8953 Ｒ－都市ファンド 2019-04-10 16:00:00
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イオン仙台中山】 [pdf]
2019 年 4 月 10 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イオン仙台中山】
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社
である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下
記のとおり、イオン仙台中山（以下「本物件」といいます。）の国内不動産信託受益権を譲渡することを決定
しましたので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
1) 物 件 名 称 イオン仙台中山
2) 特定資産の種類 不動産信託受益権
3) 譲 渡 価 格 9,920 百万円
4) 帳 簿 価 額(注 1) 8,505 百万円
譲渡価格と
5) 1,414 百万円
帳簿価額(注 1)の差額
6) 譲 渡 先 非開示 (注 2)
7) 譲渡契約締結日 2019 年 4 月 12 日（予定）
8) 譲 渡 日 2019 年 8 月 9 日（予定）
(注 1) 帳簿価額は、2019 年 8 月期（第 35 期）末時点の想定値を記載しています。
(注 2) 名称の開示について、先方から同意を得られていないため非開示としています。
2. 本譲渡の理由
1. コア資産比率向上を企図した、「脱 GMS」を中心とするサブ資産からコア
本譲渡の 資産への資産入替戦略の一環としての譲渡
ポイント 2. 好調な不動産売買マーケットを活かし、帳簿価額及び鑑定評価額を上回る
水準で譲渡
本投資法人は、日本の人口動態、インバウンドの拡大、E コマースの進展、余暇時間の拡大等、商業施
設を取り巻く環境の変化に対応した資産構成の最適化を推進しています。資産構成の最適化を図るべく、
ポートフォリオをコア・準コア・サブ（注）に区分し、
「人が集まる立地」であり、本投資法人の持つ「人を
集める力」を発揮できるコアにフォーカスしたポートフォリオを目指しています。
その中で、コア比率向上の手段として、サブからコアへの資産入替戦略をより強力に推進しています。
本物件は、郊外部に立地する GMS タイプの資産として、ポートフォリオ定義上「サブ」に区分し、入
替対象資産として位置付けておりました。今般、以下の点を総合的に勘案した結果、帳簿価額及び鑑定評
1
価額を上回る水準で本物件を譲渡し、譲渡により得られた資金を活用してコア資産の取得に努めることが、
最も投資主価値向上に資するものと判断し、本物件の譲渡を決定しました。
(注) ポートフォリオの区分については、「コア」は「プライム、ターミナル駅前、住宅地駅前」に分類されるタイプの資産を
いい、「準コア」は「郊外モール、バリューアッド」に分類されるタイプの資産をいい、「サブ」は「GMS/ロードサイド、
投資採算性の低い資産」に分類されるタイプの資産をいいます。
本物件のスペック
本物件の立地は仙台市中心部から北西約 6 km の場所に位置し、中心部からの車によるアクセスは
良好であり、郊外型商業施設として成立する商圏は有している
一方で、本物件は 3 棟構成となっているものの、建物間での相乗効果が十分発揮されておらず、周
辺競合施設に劣後している状況にある
本物件の最有効使用は、大きな敷地面積を活かした一棟の大型商業施設と考えられるが、2019 年 2
月末時点の建物帳簿価額は 19.3 億円となっており、建替えを行った場合、多額の除却損及び解体費
並びに長期のダウンタイムが発生する
<本物件の建物位置図>
価格面
2019 年 2 月末時点での鑑定評価額は 96.2 億円、2019 年 8 月末時点での想定帳簿価額は 85 億円
鑑定評価額を 3 億円上回る 99.2 億円で売却を図ることで、約 11 億円の譲渡益の確保が可能
得られる譲渡益については、今後の資産入替戦略に活用することが可能
2
3. 譲渡資産の内容
物件名称(物件番号) イオン仙台中山（S-2）
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三井住友信託銀行株式会社
信託期間満了日 2027 年 4 月 30 日
用途 百貨店・店舗
所在地 宮城県仙台市泉区南中山一丁目35番40他
面積 86,424.18 ㎡
土地 近隣商業地域、第一種住居地
所有・それ以外の別 所有権 域、第一種低層住居専用地域、
用途地域
第一種中高層住居専用地域
鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根 4 階建、鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺・陸屋
構造と階数
根 4 階建等
建物① 30,275.69 ㎡
延床面積 建物② 9,427.80 ㎡
建物
建物③ 3,640.06 ㎡
1995 年 10 月 23 日
所有・それ以外の別 所有権 建築時期 1997 年 4 月 1 日
1999 年 11 月 2 日
鑑定評価額（価格時点） 9,620 百万円（2019 年 2 月 28 日時点）
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
テナント数（主なテナント） 2（イオン）
賃貸事業収入（年間） 708 百万円
敷金・保証金 806 百万円
テナントの内容 総賃貸面積 46,248.96 ㎡
(2019 年 2 月末時点) 総賃貸可能面積 46,248.96 ㎡
2017 年 2017 年 2018 年 2018 年 2019 年
稼働率(面積ベース)の推移 2 月末 8 月末 2 月末 8 月末 2 月末
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
イオンリテール株式会社に対する敷金返還債務を担保するため、本物件の土地
担保設定の有無
及び建物に根抵当権が設定されています。
・本物件の譲渡にかかる売買契約において、外壁の塗装等工事を本投資法人
の費用負担にて実施することを、譲渡先との間で合意しています。
・本物件の譲渡に係る売買契約において、譲渡先は、本物件の買主としての
その他特筆すべき事項
地位を第三者に譲渡することについて本投資法人に同意を求めることができ
るとされており、本投資法人はかかる同意について不合理に拒絶しないもの
とされています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・土地の「面積」及び建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「テナント数」については、本日時点において効力を有する賃貸借契約の合計数を記載しています。
・「賃貸事業収入（年間）、
」「敷金・保証金」「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」については、本日時点において効力を有
、
する賃貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
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4. 譲渡先の概要
譲渡先は国内の事業会社ですが、譲渡先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を
得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係はありませんが、取引関係については、当該会社は本投資法人の主要な
テナントの１社であり、当該テナントに係る賃貸面積が本投資法人のポートフォリオの総賃貸面積に占
める比率は 20.0％(2019 年 2 月末時点)になります
なお、当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
5. 媒介の概要
（1）媒介者の概要
1) 名 称 三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
2) 所 在 地 東京都千代田区丸の内 1 丁目 4 番 5 号
3) 代表者の役職・氏名 取締役社長 池谷 幹男
1. 信託業務
2. 預金または定期積立の受入れ、資金の貸付けまたは手形の割引および為替取引
3. 債務の保証または手形の引受けその他の前号の銀行業務に付随する業務
4. 国債、地方債、政府保証債その他の有価証券に係る引受け、募集または売出しの
4) 事 業 内 容
取扱い、売買その他の業務
5. 前各号の業務のほか、銀行法、担保付社債信託法その他の法律により銀行または
信託会社が営むことのできる業務
6. その他前各号の業務に付帯または関連する事項
5) 資 本 金 3,242 億円（2019 年 4 月 1 日現在）
6) 設 立 年 月 日 1927 年 3 月 10 日
7) 投資法人・資産運用会社と当該会社の関係
本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、特筆すべき資本関係はありませ
資 本 関 係
ん。人的関係については、本日現在、本資産運用会社の役職員のうち 1 名が当該会社
人 的 関 係
取 引 関 係 からの出向者です。取引関係については、当該会社は、本投資法人の借入先、一般事
務受託者、特別口座管理人兼資産保管会社及び保有資産の一部の信託受託者です。
関連当事者への
当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当事者には該当しません。
該 当 状 況
（2）媒介手数料等の内訳及び額
本物件の譲渡については、上記（1）に記載の三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の媒介により行われており
ます。なお、本物件の譲渡にかかる媒介手数料等の開示については、三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社の了
承を得られていないため非開示とします。
6. フォワード・コミットメント等に関する事項
本物件の譲渡に係る売買契約は、金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規
定される投資法人による「フォワード･コミットメント等（注）」に該当します。
本物件の譲渡にかかる売買契約において、本投資法人又は譲渡先による売買契約上の重大な違反があっ
た場合で、その相手方が相当の期間を定めてその履行又は是正を催告し、この催告期間内になお履行又は
是正されないときは、当該相手方は売買契約の全部又は一部を解除し、違約金として本件売買代金の 20％
相当額を請求することができるものとされています。
(注) フォワード･コミットメント等とは、「先日付での売買契約であって、契約締結から 1 月以上経過した後に決済・物件引
渡しを行うこととしているものその他これに類する契約をいう」と定義されています。
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7. 決済方法等
引渡予定日に一括
8. 譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2019 年 4 月 10 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2019 年 4 月 12 日（予定）
代 金 入 金 日 2019 年 8 月 9 日 （予定）
物 件 引 渡 日 2019 年 8 月 9 日 （予定）
9. 今後の見通し
本物件の譲渡による影響を織り込んだ 2019 年 8 月期
（第 35 期 2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）
：
及び 2020 年 2 月期（第 36 期：2019 年 9 月 1 日～2020 年 2 月 29 日）の運用状況の予想は、現在精査中
のため、詳細については 2019 年 4 月 15 日付で公表予定の決算短信にてお知らせします。
10. 鑑定評価書の概要
物件名称 イオン仙台中山
鑑定評価機関 一般財団法人日本不動産研究所
鑑定評価額 9,620 百万円
価格時点 2019 年 2 月 28 日
項目 内容 概要等
収益価格 9,620 百万円
直接還元法による価格 9,580 百万円
運営収益 745 百万円
可能総収益 745 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 89 百万円
維持管理費 0 百万円
水道光熱費 0円
修繕費 17 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
PM フィー 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
テナント募集費用等 0円
公租公課 68 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
損害保険料 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
その他費用 3 百万円
運営純収益 655 百万円
一時金の運用益 8 百万円
資本的支出 41 百万円
純収益 622 百万円
還元利回り 6.5%
DCF 法による価格 9,660 百万円
割引率 6.1%
最終還元利回り 6.6%
積算価格 8,660 百万円
土地比率 69.4%
建物比率 30.6%
5
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 記載なし
に当たって留意した事項
以 上
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