2021 年 11 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 西 田 雅 彦
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員 都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡に関するお知らせ
【JMF ビル赤坂 02 の取得及び 3 物件の譲渡】
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、下記のとおり、
国内不動産信託受益権の取得及び譲渡（以下、資産の取得を「本取得」及び資産の譲渡を「本譲渡」といい、
本取得と本譲渡を併せて「本入替え」と言います。
）を行うことについて決定しましたので、お知らせいたし
ます。
記
1. 本入替えの概要
１） 本取得の概要
物 件 名 称 JMF ビル赤坂 02
所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 3 番 5 号
用 途 オフィス
取得予定価格 42,428 百万円
鑑 定 評 価 額 44,200 百万円
契 約 締 結 日 2021 年 11 月 30 日
取 得 日 2021 年 12 月 1 日（予定）
取 得 先 ヒューリック株式会社
取 得 資 金 自己資金、借入金
決 済 方 法 引渡時⼀括
(注) 物件名称は、本投資法人の管理上の名称です。当該施設は現在「赤坂スターゲートプラザ」と呼称されています。
1
２） 本譲渡の概要
サミットストア
物 件 名 称 G ビル銀座 01 G ビル新宿 01
中野南台店
東京都中央区銀座 東京都新宿区新宿 東京都中野区南台
所 在 地
六丁目 5 番 1 号 四丁目 1 番 8 号 五丁目 26 番 2 号
用 途 商業
譲渡予定価格（A） 20,820 百万円（注 1）
帳 簿 価 額（注 2）
（B） 5,530 百万円 6,490 百万円 3,001 百万円
合 計 15,022 百万円
譲渡予定差額（A-B） 5,797 百万円
譲 渡 先 ヒューリック株式会社
譲渡契約締結日 2021 年 11 月 30 日
準共有持分割合
30％：2021 年 12 月 1 日
譲渡日（予定） 2021 年 12 月 1 日 2022 年 3 月 1 日
30％：2022 年 3 月 1 日
40％：2022 年 9 月 1 日
(注 1) 譲渡先より譲渡予定価格の個別開示について承諾が得られないことから非開示としておりますが、 いずれの物件も、
「10.
鑑定評価書の概要」に記載の鑑定評価額等を考慮し、本資産運用会社が妥当と判断する価格としています。
(注 2) 帳簿価額は、2021 年 12 月時点の想定値を記載しています。
(注 3) 各物件の建物状況調査報告書等において複数の指摘事項がありますが、本投資法人の責任と負担において治癒すること
について、譲渡先との間で合意しています。
2. 本入替えの理由
本入替えのポイント
1． 資産入替えにより都心 3 区の A クラスオフィスビルを相対取引で取得
2． ポートフォリオの用途構成の最適化を企図した資産入替戦略の進展
3． 資産入替えによる償却後利益と 3 期に渡る不動産等売却益確保による分配金安定と向上
本投資法人は、IT 化の急速な進行による E コマースや在宅ワークの発展及びエリア・物件単位での用
途の複合化の進展等、不動産を取り巻く運用環境が刻々と変化している中で、変化に対応した資産構成
の最適化を目指しています。このため、主として都市部に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホ
テル及びこれらの用途の複合施設への厳選投資を進め、中長期的な安定収益の確保と運用資産の着実な
成長を続けていきます。
本投資法人は、上記の方針に基づき主に郊外型商業施設や低収益都市型商業施設を譲渡対象として用途
分散を企図した資産入替戦略を掲げており、その取り組みをさらに進めるため、本入替えを行うものです。
今回、譲渡を決めた 3 物件については、投資方針における譲渡対象とは必ずしも一致するものではなく現
時点において大きなリスクを抱えているものはありませんが、売主及び買主であるヒューリック株式会社
と協議を行ってきた結果、それぞれの収益性や将来性を鑑み、これを機に取得機会が希少な優良立地の A
クラスオフィスビルに入替え、かつ、十分な額の不動産等売却益を確保することが、投資主利益の最大化
に資するものと判断いたしました。
なお、本譲渡により得られる資金は資産入替戦略上の資産取得等に活用いたします。また、本入替えに
より不動産等売却益が 55 億円程度発生する見込みですが、譲渡時期を 3 期に分散させることで、内部留保
の確保、含み損を抱える既存物件を仮に譲渡した場合に発生する譲渡損への補填、そして分配金安定と向
上のための配当原資として充当する予定です。本入替えを含めたポートフォリオの変化については、本日
付け「一連のプレスリリースに関する補足説明資料」をご参照ください。
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3. 取得資産の内容
＜JMF ビル赤坂 02＞
本物件の取得については、以下の点を評価し取得の判断にいたりました。
立地
本物件は東京メトロ銀座線及び南北線「溜池山王」駅出入口すぐに所在し、丸ノ内線及び千代田線
「国会議事堂前」駅へも徒歩 5 分前後であることから地下鉄主要 4 路線の利用が可能な立地。
外堀通りを含む 3 つの道路に面しており、総合設計制度を利用して建設されていることから、足元
に公開空地が広がり、ガラスカーテンウォールの外観で視認性も良好。
本物件の所在する溜池山王エリアは、官公庁街へのアクセスも良く、外国大使館や外資系企業をは
じめとした国内有数の事務所集積地。現在もエリア内にて複数の再開発計画が進行しており、今後
も成長可能性が期待されるエリア。
建物スペック
2011 年に竣工した地下 2 階、地上 16 階建の築浅物件であり、基準階は約 235 坪の大型空間、天井
高 2,800mm で無支柱整形によりフロア分割も含めたレイアウトの自由度が高く開放感のあるオフ
ィススペース。
地下 1 階から地上 2 階の低層階には銀行やクリニック等が入店しており 3 階から 16 階がオフィス
フロアとして利用。エレベーター7 基搭載され、駐車場も 52 台の収容が可能。
■写真・地図
外観 内観（オフィスフロア）
拡大地図（イメージ）
※詳細地図は QR コードよりご参照下さい。
https://goo.gl/maps/LBtMi7yXu6FbqqaF9
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物 件 名 称 JMF ビル赤坂 02
所 在 地 東京都港区赤坂二丁目 3 番 5 号
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信 託 期 間 2006 年 6 月 1 日から 2041 年 12 月 31 日（予定）
土 地
面 積 1,893.72 ㎡ 用 途 地 域 商業地域
指 定 容 積 率 ／ 建 ぺ い 率 700%／80% 所有・それ以外の別 所有権
建 物
構 造 と 階 数 鉄骨造陸屋根地下 2 階付 16 階建
延 床 面 積 17,493.58 ㎡ 種 類 事務所・店舗・駐車場
建 築 時 期 2011 年 2 月 25 日 所有・それ以外の別 所有権
設 計 者 鹿島建設株式会東京建築支店一級建築士事務所
施 工 者 鹿島建設株式会社東京建築支店
建 築 確 認 機 関 株式会社都市居住評価センター
予想最大損失率1.9％（株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成
耐震性に関する事項
による地震リスク評価（詳細）報告書に基づく）
取 得 価 格 42,428 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 44,200 百万円 （価格時点：2021 年 11 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
テ ナ ン ト の 内 容 （2021 年 10 月末時点）
テ ナ ン ト 数 7
賃 貸 事 業 収 入 （ 年 間 ） 1,487 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 1,483 百万円
総 賃 貸 面 積 12,202.96 ㎡
稼働率(面積ベース) 100.0％
総 賃 貸 可 能 面 積 12,202.96 ㎡
担 保 設 定 の 有 無 特になし
・本物件は敷地の一部を公開空地として計画すること等により、容積率の緩和を受け
ています。また、公開空地等については、一般の通行の用等に供するとともに維持管
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 理を行う必要があります。
・建物状況調査報告書等において複数の指摘事項がありますが、売主の責任と負担に
おいて治癒することについて、売主との間で合意しています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・土地の「面積」及び建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・
「テナント数」については、上記の時点において効力を有する賃貸借契約又は賃貸借予約契約数(マスターリース会社とエンドテナ
ントとの間で締結されている賃貸借契約等を含む、以下同義)の合計数を記載しています。
・「賃貸事業収入（年間）」については、上記の時点において効力を有する取得予定資産に係る賃貸借契約書等にそれぞれ表示され
た、月間賃料及び月間共益費の合計値を、12 倍することにより年換算して算出し、百万円未満を切り捨てて記載しています。な
お、倉庫又は土地（平面駐車場）等に関する賃料であることが賃貸借契約上明記されている額は含みません。
・「敷金・保証金」「総賃貸面積」「総賃貸可能面積」及び「稼働率（面積ベース）
、 、 」については、上記の時点において効力を有する
賃貸借契約等に基づく数値の合計を記載しています。
・テナントの内容については、本日時点において既に受領している解約通知（テナント数 2（退去テナントは 1 ですが、上記注に基
づき「テナント数」は賃貸借契約数を記載））による退去が見込まれており、2022 年 1 月時点では、テナント数 5、稼働率 74.5%
となる予定です。
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4. 譲渡資産の内容
譲渡資産である「G ビル銀座 01」「G ビル新宿 01」「サミットストア中野南台店」は、いずれも都市型
商業施設ですが、本入替えを行うことで築年数の改善、キャッシュフローの安定化、オフィス比率の向上
等によりポートフォリオの質と安定性の向上が見込まれると判断し、譲渡を決定いたしました。
当該 3 物件の譲渡資産の内容については、第 39 期有価証券報告書（2021 年 11 月 25 日提出）「第一部
ファンド情報／第１ ファンドの状況／5 運用状況／（2）投資資産」に記載の通りです。
5. 取得及び譲渡先の概要
名 称 ヒューリック株式会社
所 在 地 東京都中央区日本橋大伝馬町 7 番 3 号
代表者の役職・氏名 代表取締役社長 吉留 学
事 業 内 容 不動産の所有・賃貸・売買並びに仲介業務
資 本 金 62,718 百万円（2021 年 6 月 30 日現在）
設 立 年 月 日 1957 年 3 月 26 日
純 資 産 519,527 百万円（2021 年 6 月 30 日現在）
総 資 産 2,140,663 百万円（2021 年 6 月 30 日現在）
大株主及び持株比率 明治安田生命保険相互会社（7.07%）
、損害保険ジャパン株式会社（6.28%）
、
東京建物株式会社（6.05%）、芙蓉総合リース株式会社（6.04%）
（2021 年 6 月
30 日現在）
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
資本関係、 本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき関係はありま
人的関係、 せん。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社と当該会社の
取引関係 関係者及び関係会社の間には、特筆すべき関係はありません。
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。ま
関連当事者への
た、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当
該当状況
事者には該当しません。
6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本取得にあたり、該当なし
7. 決済方法等
本取得に係る取得資⾦は、自己資金及び新規借⼊れで充当する予定です。新規借⼊れによる資⾦調達
については、本⽇付で公表した「資⾦の借⼊れに関するお知らせ」をご参照ください。
なお、決済の⽅法については、全ての資産において引渡時⼀括での決済を予定しています。
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8. 本入替えの日程
（1） 本取得の日程
物 件 名 称 JMF ビル赤坂 02
取 得 決 定 日 2021 年 11 月 30 日
取 得 契 約 締 結 日 2021 年 11 月 30 日
代 金 支 払 予 定 日
2021 年 12 月 1 日
物 件 取 得 予 定 日
（2） 本譲渡の日程
サミットストア
物 件 名 称 G ビル銀座 01 G ビル新宿 01
中野南台店
譲 渡 決 定 日 2021 年 11 月 30 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2021 年 11 月 30 日
代 金 入 金 予 定 日 準共有持分割合
30％：2021 年 12 月 1 日
2021 年 12 月 1 日 2022 年 3 月 1 日
30％：2022 年 3 月 1 日
物 件 引 渡 予 定 日 40％：2022 年 9 月 1 日
9. 今後の見通し
本入替えで発生する不動産等売却益については 3 期に分散させ、現在公表している 2022 年 2 月期（第
40 期: 2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日）では約 24 億円、2022 年 8 月期（第 41 期: 2022 年 3 月 1 日
～2022 年 8 月 31 日）には約 17 億円の計上を予定しています。このため各期において運用状況及び分配
金の向上が見込まれますが、2022 年 2 月期は本売却益の一部について内部留保を検討しており、2022 年
8 月期と共に、
現時点において影響は軽微であることから運用状況及び分配金の予想に変更はありません。
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10. 鑑定評価書の概要
（1） 取得予定資産の概要
物件名称 JMF ビル赤坂 02
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 44,200 百万円
価格時点 2021 年 11 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 44,200 百万円
直接還元法による価格 44,900 百万円
運営収益 1,535 百万円
可能総収益 1,581 百万円
空室等損失等 45 百万円
運営費用 315 百万円
過年度実績等を参考に対象不動産の個別性を
維持管理費 71 百万円
考慮して査定
水道光熱費 56 百万円 過年度実績額、稼働率等を考慮して査定
過年度実績額を参考に ER、類似不動産等を参
修繕費 9 百万円
考
PM フィー 5 百万円 契約内容を参考に査定
テナント募集費用等 12 百万円 想定回転期間もとに査定
公租公課関係資料及び負担調整措置等を考慮
公租公課 159 百万円
して査定
損害保険料 0 百万円 保険契約に基づき査定
その他費用 0円
運営純収益 1,220 百万円
一時金の運用益 14 百万円
資本的支出 22 百万円 ER、類似不動産等を参考に査定
純収益 1,211 百万円
還元利回り 2.7％
DCF 法による価格 43,500 百万円
割引率 2.4％
最終還元利回り 2.8％
積算価格 40,700 百万円
土地比率 91.2％
建物比率 8.8％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
記載なし
当たって留意した事項
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（2） 譲渡予定資産の概要
物件名称 G ビル銀座 01
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 9,000 百万円
価格時点 2021 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 9,000 百万円
直接還元法による価格 9,090 百万円
運営収益 391 百万円
可能総収益 399 百万円
空室等損失等 7 百万円
運営費用 72 百万円
維持管理費 5 百万円
水道光熱費 13 百万円
修繕費 1 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
PM フィー 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
テナント募集費用等 2 百万円
公租公課 44 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
損害保険料 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
その他費用 4 百万円
運営純収益 318 百万円
一時金の運用益 3 百万円
資本的支出 3 百万円
純収益 318 百万円
還元利回り 3.5%
DCF 法による価格 8,910 百万円
割引率 3.2%
最終還元利回り 3.6%
積算価格 9,630 百万円
土地比率 98.5%
建物比率 1.5%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
記載なし
に当たって留意した事項
8
物件名称 G ビル新宿 01
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 7,810 百万円
価格時点 2021 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 7,810 百万円
直接還元法による価格 7,870 百万円
運営収益 324 百万円
可能総収益 324 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 18 百万円
維持管理費 0 百万円
水道光熱費 0円
修繕費 0 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
PM フィー 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
テナント募集費用等 0円
公租公課 17 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
損害保険料 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
その他費用 0 百万円
運営純収益 305 百万円
一時金の運用益 2 百万円
資本的支出 1 百万円
純収益 306 百万円
還元利回り 3.9%
DCF 法による価格 7,750 百万円
割引率 3.5%
最終還元利回り 4.1%
積算価格 7,840 百万円
土地比率 97.9%
建物比率 2.1%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
記載なし
に当たって留意した事項
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物件名称 サミットストア中野南台店
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 3,830 百万円
価格時点 2021 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 3,830 百万円
直接還元法による価格 3,880 百万円
運営収益 168 百万円
可能総収益 168 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 12 百万円
維持管理費 0円
水道光熱費 0円
修繕費 0 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
PM フィー 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
テナント募集費用等 0円
公租公課 10 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争
上、悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害
損害保険料 非開示
するおそれがあると本資産運用会社が判断し、
その他費用に含めています。
その他費用 1 百万円
運営純収益 155 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 1 百万円
純収益 155 百万円
還元利回り 4.0%
DCF 法による価格 3,780 百万円
割引率 3.7%
最終還元利回り 4.2%
積算価格 3,190 百万円
土地比率 87.1%
建物比率 12.9%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
記載なし
に当たって留意した事項
【ご参考】
本物件の収支見込
想定収支見込 JMF ビル赤坂 02
NOI (Net Operating Income) 1,220 百万円
NOI 利回り 2.9％
減価償却費 137 百万円
減価償却後 NOI 利回り 2.6％
・NOI は鑑定評価書上の直接還元法における NOI です。
・NOI 利回りは、NOI を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
・減価償却費は現時点での概算です。
・減価償却後 NOI 利回りは、NOI から減価償却費を控除した額を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
以 上
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