2021 年 11 月 30 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 西 田 雅 彦
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員 都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【G ビル南青山 01】
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の
とおり、国内不動産信託受益権（以下「本物件」といいます。
）を譲渡することを決定しましたので、お知ら
せいたします。
記
1. 譲渡の概要
物 件 名 称 G ビル南青山 01
所 在 地 東京都港区南青山五丁目 4 番 48 号 他
用 途 商業
譲 渡 予 定 価 格（A） 10,110 百万円
帳 簿 価 額 (注)
（B） 10,000 百万円
譲 渡 予 定 差 額（A-B） 109 百万円
譲 渡 先 合同会社 No．6
譲渡契約締結日 2021 年 11 月 30 日
譲 渡 日 2021 年 12 月 1 日（予定）
(注) 帳簿価額は、譲渡月時点の想定値を記載しています。
2. 本譲渡の理由
本譲渡のポイント
1． 本投資法人の成長戦略の一環として、用途構成の最適化を企図した資産入替戦略の着実な実行
2． 本物件における含み損の解消と譲渡益の確保
本投資法人は、資産入替戦略において、郊外型商業施設及び低収益都市型商業施設を譲渡対象と位置付
けております。本物件については、テナントの継続性や収益性など、将来的なダウンサイドリスクの可能
性を勘案し、また、都市型立地において含み損をかかえる本物件に対して、鑑定評価額を上回る価格での
譲渡及び含み損の解消が可能であると判断したことから、本譲渡を決定いたしました。
なお、譲渡により得られた資金は資産入替戦略上の資産取得等に活用いたします。
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3. 譲渡資産の内容
本物件の譲渡資産の内容については、第 39 期有価証券報告書（2021 年 11 月 25 日提出）「第一部ファ
ンド情報／第 1 ファンドの状況／5 運用状況／（2）投資資産」に記載のとおりです。
4. 譲渡先の概要
名 称 合同会社 No．6
所 在 地 東京都中央区銀座一丁目 6 番 11 号土志田ビルディング 3F
代 表 者 の 役 職 ・ 氏 名 業務執行社員 アースタックス一般社団法人
事 業 内 容 1. 不動産信託受益権の売買
2. 前号に附帯または関連する一切の業務
資 本 金 12 万円
設 立 年 月 日 2021 年 10 月 8 日
純 資 産
総 資 産 譲渡先からの同意が得られていないため、非開示としています。
大 株 主 及 び 持 株 比 率
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき関係
資 本 関 係
はありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係
人 的 関 係
会社と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき関係はあ
取 引 関 係
りません。
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しま
関 連 当 事 者 へ の
せん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産
該 当 状 況
運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 決済方法等
引渡予定日に一括
6. 譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2021 年 11 月 30 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2021 年 11 月 30 日
代 金 入 金 日 2021 年 12 月 1 日（予定）
物 件 引 渡 日 2021 年 12 月 1 日（予定）
7. 今後の見通し
本物件の譲渡による 2022 年 2 月期（第 40 期: 2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日）および 2022 年 8
月期（第 41 期: 2022 年 3 月 1 日～2022 年 8 月 31 日）への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更は
ありません。
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8. 鑑定評価書の概要
物件名称 G ビル南青山 01
鑑定評価機関 株式会社谷澤総合鑑定所
鑑定評価額 9,440 百万円（A 館：5,000 百万円、B 館：4,440 百万円）
価格時点 2021 年 8 月 31 日
（A 館）
項目 内容 概要等
収益価格 5,000 百万円
直接還元法による価格 5,220 百万円
運営収益 173 百万円
可能総収益 178 百万円
空室等損失等 5 百万円
運営費用 22 百万円
維持管理費 2 百万円
水道光熱費 3 百万円
修繕費 0 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、
悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそ
PM フィー 非開示
れがあると本資産運用会社が判断し、その他費用に
含めています。
テナント募集費用等 1 百万円
公租公課 13 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、
悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそ
損害保険料 非開示
れがあると本資産運用会社が判断し、その他費用に
含めています。
その他費用 0 百万円
運営純収益 151 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 0 百万円
純収益 151 百万円
還元利回り 2.9%
DCF 法による価格 4,910 百万円
2.6%（初年度）
割引率
3.0%（2 年度～10 年度）
最終還元利回り 3.1%
積算価格 5,610 百万円
土地比率 94.8%
建物比率 5.2%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
記載なし
に当たって留意した事項
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（B 館）
項目 内容 概要等
収益価格 4,440 百万円
直接還元法による価格 4,640 百万円
運営収益 158 百万円
可能総収益 158 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 15 百万円
維持管理費 1 百万円
水道光熱費 0円
修繕費 0 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、
悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそ
PM フィー 非開示
れがあると本資産運用会社が判断し、その他費用に
含めています。
テナント募集費用等 0円
公租公課 12 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、
悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそ
損害保険料 非開示
れがあると本資産運用会社が判断し、その他費用に
含めています。
その他費用 0 百万円
運営純収益 143 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 0 百万円
純収益 143 百万円
還元利回り 3.1%
DCF 法による価格 4,360 百万円
2.8%（初年度～3 年度）
割引率
3.2%（4 年度～10 年度）
最終還元利回り 3.3%
積算価格 4,640 百万円
土地比率 94.2%
建物比率 5.8%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
記載なし
に当たって留意した事項
以 上
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