2020年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年12月16日
不動産投資信託証券発行者名 プレミア投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8956 ＵＲＬ https://www.pic-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）大寺 健之
資 産 運 用 会 社 名 プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）小杉 知義
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役 財務部長 （氏名）岩田 武
ＴＥＬ (03)6630-4611
有価証券報告書提出予定日 2021年１月28日 分配金支払開始予定日 2021年１月21日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年10月期の運用、資産の状況（2020年５月１日～2020年10月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年10月期 9,470 2.4 4,248 1.8 3,852 1.8 3,850 1.8
2020年４月期 9,249 △0.3 4,175 2.2 3,783 2.8 3,782 2.9
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年10月期 2,923 3.1 1.6 40.7
2020年４月期 2,872 3.0 1.5 40.9
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年10月期 2,923 3,849 － － 100.0 3.1
2020年４月期 2,872 3,782 － － 100.0 3.0
（注）配当性向については小数第一位未満を切捨てにより表示しています。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年10月期 249,237 124,962 50.1 94,884
2020年４月期 245,487 124,895 50.9 94,833
（参考）自己資本 2020年10月期124,962百万円 2020年４月期124,895百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年10月期 7,062 △5,460 △579 17,746
2020年４月期 5,203 △1,166 △4,323 16,723
２．2021年４月期の運用状況の予想（2020年11月１日～2021年４月30日）及び2021年10月期の運用状況の予想（2021年５
月１日～2021年10月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年４月期 11,327 19.6 5,532 30.2 5,125 33.1 5,123 33.1 3,890 －
2021年10月期 9,392 △17.1 3,999 △27.7 3,570 △30.3 3,569 △30.3 2,710 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2021年４月期）3,890円 （2021年10月期）2,710円
その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数 2020年10月期 1,316,995口 2020年４月期 1,316,995口
（自己投資口を含む）
② 期末自己投資口数 2020年10月期 0口 2020年４月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、27ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご参照ください。
(3）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により
記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
１.本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
２.運用状況の予想に係る注意事項及び前提条件等については、９ページ記載の「2021年４月期（2020年11月１日～
2021年４月30日）及び2021年10月期（2021年５月１日～2021年10月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照
ください。
以 上
プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
目次
１．運用状況……………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク……………………………………………………………………………………… 11
２．財務諸表……………………………………………………………………………………………… 12
（１）貸借対照表……………………………………………………………………………………… 12
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………… 14
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………… 15
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………… 16
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………… 17
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………… 18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………… 18
（８）財務諸表に関する注記事項…………………………………………………………………… 19
（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………… 30
３．参考情報……………………………………………………………………………………………… 30
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ア．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2002年５
月２日に設立され、2002年９月10日に東京証券取引所（現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」と
いいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8956）しました。
その後、着実に資産規模を拡大し、保有物件に係る取得価格の総額（注１）は、第１期末（2003年４月30日）
における49,021百万円（11物件）から、当期末（2020年10月31日）現在において246,744百万円（59物件、優先出
資証券１銘柄を含みます。）まで増加しています。
本投資法人は、投資地域を東京経済圏（注２）中心とし、オフィス及びレジデンスを主たる用途とする不動産
に分散投資することで中長期的に安定した収益の確保を図っており、2003年４月の第１期以降、前期の第35期ま
で35回の利益分配を行ってきました。
（注１）本書において「取得価格」とは、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買
価格を指します。
（注２）本書において「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
イ．投資環境と運用実績
（ア）当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症の影響により、依然として厳しい状況にあるものの、
持ち直しの動きもみられます。
設備投資はこのところ減少している一方で、輸出、生産は持ち直しており、企業の業況判断は、厳しさは残
るものの、改善の動きがみられています。
（イ）本投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下の
ような状況です。
（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、テレワークの定着化などのオフィスニーズ変化やテナント企業の業
績見通し変化を踏まえ、一部に退去・縮小の動きが見られるものの全体的には引き続き高稼働を維持してお
り、賃料水準も依然底堅い状況にあるなど、堅調に推移しました。
一方、レジデンスについては、新型コロナウイルス感染症を踏まえた緊急事態宣言を契機にテレワーク・
リモート授業が拡大し、オフィスワーカーおよび学生等の移動（引越）が延期されるとともに、東京都心部
の人口移動がそれまでの転入超過から転出超過へと転換したこと等から、稼働率は緩やかな低下傾向となり
ました。
（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響もあり全般的に売買に慎重な姿
勢が見られましたが、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一般事業会社等
の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準が続き、物件価格は高値圏で推移しました。
（ウ）当期において本投資法人は2020年６月12日に大手町フィナンシャルシティ グランキューブ（オフィスビル、
取得価格4,680百万円）を取得しました。（注１）
一方、2011年11月に取得したアーバンネット市ヶ谷ビル（オフィスビル、取得価格1,650百万円）を売却し、
191百万円の不動産等売却益を実現しています。
この結果、2020年10月31日現在、本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、
優先出資証券１銘柄（注２）の計59物件であり、取得価格の総額は246,744百万円、用途別の投資比率はオフィ
スビル59.5％、レジデンス32.4％、その他（優先出資証券）8.1％となっています。
また、優先出資証券を除いた58物件の稼働率は、2020年10月31日現在でオフィスビルが前期末比0.4ポイント
低下の98.2％、レジデンスが前期末比2.3ポイント低下の94.5％で、全体では1.2ポイント低下の96.8％となっ
ています。
(注１) 取得資産は大手町フィナンシャルシティ グランキューブの土地及び建物に係る所有権の共有持分（持分割合100,000,000
分の22,993,550）を信託財産とする信託受益権の1,000分の52の割合の準共有持分です（土地・建物全体に係る実質的な持
分割合は1.1956646％です。）。
（注２）オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとする優先出資証券です。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
ウ．本投資法人の資産運用会社の株式交換及び主要株主の異動
本投資法人の資産運用会社であるプレミア・リート・アドバイザーズ株式会社（以下「本資産運用会社」
といいます。）は、スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社より、本投資法人に対するＮＴＴ
グループのスポンサーサポートを強化することを目的として、同社を株式交換完全親会社、本資産運用会社
を株式交換完全子会社とする株式交換（以下「本株式交換」といいます。）を行う旨の提案を受けました。
本資産運用会社においては、本株式交換がＮＴＴグループからの物件取得機会拡大等、本投資法人の投資主
価値の向上に資すると判断し、2020年９月15日付けでエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社との間で本株式交
換を内容とする株式交換契約を締結したものであり、同年10月７日付けの臨時株主総会での承認を経て、同
年10月30日付けで本株式交換の効力が生じています。
本株式交換の結果、2020年10月30日付けで、本資産運用会社はエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社の完全
子会社となりました。
エ．資金調達の概要等
（ア）資金の借入等について
Ａ．本投資法人は、2020年６月12日付で取得した大手町フィナンシャルシティ グランキューブに係る不動産信
託受益権の取得資金の一部に充当するため、短期借入金として総額3,200百万円を借り入れました。当該短
期借入金3,200百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
三井住友信託銀行
借入先 株式会社みずほ銀行 株式会社三井住友銀行
株式会社
借入金額 2,200百万円 500百万円 500百万円
借入日 2020年６月12日
元本返済日 2021年５月31日
元本返済方法 期日一括弁済
変動金利型 変動金利型
金利
（１ヵ月TIBOR＋0.14％） （１ヵ月TIBOR＋0.18％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
Ｂ．本投資法人は、2020年７月31日に、2019年７月31日に借り入れた短期借入金計2,000百万円について、短期
借入金による借換を行いました。当該短期借入金2,000百万円の借入先等の概要は次のとおりです。
借入先 株式会社みずほ銀行
借入金額 2,000百万円
借入日 2020年７月31日
元本返済日 2021年７月30日
元本返済方法 期日一括弁済
変動金利型
金利
（１ヵ月TIBOR+0.16％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
この結果、2020年10月31日現在の有利子負債総額は112,800百万円（内訳は短期借入金5,200百万円、長期
借入金99,100百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債8,500百万円（１年内償還
予定の投資法人債を含みます。））となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率(注)は95.4％となりま
した。
（注）長期有利子負債比率＝長期有利子負債総額÷有利子負債総額×100％
（イ）本投資法人が取得している発行体格付及び債券の格付は下表のとおりです。
格付内容
信用格付業者 発行体格付
債券格付
（格付の方向性又は見通し）
株式会社日本格付研究所
ＡＡ－（安定的） ＡＡ－（注１）
（ＪＣＲ）
株式会社格付投資情報
Ａ＋（安定的） Ａ＋（注２）
センター（Ｒ＆Ｉ）
（注１）第７回及び第８回無担保投資法人債に対する格付です。
（注２）第６回無担保投資法人債に対する格付です。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
オ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益9,470百万円、営業利益4,248百万円、経常利益3,852百万
円、当期純利益3,850百万円を計上しました。
また、当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金の最大額
が損金算入されることを企図して、当期未処分利益の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金
の金額を2,923円としました。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
② 次期の見通し
当面の日本経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルを引き上げてい
くなかで、各種政策の効果や海外経済の改善もあって、持ち直しの動きが続くことが期待されます。但し、新型コ
ロナウイルス感染症が内外経済を下振れさせるリスクに十分注意するとともに、金融資本市場の変動等の影響を注
視する必要があります。
このような環境下、オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染症の影響により賃料水準は当
面弱含む見通しであるものの、東京都心部での2021年～2022年の大規模オフィスビル新規供給量は限定的であるこ
とから、好立地物件については安定的な推移が見込まれます。テレワークやリモートオフィスの利用拡大等ニュー
ノーマル時代におけるオフィスニーズの変化を注視していくとともに、オフィスワーカーの安心、安全に配慮した
ビル運営を行っていくことで、賃貸収益の確保に取り組んでまいります。
一方、レジデンスについては、テレワークの定着化などにより引き続き東京都心部からの人口流出が相応に見込
まれ、狭小住戸についてはニーズが減少していく可能性があるものの、テレワークに対応できるスペックを持った
住戸・エリアについては引き続き堅調で賃料上昇も期待できることから、個別案件ごとに賃料を適切に設定し安定
運営を行ってまいります。
不動産売買市場においては、今後も、売買価格は強含みで推移する可能性があり、厳しい取得環境は継続するも
のと考えられますが、金融資本市場や投資用不動産市況の動向にも注視する必要があります。
以上の環境認識を踏まえ、本投資法人は以下の運用方針で安定的なファンド運営に注力します。
・内部成長については、引き続き稼働率の維持・向上及び適切な賃料水準の確保に注力し、ポートフォリオの活
性化に努めていく方針です。
・外部成長については、スポンサーのパイプライン・サポート等を活用しつつ、ポートフォリオの着実な成長に
努めていく方針です。
・財務面については、借入期間の長期化及び返済期日の分散等を通じて、資金調達コストの削減や有利子負債比
率の引下げなどに努めていく方針です。
ア．今後の運用の基本方針
本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象と
し、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行います。また、ポー
トフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件
の取得に取り組むことを基本方針とします。
イ．新規物件の取得（外部成長）について
（ア）金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。ま
た、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取得
に努めます。
（イ）安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要がありま
す。前記のとおり、2020年10月30日付で、スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社は本資産運用
会社の完全親会社となりました。今後も、本投資法人は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及び当該グルー
プの情報ルートを最大限に活用し、本資産運用会社がこれまで蓄積してきた取得ルートも活用して優良物件の
取得に努めます。
ウ．保有物件の売却について
本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針
であり、売却は原則として以下のような場合に検討するものとします。
・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
・魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
・戦略的な重要性が失われた場合
・財務上の観点から売却を行う場合
エ．管理運営（内部成長）について
本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で
取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
・テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じて
既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めま
す。
・賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地域的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最
大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
・物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継
続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計
上時期の分散と平準化を図っていきます。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
オ．資金調達について
各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランス
を考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めま
す。
・調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）
・返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化
・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など
カ．コンプライアンスについて
業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主及び債権者の皆様方
のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。
キ．運用状況の見通し
（ア）2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）及び2021年10月期（2021年５月１日～2021年10月31日）
の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
各期見通しの前提条件については、９ページ記載の「2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）及
び2021年10月期（2021年５月１日～2021年10月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2021年４月期 2021年10月期
〔自 2020年11月１日 〔自 2021年５月１日
至 2021年４月30日〕 至 2021年10月31日〕
営業収益 11,327百万円 9,392百万円
営業利益 5,532百万円 3,999百万円
経常利益 5,125百万円 3,570百万円
当期純利益 5,123百万円 3,569百万円
１口当たり分配金 3,890円 2,710円
１口当たり利益超過分配金 －円 －円
（注）上記の予想数値は本書の日付現在で一定の前提条件の下に算出したもので、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益及び１口当たり分配金はいずれも変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（イ）決算後に生じた重要な事実
本投資法人において決算日（2020年10月31日）以降に生じた重要な事項は以下のとおりです。
Ａ．資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下のとおり資産取得の契約を締結しまし
た。
［品川シーズンテラス］
（取得の概要）
取得資産：不動産を信託財産とする信託の受益権(注１)
取得価格（注２）：12,200百万円
鑑定評価額（注３）：12,200百万円（価格時点：2020年11月１日 鑑定評価機関：青山リアルティー・ア
ドバイザーズ株式会社）
取得先（注４）：国内法人
取得契約締結日：2020年12月16日
引渡予定日：2020年12月21日
（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都港区港南一丁目２番70号
用途（注５）：事務所・店舗・倉庫・駐車場・診療所・集会所等
敷地面積（注５）（注６）：49,547.86㎡ 建物延床面積（注５）（注７）：202,666.94㎡
構造（注５）：鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付地上32階建
建築時期（注５）：2015年１月
総賃貸可能面積（注８）：6,265.21㎡
（注１) 本投資法人は、１階から３階の店舗、集会所、診療所、６階から10階及び18階から26階の事務所の区分所有権の共有
持分（18.0％）及び５階の事務所の区分所有権の共有持分（約3.4％）並びに土地賃貸借契約に基づく建物の敷地部
分の借地権に係る準共有持分（約9.5％）及び土地使用貸借契約に基づく建物の敷地周辺部分の土地の使用借権に係
る準共有持分（18.0％）を主たる信託財産とする信託受益権の準共有持分49.0％を取得するものです。
（注２） 取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注３）本投資法人が取得を予定している信託受益権の準共有持分（49.0％）に相当する価格を記載しています。
（注４）当該国内法人から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。
（注５）「用途」、「敷地面積」、「建物延床面積」、「構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示されて
いる情報をもとに記載しています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
（注６） 「敷地面積」については、１筆の土地全体の面積であり、建物の敷地部分（借地権対象土地）の面積である
11,130.61㎡及び容積使用可能範囲の面積である38,417.25㎡の合計を記載しています。
（注７） 「建物延床面積」については、建物全体の延床面積を記載していますが、当該延床面積には信託財産の一部である
鉄筋コンクリート造コンクリート屋根地下１階建の倉庫（49.70㎡）は含まれていません。
（注８） 「総賃貸可能面積」については、一棟の建物全体についてエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社が各エンドテナント
から賃料を収受し、本物件の各共有者が保有する一定の割合に応じて収益を分配しているため、本投資法人が取得
する信託受益権の準共有持分（49.0％）に相当するエンドテナントに係る総賃貸可能面積を記載しています。
Ｂ．資産の譲渡について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する資産について以下
のとおり譲渡の契約を締結しました。
［アーバンネット麹町ビル］
（譲渡の概要）
譲渡資産：不動産を信託財産とする信託の受益権
譲渡価格（注１）：5,550百万円
譲渡資産の取得日：2015年１月22日
取得価格（注２）：3,600百万円
帳簿価額：3,626百万円（2020年10月31日現在）
損益に及ぼす影響：2021年４月期に営業収益として不動産等売却益1,920百万円を計上する予定です。
鑑定評価額：5,530百万円（価格時点：2020年10月31日 鑑定評価機関：一般財団法人日本不動産研究
所）
譲渡先（注３）：国内法人
譲渡契約締結日：2020年12月16日
引渡予定日：2020年12月21日
（譲渡資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都千代田区麹町一丁目６番２号
用途（注４）：事務所
敷地面積（注４）：839.00㎡ 建物延床面積（注４）：6,231.10㎡
構造（注４）：鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付８階建
建築時期（注４）：1987年５月
総賃貸可能面積：4,262.95㎡
（注１）譲渡価格は、当該不動産の譲渡に要した諸費用（公租公課等）を減算しない税抜売買価格を記載しています。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注３）当該国内法人から名称等の開示について同意を得られていないため非開示としています。
（注４）「用途」、「敷地面積」、「建物延床面積」、「構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示され
ている情報をもとに記載しています。
Ｃ．資金の借入について
本投資法人は、前記「Ａ．資産の取得について」に記載した品川シーズンテラスに係る取得資金及び当
該取得に関連する諸費用の一部に充当するため、役員会において長期借入金として総額9,000百万円の借
入れを行うことを決議しました。当該長期借入金9,000百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
三井住友信託銀行 ＮＴＴファイナンス
借入先 株式会社みずほ銀行
株式会社 株式会社
借入金額 3,000百万円 1,000百万円 3,000百万円 2,000百万円
借入日 2020年12月21日
元本返済日 2024年11月29日 2028年11月30日 2029年11月30日
元本返済方法 期日一括弁済
変動金利型（注） 変動金利型（注） 変動金利型（注）
（利息計算期間に （利息計算期間に 固定金利型 （利息計算期間に対
金利
対応する 対応する （未定） 応する
TIBOR＋0.21％） TIBOR＋0.33％） TIBOR＋0.38％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
（注）金利変動リスクを低減する目的で借入金残高に対して金利スワップ取引を行う予定です。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
（参考情報）本資産運用会社による合併契約の締結
本資産運用会社は、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社の完全子会社であり、非上場私募ＲＥＩＴであ
るＮＴＴ都市開発・プライベート投資法人の資産運用会社であるＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社との間
で、本資産運用会社及びＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社に分散しているエヌ・ティ・ティ都市開発グル
ープの不動産アセットマネジメント事業に係る経営資源を集中し、運用基盤の効率化、安定化及び競争力
の向上を通じ、各受託投資法人の投資主価値の最大化を図ることを目的として、ＮＴＴ都市開発投資顧問
株式会社を吸収合併存続会社、本資産運用会社を吸収合併消滅会社とする合併（以下「本合併」といいま
す。）を2021年４月１日付けで行うことを内容とする合併契約を、2020年11月25日付けで締結していま
す。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）及び
2021年10月期（2021年５月１日～2021年10月31日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
【2021年４月期】 2020年11月１日～2021年４月30日（181日）
計算期間
【2021年10月期】 2021年５月１日～2021年10月31日（184日）
【2021年４月期】
・2020年10月31日現在保有の既存59物件（優先出資証券１銘柄を含みます。）をベースとして2020
年12月21日に予定しているオフィスビル各１物件の取得及び売却を前提としており、2021年４月
期末の保有物件は59物件を想定しています。
運用資産
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2021年10月期】
・2021年４月期と保有物件数の異動がないことを前提としています。
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2021年４月期】
・2020年10月31日現在の発行済投資口の総口数（1,316,995口）から異動がないことを前提としてい
発行済投資口の
ます。
総口数
【2021年10月期】
・2021年４月期と発行済投資口の総口数の異動がないことを前提としています。
【2021年４月期】
2020年10月31日現在の有利子負債残高112,800百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）2020年12月21日に取得を予定しているオフィスビル（品川シーズンテラス）の取得代金の
一部として9,000百万円の新規借入を行うこと。
（２）2021年１月29日に返済期限が到来する長期借入金2,000百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
（３）2021年３月５日に償還期限が到来する第６回無担保投資法人債2,500百万円について、同
日にその同額を投資法人債又は借入金でリファイナンスすること。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：121,800百万円）
【2021年10月期】
有利子負債
2021年４月期末現在の有利子負債予定残高121,800百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）2021年５月31日に返済期限が到来する長期借入金5,000百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
（２）2021年５月31日に返済期限が到来する短期借入金3,200百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
（３）2021年７月30日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
（４）2021年９月30日に返済期限が到来する長期借入金2,400百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：121,800百万円）
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
項目 前提条件
・上記の運用資産に係る前提のもと、各保有物件の競争力や今後の入・退去動向等を考慮した賃料水
準予想及び稼働率予想等から算出しています。なお、2021年４月期については、オフィスビル（１
物件)の取得による賃貸事業収入の増加及び不動産等売却益（１物件）の計上等により増収を見込
営業収益 んでいます。また、2021年10月期については、オフィスビルの稼働率の低下及び、前期に計上した
不動産等売却益が剥落すること等により、前期比で減収を予想しています。
・2021年４月期及び2021年10月期における新型コロナウイルス感染症拡大による影響については、現
時点で判明している一部商業テナントの賃料減免等を織り込んで算出しています。
・各保有物件について以下の諸要因を勘案して算出しています。
・主要な営業費用である不動産賃貸事業費用のうち、外注委託費、水道光熱費等については保有資
産に係る過去の実績を基にして費用の変動要因を反映して算出しています。
・固定資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間に納税すべき額を
（但し、営業期間毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応さ
せた額を）前提に算出しています。
・修繕費に関しては保有物件毎に策定した修繕計画をもとに必要と想定される金額を算出していま
す。
・減価償却費については、保有物件に追加的な資本的支出等を勘案のうえ、定額法により算出して
います。
・以上の算出方法等により以下のとおり各費用を算出しました。
（１）外注委託費については2021年４月期に1,069百万円、2021年10月期に1,107百万円を想定し
営業費用 ています。
（２）固定資産税等については2021年４月期に628百万円、2021年10月期に625百万円を想定して
います。なお、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間
で期間按分により精算を予定しており、当該精算金相当分は取得原価に算入しています。
したがって、取得した資産については、取得年の翌年度の固定資産税及び都市計画税等か
ら費用計上されます。
（３）修繕費については2021年４月期に925百万円、2021年10月期に540百万円を想定していま
す。
（４）保有物件に係る減価償却費については2021年４月期に1,497百万円、2021年10月期に1,467
百万円を想定しています。
（５）不動産賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数
料等）については2021年４月期に753百万円、2021年10月期に619百万円を想定していま
す。
・前記の有利子負債に係る前提に基づき、主要な営業外費用である支払利息（アップフロントフィ
営業外費用 ーを含みます。）及び投資法人債利息は2021年４月期に403百万円、2021年10月期に425百万円を
想定しています。
・原則として、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数を除く当期未処分利益の全額を分
１口当たり 配することを前提としています。
分配金の額 ・また、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生など
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり
利益超過 ・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
分配金
・新型コロナウイルス感染症による悪影響の更なる長期化や拡大がないことを前提に予想を策定し
その他
ています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
（２）投資リスク
本合併に係る合併契約の締結に伴い、最近の有価証券報告書（2020年７月30日提出）における「投資リスク」につ
いて、「(２）商品設計及び関係者に関するリスク／⑪本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託してい
ることに関するリスク」を追加します。
（２）商品設計及び関係者に関するリスク
⑪ 本資産運用会社が複数の投資法人の資産運用業務を受託していることに関するリスク
本資産運用会社の取締役会は、2020年11月25日付にて、ＮＴＴ都市開発投資顧問株式会社を吸収合併存続会社と
し、本資産運用会社を吸収合併消滅会社とする合併（以下「本合併」といいます。）に係る契約を締結する旨決議
し、本合併の効力発生日は2021年４月１日とされています。
金融商品取引法上、資産運用会社が複数の投資法人の資産運用を受託することは許容されており、本合併後のＮ
ＴＴ都市開発投資顧問株式会社（以下「本合併後新会社」といいます。）は、本投資法人とＮＴＴ都市開発・プラ
イベート投資法人（以下「ＮＵＰＲ」といいます。）の資産運用業務を受託することになります。本投資法人は首
都圏に立地するオフィス及びレジデンスを、ＮＵＰＲはオフィス、レジデンス、商業施設及びホテル等を、それぞ
れ主たる投資対象としていることから、各投資法人間において、物件取得期会の競合が生じる可能性があります。
本合併後新会社においては、スポンサーを含む第三者からのオフィス及びレジデンスについての物件情報に関
し、物件情報に関するローテーション・ルール（以下「本ローテーション・ルール」といいます。）を設け、かか
るルールに則った運営を行うこととしています。本投資法人及び本資産運用会社としては、本投資法人が主たる投
資対象とする東京経済圏に所在する物件についてはＮＵＰＲに優先して取得機会を検討できることから、本ローテ
ーション・ルールの遵守により本投資法人の物件取得機会に与える実質的影響はないものと考えていますが、地方
主要都市に所在する物件等について本投資法人にとって望ましいと考えられるポートフォリオの構築が実現しにく
くなる可能性があります。
また、合併後新会社は、本投資法人の資産運用業務の他、ＮＵＰＲや私募ファンド等の資産運用業務を受託する
ことになります。合併後新会社による資産運用業務における法令違反により、金融庁その他の規制当局から行政処
分等を受けた場合、本投資法人の資産運用業務に関する場合であるか否かにかかわらず、合併後新会社による本投
資法人の運用業務の円滑な遂行に支障を及ぼし、ひいては本投資法人の投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれ
があります。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2020年４月30日) (2020年10月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,333,411 3,776,202
信託現金及び信託預金 13,390,185 13,969,799
営業未収入金 108,075 128,405
前払費用 170,287 118,159
未収還付法人税等 105,300 99,232
その他 99 99
流動資産合計 17,107,359 18,091,899
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※１ 90,515,225 ※１ 91,700,196
減価償却累計額 △29,865,402 △31,098,949
信託建物（純額） 60,649,822 60,601,246
信託構築物 2,024,871 2,068,108
減価償却累計額 △1,171,712 △1,211,122
信託構築物（純額） 853,159 856,985
信託工具、器具及び備品 520,237 620,489
減価償却累計額 △288,350 △326,365
信託工具、器具及び備品（純額） 231,886 294,124
信託土地 143,795,118 146,615,648
信託建設仮勘定 19,483 3,635
有形固定資産合計 205,549,470 208,371,641
無形固定資産
信託借地権 1,777,602 1,777,602
信託その他無形固定資産 354 331
その他 2,741 1,370
無形固定資産合計 1,780,698 1,779,304
投資その他の資産
投資有価証券 20,035,175 20,035,175
繰延税金資産 3,372 1,741
敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 343,733 293,134
信託差入敷金及び保証金 630,697 630,697
投資その他の資産合計 21,022,979 20,970,748
固定資産合計 228,353,147 231,121,694
繰延資産
投資法人債発行費 27,030 23,749
繰延資産合計 27,030 23,749
資産合計 245,487,537 249,237,343
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
（単位：千円）
前期 当期
(2020年４月30日) (2020年10月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 1,561,134 1,867,606
短期借入金 2,000,000 5,200,000
1年内返済予定の長期借入金 2,000,000 9,400,000
1年内償還予定の投資法人債 2,500,000 2,500,000
未払費用 115,413 113,863
未払分配金 12,719 14,770
未払法人税等 1,365 605
未払消費税等 121,198 75,437
未払事業所税 10,252 5,535
前受金 1,360,958 1,288,195
預り金 62,057 62,589
その他 300 －
流動負債合計 9,745,398 20,528,603
固定負債
長期借入金 97,100,000 89,700,000
投資法人債 6,000,000 6,000,000
信託預り敷金及び保証金 7,747,055 8,045,918
固定負債合計 110,847,055 103,745,918
負債合計 120,592,454 124,274,521
純資産の部
投資主資本
出資総額 120,350,148 120,350,148
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 762,316 762,316
任意積立金合計 762,316 762,316
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,782,618 3,850,356
剰余金合計 4,544,934 4,612,672
投資主資本合計 124,895,083 124,962,821
純資産合計 ※２ 124,895,083 ※２ 124,962,821
負債純資産合計 245,487,537 249,237,343
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年11月１日 (自 2020年５月１日
至 2020年４月30日) 至 2020年10月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１7,779,975 ※１ 7,853,877
その他賃貸事業収入 ※１ 947,306 ※１ 939,767
不動産等売却益 － ※２ 191,075
受取配当金 522,565 485,897
営業収益合計 9,249,848 9,470,617
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 4,482,323 ※１ 4,601,020
資産運用報酬 381,830 384,271
役員報酬 4,200 4,200
資産保管手数料 11,359 11,396
一般事務委託手数料 83,020 84,317
会計監査人報酬 8,500 8,500
その他営業費用 103,193 128,125
営業費用合計 5,074,427 5,221,830
営業利益 4,175,420 4,248,786
営業外収益
受取利息 80 80
未払分配金戻入 1,051 763
雑収入 31 258
営業外収益合計 1,164 1,101
営業外費用
支払利息 364,173 368,630
投資法人債利息 22,998 23,216
投資法人債発行費償却 3,280 3,280
その他 2,362 2,377
営業外費用合計 392,815 397,505
経常利益 3,783,769 3,852,383
税引前当期純利益 3,783,769 3,852,383
法人税、住民税及び事業税 2,784 605
法人税等調整額 △1,631 1,630
法人税等合計 1,152 2,235
当期純利益 3,782,616 3,850,147
前期繰越利益 2 209
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,782,618 3,850,356
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 762,316 762,316 3,677,052 4,439,368 124,789,517 124,789,517
当期変動額
剰余金の配当 △3,677,050 △3,677,050 △3,677,050 △3,677,050
当期純利益 3,782,616 3,782,616 3,782,616 3,782,616
当期変動額合計 － － － 105,566 105,566 105,566 105,566
当期末残高 ※１ 120,350,148 762,316 762,316 3,782,618 4,544,934 124,895,083 124,895,083
当期（自 2020年５月１日 至 2020年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 762,316 762,316 3,782,618 4,544,934 124,895,083 124,895,083
当期変動額
剰余金の配当 △3,782,409 △3,782,409 △3,782,409 △3,782,409
当期純利益 3,850,147 3,850,147 3,850,147 3,850,147
当期変動額合計 － － － 67,737 67,737 67,737 67,737
当期末残高 ※１ 120,350,148 762,316 762,316 3,850,356 4,612,672 124,962,821 124,962,821
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
Ⅰ当期未処分利益 3,782,618,851 3,850,356,701
Ⅱ分配金の額 3,782,409,640 3,849,576,385
(投資口１口当たりの分配金の額) （2,872） （2,923）
Ⅲ次期繰越利益 209,211 780,316
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第13条第１項に定 本投資法人の規約第13条第１項に定
める分配方針に基づき、分配金の額は める分配方針に基づき、分配金の額は
利益の金額を限度とし、かつ、租税特 利益の金額を限度とし、かつ、租税特
別措置法第67条の15に規定されている 別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の90％に相当す 「配当可能利益の額」の90％に相当す
る金額を超えるものとしています。 る金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益 かかる方針により、当期未処分利益
を超えない額で発行済投資口の総口数 を超えない額で発行済投資口の総口数
1,316,995口の整数倍の最大値となる 1,316,995口の整数倍の最大値となる
3,782,409,640円を利益分配金として 3,849,576,385円を利益分配金として
分配することとしました。 分配することとしました。
なお、本投資法人規約第13条第２項 なお、本投資法人規約第13条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行 に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。 いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年11月１日 (自 2020年５月１日
至 2020年４月30日) 至 2020年10月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,783,769 3,852,383
減価償却費 1,433,222 1,456,926
投資法人債発行費償却 3,280 3,280
受取利息 △80 △80
未払分配金戻入 △1,051 △763
支払利息 387,172 391,846
営業未収入金の増減額（△は増加） 31,605 △20,330
営業未払金の増減額（△は減少） △129,804 207,599
未払消費税等の増減額（△は減少） 47,419 △45,760
前受金の増減額（△は減少） 12,143 △72,763
預り金の増減額（△は減少） △17,155 532
信託有形固定資産の売却による減少額 － 1,580,914
その他 △9,388 46,077
小計 5,541,134 7,399,862
利息の受取額 80 80
利息の支払額 △334,132 △341,762
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） △3,192 4,703
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,203,890 7,062,883
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △1,215,958 △5,759,745
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 331,942 458,567
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △282,566 △159,704
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,166,583 △5,460,883
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 － 5,200,000
短期借入金の返済による支出 － △2,000,000
長期借入金の返済による支出 △650,000 －
分配金の支払額 △3,673,995 △3,779,594
財務活動によるキャッシュ・フロー △4,323,995 △579,594
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △286,687 1,022,405
現金及び現金同等物の期首残高 17,010,284 16,723,596
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 16,723,596 ※１ 17,746,001
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ３年～68年
信託構築物 ３年～56年
信託工具、器具及び備品 ３年～15年
また、2007年４月１日以降に取得した有形固定資産については残存価額を廃止し、耐
用年数経過時点において備忘価額の１円を残して全額償却する方法を採用しています。
但し、2007年３月31日以前に取得した有形固定資産については、平成19年度税制改正
前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の５％まで償却した営業期間の翌
営業期間以後５年間で備忘価額の１円を残して均等償却する方法を採用しています。
(2)長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として
賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
しています。
但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、
都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸
事業費用として費用処理する方法を採用しています
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人
に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期はありません、当期は15,732千
円です。
５．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため特例処理を採用しています。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人は、投資法人規約に定める「資産運用の対象及び方針」並びにデリバティ
ブ取引に係るリスク管理規程に基づき、変動金利建て負債の金利変動リスクをヘッジす
る目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書における資 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現
金の範囲 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資か
らなっています。
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７．その他財務諸表作成のための基本とな (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
る重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託その他無形固定資産
⑤信託差入敷金及び保証金
⑥信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入していま
す。
（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
〔2020年４月30日〕 〔2020年10月31日〕
信託建物 19,834千円 19,834千円
※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
〔2020年４月30日〕 〔2020年10月31日〕
50,000千円 50,000千円
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
前期 当期
〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
Ａ. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 6,614,580千円 6,705,401千円
共益費 1,165,395千円 7,779,975千円 1,148,475千円 7,853,877千円
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 230,574千円 224,746千円
施設使用料 58,688千円 52,191千円
付帯収益 529,038千円 557,459千円
その他の雑収入 129,005千円 947,306千円 105,369千円 939,767千円
不動産賃貸事業収益合計 8,727,282千円 8,793,645千円
Ｂ. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,055,563千円 1,039,578千円
水道光熱費 560,486千円 577,151千円
公租公課 607,606千円 630,059千円
損害保険料 10,753千円 10,914千円
修繕費 607,704千円 705,090千円
信託報酬 29,327千円 28,763千円
減価償却費 1,431,851千円 1,455,555千円
その他賃貸事業費用 179,029千円 153,905千円
不動産賃貸事業費用合計 4,482,323千円 4,601,020千円
Ｃ. 不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 4,244,959千円 4,192,624千円
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※２ 不動産等売却益の内訳
前期（自2019年11月１日 至 2020年４月30日）
該当事項はありません。
当期（自2020年５月１日 至 2020年10月31日）
アーバンネット市ヶ谷ビル
不動産等売却収入 1,778,000千円
不動産等売却原価 1,580,914千円
その他売却費用 6,010千円
不動産等売却益 191,075千円
[投資主資本等変動計算書に関する注記]
前期 当期
〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
※１発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,316,995口 1,316,995口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
現金及び預金 3,333,411千円 3,776,202千円
信託現金及び信託預金 13,390,185千円 13,969,799千円
現金及び現金同等物 16,723,596千円 17,746,001千円
［リース取引に関する注記］
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
〔2020年４月30日〕 〔2020年10月31日〕
１年内 972,826千円 1,127,590千円
１年超 2,954,785千円 3,374,951千円
合計 3,927,611千円 4,502,541千円
[金融商品に関する注記]
１.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は
新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証
券）を保有しています。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達で
す。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロ
ールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把
握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に
応じて調整し、さらに、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することにより当該リスクを管理します。
なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(7)重要な会計方針
に係る事項に関する注記 ５．ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）については、不動産特有の投資リス
クに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制
限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
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金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該
価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
なお、後記「２.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバテ
ィブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
２.金融商品の時価等に関する事項
前期〔2020年４月30日〕
2020年４月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,333,411 3,333,411 －
(2)信託現金及び信託預金 13,390,185 13,390,185 －
資産計 16,723,596 16,723,596 －
(3)短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 2,000,000 2,003,263 3,263
(5)１年内償還予定の投資法人債 2,500,000 2,507,525 7,525
(6)長期借入金 97,100,000 97,879,808 779,808
(7)投資法人債 6,000,000 5,948,880 △51,120
負債計 109,600,000 110,339,477 739,477
(8)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)１年内償還予定の投資法人債及び(7)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
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（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
（注３）金銭債権の決算日〔2020年４月30日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,333,411 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,390,185 － － － － －
合計 16,723,596 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2020年４月30日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
長期借入金 2,000,000 12,350,000 26,600,000 10,950,000 7,750,000 39,450,000
投資法人債 2,500,000 － － 2,000,000 － 4,000,000
合計 6,500,000 12,350,000 26,600,000 12,950,000 7,750,000 43,450,000
当期〔2020年10月31日〕
2020年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,776,202 3,776,202 －
(2)信託現金及び信託預金 13,969,799 13,969,799 －
資産計 17,746,001 17,746,001 －
(3)短期借入金 5,200,000 5,200,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 9,400,000 9,429,822 29,822
(5)１年内償還予定の投資法人債 2,500,000 2,502,725 2,725
(6)長期借入金 89,700,000 90,315,344 615,344
(7)投資法人債 6,000,000 5,930,380 △69,620
負債計 112,800,000 113,378,271 578,271
(8)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)１年内償還予定の投資法人債及び(7)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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（注３）金銭債権の決算日〔2020年10月31日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,776,202 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,969,799 － － － － －
合計 17,746,001 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2020年10月31日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 5,200,000 － － － － －
長期借入金 9,400,000 19,450,000 19,800,000 9,500,000 4,800,000 36,150,000
投資法人債 2,500,000 － 2,000,000 － － 4,000,000
合計 17,100,000 19,450,000 21,800,000 9,500,000 4,800,000 40,150,000
［有価証券に関する注記］
前期〔2020年４月30日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
当期〔2020年10月31日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１.ヘッジ会計が適用されてないもの
前期〔2020年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔2020年10月31日〕
該当事項はありません。
２.ヘッジ会計が適用されているもの
前期〔2020年４月30日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,180,000 73,180,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期〔2020年10月31日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,180,000 73,180,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
［退職給付に関する注記］
前期〔2020年４月30日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期〔2020年10月31日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
〔2020年４月30日〕 〔2020年10月31日〕
繰延税金資産
未払事業税等損金不算入額 3,372千円 1,741千円
繰延税金資産合計 3,372千円 1,741千円
繰延税金資産の純額 3,372千円 1,741千円
２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
前期 当期
〔2020年４月30日〕 〔2020年10月31日〕
法定実効税率 31.46％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.45％ △31.42％
その他 0.02％ 0.02％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.03％ 0.06％
［持分法損益等に関する注記］
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要株主等
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要株主
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
前期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2020年５月１日 至 2020年10月31日〕
該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2020年10月期決算短信
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表
計上額、期中増減額及び当期末時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 139,029,595 139,197,975
オフィスビル 当期中増減額（注３） 168,379 3,228,652
当期末残高 139,197,975 142,426,628
当期末時価（注４） 176,144,000 180,284,400
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 68,585,901 68,129,452
レジデンス 当期中増減額（注３） △456,449 △406,505
当期末残高 68,129,452 67,722,947
当期末時価（注４） 83,910,000 84,180,000
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 207,615,497 207,327,427
合計 当期中増減額（注３） △288,069 2,822,147
当期末残高 207,327,427 210,149,575
当期末時価（注４） 260,054,000 264,464,400
（注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）該当する賃貸等不動産の概要については、後記「３．参考情報（２）投資資産②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権
等」をご覧ください。
（注３）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出（1,156,571千円）によるものであり、主な減少額
は減価償却費（1,431,851千円）によるものです。当期の主な増加額は大手町フィナンシャルシティ グランキューブの取得
（4,716,504千円）及び保有物件に係る資本的支出（1,157,961千円）によるものであり、主な減少額はアーバンネット市ヶ谷ビルの売
却（1,580,914千円）及び減価償却費（1,455,555千円）によるものです。
（注４）当期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2019年11月１日 〔自 2020年５月１日
至 2020年４月30日〕 至 2020年10月31日〕
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,064,140 6,181,948
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 3,135,171 3,185,734
不動産賃貸事業損益 2,928,968 2,996,214
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 2,663,142 2,611,696
レジデンス
不動産賃貸事業費用 1,347,151 1,4