2021 年 3 月 9 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本都市ファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jmf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代 表 取 締 役 社 長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員 都市事業本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イオン高槻】
日本都市ファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。
）が資産の運用を委託する資産運用会社であ
る三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。
）は、本日、下記の
とおり、イオン高槻（以下「本物件」といいます。
）の国内不動産信託受益権を譲渡することを決定しました
ので、お知らせいたします。
記
1. 譲渡の概要
1) 物 件 名 称 イオン高槻
2) 特定資産の種類 不動産信託受益権
3) 譲 渡 価 格 10,954 百万円
4) 帳 簿 価 額(注 1) 9,715 百万円
譲渡価格と
5) 1,239 百万円
帳簿価額(注 1)の差額
6) 譲 渡 先 非開示（注 2）
7) 譲渡契約締結日 2021 年 3 月 9 日
8) 譲 渡 日 2021 年 3 月 10 日（予定）
(注 1) 帳簿価額は、譲渡月時点の想定値を記載しています。
(注 2) 名称の開示について、先方から同意を得られていないため非開示としています。
2. 本譲渡の理由
1． 本投資法人の成長戦略の一環として、ポートフォリオの都市型化・
本譲渡の
ポイント 用途構成の最適化を企図した資産入替戦略の着実な実行
2． 帳簿価額及び鑑定評価額を上回る水準での譲渡による譲渡益の獲得
本投資法人は資産入替戦略において、 ・収益性に劣る郊外型商業施設を譲渡対象と位置付けており、
立地
本物件についても総合的に勘案した結果、譲渡を決定いたしました。
なお、本譲渡により約 10 億円の譲渡益の発生が見込まれております。発生する譲渡益については、内部
留保に充当し将来の分配金水準の安定化を図ると共に、譲渡により得られた資金は資産入替戦略上の資産
取得等に活用いたします。
1
3. 譲渡資産の内容
物件名称 イオン高槻
特定資産の種類 不動産信託受益権
信託受託者 三菱 UFJ 信託銀行株式会社
信託期間満了日 2030 年 3 月 31 日
用途 百貨店・駐車場
所在地 大阪府高槻市萩之庄三丁目47番2号
面積 43,280.82 ㎡
土地
所有・それ以外の別 所有権 用途地域 近隣商業地域
鉄筋コンクリート・鉄骨造陸屋根・亜鉛メッキ鋼板葺 4 階建、
構造と階数
鉄骨造陸屋根 5 階建
建物 延床面積 59,506.89 ㎡
1994 年 3 月 15 日
所有・それ以外の別 所有権 建築時期
1997 年 3 月 3 日
鑑定評価額（価格時点） 10,900 百万円（2020 年 8 月 31 日時点）
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
テナント数（主なテナント） 1（イオン）
賃貸事業収入（年間） 797 百万円
敷金・保証金 1,232 百万円
テナントの内容 総賃貸面積 77,267.23 ㎡
(2021 年 1 月末時点) 総賃貸可能面積 77,267.23 ㎡
2018 年 2019 年 2019 年 2020 年 2020 年
稼働率(面積ベース)の推移 8 月末 2 月末 8 月末 2 月末 8 月末
100% 100% 100% 100% 100%
イオンリテール株式会社に対する敷金及び保証金返還債務を担保するため、本
担保設定の有無
土地及び本建物に根抵当権が設定されています。
本物件の譲渡にかかる売買契約において、2021 年 3 月末日までに、立駐棟鉄
その他特筆すべき事項 部塗装改修工事及び南面車路スロープ改修他工事、転落防止改修工事を本投
資法人の費用負担にて実施することを、譲渡先との間で合意しています。
・金額については百万円未満を切捨て、比率については小数点第 2 位を四捨五入しています。
・
「所在地」は、住居表示又は登記簿上に表示されているものを記載しています。
・土地の「面積」及び建物の「延床面積」は、登記簿上の記載に基づいています。
・
「用途地域」については、都市計画法第 8 条第 1 項第 1 号に掲げる用途地域の種類を記載しています。
・「賃貸事業収入（年間）、
」「敷金・保証金」「総賃貸面積」及び「総賃貸可能面積」については、本日時点において効力を有する
、
賃貸借契約等に基づく金額・面積の合計値を記載しています。
2
4. 譲渡先の概要
譲渡先は国内の事業会社ですが、譲渡先の概要については、名称等の開示について先方からの了承を
得られていないため非開示としています。なお、本投資法人・本資産運用会社と当該会社との間には、
記載すべき資本関係・人的関係・取引関係はなく、当該会社は、本投資法人・本資産運用会社の関連当
事者にも該当しません。
5. フォワード・コミットメント等に関する事項
該当なし
6. 決済方法等
引渡予定日に一括
7. 譲渡の日程
譲 渡 決 定 日 2021 年 3 月 9 日
譲 渡 契 約 締 結 日 2021 年 3 月 9 日
代 金 入 金 日 2021 年 3 月 10 日 （予定）
物 件 引 渡 日 2021 年 3 月 10 日 （予定）
8. 今後の見通し
本物件の譲渡による 2021 年 2 月期（第 38 期: 2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）への影響はあり
ません。また、2021 年 8 月期（第 39 期: 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日）への影響は軽微であり、
運用状況の予想に変更はありません。
3
9. 鑑定評価書の概要
物件名称 イオン高槻
鑑定評価機関 シービーアールイー株式会社
鑑定評価額 10,900 百万円
価格時点 2020 年 8 月 31 日
項目 内容 概要等
収益価格 10,900 百万円
直接還元法による価格 10,900 百万円
運営収益 798 百万円
可能総収益 798 百万円
空室等損失等 0円
運営費用 119 百万円
維持管理費 0円
水道光熱費 0円
修繕費 0円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
PM フィー 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
テナント募集費用等 0円
公租公課 99 百万円
本項目を開示することにより本投資法人に競争上、悪
影響が生じ、ひいては投資主の利益を害するおそれが
損害保険料 非開示
あると本資産運用会社が判断し、その他費用に含めて
います。
その他費用 18 百万円
運営純収益 678 百万円
一時金の運用益 12 百万円
資本的支出 27 百万円
純収益 663 百万円
還元利回り 6.1%
DCF 法による価格 10,900 百万円
割引率 6.0%
最終還元利回り 6.3%
積算価格 7,910 百万円
土地比率 77.2%
建物比率 22.8%
その他、鑑定評価機関が鑑定評価 本物件はショッピングセンターであることから、収益用不動産としての経済価値を最
に当たって留意した事項 も反映している収益価格を中心に、積算価格は参考に留め、鑑定評価額を決定。
以 上
4