8953 Ｒ－都市ファンド 2020-08-07 15:30:00
2020年8月期（第37期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2020 年 8 月 7 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：https://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表 取 締役 社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
2020 年 8 月期（第 37 期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2020年4月13日付「2020年2月期
決算短信（REIT）」にて公表いたしました 2020年8月期（第37期：2020年3月1日～2020年8月31日）の運用
状況の予想について、下記の通り修正いたしましたので、お知らせいたします。
記
1. 2020 年 8 月期（第 37 期：2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 31,600 13,959 12,254 12,253 4,500 －
今回修正予想（B） 30,617 13,661 11,945 11,944 4,500 －
増減額（B－Ａ） △983 △297 △308 △308 － －
増 減 率
△3.1% △2.1% △2.5% △2.5% － －
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,602,483*口としています。
* 本日現在の発行済投資口数 2,618,017 口より、本日開催の本投資法人役員会で決定された自己投資口の消却口数
15,534 口を差し引いた口数です。詳細は、本日付で公表しました「自己投資口の消却に係る事項の決定に関するお知ら
せ」をご参照ください。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 11,944 百万円に、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円
を加算し、圧縮積立金繰入額 265 百万円を控除した、総額 11,711 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）するこ
とを前提としております。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 12,253 百万円に一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を加
算し、圧縮積立金繰入額 503 百万円を控除した、総額 11,781 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを前
提としております。
1
2. 修正の理由
本投資法人が 2020 年 4 月 13 日付「2020 年 2 月期 決算短信（REIT）
」にて公表いたしました 2020 年
8 月期（第 37 期）の運用状況並びに分配金の予想につきましては、新型コロナウイルス感染症の感染拡
大に伴う緊急事態宣言発令の影響を加味しない一定の減収リスクを見込んでおりました。その後、緊急
事態宣言が発令されていた 4 月及び 5 月を中心に多数のテナントが休業措置対応を行い、一部テナント
からは一時的な賃料減額要請があり、交渉を継続してまいりました。
今般、新型コロナウイルス感染症の影響に伴うテナントとの賃料交渉も目途が立ち、緊急事態宣言発
令の影響を加味した 2020 年 8 月期（第 37 期）の運用状況の合理的な算出が可能となったこと、加えて、
本日付「自己投資口の消却に係る事項の決定に関するお知らせ」で公表をした通り、消却する投資口の
総数が確定したことに伴う影響を加味し、2020 年 8 月期（第 37 期）の運用状況の予想の修正を行うも
のです。
予想修正の主な要因は、新型コロナウイルス感染症の影響による賃貸事業収入の減少によるものです。
なお、１口当たり分配金については、当期純利益の減少に対し、圧縮積立金への繰入額を 503 百万円
から 265 百万円に減少させる予定であることから、変更はございません。
また、2021 年 2 月期（第 38 期）の運用状況の予想については、変更はございません。
3. 2020 年 8 月期（第 37 期）の各運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
計算期間 2020 年 8 月期（第 37 期 2020 年 3 月 1 日～2020 年 8 月 31 日（184 日））
・ 2020 年 2 月 29 日時点で本投資法人が所有する 100 物件に、2019 年 5 月 29 日付
「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【イトーヨーカドー錦町店】」で
公表した不動産信託受益権の準共有持分の譲渡、2020 年 1 月 16 日付「国内不動産
信託受益権の取得に関するお知らせ【マチノマ大森】」及び 2020 年 3 月 27 日付
運用資産 「国内不動産信託受益権の取得及び国内不動産信託受益権の一部の譲渡に関する
お知らせ」を考慮した 101 物件を前提としております。
・ なお、上記を除き 2020 年 8 月期（第 37 期）の期末までに運用資産の異動（新規物
件の取得又は既存保有物件の売却等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）
がないことを前提としております。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）の期末発行済投資口数は 2,602,483 口としています。
上記口数は、本日現在の発行済投資口数 2,618,017 口より、本日開催の本投資法人
発行済 役員会で決定された自己投資口の消却口数 15,534 口を差し引いた口数であり、新
投資口数 投資口の追加発行及び自己投資口の取得・消却がないことを前提としております。
詳細は、本日付で公表しました「自己投資口の消却に係る事項の決定に関するお知
らせ」をご参照ください。
2
・ 2020 年 2 月 29 日現在の有利子負債は 404,725 百万円であり、内訳は長期借入金
360,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500 百万円となっており
ますが、2020 年 2 月 28 日付で契約を締結し、2020 年 3 月 4 日に実行した短期借
入金の新規借入、2020 年 3 月 16 日付で契約を締結し、2020 年 3 月 19 日ならびに
4 月 2 日に実行した借入金の借り換え、2020 年 3 月 27 日付で契約を締結し、2020
年 4 月 2 日ならびに 4 月 7 日に実行した借入金の借り換え、2020 年 4 月 24 日付で
有利子負債 契約を締結し、2020 年 4 月 30 日に実行した借入金の借り換え、及び 2020 年 7 月
27 日付で契約を締結し、2020 年 7 月 31 日に実行した借入金の借り換えにより、本
書の日付現在の有利子負債は 411,725 百万円となっており、内訳は短期借入金 7,000
百万円、長期借入金 360,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）44,500
百万円となっております。
・ 本書の日付現在の有利子負債のうち、2020 年 8 月期（第 37 期）中に返済、償還期
限が到来する有利子負債はありません。
・ 不動産等売却益については、2020 年 8 月期（第 37 期）において「イトーヨーカド
ー錦町店（不動産信託受益権の準共有持分 40％）」の譲渡により 1,787 百万円を見
込んでおります。
営業収益 ・ 賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、本日現在までのテナントとの交渉等
を勘案して算出しております。
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 公租公課は、2020 年 8 月期（第 37 期）2,671 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定
資産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期
間に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動
産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合
は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用に
は計上されません。従って、2020 年中に取得する取得資産（マチノマ大森、G ビル
代官山 02）に係る固定資産税等は 2021 年以降において当該計算期間に対応する賦
課決定税額を賃貸事業費用に計上します。なお、マチノマ大森及びＧビル代官山 02
の取得原価に算入する固定資産税相当額は 62 百万円を想定しております。
営業費用 ・ 修繕費は、2020 年 8 月期（第 37 期）500 百万円を想定しております。また、修繕
費のうち、大規模リニューアルを実施した川崎ルフロンにおいては、2020 年 8 月期
（第 37 期）に 131 百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2020 年 8 月期（第 37 期）5,455 百万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 2020 年 8 月期（第 37 期）581
百万円を、建物管理委託費は 2020 年 8 月期（第 37 期）1,586 百万円を想定してお
ります。
・ 各物件の設備更新等に伴う固定資産除却損として 2020 年 8 月期（第 37 期）43 百
万円を想定しております。なお、固定資産除却損として記載した上記金額のうち、
会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数の見直しを行うべきと判断され
るものについては、勘定科目を減価償却費として計上することとなります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息等）は、2020 年 8 月期（第
営業外費用 37 期）1,716 百万円を想定しております。
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・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出
しております。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）の分配金は当期未処分利益 11,944 百万円に一時差異等
調整積立金取崩額 31 百万円を加算し、圧縮積立金繰入額 265 百万円を控除した、
総額 11,711 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,500 円）することを前提としており
1 口当たり
ます。
分配金
・ 一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、毎期 50 年均
等額(31 百万円)以上を取り崩すことを前提としております。
・ 2020 年 8 月期（第 37 期）以降、繰越欠損金が消滅するため、会計処理と税務処理
との不一致により発生する追加の税負担については、一時差異等調整積立金を取り
崩すことで回避することを前提としております。
1 口当たり ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制等に上記予想数値に影響を与える改正が行われないこと
その他 を前提としています。また、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変
化が生じないことを前提としています。
以 上
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