8953 Ｒ－都市ファンド 2020-01-16 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【マチノマ大森】 [pdf]
2020 年 1 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【マチノマ大森】
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社
である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記のとおり、マチノマ大森（以下「本物件」といいます。
）の国内不動産信託受益権を取得することを決定し
ましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
1) 特定資産の種類 不動産信託受益権（注）
2) 物 件 名 称 マチノマ大森
3) 所 在 地 東京都大田区大森西三丁目 1 番 38 号
4) 取得予定価格 9,100 百万円
5) 鑑 定 評 価 額 9,360 百万円（価格時点：2019 年 11 月 1 日）
6) 契 約 締 結 日 2020 年 1 月 20 日（予定）
7) 取 得 日 2020 年 3 月 2 日（予定）
8) 取 得 先 三菱商事都市開発株式会社
9) 取 得 資 金 自己資金又は借入金（予定）
10) 決 済 方 法 引渡時一括
（注) 取得予定日に信託設定され、本投資法人が信託受益権を取得する予定です。
1
2. 取得の理由
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、E コマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施
設を取り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。資産構成の最適化を図るべく、
ポートフォリオをコア・準コア・サブ（注）に区分し、「人が集まる立地」であり、本投資法人の持つ「人
を集める力」を発揮できるコアにポートフォリオをフォーカスして参ります。
本物件の取得は、当該資産入替戦略に基づき、東京都 23 区内の住宅密集エリアに位置する、住宅地駅
前に分類される資産の取得を行うものです。
本物件の取得に際しては、特に以下の点を評価いたしました。
（注）ポートフォリオの区分については、「コア」は「プライム、ターミナル駅前、住宅地駅前」に分類されるタイプの資産を
いい、「準コア」は「郊外モール、バリューアッド」に分類されるタイプの資産をいい、「サブ」は「GMS/ロードサイド、
投資採算性の低い資産」に分類されるタイプの資産をいいます。
取得ハイライト
スポンサー関連会社である三菱商事都市開発株式会社が開発した、京浜急行本線「大森町
駅」周辺に立地する生活密着型商業施設
マーケットの魅力
1km 圏約 8 万人、3km 圏約 50 万人という豊富な商圏人口を有する
大田区の将来人口は増加傾向にあり、長期的に豊富な商圏人口が保たれるマーケット
＜大田区の人口、東京都の人口、全国の人口の将来予測（注）＞
（出所）2015 年データは「国勢調査」、2020 年以降のデータは 2015 年までの「国勢調査」を基に国立社会保障・人口問題研究
所が予測したデータ。
（注） 2015 年の大田区の人口、東京都の人口、全国の人口を 100 として指数化しています。
立地の魅力
主要ビジネスエリアの一つである「品川駅」から 15 分圏内に位置する「大森町駅」周辺に立地
京浜急行本線「大森町駅」から徒歩約 9 分、JR「大森駅」からもバスで 10 分圏内と交通利便性が
高く住宅に囲まれた立地
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施設の魅力
スーパーマーケットを核とし、飲食、サービス、物販等 40 のテナントから構成される生活密着型
の商業施設
2018 年 9 月竣工と築約 1 年の築浅商業施設
キッチンスペースを設けたコミュニケーションスペース「マチノマノマ」を設置するなど、地域コ
ミュニティ機能を充実させた商業施設
■ 写真・地図
外観 内観
広域地図 拡大地図
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3. 取得資産の内容
物 件 名 称 ( 物 件 番 号 ) マチノマ大森（U-61）
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 2020 年 3 月 2 日から 2030 年 3 月 31 日（予定）
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） 東京都大田区大森西三丁目 1 番 38 号
土 面 積 8,417.31 ㎡（注 1） 用 途 地 域 準工業地域
地 指 定 容 積 率 ／ 建 ぺ い 率 200％・300％／60% 所有・それ以外の別 所有権
構 造 と 階 数 鉄骨造陸屋根 5 階建
延 床 面 積 21,707.89 ㎡ 種 類 店舗・駐車場
建 築 時 期 2018 年 9 月 30 日 所有・それ以外の別 所有権
建 設 計 者 木内建設株式会社一級建築士東京事務所
物 施 工 者 木内建設株式会社東京支店
建 築 確 認
関 日本建築検査協会株式会社 機
予想最大損失率5.0％（株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成
耐震性に関する事項
による2019年12月付の地震リスク評価（詳細）報告書に基づく）
取 得 価 格 9,100 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 9,360 百万円 （価格時点：2019 年 11 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 シービーアールイー株式会社
テナント数（主要テナント） 40（ライフ）
テ 賃 貸 事 業 収 入 （ 年 間 ） 557 百万円
ナ 敷 金 ・ 保 証 金 368 百万円
ン 総 賃 貸 面 積 8,981.18 ㎡
稼 働 率 ( 面 積 ベ ー ス ) 100％
ト 総 賃 貸 可 能 面 積 8,981.18 ㎡
の テ 主 契 約 期 間 非開示（注 2）
内 ナ 契 約 種 類 非開示（注 2）
容 ン 賃 料 改 定 非開示（注 2）
ト な 中 途 解 約 非開示（注 2）
担 保 設 定 の 有 無 特になし
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 特になし
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・
「土地面積」「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
、
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「テナント数」については、2019 年 11 月末時点において効力を有する賃貸借契約数の合計数を記載しています。
・
「賃貸事業収入（年間）、 」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「総賃貸可能面積」については、2019 年 11 月末時点において効力
、 、
を有する賃貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
・
「賃貸事業収入（年間） 」は、2019 年 11 月末時点において効力を有する取得予定資産に係る賃貸借契約書等にそれぞれ表示さ
れた、月間賃料及び月間共益費の合計値を、12 倍することにより年換算して算出し、百万円未満を切り捨てて記載していま
す。なお、倉庫又は土地（平面駐車場）に関する賃料であることが賃貸借契約上明記されている額を含まず、売上歩合賃料に
ついては、主として 2019 年 10 月末時点の売上に連動した月間売上歩合賃料を使用しています。
（注 1）本物件土地の一部（190.89 ㎡）は土地賃貸借契約に基づき東京都へ賃貸しています。
（注 2）テナントから同意が得られていないため、非開示としています。
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4. 取得先の概要
1) 名 称 三菱商事都市開発株式会社
2) 所 在 地 東京都千代田区有楽町一丁目 7 番 1 号
3) 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 糸川 裕樹
4) 事 業 内 容 収益不動産の開発
5) 資 本 金 7 億円
6) 設 立 年 月 日 2002 年 9 月（2007 年 5 月 三菱商事都市開発株式会社に商号変更）
7) 純 資 産
譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
8) 総 資 産
9) 大株主及び持ち株比率 三菱商事株式会社（100％）
10) 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の親会社（出資比率 51％）である三菱商事株式会社が 100％出
資する会社であり、投資信託及び投資法人に関する法律 （昭和 26 年法律第 189
資 本 関 係 号。その後の改正を含みます。（以下「投信法」といいます。
） ）に定める利害関
係人等に該当します。
本資産運用会社の非常勤取締役 2 名が、三菱商事都市開発株式会社の非常勤取
人 的 関 係 締役を兼職しています。
2019 年 5 月 29 日付にて 14,500 百万円（譲渡価格）で「イトーヨーカドー錦
町店」 に関する譲渡契約を締結しています。 （うち、不動産信託受益権の準共有
取 引 関 係 持分 60％は譲渡済み。 ）
また、 「MARINE & WALK YOKOHAMA」に関し、プロパティ・マネジメント
契約を締結し、運営管理業務を委託しています。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、投信法に定める利害関係人等に該当します。また、本資産運用会
該 当 状 況 社の利害関係者取引規程にもとづく利害関係者に該当します。
（注） 本取引は本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当します。本取引については、社内規程
に則り、コンプライアンス委員会による承認を経ており、また、本資産運用会社における資産運用検討委員会及び取締役
会において、審議・検討を経ています。なお、取締役会における審議は、8 名の取締役のうち 6 名以上の賛成を要するこ
ととされています。
5. 物件取得者等の状況
物件所有者等の状況 現所有者・信託受益者 前所有者・信託受益者
会社名・氏名 三菱商事都市開発株式会社 特別な利害関係にあるもの以外
本資産運用会社の親会社（出資比率
特別な利害関係
51％）である三菱商事株式会社が 100％ －
にある者との関係
出資する会社
取得経緯・理由等 開発目的 －
現所有者が売買予定日時点で 1 年を超え
取得価格 て所有をしているため記載を省略しま －
す。
取得時期 2018 年 9 月 30 日 －
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6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本物件の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定され
る投資法人による「フォワード･コミットメント等 (注)
」に該当します。
本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、本投資法人は売買契約上違約金
として取得予定金額の 20%相当額を支払うこととされています。
(注) フォワード･コミットメント等とは、
「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡し
を行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
7. 決済方法等
引渡時一括
8. 取得の日程
取 得 決 定 日 2020 年 1 月 16 日
取 得 契 約 締 結 日 2020 年 1 月 20 日 （予定）
代 金 支 払 日 2020 年 3 月 2 日 （予定）
物 件 引 渡 日 2020 年 3 月 2 日 （予定）
9. 今後の見通し
本物件の取得による 2020 年 2 月期（第 36 期：2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）及び 2020 年 8
月期（第 37 期：2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更は
ありません。
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10. 鑑定評価書の概要
物件名称 マチノマ大森
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
鑑定評価額 9,360 百万円
価格時点 2019 年 11 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 9,360 百万円
直接還元法による価格 9,420 百万円
運営収益 712 百万円
可能総収益 727 百万円
空室等損失等 14 百万円
運営費用 327 百万円
維持管理費 111 百万円
水道光熱費 111 百万円
修繕費 1 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
PM フィー 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
テナント募集費用等 3 百万円
公租公課 55 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
損害保険料 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
その他費用 43 百万円
運営純収益 385 百万円
一時金の運用益 3 百万円
資本的支出 11 百万円
純収益 376 百万円
還元利回り 4.0％
DCF 法による価格 9,360 百万円
割引率 3.8％
最終還元利回り 4.1％
積算価格 9,600 百万円
土地比率 76.2％
建物比率 23.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
記載なし
当たって留意した事項
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【ご参考】
本物件の収支見込
想定収支見込
NOI (Net Operating Income) 416 百万円
NOI 利回り 4.6％
減価償却費 93 百万円
減価償却後 NOI 利回り 3.6％
・ NOI は 2019 年 11 月末時点で効力を有する賃貸借契約等に基づく年間収支をベースとしたものです。
・ NOI 利回りは、NOI を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
・ 減価償却費は現時点での概算です。
・ 減価償却後 NOI 利回りは、NOI から減価償却費を控除した額を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
以 上
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