8953 Ｒ－都市ファンド 2020-04-13 15:30:00
2020年２月期決算短信(REIT) [pdf]
2020年2月期 決算短信(REIT)
2020年4月13日
不動産投資信託証券発行者名 日本リテールファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8953 URL https://www.jrf-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 難波 修一
資 産 運 用 会 社 名 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 岡本 勝治
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) リテール本部長 (氏名) 荒木 慶太
(ＴＥＬ) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日 2020年5月26日 分配金支払開始予定日 2020年5月19日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ 機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2020年2月期の運用、資産の状況（2019年9月1日～2020年2月29日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年2月期 32,007 △9.7 14,563 △1.1 12,801 △0.1 12,800 △0.1
2019年8月期 35,432 15.5 14,719 12.3 12,815 15.4 12,814 15.4
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年2月期 4,889 2.9 1.4 40.0
2019年8月期 4,894 3.0 1.4 36.2
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年2月期 4,500 11,781 － － 92.0 2.7
2019年8月期 4,430 11,597 － － 90.5 2.7
(注1) 2020年2月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当積立
金繰入額1,050百万円を控除した金額となっております。
(注2) 2019年8月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当積立
金繰入額1,248百万円を控除した金額となっております。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年2月期 899,888 435,298 48.4 166,270
2019年8月期 900,799 433,994 48.2 165,772
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年2月期 15,167 2,307 △11,596 67,499
2019年8月期 18,695 14,687 △11,637 61,620
２．2020年8月期の運用状況の予想（2020年3月1日～2020年8月31日）及び2021年2月期の運用状況の予想（2020年9月
1日～2021年2月28日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
超過分配金
金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年8月期 31,600 △1.3 13,959 △4.1 12,254 △4.3 12,253 △4.3 4,500 0
2021年2月期 30,476 △3.6 12,912 △7.5 11,259 △8.1 11,258 △8.1 4,500 0
(参考) １口当たり予想当期純利益（2020年8月期）4,680円
１口当たり予想当期純利益（2021年2月期）4,300円
(注) 予想分配金について、2020年8月期については当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加
算し、圧縮積立金繰入額503百万円を控除した金額、2021年2月期については当期未処分利益に一時差異等
調整積立金取崩額42百万円及び圧縮積立金取崩額480百万円を加算した金額となっております。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年2月期 2,618,017 口 2019年8月期 2,618,017 口
② 期末自己投資口数 2020年2月期 0 口 2019年8月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、32ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士または監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合
理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性が
あります。実際の運用状況等に影響を与える可能性のある重要な要因には、以下の事項があります。なお、運用
状況に影響を与える要因はこれらに限定されるものではありません。また、本予想は分配金の額を保証するもの
ではありません。
（1）新型コロナウィルスの更なる感染拡大や影響の長期化に伴う賃貸事業収入の減少や保有物件に入居するテ
ナントの賃料不払いや倒産。
運用状況の予想の前提条件については、8～9ページ記載の2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31
日）及び2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………… 7
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 10
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 10
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 13
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 15
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 16
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 18
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 20
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 33
３. 参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 34
（１）運用資産等の価格に関する情報 ……………………………………………………………… 34
（２）資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………… 44
1
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
Ａ 当期の概況
ⅰ 投資法人の主な推移
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月
14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。
その上場から18年目となる2020年2月期には、保有資産の入替えの一環として、2019年9月に1物件（不動産信
託受益権の準共有持分45％）（譲渡価格65億円）の譲渡を行いました。
その結果、当期末（2020年2月29日）時点では、取得価格の総額8,772億円（合計物件数100件）の資産を運用
しております。
ⅱ 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、国内総生産（GDP）成長率が2019年7～9月期に3期連続プラスとなったものの、10
～12月期は大きくマイナスに振れました。消費増税に伴う駆け込み需要の反動減と大型台風の影響が重なり家
計消費が減少しました。2020年1～3月期には回復が見込まれていましたが、新型コロナウィルス「COVID-19」
（以下「新型肺炎」といいます。）の感染拡大により国内総生産（GDP）成長率は再びマイナスとなる可能性が
高くなっていると考えます。
資本市場は、2019年10月31日の米国連邦準備理事会（FRB）による利下げ後リスクオンに加速し、株価は堅調
に推移しましたが、新型肺炎のパンデミックへの懸念が高まった2月下旬から大幅に下落しました。 J-REIT市場
は2019年10月まで上昇傾向で推移し、11月以降資本市場がリスクオンに振れた後はやや軟調な展開もありまし
たが、2020年2月中旬まで堅調に推移しました。しかし、2月下旬以降は、新型肺炎の世界的な拡散に伴い、資
本市場のリスク許容度が世界的に急低下し、J-REIT市場も急落しました。
（小売セクター動向）
経済産業省の商業動態統計調査によると、消費増税後の2019年10月の小売販売額は前年同月比大きくマイナ
スとなりましたが、2019年11月以降2020年1月までマイナス幅は縮小傾向にあります。なお、2019年の訪日外国
人客数と旅行消費額は、いずれも過去最高を記録しました。
一方、足元では、2月下旬以降、世界的に拡散した新型肺炎による小売セクターへの影響に注意が必要と考え
ます。
（不動産セクター動向）
国土交通省が発表した2020年1月1日時点の「令和2年公示地価」によると、商業地は5年連続で上昇しまし
た。本投資法人の主要投資エリアである三大都市圏においても7年連続の上昇となり、東京圏と大阪圏は昨年よ
りも上昇基調を強めました。良好な資金調達環境の下、オフィスビル需要が堅調なことや、外国人観光客をは
じめとする国内外の訪問客の増加により店舗やホテルの収益性の向上が見込まれたことが背景と考えていま
す。
一方、足元では、2月下旬以降、世界的に拡散した新型肺炎により、国内の不動産売買市場及び賃貸市場への
影響に注意が必要と考えています。
(2) 運用実績
このような環境の中で、当期については、新規1物件（マチノマ大森）の取得を公表し、また、保有資産の
入替えの一環として1物件（イトーヨーカドー錦町店の不動産信託受益権の準共有持分45％）について、当期
に売却を完了しました。
更に、本投資法人はこれまでの運用実績で培われた柔軟なリテールマネジメント力を活かした「既存物件
の価値向上」策の一環として川崎ルフロンの大規模リニューアルに取り組んでおり、2020年夏頃に予定して
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
いる水族館のオープンを前に、2019年4月以降、段階的なリニューアルオープンを実施しており、順調な経過
を経ています。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は100物件、取得価格の総額8,772億円、鑑定
評価額の合計9,881億円、総賃貸可能面積2,397,265.59㎡、テナント総数938、ポートフォリオ全体の稼働率
は99.7％となりました。
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益(注)については、 物件売却による含み益の剥落があっ
たものの、主に既存物件における前期末比でのキャップレートの低下及び減価償却等の結果として、含み益
は1,621億円（前期比+6億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額若しくは調査価格と帳簿価額との差額です。
ⅲ 資金調達の概要
本投資法人は、当期においては、まず、2019年9月に既存の長期借入金50億円の返済資金に充てるために長期
借入金50億円の借入を行いました。
更に、2019年10月に既存の長期借入金95億円の返済資金に充てるために長期借入金95億円の借入を行い、
2019年12月に既存の長期借入金80億円の返済資金に充てるために長期借入金80億円の借入を行いました。
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は4,047億円、うち、長期借入金(注1)は3,602億円、
投資法人債（グリーンボンド(注2)を含む）は445億円となりました。
当期末現在の長期負債比率(注3)については100％、固定金利比率(注4)については93.3％、LTV(注5)は50.3％となって
おります。
(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注2) 一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体
がグリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達するために発行する債券をいいます。
(注3)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計
額を有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注4)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計額を有利子負債残高に預り敷金及び保証
金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注5)「LTV」とは、有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額を総資産額で除し
たものをいいます。
ⅳ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益32,007百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業
費用を控除した営業利益は14,563百万円、経常利益は12,801百万円、当期純利益は12,800百万円となりまし
た。
分配金につきましては、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1
項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしておりま
す。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の取崩しを開始し、当該取崩額31
百万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益12,800百万円に、一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当
積立金繰入額1,050百万円を控除した金額、総額11,781百万円を利益分配金として分配することとしました。こ
の結果、投資口1口当たりの分配金は4,500円となりました。
Ｂ 次期の見通し
ⅰ 運用全般に関する見通し
今後の日本経済については、世界的に拡散した新型肺炎による不確定要素が強くなっていると考えます。新
型肺炎の世界的な流行が短期的に収束すれば、企業活動や個人消費の反動増が見込まれるものの、収束までの
期間が長期化すれば、雇用等の所得環境が悪化し、世界的な景気後退懸念が強まると考えています。
商業施設の賃貸環境については、新型肺炎の影響が長期化した場合には、これまでの上昇基調が変調する可
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
能性があり、商業施設の不動産売買市場についても、売買件数及び売買価格が変調する可能性があると考えて
います。
ⅱ 対処すべき課題
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、Eコマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施設を取
り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。
かかる状況下、ポートフォリオをコア・準コア・サブに区分し、「人が集まる立地」であり、本投資法人の
持つ「人を集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。
プライム 日本を代表する商業地に立地する商業施設
コア ターミナル駅前 豊富な乗降客数を有する駅周辺に立地する商業施設
住宅地駅前 人口密集地の駅周辺に立地する商業施設
郊外モール 郊外エリアに立地する大型ショッピングモール
準コア
バリューアッド 利回りが高くアップサイド余地の高い資産
サブ GMS・ロードサイド GMS・ロードサイド型施設・その他投資採算性の低い資産
また、取得した商業施設の中長期的な競争力の維持・向上のためには、常に変化し続ける小売環境の中で、
より柔軟な施策を実行していくことが必要になると考えております。本投資法人は、これまで積み上げてきた
運用実績を基に、テナントリレーションの拡大、空間プロデュース力の強化、プロモーション戦略の強化を通
じ、リテールマネジメント力の更なる向上に努めて参ります。
本投資法人は、コア資産比率の更なる向上及び柔軟なリテールマネジメント力に裏付けられた内部成長を通
じ、継続的な投資主価値の向上を目指します。
(1) 外部成長戦略／資産入替戦略
本投資法人は、コア資産比率の向上のために、サブ資産の譲渡及びコア資産の新規取得による資産入替を
積極的に実行していきます。
新規物件の取得のための方策として、国内最大級の商業施設の買い手としての独自のネットワーク、CRE
（Corporate Real Estate、企業不動産）戦略アプローチ、スポンサーサポートを利用した豊富なディール
ソース等を活用し、ブリッジ・ストラクチャー等最適な取得手法により機動的にコア資産を取得して参りま
す。
(2) 内部成長戦略
本投資法人は、柔軟なリテールマネジメント力を発揮できるダイレクトリース物件を中心に、個別物件毎
にテナントの営業状況や建物・設備の運営状況、競合環境、更には消費トレンドの変化等を見極めつつ、資
産価値の維持・向上並びに施設競争力強化を目指すアクションプランを策定・実行しており、これらにより
ポートフォリオの収益性及び安定性の向上を目指します。
なお、資産価値向上に向けたアクションプランには、収益向上のための施策と、収益安定化のための施策
の両方があると考えており、双方を組み合わせながらポートフォリオ全体でマネジメントを行い、結果とし
てポートフォリオの収益性及び安定性の向上の実現を図ります。
また、本投資法人はESG活動に注力しており、これまでの活動の結果として、MSCI社によるESG格付けで
「A」を取得、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み込まれています。更には2019年に実施され
たGRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）（注）リアルエステイト評価において、4つにラン
ク分けされる評価の中で最高位の「Green Star」の評価を5年連続で受けております。
ステークホルダーからのESGに対する要求が高まりを見せる中、引き続きESG活動に注力して参ります。
(注)「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）」とは、2009 年に国連責任投資原則を主導した欧州の主要年
金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・ガバナンス
（ESG）のパフォーマンスに関するベンチマーク評価及びその運営組織です。
(3) 財務戦略
本投資法人は、更なる財務安定性向上のための継続的な取組みを行っています。
(イ) 財務安定性確保のための取組み
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
本投資法人は、安定した財務基盤の構築を行っており、以下の中長期的な財務基本戦略に基づいた取組
みを行っています。
金融環境悪化時においても、安定した経営を継続できる強固な財務基盤の構築
中長期的な
機動的なポートフォリオ・マネジメント実施のための財務柔軟性の確保
財務基本戦略
高い信用力を維持することによる、競争力のあるコストでの負債調達
(ロ) LTVのコントロール
本投資法人のLTVは、資金調達の市場環境を総合的に勘案し、運用レンジの目安を45%から55%としてい
ます。
(ハ) 自己投資口取得
投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を
総合的に勘案し、今後も自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。
(ニ) グリーンボンドの発行
本投資法人のサステナビリティ活動の強化とともに、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による資金調
達手段として、適格クライテリアを満たす新規及び既存の特定資産の負債額(注)を上限に、今後もグリーン
ボンドの発行を検討します。
(注)適格クライテリアを満たす特定資産の帳簿価額の合計に、有利子負債比率を乗じて算出された負債額をいいます。
(4) 分配金安定化のための施策
本投資法人は、配当積立金、一時差異等調整積立金及び「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をし
た場合の課税の特例」「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」 を活用した圧縮積立金の繰入れ及び取
崩しにより、長期的な分配金水準の安定化を図って参ります。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
ⅲ 次期の業績の見通し
2020年8月期（第37期）及び2021年2月期（第38期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。
この見通しの前提条件につきましては、下記「2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）及び
2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
（注）上記予想数値は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により変動する可能性があります。
2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）
営業収益 31,600百万円
経常利益 12,254百万円
当期純利益 12,253百万円
1口当たり分配金 4,500円
2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）
営業収益 30,476百万円
経常利益 11,259百万円
当期純利益 11,258百万円
1口当たり分配金 4,500円
また、下記「2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）及び2021年2月期（第38期 2020年9月1
日～2021年2月28日）の運用状況の予想の前提条件」に記載のとおり、当期決算日後に下記のとおり、自己投資
口の取得、資産の取得及び交換を予定しております。
(1) 自己投資口の取得
本投資法人は、2020年4月13日開催の役員会において、投信法第80条の5第2項の規定により読み替えて適
用される同法第80条の2の規定に基づき、以下のとおり自己投資口取得に係る事項について決定しました。
なお、取得したすべての投資口については、2020年8月期中に消却することを予定しています。
1．自己投資口の取得を行う理由
新型肺炎により本投資法人の投資口価格が大きく下落する中、手許資金の状況、財務状況及びマーケ
ット環境等を総合的に勘案した結果、自己投資口の取得及び消却により資本効率の向上等の投資主還元
の充実を行うことが、投資主価値の向上につながると判断したことによります。
2．取得に係る事項の内容
取得し得る投資口の総口数 25,000口（上限）
投資口の取得価額の総額 2,000,000千円（上限）
取得期間 2020年4月14日から2020年6月5日まで
証券会社との自己投資口取得に係る取引一任契約に基づく東京証券
取得方法
取引所における市場買付け
（2）資産の取得及び交換
本投資法人は、下表のとおり不動産信託受益権の取得及び交換を予定しております。（詳細は、2020年3
月27日付で公表しました「国内不動産信託受益権の取得及び国内不動産信託受益権の一部の譲渡に関するお
知らせ」をご参照下さい。）。
(取得の概要)
取得予定価格
物件名 所在地 取得予定日
（百万円）
Ｇビル代官山02
（不動産信託受益権）
東京都渋谷区 1,933 2020年4月30日
（建物の全部及び土地の共有持分48.57％）
（注）
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（注）本物件については、信託受益権売買契約書が締結されており、売主及び買主は、相手方が本契
約の条項違反により本契約が解除された場合、違反当事者に対して、売買代金（消費税及び地
方消費税含む）の20％相当額の違約金を請求することができるとされています。
(交換の概要)
1. 交換契約の概要
交換予定日 2020年4月30日
本取得物件（交換）について、いわゆる圧縮記帳を行い、法人税法第50条の「交換
圧縮記帳
により取得した資産の圧縮額の損金算入」の規定を適用する予定です。
本投資法人は、交換差金（333百万円）を、交換日に自己資金により交換先へ支払
交換差金
う予定です。
2. 交換による取得資産
取得予定価格
物件名 所在地
（百万円）
Ｇビル代官山02
（不動産信託受益権）
東京都渋谷区 1,666
（土地の共有持分51.43％）
（注1）
3. 交換による譲渡資産
譲渡予定価格
物件名 所在地
（百万円）
アーカンジェル代官山（底地）
（不動産信託受益権の準共有持分45.04％） 東京都目黒区 1,333
（注1）
（注1）本物件については、信託受益権交換契約が締結されており、相手方が本契約の条項違反によ
り本契約が解除された場合、違反当事者に対して、違反当事者が交換により譲渡を予定して
いた資産の譲渡予定価格の20％相当額の違約金を請求することができるとされています。な
お、取得資産は取得及び交換により持分100％を取得する予定です。持分100％取得後の取得
予定価格は3,600百万円であり、2020年3月1日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は4,000
百万円です。また、譲渡資産の2020年2月29日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は1,333
百万円(注2)です。
（注2）譲渡資産全体（持分100％）の鑑定評価額に譲渡持分割合45.04％を乗じた値です。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年11月20日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略
します。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）及び2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28
日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日（184日））
計算期間
・ 2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日（181日））
・ 2020年2月29日時点で本投資法人が所有する100物件に、2019年5月29日付「国内不動産
信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」で公表した不動産
信託受益権の準共有持分の譲渡、2020年1月16日付「国内不動産信託受益権の取得に関
するお知らせ【マチノマ大森】」及び2020年3月27日付「国内不動産信託受益権の取得
保有資産 及び国内不動産信託受益権の一部の譲渡に関するお知らせ」を考慮した101物件を前提
としております。
・ なお、上記を除き2021年2月期（第38期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取
得又は既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がない
ことを前提としております。
・ 当期末発行済投資口数は2,618,017口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口の取
得・消却がないことを前提としております。
投資口の発行
・ なお、「ⅲ 次期の業績の見通し(1)自己投資口の取得（参考情報）」に記載の自己投
資口取得の取得・消却は考慮していません。
・ 2020年2月29日現在の有利子負債は404,725百万円であり、内訳は長期借入金360,225百
万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500百万円となっておりますが、2020
年2月28日付で契約を締結し、2020年3月4日に実行した短期借入金の新規借入、2020年
3月16日付で契約を締結し、2020年3月19日ならびに4月2日に実行した借入金の借り換
え、及び2020年3月27日付で契約を締結し、2020年4月2日ならびに4月7日に実行した借
入金の借り換えにより、本書の日付現在の有利子負債は411,725百万円となっており、
有利子負債
内訳は短期借入金7,000百万円、長期借入金360,225百万円、投資法人債（グリーンボ
ンドを含む）44,500百万円となっております
・ 本書の日付現在の有利子負債のうち、2020年8月期（第37期）及び2021年2月期（第38
期）中に返済、償還期限が到来する有利子負債は、短期借入金7,000百万円、長期借入
金34,875百万円ですが、その返済の原資については借入金等による調達を前提として
おります。
・ 不動産等売却益については、2020年8月期（第37期）において「イトーヨーカドー錦町
店（不動産信託受益権の準共有持分40％）」の譲渡により1,786百万円を見込んでおり
ます。
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等を
勘案して算出しております。
営業収益
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 大規模リニューアル中の川崎ルフロンの賃料水準並びに空室部分の見込みについては、
当該時点までのリニューアル計画を勘案して算出しています。
・ 新型コロナウィルスの影響につき現時点におけるテナントとの交渉状況等を加味し、
2020年8月期（第37期）に802百万円、2021年2月期（第38期）に170百万円を、賃貸事
業収入において一定の減収リスクとして想定しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
項目 前提条件
・ 公租公課は、2020年8月期（第37期）2,665百万円、2021年2月期（第38期）2,650百万
円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定資
産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間に
対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産等の
新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、当該精
算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されま
せん。従って、2020年中に取得する取得（予定）資産（マチノマ大森、Gビル代官山
02）に係る固定資産税等は2021年以降において当該計算期間に対応する賦課決定税額
を賃貸事業費用に計上します。なお、マチノマ大森及びＧビル代官山02の取得原価に
算入する固定資産税相当額は62百万円を想定しております。
・ 修繕費は、2020年8月期（第37期）682百万円、2021年2月期（第38期）683百万円を想
営業費用
定しております。また、修繕費のうち、大規模リニューアル中の川崎ルフロンにおい
ては、2020年8月期（第37期）に157百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2020年8月期（第37期）5,453百万円、2021年2月期（第38期）5,447百
万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は2020年8月期（第37期）741百万
円、2021年2月期（第38期）825百万円を、建物管理委託費は2020年8月期（第37期）
1,600百万円、2021年2月期（第38期）1,606百万円を想定しております。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として2020年8月期（第37期）54百万円、
2021年2月期（第38期）42百万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記
載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを
行うべきと判断されるものについては、勘定科目を減価償却費として計上することと
なります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息等）は、2020年8月期（第37
営業外費用
期）1,705百万円、2021年2月期（第38期）1,653百万円を想定しております。
・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出して
おります。
・ 2020年8月期（第37期）の分配金は当期未処分利益12,253百万円に一時差異等調整積立
金取崩額31百万円を加算し、圧縮積立金繰入額503百万円を控除した、総額11,781百万
円を分配（1口当たり分配金4,500円）することを前提としております。
・ 2021年2月期（第38期）の分配金は当期未処分利益11,258百万円に税会不一致に伴う追
1口当たり 加税負担分42百万円を一時差異等調整積立金より取崩し、更に圧縮積立金取崩額480百
分配金 万円を加算し、総額11,781百万円を分配（1口当たり分配金4,500円）することを前提
としております。
・ 一時差異等調整積立金については、2017年8月期（第31期）以降、毎期50年均等額(31
百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 2020年8月期（第37期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理との不
一致により発生する追加の税負担については、一時差異等調整積立金を取り崩すこと
で回避することを前提としております。
1口当たり
・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを前
その他 提としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生
じないことを前提としております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年8月31日) (2020年2月29日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 48,462,441 55,501,014
信託現金及び信託預金 ※１ 13,671,533 ※１ 12,982,484
営業未収入金 692,212 765,598
未収還付法人税等 28 133
その他 1,339,390 1,043,747
流動資産合計 64,165,606 70,292,979
固定資産
有形固定資産
建物 2,431,977 2,434,403
減価償却累計額 △620,687 △662,816
建物（純額） 1,811,289 1,771,586
構築物 66,063 66,693
減価償却累計額 △24,678 △26,149
構築物（純額） 41,384 40,543
工具、器具及び備品 19,461 19,461
減価償却累計額 △13,581 △14,199
工具、器具及び備品（純額） 5,880 5,261
土地 28,459,580 28,459,580
信託建物 ※２ 285,730,689 ※２ 286,450,427
減価償却累計額 △100,183,972 △103,421,759
信託建物（純額） ※１ 185,546,717 ※１ 183,028,667
信託構築物 13,376,034 13,237,131
減価償却累計額 △4,864,445 △4,958,845
信託構築物（純額） ※１ 8,511,589 ※１ 8,278,285
信託機械及び装置 2,139,934 2,194,334
減価償却累計額 △1,279,917 △1,322,053
信託機械及び装置（純額） ※１ 860,017 ※１ 872,280
信託工具、器具及び備品 4,613,895 4,730,458
減価償却累計額 △2,855,989 △2,922,305
信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 1,757,905 ※１ 1,808,153
信託土地 ※１ 599,326,329 ※１ 596,301,353
信託建設仮勘定 ※１ 1,097,732 ※１ 257,011
有形固定資産合計 827,418,425 820,822,723
無形固定資産
信託借地権 5,134,213 5,114,139
その他無形固定資産 11,526 65,810
信託その他無形固定資産 90,710 124,449
無形固定資産合計 5,236,449 5,304,399
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 1,636,829 1,619,331
長期前払費用 1,614,516 1,635,392
その他 ※１ 520,292 ※１ 49,741
投資その他の資産合計 3,771,637 3,304,465
固定資産合計 836,426,512 829,431,588
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(単位：千円)
前期 当期
(2019年8月31日) (2020年2月29日)
繰延資産
投資口交付費 23,840 -
投資法人債発行費 183,898 163,516
繰延資産合計 207,738 163,516
資産合計 900,799,858 899,888,084
負債の部
流動負債
営業未払金 3,222,435 3,193,057
1年内返済予定の長期借入金 52,300,000 57,875,000
未払金 22,436 37,127
未払費用 2,018,494 1,978,243
未払法人税等 605 605
未払消費税等 949,832 426,096
前受金 3,226,068 3,199,536
預り金 3,027,689 2,170,966
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ※１ 658,065 ※１ 658,065
資産除去債務 9,740 -
デリバティブ債務 51,116 36,206
その他 118,974 89,381
流動負債合計 65,605,458 69,664,286
固定負債
投資法人債 44,500,000 44,500,000
長期借入金 307,925,000 302,350,000
預り敷金及び保証金 1,862,216 1,795,208
信託預り敷金及び保証金 ※１ 46,074,538 ※１ 45,525,273
資産除去債務 540,301 543,334
デリバティブ債務 277,530 191,960
その他 20,000 20,000
固定負債合計 401,199,587 394,925,777
負債合計 466,805,045 464,590,063
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 14,986,826
出資剰余金控除額 ※４ △9,999,980 ※４ △9,999,980
出資剰余金(純額) 4,986,845 4,986,845
任意積立金
圧縮積立金 15,151 15,151
配当積立金 1,616,048 2,864,222
一時差異等調整積立金 ※５ 3,012,724 ※５ 2,981,342
任意積立金合計 4,643,925 5,860,716
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,814,606 12,800,544
剰余金合計 22,445,377 23,648,106
投資主資本合計 434,323,459 435,526,188
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △328,647 △228,167
評価・換算差額等合計 △328,647 △228,167
純資産合計 ※６ 433,994,812 ※６ 435,298,021
負債純資産合計 900,799,858 899,888,084
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（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 30,857,961 ※１ 29,985,702
不動産等売却益 ※２ 4,574,062 ※２ 2,022,021
営業収益合計 35,432,023 32,007,723
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 16,505,010 ※１ 14,318,343
不動産等売却損 ※３ 1,023,538 -
資産運用報酬 2,725,434 2,696,697
資産保管手数料 30,400 29,990
一般事務委託手数料 129,484 128,142
役員報酬 5,940 5,940
その他営業費用 292,648 265,560
営業費用合計 20,712,455 17,444,674
営業利益 14,719,568 14,563,048
営業外収益
受取利息 186 873
その他 2,230 1,278
営業外収益合計 2,416 2,151
営業外費用
支払利息 1,355,972 1,228,712
投資法人債利息 141,282 143,493
投資法人債発行費償却 18,338 20,381
投資口交付費償却 23,840 23,840
融資関連費用 362,802 343,139
その他 4,536 4,482
営業外費用合計 1,906,773 1,764,050
経常利益 12,815,211 12,801,149
税引前当期純利益 12,815,211 12,801,149
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 12,814,606 12,800,544
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,814,606 12,800,544
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金控除額 出資剰余金(純額)
圧縮積立金 配当積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,616,048
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △461,120
一時差異等
調整積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - - - △461,120 -
※１
当期末残高 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 1,616,048
411,878,082
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
一時差異等 又は当期未処理 剰余金合計
任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 3,044,107 5,136,428 11,105,312 21,228,586 433,106,668
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △461,120 461,120 - -
一時差異等
△31,382 △31,382 31,382 - -
調整積立金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 12,814,606 12,814,606 12,814,606
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 △31,382 △492,503 1,709,294 1,216,791 1,216,791
当期末残高 3,012,724 4,643,925 12,814,606 22,445,377 434,323,459
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 △405,199 △405,199 432,701,468
当期変動額
圧縮積立金の取崩 -
一時差異等
-
調整積立金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815
当期純利益 12,814,606
投資主資本以外
の項目の当期変 76,552 76,552 76,552
動額（純額）
当期変動額合計 76,552 76,552 1,293,343
当期末残高 △328,647 △328,647 433,994,812
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金控除額 出資剰余金(純額)
圧縮積立金 配当積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 1,616,048
当期変動額
配当積立金の積立 1,248,173
一時差異等
調整積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - - - - 1,248,173
※１
当期末残高 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 2,864,222
411,878,082
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
一時差異等 又は当期未処理 剰余金合計
任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 3,012,724 4,643,925 12,814,606 22,445,377 434,323,459
当期変動額
配当積立金の積立 1,248,173 △1,248,173 - -
一時差異等調整積立
△31,382 △31,382 31,382 - -
金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 12,800,544 12,800,544 12,800,544
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 △31,382 1,216,791 △14,061 1,202,729 1,202,729
当期末残高 2,981,342 5,860,716 12,800,544 23,648,106 435,526,188
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 △328,647 △328,647 433,994,812
当期変動額
配当積立金の積立 -
一時差異等
-
調整積立金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815
当期純利益 12,800,544
投資主資本以外
の項目の当期変 100,479 100,479 100,479
動額（純額）
当期変動額合計 100,479 100,479 1,303,209
当期末残高 △228,167 △228,167 435,298,021
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 (自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
Ⅰ 当期未処分利益 12,814,606,329 12,800,544,469
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ 31,382,550 ※１ 31,382,550
Ⅲ 分配金の額 11,597,815,310 11,781,076,500
（投資口１口当たり分配金の額） (4,430) (4,500)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 1,248,173,569 1,050,850,519
－ －
Ⅴ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第26条第1項第2号 本投資法人の規約第26条第1項第2号
に定める分配方針に基づき、租税特 に定める分配方針に基づき、租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて分 100分の90に相当する金額を超えて分
配することとしております。かかる 配することとしております。かかる
方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益 方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益
12,814,606,329 円 に 一 時 差 異 等 調 整 12,800,544,469 円 に 一 時 差 異 等 調 整
積立金取崩額31,382,550円を加算し、 積立金取崩額31,382,550円を加算し、
配当積立金繰入額1,248,173,569円を 配当積立金繰入額1,050,850,519円を
控 除 し た、 総 額 11,597,815,310 円 を 控 除 し た、 総 額 11,781,076,500 円 を
分配することとしました。この結果、 分配することとしました。この結果、
投資口1口当たりの分配金は4,430円 投資口1口当たりの分配金は4,500円
となりました。なお、規約第26条第2 となりました。なお、規約第26条第2
項に定める利益を超えた金銭の分配 項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 12,815,211 12,801,149
減価償却費 5,558,695 5,379,428
投資法人債発行費償却 18,338 20,381
投資口交付費償却 23,840 23,840
不動産等売却益 △4,574,062 △2,022,021
不動産等売却損 1,023,538 -
固定資産除却損 179,620 58,593
受取利息 △186 △873
支払利息 1,497,255 1,372,206
営業未収入金の増減額（△は増加） 27,104 △28,970
未収還付法人税等の増減額（△は増加） 88 △105
長期前払費用の増減額（△は増加） △195,045 △20,876
営業未払金の増減額（△は減少） 711,025 △235,158
未払消費税等の増減額（△は減少） 947,589 △523,736
未払金の増減額（△は減少） 463 14,690
未払費用の増減額（△は減少） 40,315 5,050
前受金の増減額（△は減少） 31,592 △26,532
預り金の増減額（△は減少） 1,498,562 △572,184
その他 599,002 340,102
小計 20,202,948 16,584,986
利息の受取額 186 873
利息の支払額 △1,507,184 △1,417,507
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 18,695,345 15,167,747
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △2,862 △7,060
信託有形固定資産の取得による支出 △16,551,302 △3,207,941
信託有形固定資産の売却による収入 32,936,228 6,491,375
信託有形固定資産の売却による支出 - △256,251
無形固定資産の取得による支出 △10,050 △34,500
信託無形固定資産の取得による支出 △8,910 △45,281
信託無形固定資産の売却による収入 2,044 -
預り敷金及び保証金の返還による支出 △477,849 △94,868
預り敷金及び保証金の受入による収入 46,361 5,000
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △2,254,316 △1,183,186
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 1,000,732 623,085
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 - △2
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 7,500 17,500
使途制限付信託預金の預入による支出 - △24
投資活動によるキャッシュ・フロー 14,687,576 2,307,842
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(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △8,000,000 -
長期借入れによる収入 35,000,000 22,500,000
長期借入金の返済による支出 △34,000,000 △22,500,000
投資法人債の発行による収入 6,959,137 -
分配金の支払額 △11,596,339 △11,596,641
財務活動によるキャッシュ・フロー △11,637,201 △11,596,641
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 21,745,720 5,878,949
現金及び現金同等物の期首残高 39,874,970 61,620,691
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 61,620,691 ※１ 67,499,640
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～50年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は35,085千円で
す。当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありませ
ん。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
5．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
6．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
信託現金及び信託預金 513,284 983,859
信託建物 58,610,349 57,316,162
信託構築物 2,553,852 2,516,670
信託機械及び装置 203,953 191,566
信託工具、器具及び備品 659,743 620,977
信託土地 141,097,758 141,097,758
信託建設仮勘定 3,454 3,454
その他 519,256 48,705
合 計 204,161,651 202,779,154
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
信託預り敷金及び保証金 18,967,312 18,427,312
合 計 18,967,312 18,427,312
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額
前期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するた
め、土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期
558,872千円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれて
おります。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
信託建物 334,351 334,351
20
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
3．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 35,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 35,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 60,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 60,000,000
※4．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
総消却口数 49,181口 49,181口
消却総額 9,999,980千円 9,999,980千円
※5．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,044,107 － △31,382 3,012,724 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2020年2月29日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,012,724 － △31,382 2,981,342 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※6．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料及び駐車場使用料収入 27,157,026 26,341,103
受取水道光熱費 1,388,286 1,259,216
その他賃料収入 2,312,648 2,385,381
不動産賃貸事業収益合計 30,857,961 29,985,702
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 769,619 750,941
建物管理委託費 1,551,978 1,545,852
水道光熱費 1,530,132 1,336,969
公租公課 2,779,175 2,632,250
修繕費 2,261,566 826,856
保険料 33,248 30,695
信託報酬 56,252 50,997
支払賃料 769,153 766,209
その他賃貸事業費用 1,016,779 941,762
減価償却費 5,557,481 5,377,213
固定資産除却損 179,620 58,593
不動産賃貸事業費用合計 16,505,010 14,318,343
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 14,352,951 15,667,358
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
不動産等売却収入 26,995,000 6,525,000
不動産等売却原価 22,003,058 4,469,353
その他売却費用 417,879 33,625
不動産等売却益 4,574,062 2,022,021
※3．不動産等売却損の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
不動産等売却収入 6,115,000 －
不動産等売却原価 7,128,439 －
その他売却費用 10,099 －
不動産等売却損 1,023,538 －
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 8,000,000口
発行済投資口の総口数 2,618,017口 2,618,017口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
現金及び預金 48,462,441 55,501,014
信託現金及び信託預金 13,671,533 12,982,484
使途制限付信託預金（注） △513,284 △983,859
現金及び現金同等物 61,620,691 67,499,640
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
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〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（2）減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用して
おります。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年3月1日 (自 2019年9月1日
至 2019年8月31日) 至 2020年2月29日)
１年以内 20,252,010 20,460,399
１年超 85,211,399 83,595,455
合計 105,463,410 104,055,855
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発
行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重
に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入
金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部について
は、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を
ヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、
両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を
満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資
産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたク
レジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理
しております。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取
引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含まれておりません（注2.参照）。
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 48,462,441 48,462,441 －
(2) 信託現金及び信託預金 13,671,533 13,671,533 －
資産計 62,133,975 62,133,975 －
(1) １年内返済予定の長期借入金 52,300,000 52,301,472 1,472
(2) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 668,923 10,858
(3) 投資法人債 44,500,000 45,663,605 1,163,605
(4) 長期借入金 307,925,000 311,545,282 3,620,282
(5) 信託預り敷金及び保証金 1,928,055 1,973,892 45,837
負債計 407,311,120 412,153,176 4,842,056
デリバティブ取引（※） （328,647） （328,647） －
当期（2020年2月29日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 55,501,014 55,501,014 －
(2) 信託現金及び信託預金 12,982,484 12,982,484 －
資産計 68,483,499 68,483,499 －
(1) １年内返済予定の長期借入金 57,875,000 57,907,105 32,105
(2) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 669,195 11,130
(3) 投資法人債 44,500,000 45,389,535 889,535
(4) 長期借入金 302,350,000 306,056,661 3,706,661
(5) 信託預り敷金及び保証金 1,304,022 1,318,570 14,548
負債計 406,687,087 411,341,068 4,653,980
デリバティブ取引（※） （228,167） （228,167） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目につい
ては、（ ）で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっておりま
す。
負債
(1)１年内返済予定の長期借入金、(4)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価
は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております（ただし、金利スワップの特例処理の対象
とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと
一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっております。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合
計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によって
25
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
おります。
(2)１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(5)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した
利率で割り引いて算定する方法によっております。
(3)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
預り敷金及び保証金 1,862,216 1,795,208
信託預り敷金及び保証金 44,146,483 44,221,251
合計 46,008,700 46,016,459
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、
返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 48,462,441 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,671,533 － － － － －
合計 62,133,975 － － － － －
当期（2020年2月29日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 55,501,014 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,982,484 － － － － －
合計 68,483,499 － － － － －
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 52,300,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － 5,000,000 8,000,000 14,500,000 1,700,000
長期借入金 － 54,575,000 40,500,000 28,500,000 30,000,000 154,350,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 658,065 168,065 68,065 375,794
合計 52,958,065 55,233,065 46,158,065 36,668,065 44,568,065 156,425,794
当期（2020年2月29日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 57,875,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － 5,000,000 15,500,000 14,000,000 10,000,000
長期借入金 － 51,000,000 30,500,000 22,000,000 37,000,000 161,850,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 68,065 168,065 68,065 341,761
合計 58,533,065 51,658,065 35,568,065 37,668,065 51,068,065 172,191,761
〔有価証券に関する注記〕
前期（2019年8月31日）及び当期（2020年2月29日）において、該当事項はありません。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年8月31日）及び当期（2020年2月29日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 72,075,000 36,075,000 △328,647
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 101,000,000 96,500,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△328,647
合計 173,075,000 132,575,000 －
（注）
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
当期（2020年2月29日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 56,575,000 24,000,000 △228,167
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 99,000,000 91,500,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△228,167
合計 155,575,000 115,500,000 －
（注）
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の
時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(1)、(4)」参
照）。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）及び当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）において、該当
事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）及び当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）において、該当
事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）及び当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）において、該当
事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）及び当期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）において、該当
事項はありません。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
繰延税金資産
繰越欠損金(注1) 1,625,992 －
資産除去債務 173,043 170,932
借地権償却等 125,950 135,787
減価償却費損金算入限度超過額 19,430 21,348
合併受入資産評価差額 5,321,400 5,315,981
繰延ヘッジ損益 103,398 71,781
その他 115,490 38,218
繰延税金資産小計 7,484,706 5,754,050
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額(注1) △ 1,625,992 －
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 △ 5,858,714 △5,754,050
評価性引当額小計(注2) △ 7,484,706 △5,754,050
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
(注1) 税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金(a) 1,625,992 － － － － － 1,625,992
評価性引当額 △ 1,625,992 － － － － － △ 1,625,992
繰延税金資産 － － － － － － －
(a) 税務上の繰越欠損金は法定実効税率を乗じた額です。
当期（2020年2月29日）
該当事項はありません。
(注2) 評価性引当額の減少は、主に税務上の繰越欠損金の繰越期限切れによる繰延税金資産の減少に伴うものであります。
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ
た主要な項目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
（2019年8月31日） （2020年2月29日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △ 28.52 △ 29.00
評価性引当額の増減 △ 3.50 △ 2.54
一時差異等調整積立金の取崩しによる影響額 0.08 0.08
その他 0.43 △ 0.03
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.00 0.00
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年2月期 決算短信
〔資産除去債務に関する注記〕
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原
状回復義務、「川崎ルフロン」及び「Ｇビル神宮前08」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して
資産除去債務を計上しております。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数に
よりそれぞれ9年、24年及び22年と見積り、割引率はそれぞれ0.458％、1.584％及び0.596％を使用して資産除去
債務の金額を算定しております。
3．当該資産除去債務の総額の増減
（単位：千円）
前 期 当 期