8953 Ｒ－都市ファンド 2020-08-28 15:30:00
日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity 投資法人の合併後の2021年8月期（第39期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ [pdf]
2020年8月28日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
不動産投資信託証券発行者名
MCUBS MidCity 投資法人 （ コ ー ド 番 号 3227）
代表者名 執 行 役 員 土 屋 勝 裕
URL：https://www.midcity-reit.com/
資産運用会社名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
執行役員オフィス本部長 松 尾 桂
TEL： 03-5293-4150
日本リテールファンド投資法人と MCUBS MidCity 投資法人の
合併後の 2021 年 8 月期（第 39 期）の運用状況及び分配金の予想に関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人（以下「JRF」といいます。
）とMCUBS MidCity投資法人（以下「MMI」
といいます。 が本日付で公表しました
） 「日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人の合併
契約締結に関するお知らせ」に記載のとおり、JRF及びMMIは、それぞれ、本日開催の各役員会にて、2021
年3月1日を合併の効力発生日として、JRFを吸収合併存続法人、MMIを吸収合併消滅法人とする吸収合併
（以下「本合併」といいます。）を行うことについて決定し、本日付にて合併契約を締結いたしました。こ
れに伴い、本合併後の存続法人であるJRF（本合併に伴い、商号を「日本都市ファンド投資法人」に変更予
定。以下合併後の存続法人を「JMF」といいます。
）の2021年8月期（第39期：2021年3月1日～2021年8月31
日）の運用状況及び分配金の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
記
１． 2021 年 8 月期（第 39 期：2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日）の運用状況及び分配金の予想
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
2021 年 8 月期 39,689 16,663 14,590 59,697 2,286 0
（注1） 予想期末発行済投資口数は 6,989,091 口です。
（注2） JRF の営業期間は、毎年 3 月 1 日から 8 月末日まで及び 9 月 1 日から翌年 2 月末日までであり、本合併の前後において
JRF の営業期間に変更はありません。
（注3） 上記予想数値は、別紙「2021 年 8 月期（第 39 期）の運用状況の予想の前提条件」記載の前提条件に基づいて算出した
現時点のものであり、今後の不動産等の取得又は売却、不動産市場等の推移、その他の状況の変化等により、実際の営
業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の
額を保証するものではありません。
1
（注4） 上記予想数値は、本合併に伴い発生する負ののれんを 45,107 百万円と試算しており、当該負ののれんの処理について
は、特別利益として 2021 年 8 月期（第 39 期）に一括計上する予定です。なお、負ののれんの金額は、上記金額から変
動する可能性があります。詳細は、別紙「2021 年 8 月期（第 39 期）の運用状況の予想の前提条件」の「特別利益（負
ののれん発生益）」をご参照ください。
（注5） 分配金については、当期未処分利益 59,697 百万円に一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を加算した金額から、負の
のれん発生益 45,107 百万円のうち一時差異等調整積立金に繰り入れる 43,750 百万円（負ののれん発生益に、合併報酬
及び合併関連費用等に相当する 1,357 百万円を充当した残額） を控除した、総額 15,977 百万円 口当たり分配金 2,286
（1
円）を分配することを前提としています。
（注6） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注7） 単位未満の数値は切捨てた数値を記載しています。
以 上
※両投資法人のホームページアドレス
日本リテールファンド投資法人： https://www.jrf-reit.com/
MCUBS MidCity 投資法人： https://www.midcity-reit.com/
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【別紙】
2021 年 8 月期（第 39 期）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
2021 年 8 月期（第 39 期 2021 年 3 月 1 日～2021 年 8 月 31 日（184 日））
計算期間
※2021 年 3 月 1 日付で本合併の効力が発生することを前提としています。
・ JRF が本日現在保有する不動産及び不動産信託受益権 101 物件に、2020 年 8 月 26
日付「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【G ビル天神西通り 02】」で
公表した取得予定資産 1 物件を加え、MMI が本日現在保有する不動産信託受益権
25 物件及び匿名組合出資持分 1 件を、本合併に伴い JRF が承継することを前提と
しています。
運用資産 ・ 上記を除き 2021 年 8 月期（第 39 期）末までに運用資産の異動（新規物件の取得又
は既存保有物件の売却等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）がないこ
とを前提としております。
・ 実際には新規物件取得又は既存保有物件の売却等により変動する可能性がありま
す。
・ JRF が、2021 年 2 月 28 日を分割の基準日、2021 年 3 月 1 日を効力発生日として
実施予定の投資口 1 口を 2 口とする投資口分割後の JRF の発行済投資口の総口数
5,204,966 口に加えて、本合併により JRF が新投資口 1,784,125 口を発行し、合計
6,989,091 口になることを前提としています。かかる投資口分割の詳細につきまし
ては、JRF が本日付で公表いたしました「投資口の分割に関するお知らせ」をご参
発行済 照ください。
投資口数 ・ 本合併により JRF が発行する新投資口数は現時点において未確定であり、投資口買
取請求の有無等により変動します。当該新投資口数については、本合併の効力発生
日である 2021 年 3 月 1 日以降に確定次第、速やかにお知らせする予定です。
・ 上記の他に、2021 年 8 月期（第 39 期）末まで新投資口発行等による投資口数の変
動がないことを前提としております。
・ 本日現在、JRF の有利子負債残高は 411,725 百万円であり、内訳は短期借入金 7,000
百万円、長期借入金 360,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500
百万円となっております。
・ 上記に加えて、本日現在の MMI の有利子負債残高は 126,975 百万円であり、内訳
は長期借入金 118,975 百万円、投資法人債 8,000 百万円となっており、JRF が承継
有利子負債
することを前提としております。
・ 2021 年 8 月期（第 39 期）末までに返済期限が到来する有利子負債は、短期借入金
7,000 百万円、長期借入金 68,825 百万円及び投資法人債 1,500 百万円ですが、その
返済の原資については、全額借入金等による調達を前提としております。
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・ 賃貸事業収入は、本日現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準及び空室部分の見込みについては、本日現在までのテナントとの交渉等を
勘案して算出しております。
・ 2021 年 8 月期（第 39 期）までにテナントによる滞納又は不払がないものと想定し
営業収益
ております。
・ 2021 年 8 月期（第 39 期）中に新型コロナウイルス感染症の影響による一時的な賃
料減額等は発生しないことを前提としています。
・ 公租公課は、3,547 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定
資産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期
間に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動
産等の新規取得にかかり譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、
当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計
上されません。
・ 修繕費は、946 百万円を想定しております。ただし、予想し難い要因により修繕費
が発生する可能性があることから、予想金額と大きく異なる結果となる可能性があ
ります。
・ 減価償却費は、6,502 百万円を想定しております。なお、本合併の効力発生日にお
いて JRF が MMI より承継する不動産等の帳簿価額は、本日現在未確定であり、実
営業費用
際の減価償却費は上記想定とは異なる可能性があります。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 793 百万円を、建物管理委託
費は 2,408 百万円を想定しております。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として 21 百万円を想定しております。
なお、固定資産除却損として記載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更とし
て固定資産の耐用年数の見直しを行うべきと判断されるものについては、勘定科目
を減価償却費として計上することとなります。
・ 資産運用報酬については、現行の JRF の報酬体系から変更が生じないことを前提と
しております。
・ 本合併に関連して一時的に発生する費用として、資産運用報酬のうち合併報酬
1,000 百万円と合併関連費用 357 百万円を想定しております。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
2,073 百万円を想定しておりますが、前受収益の取崩額として、支払利息から 42 百
万円控除されることを前提としております。かかる前受収益は、MMI の金利スワ
営業外費用 ップの時価評価額と同額となり、2020 年 6 月末現在 214 百万円となっており、こ
の数値を前提としていますが、最終的な計上額は 2021 年 2 月末時点の時価となる
ため、上記金額と大きく異なる可能性があります。
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・ 本合併により、負ののれん発生益として計上される金額を 45,107 百万円と試算し
ており、企業結合に関する会計基準（企業会計基準第 21 号、平成 31 年 1 月 16 日
最終改正）に従い、特別利益として 2021 年 8 月期（第 39 期）に一括計上する予定
です。当該金額は、企業結合会計基準上の被取得企業である MMI の受入資産総額
特別利益 327,575 百万円、引受負債総額 145,520 百万円及び本合併の取得原価 131,579 百万
（負ののれん 円（取得の対価となる取得企業である JRF の 2020 年 8 月 26 日時点の投資口価格
発生益） の終値 147,500 円を用いて試算）の前提に基づく試算額です。なお、本合併に係る
効力発生日における負ののれんの発生益の金額は未確定であり、上記金額から変動
する可能性があります。また、JRF の投資口価格如何ではのれんが発生する可能性
もあります。
・ 1 口当たり分配金は、JMF の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出してい
ます。
・ 分配金は、当期未処分利益 59,697 百万円に一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円
を加算した金額から、負ののれん発生益 45,107 百万円のうち一時差異等調整積立
金に繰り入れる 43,750 百万円（負ののれん発生益に、合併報酬及び合併関連費用
等に相当する 1,357 百万円を充当した残額）を控除した、総額 15,977 百万円（1 口
当たり分配金 2,286 円）を分配することを前提としています。
・ JRF の一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、毎期 50
年均等額（31 百万円）以上を取り崩すことを前提としております。
・ 特別利益の前提条件に記載されている負ののれんについては、合併報酬及び合併関
1 口当たり
連費用の発生が 1 口当たり分配金に与える影響を回避するためのものとして当期の
分配金
分配金に充当した部分を除き、その大部分（導管性要件を満たすために必要な額）
を、投資法人の計算に関する規則で規定する一時差異等調整積立金として積み立て
る予定です。積み立てた一時差異等調整積立金は 2022 年 2 月期（第 40 期）以降、
毎期 50 年にわたり均等額（現時点の想定額 437 百万円）以上を取り崩す予定です。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理
との不一致により発生する追加の税負担については一時差異等調整積立金を取り
崩すことで回避することを前提としておりましたが、2021 年 8 月期（第 39 期）以
降は、本合併に伴い新たに発生する会計処理と税務処理の不一致に伴い、追加の税
負担が発生しないことを前提としています。
1 口当たり ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを
前提としています。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化
その他
が生じないことを前提としております。
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