエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社が各エンドテナントから賃料を収受し、東京都及び東京
都以外の一棟の建物の共有者（エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社を含む計 4 社）が保有する一定の割合に応じて収益を分配し
ているため、総賃貸面積及び総賃貸可能面積については、本投資法人が取得する信託受益権の準共有持分（26.0%）に相当する
エンドテナントに係る各面積を記載しています。
（注 6）「稼働率の推移」については、本投資法人の直近の運用状況及び取得先提供の本投資法人取得前の運用状況に関する情報をもと
に一棟の建物全体のエンドテナント数に基づき算出した稼働率を記載しています。
（注 7）PML（Probable Maximum Loss）とは、地震による予想最大損失率を意味しており、統一された厳密な定義はありませんが、こ
こでは、対象建物が所在する地域で予想される最大規模の地震（PME＝Probable Maximum Earthquake：再現期間 475
年＝50 年間で 10%の確率で起こり得る大きさの地震）が発生した場合に、被災後の建物を被災以前の状態に復旧するため
の工事費が、総建替工事費（＝再調達価格）に占める割合として示されています。なお、当該指標では隣接する建物の
倒壊による影響や、火災や水害等による損害は考慮していません。
4. 取得先の概要
本物件の取得先である国内法人より名称等の開示について同意を得られていないため非開示として
います。
なお、本日現在、当該国内法人と本投資法人及び PRA との間には、記載すべき資本関係、人的関係及
び取引関係はなく、また、当該取得先は本投資法人又は PRA の関連当事者でもありません。
5. 物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人又は PRA と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
3
6. 利害関係人等との取引
該当ありません（注）。
（注）2020年12月21日付けで実施した当初の本物件取得に際して、以下の利害関係人等との取引について、PRAの社内規程
である「利害関係人等取引規程」に従い、外部専門家を含んだコンプライアンス委員会による決議、投資委員会によ
る決議及び取締役会による決議を経ています。
・投信法に定める利害関係人等との取引
①エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社への取得予定物件に係るプロパティ・マネジメント業務の委託
②NTTファイナンス株式会社を取得予定物件の賃借人（転借人）とする賃貸借（転貸借）
7. 今後の見通し
本取得による業績に与える影響は軽微であり、公表済の 2021 年 4 月期（第 37 期）及び 2021 年 10 月
期（第 38 期）の運用状況の予想に変更はありません。
以 上
4
8. 鑑定評価書の概要
物件の名称 品川シーズンテラス
鑑定評価額 6,630 百万円（注 1）
鑑定評価機関の名称 青山リアルティ—・アドバイザーズ株式会社
価格時点 2021 年 3 月 1 日
内容
項目 概要等
（百万円）
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価
収益還元法による収益価格 6,630
格を関連づけて試算
直接還元法による収益価格［[5]÷[6]］ 6,720
(a)貸室賃料収入
(b)共益費収入
(c)共益費込貸室賃料収入［(a)+(b)］
運 (d)水道光熱費収入
営
収 (e)駐車場・駐輪場収入
益 (f)その他収入
[1]潜在総収益［(c)+(d)+(e)+(f)］
(g)空室等損失
(h)貸倒損失
[2]運営収益［[1]-(g)-(h)］ 非開示
(i)維持管理費 （注 2）
(j)水道光熱費
(k)修繕費
運
営 (l)プロパティ・マネジメントフィー
費 (m)テナント募集費用等
用
(n)公租公課
(o)損害保険料
(p)その他費用
[3]運営費用
［(i)+(j)+(k)+(l)+(m)+(n)+(o)+(p)］
[4]運営純収益［[2]-[3]］ 224
預託一時金に資産運用上の性格を考慮した利回り
(q)一時金の運用損益 3
を乗じて査定
採用資料（エンジニアリング・レポート）に基づき
(r)資本的支出 6
査定
[5]純収益［[4]+(q)-(r)］ 221
投資リスクの低い利回りを基準とし、評価対象不動
[6]還元利回り 3.3% 産の立地条件、建物条件等に起因するスプレッドを
考慮して査定
DCF 法による収益価格 6,540
割引率 3.0%
最終還元利回り 3.5%
積算価格 4,770
土地比率 70.4%
建物比率 29.6%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注 1） 本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分（26.0%）に相当する価格を記載しています。
（注 2） 運営収益等の開示につき準共有者等からの同意を得られていないこと、また、本鑑定評価においては実績値に基づく数値を参
考としており、これらを開示した場合、本投資法人に競争上の悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれがあると
PRA が判断したことから非開示とします。
以上
【添付資料】
参考資料 1 取得予定物件写真及び位置図
参考資料 2 本取引後のポートフォリオ一覧
※本投資法人のホームページアドレス https://www.pic-reit.co.jp
5
【参考資料 1】 取得予定物件写真及び位置図
品川シーズンテラス
6
【参考資料 2】 本取引後のポートフォリオ一覧
取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
A01 ランディック新橋ビル 2002.9.11 6,341 2.4%
A02 ランディック第2新橋ビル 2002.9.11 7,045 2.7%
A03 プレミア道玄坂ビル 2002.9.10 1,727 0.7%
A04 KN渋谷3 2002.9.11 5,348 2.0%
A05 高田馬場センタービル 2002.9.11 5,118 2.0%
A06 六番町ビル 2004.3.26 7,860 3.0%
都心5区
A10 アーバンネット三田ビル 2011.11.18 10,300 3.9%
A11 アーバンネット麻布ビル 2011.11.18 5,000 1.9%
A15 グランパーク 2013.11.8 11,490 4.4%
A17 大手町フィナンシャルシティ グランキューブ 2020.6.12 4,680 1.8%
2020.12.21
A18 品川シーズンテラス 18,720 7.1%
2021.3.30（予定）
オ
フ
ィ B02 プレミア東陽町ビル 2007.5.18 4,310 1.6%
B03 上野THビル 2008.3.27 4,380 1.7%
ス B04 五反田NTビル 2008.3.27 4,100 1.6%
東京23区
B05 上野トーセイビル 2011.11.18 5,900 2.3%
（都心5区を
B06 アーバンネット池袋ビル 2015.1.22 13,600 5.2%
除く）
B07 アーバンネット大森ビル 2015.1.22 4,800 1.8%
B08 スフィアタワー天王洲 2017.6.21 15,000 5.7%
B09 アーバンネット五反田NNビル 2019.4.5 5,250 2.0%
東京 C01 プレミア横浜西口ビル 2002.9.11 3,558 1.4%
周辺都市 C02 かながわサイエンスパークR&D棟 2002.9.11 6,556 2.5%
G02 NTTクレド岡山ビル 2015.5.15 3,600 1.4%
地方 G03 アーバンネット静岡追手町ビル 2016.2.19 1,628 0.6%
主要都市 G04 アーバンネット静岡ビル 2016.2.19 1,119 0.4%
G05 アーバンエース肥後橋ビル 2016.12.20 4,600 1.8%
小計 25 物件 162,030 61.9%
D01 パークアクシス四谷ステージ 2002.9.11 5,208 2.0%
D02 パークアクシス明治神宮前 2002.9.11 2,604 1.0%
D04 キャビンアリーナ赤坂 2003.4.4 1,330 0.5%
D05 キャビンアリーナ南青山 2003.9.1 1,070 0.4%
D06 ビュロー紀尾井町 2003.7.1 1,840 0.7%
D08 六本木グリーンテラス 2003.11.18 4,678 1.8%
D09 プレミアステージ芝公園II 2003.11.18 2,181 0.8%
D11 ラング・タワー京橋 2003.12.22 927 0.4%
D12 プレミアステージ三田慶大前 2004.11.30 1,580 0.6%
D13 プレミアロッソ 2005.1.14 1,662 0.6%
レ D14 プレミアブラン代々木公園 2005.7.15 2,330 0.9%
ジ D15 2005.9.20 1,723 0.7%
プレミアステージ内神田
デ 都心5区
D16 プレミアステージ市ヶ谷河田町 2005.7.21 1,460 0.6%
ン
ス D17 Walk赤坂 2005.6.1 2,043 0.8%
D18 プレミアステージ芝公園 2006.10.13 1,585 0.6%
D19 MEW 2006.7.31 1,556 0.6%
D20 芝浦アイランド エアタワー 2007.12.3 7,590 2.9%
D21 ストーリア赤坂 2008.5.22 3,930 1.5%
D22 ルネ新宿御苑タワー 2008.5.22 6,500 2.5%
D23 芝浦アイランド ブルームタワー 2010.12.9 5,500 2.1%
D24 クエストコート原宿 2011.11.18 4,500 1.7%
D25 アーバンコート市ヶ谷 2013.11.8 1,385 0.5%
D26 プレミアステージ麻布十番 2018.3.1 1,420 0.5%
D27 プレミアステージ笹塚 2018.3.1 1,080 0.4%
7
取得価格
用 物件
地域区分 資産名 取得日 （百万円） 投資比率
途 番号
（注）
E01 ビーサイト大崎 2003.11.18 1,072 0.4%
E02 プレミアガーデン本郷 2004.4.1 975 0.4%
E03 プレミアグランデ馬込 2005.6.1 1,560 0.6%
レ
ジ 東京23区 E04 プレミアノッツェ祐天寺 2006.3.28 1,525 0.6%
デ （都心5区を E05 プレミアステージ湯島 2006.9.1 1,803 0.7%
ン 除く） E06 プレミアステージ駒込 2007.2.9 1,830 0.7%
ス
E07 プレミアステージ大塚 2007.6.18 1,310 0.5%
E08 プレミアステージ本所吾妻橋 2007.11.30 2,640 1.0%
E09 プレミアステージ両国 2008.6.30 1,496 0.6%
小計 33 物件 79,894 30.5%
そ ユーディーエックス特定目的会社 2010.12.8
Z01 19,940 7.6%
の 優先出資証券（秋葉原UDX） 2013.11.8
他 小計 1 物件 19,940 7.6%
合計 59 物件 261,864 100.0%
（注） 「取得価格」は、当該資産の取得に要した諸費用を含まない税抜売買価格を記載しています。
8