8954 Ｒ－オリックスＦ 2020-12-21 15:00:00
資産の取得に関するお知らせ（パシフィックスクエア名古屋錦） [pdf]
2020 年 12 月 21 日
各位
不動産投資信託証券発行者名
オリックス不動産投資法人 （コード番号 8954）
代表者名 執行役員 尾 﨑 輝 郎
資産運用会社名
オリックス・アセットマネジメント株式会社
代表者名 代表取締役社長 亀 本 由 高
問合せ先 執行役員 山 名 伸 二
ＴＥＬ: 03-5776-3323
資産の取得に関するお知らせ（パシフィックスクエア名古屋錦）
資産の取得に関するお知らせ（パシフィックスクエア名古屋錦）
パシフィックスクエア名古屋錦
本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社（以
下「本資産運用会社」といいます。）は、2020 年 12 月 21 日付で下記のとおり、資産の取得を決定しまし
たのでお知らせします。
記
１．取得の概要
取得資産の名称 パシフィックスクエア名古屋錦
特定資産の種類 不動産信託受益権
用途 オフィス
地域 その他地域（注 2）（愛知県名古屋市）
取得価格 6,802 百万円
鑑定評価額 7,240 百万円
取得先 合同会社さきがけスクエア・ワン
媒介の有無 無
契約締結日 2020 年 12 月 21 日
取得日 2020 年 12 月 25 日
賃貸ＮＯＩ利回り（注 3） 4.5％
償却後利回り（注 4） 3.4％
（注1） 上記の取得資産を「本物件」といいます。
（注2） 「その他地域」とは首都圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）以外の地域をさします。
（注3） 「賃貸ＮＯＩ利回り」は、物件取得決定時に取得した鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純
収益を「取得価格」で除して算出し、小数点第 2 位を四捨五入して記載しています。
（注4） 「償却後利回り」は、物件取得決定時の鑑定評価書に記載された直接還元法における運営純収益から本
資産運用会社が算定する想定減価償却費を控除した金額を取得価格で除して算出し、小数点第 2 位を四
捨五入して記載しています。
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２．取得の理由
本投資法人は、オリックスシナジー（注 1）、ダイレクトＰＭ（注 2）及び総合型ＲＥＩＴ（注 3）の強みを活かし、
成長性・収益性・安定性という 3 つの観点から厳選投資することで投資主価値の安定的成長を目指
しています。足元ではポートフォリオの質向上に主眼を置いた入替を実施しており、将来的に競争力
や収益性に懸念がある物件を売却し、本投資法人の強みを活かせる物件を取得してきました。
現在、取得競争が依然厳しく優良物件の取得機会は限定的な環境下であるものの、今般、以下の
点から短期的にはコロナ下におけるポートフォリオの収益性の下支え、安定性の強化、中長期的に
は成長性を評価し、機会を逃さず外部売主より取得を決定しました。
名古屋市内において金融機関や大手企業が集積するオフィス街「伏見エリア」に所在する中
規模オフィスで、名古屋市営地下鉄「丸の内」駅より徒歩約4分のほか、「伏見」駅、「栄」駅、
「久屋大通」駅、名鉄瀬戸線「栄町」駅も徒歩圏内と高い交通利便性を有している
本投資法人は、当該エリアにオフィス3物件を保有しており、いずれも高稼働を維持し、賃料増
額事例も豊富。当該運営実績、マーケット知見など、強みを活かすことが出来る
当該物件の現平均賃料はマーケット賃料に比して低く、今後成長余地があると判断出来る
北隣にある既存保有物件「ＯＲＥ錦二丁目ビル」と一体管理することにより効率化が図れる
希少なハイルーフ対応24台を含む80台の駐車場台数を確保しており、営業車ニーズの高い
当該エリアでの競争力が高い
現テナントは卸売業、情報サービス業、製造業など業種を問わず入居
【丸の内・伏見エリア グレード B オフィス市況】
「丸の内・伏見エリア グレードBオフィス」の想定成約賃料は2015年から概ね2割程度上昇
空室率は2020年9月末時点で1.8％程度と低位安定しており、今後も大きな供給予定は見込
まれていない
（シービーアールイー株式会社調べ）
※シービーアールイー株式会社の調査
を基に本資産運用会社が作成
（注1） 「オリックスシナジー」とは、スポンサーと本投資法人との協働関係をいいます。
（注2） 「ダイレクトＰＭ」とは、本資産運用会社がオリックスシナジーを活用しつつ、自らリーシングや物件のバリューア
ップを含むＰＭ（プロパティ・マネジメント）業務の補完を行うことをいいます。
（注3） 「総合型ＲＥＩＴ」とは、オフィス・商業施設・住宅・物流施設・ホテル等複数の用途に投資を行う不動産投資法
人をいいます。
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【本物件の地図、写真】
３．取得資産の内容
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者（予定） 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社（注 1）
所在地 愛知県名古屋市中区錦二丁目 5 番 12 号（住居表示）
交通 名古屋市営地下鉄桜通線「丸の内」駅徒歩約 4 分
地積（登記簿） 1,229.15 ㎡
土地
所有形態 所有権
用途 事務所、店舗、駐車場
建築時期 2008 年 2 月
建物 所有形態 所有権
延床面積 7,525.77 ㎡
構造 鉄骨造陸屋根 8 階建
ＰＭＬ（注 2）： 9％
耐震性に関する事項
（ＳＯＭＰＯリスクマネジメント株式会社の評価報告に基づく）
担保の状況 無
建物状況調査の概要
調査会社 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社
調査日 2020 年 10 月 14 日
長期修繕費・更新費
（調査日より 12 年間の 156 百万円（注 3）
合計金額）
再調達価格 2,452 百万円（注 3）
賃貸借の内容 (2020 年 10 月 31 日時点)
テナントの総数 16
総賃料収入
22 百万円/月（注 3）
（駐車場等を除く）
敷金・保証金
184 百万円（注 3）
（駐車場を含む）
総賃貸面積 5,763.77 ㎡
総賃貸可能面積 5,998.92 ㎡
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2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 2020 年
最近 5 年間の稼働率の推移 10 月末 10 月末 10 月末 10 月末 10 月末
96.1％ 100％ 100％ 96.1％ 96.1％
建築基準法に関する複数の指摘事項がありますが、いずれの指摘事
その他特筆すべき事項 項についても本物件の取得後 3 か月以内に、売主の責任及び費用負
担において是正することを売主との間で合意しています
296 百万円/年（注 3）
想定ＮＯＩは、本資産運用会社が、取得後の特殊要因を排除し算出した定常稼働
想定ＮＯＩ 時の想定収支です。前提は以下の通りです。（当期の予想数値ではありません。）
① 稼働率 95.8％
② 公租公課は 2020 年度の課税標準額ベース
（注1） 2020 年 12 月 25 日付で同社と本投資法人の間で不動産管理処分信託変更契約書を締結予定です。
（注2） ＰＭＬ（Probable Maximum Loss）とは、確率統計論的に平均 475 年に一度起こりうる強さの地震（再現期間
475 年）を想定したとき、被災後の建築物を被災以前の状態に復旧するための工事費が、再調達価格に
対して占める割合（％）を表したものです。建物の地震リスク評価では、予想損失額（横軸）とその損失をも
たらす地震の年超過確率（縦軸）の関係を表すイベントリスクカーブを元に算定します。損失評価には建
物の耐震性能や地震動の性状等に不確実性が伴うため、PML は信頼水準 90％の値を記載しています。
なお、PML の数値は、小数点第 1 位を四捨五入して記載しています。
（注3） 百万円未満を切捨てて記載しています。
４．取得先の概要 2020 年 12 月 3 日時点
名称 合同会社さきがけスクエア・ワン
所在地 東京都千代田区丸の内三丁目 1 番 1 号東京共同会計事務所内
代表者の役職・氏名 職務執行者 本郷雅和
事業内容 不動産の取得、保有、処分、賃貸及び管理等
資本金 10 万円
設立年月日 2015 年 9 月 14 日
純資産 非開示
*開示することについて同意が得られていないため、非開示としています。
総資産 非開示
*開示することについて同意が得られていないため、非開示としています。
大株主及び持株比率 非開示
*開示することについて同意が得られていないため、非開示としています。
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係 本投資法人と当該会社との間には、資本関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
人的関係
人的関係はありません。
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき
取引関係
取引関係はありません。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人の関連当事者には該当しません。
該当状況
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５．物件取得者等の状況
５．物件取得者等の状況
本取得は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者との取引ではありません。
６．決済方法・支払条件等
６．決済方法・支払条件等
決済方法：引渡時 一括
取得資金：新規借入予定の借入金（注）及び自己資金
（注）借入の詳細については、本日公表しましたプレスリリース「資金の借入に関するお知らせ」をご参照ください。
７．今後の見通し
本取得による 2020 年 10 月 19 日付の「2020 年 8 月期 決算短信(ＲＥＩＴ)」で公表済の 2021 年 2 月
期（第 38 期：2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）及び 2021 年 8 月期（第 39 期：2021 年 3 月 1 日
～2021 年 8 月 31 日）の運用状況及び分配予想の修正はありません。
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８．鑑定評価書の概要
物件名称 パシフィックスクエア名古屋錦
価格時点 2020年11月30日
鑑定評価額 7,240,000 千円
鑑定評価機関の名称 株式会社中央不動産鑑定所
（単位：千円）
項目 内容 根拠等
ＤＣＦ法による収益価格を重視し、直接還元法による収益価格も関連づけて、収
収益価格 7,240,000
益価格を決定
直接還元法による価格 7,630,000
①運営収益 [(a)-(g)] 389,889
(a)可能総収益 [(b)+(c)+(d)+(e)+(f)] 409,024
現行の賃貸借契約等に基づく賃料・共益費や類似不動産の賃料・共益費水準
(b)貸室賃料収入 283,840
等を勘案して査定
(c)共益費収入 69,448 同上
(d)水道光熱費収入 26,636 過去の実績を基に、類似不動産の水道光熱費収入の水準等を勘案して査定
現行契約に基づく使用料や類似不動産の使用料水準等を勘案して、新規使用
(e)駐車場収入 28,800
料を査定
(f)その他収入 300 実績に基づき自販機設置料を計上
対象不動産及び類似不動産の稼働実績や今後の市場動向予測等を勘案し、
(g)空室等損失 19,135
中長期安定的な稼働率（空室率）等を査定
②運営費用 86,302
維持管理費 17,997 ご提示の見積を基に、過去の実績や類似不動産の費用水準等を勘案して査定
水道光熱費 29,744 過去の実績を基に、類似不動産の費用水準等を勘案して査定
修繕費 4,580 ＥＲに基づき査定
プロパティマネジメントフィー 5,295 予定されている契約条件に基づき査定
テナント募集費用等 2,728 予定されている契約条件に基づき査定
公租公課 25,495 直近の実額に基づき査定
損害保険料 431 見積り等に基づき査定
その他費用 32 実績に基づき町内会費を計上
③運営純収益 [①-②] 303,587
④一時金の運用益 2,373 運用利回りを1.0％ として査定
⑤資本的支出 8,421 ＥＲに基づき査定
⑥純収益 [③+④-⑤] 297,539
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の立地条件・建
⑦還元利回り 3.9%
物スペック・権利関係等の個別性を勘案して査定
DCF法による価格 7,070,000
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性や評価
割引率 3.7%
シナリオ等を勘案して査定
類似不動産の取引等に係る投資利回りを参考に、対象不動産の個別性や評価
最終還元利回り 4.1%
シナリオ、将来的な市場変動リスク等のリスクプレミアムを勘案して査定
積算価格 5,520,000
土地比率 73.7%
建物比率 26.3%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意し 対象不動産の主な需要者は収益性を重視する投資家であるため、積算価格は参考に留め、収益
た事項 価格により鑑定評価額を決定
以 上
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