2019年８月期 決算短信(REIT)
2019年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 日本リテールファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8953 URL https://www.jrf-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 難波 修一
資 産 運 用 会 社 名 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 岡本 勝治
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 執行役員リテール本部長 (氏名) 荒木 慶太
(ＴＥＬ) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日 2019年11月20日 分配金支払開始予定日 2019年11月18日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ 機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年８月期の運用、資産の状況（2019年３月１日～2019年８月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年８月期 35,432 15.5 14,719 12.3 12,815 15.4 12,814 15.4
2019年２月期 30,680 △6.1 13,103 △5.5 11,105 △4.6 11,105 △4.6
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年８月期 4,894 3.0 1.4 36.2
2019年２月期 4,241 2.6 1.2 36.2
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年８月期 4,430 11,597 － － 90.5 2.7
2019年２月期 4,430 11,597 － － 104.4 2.7
(注1) 2019年８月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当積立
金繰入額1,248百万円を控除した金額となっております。
(注2) 2019年２月期の分配金総額は、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額461百万円及び一時差異等調整積立金取
崩額31百万円を加算した金額となっております。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年８月期 900,799 433,994 48.2 165,772
2019年２月期 897,331 432,701 48.2 165,278
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年８月期 18,695 14,687 △11,637 61,620
2019年２月期 14,943 △20,609 402 39,874
２．2020年２月期の運用状況の予想（2019年９月１日～2020年２月29日）及び2020年８月期の運用状況の予想（2020
年３月１日～2020年８月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
超過分配金
金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年２月期 31,855 △10.1 14,299 △2.9 12,529 △2.2 12,529 △2.2 4,500 －
2020年８月期 31,911 0.2 14,582 2.0 12,868 2.7 12,867 2.7 4,600 －
(参考) １口当たり予想当期純利益（2020年２月期）4,785円
１口当たり予想当期純利益（2020年８月期）4,914円
(注) 予想分配金について、2020年２月期については当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を
加算し、配当積立金繰入額779百万円を控除した金額、2020年８月期については当期未処分利益に一時差異
等調整積立金取崩額31百万円を加算し、圧縮積立金繰入額854百万円を控除した金額となっております。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年８月期 2,618,017 口 2019年２月期 2,618,017 口
② 期末自己投資口数 2019年８月期 0 口 2019年２月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、33ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び
合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性
があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件について
は、7～8ページ記載の「2020年２月期（第36期 2019年９月１日～2020年２月29日）及び2020年８月期（第37期
2020年３月１日～2020年８月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………… 6
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 9
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 9
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 13
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 15
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 16
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 18
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 20
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 34
３. 参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 35
（１）運用資産等の価格に関する情報 ……………………………………………………………… 35
（２）資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………… 45
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
Ａ 当期の概況
ⅰ 投資法人の主な推移
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月
14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。
その上場から17年目となる2019年8月期には、保有資産の入替えの一環として、2019年5月に1物件（不動産信
託受益権の準共有持分15％）（譲渡価格21億円）、同年8月に3物件（譲渡価格の合計309億円）の譲渡を行いま
した。また、これまでの資産売却により得られた資金等により、2019年4月及び同年7月に2物件の取得を行いま
した。
その結果、当期末（2019年8月31日）時点では、取得価格の総額8,832億円（合計物件数100件）の資産を運用
しております。
ⅱ 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、国内総生産（GDP）が2019年１～３月期、４～６月期と2期連続プラスとなった
ものの、米中貿易摩擦の影響等により輸出や民間企業の設備投資には停滞感が見られました。一方、家計消
費については改元に伴う大型連休のレジャー効果もあり、堅調に推移しました。
資本市場については、米連邦準備理事会（FRB）による利下げ決定といった金融緩和の傾向が見られた一方
で、国際情勢の不透明感等のリスク懸念を受けボラティリティが高い展開が続いています。このような状況
下、J-REIT市場はディフェンシブ性と安定した利回りが評価され資金流入が続いた結果、東証REIT指数は8月
末には2007年8月以来の2,090ポイント超に達しました。
（小売セクター動向）
経済産業省の商業動態統計調査によると、2019年の小売販売額は長雨や低温の影響で前年同月比マイナス
となった７月を除き、前年同月比プラスで推移しています。また、消費支出については、総務省の家計調査
によると、2人以上世帯の実質消費支出は2019年7月まで8ヵ月連続で前年同月比プラスにて推移しており、基
調判断は「持ち直している」を維持しています。
尚、訪日外国人客数と旅行消費額は、日韓関係悪化の影響はあるものの、中国や東南アジア諸国、欧米か
らの訪日客数は順調に増加しており、2019年上半期においても前年同期を上回り過去最高を記録していま
す。
（不動産セクター動向）
国土交通省が発表した2019年7月1日時点の「令和元年都道府県地価調査」によると、全国の商業地は3年連
続で上昇し、上昇基調を強めています。本投資法人の主要投資エリアである三大都市圏においても、前年比
上昇率は東京圏が4.9％、大阪圏が6.8％、名古屋圏が3.8％と上昇傾向が続いています。良好な資金調達環境
の下、好調な企業業績が続く中でオフィスニーズが堅調なこと、訪日外国人客の増加等による店舗、ホテル
の進出意欲が旺盛であることなどを理由に需要が拡大したことが背景とされています。
(2) 運用実績
このような環境の中で、当期については、新規2物件（m-シティ柏、Ｇビル神宮前09）の取得を実施しまし
た。また、保有資産の入替えの一環として前期に売却を公表した大阪心斎橋8953ビルに加え、当期について
は3物件（イオン仙台中山、なるぱーく、イトーヨーカドー錦町店）の売却を公表し、計4物件（イトーヨー
カドー錦町店は不動産信託受益権の準共有持分15％）について、当期に売却を完了しました。
更に、本投資法人はこれまでの運用実績で培われた柔軟なリテールマネジメント力を活かした「既存物件
の価値向上」策の一環として川崎ルフロンの大規模リニューアルに取り組んでおり、2020年8月期に予定して
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
いる水族館のオープンを前に、2019年4月以降、段階的なリニューアルオープンを実施しており、順調な経過
を経ています。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は100物件、取得価格の総額8,832億円、鑑定
評価額の合計9,941億円、総賃貸可能面積2,397,039.17㎡、テナント総数923、ポートフォリオ全体の稼働率
は99.1％となりました。
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益(注)については、主に既存物件における前期末比での
キャップレートの低下及び減価償却等の結果として、含み益は1,614億円（前期比+44億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額若しくは調査価格と帳簿価額との差額です。
ⅲ 資金調達の概要
本投資法人は、当期においては、まず、2019年3月に既存の長期借入金200億円及び短期借入金25億円の返済
資金に充てるために長期借入金225億円の借入を行いました。
また、更なるサステナビリティ活動の強化、グリーンボンドに対する旺盛な投資家需要を背景とした低利率
での発行、投資法人債の投資家層の拡大を通じた資金調達手段の拡充を背景とし、2019年6月に第2回グリーン
ボンド（第13回無担保投資法人債）(注1)70億円を発行するとともに、同額の借入金の期限前弁済を行いました。
更に、2019年6月に既存の長期借入金70億円の返済資金に充てるために長期借入金70億円の借入を行い、
2019年8月に既存の短期借入金55億円の返済資金に充てるために長期借入金55億円の借入を行いました。
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は4,047億円、うち、長期借入金(注2)は3,602億円、
投資法人債（グリーンボンドを含む）は445億円となりました。
当期末現在の長期負債比率(注3)については100.0％、固定金利比率(注4)については93.3％、LTV(注5)は50.3％となっ
ております。
(注1) 一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体
がグリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達する為に発行する債券
(注2)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注3)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計
額を有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注4)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計額を有利子負債残高に預り敷金及び保証
金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注5)「LTV」とは、有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額を総資産額で除し
たものをいいます。
ⅳ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益35,432百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業
費用を控除した営業利益は14,719百万円、経常利益は12,815百万円、当期純利益は12,814百万円となりまし
た。
分配金につきましては、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1
項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしておりま
す。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の取崩しを開始し、当該取崩額31
百万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益12,814百万円に、一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当
積立金繰入額1,248百万円を控除した金額、総額11,597百万円を利益分配金として分配することとしました。こ
の結果、投資口1口当たりの分配金は4,430円となりました。
Ｂ 次期の見通し
ⅰ 運用全般に関する見通し
今後の日本経済は、米中貿易摩擦及び英国の欧州連合離脱など、世界的な先行きの不透明感や世界経済の減速
懸念があることから、企業業績に対する注視が必要です。また、資本市場では、投資家のリスク回避姿勢が強ま
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り世界的な金融緩和傾向が続くことが想定されます。このような中で、相対的に安定的な利回りが得やすい
J-REITにおいては引き続き資金流入が進み、堅調に推移するものと考えられます。
小売セクターにおいては、消費税増税を控え駆け込み需要とその反動減による影響が懸念されますが、今回は
8％から10％と増税幅が小さいこと、また軽減税率の適用も実施されることから、2014年4月の増税時ほどのイン
パクトにはならないとの予測もあり、消費は底堅く推移するものと考えています。
商業施設の賃貸環境については、人が集まる立地である都市部へのテナント出店意欲は引き続き強く、高い
稼働率を維持しており、賃料の上昇基調が継続しています。商業施設の不動産売買市場については、良好な資
金調達環境を背景に、厳しい取得環境が継続しており、今後も売買価格は高水準で推移するものと考えていま
す。
ⅱ 対処すべき課題
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、Eコマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施設を取
り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。
かかる状況下、ポートフォリオをコア・準コア・サブに区分し、「人が集まる立地」であり、本投資法人の
持つ「人を集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。
プライム 日本を代表する商業地に立地する商業施設
コア ターミナル駅前 豊富な乗降客数を有する駅周辺に立地する商業施設
住宅地駅前 人口密集地の駅周辺に立地する商業施設
郊外モール 郊外エリアに立地する大型ショッピングモール
準コア
バリューアッド 利回りが高くアップサイド余地の高い資産
サブ GMS・ロードサイド GMS・ロードサイド型施設・その他投資採算性の低い資産
また、取得した商業施設の中長期的な競争力の維持・向上のためには、常に変化し続ける小売環境の中で、
より柔軟な施策を実行していくことが必要になると考えております。本投資法人は、これまで積み上げてきた
運用実績を基に、テナントリレーションの拡大、空間プロデュース力の強化、プロモーション戦略の強化を通
じ、リテールマネジメント力の更なる向上に努めて参ります。
本投資法人は、コア資産比率の更なる向上及び柔軟なリテールマネジメント力に裏付けられた内部成長を通
じ、継続的な投資主価値の向上を目指します。
(1) 外部成長戦略／資産入替戦略
本投資法人は、コア資産比率の向上のために、サブ資産の譲渡及びコア資産の新規取得による資産入替を
積極的に実行していきます。
新規物件の取得のための方策として、国内最大級の商業施設の買い手としての独自のネットワーク、CRE
（Corporate Real Estate、企業不動産）戦略アプローチ、スポンサーサポートを利用した豊富なディール
ソース等を活用し、ブリッジ・ストラクチャー等最適な取得手法により機動的にコア資産を取得して参りま
す。
(2) 内部成長戦略
本投資法人は、柔軟なリテールマネジメント力を発揮できるダイレクトリース物件を中心に、個別物件毎
にテナントの営業状況や建物・設備の運営状況、競合環境、更には消費トレンドの変化等を見極めつつ、資
産価値の維持・向上並びに施設競争力強化を目指すアクションプランを策定・実行しており、これらにより
ポートフォリオの収益性及び安定性の向上を目指します。
なお、資産価値向上に向けたアクションプランには、収益向上のための施策と、収益安定化のための施策
の両方があると考えており、双方を組み合わせながらポートフォリオ全体でマネジメントを行い、結果とし
てポートフォリオの収益性及び安定性の向上の実現を図ります。
また、本投資法人はESG活動に注力しており、これまでの活動の結果として、MSCI社によるESG格付けで
「A」を取得、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み込まれています。更には2019年に実施され
たGRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）（注）リアルエステイト評価において、4つにラン
ク分けされる評価の中で最高位の「Green Star」の評価を5年連続で受けております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
ステークホルダーからのESGに対する要求が高まりを見せる中、引き続きESG活動に注力して参ります。
(注)「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）」とは、2009 年に国連責任投資原則を主導した欧州の主要年
金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・ガバナンス
（ESG）のパフォーマンスに関するベンチマーク評価及びその運営組織です。
(3) 財務戦略
本投資法人は、更なる財務安定性向上のための継続的な取組みを行っています。
(イ) 財務安定性確保のための取組み
本投資法人は、安定した財務基盤の構築を行っており、以下の中長期的な財務基本戦略に基づいた取組
みを行っています。
金融環境悪化時においても、安定した経営を継続できる強固な財務基盤の構築
中長期的な
機動的なポートフォリオ・マネジメント実施のための財務柔軟性の確保
財務基本戦略
高い信用力を維持することによる、競争力のあるコストでの負債調達
(ロ) LTVのコントロール
本投資法人のLTVは、資金調達の市場環境を総合的に勘案し、運用レンジの目安を45%から55%としてい
ます。
(ハ) 自己投資口取得
投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を
総合的に勘案し、今後も自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。
(ニ) グリーンボンドの発行
本投資法人のサステナビリティ活動の強化とともに、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による資金調
達手段として、適格クライテリアを満たす新規及び既存の特定資産の負債額(注)を上限に、今後もグリーン
ボンドの発行を検討します。
(注)適格クライテリアを満たす特定資産の帳簿価額の合計に、有利子負債比率を乗じて算出された負債額をいいます。
(4) 分配金安定化のための施策
本投資法人は、配当積立金、一時差異等調整積立金及び「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をし
た場合の課税の特例」を活用した圧縮積立金の繰入れ及び取崩しにより、長期的な分配金水準の安定化を図
って参ります。
ⅲ 次期の業績の見通し
2020年2月期（第36期）及び2020年8月期（第37期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。
この見通しの前提条件につきましては、下記「2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び
2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
（注）上記予想数値は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により変動する可能性があります。
2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）
営業収益 31,855百万円
経常利益 12,529百万円
当期純利益 12,529百万円
1口当たり分配金 4,500円
2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日）
営業収益 31,911百万円
経常利益 12,868百万円
当期純利益 12,867百万円
1口当たり分配金 4,600円
また、下記「2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（第37期 2020年3月1
日～2020年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」に記載のとおり、当期決算日後に下記のとおり資産の譲渡
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を予定しております。（譲渡資産の詳細は、2019年5月29日付で公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に
関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」をご参照下さい。）。
譲渡予定価格
物件名 所在地 譲渡予定日
（百万円）
準共有持分45％
2019年9月2日
イトーヨーカドー錦町店
埼玉県蕨市 12,325 （譲渡完了）
（不動産信託受益権）（注）
準共有持分40％
2020年3月2日
（注）本物件については、信託受益権売買契約書が締結されており、売主及び買主は、相手方が本契
約の条項違反により本契約が解除された場合、違反当事者に対して、解除された不動産信託受
益権の準共有持分にかかる売買代金（消費税及び地方消費税含む）の30％相当額の違約金を請
求することができるとされています。なお、本物件の2019年8月31日時点の不動産鑑定士によ
る鑑定評価額は12,300百万円です。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2019年5月28日提出）及び臨時報告書（2019年10月11日提出）における「投資リスク」
から重要な変更がないため開示を省略します。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）及び2020年8月期（2020年3月1日～2020年8月31日）の運
用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日（182日））
計算期間
・ 2020年8月期（第37期 2020年3月1日～2020年8月31日（184日））
・ 2019年8月31日時点で本投資法人が所有する100物件に、2019年5月29日付「国内不動産
信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」で公表した不動産
信託受益権の準共有持分の譲渡を考慮した99物件を前提としております。
保有資産
・ なお、上記を除き2020年8月期（第37期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取
得又は既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がない
ことを前提としております。
・ 当期末発行済投資口数は2,618,017口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口の取
投資口の発行
得・消却がないことを前提としております。
・ 2019年8月31日現在の有利子負債は404,725百万円であり、内訳は長期借入金360,225百
万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500百万円となっておりますが、2019
年8月23日付で契約を締結し、2019年9月4日に実行した借入金の借り換え、及び2019年
9月27日付で契約を締結し、2019年10月2日ならびに10月7日に実行した借入金の借り換
えにより、本書の日付現在の有利子負債は404,725百万円となっており、内訳は長期借
有利子負債
入金360,225百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500百万円となっており
ます
・ 本書の日付現在の有利子負債のうち、2020年2月期（第36期）及び2020年8月期（第37
期）中に返済、償還期限が到来する有利子負債は、長期借入金37,800百万円ですが、
その返済の原資については借入金等による調達を前提としております。
・ 不動産等売却益については、2020年2月期（第36期）において「イトーヨーカドー錦町
店（不動産信託受益権の準共有持分45％）」の譲渡により2,022百万円を見込んでお
り、2020年8月期（第37期）において「イトーヨーカドー錦町店（不動産信託受益権の
準共有持分40％）」の譲渡により1,775百万円を見込んでいます。なお、2020年8月期
（第37期）の不動産等売却益については、2019年11月22日開催予定の投資主総会にお
いて、規約の変更が承認されることを前提に算出しています。
営業収益
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等を
勘案して算出しております。
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 大規模リニューアル中の川崎ルフロンの賃料水準並びに空室部分の見込みについては、
当該時点までのリニューアル計画を勘案して算出しています。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
・ 公租公課は、2020年2月期（第36期）2,623百万円、2020年8月期（第37期）2,654百万
円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定資
産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間に
対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産等の
新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、当該精
算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されま
せん。従って、2019年中に取得したm-シティ柏、Ｇビル神宮前09に係る固定資産税等
は2020年以降において当該計算期間に対応する賦課決定税額を賃貸事業費用に計上し
ます。なお、m-シティ柏及びＧビル神宮前09の取得原価に算入する固定資産税相当額
は35百万円を想定しております。
・ 修繕費は、2020年2月期（第36期）852百万円、2020年8月期（第37期）571百万円を想
定しております。また、修繕費のうち、2020年2月期（第36期）においては大規模リニ
営業費用 ューアル中の川崎ルフロンにおいて2020年2月期（第36期）に433百万円、2020年8月期
（第37期）211百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2020年2月期（第36期）5,387百万円、2020年8月期（第37期）5,422百
万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は2020年2月期（第36期）689百万
円、2020年8月期（第37期）769百万円を、建物管理委託費は2020年2月期（第36期）
1,541百万円、2020年8月期（第37期）1,505百万円を想定しております。
・ 2020年2月期（第36期）には、mozoワンダーシティのシステム更新等に伴う固定資産除
却損105百万円、2020年8月期（第37期）には、各物件の設備更新等に伴う固定資産除
却損21百万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記載した上記金額の
うち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを行うべきと判断さ
れるものについては、勘定科目を減価償却費として計上することとなります。
・ 2020年8月期（第37期）の資産運用報酬は、2019年11月22日開催予定の投資主総会にお
いて、規約の変更が承認されることを前提に算出しています。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
営業外費用 2020年2月期（第36期）1,769百万円、2020年8月期（第37期）1,713百万円を想定して
おります。
・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出して
おります。
・ 2020年2月期（第36期）の分配金は当期未処分利益12,529百万円に一時差異等調整積立
金取崩額31百万円を加算し、配当積立金繰入額779百万円を控除した、総額11,781百万
円を分配（1口当たり分配金4,500円）することを前提としております。
・ 2020年8月期（第37期）の分配金は当期未処分利益12,867百万円に一時差異等調整積立
1口当たり
金取崩額31百万円を加算し、圧縮積立金繰入額854百万円を控除した、総額12,042百万
分配金
円を分配（1口当たり分配金4,600円）することを前提としております。
・ 一時差異等調整積立金については、2017年8月期（第31期）以降、毎期50年均等額(31
百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 2020年8月期（第37期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理との不
一致により発生する追加の税負担については、一時差異等調整積立金を取り崩すこと
で回避することを前提としております。
1口当たり
・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを前
その他 提としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生
じないことを前提としております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2019年２月28日) (2019年８月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 28,161,276 48,462,441
信託現金及び信託預金 ※１ 12,226,978 ※１ 13,671,533
営業未収入金 726,355 692,212
未収還付法人税等 117 28
その他 1,065,634 1,339,390
流動資産合計 42,180,363 64,165,606
固定資産
有形固定資産
建物 2,429,418 2,431,977
減価償却累計額 △577,957 △620,687
建物（純額） 1,851,461 1,811,289
構築物 66,113 66,063
減価償却累計額 △23,282 △24,678
構築物（純額） 42,830 41,384
工具、器具及び備品 17,588 19,461
減価償却累計額 △13,032 △13,581
工具、器具及び備品（純額） 4,555 5,880
土地 28,459,580 28,459,580
信託建物 ※２ 296,373,136 ※２ 285,730,689
減価償却累計額 △103,154,214 △100,183,972
信託建物（純額） ※１ 193,218,921 ※１ 185,546,717
信託構築物 14,387,287 13,376,034
減価償却累計額 △5,368,953 △4,864,445
信託構築物（純額） ※１ 9,018,334 ※１ 8,511,589
信託機械及び装置 2,170,857 2,139,934
減価償却累計額 △1,245,762 △1,279,917
信託機械及び装置（純額） ※１ 925,095 ※１ 860,017
信託工具、器具及び備品 4,481,644 4,613,895
減価償却累計額 △2,855,439 △2,855,989
信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 1,626,204 ※１ 1,757,905
信託土地 ※１ 609,178,997 ※１ 599,326,329
信託建設仮勘定 ※１ 1,778,314 ※１ 1,097,732
有形固定資産合計 846,104,295 827,418,425
無形固定資産
信託借地権 5,154,286 5,134,213
その他無形固定資産 - 11,526
信託その他無形固定資産 99,657 90,710
無形固定資産合計 5,253,943 5,236,449
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2019年２月28日) (2019年８月31日)
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 1,644,329 1,636,829
長期前払費用 1,419,470 1,614,516
その他 ※１ 520,292 ※１ 520,292
投資その他の資産合計 3,584,091 3,771,637
固定資産合計 854,942,331 836,426,512
繰延資産
投資口交付費 47,680 23,840
投資法人債発行費 161,374 183,898
繰延資産合計 209,055 207,738
資産合計 897,331,749 900,799,858
負債の部
流動負債
営業未払金 2,181,874 3,222,435
短期借入金 8,000,000 -
1年内返済予定の長期借入金 55,500,000 52,300,000
未払金 21,973 22,436
未払費用 1,988,108 2,018,494
未払法人税等 605 605
未払消費税等 2,243 949,832
前受金 3,194,476 3,226,068
預り金 1,280,833 3,027,689
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ※１ 658,065 ※１ 658,065
資産除去債務 71,086 9,740
デリバティブ債務 35,790 51,116
その他 126,557 118,974
流動負債合計 73,061,615 65,605,458
固定負債
投資法人債 37,500,000 44,500,000
長期借入金 303,725,000 307,925,000
預り敷金及び保証金 2,133,556 1,862,216
信託預り敷金及び保証金 ※１ 47,279,389 ※１ 46,074,538
資産除去債務 541,213 540,301
デリバティブ債務 369,409 277,530
その他 20,097 20,000
固定負債合計 391,568,665 401,199,587
負債合計 464,630,281 466,805,045
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2019年２月28日) (2019年８月31日)
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 14,986,826
出資剰余金控除額 ※４ △9,999,980 ※４ △9,999,980
出資剰余金(純額) 4,986,845 4,986,845
任意積立金
圧縮積立金 476,272 15,151
配当積立金 1,616,048 1,616,048
一時差異等調整積立金 ※５ 3,044,107 ※５ 3,012,724
任意積立金合計 5,136,428 4,643,925
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,105,312 12,814,606
剰余金合計 21,228,586 22,445,377
投資主資本合計 433,106,668 434,323,459
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △405,199 △328,647
評価・換算差額等合計 △405,199 △328,647
純資産合計 ※６ 432,701,468 ※６ 433,994,812
負債純資産合計 897,331,749 900,799,858
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 30,680,828 ※１ 30,857,961
不動産等売却益 - ※２ 4,574,062
営業収益合計 30,680,828 35,432,023
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 14,558,221 ※１ 16,505,010
不動産等売却損 - ※３ 1,023,538
資産運用報酬 2,673,663 2,725,434
資産保管手数料 29,734 30,400
一般事務委託手数料 127,073 129,484
役員報酬 5,940 5,940
その他営業費用 183,041 292,648
営業費用合計 17,577,675 20,712,455
営業利益 13,103,152 14,719,568
営業外収益
受取利息 766 186
その他 1,397 2,230
営業外収益合計 2,163 2,416
営業外費用
支払利息 1,433,180 1,355,972
投資法人債利息 136,080 141,282
投資法人債発行費償却 16,295 18,338
投資口交付費償却 23,840 23,840
融資関連費用 385,539 362,802
その他 4,463 4,536
営業外費用合計 1,999,399 1,906,773
経常利益 11,105,917 12,815,211
税引前当期純利益 11,105,917 12,815,211
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,105,312 12,814,606
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,105,312 12,814,606
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金
出資剰余金 一時差異等
控除額 （純額） 圧縮積立金 配当積立金
調整積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,537,665 3,075,489
当期変動額
配当積立金の積立 78,383
一時差異等
△31,382
調整積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - - - - 78,383 △31,382
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,616,048 3,044,107
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
任意積立金 当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
任意積立金
合計 損失（△）
当期首残高 5,089,427 11,644,816 21,721,089 433,599,171 △369,597 △369,597 433,229,574
当期変動額
配当積立金の積立 78,383 △78,383 - - -
一時差異等
△31,382 31,382 - - -
調整積立金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 11,105,312 11,105,312 11,105,312 11,105,312
投資主資本以外
の項目の当期変 △35,602 △35,602 △35,602
動額（純額）
当期変動額合計 47,000 △539,504 △492,503 △492,503 △35,602 △35,602 △528,106
当期末残高 5,136,428 11,105,312 21,228,586 433,106,668 △405,199 △405,199 432,701,468
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
当期（自 2019年３月１日 至 2019年８月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金
出資剰余金 一時差異等
控除額 （純額） 圧縮積立金 配当積立金
調整積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,616,048 3,044,107
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △461,120
一時差異等
△31,382
調整積立金の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 - - - - △461,120 - △31,382
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 1,616,048 3,012,724
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
任意積立金 当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
任意積立金
合計 損失（△）
当期首残高 5,136,428 11,105,312 21,228,586 433,106,668 △405,199 △405,199 432,701,468
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △461,120 461,120 - - -
一時差異等
△31,382 31,382 - - -
調整積立金の取崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 12,814,606 12,814,606 12,814,606 12,814,606
投資主資本以外
の項目の当期変 76,552 76,552 76,552
動額（純額）
当期変動額合計 △492,503 1,709,294 1,216,791 1,216,791 76,552 76,552 1,293,343
当期末残高 4,643,925 12,814,606 22,445,377 434,323,459 △328,647 △328,647 433,994,812
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 (自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 11,105,312,023 12,814,606,329
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 461,120,737 －
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ 31,382,550 ※１ 31,382,550
Ⅲ 分配金の額 11,597,815,310 11,597,815,310
（投資口１口当たり分配金の額） (4,430) (4,430)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 － 1,248,173,569
－ －
Ⅴ 次期繰越利益
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第26条第1項第2号 本投資法人の規約第26条第1項第2号
に定める分配方針に基づき、租税特 に定める分配方針に基づき、租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて分 100分の90に相当する金額を超えて分
配することとしております。かかる 配することとしております。かかる
方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益 方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益
11,105,312,023 円に圧縮積立金取崩 12,814,606,329 円 に 一 時 差 異 等 調 整
額461,120,737円及び一時差異等調整 積立金取崩額31,382,550円を加算し、
積立金取崩額31,382,550円を加算し 配当積立金繰入額1,248,173,569円を
た、 総 額 11,597,815,310 円 を 分 配 す 控 除 し た、 総 額 11,597,815,310 円 を
ることとしました。この結果、投資 分配することとしました。この結果、
口1口当たりの分配金は4,430円とな 投資口1口当たりの分配金は4,430円
りました。なお、規約第26条第2項に となりました。なお、規約第26条第2
定める利益を超えた金銭の分配は行 項に定める利益を超えた金銭の分配
いません。 は行いません。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,105,917 12,815,211
減価償却費 5,553,508 5,558,695
投資法人債発行費償却 16,295 18,338
投資口交付費償却 23,840 23,840
不動産等売却益 - △4,574,062
不動産等売却損 - 1,023,538
固定資産除却損 72,253 179,620
受取利息 △766 △186
支払利息 1,569,261 1,497,255
営業未収入金の増減額（△は増加） △11,589 27,104
未収還付法人税等の増減額（△は増加） △87 88
長期前払費用の増減額（△は増加） 222,030 △195,045
営業未払金の増減額（△は減少） △633,903 711,025
未払消費税等の増減額（△は減少） △1,110,786 947,589
未払金の増減額（△は減少） 5,212 463
未払費用の増減額（△は減少） △23,992 40,315
前受金の増減額（△は減少） △29,128 31,592
預り金の増減額（△は減少） △314,848 1,498,562
その他 118,147 599,002
小計 16,561,363 20,202,948
利息の受取額 766 186
利息の支払額 △1,617,833 △1,507,184
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 14,943,691 18,695,345
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △956 △2,862
信託有形固定資産の取得による支出 △20,699,096 △16,551,302
信託有形固定資産の売却による収入 - 32,936,228
信託有形固定資産の売却による支出 △7,221 -
無形固定資産の取得による支出 - △10,050
信託無形固定資産の取得による支出 △450 △8,910
信託無形固定資産の売却による収入 - 2,044
預り敷金及び保証金の返還による支出 △115,797 △477,849
預り敷金及び保証金の受入による収入 442,970 46,361
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △867,579 △2,254,316
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 624,214 1,000,732
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 14,500 7,500
使途制限付信託預金の預入による支出 △24 -
投資活動によるキャッシュ・フロー △20,609,440 14,687,576
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 21,000,000 -
短期借入金の返済による支出 △13,000,000 △8,000,000
長期借入れによる収入 26,000,000 35,000,000
長期借入金の返済による支出 △22,000,000 △34,000,000
投資法人債の発行による収入 - 6,959,137
分配金の支払額 △11,597,868 △11,596,339
財務活動によるキャッシュ・フロー 402,131 △11,637,201
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） △5,263,617 21,745,720
現金及び現金同等物の期首残高 45,138,588 39,874,970
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 39,874,970 ※１ 61,620,691
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～50年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,979千円、
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は35,085千円で
す。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
5．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
6．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
信託現金及び信託預金 513,284 513,284
信託建物 61,337,896 58,610,349
信託構築物 2,857,142 2,553,852
信託機械及び装置 218,034 203,953
信託工具、器具及び備品 680,297 659,743
信託土地 147,662,062 141,097,758
信託建設仮勘定 13,000 3,454
その他 519,256 519,256
合 計 213,800,972 204,161,651
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
信託預り敷金及び保証金 19,807,651 18,967,312
合 計 19,807,651 18,967,312
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額
前期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するた
め、土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期
558,872千円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれて
おります。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
信託建物 339,581 334,351
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
3．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 35,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 35,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 60,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 60,000,000
※4．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
総消却口数 49,181口 49,181口
消却総額 9,999,980千円 9,999,980千円
※5．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,075,489 － △ 31,382 3,044,107 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,044,107 － △ 31,382 3,012,724 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※6．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
50,000千円 50,000千円
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料及び駐車場使用料収入 26,932,592 27,157,026
受取水道光熱費 1,313,972 1,388,286
その他賃料収入 2,434,263 2,312,648
不動産賃貸事業収益合計 30,680,828 30,857,961
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 789,994 769,619
建物管理委託費 1,498,798 1,551,978
水道光熱費 1,470,129 1,530,132
公租公課 2,670,034 2,779,175
修繕費 779,896 2,261,566
保険料 31,574 33,248
信託報酬 55,251 56,252
支払賃料 770,182 769,153
その他賃貸事業費用 866,597 1,016,779
減価償却費 5,553,508 5,557,481
固定資産除却損 72,253 179,620
不動産賃貸事業費用合計 14,558,221 16,505,010
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 16,122,606 14,352,951
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
不動産等売却収入 － 26,995,000
不動産等売却原価 － 22,003,058
その他売却費用 － 417,879
不動産等売却益 － 4,574,062
※3．不動産等売却損の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
不動産等売却収入 － 6,115,000
不動産等売却原価 － 7,128,439
その他売却費用 － 10,099
不動産等売却損 － 1,023,538
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 8,000,000口
発行済投資口の総口数 2,618,017口 2,618,017口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
現金及び預金 28,161,276 48,462,441
信託現金及び信託預金 12,226,978 13,671,533
使途制限付信託預金（注） △ 513,284 △ 513,284
現金及び現金同等物 39,874,970 61,620,691
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
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〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（2）減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用して
おります。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
１年以内 20,676,273 20,252,010
１年超 84,340,962 85,211,399
合計 105,017,236 105,463,410
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発
行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重
に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入
金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部について
は、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を
ヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、
両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を
満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資
産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたク
レジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理
しております。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取
引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含まれておりません（注2.参照）。
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 28,161,276 28,161,276 －
(2) 信託現金及び信託預金 12,226,978 12,226,978 －
資産計 40,388,255 40,388,255 －
(1) 短期借入金 8,000,000 8,000,000 －
(2) １年内返済予定の長期借入金 55,500,000 55,571,782 71,782
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 668,780 10,714
(4) 投資法人債 37,500,000 38,439,460 939,460
(5) 長期借入金 303,725,000 305,129,970 1,404,970
(6) 信託預り敷金及び保証金 1,962,087 1,993,650 31,562
負債計 407,345,153 409,803,644 2,458,491
デリバティブ取引（※） （405,199） （405,199） －
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 48,462,441 48,462,441 －
(2) 信託現金及び信託預金 13,671,533 13,671,533 －
資産計 62,133,975 62,133,975 －
(2) １年内返済予定の長期借入金 52,300,000 52,301,472 1,472
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 668,923 10,858
(4) 投資法人債 44,500,000 45,663,605 1,163,605
(5) 長期借入金 307,925,000 311,545,282 3,620,282
(6) 信託預り敷金及び保証金 1,928,055 1,973,892 45,837
負債計 407,311,120 412,153,176 4,842,056
デリバティブ取引（※） （328,647） （328,647） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目につい
ては、（ ）で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっておりま
す。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
(2)１年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価
は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております（ただし、金利スワップの特例処理の対象
とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと
一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっております。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合
計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によって
おります。
(3)１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した
利率で割り引いて算定する方法によっております。
(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
預り敷金及び保証金 2,133,556 1,862,216
信託預り敷金及び保証金 45,317,302 44,146,483
合計 47,450,858 46,008,700
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、
返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 28,161,276 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,226,978 － － － － －
合計 40,388,255 － － － － －
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 48,462,441 － － － － －
信託現金及び信託預金 13,671,533 － － － － －
合計 62,133,975 － － － － －
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 8,000,000 － － － － －
１年内返済予定の長期借入金 55,500,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － － 5,000,000 15,500,000 17,000,000
長期借入金 － 58,875,000 36,000,000 30,500,000 22,000,000 156,350,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 658,065 68,065 168,065 409,827
合計 64,158,065 59,533,065 36,658,065 35,568,065 37,668,065 173,759,827
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 52,300,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － 5,000,000 8,000,000 14,500,000 1,700,000
長期借入金 － 54,575,000 40,500,000 28,500,000 30,000,000 154,350,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 658,065 168,065 68,065 375,794
合計 52,958,065 55,233,065 46,158,065 36,668,065 44,568,065 156,425,794
〔有価証券に関する注記〕
前期（2019年2月28日）及び当期（2019年8月31日）において、該当事項はありません。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年2月28日）及び当期（2019年8月31日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 79,075,000 56,575,000 △405,199
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 121,000,000 99,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△405,199
合計 200,075,000 155,575,000 －
（注）
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 72,075,000 36,075,000 △328,647
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 101,000,000 96,500,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△328,647
合計 173,075,000 132,575,000 －
（注）
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の
時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(5)」参
照）。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）及び当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）において、該当
事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）及び当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）において、該当
事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）及び当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）において、該当
事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）及び当期（自 2019年3月1日 至 2019年8月31日）において、該当
事項はありません。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
繰延税金資産
繰越欠損金(注) 2,094,764 1,625,992
資産除去債務 193,368 173,043
借地権償却等 116,592 125,950
減価償却費損金算入限度超過額 18,809 19,430
合併受入資産評価差額 5,348,796 5,321,400
繰延ヘッジ損益 127,925 103,398
その他 38,376 115,490
繰延税金資産小計 7,938,632 7,484,706
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額(注) △ 2,094,764 △ 1,625,992
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 △ 5,843,868 △ 5,858,714
評価性引当額小計 △ 7,938,632 △ 7,484,706
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
(注)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
前期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金(a) 2,094,764 － － － － － 2,094,764
評価性引当額 △ 2,094,764 － － － － － △ 2,094,764
繰延税金資産 － － － － － － －
(a) 税務上の繰越欠損金は法定実効税率を乗じた額です。
当期（2019年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金(a) 1,625,992 － － － － － 1,625,992
評価性引当額 △ 1,625,992 － － － － － △ 1,625,992
繰延税金資産 － － － － － － －
(a) 税務上の繰越欠損金は法定実効税率を乗じた額です。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ
た主要な項目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
（2019年2月28日） （2019年8月31日）
法定実効税率 31.51 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △ 32.83 △ 28.52
評価性引当額の増減 0.33 △ 3.50
一時差異等調整積立金の取崩しによる影響額 0.09 0.08
その他 0.90 0.43
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.00
（追加情報）
前期（2019年2月28日）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号平成30年2月16日)を当期から適用してお
ります。これに伴い、税効果会計関係注記において、税効果会計基準一部改正第3項から第5項に定める「税効果
会計に係る会計基準」注解（注8）（評価性引当額の合計額を除く。）及び同注解（注9）に記載された内容を追
加しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年８月期 決算短信
〔資産除去債務に関する注記〕
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
1．当該資産除去債務の概要
本投資法人は、保有する資産「DFS T ギャラリア沖縄」の一部の土地に係る事業用定期借地権契約に基づく原
状回復義務、「川崎ルフロン」及び「Ｇビル神宮前08」のアスベスト除去費用の契約上・法令上の義務に関して
資産除去債務を計上しております。
2．当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該事業用定期借地権契約満了までの期間及び当該アスベストを含有する建物の耐用年数に
よりそれぞれ9年、24年及び22年と見積り、割引率はそれぞれ0.458％、1.584％及び0.596％を使用して資産除去
債務の金額を算定しております。
3．当該資産除去債務の総額の増減
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年９月１日 (自 2019年３月１日
至 2019年２月28日) 至 2019年８月31日)
期首残高 487,464 612,299
有形固定資産の取得に伴う増加額 121,480 －
時の経過による調整額 3,353 3,657
資産除去債務の履行による減少額 － △65,915
期末残高 612,299 550,041
〔賃貸等不動産に関する注記〕
本投資法人は、三大都市圏を中心に日本国内の政令