8953 Ｒ－都市ファンド 2021-10-15 15:30:00
2021年８月期決算短信(REIT) [pdf]
2021年8月期 決算短信(REIT)
2021年10月15日
不動産投資信託証券発行者名 日本都市ファンド投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8953 U R L https://www.jmf-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 難波 修一
資 産 運 用 会 社 名 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 岡本 勝治
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 執行役員都市事業本部長 (氏名) 荒木 慶太
(ＴＥＬ) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日 2021年11月25日 分配金支払開始予定日 2021年11月18日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：有（機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2021年8月期の運用、資産の状況（2021年3月1日～2021年8月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2021年8月期 40,360 32.2 15,560 15.2 13,549 13.9 13,549 13.9
2021年2月期 30,518 △1.1 13,505 △2.3 11,897 △1.8 11,896 △1.8
1口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2021年8月期 1,938 2.6 1.3 33.6
2021年2月期 2,285 2.7 1.3 39.0
(注) 2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、1口当たり当期純
利益については、2021年2月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 分配金総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2021年8月期 2,286 15,977 － － 118.0 2.6
2021年2月期 4,500 11,711 － － 98.4 2.7
(注1) 2021年8月期の分配金総額は、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額770百万円及び一時差異等調整積立金取崩額
1,657百万円を加算した金額となっております。
(注2) 2021年2月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額133百万円を加算し、圧縮積立金繰入
額318百万円を控除した金額となっております。
（３）財政状態
総資産
純資産 自己資本比率 1口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2021年8月期 1,235,720 623,671 50.5 89,234
2021年2月期 903,221 433,967 48.0 83,375
(注) 2021年3月1日を効力発生日として投資口1口につき2口の割合による投資口分割を行っているため、1口当たり純資産
については、2021年2月期期首に当該投資口分割が行われたと仮定して算定しています。
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2021年8月期 17,676 △6,638 △17,194 82,864
2021年2月期 16,899 6,101 △11,735 72,563
２．2022年2月期の運用状況の予想（2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期の運用状況の予想（2022年3月1日
～2022年8月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2022年2月期 37,887 △6.1 16,107 3.5 14,180 4.7 14,179 4.7 2,250 0
2022年8月期 38,877 2.6 16,149 0.3 14,203 0.2 14,203 0.2 2,250 0
（参考） 1口当たり予想当期純利益（2022年2月期） 2,028円
1口当たり予想当期純利益（2022年8月期） 2,032円
（注）予想分配金について、2022年2月期については当期未処分利益に一時差異等調整積立金の全額1,127百万円及び配当
積立金取崩額417百万円を加算した金額、2022年8月期については当期未処分利益に配当積立金取崩額1,522百万円
を加算した金額となっております。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2021年8月期 6,989,091口 2021年2月期 2,602,483口
② 期末自己投資口数 2021年8月期 0口 2021年2月期 0口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、35ページ「1口当たり情報に関する注記」をご覧
ください。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的
であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性がありま
す。実際の運用状況等に影響を与える可能性のある重要な要因には、以下の事項があります。なお、運用状況に影響
を与える要因はこれらに限定されるものではありません。また、本予想は分配金の額を保証するものではありませ
ん。
(1) 新型コロナウイルスの更なる感染拡大や影響の長期化に伴う賃貸事業収入の減少や保有物件に入居するテナン
トの賃料不払いや倒産。
運用状況の予想の前提条件については、6～8ページ記載の2022年2月期（第40期2021年9月1日～2022年2月28日）及び
2022年8月期（第41期2022年3月1日～2022年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
以 上
日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………… 5
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 9
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 9
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 11
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 12
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 16
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 17
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 19
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 19
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 22
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 38
３. 参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 39
（１）運用資産等の価格に関する情報 ……………………………………………………………… 39
（２）資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………… 52
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
Ａ 当期の概況
ⅰ 投資法人の主な推移
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭
和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基づき2001年9月14日に設立され、日本で初の商業施設不動
産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コ
ード：8953）しました。
その後、2021年3月1日付で、本投資法人を吸収合併存続法人、MCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といいま
す。）を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）を行い、商号を「日本リテールファ
ンド投資法人」から「日本都市ファンド投資法人」へ変更しました。
2021年8月期は、本合併後の成長戦略の一つである資産入替の一環として、2物件の取得及び3物件の譲渡を行
いました。また、住宅特化型私募REITの投資口取得も行っております。
その結果、当期末（2021年8月31日）時点では、取得価格の総額1兆1,737億円（合計物件数126件）の資産を運
用しております。
ⅱ 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、新型コロナウイルス感染症によるいわゆるコロナ禍の状況下、実質国内総生産
(GDP)成長率が、2021年1～3月期に前期比△1.0%（年率△3.9%）となったものの、2021年4～6月期（2021年9
月8日発表の2次速報値）には前期比0.5%（年率1.9%）とプラスとなり、住宅投資や設備投資等の民間需要に
より回復の兆しが見られました。一方、2021年7月には4回目の緊急事態宣言が再発令されるなど、依然とし
て先行き不透明な状況が続いていくものと思われます。
資本市場では、日経平均株価の値動きが期初より一進一退の状態が続いておりましたが、2021年8月下旬
には、新型コロナウイルスのワクチン接種の進展や経済対策に対する期待から、一部回復の兆しが見られ、
2021年8月末時点では28,089円となりました。J-REIT市場も、東証REIT指数は年初来右肩上がりで上昇して
おり、当期末の2021年8月末時点で2,142ポイントとなっております。
（不動産売買市場）
不動産売買市場では、世界的な低金利環境のもと、比較的コロナ禍の影響が軽微であり、政治的・経済的
にも安定している国内不動産への関心は高く、国内外投資家による投資意欲が依然旺盛で、厳しい取得環境
が継続しています。
（不動産賃貸市場）
商業施設においては、緊急事態宣言の再発令や延長により、飲食店やアパレル等のテナント退去が見られ
る一方で、日用品等の生活必需品の需要増加やリモートワークによる新たな消費需要も生まれており、ポッ
プアップテナントの需要も伸長しています。
オフィスにおいては、一部地域の大規模オフィスにおいて、企業のリモートワーク導入やコスト削減によ
り、比較的大型区画の解約による空室率の上昇傾向が継続し、賃料も下落が続く中、中小規模オフィスは底
堅い需要に支えられ、空室率は緩やかな上昇ペースと改善傾向にあることがうかがえます。
(2) 運用実績
このような環境の中で、保有資産の入替えの一環として、新規2物件（JMFビル市ヶ谷01、Gビル心斎橋05）
の取得、及び3物件（イオンモール大和の不動産信託受益権の準共有持分50%、イオン高槻及びイトーヨーカド
ー四街道店）の売却を当期に完了しました。また、新たな取組みを通じた成長施策の一つとして、住宅特化型
私募REITである日神プライベートレジリート投資法人の投資口取得を行いました。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は126物件、取得価格の総額1兆1,737億円、鑑
定評価額の合計1兆2,808億円、総賃貸可能面積2,506,060.21㎡、テナント総数1,435、ポートフォリオ全体の
稼働率は99.1％となりました。
(注)
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益 については、 主として含み益を有する新規物件の
取得、既存物件における前期末比での減価償却及び一部物件におけるキャップレートの上昇等の結果として、
含み益は1,610億円（前期比△15億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額若しくは調査価格と帳簿価額との差額です。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
ⅲ 資金調達の概要
本投資法人は、当期に返済期日を迎えた既存の長期借入金合計382.5億円の返済資金に充てるために同額の長
期借入金の借入を行いました。また、2021年5月に償還期限を迎えた投資法人債15億円の償還資金に充てるため
に同額の長期借入金の借入を行いました。
加えて、更なるサステナビリティ活動の強化、投資法人債の投資家層の拡大を通じた資金調達手段の拡充を背
(注3)
景とし、2021年6月に第1回JMFグリーンボンド（第1回無担保投資法人債） 85億円を発行するとともに、同額
の借入金の期限前弁済を行いました。
(注1)
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は5,386億円、うち、長期借入金 は4,791億円、
(注2) (注3)
投資法人債 （グリーンボンド を含む）は595億円となりました。
(注4) (注5) (注6)
当期末現在の長期負債比率 については100.0％、固定金利比率 については94.4％、LTV は43.6％とな
っております。
(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注2)「投資法人債」には、1年内償還予定の投資法人債も含みます。
(注3) 一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体が
グリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達するために発行する債券をいいます。
(注4)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。
(注5)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債の合計額を有利子負債残高で除したものをいいます。
(注6)「LTV」とは、有利子負債残高を総資産額で除したものをいいます。
ⅳ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益40,360百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費
用を控除した営業利益は15,560百万円、経常利益は13,549百万円、当期純利益は13,549百万円となりました。
分配金につきましては、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法（昭
和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1項に
規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしております。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の取崩しを開始し、当該取崩額31百
万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益13,549百万円に、圧縮積立金取崩額770百万円及び一時差異等調整積立金
取崩額1,657百万円を加算し、総額15,977百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資
口1口当たりの分配金は2,286円となりました。
Ｂ 次期の見通し
ⅰ 運用全般に関する見通し
短期的には、コロナ禍の影響が継続する中、企業業績や経済ファンダメンタルズの動向を注視していく必要が
あります。小売セクターについては、経済ファンダメンタルズの悪化から消費マインドの落ち込みが長期化する
ことが懸念され、オフィスセクターにおいても、リモートワークの普及や景気後退不安によるオフィス需要の減
退が懸念されます。
ただし、中長的には、人々の働き方や、住み方、消費形態が大きく変化をする中、都市部においては様々な用
途での利用ニーズも生まれてくるものと考えており、既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた物件・エリア
単位でのマネジメント力が必要になってくるものと考えています。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
ⅱ 次期の業績の見通し
2022年2月期（第40期）及び2022年8月期（第41期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。
この見通しの前提条件につきましては、後記「2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日）及び
2022年8月期（第41期 2022年3月1日～2022年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
（注）上記予想数値は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により変動する可能性があります。
2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日）
営業収益 37,887百万円
経常利益 14,180百万円
当期純利益 14,179百万円
1口当たり分配金 2,250円
2022年8月期（第41期 2022年3月1日～2022年8月31日）
営業収益 38,877百万円
経常利益 14,203百万円
当期純利益 14,203百万円
1口当たり分配金 2,250円
後記「2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期（第41期 2022年3月1日～2022
年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」に記載のとおり、当期決算日後に下記のとおり資産の取得を行いま
した。
ａ．取得資産
当期決算日後に本投資法人は、下表のとおり不動産信託受益権又は投資事業有限責任組合の出資持分を取得
し又は取得を予定しています。（取得資産の詳細は、2021年9月29日付で公表いたしました「国内不動産信託受
益権の取得に関するお知らせ【JMFビル広尾01】【JMFレジデンス学芸大学】、2021年10月13日付で公表いたし
」
ました「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【JMFビル船橋01】」及び2021年9月28日付で公表いた
しました「投資事業有限責任組合の出資持分取得決定に関するお知らせ」をご参照ください。 ）
物件名 所在地 取得予定価格 取得予定日
JMFビル広尾01
東京都港区 10,000百万円 2021年10月29日
(不動産信託受益権)
JMFレジデンス学芸大学
東京都世田谷区 1,505百万円 2022年3月18日(注2)
(不動産信託受益権)(注1)
JMFビル船橋01
千葉県船橋市 5,000百万円 2021年11月26日
(不動産信託受益権)(注3)
ファンド名称 本投資対象資産 出資金額 出資実行日
東京都に所在する
ドリーム・メザニンデット・
賃貸住宅を信託財産とする
セパレート3 780百万円 2021年9月29日
信託受益権を裏付資産とする
投資事業有限責任組合
メザニンローン債権
（注1）本物件の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人による
「フォワード・コミットメント等」に該当します。本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、
本投資法人は売買契約上違約金として取得予定金額の20%相当額を支払うこととされています。
また、本物件は2022年3月に建物が完成する予定の建築中の物件であるため、建物完成までに工事完工及び建物引渡しリスク
等が内在していますが、本投資法人は主に以下の点を売買代金の支払いの条件とすることにより、工事完工・建物引渡しリ
スクの回避を図っております。
・売買契約に定められた設計図書に基づき、建物が建築され、かつ検査済証の取得の他、必要な法令上の許認可を全て取
得すること。
・建物の建築基準法等の建築関連法規全般に対する遵法性が確認される他、所定のデュー・ディリジェンスの結果特段の
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
問題がないことが確認されること。
なお、本物件の2021年9月1日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は1,650百万円です。
本物件の鑑定評価額は、建築中の物件であるため、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準において2014年11月1日（2014
年5月1日一部改正）に施行された「未竣工建物等鑑定評価」を鑑定評価機関により実施し、その調査報告書の記載に基づ
いた鑑定評価額となります。
（注2）取得日は本書の日付時点の予定を記載していますが、建物は現在建築中であり、建築工事の進捗によっては取得日が変更さ
れる場合があります。
（注3）本物件の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定される投資法人による
「フォワード・コミットメント等」に該当します。本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、
本投資法人は売買契約上違約金として取得予定金額の20%相当額を支払うこととされています。
なお、本物件の2021年10月1日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は5,420百万円です。
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2021年5月31日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日）及び2022年8月期（第41期 2022年3月1日～2022年8月31
日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2022年2月期（第40期 2021年9月1日～2022年2月28日（181日））
計算期間
・ 2022年8月期（第41期 2022年3月1日～2022年8月31日（184日））
・ 本投資法人が、2021年8月31日時点において本投資法人が所有する126物件、匿名組合出
資持分1件、国内不動産投資法人の投資口1件に、2021年9月28日付「投資事業有限責任組
合の出資持分取得決定に関するお知らせ」でお知らせした投資事業有限責任組合出資持
分1件と、2021年9月29日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【JMFビル広
尾01】
【JMFレジデンス学芸大学】 」及び2021年10月13日付「国内不動産信託受益権の取得
に関するお知らせ【JMFビル船橋01】
」でお知らせした3物件を加えた129物件、匿名組合
保有資産
出資持分1件、国内不動産投資法人の投資口1件及び投資事業有限責任組合出資持分1件を
前提としております。
・ 上記を除き2022年8月期（第41期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取得又は既
存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。 ）がないことを前提と
しております。
・ 実際には新規物件取得又は既存保有物件の売却等により変動する可能性があります。
・ 当期末発行済投資口数は6,989,091口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口の取
投資口の発行
得・消却がないことを前提としております。
・ 2021年8月31日現在の有利子負債は538,675百万円であり、内訳は長期借入金479,175百万
円、投資法人債（グリーンボンドを含む）59,500百万円となっておりますが、2021年9月
24日付で契約を締結し、2021年10月1日ならびに10月7日に実行した借入金の借換え、及
び2021年10月1日付で契約を締結し、2021年10月7日に実行した借入金の借換えにより、
有利子負債 本書の日付現在の有利子負債は538,675百万円であり、内訳は長期借入金479,175百万
円、投資法人債（グリーンボンドを含む）59,500百万円となっております。
・ 2022年8月期（第41期）末までに返済期日が到来する有利子負債は、長期借入金40,900百
万円及び投資法人債6,000百万円ですが、その返済の原資については、全額借入金等によ
る調達を前提としております。
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等を勘
案して算出しております。
営業収益 ・ 2022年8月期（第41期）末までにテナントによる滞納又は不払がないものと想定しており
ます。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響については、本書の日付現在までのテナントとの交渉
状況等を加味し、一定の減収リスクを想定しております。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
項目 前提条件
・ 公租公課は、2022年2月期（第40期）3,303百万円、2022年8月期（第41期）3,568百万円
を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、
「固定資産税
等」といいます。
）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間に対応する
額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産等の新規取得に
かかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、当該精算金は当該不
動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されません。従って、
2021年中に取得(予定)の「JMFビル市ヶ谷01」「Gビル心斎橋05」「JMFビル広尾01」及び
、 、
「JMFビル船橋01」に係る固定資産税等は2022年以降において当該計算期間に対応する賦
課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、 「JMFビル市ヶ谷01」 「Gビル心斎橋
、
05」「JMFビル広尾01」及び「JMFビル船橋01」の取得原価に算入する固定資産税相当額
、
は82百万円を想定しております。
また、2022年中に取得予定の「JMFレジデンス学芸大学」に係る固定資産税等は2023年以
降において当該期間に対応する賦課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、 「JMF
営業費用 レジデンス学芸大学」の取得原価に算入する固定資産税相当額は0.6百万円を想定してお
（のれん償却費
を除く） ります。
・ 修繕費は、2022年2月期（第40期）700百万円、2022年8月期（第41期）1,207百万円を想
定しております。ただし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があることか
ら、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費は、2022年2月期（第40期）6,113百万円、2022年8月期（第41期）6,110百万
円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は2022年2月期（第40期）773百万
円、2022年8月期（第41期）754百万円を、建物管理委託費 は2022年2月期（第40期）
2,414百万円、2022年8月期（第41期）2,389百万円を想定しております。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として2022年2月期（第40期）35百万円、2022
年8月期（第41期）99百万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記載した
上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを行うべき
と判断されるものについては、勘定科目を減価償却費として計上することとなります。
・ 資産運用報酬については、現行の本投資法人の報酬体系から変更が生じないことを前提
としております。
・ のれんについては、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第21号、平成31年1月16日
改正）に従い、20年間にわたって、定額法により規則的に償却する予定です。のれん償
却費は、2022年2月期（第40期）及び2022年8月期（第41期）各401百万円を想定しており
ます。
のれん償却費 ・ のれん償却費は会計と税務の処理で差異が生じる項目であり、法人税等の課税を生じさ
せる要因となりますが、本投資法人は、当該償却費に相当する金額の任意積立金（一時
差異等調整積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配(一時差異等調整
引当額の増加額に相当する分配）等を行うことにより、法人税等の発生を軽減する予定
です。
・ 2022年2月期（第40期）において、システム開発に伴う支援金として48百万円を想定して
営業外収益
おります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息等）は、2022年2月期（第40期）
1,974百万円、2022年8月期（第41期）1,946百万円を想定しておりますが、前受利息の取
営業外費用
崩額として、支払利息から2022年2月期（第40期）は17百万円、2022年8月期（第41期）
は16百万円控除されることを前提としております。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
項目 前提条件
・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出してお
ります。
・ 2022年2月期（第40期）の分配金は当期未処分利益14,179百万円に、一時差異等調整積立
金取崩額の全額1,127百万円及び配当積立金取崩額417百万円を加算した、総額15,725百
万円を分配（1口当たり分配金2,250円）することを前提としております。
1口当たり ・ 2022年8月期（第41期）の分配金は当期未処分利益14,203百万円に、配当積立金取崩額
分配金 1,522百万円を加算した、総額15,725百万円を分配（1口当たり分配金2,250円）すること
を前提としております。
・ 本投資法人の一時差異等調整積立金については、2017年8月期（第31期）以降、毎期50年
均等額(31百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 会計処理と税務処理との不統一により発生する追加の税負担については、一時差異等調
整積立金を取り崩し等により回避することを前提としております。
1口当たり
利益超過分配金 ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提
その他 としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生じな
いことを前提としております。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2021年2月28日) (2021年8月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 60,314,119 64,815,529
信託現金及び信託預金 ※１ 12,762,382 ※１ 18,562,314
営業未収入金 801,746 1,047,098
未収還付法人税等 54 45,739
その他 1,067,990 1,286,755
流動資産合計 74,946,293 85,757,437
固定資産
有形固定資産
建物 2,450,756 2,474,308
減価償却累計額 △748,757 △789,991
建物（純額） 1,701,998 1,684,317
構築物 66,693 66,693
減価償却累計額 △29,130 △30,620
構築物（純額） 37,563 36,072
工具、器具及び備品 21,358 21,358
減価償却累計額 △15,338 △15,834
工具、器具及び備品（純額） 6,019 5,523
土地 28,459,580 28,459,580
建設仮勘定 3,400 41,020
信託建物 ※２ 286,754,520 ※２ 333,918,946
減価償却累計額 △110,090,429 △109,594,075
信託建物（純額） ※１ 176,664,090 ※１ 224,324,871
信託構築物 12,971,674 ※２ 12,218,969
減価償却累計額 △5,131,933 △4,728,045
信託構築物（純額） ※１ 7,839,740 ※１ 7,490,923
信託機械及び装置 2,191,384 2,149,423
減価償却累計額 △1,405,545 △1,395,775
信託機械及び装置（純額） ※１ 785,839 ※１ 753,648
信託工具、器具及び備品 4,857,617 ※２ 4,975,095
減価償却累計額 △3,082,999 △3,163,745
信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 1,774,618 ※１ 1,811,349
信託土地 ※１,※３ 602,253,992 ※１,※３ 849,981,160
信託建設仮勘定 ※１ 40,720 ※１ 118,392
有形固定資産合計 819,567,564 1,114,706,861
無形固定資産
のれん - 15,647,971
信託借地権 5,073,992 5,053,919
その他無形固定資産 71,939 226,099
信託その他無形固定資産 113,299 96,711
無形固定資産合計 5,259,232 21,024,701
投資その他の資産
投資有価証券 - 10,611,996
信託差入敷金及び保証金 1,537,127 1,539,837
長期前払費用 1,787,012 1,927,613
その他 1,036 1,036
投資その他の資産合計 3,325,176 14,080,484
固定資産合計 828,151,972 1,149,812,048
繰延資産
投資法人債発行費 122,753 151,154
繰延資産合計 122,753 151,154
資産合計 903,221,019 1,235,720,640
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2021年2月28日) (2021年8月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 2,075,871 3,828,778
１年内償還予定の投資法人債 - 6,000,000
１年内返済予定の長期借入金 51,000,000 52,900,000
未払金 94,731 71,301
未払費用 1,616,752 2,228,371
未払法人税等 605 605
未払消費税等 1,096,173 1,157,900
前受金 3,069,222 4,420,894
預り金 2,267,472 1,121,653
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ※１ 695,091 ※１ 674,895
デリバティブ債務 19,243 37,772
その他 140,573 156,720
流動負債合計 62,075,736 72,598,893
固定負債
投資法人債 44,500,000 53,500,000
長期借入金 316,200,000 426,275,000
預り敷金及び保証金 1,788,297 1,785,226
信託預り敷金及び保証金 ※１ 44,050,694 ※１ 56,876,280
資産除去債務 549,506 783,521
デリバティブ債務 60,454 109,430
その他 29,130 121,128
固定負債合計 407,178,082 539,450,587
負債合計 469,253,818 612,049,481
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 202,855,188
出資剰余金控除額 ※５ △11,999,843 ※５ △11,999,843
出資剰余金（純額） 2,986,982 190,855,344
任意積立金
圧縮積立金 452,199 770,557
配当積立金 3,915,072 3,915,072
一時差異等調整積立金 ※６ 2,918,039 ※６ 2,785,030
任意積立金合計 7,285,311 7,470,660
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,896,522 13,549,190
剰余金合計 22,168,816 211,875,196
投資主資本合計 434,046,898 623,753,278
評価・換算差額等
その他有価証券評価差額金 - 65,083
繰延ヘッジ損益 △79,697 △147,202
評価・換算差額等合計 △79,697 △82,119
純資産合計 ※７ 433,967,201 ※７ 623,671,158
負債純資産合計 903,221,019 1,235,720,640
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 29,392,066 ※１ 38,022,596
不動産等売却益 ※２ 1,126,862 ※２ 2,107,223
受取配当金 - 230,926
営業収益合計 30,518,929 40,360,746
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 13,842,931 ※１ 17,239,266
不動産等売却損 - ※３ 1,767,153
資産運用報酬 2,677,495 4,449,593
資産保管手数料 29,970 30,530
一般事務委託手数料 129,518 132,113
役員報酬 5,940 5,782
合併関連費用 74,764 356,711
のれん償却額 - 401,230
その他営業費用 252,618 417,894
営業費用合計 17,013,238 24,800,276
営業利益 13,505,690 15,560,469
営業外収益
受取利息 359 411
補助金収入 - 16,406
その他 1,990 4,443
営業外収益合計 2,349 21,261
営業外費用
支払利息 1,127,543 1,492,843
投資法人債利息 143,023 174,240
投資法人債発行費償却 20,381 21,632
融資関連費用 315,451 339,053
その他 4,513 4,166
営業外費用合計 1,610,912 2,031,935
経常利益 11,897,127 13,549,795
税引前当期純利益 11,897,127 13,549,795
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,896,522 13,549,190
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,896,522 13,549,190
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額
出資剰余金
出資剰余金 出資剰余金控除額
（純額）
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △11,999,843 2,986,982
当期変動額
圧縮積立金の積立
一時差異等調整積立金
の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 - - - -
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △11,999,843 2,986,982
投資主資本
剰余金
任意積立金
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等
圧縮積立金 配当積立金 任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 15,151 3,915,072 2,949,959 6,880,184 12,116,300 21,983,467
当期変動額
圧縮積立金の積立 437,047 437,047 △437,047 -
一時差異等調整積立金
△31,920 △31,920 31,920 -
の取崩
剰余金の配当 △11,711,173 △11,711,173
当期純利益 11,896,522 11,896,522
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 437,047 - △31,920 405,127 △219,778 185,348
当期末残高 452,199 3,915,072 2,918,039 7,285,311 11,896,522 22,168,816
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
(単位：千円)
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
額等合計
当期首残高 433,861,549 △136,257 △136,257 433,725,292
当期変動額
圧縮積立金の積立 - -
一時差異等調整積立金
- -
の取崩
剰余金の配当 △11,711,173 △11,711,173
当期純利益 11,896,522 11,896,522
投資主資本以外の項目
56,560 56,560 56,560
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 185,348 56,560 56,560 241,909
当期末残高 434,046,898 △79,697 △79,697 433,967,201
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額
出資剰余金
出資剰余金 出資剰余金控除額
（純額）
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △11,999,843 2,986,982
当期変動額
合併による増加 187,868,362 187,868,362
圧縮積立金の積立
一時差異等調整積立金
の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 - 187,868,362 - 187,868,362
当期末残高 ※１ 411,878,082 202,855,188 △11,999,843 190,855,344
投資主資本
剰余金
任意積立金
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計
一時差異等
圧縮積立金 配当積立金 任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 452,199 3,915,072 2,918,039 7,285,311 11,896,522 22,168,816
当期変動額
合併による増加 187,868,362
圧縮積立金の積立 318,357 318,357 △318,357 -
一時差異等調整積立金
△133,008 △133,008 133,008 -
の取崩
剰余金の配当 △11,711,173 △11,711,173
当期純利益 13,549,190 13,549,190
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 318,357 - △133,008 185,348 1,652,668 189,706,379
当期末残高 770,557 3,915,072 2,785,030 7,470,660 13,549,190 211,875,196
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
(単位：千円)
投資主資本 評価・換算差額等
純資産合計
その他有価証券評 評価・換算差
投資主資本合計 繰延ヘッジ損益
価差額金 額等合計
当期首残高 434,046,898 - △79,697 △79,697 433,967,201
当期変動額
合併による増加 187,868,362 187,868,362
圧縮積立金の積立 - -
一時差異等調整積立金
- -
の取崩
剰余金の配当 △11,711,173 △11,711,173
当期純利益 13,549,190 13,549,190
投資主資本以外の項目
65,083 △67,505 △2,422 △2,422
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 189,706,379 65,083 △67,505 △2,422 189,703,957
当期末残高 623,753,278 65,083 △147,202 △82,119 623,671,158
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 (自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 11,896,522,283 13,549,190,760
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 － 770,557,235
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ 133,008,965 ※１ 1,657,314,031
Ⅲ 分配金の額 11,711,173,500 15,977,062,026
（投資口1口当たり分配金の額） (4,500) (2,286)
Ⅳ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 318,357,748 －
Ⅴ 次期繰越利益 － －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第26条第1項第2号に 本投資法人の規約第26条第1項第2号に
定める分配方針に基づき、租税特別措 定める分配方針に基づき、租税特別措
置法第67条の15第1項に規定される本投 置法第67条の15第1項に規定される本投
資法人の配当可能利益の額の100分の90 資法人の配当可能利益の額の100分の90
に相当する金額を超えて分配すること に相当する金額を超えて分配すること
としております。かかる方針に従い、 としております。かかる方針に従い、
当期未処分利益11,896,522,283円に一 当期未処分利益13,549,190,760円に圧
時差異等調整積立金取崩額133,008,965 縮積立金取崩額770,557,235円及び一時
円 を 加算 し 、 圧縮積立金繰入額 差異等調整積立金取崩額1,657,314,031
318,357,748 円 を 控 除 し た 、 総 額 円を加算した、総額15,977,062,026円
11,711,173,500円を分配することとし を 分配 することとしました 。 この 結
ました。この結果、投資口1口当たりの 果、投資口1口当たりの分配金は2,286
分配金は4,500円となりました。なお、 円となりました。なお、規約第26条第2
規約第26条第2項に定める利益を超えた 項に定める利益を超えた金銭の分配は
金銭の分配は行いません。 行いません。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,897,127 13,549,795
減価償却費 5,408,726 6,161,683
のれん償却額 - 401,230
投資法人債発行費償却 20,381 21,632
不動産等売却益 △1,126,862 △2,107,223
不動産等売却損 - 1,767,153
固定資産除却損 25,831 24,898
受取利息 △359 △411
支払利息 1,270,566 1,667,083
営業未収入金の増減額（△は増加） 194,196 10,647
未収還付法人税等の増減額（△は増加） 34 △37,322
長期前払費用の増減額（△は増加） △57,003 △140,601
営業未払金の増減額（△は減少） △346,767 △600,945
未払消費税等の増減額（△は減少） 700,746 △56,050
未払金の増減額（△は減少） △141,857 △237,993
未払費用の増減額（△は減少） △30,712 △320,758
前受金の増減額（△は減少） △104,247 101,972
預り金の増減額（△は減少） 972,230 △582,302
その他 △470,564 △244,887
小計 18,211,466 19,377,601
利息の受取額 359 411
利息の支払額 △1,311,340 △1,680,441
法人税等の支払額 △605 △20,695
営業活動によるキャッシュ・フロー 16,899,881 17,676,875
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △16,927 △39,204
信託有形固定資産の取得による支出 △1,432,143 △32,279,364
信託有形固定資産の売却による収入 8,572,100 29,669,968
信託有形固定資産の売却による支出 △38,280 △56,760
無形固定資産の取得による支出 △1,937 △131,258
信託無形固定資産の取得による支出 △20,506 △5,440
預り敷金及び保証金の返還による支出 △53,162 △28,166
預り敷金及び保証金の受入による収入 50,244 54,288
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,371,422 △3,708,690
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 359,324 1,771,827
差入敷金及び保証金の差入による支出 △82 -
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 △25,214 -
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 79,375 7,500
投資有価証券の取得による支出 - △1,893,098
使途制限付信託預金の預入による支出 △24 -
投資活動によるキャッシュ・フロー 6,101,344 △6,638,398
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(単位：千円)
前期 当期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の返済による支出 △7,000,000 -
長期借入れによる収入 35,050,000 39,750,000
長期借入金の返済による支出 △28,075,000 △46,750,000
投資法人債の発行による収入 - 8,449,966
投資法人債の償還による支出 - △1,500,000
合併交付金の支払額 - △5,434,444
分配金の支払額 △11,710,123 △11,710,354
財務活動によるキャッシュ・フロー △11,735,123 △17,194,833
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 11,266,102 △6,156,356
現金及び現金同等物の期首残高 61,297,066 72,563,168
合併に伴う現金及び現金同等物の増加額 - 16,457,698
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 72,563,168 ※１ 82,864,510
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．資産の評価基準及び評価方 有価証券
法 投資有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法を採用しています。
なお、匿名組合出資持分については、匿名組合の損益の純額に対する持分相当額
を取り込む方法を採用しています。
2．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～62年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
なお、のれんについては、20年で均等償却しています。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
3．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
4．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は77,043千円で
す。
5．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
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6．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
7．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基礎となる事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
〔未適用の会計基準等に関する注記〕
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2021年3月26日 企業会計基準委員会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員
会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な会
計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBにおい
てはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017年12月
15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識に関する
包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整合
性を図る便益の1つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れることを
出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項目があ
る場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2021年6月17日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委員
会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容の
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準において
はAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業会計基
準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会計基準と
の整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定方
法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号の定
めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務諸表間
の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされております。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
信託現金及び信託預金 513,333 513,333
信託建物 54,848,679 49,361,089
信託構築物 2,420,009 2,058,551
信託機械及び装置 167,589 143,341
信託工具、器具及び備品 544,665 515,129
信託土地 141,097,758 123,961,028
信託建設仮勘定 4,495 12,001
合 計 199,596,531 176,564,475
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
信託預り敷金及び保証金 17,887,312 16,225,708
合 計 17,887,312 16,225,708
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額 前
期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するため、
土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期558,872千
円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれております。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
信託建物 334,351 334,351
信託構築物 － 424
信託工具器具備品 － 495
合 計 334,351 335,271
※3．交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
信託土地 450,559 450,559
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4．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 55,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 55,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 75,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 75,000,000
※5．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
総消却口数 64,715口 64,715口
消却総額 11,999,843千円 11,999,843千円
※6．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2021年2月28日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 2,949,959 － △31,920 2,918,039 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期
50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2021年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 2,918,039 － △133,008 2,785,030 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行った期の翌期以降、毎期
50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 26,295,009 33,669,333
受取水道光熱費 1,180,307 1,741,395
その他賃料収入 1,916,750 2,611,867
不動産賃貸事業収益合計 29,392,066 38,022,596
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 740,342 833,850
建物管理委託費 1,581,264 2,353,158
水道光熱費 1,220,432 1,897,005
公租公課 2,659,713 3,377,254
修繕費 433,095 884,901
保険料 31,010 31,799
信託報酬 47,039 55,007
支払賃料 773,032 789,080
その他賃貸事業費用 931,334 843,361
減価償却費 5,399,834 6,148,948
固定資産除却損 25,831 24,898
不動産賃貸事業費用合計 13,842,931 17,239,266
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 15,549,134 20,783,330
（表示方法の変更）
当投資法人は、開示の明瞭性を高めるため、従来、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に含めて表示
していた「駐車場使用料収入」については、「その他賃料収入」に含めることとし、「賃料及び駐車場使用料収入」を
「賃料」に変更しております。また、「その他賃料収入」に含めて表示していた「底地賃貸料」については「賃料」に
含めることとしました。この表示方法の変更を反映させるため、前計算期間の内訳科目の組替えを行っています。
この結果、前計算期間の損益計算書の注記において、「賃貸事業収入」の「賃料及び駐車場使用料収入」に表示して
いた522,266千円は、「その他賃料収入」として、また「その他賃料収入」に表示していた841,794千円は、「賃料」と
してそれぞれ組み替えています。
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
不動産等売却収入 8,600,000 19,554,250
不動産等売却原価 7,388,477 17,115,604
その他売却費用 84,659 331,422
不動産等売却益 1,126,862 2,107,223
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※3．不動産等売却損の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
不動産等売却収入 － 10,350,000
不動産等売却原価 － 12,080,647
その他売却費用 － 36,506
不動産等売却損 － △1,767,153
〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 16,000,000口
発行済投資口の総口数 2,602,483口 6,989,091口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭 の 分配 に 係 る 計算書 において 、 過年度 に 負 ののれん 発生益 に 細分 された 金額 の 残額 である 配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立
時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は133,008,965円の取崩し
を行うこととしました。
当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭 の 分配 に 係 る 計算書 において 、 過年度 に 負 ののれん 発生益 に 細分 された 金額 の 残額 である 配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積立
時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は1,657,314,031円の取崩
しを行うこととしました。
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〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
現金及び預金 60,314,119 64,815,529
信託現金及び信託預金 12,762,382 18,562,314
使途制限付信託預金（注） △513,333 △513,333
現金及び現金同等物 72,563,168 82,864,510
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
※2．重要な非資金取引の内容
前期 (自 2020年9月1日至 2021年2月28日)
該当事項はありません。
当期 (自 2021年3月1日至 2021年8月31日)
当期に合併したMCUBS MidCity投資法人より受け入れた資産及び引き受けた負債の内訳は、次のとおりです。な
お合併による出資剰余金の増加は187,868,362千円です。
（単位：千円）
流動資産 16,721,908
固定資産 305,872,209
資産合計 322,594,117
流動負債 29,102,339
固定負債 121,672,617
負債合計 150,774,957
〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（2）減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用して
おります。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2020年9月1日 (自 2021年3月1日
至 2021年2月28日) 至 2021年8月31日)
１年以内 16,926,956 19,519,227
１年超 73,150,968 68,449,795
合計 90,077,925 87,969,023
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発行
等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重に
行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、投
機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入金
及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利の
上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部については、
支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ
手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、両者の
変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たして
いるものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
投資有価証券は、匿名組合及び私募リートに対する出資であり、不動産等の価値等の変動リスク及び金利の変動
リスクに晒されていますが、定期的に実質価値や発行体の財務状況等を把握しております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資産
運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたクレジ
ット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理してお
ります。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれ
ております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場合、
当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取引に関
する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。
2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含まれておりません（注2.参照）。
前期（2021年2月28日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 60,314,119 60,314,119 －
(2) 信託現金及び信託預金 12,762,382 12,762,382 －
資産計 73,076,501 73,076,501 －
(2) １年内返済予定の長期借入金 51,000,000 51,007,107 7,107
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 695,091 705,995 10,904
(4) 投資法人債 44,500,000 44,909,595 409,595
(5) 長期借入金 316,200,000 316,269,002 69,002
(6) 信託預り敷金及び保証金 645,957 633,783 △12,174
負債計 413,041,048 413,525,484 484,435
デリバティブ取引（※） （79,697） （79,697） －
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
当期（2021年8月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 64,815,529 64,815,529 －
(2) 信託現金及び信託預金 18,562,314 18,562,314 －
(3) 投資有価証券
その他有価証券 1,959,997 1,959,997 －
資産計 85,337,841 85,337,841 －
(1) １年内償還予定の投資法人債 6,000,000 5,995,820 △4,180
(2) １年内返済予定の長期借入金 52,900,000 52,936,197 36,197
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 674,895 681,591 6,696
(4) 投資法人債 53,500,000 53,987,320 487,320
(5) 長期借入金 426,275,000 427,744,282 1,469,282
(6) 信託預り敷金及び保証金 611,924 601,620 △10,303
負債計 539,961,820 541,946,832 1,985,012
デリバティブ取引（※） （147,202） （147,202） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目につい
ては、（ ）で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1）現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっておりま
す。
(3）投資有価証券
私募リートの投資口については、資産運用会社から提示される基準価格等によっております。なお、その他
有価証券についての貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額は後記「有価証券に関する注記」をご参照下さ
い。
負債
(1）１年内償還予定の投資法人債、(4）投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
(2）１年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価
は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております（ただし、金利スワップの特例処理の対象
とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと
一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっております。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合
計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によって
おります。
(3）１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した
利率で割り引いて算定する方法によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2021年2月28日） （2021年8月31日）
投資有価証券（匿名組合出資持分） － 8,651,999
預り敷金及び保証金 1,788,297 1,785,226
信託預り敷金及び保証金 43,404,737 56,264,355
合計 45,193,034 58,049,582
匿名組合出資持分に関しては市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対
象とはしていません。また、預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額について
は、市場価格がなく、かつ、返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フロ
ーを見積もることができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりませ
ん。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2021年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 60,314,119 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,762,382 － － － － －
合計 73,076,501 － － － － －
当期（2021年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 64,815,529 － － － － －
信託現金及び信託預金 18,562,314 － － － － －
合計 83,377,843 － － － － －
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2021年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 51,000,000 － － － － －
１年内返還予定の
695,091 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － 5,000,000 15,500,000 14,000,000 － 10,000,000
長期借入金 － 37,500,000 22,000,000 37,000,000 47,500,000 172,200,000
信託預り敷金及び保証金 － 68,065 168,065 68,065 68,065 273,696
合計 51,695,091 42,568,065 37,668,065 51,068,065 47,568,065 182,473,696
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
当期（2021年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内償還予定の投資法人債 6,000,000 － － － － －
１年内返済予定の長期借入金 52,900,000 － － － － －
１年内返還予定の
674,895 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － 8,000,000 14,500,000 7,000,000 9,500,000 14,500,000
長期借入金 － 46,700,000 43,700,000 53,325,000 48,550,000 234,000,000
信託預り敷金及び保証金 － 168,065 68,065 68,065 68,065 239,664
合計 59,574,895 54,868,065 58,268,065 60,393,065 58,118,065 248,739,664
〔有価証券に関する注記〕
前期（2021年2月28日）
該当事項はありません。
当期（2021年8月31日）
その他有価証券 （単位：千円）
貸借対照表
種類 取得原価 差額
計上額
貸借対照表計上額が取得価額を超えるもの その他 1,959,997 1,894,913 65,083
貸借対照表計上額が取得価額を超えないもの － － － －
合計 1,959,997 1,894,913 65,083
（注）匿名組合出資持分（貸借対照表計上額8,651,999千円）は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、記載
していません。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2021年2月28日）及び当期（2021年8月31日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2021年2月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 24,000,000 9,000,000 △79,697
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 91,500,000 73,500,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△79,697
合計 115,500,000 82,500,000 －
（注）
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日本都市ファンド投資法人(8953)2021年8月期 決算短信
当期（2021年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 33,500,000 17,300,000 △147,202
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 84,500,000 66,500,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△147,202
合計 118,000,000 83,800,000 －
（注）
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理 されているため 、その時価は、当該長期
借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算
定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(5)」参照）。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）及び当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、該当事
項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2020年9月1日 至 2021年2月28日）及び当期（自 2021年3月1日 至 2021年8月31日）において、該当事
項はありません。
3．兄弟会社等