8953 Ｒ－都市ファンド 2020-08-28 15:30:00
2021年2月期（第38期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 8 月 28 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
2021 年 2 月期（第 38 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020年4月13日付「2020年2月期
決算短信(REIT)」にて公表いたしました2021年2月期（第38期：2020年9月1日～2021年2月28日）の運用状況
の予想について、下記の通り修正いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 2021 年 2 月期（第 38 期：2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 30,476 12,912 11,259 11,258 4,500 0
今回修正予想（B） 29,823 12,348 10,699 10,698 4,500 0
増減額（B－Ａ） △652 △563 △559 △559 - -
増 減 率
△2.1% △4.4% △5.0% △5.0% - -
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,602,483 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 10,698 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 930 百万円
及び圧縮積立金取崩額 81 百万円を加算した、総額 11,711 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを前提
としています。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 11,258 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 42 百万円及
び圧縮積立金取崩額 480 百万円を加算した、総額 11,781 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを前提と
しています。
1
2. 修正の理由
本投資法人及び MCUBS MidCity 投資法人（以下「MMI」といいます。）が本日付で公表した「日本
リテールファンド投資法人と MCUBS MidCity 投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」に記載のと
おり、本投資法人及び MMI は、それぞれ、本日開催の各役員会にて、2021 年 3 月 1 日を合併の効力発
生日として、本投資法人を吸収合併存続法人、MMI を吸収合併消滅法人とする吸収合併（以下「本合併」
といいます。）を行うことについて決定し、本日付で合併契約を締結しました。
これに伴い合併関連費用 73 百万円が新たに計上される見込みであること、及び、新型コロナウイルス
感染症の影響を踏まえた本投資法人の保有資産の現時点における収支動向を踏まえ、2021 年 2 月期（第
38 期）の運用状況の予想について修正を行うものです。
なお、 口当たり分配金は、
1 当期純利益の減少分に対し、一時差異等調整積立金及び圧縮積立金を取り
崩す予定であることから、変更はございません。
また、本合併による 2020 年 8 月期（第 37 期）への影響は軽微であり、運用状況の予想に変更はござ
いません。
2
2021 年 2 月期（第 38 期）の運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
計算期間 2021 年 2 月期（第 38 期 2020 年 9 月 1 日～2021 年 2 月 28 日（181 日））
・ 2020 年 2 月 29 日時点で本投資法人が所有する 100 物件から、2019 年 5 月 29 日付
「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」で
公表した譲渡資産のうち譲渡日を 2020 年 3 月 2 日とする譲渡資産及び 2020 年 3
月 27 日付「国内不動産信託受益権の取得及び国内不動産信託受益権の一部の譲渡
に関するお知らせ」で公表した譲渡資産を除き、2020 年 1 月 16 日付「国内不動産
信託受益権の取得に関するお知らせ【マチノマ大森】で公表した取得資産及び 2020
」
年 3 月 27 日付「国内不動産信託受益権の取得及び国内不動産信託受益権の一部の
運用資産 譲渡に関するお知らせ」で公表した取得資産を加えたうえで、2020 年 8 月 26 日付
「国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ【G ビル天神西通り 02】」で公表
した取得予定資産 1 物件（2020 年 8 月 31 日取得予定）を加えた 102 物件を前提と
しております。
・ なお、上記を除き 2021 年 2 月期（第 38 期）末までに運用資産の異動（新規物件の
取得又は既存保有物件の売却等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）が
ないことを前提としております。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）末発行済投資口数は 2,602,483 口であり、2021 年 2 月期
発行済 （第 38 期）末までに新投資口の追加発行及び自己投資口の取得・消却がないこと
投資口数 を前提としております。
・ 2020 年 2 月 29 日時点の有利子負債は 404,725 百万円であり、内訳は長期借入金
360,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含みます。）44,500 百万円となっ
ておりますが、2020 年 2 月 28 日付で契約を締結し、2020 年 3 月 4 日に実行した
短期借入金の新規借入、2020 年 3 月 16 日付で契約を締結し、2020 年 3 月 19 日及
び 4 月 2 日に実行した借入金の借り換え、2020 年 3 月 27 日付で契約を締結し、
2020 年 4 月 2 日及び 4 月 7 日に実行した借入金の借り換え、2020 年 4 月 24 日付
で契約を締結し、2020 年 4 月 30 日に実行した借入金の借り換え並びに 2020 年 7
有利子負債 月 27 日付で契約を締結し、2020 年 7 月 31 日に実行した借入金の借り換えにより、
本日現在の有利子負債は 411,725 百万円となっており、内訳は短期借入金 7,000 百
万円、長期借入金 360,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含みます。 44,500
）
百万円となっております
・ 本日現在の有利子負債のうち、2021 年 2 月期（第 38 期）中に返済又は償還期限
が到来する有利子負債は、短期借入金 7,000 百万円及び長期借入金 28,075 百万円
ですが、その返済の原資については借入金等による調達を前提としております。
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・ 賃貸事業収入は、本日現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準及び空室見込みについては、本日現在までのテナントとの交渉状況等を勘
案して算出しております。
・ 2021 年 2 月期（第 38 期）末までにテナントによる滞納又は不払がないものと想定
営業収益
しております。
・ 新型コロナウイルス感染症の影響については、本日現在までのテナントとの交渉状
況等を加味し、一定の減収リスクを想定しております。
・ 公租公課は、2,670 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定
資産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期
間に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動
産等の新規取得にかかり譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合は、
当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用には計
上されません。従って、2020 年中に取得したまたは取得予定の資産（マチノマ大森、
G ビル代官山 02 及び G ビル天神西通り 02）に係る固定資産税等は 2021 年以降に
おいて当該計算期間に対応する賦課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、
マチノマ大森、Ｇビル代官山 02 及び G ビル天神西通り 02 の取得原価に算入する
固定資産税相当額は 69 百万円を想定しております。
営業費用
・ 修繕費は、585 百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、5,439 百万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 795 百万円を、建物管理委託
費は 1,603 百万円を想定しております。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として 59 百万円を想定しております。
なお、固定資産除却損として記載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更とし
て固定資産の耐用年数の見直しを行うべきと判断されるものについては、勘定科目
を減価償却費として計上することとなります。
・ 本合併に関連して一時的に発生する費用として、合併関連費用 73 百万円を想定し
ております。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
営業外費用 1,648 百万円を想定しております。
・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出
しています。
・ 分配金は当期未処分利益 10,698 百万円に一時差異等調整積立金取崩額 930 百万円
及び圧縮積立金取崩額 81 百万円を加算した、総額 11,711 百万円を分配（1 口当た
り分配金 4,500 円）することを前提としております。
1 口当たり
・ 一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、毎期 50 年均
分配金
等額（31 百万円）以上を取り崩すことを前提としております。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理
との不一致により発生する追加の税負担については、一時差異等調整積立金を取り
崩すことで回避することを前提としております。
1 口当たり ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
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・ 法令、会計基準及び税制に上記予想数値に影響を与える改正が行われないことを
前提としています。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化
その他
が生じないことを前提としております。
以 上
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