2020年４月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年６月18日
不動産投資信託証券発行者名 プレミア投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8956 ＵＲＬ https://www.pic-reit.co.jp/
代 表 者 （役職名）執行役員 （氏名）大寺 健之
資 産 運 用 会 社 名 プレミア・リート・アドバイザーズ株式会社
代 表 者 （役職名）代表取締役社長 （氏名）小杉 知義
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名）取締役 財務部長 （氏名）岩田 武
ＴＥＬ (03)6630-4611
有価証券報告書提出予定日 2020年７月30日 分配金支払開始予定日 2020年７月９日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有 （新型コロナウイルス感染症拡大防止のため、決算説明動画を配信予定。）
（百万円未満切捨て）
１．2020年４月期の運用、資産の状況（2019年11月１日～2020年４月30日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年４月期 9,249 △0.3 4,175 2.2 3,783 2.8 3,782 2.9
2019年10月期 9,278 △6.7 4,084 △12.9 3,679 △14.1 3,676 △14.1
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年４月期 2,872 3.0 1.5 40.9
2019年10月期 2,791 2.9 1.5 39.7
（2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
１口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金
利益超過分配金 分配金総額
配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年４月期 2,872 3,782 － － 100.0 3.0
2019年10月期 2,792 3,677 － － 100.0 2.9
（注）配当性向については小数第一位未満を切捨てにより表示しています。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年４月期 245,487 124,895 50.9 94,833
2019年10月期 246,128 124,789 50.7 94,753
（参考）自己資本 2020年４月期124,895百万円 2019年10月期124,789百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年４月期 5,203 △1,166 △4,323 16,723
2019年10月期 5,179 △730 △3,973 17,010
２．2020年10月期の運用状況の予想（2020年５月１日～2020年10月31日）及び2021年４月期の運用状況の予想（2020年11
月１日～2021年４月30日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年10月期 9,511 2.8 4,184 0.2 3,789 0.1 3,786 0.1 2,875 －
2021年４月期 9,247 △2.8 4,094 △2.2 3,702 △2.3 3,701 △2.3 2,810 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（2020年10月期）2,875円 （2021年４月期）2,810円
その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を
2020年４月期 1,316,995口 2019年10月期 1,316,995口
含む）
② 期末自己投資口数 2020年４月期 0口 2019年10月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、26ページ「１口当たり情報に関する注記」を
ご参照ください。
(3）金額及び比率の端数処理
本書では、特に記載のない限り、記載未満の端数について、金額は切捨て、比率は小数第二位を四捨五入により
記載しています。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
１.本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
２.運用状況の予想に係る注意事項及び前提条件等については、７ページ記載の「2020年10月期（2020年５月１日～
2020年10月31日）及び2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照
ください。
以 上
プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
目次
１．運用状況……………………………………………………………………………………………… ２
（１）運用状況………………………………………………………………………………………… ２
（２）投資リスク……………………………………………………………………………………… ９
２．財務諸表……………………………………………………………………………………………… 11
（１）貸借対照表……………………………………………………………………………………… 11
（２）損益計算書……………………………………………………………………………………… 13
（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………… 14
（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………… 15
（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………… 16
（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………… 17
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………… 17
（８）財務諸表に関する注記事項…………………………………………………………………… 18
（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………… 28
３．参考情報……………………………………………………………………………………………… 28
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
ア．投資法人の主な推移
本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（以下「投信法」といいます。）に基づき、2002年５
月２日に設立され、2002年９月10日に東京証券取引所（現 株式会社東京証券取引所。以下「東京証券取引所」と
いいます。）不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード8956）しました。
その後、着実に資産規模を拡大し、保有物件に係る取得価格の総額（注１）は、第１期末（2003年４月30日）
における49,021百万円（11物件）から、当期末（2020年４月30日）現在において243,714百万円（59物件）まで増
加しています。
本投資法人は、投資地域を東京経済圏（注２）中心とし、オフィス及びレジデンスを主たる用途とする不動産
に分散投資することで中長期的に安定した収益の確保を図っており、2003年４月の第１期以降、前期の第34期ま
で34回の利益分配を行ってきました。
（注１）本書において「取得価格」とは、当該不動産等の取得に要した諸費用（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない税抜売買
価格を指します。
（注２）本書において「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の１都３県を指します。
イ．投資環境と運用実績
（ア）当期における日本経済は、輸出を中心に弱さが見られる中で緩やかな回復基調が続いていたものの、新型コ
ロナウイルス感染症の影響により、足元では急速に減速しています。設備投資はおおむね横ばいとなっている
ものの、雇用情勢は足元では弱い動きがみられます。
（イ）本投資法人が投資対象としている東京経済圏におけるオフィスビルとレジデンスの投資・運用環境は以下の
ような状況です。
（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、底堅いオフィス需要を受け、全国的に過去最低水準の空室率が継続
するとともに、引き続き賃料水準も高位安定しているなど、堅調な市場が維持されています。
一方、レジデンスについては、都心への転入超過を背景とした安定的な需要に支えられ、引き続き稼働
率・賃料水準ともに高位安定して推移しています。
（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や
一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準が続き、物件価格は高値圏で推移しました。
但し、現時点では新型コロナウイルス感染症の影響により、売買に慎重な姿勢も見られる状況にあります。
（ウ）当期において本投資法人は新たな不動産物件の取得及び売却を行っておらず、2020年４月30日現在、本投資
法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄（注）の計59物件であ
り、取得価格の合計は243,714百万円、用途別の投資比率はオフィスビル59.0％、レジデンス32.8％、その他
（優先出資証券）8.2％となっています。
また、優先出資証券を除いた保有物件の稼働率は、2020年４月30日現在でオフィスビルが前期末比0.2ポイン
ト低下の98.6％、レジデンスが前期末比0.4ポイント低下の96.8％となっています。
（注）オフィスビル１棟全体及びその敷地から得られるキャッシュ・フローを裏付けとする優先出資証券です。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
ウ．資金調達の概要等
（ア）資金の借入等について
Ａ．本投資法人は、2020年３月31日に、2015年３月31日に借り入れた長期借入金650百万円について、手元資金
をもって返済しました。
この結果、2020年４月30日現在の有利子負債総額は109,600百万円（内訳は短期借入金2,000百万円、長期
借入金99,100百万円（１年内返済予定の長期借入金を含みます。）及び投資法人債8,500百万円（１年内償還
予定の投資法人債を含みます。））となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は98.2％となりまし
た。
（イ）本投資法人が取得している発行体格付及び債券の格付は下表のとおりです。
格付内容
信用格付業者 発行体格付
債券格付
（格付の方向性又は見通し）
株式会社日本格付研究所
ＡＡ－（安定的） ＡＡ－（注１）
（ＪＣＲ）
株式会社格付投資情報
Ａ＋（安定的） Ａ＋（注２）
センター（Ｒ＆Ｉ）
（注１）第７回及び第８回無担保投資法人債に対する格付です。
（注２）第６回無担保投資法人債に対する格付です。
エ．業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益9,249百万円、営業利益4,175百万円、経常利益3,783百万
円、当期純利益3,782百万円を計上しました。
また、当期の分配金については、税制の特例（租税特別措置法第67条の15）の適用により利益分配金の最大額
が損金算入されることを企図して、当期未処分利益の概ね全額を分配することとし、投資口１口当たりの分配金
の金額を2,872円としました。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
② 次期の見通し
当面の日本経済は、新型コロナウイルス感染症拡大の防止策を講じつつ、社会経済活動のレベルについて段階的
な引き上げが行われているものの、厳しい状況が続くものと見込まれます。また、金融資本市場の変動等の影響に
ついても注視する必要があります。
このような環境下、オフィスビルの賃貸市場については、国内外経済動向、企業動向等の変化に加え、新型コロ
ナウイルス感染症拡大後のオフィスの在り方、テレワークの利用拡大等に伴うオフィスニーズの変化等を注視して
いく必要があります。これらの変化は将来的に一定程度の影響が想定されるものの、一般的には景気変動の影響は
遅効性をもってオフィス賃貸市場に波及すること、ならびにＮＴＴグループが上位を占めるテナント構成等から、
次期への影響は限定的と予想しています。
一方、レジデンスについては、テレワークの日常化に伴う物件ニーズの変化や、人口集中を避けるための郊外化
の動きが一部において発生する可能性はあるものの、全体としては都心への転入超過は続くものと想定され、景況
悪化時の賃料変動率も小さいことから、その影響は軽微と予想しています。
不動産売買市場においては、オフィスビル、レジデンスともに、今後取引の活性化に伴い、売買価格が強含みで
推移する可能性があり、厳しい取得環境は継続するものと考えられますが、金融資本市場や投資用不動産市況の動
向にも注視する必要があります。
以上の環境認識を踏まえ、本投資法人は以下の運用方針で安定的なファンド運営に注力します。
・内部成長については、引き続き稼働率の維持・向上及び適切な賃料水準の確保に注力し、保有資産の収益性改
善に努めていく方針です。
・外部成長については、スポンサーのパイプライン・サポート等を活用しつつ、資産規模の着実な成長に努めて
いく方針です。
・財務面については、借入期間の長期化及び返済期日の分散等を通じて、資金調達コストの削減や有利子負債比
率の引下げなどに努めていく方針です。
ア．今後の運用の基本方針
本投資法人は、主として、首都圏に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象と
し、中長期的な観点から、運用資産の着実な成長と安定した収益の確保を目指した運用を行います。また、ポー
トフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件
の取得に取り組むことを基本方針とします。
イ．新規物件の取得（外部成長）について
（ア）金融環境の動向に機敏に対応しながら、保有物件の入替等も展望し、着実に資産規模の拡大を図ります。ま
た、中長期的に安定した収益を見込めるよう、立地条件、環境及びスペック等の面で競争力のある物件の取得
に努めます。
（イ）安定した分配金の実現に繋がる投資利回りを確保するためには、過度な価格競争を回避する必要がありま
す。そのためにも、本資産運用会社のメイン・スポンサーであるエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及び、ス
ポンサーであるケネディクス株式会社並びに各スポンサーグループの情報ルートを最大限に活用するととも
に、本資産運用会社がこれまで蓄積してきた取得ルートも活用して優良物件の取得に努めます。
ウ．保有物件の売却について
本投資法人は運用資産の中長期的な保有を基本方針とし、取得から短期間での売却は原則として行わない方針
であり、売却は原則として以下のような場合に検討するものとします。
・戦略的に売却を行うことが本投資法人の収益に寄与する場合
・魅力的な購入価格を提示する投資家が現れた場合
・戦略的な重要性が失われた場合
・財務上の観点から売却を行う場合
エ．管理運営（内部成長）について
本投資法人は各テナントとの良好な信頼関係を維持・発展させていきます。具体的には以下の運用管理方針で
取得した運用資産の中長期的な収益極大化に努めていきます。
・テナントニーズの細やかな把握と建物管理サービスの提供、個別物件の特性に応じたリーシング活動を通じて
既存テナントの解約防止や増床、新規テナントの確保に繋げ、保有物件の安定稼働と稼働率の向上に努めま
す。
・賃貸収益の中長期的な拡大を目指し、地域的な特性や設備グレード等に応じた各物件固有のポテンシャルを最
大限に発揮させるべく適切な賃料設定やその他賃貸条件の向上に努めます。
・物件のハード管理面では、各建物の機能の維持・保全に最適な修繕計画を立案・実行し、中長期的観点から継
続的な設備投資による資産価値と競争力の向上を図ります。また、計画的な修繕の実施により、管理コスト計
上時期の分散と平準化を図っていきます。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
オ．資金調達について
各金融機関との安定的な取引関係を維持・発展させながら、機動的な短期資金と安定的な長期資金のバランス
を考慮した資金調達を行います。長期資金については、以下の点に留意しながら柔軟性を持った調達に努めま
す。
・調達手段の多様化（金融機関からの借入、投資法人債の発行及び金利スワップの活用）
・返済・償還時期の分散及び平均残存期間の長期化
・金融・経済環境の動向に応じた金利条件の選択など
カ．コンプライアンスについて
業務運営における法令遵守に関しては細心の注意を払って臨んでいます。引き続き投資主及び債権者の皆様方
のご信頼にお応えすべく、法令遵守・ガバナンス機能の充実及び一層の強化に真摯に取り組んでいく方針です。
キ．運用状況の見通し
（ア）2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）及び2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）
の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
各期見通しの前提条件については、７ページ記載の「2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）及
び2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。
2020年10月期 2021年４月期
〔自 2020年５月１日 〔自 2020年11月１日
至 2020年10月31日〕 至 2021年４月30日〕
営業収益 9,511百万円 9,247百万円
営業利益 4,184百万円 4,094百万円
経常利益 3,789百万円 3,702百万円
当期純利益 3,786百万円 3,701百万円
１口当たり分配金 2,875円 2,810円
１口当たり利益超過分配金 －円 －円
（注）上記の予想数値は本書の日付現在で一定の前提条件の下に算出したもので、状況の変化により実際の営業収益、営業利益、
経常利益、当期純利益及び１口当たり分配金はいずれも変動する可能性があります。
また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
（イ）決算後に生じた重要な事実
本投資法人において決算日（2020年４月30日）以降に生じた重要な事項は以下のとおりです。
Ａ．資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下のとおり取得しました。
［大手町フィナンシャルシティ グランキューブ］
（取得の概要）
取得資産：不動産を信託財産とする信託の受益権(注１)
取得価格（注２）：4,680百万円
鑑定評価額：5,116百万円（価格時点：2020年４月１日 鑑定評価機関：一般財団法人日本不動産研究
所）
取得先：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
取得契約締結日：2020年５月25日
引渡日：2020年６月12日
（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都千代田区大手町一丁目９番２号
用途（注３）：事務所・ホテル・店舗・スポーツジム・駐車場・駐輪場
敷地面積（注３）：11,773.28㎡ 建物延床面積（注３）：206,107.08㎡
構造（注３）：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下４階付31階建
建築時期（注３）：2016年４月
総賃貸可能面積（注４）：1,497.31㎡
（注１）取得資産は大手町フィナンシャルシティ グランキューブの土地及び建物に係る所有権の共有持分（持分割合
100,000,000分の22,993,550）を信託財産とする信託受益権の1,000分の52の割合の準共有持分です。（土地・建物
全体に係る実質的な持分割合は1.1956646％です。）
（注２） 取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注３）「用途」、「敷地面積」、「建物延床面積」、「構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示され
ている情報をもとに記載しています。
なお、本物件は、東京都市計画土地区画整理事業大手町土地区画整理事業の施行区域内に所在しており、仮換地
の指定を受けていますが、「敷地面積」については、従前地の登記事項証明書に表示されている情報をもとに記載
しています。仮換地指定証明書に記載の土地面積は11,171.91㎡です。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
（注４）「総賃貸可能面積」については、本物件全体の数値に本投資法人が取得する信託受益権の本物件全体に対する実質
的な持分割合（1.1956646％）を乗じた数値を記載しています。
Ｂ．資産の譲渡について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、本投資法人が保有する資産について以下
のとおり譲渡しました。
［アーバンネット市ヶ谷ビル］
（譲渡の概要）
譲渡資産：不動産を信託財産とする信託の受益権
譲渡価格（注１）：1,778百万円
譲渡資産の取得日：2011年11月18日
取得価格（注２）：1,650百万円
帳簿価額：1,582百万円（2020年４月30日現在）
損益に及ぼす影響：2020年10月期に営業収益として不動産等売却益190百万円を計上する予定です。
鑑定評価額：1,770百万円（価格時点：2020年４月30日 鑑定評価機関：一般財団法人日本不動産研究
所）
譲渡先：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
譲渡契約締結日：2020年５月25日
引渡日：2020年６月12日
（譲渡資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都新宿区払方町25番５号
用途（注３）：事務所
敷地面積（注３）：1,207.48㎡ 建物延床面積（注３）：4,217.01㎡
構造（注３）：鉄筋コンクリート造陸屋根地下１階付５階建
建築時期（注３）：1993年12月
総賃貸可能面積：2,600.82㎡
（注１）譲渡価格は、当該不動産の譲渡に要した諸費用（公租公課等）を減算しない税抜売買価格を記載しています。
（注２）取得価格は、当該不動産の取得に要した諸費用（公租公課等）を含まない税抜売買価格を記載しています。
（注３）「用途」、「敷地面積」、「建物延床面積」、「構造」及び「建築時期」については、登記事項証明書に表示され
ている情報をもとに記載しています。
Ｃ．資金の借入について
本投資法人は、前記「Ａ．資産の取得について」に記載した大手町フィナンシャルシティ グランキュ
ーブに係る取得資金及び当該取得に関連する諸費用の一部に充当するため、短期借入金として総額3,200
百万円を借り入れました。当該短期借入金3,200百万円の借入先等の内訳は次のとおりです。
三井住友信託銀行
借入先 株式会社みずほ銀行 株式会社三井住友銀行
株式会社
借入金額 2,200百万円 500百万円 500百万円
借入日 2020年６月12日
元本返済日 2021年５月31日
元本返済方法 期日一括弁済
変動金利型 変動金利型
金利
（１ヵ月TIBOR＋0.14％） （１ヵ月TIBOR＋0.18％）
担保・保証の有無 無担保・無保証
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2020年10月期（2020年５月１日～2020年10月31日）及び
2021年４月期（2020年11月１日～2021年４月30日）運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
【2020年10月期】 2020年５月１日～2020年10月31日（184日）
計算期間
【2021年４月期】 2020年11月１日～2021年４月30日（181日）
【2020年10月期】
・2020年４月30日現在保有の既存59物件（優先出資証券１銘柄を含みます。）をベースとして2020
年６月12日に予定しているオフィスビル各１物件の取得及び売却を前提としており、2020年10月
期末の保有物件は59物件を想定しています。
運用資産
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2021年４月期】
・2020年10月期と保有物件数の異動がないことを前提としています。
・なお、実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。
【2020年10月期】
・2020年４月30日現在の発行済投資口の総口数（1,316,995口）から異動がないことを前提としてい
発行済投資口の
ます。
総口数
【2021年４月期】
・2020年10月期と発行済投資口の総口数の異動がないことを前提としています。
【2020年10月期】
2020年４月30日現在の有利子負債残高109,600百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）2020年６月12日に取得するオフィスビル（大手町フィナンシャルシティ グランキュー
ブ）の取得代金の一部として3,200百万円の新規借入を行うこと。
（２）2020年７月31日に返済期限が到来する短期借入金2,000百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：112,800百万円）
有利子負債
【2021年４月期】
2020年10月期末現在の有利子負債予定残高112,800百万円から、以下の変動を前提としています。
（１）2021年１月29日に返済期限が到来する長期借入金2,000百万円について、同日に同額の借
入を行うこと。
（２）2021年３月５日に償還期限が到来する第６回無担保投資法人債2,500百万円について、同
日にその全額を投資法人債又は借入金でリファイナンスすること。
なお、これらのほかに返済期限が到来するものはなく、また、新規の借入等については想定し
ていません。（期末予定残高：112,800百万円）
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
項目 前提条件
・上記の運用資産に係る前提のもと、各保有物件の競争力や今後の入・退去動向等を考慮した賃料水
準予想及び稼働率予想等から算出しています。なお、2020年10月期については、オフィスビルの新
規取得や不動産等売却益（1物件）の計上等により増収を見込んでいます。また、2021年４月期に
営業収益 ついては、季節要因による水道光熱費収入の減収、ならびに前期に計上した不動産等売却益が剥落
すること等により、前期比で減収を予想しています。
・2020年10月期及び2021年４月期における新型コロナウィルス感染症による影響については、現時点
で判明している一部商業テナントの賃料減免等を織り込んで算出しています。
・各保有物件について以下の諸要因を勘案して算出しています。
・主要な営業費用である不動産賃貸事業費用のうち、外注委託費、水道光熱費等については保有資
産に係る過去の実績を基にして費用の変動要因を反映して算出しています。
・固定資産税等については、原則として賦課決定された税額のうち当該営業期間に納税すべき額を
（但し、営業期間毎に分割納付回数の異なる物件については、年間納付回数を営業期間に対応さ
せた額を）前提に算出しています。
・修繕費に関しては保有物件毎に策定した修繕計画をもとに必要と想定される金額を算出していま
す。
・減価償却費については、保有物件に追加的な資本的支出等を勘案のうえ、定額法により算出して
います。
・以上の算出方法等により以下のとおり各費用を算出しました。
（１）外注委託費については2020年10月期に1,051百万円、2021年４月期に1,062百万円を想定し
営業費用 ています。
（２）固定資産税等については2020年10月期に626百万円、2021年４月期に619百万円を想定して
います。なお、取得する資産の固定資産税及び都市計画税等については、前所有者との間
で期間按分によりに精算を予定しており、当該精算金相当分は取得原価に参入していま
す。従いまして、取得した資産については、取得年の翌年度の固定資産税及び都市計画税
等から費用計上されます。
（３）修繕費については2020年10月期に706百万円、2021年４月期に618百万円を想定していま
す。
（４）保有物件に係る減価償却費については2020年10月期に1,447百万円、2021年４月期に1,447
百万円を想定しています。
（５）不動産賃貸事業費用以外の営業費用（資産運用報酬、資産保管手数料、一般事務委託手数
料等）については2020年10月期に628百万円、2021年４月期に628百万円を想定していま
す。
・前記の有利子負債に係る前提に基づき、主要な営業外費用である支払利息（アップフロントフィ
営業外費用 ーを含みます。）及び投資法人債利息は2020年10月期に392百万円、2021年４月期に387百万円を
想定しています。
・原則として、投資口１口当たりの分配金が１円未満となる端数を除く当期未処分利益の全額を分
１口当たり 配することを前提としています。
分配金の額 ・また、運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生など
種々の要因により、１口当たり分配金は変動する可能性があります。
１口当たり
利益超過 ・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。
分配金
・新型コロナウイルス感染症の悪影響の長期化や更なる拡大がないことを前提に予想を策定してい
その他
ます。
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（２）投資リスク
新型コロナウイルス感染症の拡大に伴い、最近の有価証券報告書（2020年１月30日提出）における「投資リスク」
のうち、「（１）一般的なリスク／③投資口・投資法人債の価格変動に関するリスク」及び「（５）不動産に関する
リスク／⑮偶然不測の事故・自然災害に関するリスク」については、本日現在、以下に関連部分を引用しており、変
更箇所は下線で示したとおりです。また、「（７）その他／③新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリス
ク」を追加しますので同じく下線を付しています。
（１）一般的なリスク
＜中略＞
③ 投資口・投資法人債の価格変動に関するリスク
近時、新型コロナウイルス感染症が世界的に拡大し、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じており、不動産
投資信託証券の市場価格も悪影響を受けています。本投資法人の保有資産はオフィスビル及びレジデンスが中心
であり、その影響が直ちに生じるとは考えていません。しかしながら、今後、上記の感染症が長期化や更なる拡
大をした場合には、本投資法人の保有資産及びそのテナントを取り巻く環境に重大な影響がないとの保証はあり
ません。また、その結果、本投資口の市場価格に悪影響が及ぶ可能性があります。
以上のほか、本投資口の市場価格は、東京証券取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情
勢、経済情勢その他市場を取り巻く様々な要素の影響を受けます。投資法人債の価格も、投資家の需給により影
響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、格付けの低下等、様々な要素の影響を受けることがあります。
本投資法人は、不動産及び不動産を主たる裏付けとする信託の受益権その他の有価証券等の資産を主な投資対
象としていますが、不動産の価格は、不動産市況、社会情勢その他の要因を理由として変動します。さらに不動
産の流動性は一般に低く、望ましい時期に不動産を売却することができない可能性、売却価格が下落する可能性
もあります。これらの要因により本投資法人の資産の価値が下落する可能性があります。また、不動産投資信託
証券市場の将来的な規模及び同市場における流動性の不確実性、法制や税制の変更等が本投資口の価格形成に影
響を及ぼす可能性があります。
以上のような諸要素に起因して本投資口の市場価格又は投資法人債の価格が下落した場合、それらの各投資家
が損失を被る可能性があります。
（５）不動産に関するリスク
＜中略＞
⑮ 偶然不測の事故・自然災害・感染症の発生等に関するリスク
火災、破裂爆発、落雷、風ひょう雪災、水害、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波並びに電気的事
故、機械的事故その他偶然不測の事故並びに戦争、暴動、騒乱、テロ等の災害により、保有不動産が滅失、劣化
又は毀損し、その価値が影響を受ける可能性があります。また、不動産又はその所在周辺地域における感染症の
発生等により、不動産の正常な運営に支障をきたし、その価値が影響を受ける可能性があります。
本書の日付現在、本投資法人は保有不動産に関し、火災保険等の保険（第10期に取得したプレミアステージ大
塚に限り地震保険を含みます。）を付保しており、今後本投資法人が取得する不動産に関しても、原則として適
切な火災保険等の保険（必要に応じて地震保険も含みます。）を付保する予定です。
しかし、保有不動産の個別事情により保険契約が締結されない場合、保険契約で支払われる上限額を上回る損
害が発生した場合、保険契約で填補されない事故若しくは災害等が発生した場合又は保険契約に基づく支払いが
保険会社により行われない若しくは支払いが遅れる場合には、本投資法人は著しい悪影響を受ける可能性があり
ます。また、保険金が支払われた場合であっても、行政規制その他の理由により保有不動産を事故若しくは災害
等の発生前の状態に回復させることができない可能性があります。
なお、地震火災、地震破裂、地震倒壊、噴火及び津波等の天災に起因して生じる損害に関しては、本投資法人
は、災害発生時の影響と保険料負担を随時比較考慮して付保方針を決定することとしており、本書の日付現在、
本投資法人の保有不動産については第10期に取得したプレミアステージ大塚に限り地震保険を付保しています。
また、天災が生じた場合や感染症の拡大等により不動産の正常な運営に支障をきたす場合には、テナントの支
払能力等が悪影響を受ける可能性があります。
（７）その他
＜中略＞
③ 新型コロナウイルス感染症の感染拡大に関するリスク
新型コロナウイルス感染症の世界的な感染拡大の影響により、国内のみならず世界的に経済活動に重大な停滞
が生じています。2020年４月７日に発出された新型インフルエンザ等緊急事態宣言は、同年5月25日に全面的に解
除されたものの、社会経済活動が元に戻ったわけではなく、また、当該感染症が再度拡大する事態も想定されま
す。新型コロナウイルス感染症の影響が長期化する場合には、テナントの業績悪化や信用力の低下等を理由とし
て、テナントから賃料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナン
ト退去に伴う空室リスクが顕在化する可能性があります。
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新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測し難い
ことから、前述の悪影響以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、本投資法人の収益等に悪影響を及
ぼす可能性があります。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年10月31日) (2020年４月30日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 3,714,831 3,333,411
信託現金及び信託預金 13,295,453 13,390,185
営業未収入金 139,681 108,075
前払費用 147,850 170,287
未収還付法人税等 104,132 105,300
その他 1,377 99
流動資産合計 17,403,327 17,107,359
固定資産
有形固定資産
信託建物 ※１ 89,431,187 ※１ 90,515,225
減価償却累計額 △28,512,557 △29,865,402
信託建物（純額） 60,918,630 60,649,822
信託構築物 2,004,210 2,024,871
減価償却累計額 △1,126,311 △1,171,712
信託構築物（純額） 877,899 853,159
信託工具、器具及び備品 474,148 520,237
減価償却累計額 △255,331 △288,350
信託工具、器具及び備品（純額） 218,817 231,886
信託土地 143,795,118 143,795,118
信託建設仮勘定 27,022 19,483
有形固定資産合計 205,837,487 205,549,470
無形固定資産
信託借地権 1,777,602 1,777,602
信託その他無形固定資産 407 354
その他 4,112 2,741
無形固定資産合計 1,782,121 1,780,698
投資その他の資産
投資有価証券 20,035,175 20,035,175
繰延税金資産 1,740 3,372
敷金及び保証金 10,000 10,000
長期前払費用 397,885 343,733
信託差入敷金及び保証金 630,697 630,697
投資その他の資産合計 21,075,498 21,022,979
固定資産合計 228,695,107 228,353,147
繰延資産
投資法人債発行費 30,311 27,030
繰延資産合計 30,311 27,030
資産合計 246,128,746 245,487,537
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年10月31日) (2020年４月30日)
負債の部
流動負債
営業未払金 1,759,144 1,561,134
短期借入金 2,000,000 2,000,000
1年内返済予定の長期借入金 650,000 2,000,000
1年内償還予定の投資法人債 － 2,500,000
未払費用 113,727 115,413
未払分配金 10,715 12,719
未払法人税等 604 1,365
未払消費税等 73,778 121,198
未払事業所税 5,531 10,252
前受金 1,348,814 1,360,958
預り金 79,212 62,057
その他 19 300
流動負債合計 6,041,549 9,745,398
固定負債
長期借入金 99,100,000 97,100,000
投資法人債 8,500,000 6,000,000
信託預り敷金及び保証金 7,697,679 7,747,055
固定負債合計 115,297,679 110,847,055
負債合計 121,339,229 120,592,454
純資産の部
投資主資本
出資総額 120,350,148 120,350,148
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 762,316 762,316
任意積立金合計 762,316 762,316
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,677,052 3,782,618
剰余金合計 4,439,368 4,544,934
投資主資本合計 124,789,517 124,895,083
純資産合計 ※２ 124,789,517 ※２ 124,895,083
負債純資産合計 246,128,746 245,487,537
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年５月１日 (自 2019年11月１日
至 2019年10月31日) 至 2020年４月30日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 7,736,146 ※１ 7,779,975
その他賃貸事業収入 ※１ 1,032,108 ※１ 947,306
受取配当金 509,894 522,565
営業収益合計 9,278,149 9,249,848
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 4,603,832 ※１ 4,482,323
資産運用報酬 376,460 381,830
役員報酬 4,200 4,200
資産保管手数料 11,375 11,359
一般事務委託手数料 83,636 83,020
会計監査人報酬 8,500 8,500
その他営業費用 105,930 103,193
営業費用合計 5,193,935 5,074,427
営業利益 4,084,213 4,175,420
営業外収益
受取利息 83 80
未払分配金戻入 866 1,051
雑収入 426 31
営業外収益合計 1,376 1,164
営業外費用
支払利息 377,551 364,173
投資法人債利息 23,237 22,998
投資法人債発行費償却 3,280 3,280
その他 2,377 2,362
営業外費用合計 406,447 392,815
経常利益 3,679,142 3,783,769
税引前当期純利益 3,679,142 3,783,769
法人税、住民税及び事業税 604 2,784
法人税等調整額 1,715 △1,631
法人税等合計 2,320 1,152
当期純利益 3,676,821 3,782,616
前期繰越利益 230 2
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 3,677,052 3,782,618
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年５月１日 至 2019年10月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 400,267 400,267 4,281,656 4,681,923 125,032,072 125,032,072
当期変動額
圧縮積立金の積立 362,048 362,048 △362,048 － － －
剰余金の配当 △3,919,377 △3,919,377 △3,919,377 △3,919,377
当期純利益 3,676,821 3,676,821 3,676,821 3,676,821
当期変動額合計 － 362,048 362,048 △604,604 △242,555 △242,555 △242,555
当期末残高 ※１ 120,350,148 762,316 762,316 3,677,052 4,439,368 124,789,517 124,789,517
当期（自 2019年11月１日 至 2020年４月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
当期未処分利 純資産合計
出資総額 任意積立金 投資主資本合計
益又は当期未
剰余金合計
処理損失
圧縮積立金 任意積立金合計 （△）
当期首残高 120,350,148 762,316 762,316 3,677,052 4,439,368 124,789,517 124,789,517
当期変動額
剰余金の配当 △3,677,050 △3,677,050 △3,677,050 △3,677,050
当期純利益 3,782,616 3,782,616 3,782,616 3,782,616
当期変動額合計 － － － 105,566 105,566 105,566 105,566
当期末残高 ※１ 120,350,148 762,316 762,316 3,782,618 4,544,934 124,895,083 124,895,083
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（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
Ⅰ当期未処分利益 3,677,052,318 3,782,618,851
Ⅱ分配金の額 3,677,050,040 3,782,409,640
(投資口１口当たりの分配金の額) （2,792） （2,872）
Ⅲ次期繰越利益 2,278 209,211
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第13条第１項に定 本投資法人の規約第13条第１項に定
める分配方針に基づき、分配金の額は める分配方針に基づき、分配金の額は
利益の金額を限度とし、かつ、租税特 利益の金額を限度とし、かつ、租税特
別措置法第67条の15に規定されている 別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の90％に相当す 「配当可能利益の額」の90％に相当す
る金額を超えるものとしています。 る金額を超えるものとしています。
かかる方針により、当期未処分利益 かかる方針により、当期未処分利益
を超えない額で発行済投資口の総口数 を超えない額で発行済投資口の総口数
1,316,995口の整数倍の最大値となる 1,316,995口の整数倍の最大値となる
3,677,050,040円を利益分配金として 3,782,409,640円を利益分配金として
分配することとしました。 分配することとしました。
なお、本投資法人規約第13条第２項 なお、本投資法人規約第13条第２項
に定める利益を超えた金銭の分配は行 に定める利益を超えた金銭の分配は行
いません。 いません。
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（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
(自 2019年５月１日 (自 2019年11月１日
至 2019年10月31日) 至 2020年４月30日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 3,679,142 3,783,769
減価償却費 1,420,498 1,433,222
投資法人債発行費償却 3,280 3,280
受取利息 △83 △80
未払分配金戻入 △866 △1,051
支払利息 400,788 387,172
営業未収入金の増減額（△は増加） △17,264 31,605
営業未払金の増減額（△は減少） 115,151 △129,804
未払消費税等の増減額（△は減少） △11,610 47,419
前受金の増減額（△は減少） △24,095 12,143
預り金の増減額（△は減少） 3,896 △17,155
その他 24,710 △9,388
小計 5,593,549 5,541,134
利息の受取額 83 80
利息の支払額 △415,754 △334,132
法人税等の支払額又は還付額（△は支払） 1,487 △3,192
営業活動によるキャッシュ・フロー 5,179,365 5,203,890
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △829,628 △1,215,958
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 193,281 331,942
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △94,147 △282,566
投資活動によるキャッシュ・フロー △730,495 △1,166,583
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 2,000,000 －
長期借入れによる収入 8,200,000 －
短期借入金の返済による支出 △3,055,000 －
長期借入金の返済による支出 △7,200,000 △650,000
分配金の支払額 △3,918,212 △3,673,995
財務活動によるキャッシュ・フロー △3,973,212 △4,323,995
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 475,657 △286,687
現金及び現金同等物の期首残高 16,534,627 17,010,284
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 17,010,284 ※１ 16,723,596
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．資産の評価基準及び評価方法 有価証券
その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 (1)有形固定資産
定額法を採用しています。なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。
信託建物 ３年～68年
信託構築物 ３年～50年
信託工具、器具及び備品 ３年～15年
また、2007年４月１日以降に取得した有形固定資産については残存価額を廃止し、耐
用年数経過時点において備忘価額の１円を残して全額償却する方法を採用しています。
但し、2007年３月31日以前に取得した有形固定資産については、平成19年度税制改正
前の法人税法に基づく減価償却の方法により取得価額の５％まで償却した営業期間の翌
営業期間以後５年間で備忘価額の１円を残して均等償却する方法を採用しています。
(2)長期前払費用
定額法を採用しています。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
投資法人債償還までの期間にわたり定額法により償却しています。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、原則として
賦課決定された税額のうち当期に納税する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用
しています。
但し、保有する不動産のうち、各期毎に分割納付回数の異なる物件に係る固定資産税、
都市計画税及び償却資産税等については、年間納付回数を営業期間に対応させた額を賃貸
事業費用として費用処理する方法を採用しています。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人
に支払った初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産等の取得原
価に算入しています。
不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は前期、当期とも該当ありません。
５．ヘッジ会計の方法 (1)ヘッジ会計の方法
金利スワップについての特例処理の要件を満たしているため特例処理を採用していま
す。
(2)ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段
金利スワップ取引
ヘッジ対象
借入金金利
(3)ヘッジ方針
本投資法人は、投資法人規約に定める「資産運用の対象及び方針」並びにデリバティ
ブ取引に係るリスク管理規程に基づき、変動金利建て負債の金利変動リスクをヘッジす
る目的でデリバティブ取引を行っています。
(4)ヘッジ有効性の評価方法
金利スワップは特例処理の要件を満たしているため、有効性の評価を省略しています。
６．キャッシュ・フロー計算書における資 キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現
金の範囲 金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動
について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資か
らなっています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
７．その他財務諸表作成のための基本とな (1)不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針
る重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産
及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及
び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、
貸借対照表において区分掲記しています。
①信託現金及び信託預金
②信託建物、信託構築物、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定
③信託借地権
④信託その他無形固定資産
⑤信託差入敷金及び保証金
⑥信託預り敷金及び保証金
(2)消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっています。
但し、資産取得に係る控除対象外消費税は、個々の資産の取得原価に算入していま
す。
（８）財務諸表に関する注記事項
［貸借対照表に関する注記］
※１ 国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
前期 当期
〔2019年10月31日〕 〔2020年４月30日〕
信託建物 19,834千円 19,834千円
※２ 投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
〔2019年10月31日〕 〔2020年４月30日〕
50,000千円 50,000千円
［損益計算書に関する注記］
※１ 不動産賃貸事業損益の内訳
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
Ａ. 不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 6,557,413千円 6,614,580千円
共益費 1,178,732千円 7,736,146千円 1,165,395千円 7,779,975千円
その他賃貸事業収入
駐車場使用料 224,732千円 230,574千円
施設使用料 54,303千円 58,688千円
付帯収益 625,694千円 529,038千円
その他の雑収入 127,379千円 1,032,108千円 129,005千円 947,306千円
不動産賃貸事業収益合計 8,768,255千円 8,727,282千円
Ｂ. 不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
外注委託費 1,056,807千円 1,055,563千円
水道光熱費 659,123千円 560,486千円
公租公課 607,664千円 607,606千円
損害保険料 10,750千円 10,753千円
修繕費 660,224千円 607,704千円
信託報酬 29,207千円 29,327千円
減価償却費 1,419,127千円 1,431,851千円
その他賃貸事業費用 160,926千円 179,029千円
不動産賃貸事業費用合計 4,603,832千円 4,482,323千円
Ｃ. 不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 4,164,422千円 4,244,959千円
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[投資主資本等変動計算書に関する注記]
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
※１発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 10,000,000口 10,000,000口
発行済投資口の総口数 1,316,995口 1,316,995口
[キャッシュ・フロー計算書に関する注記]
※１現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
現金及び預金 3,714,831千円 3,333,411千円
信託現金及び信託預金 13,295,453千円 13,390,185千円
現金及び現金同等物 17,010,284千円 16,723,596千円
［リース取引に関する注記］
オペレーティングリース取引（貸主側）
未経過リース料
前期 当期
〔2019年10月31日〕 〔2020年４月30日〕
１年内 984,787千円 972,826千円
１年超 2,587,829千円 2,954,785千円
合計 3,572,617千円 3,927,611千円
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[金融商品に関する注記]
１.金融商品の状況に関する事項
(1)金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は有利子負債の返済等に充当する資金を、主として金融機関からの借入、投資法人債の発行、又は
新投資口の発行により調達しています。
また、一時的な余剰資金や信託預り敷金及び保証金等は安全性、換金性等を考慮し、銀行預金で運用しています。
さらに、不動産投資の一環として、投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証
券）を保有しています。
なお、デリバティブ取引については、負債から生じる金利変動リスクをヘッジする目的に限定して行うものとしています。
(2)金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
短期借入金、長期借入金及び投資法人債については、主として不動産信託受益権の取得及び有利子負債の返済を目的とした資金調達で
す。借入金及び投資法人債は弁済期日において流動性リスクに晒されますが、総資産有利子負債比率を適正と考えられる範囲でコントロ
ールして増資による資本市場からの資金調達力の維持・強化に努めること、月次の資金繰予定表を作成するなどして手元流動性を常に把
握して早期に資金調達計画を立案し、所要資金を準備すること等の方法により当該リスクを管理します。
また、変動金利建ての借入金は、金利の変動リスクに晒されますが、借入額全体に占める変動金利建て借入金残高の比率を金融環境に
応じて調整し、さらに、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用することにより当該リスクを管理します。
なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「(7)重要な会計方針
に係る事項に関する注記 ５．ヘッジ会計の方法」をご参照下さい。
投資有価証券（不動産から得られるキャッシュ・フローを裏付けとして発行された優先出資証券）については、不動産特有の投資リス
クに加えて、当該証券の流動性リスクや発行体の信用リスク等に晒されますが、本投資法人の総資産に占める投資割合を一定の水準に制
限するほか、発行体の財務状況を定期的に把握すること等の方法により当該リスクを管理します。
(3)金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価については、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれています。当該
価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等を用いた場合、当該価額が異なる場合もあります。
なお、後記「２.金融商品の時価等に関する事項」に記載のデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバテ
ィブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
２.金融商品の時価等に関する事項
前期〔2019年10月31日〕
2019年10月31日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,714,831 3,714,831 －
(2)信託現金及び信託預金 13,295,453 13,295,453 －
資産計 17,010,284 17,010,284 －
(3)短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 650,000 651,897 1,897
(5)長期借入金 99,100,000 99,940,085 840,085
(6)投資法人債 8,500,000 8,530,270 30,270
負債計 110,250,000 111,122,253 872,253
(7)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(5)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(6)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(7)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
（注３）金銭債権の決算日〔2019年10月31日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,714,831 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,295,453 － － － － －
合計 17,010,284 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2019年10月31日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
長期借入金 650,000 9,400,000 19,450,000 19,800,000 9,500,000 40,950,000
投資法人債 － 2,500,000 － 2,000,000 － 4,000,000
合計 2,650,000 11,900,000 19,450,000 21,800,000 9,500,000 44,950,000
当期〔2020年４月30日〕
2020年４月30日現在における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については次のとおりです。なお、時価を把握することが極め
て困難と認められるものは、次表には含めていません（注２）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1)現金及び預金 3,333,411 3,333,411 －
(2)信託現金及び信託預金 13,390,185 13,390,185 －
資産計 16,723,596 16,723,596 －
(3)短期借入金 2,000,000 2,000,000 －
(4)１年内返済予定の長期借入金 2,000,000 2,003,263 3,263
(5)１年内償還予定の投資法人債 2,500,000 2,507,525 7,525
(6)長期借入金 97,100,000 97,879,808 779,808
(7)投資法人債 6,000,000 5,948,880 △51,120
負債計 109,600,000 110,339,477 739,477
(8)デリバティブ取引 － － －
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
(1)現金及び預金並びに(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(3)短期借入金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいと考えられることから、当該帳簿価額によっています。
(4)１年内返済予定の長期借入金及び(6)長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していると考えられるこ
とから、当該帳簿価額によっています。
但し、金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照
下さい。）は、当該金利スワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想
定される利率で割り引いて算定する方法によっています。
また、固定金利による長期借入金の時価については、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています。
(5)１年内償還予定の投資法人債及び(7)投資法人債
これらの時価については、市場価格に基づき算定する方法によっています。
(8)デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
投資有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もること
ができないことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象としていません。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
（注３）金銭債権の決算日〔2020年４月30日〕後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
現金及び預金 3,333,411 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,390,185 － － － － －
合計 16,723,596 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日〔2020年４月30日〕後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
区分 １年以内 ５年超
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
短期借入金 2,000,000 － － － － －
長期借入金 2,000,000 12,350,000 26,600,000 10,950,000 7,750,000 39,450,000
投資法人債 2,500,000 － － 2,000,000 － 4,000,000
合計 6,500,000 12,350,000 26,600,000 12,950,000 7,750,000 43,450,000
［有価証券に関する注記］
前期〔2019年10月31日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
当期〔2020年４月30日〕
有価証券
その他有価証券
優先出資証券（貸借対照表計上額20,035,175千円）については、市場価格がなく、かつ将来キャッシュ・フローを見積もることがで
きません。よって時価を把握することが極めて困難と認められることから時価開示の対象としていません。
［デリバティブ取引に関する注記］
１.ヘッジ会計が適用されてないもの
前期〔2019年10月31日〕
該当事項はありません。
当期〔2020年４月30日〕
該当事項はありません。
２.ヘッジ会計が適用されているもの
前期〔2019年10月31日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,180,000 73,180,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
当期〔2020年４月30日〕
ヘッジ会計の方法毎の決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおりです。
（単位：千円）
契約額等 当該時価の
ヘッジ会計の方法 デリバティブ取引の種類等 主なヘッジ対象 時価
うち１年超 算定方法
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 73,180,000 73,180,000 （注） －
の特例処理 受取変動・支払固定
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は当該
長期借入金の時価に含めて記載しています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
［退職給付に関する注記］
前期〔2019年10月31日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
当期〔2020年４月30日〕
本投資法人は、退職給付制度がありませんので、該当事項はありません。
［税効果会計に関する注記］
１.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
前期 当期
〔2019年10月31日〕 〔2020年４月30日〕
繰延税金資産
未払事業税等損金不算入額 1,740千円 3,372千円
繰延税金資産合計 1,740千円 3,372千円
繰延税金資産の純額 1,740千円 3,372千円
２.法定実効税率と税効果会計適用後の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳
前期 当期
〔2019年10月31日〕 〔2020年４月30日〕
法定実効税率 31.51％ 31.46％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.46％ △31.45％
その他 0.01％ 0.02％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.06％ 0.03％
［持分法損益等に関する注記］
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
本投資法人には、関連会社が一切存在せず、該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
［関連当事者との取引に関する注記］
１．親会社及び法人主要株主等
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
２．関連会社等
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
本投資法人が出資する関連会社等は一切存在せず、該当事項はありません。
３．兄弟会社等
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
４．役員及び個人主要株主
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
［資産除去債務に関する注記］
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
該当事項はありません。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
該当事項はありません。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
[賃貸等不動産に関する注記]
本投資法人では、東京都区部を中心として賃貸用のオフィスビル及びレジデンスを保有しています。これら賃貸等不動産に係る貸借対照表
計上額、期中増減額及び当期末時価は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 138,990,374 139,029,595
オフィスビル 当期中増減額（注３） 39,220 168,379
当期末残高 139,029,595 139,197,975
当期末時価（注４） 172,744,000 176,144,000
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 68,960,878 68,585,901
レジデンス 当期中増減額（注３） △374,977 △456,449
当期末残高 68,585,901 68,129,452
当期末時価（注４） 83,000,000 83,910,000
貸借対照表計上額（注１）
当期首残高 207,951,253 207,615,497
合計 当期中増減額（注３） △335,756 △288,069
当期末残高 207,615,497 207,327,427
当期末時価（注４） 255,744,000 260,054,000
（注１）貸借対照表計上額は、取得価額（取得に伴う付帯費用を含みます。）から、減価償却累計額を控除した金額です。
（注２）該当する賃貸等不動産の概要については、後記「３．参考情報（２）投資資産②投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権
等」をご覧ください。
（注３）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出（1,088,898千円）によるものであり、主な減少額
は減価償却費（1,419,127千円）によるものです。当期の主な増加額は保有物件に係る資本的支出（1,156,571千円）によるものであ
り、主な減少額は減価償却費（1,431,851千円）によるものです。
（注４）当期末時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価に基づく評価額を記載しています。
また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
用途 〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 6,129,424 6,064,140
オフィスビル
不動産賃貸事業費用 3,202,899 3,135,171
不動産賃貸事業損益 2,926,525 2,928,968
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 2,638,830 2,663,142
レジデンス
不動産賃貸事業費用 1,400,933 1,347,151
不動産賃貸事業損益 1,237,897 1,315,990
損益計算書における金額
不動産賃貸事業収益 8,768,255 8,727,282
合計
不動産賃貸事業費用 4,603,832 4,482,323
不動産賃貸事業損益 4,164,422 4,244,959
（注）不動産賃貸事業収益及び不動産賃貸事業費用は、賃貸収益とこれに対応する費用（減価償却費、外注委託費、水道光熱費等）であ
り、それぞれ「営業収益」及び「営業費用」に計上されています。
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プレミア投資法人(8956) 2020年４月期決算短信
［セグメント情報等に関する注記]
(セグメント情報)
本投資法人の事業は不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。
(関連情報)
前期〔自 2019年５月１日 至 2019年10月31日〕
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
当期〔自 2019年11月１日 至 2020年４月30日〕
１．製品及びサービスに関する情報
単一の製品・サービスの外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
２．地域に関する情報
(1)営業収益
本邦の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の90％を越えるため、記載を省略しています。
(2)有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の90％を越えるため、記載を省略しています。
３．主要な顧客に関する情報
単一の外部顧客への営業収益が損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。
［１口当たり情報に関する注記］
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
１口当たり純資産額 94,753円 94,833円
１口当たり当期純利益 2,791円 2,872円
（注１）１口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することより算定しています。
また、潜在投資口調整後１口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。
（注２）１口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。
前期 当期
〔自 2019年５月１日 〔自 2019年11月１日
至 2019年10月31日〕 至 2020年４月30日〕
当期純利益（千円） 3,676,821 3,782,616
普通投資主に帰属しない金額（千円） － －
普通投資口に係る当期純利益（千円） 3,676,821 3,782,616
期中平均投資口数（口） 1,316,995 1,316,995
[重要な後発事象に関する注記]
１.資産の取得について
本投資法人は、規約に定める資産運用の基本方針等に基づき、以下のとおり取得しました。
［大手町フィナンシャルシティ グランキューブ］
（取得の概要）
取得資産：不動産を信託財産とする信託の受益権(注１)
取得価格（注２）：4,680百万円
鑑定評価額：5,116百万円（価格時点：2020年４月１日 鑑定評価機関：一般財団法人日本不動産研究所）
取得先：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
取得契約締結日：2020年５月25日
引渡日：2020年６月12日
（取得資産の概要）
所在地（住居表示）：東京都千代田区大手町一丁目９番２号
用途（注３）：事務所・ホテル・店舗・スポーツジム・駐車場・駐輪場
敷地面積（注３）：11,773.28㎡ 建物延床面積（注３）：206,107.08㎡
構造（注３）：鉄骨・鉄骨鉄筋コ