8953 Ｒ－都市ファンド 2019-05-29 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【Gビル神宮前09】 [pdf]
2019 年 5 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【G ビル神宮前 09】
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社
である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記のとおり、Gビル神宮前09（以下「本物件」といいます。）の国内不動産信託受益権を取得することを決定
しましたので、お知らせいたします。
記
1. 取得の概要
1) 特定資産の種類 不動産信託受益権
2) 物 件 名 称 G ビル神宮前 09 (注 1)
3) 所 在 地 東京都渋谷区神宮前四丁目 25 番 28 号 他
4) 取得予定価格 7,000 百万円
5) 鑑 定 評 価 額 7,350 百万円（価格時点：2019 年 5 月 1 日）
6) 契 約 締 結 日 2019 年 5 月 30 日（予定）
7) 取 得 日 2019 年 7 月 1 日（予定）
8) 取 得 先 非開示（注 2）
9) 取 得 資 金 自己資金（予定）
10) 決 済 方 法 引渡時一括
（注 1）本日時点での名称は 「b-town 神宮前」ですが、本投資法人が取得後に使用する管理上の名称を記載しています。
（注 2）名称の開示について、先方から同意を得られていないため非開示としています。
1
2. 取得の理由
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、E コマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施
設を取り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。資産構成の最適化を図るべく、
ポートフォリオをコア・準コア・サブ（注）に区分し、「人が集まる立地」であり、本投資法人の持つ「人
を集める力」を発揮できるコアにポートフォリオをフォーカスして参ります。
その中で、コア比率向上の手段として、サブからコアへの資産入替戦略をより強力に推進しています。
本物件の取得は、当該資産入替戦略に基づき、日本有数の商業集積エリアである「表参道・原宿・青山」
エリアに位置する、プライムに分類される資産の取得を行うものです。
本物件の取得に際しては、特に以下の点を評価いたしました。
(注) ポートフォリオの区分については、「コア」は「プライム、ターミナル駅前、住宅地駅前」に分類されるタイプの資産を
いい、「準コア」は「郊外モール、バリューアッド」に分類されるタイプの資産をいい、「サブ」は「GMS/ロードサイド、
投資採算性の低い資産」に分類されるタイプの資産をいいます。
取得ハイライト
コア資産のうち「プライム」に分類され、日本有数の商業集積エリアである「表参道・原
宿・青山エリア」のキャットストリート沿いに立地する都市型商業施設。
マーケットの魅力
本物件が所在する「表参道・原宿・青山」エリアはラグジュアリーブランドからカジュアルブラン
ドまで、多種多様なテナントが集積する日本を代表する商業エリア
本物件の取得により、「表参道・原宿・青山」エリアでの投資は、17 件、1,205 億円(取得価格の合
計額)。同エリアは、本投資法人が最も多くの物件を所有し、その動向を熟知
立地の魅力
東京メトロ「明治神宮前駅」から徒歩約 5 分、JR「原宿駅」・東京メトロ「表参道駅」から徒歩約
9 分の好立地
ファッションや情報に敏感な若者や訪日外国人観光客など多くの人で賑わう裏原宿エリアのメイ
ンストリートであるキャットストリート沿いに立地
最先端のトレンドを取り入れたショップや、個性豊かな古着屋やカフェなど数多くの店舗が集積
キャットストリート沿いに立地する施設の中でも、広い間口が確保できており、高い視認性を有す
る
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施設の魅力
A 棟、B 棟、C 棟で構成されており、キャットストリート及びその東側の道沿いに広い店舗ファサ
ードを有し、2 方向からアクセス可能な回遊性の高い路面店舗
■ 本物件の平面図
B棟
C
A棟 棟
現テナントはすべて定期建物賃貸借契約であり、平均賃貸借契約残存期間は 3.5 年 (注 1)
と比較的短
期間
現行賃料と市場賃料の間には 10％を超えるレントギャップがあり、テナントとの定期借家契約満了
時にはアップサイド余地を有する
現状 アップサイド後 (注 2)
償却後
NOI 利回り
2.8% 3.1 %
(注 1) 取得予定日時点での各テナントの賃貸借残期間を賃料加重平均で算出しています。
(注 2) 鑑定償却後 NOI 利回りを記載しています。
■ 表参道エリアの賃料上限値推移(注 3)
(出所) シービーアールイー株式会社「店舗マーケット情報」を基に本資産運用会社が作成しています。
(注 3) 2014 年の賃料上限値を 100 とした相対的な推移を示しています。
3
■ 写真・地図
外観（左：B 棟 右：A 棟） 外観（C 棟）
周辺エリア（キャットストリート）
広域地図（表参道・原宿・青山・渋谷エリア） 拡大地図
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3. 取得資産の内容 (注 1)
物 件 名 称 ( 物 件 番 号 ) G ビル神宮前 09（U-60）
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三井住友信託銀行株式会社
信 託 期 間 2017 年 6 月 29 日から 2029 年 6 月 30 日（予定）
A 棟：東京都渋谷区神宮前四丁目 25 番 28 号
所 在 地 （ 住 居 表 示 ） B 棟：東京都渋谷区神宮前四丁目 25 番 29 号
C 棟：東京都渋谷区神宮前四丁目 25 番 9 号
第一種中高層住居
土 面 積 674.89 ㎡ 用 途 地 域
専用地域
地
指 定 容 積 率 ／ 建 ぺ い 率 200%／60% 所有・それ以外の別 所有権
構 造 と 階 数 鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 1 階付 2 階建
A 棟：361.28 ㎡
延 床 面 積 B 棟：335.28 ㎡ 種 類 店舗
C 棟：424.65 ㎡
建 建 築 時 期 2004 年 3 月 2 日 所有・それ以外の別 所有権
物 設 計 者 アネックス環境計画株式会社
施 工 者 株式会社イチケン東京支店
建 築 確
関 イーホームズ株式会社認 機
予想最大損失率4.5%（株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成
耐震性に関する事項
による2019年5月付の地震リスク評価（詳細）報告書に基づく）
取 得 価 格 7,000 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 7,350 百万円（2019 年 5 月 1 日時点）
鑑 定 評 価 機 関 株式会社谷澤総合鑑定所
テナント数（主要テナント） 7（X-Girl、XLARGE）
テ 賃 貸 事 業 収 入 （ 年 間 ） 217 百万円
ナ 敷 金 ・ 保 証 金 137 百万円
ン 総 賃 貸 面 積 1,127.06 ㎡
稼 働 率 ( 面 積 ベ ー ス ) 100%
ト 総 賃 貸 可 能 面 積 1,127.06 ㎡
の テ 主 契 約 期 間 非開示(注 2)
内 ナ 契 約 種 類 非開示(注 2)
容 ン 賃 料 改 定 非開示(注 2)
ト な 中 途 解 約 非開示(注 2)
担 保 設 定 の 有 無 特になし
本投資法人は、取得先との間で、(i)本物件の建築基準法・消防法その他関連法
令に基づく指摘事項の一部について、取得先の責任において是正を完了させる
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 こと、及び、(ii)売買実行日までにかかる是正が完了しない場合、売買実行日の
延期に関し、取得先及び本投資法人の間にて別途協議を行うことについて、そ
れぞれ合意しています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・
「土地面積」「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
、
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「テナント数」については、本日時点において効力を有する賃貸借契約数の合計数を記載しています。
・
「賃貸事業収入（年間）、 」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「総賃貸可能面積」については、本日時点において効力を有する賃
、 、
貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
(注 1) A 棟、B 棟、C 棟と区別して記載している項目以外については本物件全体にかかる内容及び数値を記載しています。
(注 2) テナントからの同意を得られていないため、非開示としています。
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4．取得先の概要
取得先は国内の合同会社ですが、取得先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を得
られていないため非開示としています。なお、当該会社は本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関
係にある者には該当しません。また、当該会社は、本投資法人及び本資産運用会社の関連当事者には該当
しません。
5．物件取得者等の状況
本物件は、本投資法人及び本資産運用会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
6．媒介の概要
該当なし
7. フォワード・コミットメント等に関する事項
本物件の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定され
る投資法人による「フォワード･コミットメント等 (注)
」に該当します。
本物件は自己資金による取得を予定しており、フォワード・コミットメント等を履行できない蓋然性は
極めて低いと本投資法人は考えていますが、本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない
場合には、
本投資法人は売買契約上違約金として取得予定金額の 5%相当額を支払うこととされています。
(注) フォワード･コミットメント等とは、
「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡し
を行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
8. 決済方法等
引渡時一括
9. 取得の日程
取 得 決 定 日 2019 年 5 月 29 日
取 得 契 約 締 結 日 2019 年 5 月 30 日 （予定）
代 金 支 払 日 2019 年 7 月 1 日 （予定）
物 件 引 渡 日 2019 年 7 月 1 日 （予定）
10. 今後の見通し
本物件の取得による運用状況への影響は、同日付「2019 年 8 月期（第 35 期）及び 2020 年 2 月期（第
36 期）の運用状況の予想の修正並びに 2020 年 2 月期（第 36 期）の分配金の予想の修正に関するお知ら
せ」をご覧ください。
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11. 鑑定評価書の概要
物件名称 G ビル神宮前 09
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 7,350 百万円
価格時点 2019 年 5 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 7,350 百万円
直接還元法による価格 7,740 百万円
運営収益 252 百万円
可能総収益 257 百万円
空室等損失等 5 百万円
運営費用 28 百万円
維持管理費 4 百万円
水道光熱費 6 百万円
修繕費 0 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
PM フィー 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
テナント募集費用等 2 百万円
公租公課 12 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
損害保険料 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
その他費用 1 百万円
運営純収益 224 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 1 百万円
純収益 224 百万円
還元利回り 2.9%
DCF 法による価格 7,180 百万円
(初年度) 2.6%
(2-4 年度) 2.7%
割引率
(5 年度) 2.8%
(6 年度以降) 3.0%
最終還元利回り 3.1%
積算価格 7,310 百万円
土地比率 98.3%
建物比率 1.7%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
記載なし
当たって留意した事項
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【ご参考】
本物件の収支見込
想定収支見込 現状 鑑定
NOI (Net Operating Income) 195 百万円 224 百万円
NOI 利回り 2.9% 3.2%
減価償却費 6 百万円
減価償却後 NOI 利回り 2.8% 3.1%
・ 現状 NOI は本日時点で効力を有する賃貸借契約等に基づく年間収支をベースとしたものです。
・ 鑑定 NOI は鑑定評価書上の直接還元法における NOI です。
・ NOI 利回りは、NOI を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
・ 減価償却費は現時点での概算です。
・ 減価償却後 NOI 利回りは、NOI から減価償却費を控除した額を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
以 上
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