8953 Ｒ－都市ファンド 2021-09-29 15:30:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【JMFビル広尾01】【JMFレジデンス学芸大学】 [pdf]
2021 年 9 月 29 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員 都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
【JMF ビル広尾 01】
【JMF レジデンス学芸大学】
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の
とおり、国内不動産信託受益権（注１）を取得（以下「本取得」といいます。
）することを決定しましたので、お
知らせいたします。
記
1. 取得の概要
1) 物 件 名 称 JMF ビル広尾 01 JMF レジデンス学芸大学
2) 所 在 地 東京都港区南麻布五丁目 1 番 11 号 東京都世田谷区野沢三丁目 142 番 1
3) 用 途 複合型（商業、住宅） 住宅
4) 取得予定価格 10,000 百万円 1,505 百万円
10,200 百万円 1,650 百万円（注２）
5) 鑑 定 評 価 額
（価格時点：2021 年 9 月 1 日） （価格時点：2021 年 9 月 1 日）
6) 契 約 締 結 日 2021 年 9 月 30 日（予定） 2021 年 9 月 30 日（予定）
7) 取 得 日 2021 年 10 月 29 日（予定） 2022 年 3 月 18 日（予定）
（注３）
ジェイ・ユー・ピー・ホールディン
8) 取 得 先 株式会社モリモト
グ特定目的会社
9) 取 得 資 金 自己資金（予定） 自己資金（予定）
10) 決 済 方 法 引渡時一括 引渡時一括
（注 1） JMF レジデンス学芸大学については、取得時までに本物件を信託した上で、当該信託の信託受益権の譲渡を受ける旨を
売主との間で合意しています。
（注 2） 建築中の物件であるため、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準において 2014 年 11 月 1 日（2014 年 5 月 1 日一部改
正）に施行された「未竣工建物等鑑定評価」を鑑定評価機関により実施し、その調査報告書の記載に基づいた鑑定評価額
となります。（以下同じです。）
（注 3） 取得日は本日時点の予定を記載していますが、建物は現在建築中であり、建築工事の進捗によっては取得日が変更される
場合があります。
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2. 取得の理由
本投資法人は、IT 化の急速な進行による E コマースや在宅ワークの発展及びエリア・物件単位での用
途の複合化の進展等、不動産を取り巻く運用環境が刻々と変化している中で、変化に対応した資産構成
の最適化を目指しています。このため、主として都市部に立地する商業施設、オフィスビル、住宅、ホ
テル及びこれらの用途の複合施設への厳選投資を進め、中長期的な安定収益の確保と運用資産の着実な
成長を続けていきます。
本取得は、本投資法人が定める投資方針に基づき、短中期的な資産入替戦略の一環として行うもので
あり、都市型複合施設（商業、住宅）の取得及び、本投資法人初となる都市部賃貸住宅用途単体での取
得となります。
取得ハイライト
都市型複合施設及び都市部賃貸住宅の取得により資産入替戦略が順調に進捗
【JMF ビル広尾 01】
高級住宅エリアとして人気が高い「広尾」に立地しており、東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩 4 分と
いう交通利便性に加えて、比較的築浅かつ一定の規模感がある物件であり、立地・物件スペック両面に
おいて高い競争力を有する点を評価し、取得の判断に至りました。なお本物件は、コンクリート打放し
のデザイン性と独創性を兼ね備えた洗練された外観を有しており、2008 年にグッドデザイン賞を受賞
しております。
「物件の魅力」
ドラッグストア、サービス業態を中心としたテナント構成の商業用途（地下 2 階～3 階）
、及び高級
感あるエントランスで内廊下が特徴の住宅用途（4 階～11 階）から構成され、安定的な賃料収入が
期待できる都市型複合施設。
商業区画は各種スクール、幼児教育などのサービス系を中心に周辺居住者の堅実な需要を有する。
住居区画（30 戸）は 1K～2LDK（約 40~115m2）と幅広いタイプを配置しており、住環境と交通利
便性の両面を重視する単身者や DINKS、ファミリー層まで幅広い賃貸需要が期待できる。
「立地」
東京メトロ日比谷線「広尾」駅から徒歩 4 分と至近であり、また外苑西通りに面し視認性は良好。
大学や大使館が所在する文教地区でもある「広尾」エリアは、都内でも有数の高級住宅街として知
られており、周辺には生活利便施設や有栖川宮記念公園といった複数の公園施設もあり、優れた住
環境を有する。
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■ 写真・地図
外観
内観（商業区画）
内観（住居区画）
拡大地図（イメージ） ※詳細地図は QR コードよりご参照下さい。
© OpenStreetMap Contributors
https://goo.gl/maps/FjCRLGiPAmg4jTQ1A
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【JMF レジデンス学芸大学】
居住エリアとして人気が高い東急東横線「学芸大学」駅徒歩 10 分という好立地にあることに加えて、
都市型デザインレジデンスのデベロッパーとして市場から高い評価を受けている、株式会社モリモトが
開発を手掛ける高級賃貸マンションであることから、立地・物件スペック両面において高い競争力を有
する点を評価し、取得の判断に至りました。また、昨今賃貸住宅の取得環境が一層厳しくなる中で、本
資産運用会社の独自ネットワークを活用した売主とのリレーション構築の結果、相対での取引を実現し
ました。
「立地」
「学芸大学」駅から賑わいのある西口商店街を抜け、高低差のない平坦な道のり徒歩 10 分の好立
地。
東急東横線急行で「渋谷」駅まで約 6 分であり、
「新宿」「池袋」エリア、
・ 「横浜」「みなとみらい」
・
エリアなどビジネス・商業エリアへも優れたアクセス。
徒歩圏内に生活利便施設が集積している一方、近隣には碑文谷公園など公園施設も充実しており、
都市機能と緑を謳歌できる閑静で落ち着きある住環境。
「物件スペック」
地上 5 階建のデザイナーズ賃貸マンション（41 戸）であり、各居住スペースに十分な採光が取れ、
バス・トイレ・洗面所が独立する 1DK タイプ。
新築かつリモートワークにも適した間取りで、競合物件の中で希少性が高く、都心勤務の単身社会
人や DINKS の賃貸ニーズにマッチ。
ホテルライクな内廊下を採用した高級仕様であり、外観はグレーとホワイトを基調とするグレード
感のあるデザインが施される予定。
「ポテンシャル」
本物件の半径 1km 圏内人口は約 5.6 万人と非常に多く、また当該エリアの 2030 年、2040 年人口
は、それぞれ 2020 年比+2.5%、+2.3%と予想されており、住宅需要は安定的。
出所：2019 年住民基本台帳人口
■ パース・地図
外観パース（イメージ）
拡大地図（イメージ）
※詳細地図は QR コードよりご参照下さい。
© OpenStreetMap Contributors
https://goo.gl/maps/GJaPmL9PqF4L3CEp7
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3. 取得資産の内容
物 件 名 称 JMF ビル広尾 01
所 在 地 東京都港区南麻布五丁目 1 番 11 号
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
信 託 受 託 者 みずほ信託銀行株式会社
信 託 期 間 2015 年 7 月 24 日から 2041 年 10 月 31 日（予定）
土 地
第一種住居地域、第一種中高層住居
面 積 1,411.99 ㎡（注） 用 途 地 域
専用地域
指 定 容 積 率 ／ 建 ぺ い 率 400%・300%／60% 所有・それ以外の別 所有権
建 物
構 造 と 階 数 鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 12 階建
延 床 面 積 5,237.81 ㎡ 種 類 共同住宅・店舗・駐車場・駐輪場
建 築 時 期 2007 年 11 月 29 日 所有・それ以外の別 所有権
設 計 者 株式会社夢・空間研究所
施 工 者 株式会社ナカノフドー建設
建 築 確 認
関 一般財団法人日本建築センター 機
予想最大損失率4.6％（株式会社イー・アール・エス及び応用アール・エム・エス株式会社作成
耐震性に関する事項
による地震リスク評価（詳細）報告書に基づく）
取 得 価 格 10,000 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 10,200 百万円 （価格時点：2021 年 9 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 シービーアールイー株式会社
テ ナ ン ト の 内 容 （2021 年 7 月末時点）
テナント数（主要テナント） 36（広尾ゴルフインパクト、ポピンズナーサリースクール広尾）
賃 貸 事 業 収 入 （ 年 間 ） 337 百万円
敷 金 ・ 保 証 金 168 百万円
総 賃 貸 面 積 4,145.98 ㎡
稼働率(面積ベース) 98.4％
総 賃 貸 可 能 面 積 4,212.41 ㎡
担 保 設 定 の 有 無 特になし
建物状況調査報告書等において複数の指摘事項がありますが、売主の責任におい
その他特筆すべき事項
て治癒することについて、売主との間で合意しています。
（注）私道（約 59 ㎡）を含みます。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・
「土地面積」「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
、
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・
「テナント数」については、上記の時点において効力を有する賃貸借契約数(マスターリース会社とエンドテナントとの間で締結され
ている賃貸借契約等を含む、以下同義)の合計数を記載しています。なお、住居区画、駐車場及び駐輪場についてはパススルー型の
マスターリース契約締結を予定しており、テナント数は商業区画のテナント数及び住居区画のエンドテナント数の合計を記載して
います。
・
「賃貸事業収入（年間） 」は、上記の時点において効力を有する取得予定資産に係る賃貸借契約書等にそれぞれ表示された、月
間賃料及び月間共益費の合計値を、 倍することにより年換算して算出し、
12 百万円未満を切り捨てて記載しています。なお、
倉庫又は駐車場等に関する賃料は含みません。
・
「敷金・保証金」「総賃貸面積」「総賃貸可能面積」については、上記の時点において効力を有する賃貸借契約に基づく金額・
、 、
面積の合計値を記載しています。
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物 件 名 称 JMF レジデンス学芸大学
所 在 地 東京都世田谷区野沢三丁目 142 番 1
特 定 資 産 の 種 類 不動産信託受益権
土 地
面 積 543.43 ㎡ 用 途 地 域 第一種住居地域
指 定 容 積 率 ／ 建 ぺ い 率 200%／80% 所有・それ以外の別 所有権
建 物
構 造 と 階 数 鉄筋コンクリート造地上 5 階建（予定）
延 床 面 積 1,427.31 ㎡（予定） 種 類 共同住宅
建 築 時 期 2022 年 3 月 18 日（予定） 所有・それ以外の別 所有権
設 計 者 株式会社福子工務店一級建築士事務所
施 工 者 株式会社福子工務店
建 築 確 認 機 関 株式会社都市居住評価センター
耐震性に関する事項 ―
取 得 価 格 1,505 百万円
鑑 定 評 価 額 （ 価 格 時 点 ） 1,650 百万円 （価格時点：2021 年 9 月 1 日）
鑑 定 評 価 機 関 一般財団法人日本不動産研究所
テ ナ ン ト の 内 容
テ ナ ン ト 数 ―
賃貸事業収入（年間） ―
敷 金 ・ 保 証 金 ―
総 賃 貸 面 積 ―
稼働率(面積ベース) ―
総 賃 貸 可 能 面 積 1,052.13 ㎡（予定）
担 保 設 定 の 有 無 特になし
そ の 他 特 筆 す べ き 事 項 特になし
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・
「土地面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「構造と階数」「延床面積」「種類」は、確認済証上の記載に基づいています。
、 、
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「耐震性に関する事項」については、未竣工のため、取得時までに地震リスク評価報告書を取得する予定です。
・「テナント数」「賃貸事業収入（年間）、
、 」「敷金・保証金」「総賃貸面積」「稼働率(面積ベース)」については、取得予定資産
、 、
が未竣工のため「―」と記載しています。
・「総賃貸可能面積」は、設計図書等の記載に基づいています。
・本物件について、パススルー型マスターリース契約締結を予定しています。
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4. 取得先の概要
【JMF ビル広尾 01】
名称 ジェイ・ユー・ピー・ホールディング特定目的会社
所在地 東京都千代田区丸の内三丁目 1 番 1 号東京共同会計事務所内
代表者の役職・氏名 取締役 北川 久芳
事業内容 特定資産の流動化に係る業務、その他前記特定資産の流動化に係る業
務に付帯関連する一切の業務
資本金 10 万円
設立年月日 2020 年 8 月 14 日
純資産
総資産 取得先からの同意が得られていないため、非開示としています。
大株主及び持ち株比率
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき関係は
資本関係、
ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
人的関係、
と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき関係はありま
取引関係
せん。
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関連当事者への
ん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用
該当状況
会社の関連当事者には該当しません。
【JMF レジデンス学芸大学】
名称 株式会社モリモト
所在地 東京都千代田区丸の内二丁目 4 番地 1 号 丸の内ビルディング 14 階
代表者の役職・氏名 代表取締役会長兼社長 森本浩義
事業内容 不動産分譲事業（分譲マンション・一戸建）
、不動産サービス事業、
不動産仲介事業、収益不動産開発事業
資本金 100 百万円
設立年月 1983 年 7 月
純資産
総資産 取得先からの同意が得られていないため、非開示としています。
大株主及び持ち株比率
投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、記載すべき関係は
資本関係、
ありません。また、本投資法人・本資産運用会社の関係者及び関係会社
人的関係、
と当該会社の関係者及び関係会社の間には、特筆すべき関係はありま
取引関係
せん。
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しませ
関連当事者への
ん。また、当該会社の関係者及び関係会社は、本投資法人・本資産運用
該当状況
会社の関連当事者には該当しません。
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5. フォワード・コミットメント等に関する事項
JMF ビル広尾 01 の取得については、該当ありません。
また JMF レジデンス学芸大学の取得については、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合
的な監督指針」に規定される投資法人による「フォワード･コミットメント等 (注)」に該当します。
本投資法人がフォワード・コミットメント等を履行できない場合には、本投資法人は売買契約上違約
金として取得予定金額の 20%相当額を支払うこととされています。
また、本物件は 2022 年 3 月に建物が完成する予定の建築中の物件であるため、建物完成までに工事
完工及び建物引渡しリスク等が内在していますが、本投資法人は主に以下の点を売買代金の支払いの条
件とすることにより、工事完工・建物引渡しリスクの回避を図っております。
・売買契約に定められた設計図書に基づき、建物が建築され、かつ検査済証の取得の他、必要な法
令上の許認可を全て取得すること。
・建物の建築基準法等の建築関連法規全般に対する遵法性が確認される他、所定のデュー・ディリ
ジェンスの結果特段の問題がないことが確認されること。
(注) フォワード･コミットメント等とは、「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引渡
しを行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
6. 決済方法等
引渡時一括
7. 取得の日程
物 件 名 JMF ビル広尾 01 JMF レジデンス学芸大学
取 得 決 定 日 2021 年 9 月 29 日 2021 年 9 月 29 日
取 得 契 約 締 結 日 2021 年 9 月 30 日（予定） 2021 年 9 月 30 日（予定）
代 金 支 払 日 2021 年 10 月 29 日（予定） 2022 年 3 月 18 日（予定）
物 件 引 渡 日 2021 年 10 月 29 日（予定） 2022 年 3 月 18 日（予定）
8. 今後の見通し
本取得による 2021 年 8 月期（第 39 期: 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日）への影響はありません。
また、2022 年 2 月期（第 40 期: 2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日）への影響は軽微ですが、現在精査
中のため、詳細については 2021 年 10 月 15 日付で公表予定の決算短信にてお知らせいたします。
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9. 鑑定評価書の概要
物件名称 JMF ビル広尾 01
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
鑑定評価額 10,200 百万円
価格時点 2021 年 9 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 10,200 百万円
直接還元法による価格 10,400 百万円
運営収益 380 百万円
可能総収益 393 百万円
空室等損失等 12 百万円
運営費用 59 百万円
維持管理費 7 百万円 過年度実績額や類似不動産を参考に査定
水道光熱費 12 百万円 過年度実績額、稼働率を考慮して査定
ER、類似不動産等を参考
修繕費 6 百万円
なお、本項目に住宅の原状回復費用を含む
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、 悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
PM フィー 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
テナント募集費用等 7 百万円 テナントの標準的な交代周期を元に査定
2021 年度公租公課関連資料に基づき、地価変
公租公課 20 百万円
動率・負担調整措置等を考慮して査定
本項目を開示することにより本投資法人に競
争上、 悪影響が生じ、ひいては投資主の利益を
損害保険料 非開示
害するおそれがあると本資産運用会社が判断
し、その他費用に含めています。
その他費用 5 百万円
運営純収益 320 百万円
一時金の運用益 1 百万円
資本的支出 9 百万円 ER、類似不動産等を参考に査定
純収益 313 百万円
還元利回り 3.0％
DCF 法による価格 10,200 百万円
割引率 2.8％
最終還元利回り 3.1％
積算価格 7,080 百万円
土地比率 87.4％
建物比率 12.6％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
記載なし
当たって留意した事項
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物件名称 JMF レジデンス学芸大学
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 1,650 百万円
価格時点 2021 年 9 月 1 日
項目 内容 概要等
収益価格 1,650 百万円
直接還元法による価格 1,700 百万円
運営収益 67 百万円
可能総収益 70 百万円
空室等損失等 3 百万円
運営費用 12 百万円
予定契約及び類似不動産を参考に対象不動産
維持管理費 2 百万円
の個別性を考慮して査定
類似不動産及び対象不動産の個別性等を参考
水道光熱費 0 百万円
に査定
ER、類似不動産等を参考に査定
修繕費 0 百万円
なお、本項目に住宅の原状回復費用を含む
予定契約及び類似不動産の費用水準を参考に
PM フィー 1 百万円
対象不動産の個別性を考慮して査定
入居者の年平均入替率及び稼働率等を考慮し
テナント募集費用等 2 百万円
て査定
2021 年度公租公課関連資料に基づき、負担調
公租公課 4 百万円
整措置等を考慮して査定
保険契約に基づく保険料及び対象建物と類似
損害保険料 0 百万円
の建物の保険料率等を考慮して査定
その他費用 0 百万円 インターネット費用を計上
運営純収益 55 百万円
一時金の運用益 0 百万円
資本的支出 0 百万円
純収益 54 百万円
還元利回り 3.2％
DCF 法による価格 1,600 百万円
割引率 3.0％
最終還元利回り 3.4％
積算価格 1,790 百万円
土地比率 80.0％
建物比率 20.0％
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に
記載なし
当たって留意した事項
2022 年 3 月竣工予定の建築中の物件であるため、国土交通省が定める不動産鑑定評価基準において 2014 年 11 月 1 日（2014 年
5 月 1 日一部改正）に施行された「未竣工建物等鑑定評価」を鑑定評価機関により実施し、その調査報告書の記載に基づいた内
容となります。
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【ご参考】
本物件の収支見込
想定収支見込 JMF ビル広尾 01 JMF レジデンス学芸大学
NOI (Net Operating Income) 320 百万円 55 百万円
NOI 利回り 3.2％ 3.7％
減価償却費 37 百万円 8 百万円
減価償却後 NOI 利回り 2.8％ 3.1％
・ NOI は鑑定評価書上の直接還元法における NOI です。
・ NOI 利回りは、NOI を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
・ 減価償却費は現時点での概算です。
・ 減価償却後 NOI 利回りは、NOI から減価償却費を控除した額を取得価格で除し、小数第 2 位を四捨五入しています。
以 上
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