8953 Ｒ－都市ファンド 2021-04-16 15:30:00
合併によるのれんの処理及び2021年8月期（第39期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2021 年 4 月 16 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表 取 締役 社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
合併によるのれんの処理及び
2021 年 8 月期（第 39 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）は、2020年10月16日付「2020年8月期決算
短信（REIT）」にて公表しました 2021年8月期（第39期：2021年3月1日～2021年8月31日）の運用状況の予
想について合併によるのれんの処理方針の決定に伴い、下記の通り修正することについてお知らせいたしま
す。
記
1. 2021 年 8 月期（第 39 期：2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 39,633 16,640 14,592 41,855 2,286 0
今回修正予想（B） 40,510 17,122 15,071 15,071 2,286 0
増減額（B－Ａ） 876 481 478 △26,784 － －
増 減 率
2.2% 2.9% 3.3% △64.0% － －
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 6,989,091 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 41,855 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を
加算した金額から、負ののれん発生益 27,263 百万円のうち一時差異等調整積立金に繰り入れる 25,906 百万円（負のの
れん発生益に合併報酬及び合併関連費用等に相当する 1,357 百万円を充当した残額）を控除した、総額 15,977 百万円
を分配（1 口当たり分配金 2,286 円）することを前提としております。
（注4） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 15,071 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 448 百万円
及び圧縮積立金取崩額 457 百万円を加算した、総額 15,977 百万円を分配（1 口当たり分配金 2,286 円）することを前提
としております。
（注5） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
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2. 修正の理由および合併によるのれんの処理方針について
本投資法人は、2020 年 10 月 16 日付「2020 年 8 月期決算短信（REIT）」で公表していた 2021 年 8
月期の運用状況の予想において、合併により試算していた負ののれん発生益について、合併時における
会計上の被取得企業（MCUBS MidCity 投資法人）の時価純資産に対し、会計上の取得企業（旧日本リ
テールファンド投資法人）による取得価額が上回る見通しとなり、のれんに関する処理方針を決定した
ことで、当期純利益の予想額に 30％以上の差異が生じる見込みとなったため、2021 年 8 月期の運用状
況の修正を行うものです。
なお、合併により見込んでいるのれんの発生については、企業統合に関する会計基準（企業会計基準第
21 号、平成 25 年 9 月 13 日改正）に伴い、資産に計上し、20 年間にわたって、定額法により規則的に
償却する予定です。のれん償却費は会計と税務の処理で差異が生じる項目であり、法人税等の課税を生
じさせる要因となりますが、本投資法人は、当該償却費に相当する金額の任意積立金（一時差異等調整
積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配(一時差異等調整引当額の増加額に相当する
分配）等を行うことにより、法人税等の発生を軽減する予定です。
詳細については、後述する「3. 2021 年 8 月期（第 39 期）の各運用状況の予想の前提条件」をご覧く
ださい。
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3. 2021 年 8 月期（第 39 期）の各運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
計算期間 2021 年 8 月期（第 39 期 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日（184 日））
・ 本書の日付現在において本投資法人が所有する 125 物件及び匿名組合出資持分 1 件
に、2021 年 4 月 14 日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【JMF ビ
ル市ヶ谷 01】【G ビル心斎橋 05】」でお知らせした 2 物件を加えた 127 物件及び
匿名組合出資持分 1 件を前提としております。
運用資産 ・ 上記を除き 2021 年 8 月期（第 39 期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取
得又は既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がな
いことを前提としております。
・ 実際には新規物件取得又は既存保有物件の売却等により変動する可能性がありま
す。
・ 2021 年 2 月 28 日を基準日とし 2021 年 3 月 1 日に実施した投資口分割後の投資口
数 5,204,966 口に、合併により発行した新投資口 1,784,125 口を加えた、合計
投資口の発行 6,989,091 口を前提としています。
・ 上記の他に、2021 年 8 月期（第 39 期）末までに新投資口発行の追加発行及び自己
投資口の取得・消却がないことを前提としております。
・ 本書の日付現在の有利子負債は 538,675 百万円であり、内訳は長期借入金 486,175
百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）52,500 百万円となっております。
有利子負債 ・ 2021 年 8 月期（第 39 期）末までに返済期日が到来する有利子負債は、長期借入金
18,750 百万円及び投資法人債 1,500 百万円ですが、その返済の原資については、全
額借入金等による調達を前提としております。
・ 不動産等売却益については、2021 年 8 月期（第 39 期）において「イオンモール大
和（不動産信託受益権の準共有持分 50%） 及び
」 「イオン高槻」の譲渡により 2,101
百万円を見込んでおります。
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等
営業収益
を勘案して算出しております。
・ 2021 年 8 月期（第 39 期）末までにテナントによる滞納又は不払がないものと想定
しております。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響については、本日現在までのテナントとの交渉状
況等を加味し、一定の減収リスクを想定しております。
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・ 公租公課は、2021 年 8 月期（第 39 期）3,410 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定
資産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期
間に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動
産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合
は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用に
は計上されません。従って、2021 年中に取得予定の「JMF ビル市ヶ谷 01」及び「G
ビル心斎橋 05」に係る固定資産税等は 2022 年以降において当該計算期間に対応す
る賦課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、「JMF ビル市ヶ谷 01」及び
「G ビル心斎橋 05」の取得原価に算入する固定資産税相当額は 77 百万円を想定し
ております。
・ 修繕費は、2021 年 8 月期（第 39 期）993 百万円を想定しております。ただし、予
営業費用 想し難い要因により修繕費が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異
（のれん償却 なる結果となる可能性があります。
費を除く） ・ 減価償却費は、2021 年 8 月期（第 39 期）6,217 百万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 2021 年 8 月期（第 39 期）815
百万円を、建物管理委託費は 2021 年 8 月期（第 39 期）2,396 百万円を想定してお
ります。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として 2021 年 8 月期（第 39 期）44 百
万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記載した上記金額のうち、
会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを行うべきと判断され
るものについては、勘定科目を減価償却費として計上することとなります。
・ 資産運用報酬については、現行の本投資法人の報酬体系から変更が生じないことを
前提としております。
・ 本合併に関連して一時的に発生する費用として、2021 年 8 月期（第 39 期）に資産
運用報酬のうち合併報酬 1,000 百万円と合併関連費用 372 百万円を想定しておりま
す。
・ 本合併によりのれんの発生を見込んでおり、企業統合に関する会計基準（企業会計
基準第 21 号、平成 25 年 9 月 13 日改正）に伴い、のれんは資産に計上し、20 年間
にわたって、定額法により規則的に償却する予定です。なお、のれんとして計上さ
れる金額は 16,081 百万円であり、のれんに係る償却費は、2021 年 8 月期（第 39
期）には 402 百万円を想定しております。
のれん償却費
・ のれん償却費は会計と税務の処理で差異が生じる項目であり、法人税等の課税を生
じさせる要因となりますが、本投資法人は、当該償却費に相当する金額の任意積立
金（一時差異等調整積立金又は配当積立金）の取崩しによる分配、利益超過分配(一
時差異等調整引当額の増加額に相当する分配）等を行うことにより、法人税等の発
生を軽減する予定です。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息等）は、2021 年 8 月期（第
39 期）2,050 百万円を想定しておりますが、前受利息の取崩額として、支払利息か
営業外費用 ら 2021 年 8 月期（第 39 期）は 22 百万円控除されることを前提としております。
かかる前受利息は、MMI の金利スワップの 2021 年 2 月末の時価評価額と同額の
151 百万円となっております。
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・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出
しております。
・ 2021 年 8 月期（第 39 期）の分配金は当期未処分利益 15,071 百万円に、一時差異
等調整積立金取崩額 448 百万円及び圧縮積立金取崩額 457 百万円を加算した、総額
1 口当たり
15,977 百万円を分配（1 口当たり分配金 2,286 円）することを前提としております。
分配金
・ 本投資法人の一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、
毎期 50 年均等額(31 百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 会計処理と税務処理との不統一により発生する追加の税負担については、一時差異
等調整積立金を取り崩し等により回避することを前提としております。
1 口当たり
・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないこと
その他 を前提としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な
変化が生じないことを前提としております。
以 上
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