2021年11月30日
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （コード番号8953）
代表者名 執行役員 西 田 雅 彦
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産運用会社名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL：03-5293-7081
一連のプレスリリースに関する補足説明資料
2021年11月30日付
「国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ【JMFビル赤坂02の取得及び3物件の譲渡】」
「資金の借入（新規借入）に関するお知らせ」
「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【Gビル南青山01】」
今回のハイライト
1 資産入替戦略に合致した優良物件取得を継続
2 物件譲渡により3期に渡る譲渡益を確保
3 譲渡益の一部を積立金取崩に充当し、積立金残高を維持する
日本都市ファンド投資法人 1
資産入替戦略の目的
ポートフォリオの分散・質の向上と共に、入替完了時点での償却後NOIの向上を目指す
入替規模
1,000億円 2,000億円強
公表済 今回公表
5物件 1物件 取得対象資産の償却後NOI利回り目線
取得 今後の取得
464億円 424億円 3%以上
資産入替による
公表済 今回公表 償却後NOIの向上
譲渡
3物件 4物件 譲渡対象資産の想定償却後NOI利回り
3%前後
今後の譲渡
299億円 309億円
商業施設比率を50％に減少させ、用途の分散を進める
日本都市ファンド投資法人 2
合併後の物件取得
競争激化の取得環境下、優良物件を資産入替の目線感に合致する利回りで取得
新規取得物件 私募リートへの投資
JMFビル Gビル JMFビル JMFレジデンス JMFビル JMFビル 日神プライベートレジ
物件名称 投資対象
市ヶ谷01 心斎橋05 広尾01 学芸大学 船橋01 赤坂02 リート投資法人の投資口
用途 複合型 都市型商業 複合型 住宅 複合型 オフィス 用途 住宅
所在地 東京都千代田区 大阪府大阪市 東京都港区 東京都世田谷区 千葉県船橋市 東京都港区 投資法人形態 非上場オープンエンド型投資法人
取得（予定）価格 20,935百万円 9,000百万円 10,000百万円 1,505百万円 5,000百万円 42,428百万円 取得価格 1,889百万円
鑑定評価額1 22,100百万円 13,200百万円 10,200百万円 1,650百万円 5,420百万円 44,200百万円 分配金利回り2 4.3％
NOI利回り（償却後）1 3.6％（3.3％） 4.9％（4.9％） 3.2％（2.8％） 3.7％（3.1％） 4.3％（3.6％） 2.9％（2.6％）
• 私募リート投資を通じた収益性の高い
住宅エクスポージャーの獲得
物件数 取得（予定）価格合計 鑑定評価額合計 平均NOI利回り 平均償却後NOI利回り
6物件 888億円 967億円 3.4％ 3.1％
• 私募リートのスポンサーからのパイプ
ライン獲得について協議中
上記以外に、償却後NOI利回り4％以上の複数資産で、優先交渉権を獲得済み
1. 各物件の取得決定時のプレスリリースの数値を記載しています。
3
2. 日神プライベートレジリート投資法人の2021年6月期決算における1口当たり分配金に総保有投資口数を乗じた分配金総額の2倍を取得価格で除し、小数第2位を四捨五入しています。
日本都市ファンド投資法人
合併後の物件譲渡
商業施設7物件を鑑定評価額以上で売却し、約60億円の譲渡益を確保
イトーヨーカドー サミットストア
物件名称 イオン高槻 イオンモール大和4 Gビル南青山01 Gビル銀座01 Gビル新宿01
四街道店 中野南台店
用途 郊外型商業 郊外型商業 郊外型商業 都市型商業 都市型商業 都市型商業 都市型商業
所在地 大阪府高槻市 神奈川県大和市 千葉県四街道市 東京都港区 東京都中央区 東京都新宿区 東京都中野区
譲渡（予定）価格 10,954百万円 8,600百万円 10,350百万円 10,110百万円 20,820百万円
20,640百万円
鑑定評価額1 10,900百万円 8,550百万円 9,990百万円 9,440百万円
9,000百万円 7,810百万円 3,830百万円
15,022百万円
帳簿価額2 9,715百万円 7,400百万円 12,080百万円 10,000百万円
5,530百万円 6,490百万円 3,001百万円
想定譲渡損益3 990百万円 1,116百万円 -1,767百万円 38百万円 5,574百万円
準共有持分割合
30％：2021年 12月1日
譲渡（予定）日 2021年3月10日 2021年3月30日 2021年8月12日 2021年12月1日 2021年12月1日 2022年3月1日
30％：2022年 3月1日
40％：2022年 9月1日
物件数 譲渡（予定）価格合計 鑑定評価額合計 帳簿価額合計 想定譲渡益合計
7物件 608億円 595億円 542億円 59億円
1. 各物件の譲渡決定時のプレスリリースの数値を記載しています。
4
2. 譲渡完了物件は譲渡日時点の帳簿価額、その他は2021年12月時点の想定値を記載しています。
3. 譲渡価格から帳簿価額及び売却コストの合計値を差し引いた数値です。 日本都市ファンド投資法人
4. イオンモール大和は、2020年12月21日に準共有持分50％を譲渡し、本ページの内容は残りの準共有持分50％に関する譲渡を記載しています。
ポートフォリオ構成の変化
当初想定以上のペースで資産入替が進み、ポートフォリオ分散は着実に進展
合併後に発表した資産入替 今回公表の資産入替
取得 5物件 取得価格合計464億円 取得 1物件 取得価格合計424億円
譲渡 3物件 譲渡価格合計299億円 譲渡 4物件 譲渡価格合計309億円
ホテル 住宅 ポートフォリオ構成1
オフィス 1％ 0.1％
19％
ホテル ホテル 住宅
1％ オフィス 1％
オフィス 0.1％
16％
16％ 都市型商業 商業施設 商業施設
都市型商業 都市型商業
65％ 50％
商業施設
51％ 複合型
複合型 商業施設 複合型 商業施設 51％ 49％ 以外
71％ 68％
15％ 50％
12％ 15％
郊外型商業
郊外型商業 郊外型商業
17％ 16％
20％
3～5年後
2021年3月 2021年10月 今回公表の 合併時点の
合併時点 決算発表時点公表済資産入替後 資産入替後 想定
合併後9ヵ月間で、資産入替目標2,000億円強に対し、取得は約半分に到達
1. 取得価格ベース
日本都市ファンド投資法人 5
積立金残高の変化
譲渡益の一部を積立金取崩に充当し、積立金残高を維持する
積立金残高（2021年10月公表予想） 今回の資産入替後の積立金残高イメージ
想定譲渡益 想定譲渡益
（百万円） （百万円） 約24億円 約17億円
一部充当 一部充当
取崩額
1,545
取崩額
残高 残高
5,042 1,522 5,042
残高
3,497 残高
1,974
2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期 2021年8月期 2022年2月期 2022年8月期
（第39期）実績 （第40期）予想 （第41期）予想 （第39期）実績 （第40期） （第41期）
• 積立金残高の維持により、分配金水準の安定性を継続
• 更に、譲渡益の一部は、今後の資産入替に活用
• 相応の譲渡益を、2023年2月期（第42期）にも計上予定
日本都市ファンド投資法人 6
日本都市ファンド投資法人
ディスクレーマー
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮
定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
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本資料は、2021年11月30日に公表したプレスリリースに関する資料であって、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたもので
はありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
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詳しくは本投資法人の有価証券届出書(目論見書)及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。
資産運用会社 ： 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
(金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第403号、一般社団法人投資信託協会会員)