8953 Ｒ－都市ファンド 2019-05-29 15:30:00
2019年8月期（第35期）及び2020年2月期（第36期）の運用状況の予想の修正並びに2020年2月期（第36期）の分配金の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 5 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月期（第 36 期）の運用状況の予想の修正
並びに 2020 年 2 月期（第 36 期）の分配金の予想の修正に関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2019年4月15日付「2019年2月期決
算短信（REIT）」にて公表いたしました、2019年8月期（第35期：2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020
年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）
： の運用状況の予想について下記の通り修正するとともに、
2020年2月期（第36期：2019年9月1日～2020年2月29日）の分配金の予想について下記の通り修正いたしまし
たので、お知らせいたします。
記
1. 2019 年 8 月期（第 35 期：2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 34,323 13,706 11,794 11,793 4,430 0
今回修正予想（B） 35,061 14,380 12,473 12,472 4,430 0
増減額（B－Ａ） +738 +673 +679 +679 - -
増 減 率
+2.2% +4.9% +5.8% +5.8% - -
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,618,017 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 12,472 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を
加算し、配当積立金繰入額 906 百万円を控除した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを
前提としています。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 11,793 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を
加算し、配当積立金繰入額 227 百万円を控除した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを
前提としています。
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2. 2020 年 2 月期（第 36 期：2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）の運用状況及び分配金の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 29,878 12,392 10,603 10,603 4,430 0
今回修正予想（B） 31,740 14,203 12,412 12,411 4,500 0
増減額（B－Ａ） +1,861 +1,811 +1,808 +1,808 +70 -
増 減 率
+6.2% +14.6% +17.1% +17.1% +1.6% -
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,618,017 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 12,411 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を
加算し、配当積立金繰入額 662 百万円を控除した、総額 11,781 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを
前提としています。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 10,603 百万円に、配当積立金取崩額 15 百万円及び一時差異
等調整積立金取崩額 979 百万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提と
しております。
【参考】1 口当たり分配金及び積立金残高の推移並びに今後の目標
2019 年 2 月期 2019 年 8 月期 2020 年 2 月期
(第 34 期) (第 35 期) (第 36 期) 今後の目標（注 1）
実績 今回修正予想 今回修正予想
1 口当たり
4,430 円 4,430 円 4,500 円 4,500 円を下限として
分配金
（-%） （+1.6%） 更なる向上を目指す
（前期比）
2020 年 8 月期(第 37 期)にて
積立金残高（注 2） 4,643 百万円 5,519 百万円 6,149 百万円
7,000 百万円程度まで
（前期比） （+18.8%） （+11.4%）
積み増し予定（注 3）
（注1） 今後の目標であり実現を保証するものではありません。
（注2） いずれも各期の投資法人役員会にて「金銭の分配に係る計算書」承認後の積立金残高です。
（注3） 2020 年 8 月期 (第 37 期)に予定されているイトーヨーカドー錦町店の不動産信託受益権の準共有持分 40%の譲渡に
伴う譲渡益 1,810 百万円の一部を積立金積立に活用する予定です。
3. 修正の理由
本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が、本日付「国内不動
産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」で公表したイトーヨーカドー錦町
店の譲渡に伴い、多額の譲渡益を確保できる見通しであることから、当該譲渡益を活用し、2020 年 2 月
期（第 36 期）の 1 口当たり分配金の引き上げに伴う分配金の予想の修正を行うものです。
分配金の予想の修正に伴い、2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月期（第 36 期）の運用状況の
予想の修正も併せて行うものです。
予想修正の主な要因は、2019 年 8 月期（第 35 期）は本日付「国内不動産信託受益権の取得に関する
お知らせ【G ビル神宮前 09】」で公表した G ビル神宮前 09 の取得及びイトーヨーカドー錦町店の不動
産信託受益権の準共有持分 15%の譲渡に伴う不動産等売却益の増加によるもの、2020 年 2 月期（第 36
期）は G ビル神宮前 09 の通期寄与及びイトーヨーカドー錦町店の不動産信託受益権の準共有持分 45%
の譲渡に伴う不動産等売却益の増加によるものです。
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なお、2019 年 8 月期（第 35 期）の 1 口当たり分配金については、当期純利益の増加分を配当積立金
に積み立てる予定であることから、変更はございません。
4. 2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月期（第 36 期）の各運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
2019 年 8 月期（第 35 期 2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日（184 日））
計算期間
2020 年 2 月期（第 36 期 2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日（182 日））
・ 2019 年 2 月 28 日時点で本投資法人が所有する 101 物件に、2019 年 4 月 17 日付
「国内不動産信託受益権の取得予定日の決定に関するお知らせ【m-シティ柏】」及
び 2019 年 5 月 29 日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【G ビル神
宮前 09】」で公表した取得（予定）資産 2 物件を加え、2019 年 8 月に譲渡予定の
大阪心斎橋 8953 ビル、イオン仙台中山及びなるぱーくの譲渡予定資産 3 物件を除
運用資産 き、2019 年 5 月 29 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトー
ヨーカドー錦町店】」で公表した不動産信託受益権の準共有持分の譲渡を考慮した
100 物件を前提としております。
・ なお、上記を除き 2020 年 2 月期（第 36 期）の期末までに運用資産の異動（新規物
件の取得又は既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）
がないことを前提としております。
発行済 ・ 当期末発行済投資口数は 2,618,017 口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口
投資口数 の取得・消却がないことを前提としております。
・ 2019 年 2 月 28 日現在の有利子負債は 404,725 百万円であり、内訳は短期借入金
8,000 百万円、長期借入金 359,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）
37,500 百万円ですが、2019 年 2 月 22 日付で契約を締結し、2019 年 3 月 29 日に実
行した借入金の借り換えにより、本書の日付現在の有利子負債は 404,725 百万円と
なっており、内訳は短期借入金 5,500 百万円、長期借入金 361,725 百万円、投資法
有利子負債 人債（グリーンボンドを含む）37,500 百万円となっております。
・ 本書の日付現在の有利子負債のうち、2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月
期（第 36 期）中に返済、償還期限が到来する有利子負債は、短期借入金 5,500 百万
円及び長期借入金 35,500 百万円ですが、その返済の原資については借入金等によ
る調達を前提としております。
・ 不動産等売却益については、大阪心斎橋 8953 ビル、イオン仙台中山及びイトーヨ
ーカドー錦町店（信託受益権の準共有持分 15%）の譲渡により 2019 年 8 月期（第
35 期）に 4,524 百万円の売却益を見込んでいます。また、イトーヨーカドー錦町店
（信託受益権の準共有持分 45%）の譲渡により 2020 年 2 月期（第 36 期）に 2,016
百万円の売却益を見込んでいます。
営業収益 ・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等
を勘案して算出しております。
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 大規模リニューアル中の川崎ルフロンの賃料水準並びに空室部分の見込みについ
ては、当該時点までのリニューアル計画を勘案して算出しています。
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・ 不動産等売却損については、なるぱーくの譲渡により 2019 年 8 月期（第 35 期）に
1,039 百万円の売却損の発生を見込んでいます。
・ 公租公課は、2019 年 8 月期（第 35 期）2,771 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）
2,627 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下「固定資
産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間
に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産
等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、
当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計
上されません。従って、2019 年中に取得した m-シティ柏及び取得予定の G ビル神
宮前 09 に係る固定資産税等は 2020 年以降において当該計算期間に対応する賦課
決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、取得（予定）資産 2 物件の取得原価
に算入する固定資産税等相当額は 34 百万円を想定しております。
・ 修繕費は、2019 年 8 月期（第 35 期）2,307 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）794
営業費用 百万円を想定しております。また、修繕費のうち、2019 年 8 月期（第 35 期）にお
いては大規模リニューアル中の川崎ルフロンにおいて 2019 年 8 月期（第 35 期）に
1,721 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）414 百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2019 年 8 月期（第 35 期）5,553 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）
5,413 百万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 2019 年 8 月期（第 35 期）701
百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）715 百万円を、建物管理委託費は 2019 年 8 月
期（第 35 期）1,573 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）1,588 百万円を想定してお
ります。
・ 2019 年 8 月期（第 35 期）には、川崎ルフロンの大規模リニューアル等に伴う固定
資産除却損 210 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）には、mozo ワンダーシティの
システム更新等に伴う固定資産除却損 56 百万円を想定しております。なお、固定
資産除却損として記載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産
の耐用年数の見直しを行うべきと判断されるものについては、勘定科目を減価償却
費として計上することとなります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
営業外費用 2019 年 8 月期（第 35 期）1,906 百万円、2020 年 2 月期（第 36 期）1,791 百万円を
想定しております。
・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出
しています。
・ 2019 年 8 月期（第 35 期）の分配金は当期未処分利益 12,472 百万円に一時差異等
調整積立金取崩額 31 百万円を加算し、配当積立金繰入額 906 百万円を控除した、
総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提としており
1 口当たり ます。
分配金 ・ 2020 年 2 月期（第 36 期）の分配金は当期未処分利益 12,411 百万円に、一時差異
等調整積立金取崩額 31 百万円を加算し、配当積立金繰入額 662 百万円を控除した、
総額 11,781 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを前提としており
ます。
・ 一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、毎期 50 年均
等額（31 百万円）以上を取り崩すことを前提としております。
1 口当たり ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
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・ 消費税率及び地方消費税率の標準税率は 2019 年 10 月 1 日より 10％となることを
前提としています。
その他 ・ 法令、会計基準及び税制に重大な変更がなされないことを前提としています。ま
た、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生じないことを前提
としています。
以 上
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