8953 Ｒ－都市ファンド 2020-10-16 15:30:00
2020年８月期決算短信(REIT) [pdf]
2020年8月期 決算短信(REIT)
2020年10月16日
不動産投資信託証券発行者名 日本リテールファンド投資法人 上場取引所 東
コ ー ド 番 号 8953 URL https://www.jrf-reit.com/
代 表 者 (役職名) 執行役員 (氏名) 難波 修一
資 産 運 用 会 社 名 三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代 表 者 (役職名) 代表取締役社長 (氏名) 岡本 勝治
問 合 せ 先 責 任 者 (役職名) 執行役員リテール本部長 (氏名) 荒木 慶太
(ＴＥＬ) (03) 5293-7081
有価証券報告書提出予定日 2020年11月25日 分配金支払開始予定日 2020年11月18日
決算補足説明資料作成の有無 ：有
決算説明会開催の有無 ：有 （ 機関投資家・アナリスト向け）
(百万円未満切捨て)
１．2020年8月期の運用、資産の状況（2020年3月1日～2020年8月31日）
（１）運用状況 (％表示は対前期増減率)
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年8月期 30,848 △3.6 13,828 △5.0 12,116 △5.3 12,116 △5.3
2020年2月期 32,007 △9.7 14,563 △1.1 12,801 △0.1 12,800 △0.1
１口当たり 自己資本 総資産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年8月期 4,645 2.8 1.3 39.3
2020年2月期 4,889 2.9 1.4 40.0
（２）分配状況
1口当たり分配金 分配金総額
1口当たり 利益超過分配金
（利益超過分配金 （利益超過分配金 配当性向 純資産配当率
利益超過分配金 総額
は含まない） は含まない）
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年8月期 4,500 11,711 － － 96.9 2.7
2020年2月期 4,500 11,781 － － 92.0 2.7
(注1) 2020年8月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、圧縮積立
金繰入額437百万円を控除した金額となっております。
(注2) 2020年2月期の分配金総額は、当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、配当積立
金繰入額1,050百万円を控除した金額となっております。
（３）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年8月期 903,461 433,725 48.0 166,658
2020年2月期 899,888 435,298 48.4 166,270
（４）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期末残高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年8月期 15,227 △14,632 △6,798 61,297
2020年2月期 15,167 2,307 △11,596 67,499
２．2021年2月期の運用状況の予想（2020年9月1日～2021年2月28日）及び2021年8月期の運用状況の予想（2021年3月
1日～2021年8月31日）
(％表示は対前期増減率)
1口当たり分配金
1口当たり利益
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配
超過分配金
金は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2021年2月期 29,857 △3.2 12,363 △10.6 10,742 △11.3 10,742 △11.3 4,500 0
2021年8月期 39,633 32.7 16,640 34.6 14,592 35.8 41,855 289.6 2,286 0
(参考) １口当たり予想当期純利益（2021年2月期）4,127円
１口当たり予想当期純利益（2021年8月期）5,988円
(注1) 予想分配金について、2021年2月期については当期未処分利益に一時差異等調整積立金取崩額516百万円及
び圧縮積立金取崩額452百万円を加算した金額、2021年8月期については当期未処分利益に一時差異等調整
積立金取崩額31百万円を加算した金額から、負ののれん発生益27,263百万円のうち一時差異等調整積立金
に繰り入れる25,906百万円（負ののれん発生益に、合併報酬及び合併関連費用等に相当する1,357百万円を
充当した残額）を控除した金額となっております。
(注2) 本投資法人とMCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいま
す。）は、それぞれ2020年8月28日開催の投資法人役員会にて、2021年3月1日を合併の効力発生日として、
本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」といいます。）
を行うことについて決議し、2020年8月28日付にて合併契約（以下「本合併契約」といいます。）を締結し
ておりますが、本投資法人は、本合併の効力発生と同時に、投資口1口につき2口の割合による投資口の分
割(以下「本投資口分割」といいます。)を行う予定です。上記2021年8月期予想数値は、本合併の効力発生
及び本投資口分割を前提としております。
※ その他
（１）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
（２）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年8月期 2,602,483 口 2020年2月期 2,618,017 口
② 期末自己投資口数 2020年8月期 0 口 2020年2月期 0 口
(注)１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、37ページ「1口当たり情報に関する注記」
をご覧下さい。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び
合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能
性があります。実際の運用状況等に影響を与える可能性のある重要な要因には、以下の事項があります。なお、
運用状況に影響を与える要因はこれらに限定されるものではありません。また、本予想は分配金の額を保証す
るものではありません。
（1）新型コロナウイルスの更なる感染拡大や影響の長期化に伴う賃貸事業収入の減少や保有物件に入居するテ
ナントの賃料不払いや倒産。
運用状況の予想の前提条件については、10～12ページ記載の2021年2月期（第38期2020年9月1日～2021年2月28
日）及び2021年8月期（第39期2021年3月1日～2021年8月31日）運用状況の予想の前提条件」をご参照下さい。
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
○目次
１．運用状況 ……………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ………………………………………………………………………………………… 2
（２）投資リスク ……………………………………………………………………………………… 9
２．財務諸表 ……………………………………………………………………………………………… 13
（１）貸借対照表 ……………………………………………………………………………………… 13
（２）損益計算書 ……………………………………………………………………………………… 15
（３）投資主資本等変動計算書 ……………………………………………………………………… 16
（４）金銭の分配に係る計算書 ……………………………………………………………………… 19
（５）キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………… 20
（６）継続企業の前提に関する注記 ………………………………………………………………… 22
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 …………………………………………………… 22
（８）財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………… 25
（９）発行済投資口の総口数の増減 ………………………………………………………………… 42
３. 参考情報 ……………………………………………………………………………………………… 43
（１）運用資産等の価格に関する情報 ……………………………………………………………… 43
（２）資本的支出の状況 ……………………………………………………………………………… 54
1
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
Ａ 当期の概況
ⅰ 投資法人の主な推移
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、投資信託及び投資法人に関する法
律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）（以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月
14日に設立され、日本で初の商業施設不動産の運用に特化した投資法人として、2002年3月12日に東京証券取引
所不動産投資信託証券市場に上場（銘柄コード：8953）しました。
その上場から18年目となる2020年8月期には、保有資産の入替えの一環として、2020年3月及び同年4月に2物
件（不動産信託受益権の準共有持分40％及び不動産信託受益権の準共有持分45.04%）（合計譲渡価格71.3億
円）の譲渡を行い、2020年3月、同年4月及び同年8月に3物件の取得を行いました。
その結果、当期末（2020年8月31日）時点では、取得価格の総額8,888億円（合計物件数102件）の資産を運用
しております。
また、不動産へのニーズの変化に伴いアセットタイプの垣根が崩れていく等の環境変化の中で、本投資法人
とMCUBS MidCity投資法人（以下、「MMI」といい、本投資法人と併せて「両投資法人」といいます。）は、か
かる環境変化に対処し、継続的な投資主価値の向上に資する安定性と成長性を兼ね備えたJ-REITとなるべく、
それぞれ2020年8月28日開催の投資法人役員会にて、2021年3月1日を効力発生日として、本投資法人を吸収合併
存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする本合併を行うことについて決議し、2020年8月28日付にて本合併契約
を締結しました。詳細については、後記「Ｂ 次期の見通し ⅱ 本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併
について」をご参照下さい。
ⅱ 投資環境と運用実績
(1) 投資環境
（マクロ経済動向）
当期における日本経済は、実質国内総生産(GDP)成長率が、2020年1～3月期が前期比マイナス0.6%（年率
マイナス2.3%）、2020年4～6月期（2020年9月8日発表の2次速報値）が前期比マイナス7.9%（年率マイナス
28.1%）となりました。2020年4～6月期は、緊急事態宣言に伴う外出自粛により家計最終消費支出が大きく
落ち込んだほか、民間企業の設備投資や輸出も大きくマイナスとなりました。
資本市場では、新型コロナウイルスのパンデミックの影響を受け、日経平均株価は2020年3月19日に
16,552円（年初水準の約71％）まで下落しましたが、各国の金融緩和策と大規模な経済対策により回復傾
向を示し、8月末時点で23,139円（年初水準の約99％）まで回復しています。J-REIT市場では、東証REIT指
数が3月19日に1,145ポイント（年初水準の約53％）まで下落しましたが、8月末時点で1,747ポイント（年
初水準の約81％）まで回復しています。ただし、銘柄による格差は大きく、EC需要の拡大と足元の好調な
賃貸市場を受け物流系REITの投資口価格が好調に推移する一方、新型コロナウイルスの影響を直接的に受
けたホテル系REIT、商業系REIT、在宅勤務の増加や常態化を受けテナント需要の先行きが懸念されるオフ
ィス系REITの投資口価格は低調に推移する傾向が見られました。
（小売セクター動向）
経済産業省の商業動態統計調査によると、緊急事態宣言が発令された4月の小売販売額は前年同期比マイ
ナス13.9％、5月もマイナス12.5％まで落ち込んだものの、7月には前年同期比マイナス2.8％まで回復しま
した。
また、日本ショッピングセンター協会によると、4月のSC売上高は前年同期比マイナス68.8％、5月はマ
イナス61.4％から、7月にはマイナス17.6％まで回復しました。
CBREが5月に実施したアンケートによると、主要都市に路面店舗を出しているリテーラーの約9割が店舗
の賃料減額をオーナーに要請しました。一方、1年は出店を抑制するとの回答が3割超だったのに対し、積
極的に出店を続けるとの答えも3割に上り、店舗閉鎖などで好立地の募集が出回ることを期待した需要も見
られました。
2
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（不動産セクター動向）
国土交通省が発表した2020年7月1日時点の「令和2年都道府県地価調査」によると、全国の商業地は平成
27年以来5年ぶりに下落に転じました。新型コロナウイルス感染症の影響による先行き不透明感から、総じ
て需要の弱まりが見える結果となりました。ただし、本投資法人の主要投資エリアである三大都市圏にお
いては、名古屋圏が2012年以来8年ぶりに下落に転じましたが、東京圏は前年比プラス1.0％、大阪圏は前
年比プラス1.2％と上昇幅が縮小したものの上昇が継続しました。
(2) 運用実績
このような環境の中で、当期については、新規3物件（マチノマ大森、Gビル代官山02、Gビル天神西通り
02）を取得し、また、保有資産の入替えの一環として2物件（イトーヨーカドー錦町店の不動産信託受益権の
準共有持分40％及びアーカンジェル代官山(底地)の不動産信託受益権の準共有持分45.04%）について、当期
に売却を完了しました。
更に、本投資法人はこれまでの運用実績で培われた柔軟なリテールマネジメント力を活かした「既存物件
の価値向上」策の一環として川崎ルフロンの大規模リニューアルに取り組んでおり、2020年7月に水族館のオ
ープンを迎え、リニューアルを完了しています。
上記等の結果、当期末現在において、本投資法人の運用資産は102物件、取得価格の総額8,888億円、鑑定
評価額の合計9,971億円、総賃貸可能面積2,336,391.47㎡、テナント総数984、ポートフォリオ全体の稼働率
は99.7％となりました。
また、当期末におけるポートフォリオ全体の含み損益(注)については、 主として物件売却による含み益の剥
落等の結果として、含み益は1,611億円（前期比△9億円）となりました。
(注)「含み損益」とは、個別物件の鑑定評価額若しくは調査価格と帳簿価額との差額です。
ⅲ 資金調達の概要
本投資法人は、当期においては、まず、2020年3月に新規物件取得資金に充てるために短期借入金70億円の借
入を行いました。
更に、2020年3月に既存の長期借入金130億円の返済資金に充てるために長期借入金130億円の借入を行い、
2020年4月に既存の短期借入金70億円及び長期借入金125億円の返済資金に充てるために短期借入金70億円およ
び長期借入金125億円の借入を行いました。
また、2020年7月に既存の長期借入金43億円の返済資金に充てるために長期借入金43億円の借入を行いまし
た。
これらの結果、本投資法人の当期末現在の有利子負債残高は4,117億円、うち、短期借入金70億円、長期借入
金(注1)は3,602億円、投資法人債（グリーンボンド(注2)を含む）は445億円となりました。
当期末現在の長期負債比率(注3)については98.5％、固定金利比率(注4)については92.8％、LTV(注5)は50.9％となっ
ております。
(注1)「長期借入金」には、1年内返済予定の長期借入金も含みます。
(注2) 一般的には国際資本市場協会が定めるグリーンボンド原則に則って発行される事業会社・ファンド・地方自治体等の発行体
がグリーンプロジェクト（環境配慮型投融資案件）に要する資金を調達するために発行する債券をいいます。
(注3)「長期負債比率」とは、長期借入金、投資法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計
額を有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注4)「固定金利比率」とは、固定金利借入金（金利スワップ契約を締結して、金利を固定化している借入金を含みます。）、投資
法人債並びに預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）の合計額を有利子負債残高に預り敷金及び保証
金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額で除したものをいいます。
(注5)「LTV」とは、有利子負債残高に預り敷金及び保証金（信託預り敷金及び保証金を含みます。）を加えた額を総資産額で除し
たものをいいます。
ⅳ 業績及び分配の概要
上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益30,848百万円、固定資産税及び資産運用報酬等の営業
費用を控除した営業利益は13,828百万円、経常利益は12,116百万円、当期純利益は12,116百万円となりまし
た。
分配金につきましては、本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法
（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）（以下「租税特別措置法」といいます。）第67条の15第1
3
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしておりま
す。
また、2017年8月期より、投資法人の計算に関する規則及び一般社団法人投資信託協会の定める不動産投資信
託及び不動産投資法人に関する規則の一部改正に伴う一時差異等調整積立金の取崩しを開始し、当該取崩額31
百万円を分配金に加算することとしました。
かかる方針に従い、当期未処分利益12,116百万円に、一時差異等調整積立金取崩額31百万円を加算し、圧縮
積立金繰入額437百万円を控除した金額、総額11,711百万円を利益分配金として分配することとしました。この
結果、投資口1口当たりの分配金は4,500円となりました。
Ｂ 次期の見通し
ⅰ 運用全般に関する見通し
短期的には、新型コロナウイルスの影響が残る中、企業業績や経済ファンダメンタルズの動向を注視してい
く必要があります。小売セクターについては、経済ファンダメンタルズの悪化から消費マインドの落ち込みが
長期化することが懸念されます。
ただし、中長的には、人々の働き方や、住み方、消費形態が大きく変化をする中、都市部においては様々な
用途での利用ニーズも生まれてくるものと考えており、既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた物件・エ
リア単位でのマネジメント力が必要になってくるものと考えています。
ⅱ 本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併について
ａ．本投資法人とMCUBS MidCity投資法人との合併契約の締結
本投資法人とMMIは、それぞれ2020年8月28日開催の投資法人役員会にて、2021年3月1日を効力発生日とし
て、本投資法人を吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする本合併を行うことについて決定し、2020
年8月28日付にて本合併契約を締結しました。
(1) 本合併の目的
両投資法人は、それぞれの特徴を活かし、中長期的な安定収益の確保と資産規模の着実な成長を目指し
た運用を行ってまいりました。しかしながら、足許の不動産市場における商業及びオフィス市況に対する
不透明感、並びに、不動産へのニーズの変化に伴いアセットタイプの垣根が崩れていく等の環境変化の中
で、本投資法人についてはセクター特化型、MMIについてはセクター重点型であるがゆえに、成長に制限が
存在することが両投資法人の課題と認識しています。特に、IT化の急速な進行によるEコマースや在宅ワー
クの発展及びエリア・物件単位での用途の複合化の進展等、両投資法人を取り巻く運用環境は刻々と変化
しており、かかる変化は足許の新型コロナウイルスの発生を契機に更に進展していることから、両投資法
人は物件の立地や物件の提供する付加価値へのニーズの変化に今まで以上に柔軟に対応していく必要があ
ると考えています。このような状況の下、両投資法人はこれらの課題へ対処するとともに、継続的な投資
主価値の向上に資する安定性と成長性を兼ね備えたJ-REITとなるべく、両投資法人の合併に関する協議を
開始することに合意し、これまで検討を重ねてまいりました。その結果、両投資法人は、本合併を通じた
資産規模の拡大によるJ-REIT市場におけるプレゼンスの向上及び総合型REIT（注）への転換による投資対象用
途の拡大により更なる安定性及び成長性の向上に繋がると判断するに至り、2020年8月28日、本合併契約を
締結しました。
(注) 本投資法人は、本投資法人の運用管理ガイドラインについて、本合併及び本投資法人の規約変更の効力発生を条件として、
本合併の効力発生日付で、総合型REITとしての新たな投資方針の設定等に伴う投資方針の変更等を行うことを検討してい
ます。なお、本投資法人は、本合併の効力発生後も、産業ファンド投資法人の投資対象である産業用不動産の新規取得を
行う予定はありません。以下同じです。
両投資法人は、本合併については、以下の意義を有すると考えています。
① 環境変化への対応
本資産運用会社は、これまでの両投資法人の運用を通じて、各用途の中でテナントリレーションや賃
貸マーケット情報収集に基づくリーシング、リニューアルや建替え・増床・用途転換等のバリューアッ
プ、集中的な物件取得や人流分析によるエリアマネジメント、MSCI評価で最高位の評価取得に裏打ちさ
4
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
れたESG推進等の多様な運用経験を積み上げ、運用力に磨きをかけてきました。本資産運用会社は、これ
までの両投資法人の運営経験で培った多様な運用力を組み合わせ、刻々と変化する運用環境に対して、
既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた積極的な内部成長施策を実施し、柔軟に対応する方針で
す。
② 投資対象用途の拡大
本合併に伴い、新投資法人は総合型REITへの転換を機に投資対象用途の拡大を行う予定です。新投資
法人は、従前本投資法人が投資対象としていた商業施設並びにMMIが投資対象としていたオフィスビル及
びホテルに加えて、住宅及びこれらの用途の複合施設といった新たな資産への投資が可能となり、環境
変化に応じた持続的な外部成長が可能になると考えています。特に、都市部において物件の用途の複合
化が進展していると両投資法人は考えていることから、投資対象用途の拡大により、一つの物件用途に
拘ることなく、環境変化に応じた施設運営の柔軟性が向上すると考えています。また、物件の取得に際
しても、本合併前は両投資法人での取組みが難しかった複数用途に跨るバルクセールのような大型取引
での大規模取得が可能となり、これによって外部成長の蓋然性を高めることができると両投資法人は考
えており、これまで以上に独自のネットワーク及びスポンサーサポートを活用し、持続的な外部成長を
図っていく方針です。
③ J-REIT最大の資産規模へ
本合併後の新投資法人は、物件数が127物件（名古屋ルーセントタワーを裏付資産とする匿名組合出資
持分は除きます。）、資産規模が合計1兆1,915億円（取得価格ベース）（注1）に到達することが想定されて
おり、J-REIT最大の資産規模（注2）を有するJ-REITとなります（2020年8月末時点）。資産規模の拡大によ
り、キャッシュ・フローの安定化のみならず、資本市場におけるプレゼンスの向上、物件・テナントの
分散及び運用柔軟性の向上など、安定性の向上と成長の加速を実現するための素地を構築出来ると、両
投資法人は考えています。
(注1) 新投資法人の資産規模は、本投資法人の取得価格総額（2020年8月末時点）にMMIの2020年6月末時点の鑑定評価額の合
計額を想定受入価格として加えて算出しています（会計上、パーチェス法により本投資法人を取得企業とし、被取得
企業の本投資法人の資産を時価で承継する見込みのため。）。なお、実際のMMIの受入価格は2021年２月末を価格時点
とする鑑定評価額により算定されるため、実際の新投資法人の資産規模は本文記載の数値とは異なる可能性がありま
す。このため、合併効力発生日時点においてJ-REIT最大の資産規模となることを保証するものではありません。
(注2) 2020年8月末日時点で各投資法人の決算情報に記載されている取得価格総額（直近期末時点）に基づき比較していま
す。
本合併後の新投資法人は、都市生活の基盤となる不動産へ投資するJ-REIT最大の資産規模（注）の総合型
REITとして、“日本の都市生活「住む、働く、消費する」を不動産面から支えていく”ことをビジョン
として掲げてまいります。
その成長戦略においては、短期的には戦略的な資産入替の実施による都市型化の更なる推進やポート
フォリオにおける用途分散の適正化を図りながら、各種収益向上策の実行により更なる1口当たり分配金
の増加を目指します。中長期的には、公募増資を通じた外部成長やリニューアルやコンバージョンを通
じた更なる収益性の向上を通じて、将来的には都市生活の活動基盤となる不動産の各物件用途が影響し
あい、エリア価値と物件価値がともに向上する好循環を創出することを目指します。
（注）2020年8月末時点で各投資法人の決算情報に記載されている取得価格総額（直近期末時点）に基づき比較しています。
新投資法人の資産規模は、本投資法人の取得価格総額（2020年８月末時点）に、MMIの2020年6月末時点の鑑定評価額
の合計額を想定受入価格として加えて算出しています（会計上、パーチェス法により本投資法人を取得企業とし、被
取得企業の本投資法人の資産を時価で承継する見込みのため。）。なお、実際の本投資法人の受入価格は2021年2月末
を価格時点とする鑑定評価額により算定されるため、実際の新投資法人の資産規模は本文記載の数値とは異なる可能
性があります。このため、合併効力発生日時点においてJ-REIT最大の資産規模となることを保証するものではありま
せん。
(2) 合併方式
本投資法人を吸収合併存続法人とする吸収合併方式とし、MMIは本合併により解散いたします。
5
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
(3) 合併比率等
本投資法人 MMI
（吸収合併存続法人） （吸収合併消滅法人）
1
本合併に係る
1
割当ての内容 （ご参考）
本投資口分割考慮前0.5
(注1) 本合併により発行する本投資法人の新投資口数（本投資法人の本投資口分割考慮後の投資口数）：1,784,125口
(注2) 本投資法人は、2021年2月28日を分割の基準日、2021年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の
分割を予定しており、上記合併比率及び本投資法人が割当交付する新投資口数は、本投資口分割の効力発生を前提としておりま
す。本投資口分割考慮前の合併比率によりMMIの投資口1口に対して本投資法人の投資口0.5口を割り当てる場合には、交付され
る本投資法人の投資口の口数が1口未満となるMMIの投資主が多数生じることとなります。そのため、本合併後も、MMIの投資主
が本投資法人の投資口を継続して保有することを可能とするべく、MMIの全ての投資主に対し1口以上の本投資法人の投資口を交
付することを目的として、MMIの投資主に対する割当てに先立ち、本投資法人の投資口1口につき2口の割合による投資口の分割
を行い、MMIの投資口1口に対して、かかる投資口分割後の本投資法人の投資口1口を割当交付いたします。
（ご参考）本投資口分割及び本合併により増加する投資口数等
① 本投資口分割前の発行済投資口数 ： 2,602,483口
② 本投資口分割により増加する投資口数 ： 2,602,483口
③ 本投資口分割後の発行済投資口数 ： 5,204,966口
④ 本合併後の発行済投資口数 ： 6,989,091口（注1）
⑤ 本投資口分割・本合併後の発行可能投資口総口数：16,000,000口（注2）
(注1) 本合併により、MMIの投資口1口に対して、本投資口分割後の本投資法人の投資口1口を、本日現在のMMIの発行済投資口の
全て（1,784,125口）について、割当交付すると仮定した場合の口数となります。
(注2) 現在の本投資法人の発行可能投資口総口数は8,000,000口ですが、本投資口分割に伴い、本投資法人の役員会の決議により
本投資法人の規約の一部変更を行い、本合併の効力発生日付で発行可能投資口総口数を変更する予定です。
(4) 合併交付金の交付
MMIは前記(3)における本投資法人の投資口の割当交付の他に、本合併の効力発生日の前日に終了するMMI
の最終期の営業期間に係る金銭の分配の代わり金として、MMIの分配可能利益に基づきMMIの投資主（本合
併の効力発生日の前日のMMIの最終の投資主名簿に記載又は記録された投資主（本投資法人、MMI及び投信
法第149条の3の規定に基づきその有する投資口の買取りを請求したMMIの投資主（当該買取請求を撤回した
投資主を除きます。）を除き、以下「割当対象投資主」といいます。））に対して同営業期間の金銭の分
配額見合いの合併交付金（本合併の効力発生日の前日におけるMMIの分配可能利益の額を本合併の効力発生
日の前日におけるMMIの発行済投資口の総口数から割当対象投資主以外の投資主が保有する投資口数を控除
した口数で除した金額（1円未満切捨て））を、効力発生日から合理的な期間内に支払う予定です。
なお、MMIは、本合併契約が両投資法人の各投資主総会で承認されることを条件として第29期営業期間を
現行の2020年7月1日から2020年12月末日までから2020年7月1日から2021年2月末日までに変更する旨の規約
変更に係る議案を2020年10月22日開催予定の投資主総会に提出する予定です。当該規約変更に係る議案が
投資主総会において承認された場合には、MMIにおける本合併の効力発生前の最終期の営業期間は第29期営
業期間である2020年7月1日から2021年2月28日の8か月となり、2020年12月31日を基準日とする金銭の分配
は行われません（上記のとおり、同営業期間の金銭の分配額見合いの合併交付金が支払われます。）。
(5) 吸収合併消滅法人（MMI）の直前期（2020年6月期）の概要
事業内容 資産を主として投信法に定める特定資産に対する投資として運用すること
営業収益 9,061百万円
当期純利益 3,657百万円
資産額 301,502百万円
負債額 145,305百万円
純資産額 156,196百万円
(6) 合併の時期
本合併の効力発生日は2021年3月1日を予定しています。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
ｂ．第13回投資主総会付議予定議案
本合併に関連して、本投資法人は、2020年10月23日開催予定の本投資法人の第13回投資主総会に、本合併
契約の承認及び規約一部変更に係る議案を付議する予定です。
規約変更案は以下の通りです。
（下線部は変更箇所を示します。）
現行規約 変更案
第1条 （商号） 第1条 （商号）
本投資法人は、日本リテールファンド投資法人と称 本投資法人は、日本都市ファンド投資法人と称し、
し、英文では、Japan Retail Fund Investment 英文では、Japan Metropolitan Fund Investment
Corporationと表示する。 Corporationと表示する。
第14条 （投資方針） 第14条 （投資方針）
1. 本投資法人は、主として商業施設に直接に又は主 1. 本投資法人は、主として商業施設、オフィスビ
として商業施設を裏付けとする特定資産を介して投 ル、住宅、ホテル及びこれらの用途の複合施設（以
資する。特に、都市部に立地する商業施設を中心に 下、総称して「中核物件」という。）に、直接に又
投資を行うものとし、その他、郊外部に立地する商 は主として中核物件を裏付けとする特定資産を介し
業施設も投資対象とする。 て投資する。特に、都市部に立地する中核物件を中
心に投資を行うものとし、その他、郊外部に立地す
る中核物件も投資対象とする。
2. 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有 2. 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有
する商業施設が、特定の地域に集中することにより する中核物件が、特定の地域に集中することにより
増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ず 増大する地域経済リスク、地震リスク等により生ず
る影響を軽減させるために、その関連情報を定期的 る影響を軽減させるために、その関連情報を定期的
に見直して商業施設の所在場所について地域分散を に見直して中核物件の所在場所について地域分散を
図るものとする。 図るものとする。
3. 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所有 3. 本投資法人は、直接に又は特定資産を介して所
する商業施設その他の不動産について、第11条に定 有する中核物件その他の不動産について、第11条に
める基本方針に従い、原則として賃貸借契約を締結 定める基本方針に従い、原則として賃貸借契約を締
して賃貸するものとする。なお、かかる賃貸の際に 結して賃貸するものとする。なお、かかる賃貸の際
は、賃借人の財務内容、営業成績、業種の将来性を には、賃借人の財務内容、営業成績、業種の将来性
慎重に調査して安定的な収益の確保に努めるものと を慎重に調査して安定的な収益の確保に努めるもの
する。また、本投資法人はその他の運用資産につい とする。また、本投資法人はその他の運用資産につ
ても貸付けを行うことがある。 いても貸付けを行うことがある。
4.（省略） 4.（現行どおり）
5.（省略） 5.（現行どおり）
6. 本投資法人は、本投資法人が適切と認めて商業施 6. 本投資法人は、本投資法人が適切と認めて中核
設以外の物件を保有する場合には、これらの物件に 物件以外の物件を保有する場合には、これらの物件
ついても、安定的な収益の確保に努めるものとす についても、安定的な収益の確保に努めるものとす
る。 る。
7.（省略） 7.（現行どおり）
第23条 （借入れ及び投資法人債の発行の限度額） 第23条 （借入れ及び投資法人債の発行の限度額）
借入れ及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ 借入れ及び投資法人債の発行の限度額は、それぞれ
1兆円とし、その合計額が1兆円を超えないものとす 2兆円とし、その合計額が2兆円を超えないものとす
る。 る。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
現行規約 変更案
第31条 （会計監査人に対する報酬） 第31条 （会計監査人に対する報酬）
会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算 会計監査人に対する報酬は、監査の対象となる決算
期ごとに2,500万円を上限として役員会が定める金額 期ごとに3,000万円を上限として役員会が定める金額
を、投信法その他の法令に基づき必要とされるすべ を、投信法その他の法令に基づき必要とされるすべ
ての監査報告書を受領後1月以内に支払うものとす ての監査報告書を受領後1月以内に支払うものとす
る。 る。
附則 附則
1. 第29条の変更に係る改正は、2020年3月1日から効 1. 本 規 約 の 変 更 の 効 力 は、 本 投 資 法 人 及 び
力を生じるものとする。 MCUBS MidCity投資法人の間の2020年8月28日付合
併契約書に基づく、本投資法人を吸収合併存続法人
とし、MCUBS MidCity投資法人を吸収合併消滅法人
とする吸収合併の効力が発生することを条件として、
当該合併の効力発生日に生じる。なお、本附則は、
本附則に基づく本規約の変更の効力発生後にこれを
削除する。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
ⅲ 次期の業績の見通し
2021年2月期（第38期）及び2021年8月期（第39期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいま
す。
この見通しの前提条件につきましては、下記「2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）及び
2021年8月期（第39期 2021年3月1日～2021年8月31日）の運用状況の予想の前提条件」をご覧下さい。
（注）上記予想数値は、一定の前提条件の下に算出した現時点のものであり、状況の変化により変動する可能性があります。
2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）
営業収益 29,857百万円
経常利益 10,742百万円
当期純利益 10,742百万円
1口当たり分配金 4,500円
2021年8月期（第39期 2021年3月1日～2021年8月31日）
営業収益 39,633百万円
経常利益 14,592百万円
当期純利益 41,855百万円
1口当たり分配金 2,286円
（２）投資リスク
最近の有価証券報告書（2020年5月26日提出）における「投資リスク」から重要な変更がないため開示を省略し
ます。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日）及び2021年8月期（第39期 2021年3月1日～2021年8月31
日）の運用状況の予想の前提条件
項目 前提条件
・ 2021年2月期（第38期 2020年9月1日～2021年2月28日（181日））
計算期間 ・ 2021年8月期（第39期 2021年3月1日～2021年8月31日（184日））
※2021年3月1日付で本合併の効力が発生することを前提としています。
・ 本投資法人が、2020年8月31日時点で本投資法人が所有する102物件に、MMIが本日現在
保有する不動産信託受益権25件及び匿名組合出資持分1件を、本合併に伴い本投資法人
が承継することを前提としています。
保有資産 ・ 上記を除き2021年8月期（第39期）の期末までに運用資産の異動（新規物件の取得又は
既存保有物件の譲渡等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がないことを
前提としております。
・ 実際には新規物件取得又は既存保有物件の売却等により変動する可能性があります。
・ 当期末発行済投資口数は2,602,483口であり、2021年2月期（第38期）末までに新投資
口の追加発行及び自己投資口の取得・消却がないことを前提としております。
・ 本投資法人が、2021年2月28日を分割の基準日、2021年3月1日を効力発生日として実施
予定の投資口1口を2口にする投資口分割後の本投資法人の発行済投資口の総口数
5,204,966口に加え、本合併により本投資法人が新投資口1,784,125口を発行し、合計
投資口の発行 6,989,091口になることを前提としています。
・ 本合併により本投資法人が発行する新投資口数は現時点において未確定であり、投資
口買取請求の有無等により変動します。当該新投資口数については、本合併の効力発
生日である2021年3月1日以降に確定次第、速やかにお知らせする予定です。
・ 上記の他に、2021年8月期（第39期）末までに新投資口発行の追加発行及び自己投資口
の取得・消却がないことを前提としております。
・ 2020年8月31日現在の有利子負債は411,725百万円であり、内訳は短期借入金7,000百万
円、長期借入金360,225百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500百万円と
なっておりますが、2020年9月11日付で契約を締結し、2020年9月18日に実行した借入
金の借り換え及び2020年9月25日に契約を締結し、2020年9月30日、10月1日、10月2日
ならびに10月7日に実行した借入金の借り換え等により、本書の日付現在の有利子負債
は411,700百万円となっており、内訳は長期借入金367,200百万円、投資法人債（グリ
有利子負債 ーンボンドを含む）44,500百万円となっております。
・ 上記に加えて、本日現在のMMIの有利子負債残高は126,975百万円であり、内訳は長期
借入金118,975百万円、投資法人債8,000百万円となっており、本投資法人が承継する
ことを前提としています。
・ 2021年8月期（第39期）末までに返済期日が到来する有利子負債は、長期借入金45,250
百万円 及び投資法人債1,500百万円ですが、その返済の原資については、全額借入金
等による調達を前提としております。
・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等を
勘案して算出しております。
営業収益 ・ 2021年8月期（第39期）末までにテナントによる滞納又は不払がないものと想定してお
ります。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響については、本日現在までのテナントとの交渉状況
等を加味し、一定の減収リスクを想定しております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
項目 前提条件
・ 公租公課は、2021年2月期（第38期）2,670百万円、2021年8月期（第39期）3,547百万
円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定資
産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期間に
対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動産等の
新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、当該精
算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計上されま
せん。従って、2020年中に取得した資産（マチノマ大森、Gビル代官山02及びGビル天
神西通り02）に係る固定資産税等は2021年以降において当該計算期間に対応する賦課
決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、マチノマ大森及びＧビル代官山02及びG
ビル天神西通り02の取得原価に算入する固定資産税相当額は69百万円を想定しており
ます。
・ 修繕費は、2021年2月期（第38期）600百万円、2021年8月期（第39期）947百万円を想
定しております。ただし、予想し難い要因により修繕費が発生する可能性があること
から、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。
・ 減価償却費は、2021年2月期（第38期）5,428百万円、2021年8月期（第39期）6,470百
営業費用
万円を想定しております。なお、2021年8月期（第39期）については、本合併の効力発
生日において本投資法人がMMIより承継する不動産等の帳簿価額は、本書の日付現在未
確定であり、実際の減価償却費は上記想定とは異なる可能性があります。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は2021年2月期（第38期）794百万
円、2021年8月期（第39期）793百万円を、建物管理委託費は2021年2月期（第38期）
1,603百万円、2021年8月期（第39期）2,408百万円を想定しております。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として2021年2月期（第38期）59百万円、
2021年8月期（第39期）21百万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記
載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを
行うべきと判断されるものについては、勘定科目を減価償却費として計上することと
なります。
・ 資産運用報酬については、現行の本投資法人の報酬体系から変更が生じないことを前
提としております。
・ 本合併に関連して一時的に発生する費用として、2021年2月期（第38期）に合併関連費
用73百万円、2021年8月期（第39期）に資産運用報酬のうち合併報酬1,000百万円と合
併関連費用357百万円を想定しております。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息等）は、2021年2月期（第38
期）1,620百万円、2021年8月期（第39期）2,047百万円を想定しておりますが、2021年
8月期（第39期）においては前受収益の取崩額として、支払利息から40百万円控除され
営業外費用 ることを前提としております。かかる前受収益は、MMIの金利スワップの時価評価額と
同額となり、2020年8月末現在217百万円となっており、この数値を前提としています
が、最終的な計上額は2021年2月末時点の時価となるため、上記金額と大きく異なる可
能性があります。
・ 本合併により、負ののれん発生益として計上される金額を27,263百万円と試算してお
り、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第21号、平成31年1月16日最終改正）に
従い、特別利益として2021年8月期（第39期）に一括計上する予定です。当該金額は、
特別利益 企業結合会計基準上の被取得企業であるMMIの受入資産総額327,575百万円、引受負債
（負ののれん 総額145,523百万円及び本合併の取得原価149,420百万円（取得の対価となる取得企業
発生益） である本投資法人の2020年10月8日時点の投資口価格の終値167,500円を用いて試算）
の前提に基づく試算額です。なお、本合併に係る効力発生日における負ののれんの発
生益の金額は未確定であり、上記金額から変動する可能性があります。また、本投資
法人の投資口価格如何ではのれんが発生する可能性もあります。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
項目 前提条件
・ 1口当たり分配金は、2021年2月期（第38期）については、本投資法人の規約、2021年8
月期（第39期）については本合併後の新投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前
提として算出しております。
・ 2021年2月期（第38期）の分配金は当期未処分利益10,742百万円に一時差異等調整積立
金取崩額516百万円及び圧縮積立金取崩額452百万円を加算した、総額11,711百万円を
分配（1口当たり分配金4,500円）することを前提としております。
・ 2021年8月期（第39期）の分配金は当期未処分利益41,855百万円に一時差異等調整積立
金取崩額31百万円を加算した金額から、負ののれん発生益27,263百万円のうち一時差
異等調整積立金に繰り入れる25,906百万円（負ののれん発生益に、合併報酬及び合併
関連費用等に相当する1,357百万円を充当した残額）を控除した、総額15,977百万円を
分配（1口当たり分配金2,286円）することを前提としております。
1口当たり ・ 本投資法人の一時差異等調整積立金については、2017年8月期（第31期）以降、毎期50
分配金 年均等額(31百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 特別利益の前提条件に記載されている負ののれんについては、合併報酬及び合併関連
費用の発生が1口当たり分配金に与える影響を回避するためのものとして2021年8月期
（第39期）の分配金に充当した部分を除き、その大部分（導管性要件を満たすために
必要な額）を、投資法人の計算に関する規則で規定する一時差異等調整積立金として
積み立てる予定です。積み立てた一時差異等調整積立金は2022年2月期（第40期）以
降、毎期50年にわたり均等額（現時点の想定額259百万円）以上を取り崩す予定です。
・ 2020年8月期（第37期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理との不
統一により発生する追加の税負担については一時差異等調整積立金を取り崩すことで
回避することを前提としておりましたが、2021年8月期（第39期）以降は、本合併に伴
い新たに発生する会計処理と税務処理の不一致に伴い、追加の税負担が発生しないこ
とを前提としています。
1口当たり
・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを前
その他 提としております。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生
じないことを前提としております。
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
２．財務諸表
（１）貸借対照表
(単位：千円)
前期 当期
(2020年2月29日) (2020年8月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 55,501,014 47,708,197
信託現金及び信託預金 ※１ 12,982,484 ※１ 14,102,177
営業未収入金 765,598 1,003,614
未収還付法人税等 133 89
その他 1,043,747 1,077,242
流動資産合計 70,292,979 63,891,321
固定資産
有形固定資産
建物 2,434,403 2,448,550
減価償却累計額 △662,816 △705,708
建物（純額） 1,771,586 1,742,841
構築物 66,693 66,693
減価償却累計額 △26,149 △27,639
構築物（純額） 40,543 39,053
工具、器具及び備品 19,461 21,358
減価償却累計額 △14,199 △14,831
工具、器具及び備品（純額） 5,261 6,526
土地 28,459,580 28,459,580
建設仮勘定 - 3,400
信託建物 ※２ 286,450,427 ※２ 288,883,377
減価償却累計額 △103,421,759 △106,817,939
信託建物（純額） ※１ 183,028,667 ※１ 182,065,437
信託構築物 13,237,131 13,165,005
減価償却累計額 △4,958,845 △5,062,461
信託構築物（純額） ※１ 8,278,285 ※１ 8,102,544
信託機械及び装置 2,194,334 2,190,574
減価償却累計額 △1,322,053 △1,366,804
信託機械及び装置（純額） ※１ 872,280 ※１ 823,770
信託工具、器具及び備品 4,730,458 4,793,727
減価償却累計額 △2,922,305 △2,975,103
信託工具、器具及び備品（純額） ※１ 1,808,153 ※１ 1,818,623
信託土地 ※１ 596,301,353 ※１,※３ 607,714,846
信託建設仮勘定 ※１ 257,011 ※１ 11,805
有形固定資産合計 820,822,723 830,788,430
無形固定資産
信託借地権 5,114,139 5,094,066
その他無形固定資産 65,810 77,652
信託その他無形固定資産 124,449 124,279
無形固定資産合計 5,304,399 5,295,998
投資その他の資産
信託差入敷金及び保証金 1,619,331 1,611,831
長期前払費用 1,635,392 1,730,008
その他 ※１ 49,741 1,036
投資その他の資産合計 3,304,465 3,342,875
固定資産合計 829,431,588 839,427,304
13
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(2020年2月29日) (2020年8月31日)
繰延資産
投資法人債発行費 163,516 143,134
繰延資産合計 163,516 143,134
資産合計 899,888,084 903,461,761
負債の部
流動負債
営業未払金 3,193,057 2,362,925
短期借入金 - 7,000,000
1年内返済予定の長期借入金 57,875,000 54,575,000
未払金 37,127 235,346
未払費用 1,978,243 1,713,758
未払法人税等 605 605
未払消費税等 426,096 395,426
前受金 3,199,536 3,173,469
預り金 2,170,966 1,244,846
1年内返還予定の信託預り敷金及び保証金 ※１ 658,065 ※１ 789,310
デリバティブ債務 36,206 31,494
その他 89,381 99,325
流動負債合計 69,664,286 71,621,507
固定負債
投資法人債 44,500,000 44,500,000
長期借入金 302,350,000 305,650,000
預り敷金及び保証金 1,795,208 1,760,180
信託預り敷金及び保証金 ※１ 45,525,273 ※１ 45,533,582
資産除去債務 543,334 546,434
デリバティブ債務 191,960 104,763
その他 20,000 20,000
固定負債合計 394,925,777 398,114,960
負債合計 464,590,063 469,736,468
純資産の部
投資主資本
出資総額 411,878,082 411,878,082
剰余金
出資剰余金 14,986,826 14,986,826
出資剰余金控除額 ※５ △9,999,980 ※５ △11,999,843
出資剰余金(純額) 4,986,845 2,986,982
任意積立金
圧縮積立金 15,151 15,151
配当積立金 2,864,222 3,915,072
一時差異等調整積立金 ※６ 2,981,342 ※６ 2,949,959
任意積立金合計 5,860,716 6,880,184
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,800,544 12,116,300
剰余金合計 23,648,106 21,983,467
投資主資本合計 435,526,188 433,861,549
評価・換算差額等
繰延ヘッジ損益 △228,167 △136,257
評価・換算差額等合計 △228,167 △136,257
純資産合計 ※７ 435,298,021 ※７ 433,725,292
負債純資産合計 899,888,084 903,461,761
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（２）損益計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
営業収益
賃貸事業収入 ※１ 29,985,702 ※１ 29,061,155
不動産等売却益 ※２ 2,022,021 ※２ 1,787,708
営業収益合計 32,007,723 30,848,863
営業費用
賃貸事業費用 ※１ 14,318,343 ※１ 13,691,283
資産運用報酬 2,696,697 2,720,055
資産保管手数料 29,990 30,430
一般事務委託手数料 128,142 129,334
役員報酬 5,940 5,940
合併関連費用 - 193,776
その他営業費用 265,560 249,205
営業費用合計 17,444,674 17,020,023
営業利益 14,563,048 13,828,839
営業外収益
受取利息 873 585
その他 1,278 3,085
営業外収益合計 2,151 3,670
営業外費用
支払利息 1,228,712 1,202,318
投資法人債利息 143,493 145,310
投資法人債発行費償却 20,381 20,381
投資口交付費償却 23,840 -
融資関連費用 343,139 328,674
その他 4,482 18,919
営業外費用合計 1,764,050 1,715,604
経常利益 12,801,149 12,116,905
税引前当期純利益 12,801,149 12,116,905
法人税、住民税及び事業税 605 605
法人税等合計 605 605
当期純利益 12,800,544 12,116,300
前期繰越利益 - -
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 12,800,544 12,116,300
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金控除額 出資剰余金(純額)
圧縮積立金 配当積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 1,616,048
当期変動額
配当積立金の積立 1,248,173
一時差異等調整積立金
の取崩
剰余金の配当
当期純利益
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 - - - - - 1,248,173
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 2,864,222
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 投資主資本合計
一時差異等 又は当期未処理 剰余金合計
任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 3,012,724 4,643,925 12,814,606 22,445,377 434,323,459
当期変動額
配当積立金の積立 1,248,173 △1,248,173 - -
一時差異等調整積立金
△31,382 △31,382 31,382 - -
の取崩
剰余金の配当 △11,597,815 △11,597,815 △11,597,815
当期純利益 12,800,544 12,800,544 12,800,544
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △31,382 1,216,791 △14,061 1,202,729 1,202,729
当期末残高 2,981,342 5,860,716 12,800,544 23,648,106 435,526,188
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 △328,647 △328,647 433,994,812
当期変動額
配当積立金の積立 -
一時差異等調整積立金
-
の取崩
剰余金の配当 △11,597,815
当期純利益 12,800,544
投資主資本以外の項目
100,479 100,479 100,479
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 100,479 100,479 1,303,209
当期末残高 △228,167 △228,167 435,298,021
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
(単位：千円)
投資主資本
剰余金
出資総額 任意積立金
出資剰余金 出資剰余金控除額 出資剰余金(純額)
圧縮積立金 配当積立金
当期首残高 411,878,082 14,986,826 △9,999,980 4,986,845 15,151 2,864,222
当期変動額
配当積立金の積立 1,050,850
一時差異等調整積立金
の取崩
剰余金の配当
当期純利益
自己投資口の取得
自己投資口の消却 △1,999,863 △1,999,863
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 - - △1,999,863 △1,999,863 - 1,050,850
当期末残高 ※１ 411,878,082 14,986,826 △11,999,843 2,986,982 15,151 3,915,072
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利益 自己投資口 投資主資本合計
一時差異等 又は当期未処理 剰余金合計
任意積立金合計 損失（△）
調整積立金
当期首残高 2,981,342 5,860,716 12,800,544 23,648,106 - 435,526,188
当期変動額
配当積立金の積立 1,050,850 △1,050,850 - -
一時差異等調整積立金
△31,382 △31,382 31,382 - -
の取崩
剰余金の配当 △11,781,076 △11,781,076 △11,781,076
当期純利益 12,116,300 12,116,300 12,116,300
自己投資口の取得 △1,999,863 △1,999,863
自己投資口の消却 △1,999,863 1,999,863 -
投資主資本以外の項目
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 △31,382 1,019,467 △684,243 △1,664,639 - △1,664,639
当期末残高 2,949,959 6,880,184 12,116,300 21,983,467 - 433,861,549
17
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
評価・換算差額等
評価・換算 純資産合計
繰延ヘッジ損益
差額等合計
当期首残高 △228,167 △228,167 435,298,021
当期変動額
配当積立金の積立 -
一時差異等調整積立金
-
の取崩
剰余金の配当 △11,781,076
当期純利益 12,116,300
自己投資口の取得 △1,999,863
自己投資口の消却 -
投資主資本以外の項目
91,910 91,910 91,910
の当期変動額（純額）
当期変動額合計 91,910 91,910 △1,572,729
当期末残高 △136,257 △136,257 433,725,292
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
（単位：円）
前期 当期
項目 (自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
Ⅰ 当期未処分利益 12,800,544,469 12,116,300,791
Ⅱ 任意積立金取崩額
一時差異等調整積立金取崩額 ※１ 31,382,550 ※１ 31,920,293
Ⅲ 分配金の額 11,781,076,500 11,711,173,500
（投資口１口当たり分配金の額） (4,500) (4,500)
Ⅳ 任意積立金
配当積立金繰入額 1,050,850,519 －
圧縮積立金繰入額 － 437,047,584
Ⅴ 次期繰越利益 － －
分配金の額の算出方法 本投資法人の規約第26条第1項第2号 本投資法人の規約第26条第1項第2号
に定める分配方針に基づき、租税特 に定める分配方針に基づき、租税特
別措置法第67条の15第1項に規定され 別措置法第67条の15第1項に規定され
る本投資法人の配当可能利益の額の る本投資法人の配当可能利益の額の
100分の90に相当する金額を超えて分 100分の90に相当する金額を超えて分
配することとしております。かかる 配することとしております。かかる
方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益 方 針 に 従 い、 当 期 未 処 分 利 益
12,800,544,469 円 に 一 時 差 異 等 調 整 12,116,300,791 円 に 一 時 差 異 等 調 整
積立金取崩額31,382,550円を加算し、 積立金取崩額31,920,293円を加算し、
配当積立金繰入額1,050,850,519円を 圧 縮 積 立 金 繰 入 額 437,047,584 円 を
控 除 し た、 総 額 11,781,076,500 円 を 控 除 し た、 総 額 11,711,173,500 円 を
分配することとしました。この結果、 分配することとしました。この結果、
投資口1口当たりの分配金は4,500円 投資口1口当たりの分配金は4,500円
となりました。なお、規約第26条第2 となりました。なお、規約第26条第2
項に定める利益を超えた金銭の分配 項に定める利益を超えた金銭の分配
は行いません。 は行いません。
19
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 12,801,149 12,116,905
減価償却費 5,379,428 5,444,170
投資法人債発行費償却 20,381 20,381
投資口交付費償却 23,840 -
不動産等売却益 △2,022,021 △1,787,708
固定資産除却損 58,593 41,814
受取利息 △873 △585
支払利息 1,372,206 1,347,629
営業未収入金の増減額（△は増加） △28,970 △265,835
未収還付法人税等の増減額（△は増加） △105 44
長期前払費用の増減額（△は増加） △20,876 △94,615
営業未払金の増減額（△は減少） △235,158 408
未払消費税等の増減額（△は減少） △523,736 △30,669
未払金の増減額（△は減少） 14,690 196,074
未払費用の増減額（△は減少） 5,050 △351,140
前受金の増減額（△は減少） △26,532 △26,066
預り金の増減額（△は減少） △572,184 △732,861
その他 340,102 693,252
小計 16,584,986 16,571,197
利息の受取額 873 585
利息の支払額 △1,417,507 △1,343,254
法人税等の支払額 △605 △605
営業活動によるキャッシュ・フロー 15,167,747 15,227,923
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △7,060 △5,028
信託有形固定資産の取得による支出 △3,207,941 ※２ △20,805,360
信託有形固定資産の売却による収入 6,491,375 5,773,480
信託有形固定資産の売却による支出 △256,251 -
無形固定資産の取得による支出 △34,500 △16,995
信託無形固定資産の取得による支出 △45,281 △13,467
預り敷金及び保証金の返還による支出 △94,868 △45,932
預り敷金及び保証金の受入による収入 5,000 30,114
信託預り敷金及び保証金の返還による支出 △1,183,186 △859,594
信託預り敷金及び保証金の受入による収入 623,085 783,871
信託差入敷金及び保証金の差入による支出 △2 -
信託差入敷金及び保証金の回収による収入 17,500 7,500
使途制限付信託預金の預入による支出 △24 -
使途制限付信託預金の払出による収入 - 519,256
投資活動によるキャッシュ・フロー 2,307,842 △14,632,155
20
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
(単位：千円)
前期 当期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 - 14,000,000
短期借入金の返済による支出 - △7,000,000
長期借入れによる収入 22,500,000 29,800,000
長期借入金の返済による支出 △22,500,000 △29,800,000
自己投資口の取得による支出 - △2,014,265
分配金の支払額 △11,596,641 △11,784,077
財務活動によるキャッシュ・フロー △11,596,641 △6,798,342
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 5,878,949 △6,202,574
現金及び現金同等物の期首残高 61,620,691 67,499,640
現金及び現金同等物の期末残高 ※１ 67,499,640 ※１ 61,297,066
21
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
1．固定資産の減価償却の方法 ① 有形固定資産
定額法を採用しております。
なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりであります。
建物・信託建物 2～50年
構築物・信託構築物 2～60年
信託機械及び装置 2～17年
工具、器具及び備品・信託工具、器具及び備品 2～20年
② 無形固定資産
定額法を採用しております。
③ リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産
リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。
④ 長期前払費用
定額法を採用しております。
2．繰延資産の処理方法 ① 投資口交付費
3年間で均等額を償却しております。
② 投資法人債発行費
投資法人債の償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
3．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の処理方法
保有する不動産にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、
賦課決定された税額のうち当該決算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処
理する方法を採用しております。
なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、本投資法人
が負担すべき初年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず当該不動産
等の取得原価に算入しております。
前期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額はありません。
当期において不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は70,374千円で
す。
4．ヘッジ会計の方法 ① ヘッジ会計の方法
繰延ヘッジ処理によっております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
特例処理を採用しております。
② ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利スワップ取引
ヘッジ対象 借入金金利
③ ヘッジ方針
本投資法人は、リスク管理の基本方針を定めた規程に基づき、投資法人規約に
規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
④ ヘッジ有効性評価の方法
ヘッジ対象のキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段のキャッシュ・フ
ロー変動の累計とを比較し、両者の変動額の比率を検証することにより、ヘッジ
の有効性を評価しております。
ただし、金利スワップの特例処理の要件を満たしているものにつきましては、
有効性の評価を省略しております。
22
日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
5．キャッシュ・フロー計算書 キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び
における資金（現金及び現 信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、か
金同等物）の範囲 つ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限
の到来する短期投資からなっております。
6．その他財務諸表作成のため ① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法
の基本となる重要な事項 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権につきましては、信託財産内の
全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定につい
て、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しております。
なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目につい
ては、貸借対照表において区分掲記することとしております。
(1) 信託現金及び信託預金
(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土
地、信託建設仮勘定
(3) 信託借地権
(4) 信託その他無形固定資産
(5) 信託差入敷金及び保証金
(6) 信託預り敷金及び保証金
② 消費税等の処理方法
消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。
〔未適用の会計基準等に関する注記〕
・「収益認識に関する会計基準」（企業会計基準第29号 2020年3月31日 企業会計基準委員会）
・「収益認識に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第30号 2020年3月31日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委
員会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）は、共同して収益認識に関する包括的な
会計基準の開発を行い、2014年5月に「顧客との契約から生じる収益」（IASBにおいてはIFRS第15号、FASBに
おいてはTopic606）を公表しており、IFRS第15号は2018年1月1日以後開始する事業年度から、Topic606は2017
年12月15日より後に開始する事業年度から適用される状況を踏まえ、企業会計基準委員会において、収益認識
に関する包括的な会計基準が開発され、適用指針と合わせて公表されたものです。
企業会計基準委員会の収益認識に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、IFRS第15号と整
合性を図る便益の１つである財務諸表間の比較可能性の観点から、IFRS第15号の基本的な原則を取り入れるこ
とを出発点とし、会計基準を定めることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮すべき項
目がある場合には、比較可能性を損なわせない範囲で代替的な取扱いを追加することとされています。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「収益認識に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中です。
・「時価の算定に関する会計基準」（企業会計基準第30号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「金融商品に関する会計基準」（企業会計基準第10号 2019年7月4日 企業会計基準委員会）
・「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号 2019年7月4日 企業会計基準委員
会）
・「金融商品の時価等の開示に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第19号 2020年3月31日 企業会計基準委
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員会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）及び米国財務会計基準審議会（FASB）が、公正価値測定についてほぼ同じ内容
の詳細なガイダンス（国際財務報告基準（IFRS）においてはIFRS第13号「公正価値測定」、米国会計基準にお
いてはAccounting Standards CodificationのTopic 820「公正価値測定」）を定めている状況を踏まえ、企業
会計基準委員会において、主に金融商品の時価に関するガイダンス及び開示に関して、日本基準を国際的な会
計基準との整合性を図る取組みが行われ、「時価の算定に関する会計基準」等が公表されたものです。
企業会計基準委員会の時価の算定に関する会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、統一的な算定
方法を用いることにより、国内外の企業間における財務諸表の比較可能性を向上させる観点から、IFRS第13号
の定めを基本的にすべて取り入れることとされ、また、これまで我が国で行われてきた実務等に配慮し、財務
諸表間の比較可能性を大きく損なわせない範囲で、個別項目に対するその他の取扱いを定めることとされてお
ります。
※2. 適用予定日
2022年2月期の期首から適用します。
※3. 当該会計基準等の適用による影響
「時価の算定に関する会計基準」等の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点で評価中で
す。
・「会計上の見積りの開示に関する会計基準」（企業会計基準第31号 2020年3月31日 企業会計基準委員会）
※1. 概要
国際会計基準審議会（IASB）が2003年に公表した国際会計基準（IAS）第1号「財務諸表の表示」（以下
「IAS第1号」）第125項において開示が求められている「見積りの不確実性の発生要因」について、財務諸表
利用者にとって有用性が高い情報として日本基準においても注記情報として開示を求めることを検討するよう
要望が寄せられ、企業会計基準委員会において、会計上の見積りの開示に関する会計基準（以下「本会計基
準」）が開発され、公表されたものです。
企業会計基準委員会の本会計基準の開発にあたっての基本的な方針として、個々の注記を拡充するのではな
く、原則（開示目的）を示したうえで、具体的な開示内容は企業が開示目的に照らして判断することとされ、
開発にあたっては、IAS第1号第125項の定めを参考とすることとしたものです。
※2. 適用予定日
2021年8月期の期末から適用します。
・「会計方針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準」（企業会計基準第24号 2020年3月31日
企業会計基準委員会）
※1. 概要
「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情報の充
実について検討することが提言されたことを受け、企業会計基準委員会において、所要の改正を行い、会計方
針の開示、会計上の変更及び誤謬の訂正に関する会計基準として公表されたものです。
なお、「関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続」に係る注記情
報の充実を図るに際しては、関連する会計基準等の定めが明らかな場合におけるこれまでの実務に影響を及ぼ
さないために、企業会計原則注解（注1-2）の定めを引き継ぐこととされております。
※2. 適用予定日
2021年8月期の期末から適用します。
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（８）財務諸表に関する注記事項
〔貸借対照表に関する注記〕
※1．担保に供している資産及び担保を付している債務
担保に供している資産
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
信託現金及び信託預金 983,859 513,308
信託建物 57,316,162 55,993,125
信託構築物 2,516,670 2,460,590
信託機械及び装置 191,566 179,675
信託工具、器具及び備品 620,977 582,906
信託土地 141,097,758 141,097,758
信託建設仮勘定 3,454 1,050
その他 48,705 －
合 計 202,779,154 200,828,414
担保を付している債務
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
信託預り敷金及び保証金 18,427,312 18,427,312
合 計 18,427,312 18,427,312
なお、従前所有者の同社従業員に対する退職金支払債務を担保するため、土地の一部に根抵当権（極度額
前期350,000千円、当期350,000千円）が設定されており、また、共有者の敷金・保証金返済債務を担保するた
め、土地及び建物に抵当権（債権額 前期133,035千円、当期133,035千円）及び根抵当権（極度額 前期
558,872千円、当期558,872千円）が設定されておりますが、これらは上記の担保に供している資産に含まれて
おります。
※2．国庫補助金により取得した有形固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
信託建物 334,351 334,351
※3．交換により取得した固定資産の圧縮記帳額
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
信託土地 － 450,559
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4．クレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約
本投資法人は、取引銀行とクレジット・ファシリティ契約及びコミットメント・ライン契約を締結しておりま
す。当期末における、これら契約に基づく当期末借入残高は次のとおりです。
（単位：千円）
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
クレジット・ファシリティ契約の総額 35,500,000 35,500,000
借入実行残高 － －
差引額 35,500,000 35,500,000
コミットメント・ライン契約の総額 60,000,000 60,000,000
借入実行残高 － －
差引額 60,000,000 60,000,000
※5．自己投資口の消却の状況
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
総消却口数 49,181口 64,715口
消却総額 9,999,980千円 11,999,843千円
※6．一時差異等調整積立金の積立て及び取崩しの処理に関する事項
前期（2020年2月29日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 3,012,724 － △31,382 2,981,342 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
当期（2020年8月31日）
（単位：千円）
積立て、取崩しの発生
当初発生額 当期首残高 当期積立額 当期取崩額 当期末残高
事由等
配当積立金
3,138,254 2,981,342 － △31,382 2,949,959 分配金に充当
（注）
（注）過年度に配当積立金として計上していた負ののれん発生益に細分された金額の残額であり、積立てを行
った期の翌期以降、毎期50年均等額以上を取り崩す予定です。
※7．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額
前 期 当 期
（2020年2月29日） （2020年8月31日）
50,000千円 50,000千円
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〔損益計算書に関する注記〕
※1．不動産賃貸事業損益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
A．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料及び駐車場使用料収入 26,341,103 25,286,929
受取水道光熱費 1,259,216 1,204,858
その他賃料収入 2,385,381 2,569,366
不動産賃貸事業収益合計 29,985,702 29,061,155
B．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
プロパティ・マネジメント報酬 750,941 601,618
建物管理委託費 1,545,852 1,585,976
水道光熱費 1,336,969 1,321,744
公租公課 2,632,250 2,671,292
修繕費 826,856 442,686
保険料 30,695 31,729
信託報酬 50,997 48,173
支払賃料 766,209 766,627
その他賃貸事業費用 941,762 742,747
減価償却費 5,377,213 5,436,872
固定資産除却損 58,593 41,814
不動産賃貸事業費用合計 14,318,343 13,691,283
C．不動産賃貸事業損益（A－B） 15,667,358 15,369,872
※2．不動産等売却益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
不動産等売却収入 6,525,000 5,800,000
不動産等売却原価 4,469,353 3,947,491
その他売却費用 33,625 64,800
不動産等売却益 2,022,021 1,787,708
3．不動産等交換差益の内訳
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
不動産等譲渡対価 － 1,333,184
不動産等譲渡原価 － 829,722
その他譲渡費用 － 52,901
固定資産圧縮額 － 450,559
不動産等交換差益 － －
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〔投資主資本等変動計算書に関する注記〕
※1．発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数
前 期 当 期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
発行可能投資口総口数 8,000,000口 8,000,000口
発行済投資口の総口数 2,618,017口 2,602,483口
〔金銭の分配に係る計算書に関する注記〕
※1．一時差異等調整積立金
前期（自 2019年9月1日 至 2020年2月29日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,382,550円の取崩
しを行うこととしました。
当期（自 2020年3月1日 至 2020年8月31日）
「投資法人の計算に関する規則」（平成27年内閣府令第27号）附則第3項の経過措置を適用し、2017年2月期の金
銭の分配に係る計算書において、過年度に負ののれん発生益に細分された金額の残額である配当積立金
3,138,254,927円を一時差異等調整積立金へ積み立てています。当該積立額は積立てを行った期の翌期以降、積
立時の残高の毎期50年均等額以上（31,382,550円以上）の取崩しが必要とされます。当期は31,920,293円の取崩
しを行うこととしました。
〔キャッシュ・フロー計算書に関する注記〕
※1．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係
（単位：千円）
前 期 当 期
(自 2019年9月1日 (自 2020年3月1日
至 2020年2月29日) 至 2020年8月31日)
現金及び預金 55,501,014 47,708,197
信託現金及び信託預金 12,982,484 14,102,177
使途制限付信託預金（注） △983,859 △513,308
現金及び現金同等物 67,499,640 61,297,066
（注）テナントから預かっている敷金及び保証金の返還のために留保されている信託預金です。
※2．重要な非資金取引の内容
本投資法人は、2020年4月30日付で固定資産の交換取引を実施しました。当該取引により発生した非資金取引
は以下のとおりです。
（単位：千円）
交換による取得物件の総額 △1,666,332
交換による引渡物件の金額 1,333,184
信託有形固定資産の取得による支出 △333,148
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日本リテールファンド投資法人(8953) 2020年8月期 決算短信
〔リース取引に関する注記〕
1．ファイナンス・リース取引（借主側）
所有権移転外ファイナンス・リース取引
（1）リース資産の内容
主として信託工具、器具及び備品であります。
（