8953 Ｒ－都市ファンド 2019-05-29 15:30:00
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】 [pdf]
2019 年 5 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社
である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記のとおり、イトーヨーカドー錦町店（以下「本物件」といいます。
）の国内不動産信託受益権を譲渡するこ
とを決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
1) 物 件 名 称 イトーヨーカドー錦町店
2) 特定資産の種類 不動産信託受益権
14,500 百万円
① 2,175 百万円 (準共有持分 15%)
3) 譲 渡 価 格
② 6,525 百万円 (準共有持分 45%)
③ 5,800 百万円 (準共有持分 40%)
9,932 百万円
① 1,499 百万円 (準共有持分 15%)
4) 帳 簿 価 額(注 1)
② 4,473 百万円 (準共有持分 45%)
③ 3,959 百万円 (準共有持分 40%)
4,567 百万円
譲渡価格と想定 ① 675 百万円 (準共有持分 15%)
5)
帳簿価額(注 1)の差額 ② 2,051 百万円 (準共有持分 45%)
③ 1,840 百万円 (準共有持分 40%)
6) 譲 渡 先 三菱商事都市開発株式会社
7) 譲渡契約締結日 2019 年 5 月 29 日
① 2019 年 5 月 31 日（予定）
8) 譲 渡 日 ② 2019 年 9 月 2 日（予定）
③ 2020 年 3 月 2 日（予定）
(注 1) 帳簿価額は、各譲渡月時点の想定値をベースに準共有持分の割合を乗じて算定した数値を記載しています。
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2. 本譲渡の理由
１． コア資産比率向上を企図した、 「脱 GMS」を中心とするサブ資産からコ
本譲渡の ア資産への資産入替戦略の一環としての譲渡
ポイント ２． 40 億円超の多額の譲渡益確保により、分配金水準の引き上げ及び積立
金残高の大幅上昇による将来の分配金水準の更なる安定化を実現
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、E コマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施
設を取り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。資産構成の最適化を図るべく、
ポートフォリオをコア・準コア・サブ（注）に区分し、
「人が集まる立地」であり、本投資法人の持つ「人を
集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。
その中で、コア比率向上の手段として、サブからコアへの資産入替戦略をより強力に推進しています。
本物件は人口密集地域には立地しているものの、駅前立地ではないことから郊外型 GMS 資産として、
ポートフォリオ定義上「サブ」に区分し、入替対象資産として位置づけておりました。
今般、以下の点を総合的に勘案し、本物件の譲渡入札で一番手であり、3 期に渡る譲渡に応諾頂いた、
スポンサー関連企業である三菱商事都市開発株式会社に、40 億円を超える多額の譲渡益が確保可能な水
準で本物件を譲渡し、分配金水準の引き上げ及び積立金残高の向上を図り、譲渡により得られる資金を活
用してコア資産の取得に努めることが、最も投資主価値向上に資するものと判断し、本物件の譲渡を決定
しました。
(注) コアは区分として「プライム、ターミナル駅前、住宅地駅前」のタイプに分類され、準コアは「郊外モール、バリューア
ッド」、サブは「GMS/ロードサイド、投資採算性の低い資産」の区分に分類されます。
本物件の立地
・埼玉県の川口市、蕨市、戸田市の３市を商圏とするエリアで、埼玉県道 236 号沿いに立地し、車での
アクセスは良好であり、郊外型商業施設として成立する豊富な足元商圏人口を有している
本物件の状況
・現テナントとの契約は定期建物賃貸借契約ではあるものの、1 年前の申し入れによる中途解約が可能
な不安定な契約形態
・郊外型商業施設としては優良立地である為、リテナントは可能であるものの、リテナントに際しては
長期のダウンタイム及び多額の修繕費・除却損の発生が見込まれる
価格面
・調査価格と同額の 145 億円での譲渡により約 44 億円という多額の譲渡益の確保が可能
・3 期に渡る分割譲渡を行うことで売却益を平準化
・多額の譲渡益確保により、分配金水準を 4,500 円まで引き上げ、積立金残高も約 70 億円までの増加
を見込み、将来の分配金水準の更なる安定化も実現
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3. 譲渡資産の内容
物件名称(物件番号) イトーヨーカドー錦町店（S-8）
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2023 年 11 月 27 日
用途 百貨店・駐車場
所在地 埼玉県蕨市錦町一丁目12番1号
面積 34,632.74 ㎡
土地
所有・それ以外の別 所有権 用途地域 工業地域
構造と階数 鉄骨造陸屋根 4 階建他
建物 延床面積 73,438.52 ㎡
所有・それ以外の別 所有権 建築時期 2003 年 11 月 6 日他
調査価格（価格時点） 14,500 百万円（2019 年 2 月 28 日時点）
評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナント数（主なテナント） 1（イトーヨーカドー）
賃貸事業収入（年間） 889 百万円
敷金・保証金 590 百万円
テナントの内容 総賃貸面積 73,438.52 ㎡
（2019 年 4 月 末 時 点 ）総賃貸可能面積 73,438.52 ㎡
2017 年 2017 年 2018 年 2018 年 2019 年
稼働率(面積ベース)の推移 2 月末 8 月末 2 月末 8 月末 2 月末
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
担保設定の有無 特になし
・本物件の準共有持分の譲渡に伴い、本投資法人と譲渡先との間で、準共有
者間協定書（以下「本件準共有者間協定」といいます。
）を締結する予定であ
り、譲渡先が本物件に係る受益権の全てを本投資法人より譲り受けるまでの
その他特筆すべき事項 間、本物件に係る信託受託者への指図等については、本件準共有者間協定の
定めるところに従い行うことになります。なお、本件準共有者間協定におい
て、一定の重要事項の決定については、本投資法人及び譲渡先双方の合意に
より行うこととされています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・土地の「面積」及び建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「賃貸事業収入（年間）、
」「敷金・保証金」「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」については、本日時点において効力を有
、
する賃貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
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4. 譲渡先の概要
1) 名 称 三菱商事都市開発株式会社
2) 所 在 地 東京都千代田区有楽町一丁目 7 番 1 号
3) 代表者の役職・氏名 代表取締役社長 糸川 裕樹
4) 事 業 内 容 収益不動産の開発
5) 資 本 金 7 億円
6) 設 立 年 月 日 2002 年 9 月（2007 年 5 月 三菱商事都市開発株式会社に商号変更）
7) 純 資 産
譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
8) 総 資 産
9) 大株主及び持ち株比率 三菱商事株式会社（100％）
10) 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本資産運用会社の親会社（出資比率 51％）である三菱商事株式会社が 100％出
資する会社であり、投資信託及び投資法人に関する法律 （昭和 26 年法律第 189
資 本 関 係 号。その後の改正を含みます。（以下「投信法」といいます。
） ）に定める利害関
係人等に該当します。
本資産運用会社の非常勤取締役 2 名が、三菱商事都市開発株式会社の非常勤取
人 的 関 係 締役を兼職しています。
本投資法人との間で締結した不動産売買契約に基づき、本投資法人に対して
2014 年 3 月 25 日に 3,230 百万円（取得価格）で「G ビル渋谷 01」を、2014
年 10 月 1 日に 8,520 百万円（取得価格）で「CuteCube 原宿」を、2015 年 10
月 1 日に 3,650 百万円（取得価格）で「G ビル南青山 01（B 館） 」を、2017 年
3 月 17 日に 7,800 百万円（取得価格）で「G ビル心斎橋 03（B 館） （本館） 」
を、2017 年 12 月 21 日に 400 百万円（取得価格）で「G ビル心斎橋 03（B 館）
取 引 関 係
（底地） 」を、2017 年 3 月 24 日に 2,260 百万円（取得価格）で「MARINE &
WALK YOKOHAMA」の不動産信託受益権の準共有持分 20%を、2017 年 5 月
1 日に 9,040 百万円（取得価格）で「MARINE & WALK YOKOHAMA」の不
動産信託受益権の準共有持分 80%を譲渡しています。
また、 「MARINE & WALK YOKOHAMA」に関し、プロパティ・マネジメント
契約を締結し、運営管理業務を委託しています。
関 連 当 事 者 へ の 当該会社は、投信法に定める利害関係人等に該当します。また、本資産運用会
該 当 状 況 社の利害関係者取引規程にもとづく利害関係者に該当します。
（注） 本取引は本資産運用会社の利害関係者取引規程に定める利害関係者との取引に該当します。本取引については、社内規程
に則り、コンプライアンス委員会による承認を経ており、また、本資産運用会社における資産運用検討委員会及び取締役
会において、審議・検討を経ています。なお、取締役会における審議は、8 名の取締役のうち 6 名以上の賛成を要するこ
ととされています。
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5. 媒介の概要
（1）媒介者の概要
1) 名 称 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2) 所 在 地 東京都千代田区丸の内 1 丁目 4 番 5 号
3) 代表者の役職・氏名 取締役社長 池谷 幹男
1. 信託業務
2. 預金または定期積立の受入れ、資金の貸付けまたは手形の割引および為替取引
3. 債務の保証または手形の引受けその他の前号の銀行業務に付随する業務
4. 国債、地方債、政府保証債その他の有価証券に係る引受け、募集または売出しの
4) 事 業 内 容
取扱い、売買その他の業務
5. 前各号の業務のほか、銀行法、担保付社債信託法その他の法律により銀行または
信託会社が営むことのできる業務
6. その他前各号の業務に付帯または関連する事項
5) 資 本 金 3,242 億円（2019 年 4 月 1 日現在）
6) 設 立 年 月 日 1927 年 3 月 10 日
7) 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、特筆すべき資本関係はありませ
資 本 関 係
ん。人的関係については、本日現在、本資産運用会社の役職員のうち 1 名が当該会社
人 的 関 係
取 引 関 係 からの出向者です。取引関係については、当該会社は、本投資法人の借入先、一般事
務受託者、特別口座管理人兼資産保管会社及び保有資産の一部の信託受託者です。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（2）媒介手数料等の内訳及び額
本物件の譲渡については、上記（1）に記載の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の媒介により行われており
ます。なお、本物件の譲渡にかかる媒介手数料等の開示については、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の了
承を得られていないため非開示とします。
6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本物件の譲渡に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に
規定される投資法人による「フォワード･コミットメント等（注）」に該当します。
本物件の譲渡にかかる売買契約において、本投資法人又は譲渡先による売買契約上の重大な違反又は
本件準共有者間協定上の重大な違反があった場合で、その相手方が相当の期間を定めてその履行又は是
正を催告し、この催告期間内になお履行又は是正されないときは、当該相手方は売買契約の全部又は一
部を解除し、違約金として(i)全部解除の場合には本件売買代金の総額の 30％相当額、(ii)本件受益権準
共有持分②及び本件受益権準共有持分③に係る部分のみの解除の場合には本件売買代金②及び本件売買
代金③の 30％相当額、(iii)本件受益権準共有持分③に係る部分のみの解除の場合には本件売買代金③の
30％相当額を請求することができるものとされています。
(注) フォワード･コミットメント等とは、「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件
引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
7. 決済方法等
引渡予定日に一括
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8. 譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2019 年 5 月 29 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2019 年 5 月 29 日
2019 年 5 月 31 日（予定）
代 金 入 金 日 2019 年 9 月 2 日（予定）
2020 年 3 月 2 日（予定）
2019 年 5 月 31 日（予定）
物 件 引 渡 日 2019 年 9 月 2 日（予定）
2020 年 3 月 2 日（予定）
9. 今後の見通し
本物件の譲渡による運用状況への影響は、同日付「2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月期（第
36 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 2 月期（第 36 期）の分配金の予想の修正に関するお知ら
せ」をご覧ください。
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10. 価格調査報告書の概要
物件名称 イトーヨーカドー錦町店
評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
調査価格 14,500 百万円
価格時点 2019 年 2 月 28 日
項目 内容 概要等
収益価格 14,500 百万円
直接還元法による価格 14,700 百万円
運営収益 889 百万円
可能総収益 889 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 124 百万円
維持管理費 0円
水道光熱費 0円
修繕費 15 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害す
PM フィー 非開示
るおそれがあると本資産運用会社が判断し、その
他費用に含めています。
テナント募集費用等 0円
公租公課 104 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害す
損害保険料 非開示
るおそれがあると本資産運用会社が判断し、その
他費用に含めています。
その他費用 4 百万円
運営純収益 765 百万円
一時金の運用益 5 百万円
資本的支出 35 百万円
純収益 735 百万円
還元利回り 5.0%
DCF 法による価格 14,400 百万円
(1～5 年度) 5.0%
割引率
(6 年度以降) 5.2%
最終還元利回り 5.2%
対象不動産が工業地域に存する床面積 10,000 ㎡超の大型集客施設であり、既
その他、評価機関が評価に当た
って留意した事項 存不適格の状態にあることを織り込んで還元利回りを査定。
以 上
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