2019年２月期 決算短信(REIT)
2019年４月15日
不動産投資信託証券発行者名 日本リテールファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8953 URL https://www.jrf-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 難波 修一
資 産 運 用 会 社 名 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 岡本 勝治
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 執行役員リテール本部長 (氏名) 荒木 慶太
(ＴＥＬ) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日 2019年５月28日 分配金支払開始予定日 2019年５月20日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ 機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2019年２月期の運用、資産の状況（2018年９月１日～2019年２月28日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2019年２月期 30,680 △6.1 13,103 △5.5 11,105 △4.6 11,105 △4.6
2018年８月期 32,685 2.2 13,871 △4.1 11,645 △4.8 11,644 △4.8
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2019年２月期 4,241 2.6 1.2 36.2
2018年８月期 4,447 2.7 1.3 35.6
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2019年２月期 4,430 11,597 0 0 104.4 2.7
2018年８月期 4,430 11,597 0 0 99.6 2.7
(注1) 2019年２月期の分配金総額は、当期未処分利益に圧縮積立金取崩額461百万円及び一時差異等調整積立金取
崩額31百万円を加算した金額となっております。
(注2) 2018年８月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当積立
金繰入額78百万円を控除した金額となっております。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2019年２月期 897,331 432,701 48.2 165,278
2018年８月期 887,668 433,229 48.8 165,480
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2019年２月期 14,943 △20,609 402 39,874
2018年８月期 17,903 15,769 △25,061 45,138
２．2019年８月期の運用状況の予想（2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期の運用状況の予想（2019
年９月１日～2020年２月29日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
超過分配金
金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2019年８月期 34,323 11.9 13,706 4.6 11,794 6.2 11,793 6.2 4,430 0
2020年２月期 29,878 △13.0 12,392 △9.6 10,603 △10.1 10,603 △10.1 4,430 0
(参考) １口当たり予想当期純利益（2019年８月期）4,504円
１口当たり予想当期純利益（2020年２月期）4,050円
(注) 予想分配金について、2019年８月期については当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を
加算し、配当積立金繰入額227百万円を控除した金額、2020年２月期については当期未処分利益に圧縮積立
金取崩額15百万円及び一時差異等調整積立金取崩額979百万円を加算した金額となっております。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2019年２月期 2,618,017 口 2018年８月期 2,618,017 口
② 期末自己投資口数 2019年２月期 0 口 2018年８月期 0 口
(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、32ページ「1口当たり情報に関する注記」を
ご覧下さい。
※ 監査手続の実施状況に関する表示
この決算短信の開示時点において、金融商品取引法に基づく財務諸表の監査手続は終了していません。
※ 運用状況の予想の適切な利用に関する説明、その他特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び
合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性
があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件について
は、7～8ページ記載の「2019年８月期（第35期 2019年３月１日～2019年８月31日）及び2020年２月期（第36期
2019年９月１日～2020年２月29日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
○目次
１．投資法人の関係法人 ………………………………………………………………………………… 2
２．運用方針及び運用状況 ……………………………………………………………………………… 2
（１）運用方針 ………………………………………………………………………………………… 2
（２）運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
３．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 9
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 9
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 12
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 13
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 15
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 16
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 18
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 18
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 20
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 33
４. 役員の異動 …………………………………………………………………………………………… 34
５. 参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 34
（１）本投資法人の資産の構成 ……………………………………………………………………… 34
（２）保有資産の概要 ………………………………………………………………………………… 35
（３）資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………… 44
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
１．投資法人の関係法人
最近の有価証券報告書（2018年11月27日提出）及び臨時報告書（2018年12月10日及び2019年4月15日提出）における
「投資法人の仕組み」から重要な変更がないため開示を省略します。
２．運用方針及び運用状況
（１）運用方針
最近の有価証券報告書（2018年11月27日提出）及び臨時報告書（2018年12月10日及び2019年4月15日提出）にお
ける「投資方針」、「投資対象」、「分配方針」から重要な変更がないため開示を省略します。
（２）運用状況
Ａ 当期の概況
ⅰ 投資法人の主な推移
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月
14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。
その上場から17年目となる2019年2月期には、保有資産の入替えの一環として、これまでの資産売却により得
られた資金及び新規借入等により、2018年10月にＧビル南青山03の取得、2018年12月にＧビル神宮前08とラウ
ンドワンスタジアム川崎大師店の取得を行いました。
その結果、当期末（2019年2月28日）時点では、取得価格の総額9,057億円（合計物件数101件）の資産を運用
しております。
ⅱ 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、台風や豪雨などの自然災害による個人消費の落ち込みが解消され、2018年10～
12月期の国内総生産（GDP）が2四半期ぶりのプラスとなりました。堅調な企業業績や雇用環境・所得環境の
改善を背景として、内需が全体の成長率を押し上げた一方で、外需は中国経済の鈍化によりマイナスとなる
など、これまで好調に推移してきた企業業績の先行きにも注意が必要です。
資本市場は、各国の政治・政策運営の混乱や世界経済の減速懸念によりボラティリティの高い展開が続い
ていますが、J-REIT市場はディフェンシブ性と安定した利回りが評価され堅調に推移しました。特に2018年
11月以降はリスクを懸念した海外投資家の資金が流入し、時価総額の高い銘柄を中心に投資口価格が上昇し
ました。その後2018年12月後半は世界的な株式市場の全面安の影響を受け、東証REIT指数は一時低下しまし
たが、2019年に入り再び上昇傾向を示しています。
（小売セクター動向）
小売セクターにおいては、堅調な企業業績や雇用環境・所得環境の改善を背景に、全世帯の消費支出は
2018年12月、2019年1月と2か月連続増加となり、総務省は基調判断を「持ち直しの動きがみられる」と上方
修正しています。2019年10月に予定されている消費税増税を見越した住居設備の修繕・維持や自動車整備費
などいわゆる駆け込み需要による増加も見られます。増税後も、一時的には駆け込み需要の反動減があるも
のの、軽減税率の適用などにより、前回増税時ほどのインパクトにはならないとの予測もあり、消費は底堅
く推移するものと考えています。また、2018年の訪日外国人客数は3,000万人を突破し、過去最高となったほ
か、訪日外国人による旅行消費額も過去最高を記録しました。また、Eコマースの拡大が続く中、小売り各社
の中には、自社Eコマースサイトを拡充し、実店舗とEコマースの連動を図る動きや、Eコマース企業のポップ
アップ店進出など、顧客との接点を拡大し、訴求力を高める動きが活発になっています。
（不動産セクター動向）
国土交通省が発表した2019年1月1日時点の「平成31年公示地価」によると、商業地は4年連続で上昇しまし
た。本投資法人の主要投資エリアである三大都市圏においても6年連続の上昇となり、特に大阪圏はインバウ
ンドの効果による商業施設やホテル用地の需要増を背景に、前回の3.9％から5.1％に上昇率は拡大し、全国
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
の商業地の上昇率トップ10において、大阪府が4地点、京都府が3地点の計7地点を占めました。地方において
も商業地は2年連続のプラスとなり、なかでも札幌、仙台、広島、福岡の4市は平均で9.4％上昇するなど、上
昇基調が更に強まり、地価の回復傾向が地方圏にも広がっています。
(2) 運用実績
このような環境の中で、当期については、コア資産新規3物件（Ｇビル南青山03、Ｇビル神宮前08、ラウン
ドワンスタジアム川崎大師店）の取得を実施しました。
更に、本投資法人はこれまでの運用実績で培われた柔軟なリテールマネジメント力を活かした「既存物件
の価値向上」策の一環として川崎ルフロンの大規模リニューアルに取り組んでおり、メインテナントとして
水族館を誘致する等、2019年4月以降、段階的なリニューアルオープンを予定しています。
本投資法人が保有する資産の当期末稼働率については、98.8%と川崎ルフロンのリニューアル等の影響によ
り、一時的に低下をしていますが、引き続き高い稼働率を維持しています。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は101物件、取得価格の総額9,057億円、鑑定
評価額の合計10,083億円、総賃貸可能面積2,457,897.95㎡、テナント総数958、ポートフォリオ全体の稼働率
は98.8％となりました。
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益(注)については、主に既存物件における前期末比での
キャップレートの低下及び減価償却等の結果として、含み益は1,569億円（前期比+78億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額若しくは調査価格と帳簿価額との差額です。
ⅲ 資金調達の概要
本投資法人は、当期においては、Ｇビル南青山03（取得価格122億円）の取得のために、2018年10月に短期
借入金95億円と長期借入金25億円の合計120億円の借入を行いました。
また、2018年12月に既存の長期借入金15億円の返済資金に充てるために長期借入金15億円の借入を行い、
2019年2月に既存の短期借入金130億円の返済資金に充てるために短期借入金55億円及び長期借入金75億円の
借入を行いました。
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は4,047億円、うち、短期借入金は80億円、長期
借入金(注1)は3,592億円、投資法人債（グリーンボンドを含む）は375億円となりました。
当期末現在の長期負債比率(注2)については98.2％、固定金利比率(注3)については93.3％、LTV(注4)は50.7％とな
っております。
(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注2)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計
額を有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注3)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計額を有利子負債残高に預り敷金及び保証
金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注4)「LTV」とは、有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額を総資産額で除し
たものをいいます。
ⅳ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益30,680百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業
費用を控除した営業利益は13,103百万円、経常利益は11,105百万円、当期純利益は11,105百万円となりまし
た。
分配金につきましては、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1
項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしておりま
す。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の取崩しを開始し、当該取崩額31
百万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益11,105百万円に、圧縮積立金取崩額461百万円及び一時差異等調整積立金
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
取崩額31百万円を加算した、総額11,597百万円を利益分配金として分配することとしました。この結果、投資
口1口当たりの分配金は4,430円となりました。
Ｂ 次期の見通し
ⅰ 運用全般に関する見通し
今後の日本経済は、世界経済の減速から、堅調だった企業業績に陰りが見えてくる可能性が懸念されます。
グローバル資本市場においても、米連邦準備理事会（FRB）が利上げの休止を示唆したり、欧州中央銀行
（ECB）が年内利上げを断念したりするなど世界的に長期金利の低下が想定される中、相対的に安定的な利回り
が得やすいJ-REITに資金流入が進み、堅調に推移すると考えられます。
小売セクターにおいては消費税増税を控え、駆け込み需要とその反動減による影響が懸念されますが、軽減
税率の適用などにより、前回増税時ほどのインパクトにはならないとの予測もあり、消費は底堅く推移するも
のと考えています。
商業施設の賃貸環境については、人が集まる立地である都市部へのテナント出店意欲は引き続き強く、賃料
も高水準を維持しています。
商業施設の不動産売買市場については、良好な資金調達環境を背景に、厳しい取得環境が継続しており、今
後も売買価格は高水準で推移するものと考えています。
ⅱ 対処すべき課題
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、Eコマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施設を取
り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。
かかる状況下、ポートフォリオをコア・準コア・サブに区分し、「人が集まる立地」であり、本投資法人の
持つ「人を集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。
プライム 日本を代表する商業地に立地する商業施設
コア ターミナル駅前 豊富な乗降客数を有する駅周辺に立地する商業施設
住宅地駅前 人口密集地の駅周辺に立地する商業施設
郊外モール 郊外エリアに立地する大型ショッピングモール
準コア
バリューアッド 利回りが高くアップサイド余地の高い資産
サブ GMS・ロードサイド GMS・ロードサイド型施設・その他投資採算性の低い資産
また、取得した商業施設の中長期的な競争力の維持・向上のためには、常に変化し続ける小売環境の中で、
より柔軟な施策を実行していくことが必要になると考えております。本投資法人は、これまで積み上げてきた
運用実績を基に、テナントリレーションの拡大、空間プロデュース力の強化、プロモーション戦略の強化を通
じ、リテールマネジメント力の更なる向上に努めて参ります。
本投資法人は、コア資産比率の更なる向上及び柔軟なリテールマネジメント力に裏付けられた内部成長を通
じ、継続的な投資主価値の向上を目指します。
(1) 外部成長戦略／資産入替戦略
本投資法人は、コア資産比率の向上のために、サブ資産の譲渡及びコア資産の新規取得による資産入替を
積極的に実行していきます。
新規物件の取得のための方策として、国内最大級の商業施設の買い手としての独自のネットワーク、CRE
（Corporate Real Estate、企業不動産）戦略アプローチ、スポンサーサポートを利用した豊富なディール
ソース等を活用し、ブリッジ・ストラクチャー等最適な取得手法により機動的にコア資産を取得して参りま
す。
(2) 内部成長戦略
本投資法人は、柔軟なリテールマネジメント力を発揮できるダイレクトリース物件を中心に、個別物件毎
にテナントの営業状況や建物・設備の運営状況、競合環境、更には消費者のトレンド等の変化を見極めつ
つ、資産価値の維持・向上並びに施設競争力強化を目指すアクションプランを策定・実行しており、これら
によりポートフォリオの収益性及び安定性の向上を目指します。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
なお、資産価値向上に向けたアクションプランには、収益向上のための施策と、収益安定化のための施策
の両方があると考えており、双方を組み合わせながらポートフォリオ全体でマネジメントを行い、結果とし
てポートフォリオの収益性及び安定性の向上の実現を図ります。
また、本投資法人はESG活動に注力しており、これまでの活動の結果として、MSCI社によるESG格付けで
「A」を取得、MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組み込まれています。更には2018年に実施され
たGRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）（注） の不動産会社・ファンドに対するベンチマ
ーク評価においてアジアの商業セクターにおける「Sector Leader」に選出されました。また、4つにランク
分けされる評価の中でGRESB 最高位の「Green Star」の評価を4年連続で受けております。
ステークホルダーからのESGに対する要求が高まりを見せる中、引き続きESG活動に注力して参ります。
(注)「GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）」とは、2009 年に国連責任投資原則を主導した欧州の主要年
金基金グループを中心に創設された、不動産ポートフォリオやインフラ施設を含む実物資産の環境・社会・ガバナンス
（ESG）のパフォーマンスに関するベンチマーク評価およびその運営組織です。
(3) 財務戦略
本投資法人は、更なる財務安定性向上のための継続的な取組みを行っています。
(イ) 財務安定性確保のための取組み
本投資法人は、安定した財務基盤の構築を行っており、以下の中長期的な財務基本戦略に基づいた取組
みを行っています。
金融環境悪化時においても、安定した経営を継続できる強固な財務基盤の構築
中長期的な
機動的なポートフォリオ・マネジメント実施のための財務柔軟性の確保
財務基本戦略
高い信用力を維持することによる、競争力のあるコストでの負債調達
(ロ) LTVのコントロール
本投資法人のLTVは、資金調達の市場環境を総合的に勘案し、運用レンジの目安を45%から55%としてい
ます。
(ハ) 自己投資口取得
投資主還元施策の一つとして、投資口価格の水準、手許資金の状況、財務状況及びマーケット環境等を
総合的に勘案し、今後も自己投資口の取得及び消却を行うことを検討します。
(ニ) グリーンボンドの発行
本投資法人のサステナビリティ活動の強化とともに、ESG投資に積極的な投資家層の拡大による資金調
達手段として、適格クライテリアを満たす新規及び既存の特定資産の負債額(注)を上限に、今後もグリーン
ボンドの発行を検討します。
(注)適格クライテリアを満たす特定資産の帳簿価額の合計に、有利子負債比率を乗じて算出された負債額をいいます。
(4) 分配金安定化のための施策
本投資法人は、配当積立金、一時差異等調整積立金及び「平成21年及び平成22年に土地等の先行取得をし
た場合の課税の特例」を活用した圧縮積立金の繰入れ及び取崩しにより、長期的な分配金水準の安定化を図
って参ります。
ⅲ 次期の業績の見通し
2019年8月期（第35期）及び2020年2月期（第36期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。
この見通しの前提条件につきましては、下記「2019年8月期（第35期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び
2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
（注）上記予想数値は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により変動する可能性があります。
2019年8月期（第35期 2019年3月1日～2019年8月31日）
営業収益 34,323百万円
経常利益 11,794百万円
当期純利益 11,793百万円
1口当たり分配金 4,430円
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日）
営業収益 29,878百万円
経常利益 10,603百万円
当期純利益 10,603百万円
1口当たり分配金 4,430円
また、下記「2019年8月期（第35期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期（第36期 2019年9月1
日～2020年2月29日）の運用状況の予想の前提条件」に記載のとおり、当期決算日後に下記のとおり資産の取得
及び資産の譲渡を予定しております。
(1) 取得資産
当期決算日後に本投資法人は、下表のとおり不動産信託受益権の取得を予定しております。（取得資産の
詳細は、2018年8月28日付で公表しました「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【m-シティ
柏】」、2019年1月30日付で公表しました「国内不動産信託受益権の取得予定日の変更に関するお知らせ
【m-シティ柏】」、2019年3月18日付で公表しました「国内不動産信託受益権の取得予定日の変更に関するお
知らせ【m-シティ柏】」をご参照下さい。）。
取得予定価格
物件名 所在地 取得予定日
（百万円）
2019年9月30日までで
m-シティ柏
千葉県柏市 5,520 取得先及び本投資法
（不動産信託受益権）（注）
人が別途合意する日
（注）本物件については、信託受益権売買契約書が締結されており、売主及び買主は、相手方が本契
約の条項違反により本契約が解除された場合、違反当事者に対して、取得予定価格（消費税及
び地方消費税含む）の20％相当額の違約金を請求することができるとされています。なお、本
物件の2019年2月28日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は5,990百万円です。
(2) 譲渡資産
本投資法人は、下表のとおり不動産信託受益権の譲渡を予定しております。（譲渡資産の詳細は、2019年
2月20日付で公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【大阪心斎橋8953ビル】」、
2019年4月10日付で公表しました「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イオン仙台中山】」を
ご参照下さい。）。
譲渡予定価格
物件名 所在地 譲渡予定日
（百万円）
大阪心斎橋8953ビル
大阪府大阪市中央区 14,900 2019年8月30日
（不動産信託受益権）（注1）
イオン仙台中山
宮城県仙台市泉区 9,920 2019年8月9日
（不動産信託受益権）（注2）
（注1）本物件については、信託受益権売買契約書が締結されており、売主及び買主は、相手方が本契
約の条項違反により本契約が解除された場合、違反当事者に対して、売買代金（消費税及び地
方消費税含む）の10％相当額の違約金を請求することができるとされています。なお、本物件
の2019年2月28日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は14,000百万円です。
（注2）本物件については、信託受益権売買契約書が締結されており、売主及び買主は、相手方が本契
約の条項違反により本契約が解除された場合、違反当事者に対して、売買代金（消費税及び地
方消費税含む）の20％相当額の違約金を請求することができるとされています。なお、本物件
の2019年2月28日時点の不動産鑑定士による鑑定評価額は9,620百万円です。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
2019年8月期（第35期 2019年3月1日～2019年8月31日）及び2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29
日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2019年8月期（第35期 2019年3月1日～2019年8月31日（184日））
計算期間
・ 2020年2月期（第36期 2019年9月1日～2020年2月29日（182日））
・ 2019年2月28日時点で本投資法人が所有する101物件に、2019年3月18日付「国内不動産
信託受益権の取得予定日の変更に関するお知らせ【m-シティ柏】」でお知らせしたm-
シティ柏を加え、2019年8月に譲渡予定の大阪心斎橋8953ビル、2019年8月に譲渡予定
のイオン仙台中山、現時点で譲渡を決定していませんが、2019年8月期（第35期）中に
保有資産 譲渡を想定している1物件を除いた99物件を前提としております。
・ なお、上記を除き2020年2月期（第36期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取
得又は既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がない
ことを前提としております。
・ 当期末発行済投資口数は2,618,017口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口の取
投資口の発行
得・消却がないことを前提としております。
・ 2019年2月28日現在の有利子負債は404,725百万円であり、内訳は短期借入金8,000百万
円、長期借入金359,225百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）37,500百万円で
すが、2019年2月22日付で契約を締結し、2019年3月29日に実行した借入金の借り換え
により、本書の日付現在の有利子負債は404,725百万円となっており、内訳は短期借入
金5,500百万円、長期借入金361,725百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）
有利子負債
37,500百万円となっております。
・ 本書の日付現在の有利子負債のうち、2019年8月期（第35期）及び2020年2月期（第36
期）中に返済、償還期限が到来する有利子負債は、短期借入金8,000百万円及び長期借
入金35,500百万円ですが、その返済の原資については借入金等による調達を前提とし
ております。
・ 不動産等売却益については、「大阪心斎橋8953ビル」と「イオン仙台中山」の譲渡に
より2019年8月期（第35期）に3,867百万円の売却益を見込んでいます。
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等を
営業収益
勘案して算出しております。
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 大規模リニューアル中の川崎ルフロンの賃料水準並びに空室部分の見込みについては、
当該時点までのリニューアル計画を勘案して算出しています。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
・ 現時点で譲渡を決定していませんが、2019年8月期（第35期）中に保有物件を譲渡する
ことにより、2019年8月期（第35期）に1,050百万円の不動産等売却損が発生すること
を想定しています。実際には、売買の成否、譲渡価格、引渡日その他の条件により変
動する可能性があります。
・ 公租公課は、2019年8月期（第35期）2,766百万円、2020年2月期（第36期）2,650百万
円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定資
産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間に
対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産等の
新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、当該精
算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されま
せん。従って、2019年中に取得予定のm-シティ柏に係る固定資産税等は2020年以降に
おいて当該計算期間に対応する賦課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、m-
シティ柏の取得原価に算入する固定資産税等相当額は27百万円を想定しております。
営業費用 ・ 修繕費は、2019年8月期（第35期）2,311百万円、2020年2月期（第36期）791百万円を
想定しております。また、修繕費のうち、2019年8月期（第35期）においては大規模リ
ニューアル中の川崎ルフロンにおいて2019年8月期（第35期）に1,721百万円、2020年2
月期（第36期）415百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2019年8月期（第35期）5,543百万円、2020年2月期（第36期）5,459百
万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は2019年8月期（第35期）699百万
円、2020年2月期（第36期）715百万円を、建物管理委託費は2019年8月期（第35期）
1,563百万円、2020年2月期（第36期）1,586百万円を想定しております。
・ 2019年8月期（第35期）には、川崎ルフロンの大規模リニューアル等に伴う固定資産除
却損210百万円、2020年2月期（第36期）には、mozoワンダーシティのシステム更新等
に伴う固定資産除却損58百万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記
載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを
行うべきと判断されるものについては、勘定科目を減価償却費として計上することと
なります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
営業外費用 2019年8月期（第35期）1,911百万円、2020年2月期（第36期）1,788百万円を想定して
おります。
・ 1口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出して
おります。
・ 2019年8月期（第35期）の分配金は当期未処分利益11,793百万円に一時差異等調整積立
金取崩額31百万円を加算し、配当積立金繰入額227百万円を控除した、総額11,597百万
1口当たり 円を分配（1口当たり分配金4,430円）することを前提としております。
分配金 ・ 2020年2月期（第36期）の分配金は当期未処分利益10,603百万円に、圧縮積立金取崩額
15百万円及び一時差異等調整積立金取崩額979百万円を加算した、総額11,597百万円を
分配（1口当たり分配金4,430円）することを前提としております。
・ 一時差異等調整積立金については、2017年8月期（第31期）以降、毎期50年均等額(31
百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
1口当たり
・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 消費税率及び地方消費税率の標準税率は2019年10月1日より10％となることを前提とし
ています。
その他 ・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを前
提としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生
じないことを前提としております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
３．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2018年８月31日) (2019年２月28日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 33,188,046 28,161,276
信託現金及び信託預金 ※１ 12,463,801 ※１ 12,226,978
営業未収入金 720,262 726,355
未収還付法人税等 30 117
その他 1,160,477 1,065,634
流動資産合計 47,532,618 42,180,363
固定資産
有形固定資産
建物 2,429,058 2,429,418
減価償却累計額 △535,114 △577,957
建物（純額） 1,893,944 1,851,461
構築物 66,113 66,113
減価償却累計額 △21,804 △23,282
構築物（純額） 44,308 42,830
工具、器具及び備品 16,679 17,588
減価償却累計額 △12,498 △13,032
工具、器具及び備品（純額） 4,180 4,555
土地 28,459,580 28,459,580
信託建物 ※２ 293,591,235 ※２ 296,373,136
減価償却累計額 △98,129,562 △103,154,214
信託建物（純額） ※１ 195,461,673 ※１ 193,218,921
信託構築物 14,207,728 14,387,287
減価償却累計額 △5,155,756 △5,368,953
信託構築物（純額） ※１ 9,051,971 ※１ 9,018,334
信託機械及び装置 2,137,823 2,170,857
減価償却累計額 △1,185,644 △1,245,762
信託機械及び装置（純額） ※１ 952,178 ※１ 925,095
信託工具、器具及び備品 4,366,353 4,481,644
減価償却累計額 △2,740,670 △2,855,439
信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 1,625,683 ※１ 1,626,204
信託土地 ※１ 593,064,027 ※１ 609,178,997
信託建設仮勘定 ※１ 226,407 ※１ 1,778,314
有形固定資産合計 830,783,956 846,104,295
無形固定資産
信託借地権 5,174,359 5,154,286
信託その他無形固定資産 107,589 99,657
無形固定資産合計 5,281,949 5,253,943
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(単位：千円)
前期 当期
(2018年８月31日) (2019年２月28日)
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 1,658,829 1,644,329
長期前払費用 1,641,501 1,419,470
その他 ※１ 520,292 ※１ 520,292
投資その他の資産合計 3,820,622 3,584,091
固定資産合計 839,886,528 854,942,331
繰延資産
投資口交付費 71,521 47,680
投資法人債発行費 177,670 161,374
繰延資産合計 249,191 209,055
資産合計 887,668,338 897,331,749
負債の部
流動負債
営業未払金 2,486,190 2,181,874
短期借入金 - 8,000,000
1年内返済予定の長期借入金 49,000,000 55,500,000
未払金 16,760 21,973
未払費用 2,060,673 1,988,108
未払法人税等 605 605
未払消費税等 1,113,030 2,243
前受金 3,223,605 3,194,476
預り金 1,490,441 1,280,833
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ※１ 658,065 ※１ 658,065
資産除去債務 71,086 71,086
デリバティブ債務 23,677 35,790
その他 103,013 126,557
流動負債合計 60,247,148 73,061,615
固定負債
投資法人債 37,500,000 37,500,000
長期借入金 306,225,000 303,725,000
預り敷金及び保証金 1,960,747 2,133,556
信託預り敷金及び保証金 ※１ 47,722,889 ※１ 47,279,389
資産除去債務 416,378 541,213
デリバティブ債務 345,919 369,409
その他 20,680 20,097
固定負債合計 394,191,615 391,568,665
負債合計 454,438,764 464,630,281
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2018年８月31日) (2019年２月28日)
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 14,986,826
出資剰余金控除額 ※４ △9,999,980 ※４ △9,999,980
出資剰余金（純額） 4,986,845 4,986,845
任意積立金
圧縮積立金 476,272 476,272
配当積立金 1,537,665 1,616,048
一時差異等調整積立金 ※５ 3,075,489 ※５ 3,044,107
任意積立金合計 5,089,427 5,136,428
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,644,816 11,105,312
剰余金合計 21,721,089 21,228,586
投資主資本合計 433,599,171 433,106,668
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △369,597 △405,199
評価・換算差額等合計 △369,597 △405,199
純資産合計 ※６ 433,229,574 ※６ 432,701,468
負債純資産合計 887,668,338 897,331,749
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 31,898,167 ※１ 30,680,828
不動産等売却益 ※２ 787,366 -
営業収益合計 32,685,534 30,680,828
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 15,481,142 ※１ 14,558,221
不動産等売却損 ※３ 184,549 -
資産運用報酬 2,706,856 2,673,663
資産保管手数料 30,503 29,734
一般事務委託手数料 130,480 127,073
役員報酬 5,940 5,940
その他営業費用 274,394 183,041
営業費用合計 18,813,867 17,577,675
営業利益 13,871,666 13,103,152
営業外収益
受取利息 196 766
その他 1,853 1,397
営業外収益合計 2,050 2,163
営業外費用
支払利息 1,599,601 1,433,180
投資法人債利息 134,867 136,080
投資法人債発行費償却 14,616 16,295
投資口交付費償却 47,908 23,840
融資関連費用 426,764 385,539
その他 4,536 4,463
営業外費用合計 2,228,295 1,999,399
経常利益 11,645,421 11,105,917
税引前当期純利益 11,645,421 11,105,917
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 11,644,816 11,105,312
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 11,644,816 11,105,312
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2018年３月１日 至 2018年８月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額 出資剰余金 出資剰余金
出資剰余金 一時差異等
控除額 （総額） 圧縮積立金 配当積立金
調整積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 817,906 3,106,872
当期変動額
配当積立金の積
719,758
立
一時差異等
調整積立金の取 △31,382
崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 － － － － － 719,758 △31,382
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,537,665 3,075,489
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
任意積立金 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
任意積立金
合計 損失（△）
当期首残高 4,401,051 12,233,831 21,621,728 433,499,810 △518,645 △518,645 432,981,165
当期変動額
配当積立金の積
719,758 △719,758 － － －
立
一時差異等
調整積立金の取 △31,382 31,382 － － －
崩
剰余金の配当 △11,545,454 △11,545,454 △11,545,454 △11,545,454
当期純利益 11,644,816 11,644,816 11,644,816 11,644,816
投資主資本以外
の項目の当期変 149,048 149,048 149,048
動額（純額）
当期変動額合計 688,376 △589,015 99,361 99,361 149,048 149,048 248,409
当期末残高 5,089,427 11,644,816 21,721,089 433,599,171 △369,597 △369,597 433,229,574
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
当期（自 2018年９月１日 至 2019年２月28日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
任意積立金
出資総額 出資剰余金 出資剰余金
出資剰余金 一時差異等
控除額 （総額） 圧縮積立金 配当積立金
調整積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,537,665 3,075,489
当期変動額
配当積立金の積
78,383
立
一時差異等
調整積立金の取 △31,382
崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外
の項目の当期変
動額（純額）
当期変動額合計 － － － － － 78,383 △31,382
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 476,272 1,616,048 3,044,107
投資主資本 評価・換算差額等
剰余金
任意積立金 投資主資本 繰延ヘッジ 評価・換算 純資産合計
当期未処分利益
又は当期未処理 剰余金合計 合計 損益 差額等合計
任意積立金
合計 損失（△）
当期首残高 5,089,427 11,644,816 21,721,089 433,599,171 △369,597 △369,597 433,229,574
当期変動額
配当積立金の積
78,383 △78,383 － － －
立
一時差異等
調整積立金の取 △31,382 31,382 － － －
崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 11,105,312 11,105,312 11,105,312 11,105,312
投資主資本以外
の項目の当期変 △35,602 △35,602 △35,602
動額（純額）
当期変動額合計 47,000 △539,504 △492,503 △492,503 △35,602 △35,602 △528,106
当期末残高 5,136,428 11,105,312 21,228,586 433,106,668 △405,199 △405,199 432,701,468
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前 期 当 期
（自 2018年3月 1日 （自 2018年9月 1日
至 2018年8月31日） 至 2019年2月28日）
Ⅰ 当期未処分利益 11,644,816,162 11,105,312,023
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 － 461,120,737
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ 31,382,550 ※1 31,382,550
Ⅲ 分配金の額 11,597,815,310 11,597,815,310
（投資口１口当たり分配金の額） (4,430) (4,430)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 78,383,402 －
Ⅴ 次期繰越利益 － －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第26条第1項第2号 本投資法人の規約第26条第1項第2号
に定める分配方針に基づき、租税特 に定める分配方針に基づき、租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて分 100分の90に相当する金額を超えて分
配することとしております。かかる 配することとしております。かかる
方針に従い、当期未処分利益 方針に従い、当期未処分利益
11,644,816,162円に一時差異等調整 11,105,312,023 円に圧縮積立金取崩
積立金取崩額31,382,550円を加算し、 額461,120,737円及び一時差異等調整
GMSタイプの2物件（イトーヨーカド 積立金取崩額31,382,550円を加算し
ー川崎店（本館・アネックス）、イ た、総額11,597,815,310円を分配す
オン戸畑ショッピングセンター）の ることとしました。この結果、投資
譲渡により得られた売却損益の一部 口1口当たりの分配金は4,430円とな
を内部留保することによる配当積立 りました。なお、規約第26条第2項に
金繰入額78,383,402円を控除した、 定める利益を超えた金銭の分配は行
総額11,597,815,310円を分配するこ いません。
ととしました。この結果、投資口1口
当たりの分配金は4,430円となりまし
た。なお、規約第26条第2項に定める
利益を超えた金銭の分配は行いませ
ん。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 11,645,421 11,105,917
減価償却費 5,712,653 5,553,508
投資法人債発行費償却 14,616 16,295
投資口交付費償却 47,908 23,840
不動産等売却益 △787,366 -
不動産等売却損 184,549 -
固定資産除却損 164,374 72,253
受取利息 △196 △766
支払利息 1,734,469 1,569,261
営業未収入金の増減額（△は増加） △2,431 △11,589
未収還付法人税等の増減額（△は増加） 90 △87
長期前払費用の増減額（△は増加） 149,160 222,030
営業未払金の増減額（△は減少） 553,520 △633,903
未払消費税等の増減額（△は減少） 509,881 △1,110,786
未払金の増減額（△は減少） 1,009 5,212
未払費用の増減額（△は減少） 14,929 △23,992
前受金の増減額（△は減少） △150,887 △29,128
預り金の増減額（△は減少） △263,047 △314,848
その他 117,874 118,147
小計 19,646,528 16,561,363
利息の受取額 196 766
利息の支払額 △1,742,419 △1,617,833
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 17,903,701 14,943,691
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △5,508 △956
信託有形固定資産の取得による支出 △1,652,638 △20,699,096
信託有形固定資産の売却による収入 19,407,206 -
信託有形固定資産の売却による支出 - △7,221
信託無形固定資産の取得による支出 △45,871 △450
預り敷金及び保証金の返還による支出 △148,047 △115,797
預り敷金及び保証金の受入による収入 190,127 442,970
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △2,339,788 △867,579
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 356,728 624,214
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 7,500 14,500
使途制限付信託預金の預入による支出 - △24
投資活動によるキャッシュ・フロー 15,769,708 △20,609,440
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 21,000,000
短期借入金の返済による支出 △5,000,000 △13,000,000
長期借入れによる収入 23,800,000 26,000,000
長期借入金の返済による支出 △40,266,000 △22,000,000
投資法人債の発行による収入 7,949,645 -
自己投資口の取得による支出 △1,381 -
分配金の支払額 △11,544,199 △11,597,868
財務活動によるキャッシュ・フロー △25,061,934 402,131
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 8,611,475 △5,263,617
現金及び現金同等物の期首残高 36,527,112 45,138,588
現金及び現金同等物の期末残高 45,138,588 39,874,970
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～50年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 信託その他無形固定資産
定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は133千円、当
期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は3,979千円です。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
5．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から 3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
6．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
信託現金及び信託預金 513,259 513,284
信託建物 62,510,991 61,337,896
信託構築物 2,920,303 2,857,142
信託機械及び装置 234,679 218,034
信託工具、器具及び備品 712,920 680,297
信託土地 147,662,062 147,662,062
信託建設仮勘定 13,000 13,000
その他 519,256 519,256
合 計 215,086,472 213,800,972
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
信託預り敷金及び保証金 20,347,651 19,807,651
合 計 20,347,651 19,807,651
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額
前期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するた
め、土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期
558,872千円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれて
おります。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
信託建物 339,581 339,581
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
3．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 35,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 35,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 60,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 60,000,000
※4．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
総消却口数 49,181口 49,181口
消却総額 9,999,980千円 9,999,980千円
※5．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,106,872 － △ 31,382 3,075,489 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,075,489 － △ 31,382 3,044,107 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※6．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料及び駐車場使用料収入 27,512,685 26,932,592
受取水道光熱費 1,408,344 1,313,972
その他賃料収入 2,977,138 2,434,263
不動産賃貸事業収益合計 31,898,167 30,680,828
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 758,798 789,994
建物管理委託費 1,460,213 1,498,798
水道光熱費 1,599,545 1,470,129
公租公課 2,833,337 2,670,034
修繕費 1,099,682 779,896
保険料 33,871 31,574
信託報酬 59,133 55,251
支払賃料 770,721 770,182
その他賃貸事業費用 988,810 866,597
減価償却費 5,712,653 5,553,508
固定資産除却損 164,374 72,253
不動産賃貸事業費用合計 15,481,142 14,558,221
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 16,417,024 16,122,606
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
不動産等売却収入 6,070,000 －
不動産等売却原価 5,258,782 －
その他売却費用 23,851 －
不動産等売却益 787,366 －
※3．不動産等売却損の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
不動産等売却収入 13,500,000 －
不動産等売却原価 13,538,385 －
その他売却費用 146,164 －
不動産等売却損 184,549 －
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 8,000,000口
発行済投資口の総口数 2,618,017口 2,618,017口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
現金及び預金 33,188,046 28,161,276
信託現金及び信託預金 12,463,801 12,226,978
使途制限付信託預金（注） △ 513,259 △ 513,284
現金及び現金同等物 45,138,588 39,874,970
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
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〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（2）減価償却の方法
当該資産の減価償却の方法については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用して
おります。
2．オペレーティング・リース取引（貸主側）
未経過リース料
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2018年３月１日 (自 2018年９月１日
至 2018年８月31日) 至 2019年２月28日)
１年以内 21,262,376 20,676,273
１年超 90,678,728 84,340,962
合計 111,941,104 105,017,236
〔金融商品に関する注記〕
1．金融商品の状況に関する事項
（1）金融商品に対する取組方針
本投資法人は、資産の取得、修繕又は債務の返済等に当たっては、借入れ、投資法人債の発行及び投資口の発
行等による資金調達を行います。
余剰資金の運用については、安全性、換金性等を考慮し、金融環境及び資金繰りを十分に勘案した上で、慎重
に行っております。
デリバティブ取引については、金利変動等のリスクをヘッジすることを目的としてのみ行うこととしており、
投機的な取引は行いません。
（2）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
借入金及び投資法人債の資金使途は、主に不動産及び不動産を信託財産とする信託受益権の取得、既存の借入
金及び投資法人債のリファイナンスです。
預り敷金及び保証金は、賃貸借契約に係るテナントからの預り金です。
変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されていますが、負債比率等を適正に管理することで、市場金利
の上昇が本投資法人の運営に与える影響を限定的にしております。更に、変動金利の借入金のうち一部について
は、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、デリバティブ取引（金利スワップ取引）を
ヘッジ手段として利用しております。なお、ヘッジ対象とヘッジ手段のキャッシュ・フロー変動の累計を比較し、
両者の変動額等を基礎にして、ヘッジの有効性を評価しております。ただし、金利スワップの特例処理の要件を
満たしているものについては、その判定をもって有効性の評価を省略しております。
デリバティブ取引の執行・管理については、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき行っております。
また、借入金、投資法人債、預り敷金及び保証金は、流動性リスクに晒されていますが、本投資法人では、資
産運用会社が月次で資金繰計画を作成すること、手許流動性を維持すること、機動的な資金調達を目的としたク
レジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結していること等により流動性リスクを管理
しております。
（3）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含ま
れております。当該価額の算定においては一定の前提条件等を採用しているため、異なる前提条件等によった場
合、当該価額が異なることもあります。また、後記「デリバティブ取引に関する注記」におけるデリバティブ取
引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありませ
ん。
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2．金融商品の時価等に関する事項
貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、時価を把握することが極めて
困難と認められるものは、次表には含まれておりません（注2.参照）。
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 33,188,046 33,188,046 －
(2) 信託現金及び信託預金 12,463,801 12,463,801 －
資産計 45,651,848 45,651,848 －
(2) １年内返済予定の長期借入金 49,000,000 48,977,614 △22,385
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 668,726 10,661
(4) 投資法人債 37,500,000 38,329,770 829,770
(5) 長期借入金 306,225,000 308,396,380 2,171,380
(6) 信託預り敷金及び保証金 2,586,120 2,645,619 59,499
負債計 395,969,185 399,018,111 3,048,925
デリバティブ取引（※） (369,597) (369,597) －
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
貸借対照表計上額 時価 差額
(1) 現金及び預金 28,161,276 28,161,276 －
(2) 信託現金及び信託預金 12,226,978 12,226,978 －
資産計 40,388,255 40,388,255 －
(1) 短期借入金 8,000,000 8,000,000 －
(2) １年内返済予定の長期借入金 55,500,000 55,571,782 71,782
(3) １年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 658,065 668,780 10,714
(4) 投資法人債 37,500,000 38,439,460 939,460
(5) 長期借入金 303,725,000 305,129,970 1,404,970
(6) 信託預り敷金及び保証金 1,962,087 1,993,650 31,562
負債計 407,345,153 409,803,644 2,458,491
デリバティブ取引（※） （405,199） （405,199） －
（※）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目につい
ては、（ ）で示しております。
注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
資産
(1)現金及び預金、(2)信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっておりま
す。
負債
(1)短期借入金
短期借入金は短期間で決済され、かつ変動金利によるものであるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことか
ら、当該帳簿価額によっております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
(2)１年内返済予定の長期借入金、(5)長期借入金
長期借入金のうち、変動金利によるものは、金利が一定期間ごとに更改される条件となっているため、時価
は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっております（ただし、金利スワップの特例処理の対象
とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引に関する注記」参照）は、当該金利スワップと
一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率
で割り引いて算定する方法によっております。）。また、固定金利によるものの時価については、元利金の合
計額を残存期間に対応した同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によって
おります。
(3)１年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 、(6)信託預り敷金及び保証金
これらの時価については、その将来キャッシュ・フローを、返還期日までの期間及び信用リスクを加味した
利率で割り引いて算定する方法によっております。
(4)投資法人債
投資法人債は金融データ提供会社による公表参考値によっております。
デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引に関する注記」をご参照下さい。
注2. 時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
（単位：千円）
前 期 当 期
区分
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
預り敷金及び保証金 1,960,747 2,133,556
信託預り敷金及び保証金 45,136,769 45,317,302
合計 47,097,516 47,450,858
預り敷金及び保証金、信託預り敷金及び保証金のうち上記貸借対照表計上額については、市場価格がなく、かつ、
返還予定時期等を想定することが困難であることから、合理的に将来キャッシュ・フローを見積もることができず、
時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
注3. 金銭債権の決算日後の償還予定額
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 33,188,046 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,463,801 － － － － －
合計 45,651,848 － － － － －
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
現金及び預金 28,161,276 － － － － －
信託現金及び信託預金 12,226,978 － － － － －
合計 40,388,255 － － － － －
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
注4. 投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日後の返済予定額
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
１年内返済予定の長期借入金 49,000,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － － 5,000,000 8,000,000 24,500,000
長期借入金 － 49,800,000 38,575,000 33,000,000 28,500,000 156,350,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 658,065 658,065 168,065 443,859
合計 49,658,065 50,458,065 39,233,065 38,658,065 36,668,065 181,293,859
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
短期借入金 8,000,000 － － － － －
１年内返済予定の長期借入金 55,500,000 － － － － －
１年内返還予定の
658,065 － － － － －
信託預り敷金及び保証金
投資法人債 － － － 5,000,000 15,500,000 17,000,000
長期借入金 － 58,875,000 36,000,000 30,500,000 22,000,000 156,350,000
信託預り敷金及び保証金 － 658,065 658,065 68,065 168,065 409,827
合計 64,158,065 59,533,065 36,658,065 35,568,065 37,668,065 173,759,827
〔有価証券に関する注記〕
前期（2018年8月31日）及び当期（2019年2月28日）において、該当事項はありません。
〔デリバティブ取引に関する注記〕
1．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2018年8月31日）及び当期（2019年2月28日）において、該当事項はありません。
2．ヘッジ会計が適用されているもの
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりです。
前期（2018年8月31日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 99,575,000 72,075,000 △369,597
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 122,500,000 101,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△369,597
合計 222,075,000 173,075,000 －
（注）
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
当期（2019年2月28日）
（単位：千円）
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 主なヘッジ 契約額等 当該時価の
時価
方法 種類等 対象 うち1年超 算定方法
取引先金融機関
原則的 金利スワップ取引 から提示された
長期借入金 79,075,000 56,575,000 △405,199
処理方法 変動受取・固定支払 価格等によって
おります。
金利スワップ 金利スワップ取引
長期借入金 121,000,000 99,000,000 （注） －
の特例処理 変動受取・固定支払
△405,199
合計 200,075,000 155,575,000 －
（注）
（注）金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、
その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております（前記「金融商品に関する注記 ２.金融商品の
時価等に関する事項 注1. 金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項 負債(2)、(5)」参
照）。
〔関連当事者との取引に関する注記〕
1．親会社及び法人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）及び当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）において、該当
事項はありません。
2．関連会社等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）及び当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）において、該当
事項はありません。
3．兄弟会社等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）及び当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）において、該当
事項はありません。
4．役員及び個人主要投資主等
前期（自 2018年3月1日 至 2018年8月31日）及び当期（自 2018年9月1日 至 2019年2月28日）において、該当
事項はありません。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2019年２月期 決算短信
〔税効果会計に関する注記〕
1．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
繰延税金資産
繰越欠損金 2,094,764 2,094,764
資産除去債務 153,933 193,368
固定資産除却損 17,409 －
借地権償却等 106,714 116,592
減価償却費損金算入限度超過額 13,619 18,809
合併受入資産評価差額 5,354,225 5,348,796
繰延ヘッジ損益 116,708 127,925
その他 38,376 38,376
繰延税金資産小計 7,895,751 7,938,632
税務上の繰越欠損金に係る評価性引当額(注) － △ 2,094,764
将来減算一時差異等の合計に係る評価性引当額 － △ 5,843,868
評価性引当額小計 △ 7,895,751 △ 7,938,632
繰延税金資産合計 － －
繰延税金資産の純額 － －
(注)税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額
（単位：千円）
1年超 2年超 3年超 4年超
1年以内 5年超 合計
2年以内 3年以内 4年以内 5年以内
税務上の繰越欠損金(a) 2,094,764 － － － － － 2,094,764
評価性引当額 △ 2,094,764 － － － － － △ 2,094,764
繰延税金資産 － － － － － － －
(a) 税務上の繰越欠損金は法定実効税率を乗じた額です。
2．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となっ
た主要な項目別の内訳
（単位：％）
前 期 当 期
（2018年8月31日） （2019年2月28日）
法定実効税率 31.74 31.51
（調整）
支払分配金の損金算入額 △ 31.61 △ 32.83
評価性引当額の増減 △ 0.30 0.33
一時差異等調整積立金の取崩しによる影響額 0.09 0.09
その他 0.09 0.90
税効果会計適用後の法人税等の負担率 0.01 0.01
（追加情報）
「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号平成30年2月16日)を当期から適用しており
ます。これに伴い、税効果会計関係注記において