2021 年 7 月 2 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員 都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー四街道店】
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の
とおり、イトーヨーカドー四街道店（以下「本物件」といいます。）の国内不動産信託受益権を譲渡すること
を決定しましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
1) 物 件 名 称 イトーヨーカドー四街道店
2) 特定資産の種類 不動産信託受益権
3) 譲 渡 価 格 10,350 百万円
4) 帳 簿 価 額(注 1) 12,080 百万円
譲渡価格と
5) -1,730 百万円
帳簿価額(注 1)の差額
6) 譲 渡 先 非開示（注 2）
7) 譲渡契約締結日 2021 年 7 月 2 日
8) 譲 渡 日 2021 年 8 月 12 日（予定）
(注 1) 帳簿価額は、譲渡月時点の想定値を記載しています。
(注 2) 名称の開示について、先方から同意を得られていないため非開示としています。
2. 本譲渡の理由
本譲渡のポイント
1． 本投資法人の成長戦略の一環として、ポートフォリオの都市型化・用途構成の最適化を
企図した資産入替戦略の着実な実行
2． 個別物件としての将来的なリスクの排除
本投資法人は資産入替戦略において、立地・収益性に劣る郊外型商業施設を譲渡対象と位置付けており
ます。本物件について、近隣競合環境の激化が予想される中で、将来的なダウンサイドリスクの可能性な
ど総合的に勘案した結果、譲渡を決定いたしました。
なお、譲渡により得られた資金は資産入替戦略上の資産取得等に活用いたします。また、譲渡により発
生する損失については、当期中の 2021 年 3 月に譲渡完了した 2 物件（イオンモール大和、イオン高槻）の
譲渡益の一部を充当する予定です。
1
3. 譲渡資産の内容
物件名称 イトーヨーカドー四街道店
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2027 年 8 月 31 日
用途 百貨店・駐車場・銀行
所在地 千葉県四街道市中央5番地
面積 33,839.43 ㎡
土地
所有・それ以外の別 所有権 用途地域 商業地域
鉄骨造陸屋根地下 1 階付 2 階建
構造と階数
増築棟：鉄骨造陸屋根 3 階建
建物 延床面積 55,977.58 ㎡
2005 年 1 月 14 日
所有・それ以外の別 所有権 建築時期
2016 年 7 月 12 日
鑑定評価額（価格時点） 9,990 百万円（2021 年 2 月 28 日時点）
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
テナント数（主なテナント） 2（イトーヨーカドー）
賃貸事業収入（年間） 597 百万円
敷金・保証金 451 百万円
テナントの内容 総賃貸面積 59,762.30 ㎡
(2021 年 2 月末時点) 総賃貸可能面積 59,762.30 ㎡
2019 年 2019 年 2020 年 2020 年 2021 年
稼働率(面積ベース)の推移 2 月末 8 月末 2 月末 8 月末 2 月末
100% 100% 100% 100% 100%
株式会社イトーヨーカ堂に対する敷金返還債務を担保するため、本土地及び本
担保設定の有無
建物の一部に抵当権が設定されています。
本物件の譲渡にかかる売買契約において、本物件に係る建築基準法上の指摘
その他特筆すべき事項 事項の一部について、本投資法人の責任と負担において、自ら治癒し又は本
物件のテナントをして治癒させることについて譲渡先と合意しています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・土地の「面積」及び建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「賃貸事業収入（年間）、
」「敷金・保証金」「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」については、本日時点において効力を有する
、
賃貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
2
4. 譲渡先の概要
譲渡先は国内の事業会社ですが、譲渡先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を
得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当
事者にも該当しません。
5. フォワード・コミットメント等に関する事項
本物件の譲渡に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に
規定される投資法人による「フォワード･コミットメント等（注）」に該当します。
本物件の譲渡にかかる売買契約において、本投資法人又は譲渡先による売買契約上の重大な違反があ
った場合で、その相手方が相当の期間を定めてその履行又は是正を催告し、この催告期間内になお履行
又は是正されないときは、当該相手方は売買契約の全部又は一部を解除し、違約金として本件売買代金
の 10％相当額を請求することができるものとされています。
(注) フォワード･コミットメント等とは、「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引
渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
6. 決済方法等
引渡予定日に一括
7. 譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2021 年 7 月 2 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2021 年 7 月 2 日
代 金 入 金 日 2021 年 8 月 12 日 （予定）
物 件 引 渡 日 2021 年 8 月 12 日 （予定）
8. 今後の見通し
本物件の譲渡による 2021 年 8 月期（第 39 期: 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日）および 2022 年 2
月期（第 40 期: 2021 年 9 月 1 日～2022 年 2 月 28 日）への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更は
ありません。
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9. 鑑定評価書の概要
物件名称 イトーヨーカドー四街道店
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
鑑定評価額 9,990 百万円
価格時点 2021 年 2 月 28 日
項目 内容 概要等
収益価格 9,990 百万円
直接還元法による価格 10,000 百万円
運営収益 597 百万円
可能総収益 597 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 61 百万円
維持管理費 0円
水道光熱費 0円
修繕費 0円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
PM フィー 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
テナント募集費用等 0円
公租公課 59 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
損害保険料 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
その他費用 0円
運営純収益 535 百万円
一時金の運用益 4 百万円
資本的支出 30 百万円
純収益 509 百万円
還元利回り 5.1%
DCF 法による価格 9,990 百万円
割引率 4.9%
最終還元利回り 5.1%
積算価格 9,700 百万円
土地比率 78.6%
建物比率 21.4%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 記載なし
に当たって留意した事項
以 上
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