目次
第35期 決算説明資料
決算サマリー P.02 レジデンス入・退去面積と稼働率 P.16
第35期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比） P.03 レジデンス賃料改定動向（入替時） P.17
第36期・第37期業績予想の概要 P.04 レジデンス賃料改定動向（更新時） P.18
新型コロナウイルスの感染症拡大による影響について P.05 財務状況 P.19
第35・第36期 業績予想の前提（稼働率） P.06 返済スケジュール P.20
スポンサー連携の強化（第36期） P.07 有利子負債／格付の状況 P.21
資産規模 P.08 含み損益の推移 P.22
オフィス入・退去面積と稼働率 P.09 期末算定価額の分析 P.23
オフィス賃料改定動向（入替時） P.10 <参考>ESGへの取組み P.24
オフィス賃料改定動向（契約更新時） P.11 第35期決算 データ集 P.27
オフィス賃料分析（首都圏） P.12
オフィス契約更新スケジュール（首都圏） P.13
オフィステナントの状況 P.14
工事の状況 P.15
1
決算サマリー
外部成長 内部成長 財務戦略
第36期：NTT都市開発との間で物件入替取引を 期中稼働率 （前期比）：97.8%（- 0.4%） 平均金利：0.61%（前期末比 –%）
実施
オフィス 98.1% （– 0.6%）
残存年数：4.2年（前期末比 – 0.5年）
新規取得 大手町フィナンシャルシティ レジデンス 97.3% （ –% ）
グランキューブ LTV（出資総額ベース）：
前期末比 月額賃料増加額（増加率）
［ 取得価格：4,680百万円 ］ 47.7%（前期末比 – 0.1%）
オフィス
物件譲渡 アーバンネット市ヶ谷ビル ［ 入替時 + 5.7百万円 （+ 27.6%）］ 圧縮積立金残高：
［ 売却価格：1,778百万円 ］ ［ 契約更新時 + 2.4百万円 （+ 6.8%）］ 762百万円/一口当り 578円（前期末比 –円）
資産規模： 2,437億円（第35期末） レジデンス
⇒2,467億円（本入替後） ［ 入替時 + 2.7百万円（+ 9.4%） ］
［ 契約更新時 + 1.0百万円 （+ 4.2%） ］
継続的な投資主価値の向上
1口当たりNAV（第35期） 145,610円（前期比 + 4,679円）
1口当たり実績分配金（第35期） 2,872円（前期比 + 80円、業績予想比*1 + 52円）
1口当たり予想分配金（第36期） 2,875円（前期比 + 3円、業績予想比 *1 + 55円）
*1 「業績予想」とは、2019年12月17日付「2019年10月期 決算短信（REIT）」において開示した第35期及び第36期の運用状況の予想を指します。 2
第35期 決算の概要（前期実績・業績予想との対比）
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
（百万円）
オフィス - 52 オフィス - 28
- 28 賃料共益費 + 22 賃料共益費 +7
受取配当 + 12 -7 水道光熱費収入 - 33
水道光熱費収入 - 93
その他 -3
その他 +5
レジデンス + 21
9,278 レジデンス + 24
賃料共益費 + 13
賃料共益費 + 21 9,256
その他 +2
9,249 その他 +8
前期比 - 28 業績予想比 - 7
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金）
オフィス + 15 + 50 （百万円）
+ 93 水道光熱費収支 +1
オフィス + 14
修繕費の減 + 23
減価償却費の増 水道光熱費収支 + 24
- 29
その他 + 19 修繕費の増 - 12
レジデンス + 78 4,767 その他 +1
修繕費の減 + 29 レジデンス + 36 4,716
4,674 減価償却費の減 修繕費の減 + 12
+ 16
その他 + 32 その他 + 24
前期比 + 93 業績予想比 + 50
1口当たり分配金
2,872 （円）
2,820
2,792 その他費用の減 その他費用の減
+9 + 13 不動産賃貸
不動産賃貸 事業損益・
事業損益・ 金融費用の減 + 10 EPS
受取配当 EPS
EPS 受取配当 2,872
+ 39 2,820
2,792 + 71
EPS 前期比 + 80 EPS 業績予想比 + 52
第34期実績 第35期実績 第35期業績予想
（2019年10月） （2020年4月） （2020年4月）
3
第36期・第37期業績予想の概要
不動産賃貸事業収益（含 受取配当金）
（百万円）
※売却益は含まず オフィス + 86 - 73
取得物件 既存物件 賃料共益費 + 66
売却物件 + 80 + 49 受取配当 - 44
- 58 水道光熱費収入 + 83 賃料共益費 - 22
その他 - 18 9,321 受取配当 + 10
レジデンス - 36 水道光熱費収入 - 64 9,247
9,249
賃料共益費 - 22 その他 +3
その他賃貸事業収益 - 14
前期比 + 71 前期比 - 73
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） （百万円）
取得物件 オフィス - 32
売却物件 既存物件
+ 58 水道光熱費収支 -8
- 35 - 166 + 99
固都税の増 - 19
減価償却費の増 - 21
その他 + 17
レジデンス - 134 4,723
4,767 修繕費の減 + 88
修繕費の増 - 96
その他 - 38 4,623 その他 + 11
前期比 - 143 前期比 + 99
1口当たり分配金 （円）
その他費用 2,875 2,810
2,872
の増
売却益
物件取得売却 - 32
144
損益影響 不動産賃貸 その他費用の
不動産賃貸 減
+ 17 事業損益・ 事業損益・
EPS 受取配当 +2 EPS
非還付消費税の増 - 20 受取配当
2,872 - 126 金融費用の増 -4 EPS 2,810
+ 77
その他費用の増 -8 2,731
EPS前期比 - 141 EPS前期比 + 79
第35期実績 第36期業績予想 第37期業績予想
（2020年4月） （2020年10月） （2021年4月）
4
新型コロナウイルス感染症拡大による影響について
環境認識 対応方針
PICポートフォリオ コロナウイルス感染拡大以降もオフィス・レジ 外部成長の基本はあくまでスポンサー連携取引
用途区分*1 デンスの売買マーケットは崩れておらず、保守 但し、マーケット状況を注視し、好機をとらえ
外部 的な目線では物件取得が困難な状況に変化なし
（物件入替後・賃料ベース） れば第三者取引も実施
成長
但し、賃料上昇を織り込んだ楽観的な取得姿勢
から慎重な見方に変化する可能性も考えられる
店舗 その他
4.9% 0.7%
店舗区画については、一部テナントより賃料減 店舗区画については、事業者の収支状況や社会
免・猶予の要請が発生 的要請などを勘案し、賃料減免・支払猶予を
事務所区画については、概ね影響がないものの ミックスした支援を第35期～第36期に実施
一部IT系テナントにてテレワークへのシフトを 事務所区画については、引き続き市場賃料を
内部
理由とした解約事例が発生 ベースとした賃料交渉を継続するが、交渉長期
成長 住居区画については、一部の高級レジデンスな 化の懸念もあり
住宅 どに引合の弱さが見られるが、全体的に大きな 住居区画についても、テレワークの定着などに
26.5% 事務所 影響は見られず よる社会構造の変化がありうるので、需要動向
を注視
67.9%
デット：銀行の貸出姿勢に大きな変化は見られ LTVは適切な水準を維持しており、財務体質は
ず 健全。グリーンボンドなど投資法人債の発行も
財務 検討
エクイティ：コロナショックによる投資口価格
運営
の下落で一時は0.5まで下がったNAV倍率が 資本市場に受け入れられる発行条件を見据えて
2020年５月末には0.8まで回復 増資による物件取得も検討
事務所区画及び住宅区画からの賃
料収入が全体の94%を占める
店舗区画の賃料収入割合は非常に 業績予想への反映
低いことから、コロナ禍による運
用状況への影響は限定的 店舗区画：実施済み及び実施予定の賃料減免及びテナント退去の影響について全て織り込む
（第36期 △40百万円程度）
事務所区画：景気動向が不透明なことから、テナント退去後の空室埋め戻しについては保守的に想定
（第36期 △50百万円、第37期 △110百万円程度）
*1 2020年4月末時点での各物件の月額総契約賃料・共益 住居区画：直接の影響はないものと想定
費に、36期中（2020年6月12日引渡）に実施された物
件入替の変動を加味して算定しています。 上記を踏まえたコロナウイルスの業績への影響額は、第36期～第37期で各70～80円/口程度を想定
5
第35期・第36期 業績予想の前提（稼働率）
オフィス：コロナウイルスの影響を鑑み、確定しているテナント退去後の埋戻しがない想定
レジデンス：コロナウイルスの影響は特段想定しない
全体 オフィス レジデンス
96.9% 98.8% 98.6%
98.4% 98.0% 97.1%
97.6%
97.6% 97.2% 98.0%
98.0% 98.1% 97.3% 96.6%
98.2% 96.8% 96.0% 95.9%
2018 2019 2020 2021
11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月
第33期実績 第34期実績 第35期実績 第36期予想 第37期予想
6
スポンサー連携の強化（第36期）
NTT都市開発との入替取引を実施。資産規模の拡大による収益性（NOI）向上及び東京都心部保有物件の若返りに寄与
NTTグループが推進する不動産事業の戦略エリアの一つである大手町地区における大型複合ビル取得によりグループ連携を強化
NTT都市開発から取得 NTT都市開発へ売却
大手町フィナンシャルシティ アーバンネット
グランキューブ *1 市ヶ谷ビル
取得物件 売却物件
所在地 新宿区払方町
所在地 千代田区大手町
物件の入替
用途 オフィス・商業・ホテル 用途 オフィス
（2020年6月12日引渡）
取得価格 4,680百万円 売却価格 1,778百万円
売却時鑑定評価額 1,770百万円
取得時鑑定評価額 5,116百万円
売却益（見込み） 190百万円
延床面積 206,107m2
延床面積 4,217m2
築年数（第35期末） 4.1年
築年数（第35期末） 26.4年
稼働率（第35期末） 100.0%
稼働率（第35期末） 100.0%
鑑定NOI/年 139百万円 鑑定NOI/年 87百万円
鑑定NOI利回り 3.0% 鑑定NOI利回り 4.9%
*1 土地・建物に係る所有権の共有持分（持分割合100,000,000 分の22,993,550）を信託財産とする信託受益権の1,000 分の52 の割合の準共有持分を取得するものです（土地・建物全体に係る実質的な持分割合は
1.1956646%です）。 7
資産規模
NTT都市開発のメイン・スポンサー参画後、連携取引を通じて、着実な規模拡大とポートフォリオの質的向上を実現
NTTグループが推進する街づくり事業における資金需要などをさらなる外部成長の機会につなげていく
資産規模の推移
（取得・仲介）
（億円）
その他
2,467 NTT都市開発スポンサー参画後の
他のスポンサー 2,4902,4642,464
2,4372,4372,437 物件取得状況
NTT都市開発 2,3582,3322,3592,3592,340
2,244 （第36期末予想）
2010年5月 2,163
594 602 602
NTT都市開発の 444 444 444 444 444 602 602 602 602
1,9651,9651,9651,994 その他
スポンサー参画 444
444 他のスポンサー 11.8%
1,6581,658 444 444 444 444 12.2%
1,460 175億円
469 469 1,023 961 961 961 961 961 961 961 910 910 910 910
469 1,1051,023 181億円
2010年5月以降の
取得価格合計
1,1051,1051,1051,105 1,478億円
1,0461,046
1,122億円
991
889 925 953 953 934 934 901 901 924 924 924 954
694 694
NTT都市開発
415 415 415 444
143 143
75.9%
第36期
第16期 第17期 第18期 第19期 第20期 第21期 第22期 第23期 第24期 第25期 第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
予想
2010’ 2011’ 2011’ 2012’ 2012’ 2013’ 2013’ 2014’ 2014’ 2015’ 2015’ 2016’ 2016’ 2017’ 2017’ 2018’ 2018’ 2019’ 2019’ 2020’ 2020’
10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10 04 10
8
オフィス入・退去面積と稼働率
オフィス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
5,708㎡ 98.4% 98.8% 98.6%
3,882㎡ 4,871㎡ 97.8%
3,156㎡ 2,607㎡ 96.4% 96.4%
98.5%
97.3% 97.4% 97.4%
2,214㎡ 1,857㎡ 1,904㎡
3,068㎡ 95.4%
5,235㎡
92.0%
ネット増減
+ 2,639㎡
+ 1,668㎡
+ 1,298㎡
+ 702㎡
- 364㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
96.4% 97.7% 98.1% 98.7% 98.1%
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
9
オフィス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額） テナント入替対象区画の賃料分析
増加 減少 増加 据置き 減少
51.7%
+ 3.8百万円 + 5.7百万円
76.5%
+ 3.2百万円 83.3% 86.4%
+ 1.4百万円
+ 1.7百万円 93.5%
6.5%
- 0.4百万円 - 0.3百万円 - 0.0百万円 - 0.2百万円 - 0.3百万円
41.8% 2.0%
0.3%
0.3%
21.5%
16.4% 0.3%
13.3% 6.2%
増加率 *1 + 14.7% + 33.2% + 25.9% + 33.9% + 27.6%
減少率 *2 - 27.0% - 2.1% - 1.4% - 13.5% - 25.0%
ネット増減率*3 + 9.1% + 14.0% + 17.2% + 27.4% + 24.7% 3,882㎡ 5,708㎡ 3,156㎡ 2,607㎡ 4,871㎡
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝入替対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 10
オフィス賃料改定動向（契約更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料増減分析
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
19.4% 18.7% 16.1%
36.1%
+ 8.0百万円 49.0%
+ 3.8百万円
+ 2.2百万円 + 3.4百万円 + 2.4百万円
80.1% 80.6% 83.9%
- 0.0百万円 - 0.1百万円 - 0.2百万円 - 0.0百万円 –百万円 59.7%
50.7%
0.6% 0.7% 4.2% 0.3% –％
増加率 *1 + 9.3% + 10.7% + 5.8% + 8.6% + 6.8%
減少率 *2 - 1.6% - 11.8% - 2.5% - 6.9% -
ネット増減率*3 + 1.3% + 1.4% + 1.9% + 4.3% + 1.1% 36,874㎡ 43,578㎡ 39,719㎡ 35,418㎡ 47,000㎡
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
（参考）
第34期末全テナント賃料総額 対 第35期末賃料増減額合計（更新+入替時）= + 0.9%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝契約更新対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 11
オフィス賃料分析（首都圏）
周辺相場との比較 賃料ギャップの内訳
平均坪単価（PIC） 19,200円
周辺相場 （+ 3.8%） （百万円） 751百万円
18,500円
18,000円
17,100円 17,400円
349
アンダーレント マーケットよりも 10%以上
56.6% 低い契約 5%～10%未満
17,621円
17,004円 17,147円 17,179円 17,418円
（+ 1.2％）
同水準の契約 ±5%以内
マーケットよりも 5%～10%未満
75 高い契約 10%以上
賃料ギャップ *1 同水準
32.0% 240
-0.6%
-1.5%
7
-4.6% オーバーレント
-5.8% 11.4% 77
-8.2%
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年4月）
*1 「賃料ギャップ」は、毎年3月及び9月に調査するオフィス各物件の相場賃料と各決算期末日時点での契約賃料とのギャップを賃貸面積ベースで加重平均したものです。なお、地方主要都市物件は含みません。 12
オフィス契約更新スケジュール（首都圏）
マーケットよりも 10%以上
低い契約 5%～10%未満
同水準の契約 ±5%以内
マーケットよりも 5%～10%未満
高い契約 10%以上
32.2%
36.8%
54.2%
69.6% 3.8%
75.6%
29.6%
3.0%
55.7%
5.5%
34.0%
22.7% 5.1%
13.6% 2.1%
0.0% 0.7%
0.7% 1.4% 17.2%
11.2% 8.1% 10.2% 6.8%
更新対象面積 31,050㎡ 28,820㎡ 26,586㎡ 41,927㎡ 10,001㎡
第36期 第37期 第38期 第39期 第40期以降
（2020年10月） （2021年4月） （2021年10月） （2022年4月） （2022年10月以降）
13
オフィステナントの状況
NTTグループテナントは中規模でフロア面積が比較的広いビルに現状坪1.5万～2万円程度の賃料水準で入居しているケースが多い。
PICの保有オフィスの特性と合致し、双方の利益に貢献。平均契約賃料は市場相場と同水準。
NTTグループ企業のオフィステナント比率 オフィス入居テナント上位10社
NTTグループ企業
（2020年4月30日現在）
順
テナント名 賃貸面積 比率*1 物件名
位
1 ㈱ＮＴＴファシリティーズ 10,680㎡ 6.1% UA肥後橋ビルほか
2 ㈱ドコモＣＳ 10,525㎡ 6.0% UN池袋ビル
㈱ＮＴＴビジネスアソシエ
3 7,488㎡ 4.3% UN大森ビル
東日本
4 住友大阪セメント㈱ 6,872㎡ 3.9% 六番町ビル
33.8% 33.9% 34.0% 5 ソフトバンク㈱ 6,293㎡ 3.6% スフィアタワー天王洲
2010年5月 6 ㈱ＮＴＴデータ 5,871㎡ 3.3% UN三田ビル
NTT都市開発の
スポンサー参画
7 ＮＴＴファイナンス㈱ 5,417㎡ 3.1% UN池袋ビル
0.0% 3.7% ㈱ＮＴＴデータ・
8 5,182㎡ 2.9% UN五反田NNビル
ビジネス・システムズ
第15期 第16期 第33期 第34期 第35期
ＮＴＴラーニング
（2010年4月） （2010年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） 9 4,801㎡ 2.7% UN麻布ビル
システムズ㈱
10 フィールズ㈱ 3,106㎡ 1.8% KN渋谷３
*1 PICの全保有物件のうち、オフィス用途に係る区画の総賃貸面積に占める割合を示しています。 14
工事の状況
中長期的な工事費用の平準化を計画的に実施。毎期の資本的支出については、減価償却費の範囲内でコントロール。
工事費及び減価償却費の推移 修繕費
（百万円）
（百万円） 物件名 支出額 主な工事内容
アーバンネット池袋ビル 90 衛生設備改修工事
減価償却費
第35期実績
資本的支出 Walk赤坂 60 外壁修繕工事
修繕費 ［607百万円］
プレミア横浜西口ビル 41 外壁修繕工事
1,447 プレミアステージ本所吾妻橋 100 外壁修繕工事
1,419 1,431
1,394 1,395 第36期計画
アーバンエース肥後橋ビル 72 長周期地震動対策工事
［706百万円］
スフィアタワー天王洲 62 LED化工事
1,138 1,156 1,152
1,088
資本的支出
（百万円）
796 物件名 支出額 主な工事内容
706 アーバンネット池袋ビル 443 空調設備改修工事
659 660
607 第35期実績 かながわサイエンスパーク
567 R＆D棟 119 非常用EV更新工事
［1,156百万円］
アーバンエース肥後橋ビル 116 長周期地震動対策工事等
アーバンネット池袋ビル 247 衛生設備改修工事
第36期計画
アーバンエース肥後橋ビル 243 長周期地震動対策工事
［1,152百万円］
スフィアタワー天王洲 110 配管更新工事
第32期 第33期 第34期 第35期 第36期予想
（2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月）
15
レジデンス入・退去面積と稼働率
レジデンス入・退去面積 稼働率及びCF稼働率
入居面積
稼働率 CF稼働率
退去面積
9,357㎡ 8,747㎡ 9,387㎡ 8,757㎡
7,484㎡
97.4% 97.9% 97.4% 97.6% 97.2% 96.8%
96.7% 97.6% 96.7% 96.7% 96.7%
96.5%
8,245㎡ 7,890㎡
9,202㎡ 9,210㎡ 9,210㎡
ネット増減
+ 1,112㎡
+ 177㎡
- 455㎡ - 452㎡ - 406㎡
平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率 平均稼働率
97.4 % 97.1 % 97.2 % 97.3 % 97.3%
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
16
レジデンス賃料改定動向（入替時）
テナント入替時の賃料増減（月額）
テナント入替対象区画の賃料分析
増加 減少 増加 据置き 減少
80.8% 78.7% 81.8%
+ 2.6百万円 + 2.4百万円 + 2.8百万円 + 2.7百万円
+ 2.3百万円 92.1% 95.0%
- 0.1百万円 - 0.1百万円 - 0.0百万円
- 0.1百万円 - 0.0百万円
6.3% 10.3%
14.7%
12.8% 11.0% 2.1%
3.6% 5.7% 3.2%
1.8%
増加率 *1 + 8.0％ + 8.7％ + 7.6％ + 9.1％ + 9.4％
減少率 *2 - 3.8％ - 4.7％ - 5.7％ - 7.7％ - 13.0％
ネット増減率*3 + 5.9％ + 6.2％ + 5.9％ + 7.8％ + 8.5％ 9,357㎡ 8,747㎡ 9,387㎡ 8,757㎡ 7,484㎡
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
*1 「増加率」＝入替対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝入替対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝入替対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の入替対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 17
レジデンス賃料改定動向（更新時）
契約更新時の賃料増減（月額） 契約更新対象区画の賃料分析
値上げ 値下げ 値上げ 据置き 値下げ
20.3% 25.2% 22.8%
33.4% 35.3%
+ 1.0百万円
+ 0.8百万円
+ 0.6百万円
+ 0.3百万円 + 0.4百万円
- 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 - 0.0百万円 –百万円
79.1% 75.9%
74.7%
66.6% 64.7%
0.1% 1.3% 0.0% 0.0%
0.6%
増加率 *1 + 2.8％ + 3.9％ + 3.3％ + 3.4％ + 4.2％
減少率 *2 - 3.6％ - 13.3％ - 3.0％ - -
ネット増減率*3 + 0.5％ + 0.9％ + 0.7％ + 1.1％ + 1.5％ 15,797㎡ 18,080㎡ 16,540㎡ 19,276㎡ 17,253㎡
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
（参考）
第34期全テナント賃料総額 対 第35期賃料増減額合計（更新+入替時）= + 0.9%
*1 「増加率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加した区画に係る賃料増加額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*2 「減少率」＝契約更新対象区画のうち賃料が減少した区画に係る賃料減少額 ÷ 前期の同区画に係る賃料総額
*3 「ネット増減率」＝契約更新対象区画のうち賃料が増加又は減少した区画に係る賃料増減額 ÷ 前期の契約更新対象区画（入替前後で賃料の変動がない区画も含む）に係る賃料総額 18
財務状況
平均金利・平均残存年数 *1 LTV（有利子負債比率）
2020年6月実行
平均金利 LTV（出資総額ベース） 短期借入金 32憶円
（物件取得資金）
平均残存年数 LTV（時価ベース）
有利子負債総額
48.4% 48.3% 48.4%
47.8% 47.8% 47.7%
0.69%
0.64% 0.63% 42.8%
0.61% 0.61% 41.6%
39.4%
38.2% 37.9%
37.2%
4.8年 4.6年 4.7年
4.1年 4.2年
1,130億円 1,126億円 1,103億円 1,102億円 1,096億円 1,128億円
第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期 第36期予想
（2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月） （2020年10月）
*1 「平均金利」については、各期末時点における表面金利を負債残高で加重平均した数値を表示しています。 19
返済スケジュール
当期は手元資金による期日弁済のみ実施
今後のリファイナンス時にはグリーンボンドを含む投資法人債の発行も検討
当期中の返済・調達内容
金額 平均借入期間 平均金利 借入金（短期） 借入金（長期） 投資法人債
返済 6億円 5.0年 0.69%
長期借入金 6億円 長期借入金 5.0年 長期借入金 0.69%
短期借入金 0億円 短期借入金 0年 短期借入金 0%
調達
ー ー ー
145億円
2020年6月実行
短期借入金 32億円 121億円
（物件取得資金） 106億円
97億円
90億円
83億円
62億円 64億円
49億円 52億円 55億円
45億円 42億円
32億円 33億円
20億円 15億円
15億円
2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026年 2027年 2028年 2029年
～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月 ～10月 ～4月
20
有利子負債／格付の状況
借入先の状況 （2020年4月30日現在）
長期有利子負債比率 固定金利比率
日本政策投資 その他 短期有利子負債 変動金利
銀行 7.9% 1.8% 1.8%
三井住友信託
4.9%
銀行
あおぞら銀行 22.3%
5.5%
りそな銀行 長期有利子負債 固定金利
6.4%
借入金合計 98.2% 98.2%
1,011億円
NTTファイナ
ンス
みずほ銀行
10.1%
18.5%
格付の状況
三菱UFJ銀行
10.7% 格付機関 格付内容
三井住友銀行
13.7% 日本格付研究所 発行体格付： AA –
（JCR） 格付の見通し： 安定的
格付投資情報センター 発行体格付け： A+
（R&I） 格付の方向性： 安定的
21
含み損益の推移
含み損益
含み損益 + 668億円
+ 608億円
含み損益率
29.4%
+ 522億円 26.7%
22.9%
+ 400億円
+ 328億円
+ 290億円 + 303億円
+ 239億円 17.4%
+ 189億円
13.2% 14.2%
13.0%
+ 122億円 10.8%
8.5%
5.5%
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
1口当たりNAV *1
134,574円 140,931円 145,610円
112,304円 116,189円 117,155円 119,347円 124,830円
99,269円 108,432円
第26期 第27期 第28期 第29期 第30期 第31期 第32期 第33期 第34期 第35期
（2015年10月） （2016年4月） （2016年10月） （2017年4月） （2017年10月） （2018年4月） （2018年10月） （2019年4月） （2019年10月） （2020年4月）
*1 1口当たりNAV＝各期末の（純資産額＋保有資産に係る含み損益）÷発行済投資口数（第26期以前については投資口分割換算後の数値を記載しています）。 22
期末算定価額の分析
含み損益の分析
（億円）
第34期 第35期
増減
（2019年10月） （2020年4月）
対象資産数 59件 59件 -件
期末算定価額 2,884 2,942 + 57
帳簿価額 2,276 2,273 -2
含み損益 608 668 + 60
含み損益率 26.7% 29.4% + 2.7%
キャップレートと査定賃料の分析
（件）
第34期 第35期
増減
（2019年10月） （2020年4月）
上昇 - - -
キャップレート *1 変動なし 3 55 + 52
低下 55 3 - 52
上昇 30 27 -3
査定賃料 *2 変動なし 24 25 +1
下落 - 2 +2
*1 (1) 直接還元法による「還元利回り」（直接還元法を用いずDCF法で評価している物件は「割引率」）を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、優先出資証券1銘柄を除いています。
*2 (1) 直接還元法による「査定賃料」を用いて分析しています。
(2) 各期末の保有物件から、①期中取得物件（第34期なし 第35期なし）、②優先出資証券1銘柄、③直接還元法を用いずにDCF法で評価しているレジデンス4物件を除いています。 23
<参考>ESGへの取組み（外部環境認証の取得等）
GRESB CASBEE不動産認証
2019年実施のGRESBリアルエステイト評価において「Green Star」を取得。 59物件中、Sランク（4物件）～Aランク（12物件）の認証を取得。
総合スコアの相対評価であるGRESBレーティングにおいて「3 Stars」を取得。
アーバンネット大森ビル
NTTクレド岡山ビル
グリーンリース契約の締結 Sランク
アーバンネット静岡追手町ビル
アーバンエース肥後橋ビル
一部オフィスビルの入居テナントとグリーンリース契約を締結し、テナン
ト専有部の照明LED化工事を実施。
当該ビルは省エネ化による環境性能が向上。テナントは電気使用料の削減 環境認証の取得状況
が見込めるとともに、オーナーも工事費用の一部をグリーンリース料とし
て回収。
導入物件：アーバンネット市ヶ谷ビル、五反田NTビル、 取得割合 取得割合
取得物件数 取得面積
ランディック新橋ビル、ランディック第2新橋ビル （物件数） （延床面積）
（テナントの費用削減イメージ） CASBEE不動産
16 27.6% 141,756.34㎡ 35.8%
評価認証
削減効果
20.0% DBJ Green
3 5.2% 13,905.98㎡ 3.5%
電気 Building 認証
使用料 グリーン
リース料
100.0% 40.0% BELS 1 1.7% 6,868.83㎡ 1.7%
電気
使用料 低酸素
3 5.2% 26,048.89㎡ 6.6%
40.0% モデルビル
[契約前] [契約後]
24
<参考> ESGへの取組み（社会）
地域の街づくりへの貢献 テナント満足度の向上
NTTグループは中期経営戦略「Your Value Partner 2025」の中で「不動産利活 築年の経過した物件に外壁改修工事を施すことなどにより、質感をグレード
用（街づくりの推進）」を柱の一つとし、2019年7月、NTT都市開発グループ アップ。
とNTTファシリティーズグループを両輪とする街づくり事業推進会社「NTT
事例：WALK赤坂 外壁改修工事
アーバンソリューションズ株式会社」を設立。
NTTアーバンソリューションズグループを中心に、従来の不動産開発にとどま （Before） （After）
らないNTTグループならではの新たな街づくりで、社会的課題の解決への貢献
をめざす。
そのような動きの中で本投資法人はNTT都市開発との更なる連携強化を通じて、
中長期的な収益の維持向上及び資産規模の拡大を図ると共にNTTグループの新
たな「街づくり」にも貢献していく。
資産運用会社の役職員への取組み
資産運用会社の役職員の業務能力向上、ワークライフバランス促進等を
企図して以下のような制度を導入。
・役員持投資口会、従業員持投資口会制度
・資格取得支援制度
・各種研修支援
・女性活躍推進のための施策（育児休業制度の整備等）
・柔軟な勤務体系の整備（フレックス勤務、テレワーク制度導入等）
・定期健康診断の実施
・特別休暇制度
・社内相談窓口の設置
・従業員満足度調査の実施
25
<参考> ESGへの取組み（ガバナンス）
物件売買の意思決定プロセス
全ての物件売買においてコンプライアンス・オフィサーや投資委員会での多面的チェックを導入
特に、利害関係人との取引については第三者委員も参加するコンプライアンス委員会においても慎重に審議した上で決議
利 委 コ 取 へ 本
害 コ 員 ン 締 の 投
関 ン 会 プ 役 資
係 プ に ラ 会 報 法
人 ラ よ イ に 告 人
と 投 イ 投 よ
る ア
*
資 資 る
の
戦 ア 決 ン 委 1 役
取 ン 議 ス 決 員
引 略 チ 員 議 会
部 ェ ス 会
に ッ ・ に
よ ク オ よ 本
フ 取 投
そ る る 締 へ
起 ィ 決 資
の サ 役 の 法
他 案 議 会
ー 人
の に へ 報
取 よ の 告
引 報 役
る 員
告
会
*1 一定基準額以上の利害関係人等関連取引については投資法人の事前同意を要します。
資産運用会社の報酬体系 お客様本位の業務運営に関する基本方針
投資法人の業績に連動する運用報酬体系を採用し、投資主の利益と資産運用会社 資産運用会社において、金融庁が2017年3月30日に公表した「顧客本
の利益を合致させることを企図。総資産連動報酬・物件譲渡報酬は不採用。 位の業務運営に関する原則」の7つの原則を全て採択し、当社の「運
用理念・運用方針」の実践を通じて、お客様本位の業務運営を実施。
報酬1 営業収益 2019年12月には「お客様本位の業務運営に関する取組状況」を開示。
[収益連動] （水道光熱費及び不動産等売却益を除く）×3％
本投資法人とその投資主をお客様と位置づけ、資産の運用においてお
報酬2 客様本位の運営を実現するための方針を策定・公表するとともに、そ
税引前当期純利益（運用報酬2控除前）×3％
[利益連動]
の取り組み状況を逐次開示。
報酬3 各物件の取得価額 × MAX 0.5%
[取得額連動] * 利害関係人等取引は基本料率×1/2
※取組みの詳細は以下のウェブページをご参照下さい。
https://www.premier-reit.co.jp/principle/index.html
報酬体系を通じ投資主利益追求の姿勢を徹底
26
第35期決算 データ集
第35期 比較貸借対照表 P.28 オフィスビル需要動向 P.49
第35期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 P.29 レジデンス市場動向（東京） P.50
第36期 予想損益計算書 P.30 レジデンス マクロ環境（東京） P.51
業績予想の前提条件 P.31 第35期 有利子負債一覧 P.52
ポートフォリオの状況 P.32 財務指標 P.53
ポートフォリオ分析（オフィス） P.33 投資主の状況 P.54
ポートフォリオ分析（レジデンス） P.34 投資口価格／分配金 P.55
物件別収支状況 P.35 プレミア投資法人の特徴 P.56
期末算定価額 P.42 本資料で使用する用語 P.58
月次稼働率 P.45 注意事項 P.59
オフィス市場動向（東京） P.48
27
第35期 比較貸借対照表 決算
（百万円） （百万円）
第34期実績 第35期実績 第34期実績 第35期実績
対前期増減 対前期増減
科目 （2019/10） （2020/4） 科目 （2019/10） （2020/4）
[2]- [1] [2]- [1]
[1] [2] [1] [2]
流動資産 17,403 17107 - 295 流動負債 6,041 9,745 + 3,703
現金及び預金 3,714 3,333 - 381 営業未払金 1,759 1,561 - 198
信託現金及び信託預金 13,295 13,390 + 94 短期借入金 2,000 2,000 -
その他流動資産 393 383 -9 1年内返済予定の長期借入金 650 2,000 + 1,350
営業未収入金 139 108 - 31 1年内償還予定の投資法人債 - 2,500 + 2,500
前払費用 147 170 + 22 未払費用 113 115 +1
未収還付法人税等 104 105 +1 前受金 1,348 1,360 + 12
その他 1 0 -1 その他の流動負債 169 207 + 38
未払法人税等 0 1 +0
固定資産 228,695 228,353 - 341
未払消費税等 73 121 + 47
有形固定資産 205,837 205,549 - 288
未払事業所税 5 10 +4
信託建物（純額） 60,918 60,649 - 268
預り金 79 62 - 17
信託構築物（純額） 877 853 - 24
未払分配金 10 12 +2
信託工具、器具及び備品（純額） 218 231 + 13
固定負債 115,297 110,847 - 4,450
信託土地 143,795 143,795 -
長期借入金 99,100 97,100 - 2,000
信託建設仮勘定 27 19 -7
投資法人債 8,500 6,000 - 2,500
無形固定資産 1,782 1,780 -1
信託預り敷金保証金 7,697 7,747 + 49
信託借地権 1,777 1,777 -
負債の部合計 121,339 120,592 - 746
信託その他の無形固定資産 0 0 -0
その他 4 2 -1 投資主資本 124,789 124,895 + 105
投資その他の資産 21,075 21,022 - 52 出資総額 120,350 120,350 -
投資有価証券 20,035 20,035 - 剰余金
敷金及び保証金 10 10 - 任意積立金
長期前払費用 397 343 - 54 圧縮積立金 762 762 -
信託差入敷金及び保証金 630 630 - 任意積立金合計 762 762 -
繰延税金資産 1 3 +1 当期未処分利益又は当期未処理損失 3,677 3,782 + 105
繰延資産 30 27 -3 純資産の部合計 124,789 124,895 + 105
投資法人債発行費 30 27 -3
資産の部合計 246,128 245,487 - 641 負債・純資産の部合計 246,128 245,487 - 641
28
第35期 比較損益計算書／金銭の分配に係る計算書 決算
（百万円）
第34期実績 第35期実績 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2019/10） （2020/4）
[2]- [1] 第34期実績 第35期実績 対前期増減 第34期実績 第35期実績 対前期増減
[1] [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 8,768 8,727 - 40 6,129 6,064 - 65 2,638 2,663 + 24
賃貸事業収入 7,736 7,779 + 43 5,302 5,325 + 22 2,433 2,454 + 21
賃料 6,557 6,614 + 57 4,186 4,221 + 35 2,371 2,393 + 21
共益費 1,178 1,165 - 13 1,116 1,103 - 13 61 61 -0
その他賃貸事業収入 1,032 947 - 84 826 738 - 87 205 208 +2
駐車場使用料 224 230 +5 156 160 +4 68 70 +1
施設使用料 54 58 +4 44 47 +3 10 11 +1
付帯収益 625 529 - 96 610 515 - 95 15 13 -1
礼金 32 30 -2 0 0 +0 32 30 -2
その他の雑収入 94 98 +3 15 16 +0 79 82 +3
受取配当金 [2] 509 522 + 12 509 522 + 12 - - -
不動産等売却益 [3] - - - - - - - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 9,278 9,249 - 28 6,639 6,586 - 52 2,638 2,663 + 24
不動産賃貸事業費用合計 [4] 4,603 4,482 - 121 3,202 3,135 - 67 1,400 1,347 - 53
外注委託費 1,056 1,055 -1 741 744 +3 315 310 -4
営
業 水道光熱費 659 560 - 98 616 521 - 94 42 39 -3
損 公租公課（印紙税含む） 607 607 -0 475 475 -0 132 132 -0
益 損害保険料 10 10 -0 7 7 +0 3 3 +0
修繕費 660 607 - 52 439 416 - 23 220 191 - 29
信託報酬 29 29 +0 15 15 +0 13 13 -0
減価償却費 1,419 1,431 + 12 854 883 + 29 565 548 - 16
その他 160 179 + 18 53 71 + 18 107 107 -0
不動産賃貸事業損益 （含 受取配当金） [1]+[2]- [4] 4,674 4,767 + 93 3,436 3,451 + 15 1,237 1,315 + 78
NOI （含 受取配当金） 6,093 6,199 + 105 4,290 4,334 + 44 1,802 1,864 + 61
その他営業費用 [5] 590 592 +2
資産運用報酬 376 381 +5
役員報酬 4 4 +0 金銭の分配に係る計算書
資産保管委託手数料 11 11 +0 （円）
一般事務委託手数料 83 83 -0 第34期 第35期
科目
会計監査人報酬 8 8 - （2019/10） （2020/4）
その他 105 103 -2 I. 当期未処分利益 3,677,052,318 3,782,618,851
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,193 5,074 - 119 II. 分配金の額 3,677,050,040 3,782,409,640
[A]- [B] 営業利益 4,084 4,175 + 91 （1口当たり分配金） 2,792 2,872
営業外収益 1 1 -0 III. 次期繰越利益 2,278 209,211
損 営 支払利息 400 387 - 13
益 業 その他 5 5 -0
外
営業外費用 406 392 - 13
経常利益 3,679 3,783 + 104
法人税等 2 1 -1
当期純利益 3,676 3,782 + 105
29
第36期 予想損益計算書 決算
（百万円）
第35期実績 第36期予想 内、オフィス 内、レジデンス
対前期増減
科 目 （2020/4） （2020/10）
[2]- [1] 第35期実績 第36期予想 対前期増減 第35期実績 第36期予想 対前期増減
[1] [2]
不動産賃貸事業収益合計 [1] 8,727 8,843 + 115 6,064 6,216 + 152 2,663 2,626 - 36
賃貸事業収入 7,779 7,849 + 69 5,325 5,416 + 91 2,454 2,432 - 22
賃料 6,614 6,700 + 85 4,221 4,329 + 107 2,393 2,371 - 21
共益費 1,165 1,149 - 16 1,103 1,087 - 15 61 61 -0
その他賃貸事業収入 947 993 + 46 738 800 + 61 208 193 - 14
駐車場使用料 230 226 -4 160 156 -4 70 69 -0
施設使用料 58 53 -5 47 43 -3 11 9 -1
付帯収益 529 610 + 81 515 596 + 81 13 14 +0
礼金 30 30 -0 0 0 -0 30 30 -0
その他雑収入 98 72 - 25 16 3 - 12 82 68 - 13
受取配当金 [2] 522 478 - 44 522 478 - 44 - - -
不動産等売却益 [3] - 190 + 190 - 190 + 190 - - -
[A] 営業収益 [1]+[2]+[3] 9,249 9,511 + 261 6,586 6,885 + 298 2,663 2,626 - 36
不動産賃貸事業費用合計 [4] 4,482 4,697 + 215 3,135 3,252 + 117 1,347 1,444 97
外注委託費 1,055 1,051 -3 744 736 -8 310 315 +5
営
業 水道光熱費 560 656 + 95 521 613 + 92 39 42 +3
損 公租公課 607 626 + 18 475 494 + 18 132 132 -0
益 損害保険料 10 10 +0 7 7 +0 3 3 -0
修繕費 607 706 + 99 416 419 +3 191 287 + 96
信託報酬 29 27 -1 15 14 -0 13 12 -0
減価償却費 1,431 1,447 + 15 883 904 + 21 548 543 -5
その他 179 169 -9 71 62 -8 107 107 -0
不動産賃貸事業損益（含 受取配当金） [1]+[2]- [4] 4,767 4,623 - 143 3,451 3,442 -9 1,315 1,181 - 134
NOI（含 受取配当金） 6,199 6,071 - 128 4,334 4,346 + 12 1,864 1,724 - 140
その他営業費用 [5] 592 628 + 36
資産運用報酬 381 382 +0
役員報酬 4 4 -
資産保管委託手数料 11 11 +0
一般事務委託手数料 83 85 +2
会計監査人報酬 8 8 -
その他 103 136 +33
[B] 営業費用 [4]+[5] 5,074 5,326 + 251
[A]- [B] 営業利益 4,175 4,184 +9
営業外収益 1 2 +1
損 営 支払利息 387 392 +5
益 業 その他 5 5 +0
外
営業外費用 392 398 +5
経常利益 3,783 3,789 +5
法人税等 1 2 +1
当期純利益 3,782 3,786 +4
30
業績予想の前提条件 決算
第36期（2020/10） 第37期（2021/4）
第35期末現在の運用資産数（59物件）をベースとして、2020年6月12日に予定してい
運用資産 第36期末現在の運用資産数（59物件）から異動がないものとする。
るオフィスビル各1物件の取得及び売却を前提とする。（期末保有資産数：59物件）
発行済 第35期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。 第36期末現在の発行済投資口数（1,316,995口）から異動がないものとする。
投資口数
第35期末時点の有利子負債残高109,600百万円から、以下の変動を前提とする。 第36期末時点の有利子負債予定残高112,800百万円から、以下の変動を前提とする。
（追加借入） （リファイナンス）
• 2020年6月12日に、上記の新規取得資産1物件の取得資金の一部に充当するため、 以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。
有利子 短期借入金3,200百万円の借入を行うこと。 • 2021年1月29日に返済期限が到来する長期借入金2,000百万円
負債 （リファイナンス） • 2021年3月5日に償還期限が到来する第6回無担保投資法人債2,500百万円
以下の借入金について、同額のリファイナンスを行うこと。 （期末予定残高：112,800百万円）
• 2020年7月31日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円
（期末予定残高：112,800百万円）
オフィス： 98.1% オフィス： 97.2%
期中平均 レジデンス： 96.0% レジデンス： 95.5%
稼動率
全体： 97.4% 全体： 96.6%
（営業収益） （営業収益）
オフィスビルにおける物件の新規取得に伴う増収効果や不動産売却益の計上を見込 オフィスビルの稼働率改善及び季節要因による水道光熱費収入の増加等により前期
むこと等から前期比で増収を予想。なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響につ 比で増収を予想。なお、新型コロナウイルス感染拡大の影響については、現時点で
いては、現時点で反映している一部テナントの賃料減免等を反映。 反映している一部テナントの賃料減免等を反映。
（主な営業費用） （主な営業費用）
外注委託費： 1,051百万円 外注委託費： 1,062百万円
固定資産税等： 626百万円 固定資産税等： 619百万円
その他 修繕費： 706百万円 修繕費： 618百万円
減価償却費： 1,447百万円 減価償却費： 1,447百万円
賃貸事業費用を除く営業費用： 628百万円 賃貸事業費用を除く営業費用： 628百万円
（主な営業外費用） （主な営業外費用）
支払利息： 392百万円 支払利息： 387百万円
（分配金） （分配金）
圧縮積立金の取崩しや新たな積立ては想定せず、当期純利益相当額を分配金原資と 圧縮積立金の取崩しや新たな積立ては想定せず、当期純利益相当額を分配金原資と
して想定。 して想定。
31
ポートフォリオの状況 物件
第16期 第34期 第35期
（2010年10月） （2019年10月） （2020年4月）
2010年5月
用途別 NTT都市開発の
オフィス スポンサー参画
レジデンス
32.8% 32.8%
51.1%
ポ 48.9%
ー 67.2% 67.2%
ト
フ
ォ
リ
オ
の エリア別
分 4.5%
散 6.9% 4.5%
都心5区
状 4.1% 4.1%
況 東京23区
（都心5区を除く） 19.5%
東京周辺都市 29.4% 29.4%
地方主要都市 73.6% 62.0% 62.0%
運用資産数 46 59 59
資産規模 1,460億円 2,437億円 2,437億円
5.3% 5.4% 5.5%
NOI利回り （オフィス5.4% レジデンス5.3%） （オフィス5.4% レジデンス5.5%）
（オフィス6.0% レジデンス4.6%）
15.3年 22.9年 23.4年
平均築年数 （オフィス26.7年 レジデンス15.2年） （オフィス27.2年 レジデンス15.7年）
（オフィス23.3年 レジデンス7.6年）
32
ポートフォリオ分析（オフィス） 物件
（2020年4月30日現在）
投資エリア（取得価格ベース） アセットクラス*1 （取得価格ベース）
地方主要都市 Aクラス
6.7%
Cクラス
東京周辺都市 12.2%
6.2% 19.7%
都心5区
東京23区 52.1% ポートフォリオの
（都心5区を除く） 全体の9割超が 大半が需要の厚い
東京経済圏に立地 Bクラスビル
35.0% Bクラス
68.1%
坪単価（面積ベース） 築年数（取得価格ベース）
10千円以下 15年以内
0.2%
20千円超
18.4% 15年超
20年以内
23.4% 0.0%
10千円超
15千円以下 30年超 20年超
平均坪単価 平均築年数
25年以内
15千円超 36.5% 44.3% 27.2年
約17千円
20千円以下 13.0%
39.9% 25年超
30年以内
24.3%
*1 「アセットクラス」は、PRAによる以下の基準で分類しています。
延べ床面積 基準階床面積 築年数 設備
Aクラス 10,000坪以上 300坪以上 15年以内 天井高2.7ｍ以上
Bクラス 制限なし 200坪以上 制限なし 制限なし
Cクラス 制限なし 100坪以上200坪未満 制限なし 制限なし
33
ポートフォリオ分析（レジデンス） 物件
（2020年4月30日現在）
投資エリア（取得価格ベース） 住戸タイプ（戸数ベース） 築年数（取得価格ベース）
ワイド 25年超
千代田区 30年以内
中央区 （ラージ）
東京23区 4.5% ファミリー 1.7%
（都心5区を除く） 1.2% 4.9% 20年超
7.0% 25年以内 15年以内
17.8% シングル
0.0% 40.5%
40.5%
渋谷区
全体の8割超が 全3,682戸の約9割が 平均築年数
港区 15年超
都心5区に立地 シングル、DINKsタイプ 15.7年
15.2% 20年以内
43.1%
DINKs
（コンパクト）
新宿区 57.8%
47.7%
18.2%
月額賃料（戸数ベース） 最寄駅アクセス（取得価格ベース） 入居期間（戸数ベース）
10分超 2年以内
50万円超 10万円以下
0.6%
3.9% 7.2% 1.3%
30万円超
50万円以下
10万円超 5分以内 8年超
14.2% 15万円以下 2年超
61.7% 27.8% 4年以内
16.5% 5分超
10分以内
平均賃料 徒歩平均 平均入居期間 34.3%
37.0%
約23万円 5.1分 5.5年
20万円超
15万円超
30万円以下
20万円以下
33.3% 4年超
25.0%
8年以内
37.2%
34
物件別収支状況 （1） 物件
（百万円）
ランディック ランディック プレミア 高田馬場 アーバンネット アーバンネット アーバンネット
物件名 KN渋谷3 六番町ビル
新橋ビル 第2新橋ビル 道玄坂ビル センタービル 三田ビル 麻布ビル 市ヶ谷ビル
物件外観
所在地 港区西新橋 港区西新橋 渋谷区道玄坂 渋谷区桜丘町 新宿区高田馬場 千代田区六番町 港区三田 港区南麻布 新宿区払方町
取得価格 6,341 7,045 1,727 5,348 5,118 7,860 10,300 5,000 1,650
2 2 2 2 2 2 2 2
延床面積 6,914m 8,332m 2,721m 7,737m 9,906m 9,339m 13,987m 6,486m 4,217m2
建築時期 1982/6 1978/12 1991/6 1993/2 1992/5 1987/4 1987/9 1992/4 1993/12
決算期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期 第34期 第35期
賃貸事業収益 196 203 226 192 88 88 255 262 254 260 312 314
賃料・共益費 179 185 207 177 78 78 218 229 213 224 291 297
その他収益 16 17 18 14 10 9 37 32 41 36 21 16
賃貸事業費用 95 85 99 111 26 25 134 107 131 100 140 179
外注委託費 16 16 20 27 5 5 21 20 32 24 N/A N/A 38 38 N/A N/A N/A N/A
水道光熱費 8 7 12 10 4 3 22 18 16 12 *1 *1 21 17 *1 *1 *1 *1
公租公課 24 24 16 16 5 5 16 16 20 20 32 32
修繕費 13 4 10 16 0 0 48 25 22 2 7 51
減価償却費 31 31 38 38 9 9 23 25 37 37 36 37
その他支出 1 1 1 1 0 0 1 1 1 1 3 2
賃貸事業損益 100 117 127 81 62 62 120 154 123 160 181 184 172 134 87 87 28 38
NOI 131 148 165 119 71 72 144 180 160 197 213 216 209 172 105 106 37 47
NOI利回り 4.4% 5.0% 5.0% 3.6% 9.9% 10.0% 5.9% 7.3% 7.6% 9.4% 5.6% 5.7% 4.1% 3.4% 4.3% 4.4% 4.8% 6.0%
*1 本物件については、主要なテナントから賃料の開示につき同意を得られていないため、詳細な賃貸事業収支の開示を行っていません。 35
物件別収支状況 （2） 物件
（百万円）
スフィアタワー
グランパーク アーバンネット プレミア 五反田NTビル アーバンネット アーバンネット
物件名 上野THビル 上野トーセイビル 天王洲
（13%）*1 麹町ビル 東陽町ビル （45%）*1 池袋ビル 大森ビル
（67%）*1
物件外観
所在地 港区芝浦 千代田区麹町 江東区東陽 文京区湯島 品川区西五反田 台東区東上野 豊島区東池袋 大田区大森北 品川区東品川
取得価格 11,490 3,600 4,310 4,380 4,100 5,900 13,600 4,800 15,000
2 2 2 2 2 2
延床面積 160,042m 6,231m 5,054m 4,799m 7,545m 6,868m 25,