8953 Ｒ－都市ファンド 2019-02-20 15:30:00
2019年2月期（第34期）及び2019年8月期（第35期）の運用状況の予想の修正に関するお知らせ [pdf]
2019 年 2 月 20 日
各 位
不動産投資信託証券発行者名
日本リテールファンド投資法人 （ コ ー ド 番 号 8953）
代表者名 執 行 役 員 難 波 修 一
URL：http://www.jrf-reit.com/
資産 運 用会 社 名
三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社
代表者名 代表取締役社長 岡 本 勝 治
問合せ先 執行役員リテール本部長 荒 木 慶 太
TEL： 03-5293-7081
2019 年 2 月期（第 34 期）及び 2019 年 8 月期（第 35 期）の
運用状況の予想の修正に関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人（以下「本投資法人」といいます。）は、2018年10月15日付「2018年8月期
決算短信（REIT）」にて公表いたしました2019年2月期（第34期：2018年9月1日～2019年2月28日）及び2019
年8月期（第35期：2019年3月1日～2019年8月31日）の運用状況の予想について、下記の通り修正いたしまし
たので、お知らせいたします。
記
1. 2019 年 2 月期（第 34 期：2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 30,221 11,807 9,826 9,825 4,430 0
今回修正予想（B） 30,533 12,833 10,813 10,812 4,430 0
増減額（B－Ａ） 312 1,026 987 987 - -
増 減 率
+1.0% +8.7% +10.0% +10.0% - -
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,618,017 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 10,812 百万円に、圧縮積立金取崩額 476 百万円及び一時差
異等調整積立金取崩額 308 百万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提
としています。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 9,825 百万円に、圧縮積立金取崩額 476 百万円及び一時差異
等調整積立金取崩額 1,296 百万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提
としています。
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2. 2019 年 8 月期（第 35 期：2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日）の運用状況の予想の修正内容
1 口当たり
1 口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 分配金（円）
利益超過分配金
（百万円） （百万円） （百万円） （百万円） （利益超過分配金
（円）
は含まない）
前回発表予想（Ａ） 30,296 11,629 9,770 9,769 4,430 0
今回修正予想（B） 33,224 13,846 11,930 11,929 4,430 0
増減額（B－Ａ） 2,928 2,216 2,160 2,160 - -
増 減 率
+9.7% +19.1% +22.1% +22.1% - -
（（B－Ａ）÷Ａ）
（注1） 期末発行済投資口数は 2,618,017 口としています。
（注2） 単位未満の数値は切捨て、割合については小数第 2 位を四捨五入した数値を記載しています。
（注3） 今回修正予想における分配金については、当期未処分利益 11,929 百万円から、363 百万円について、配当積立金として
内部留保を行い、一時差異等調整積立金取崩額 31 百万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金
4,430 円）することを前提としています。
（注4） 上記予想と一定以上の乖離が見込まれる場合は、予想の修正を行うことがあります。
（注5） 前回発表予想における分配金については、当期未処分利益 9,769 百万円に、配当積立金取崩額 80 百万円及び一時差異
等調整積立金取崩額 1,748 百万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提
としております。
3. 修正の理由
本投資法人の資産運用会社である三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社が、本日付「国内不動
産信託受益権の譲渡に関するお知らせ【大阪心斎橋 8953 ビル】」で公表した大阪心斎橋 8953 ビルの譲
渡及びその他保有資産の現時点における収支動向を踏まえ、運用状況の予想の見直しを行った結果、
2019 年 8 月期（第 35 期）の営業収益に 10％程度の差異が生じる見込みとなったため、2019 年 8 月期
（第 35 期）の運用状況の予想の修正を行うものです。
また、2019 年 2 月期（第 34 期）についても、運用状況の見直しを行いましたので、併せてお知らせ
いたします。
予想修正の主な要因は、2019 年 2 月期（第 34 期）は修繕費の減少によるもの、2019 年 8 月期（第 35
期）は大阪心斎橋 8953 ビルの譲渡に伴う不動産等売却益及び修繕費の増加によるものです。
なお、1 口当たり分配金は、2019 年 2 月期（第 34 期）については、当期純利益の増加に伴い任意積立
金の取崩額を 1,772 百万円から 785 百万円に減少させる予定であること、2019 年 8 月期（第 35 期）に
ついては、当期純利益の増加に伴い任意積立金の取崩がなくなり、任意積立金の積立を行う予定である
ことから、変更はありません。
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4. 2019 年 2 月期（第 34 期）及び 2019 年 8 月期（第 35 期）の各運用状況の予想の前提条件
項 目 前提条件
2019 年 2 月期（第 34 期 2018 年 9 月 1 日～2019 年 2 月 28 日（181 日））
計算期間
2019 年 8 月期（第 35 期 2019 年 3 月 1 日～2019 年 8 月 31 日（184 日））
・ 2018 年 8 月 31 日時点で本投資法人が所有する 98 物件（以下「既存保有物件」と
言います。）に加えて、2019 年 2 月期（第 34 期）は 2018 年 10 月 25 日に取得し
た G ビル南青山 03、2018 年 12 月 21 日に取得した G ビル神宮前 08、2018 年 12
月 25 日に取得したラウンドワンスタジアム川崎大師店を加えた 101 物件、2019 年
8 月期（第 35 期）は 2019 年 3 月 20 日または 2019 年 3 月 29 日に取得予定の m-
シティ柏を加え、2019 年 2 月 20 日付「国内不動産信託受益権の譲渡に関するお知
運用資産
らせ【大阪心斎橋 8953 ビル】」で公表した譲渡予定資産 1 物件を除いた 101 物件
を前提としております。
・ なお、上記を除き 2019 年 8 月期（第 35 期）の期末までに運用資産の異動（新規物
件の取得又は既存保有物件の売却等。なお、既存保有物件の建替え等は除きます。）
がないことを前提としております。
・ 2019 年 2 月期（第 34 期）及び 2019 年 8 月期（第 35 期）の期末発行済投資口数は
発行済 2,618,017 口であり、新投資口の追加発行及び自己投資口の取得・消却がないこと
投資口数 を前提としております。
・ 2018 年 8 月 31 日時点の有利子負債は 392,725 百万円であり、内訳は長期借入金
355,225 百万円、投資法人債（グリーンボンドを含む）37,500 百万円ですが、2018
年 9 月 14 日付で契約を締結し、2018 年 9 月 28 日に実行した借入金 20,500 百万
円、2018 年 10 月 25 日付で契約を締結し、2018 年 10 月 30 日に実行した借入金
12,000 百万円、2018 年 12 月 14 日付で契約を締結し、2018 年 12 月 28 日に実行し
た借入金 1,500 百万円、2018 年 9 月 1 日から本日時点までに返済期限の到来した
借入金 22,000 百万円の返済により、本日時点の有利子負債は 404,725 百万円とな
有利子負債
っており、内訳は短期借入金 15,500 百万円、長期借入金 351,725 百万円、投資法
人債（グリーンボンドを含む）37,500 百万円となっております。
・ 本日現在の有利子負債のうち、2019 年 2 月期（第 34 期）及び 2019 年 8 月期（第
35 期）中に返済、償還期限が到来する有利子負債は、短期借入金 15,500 百万円及
び長期借入金 27,000 百万円ですが、その返済の原資については借入金等による調
達を前提としております。
・ 不動産等売却益については、「大阪心斎橋 8953 ビル」の譲渡により、2019 年 8 月
期（第 35 期）に 2,742 百万円を見込んでいます。
・ 賃貸事業収入は、本日現在で有効な賃貸借契約をもとに算出しております。
・ 賃料水準並びに空室部分の見込みについては、当該時点までのテナントとの交渉等
営業収益 を勘案して算出しております。
・ テナントによる滞納又は不払がないものと想定しております。
・ 大規模リニューアル中の川崎ルフロンの賃料水準並びに空室部分の見込みについ
ては、当該時点までのリニューアル計画を勘案して算出しています。
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・ 公租公課は、2019 年 2 月期（第 34 期）2,670 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）
2,749 百万円を想定しております。
・ 保有する不動産等にかかる固定資産税、都市計画税及び償却資産税（以下、「固定
資産税等」といいます。）につきましては、賦課決定された税額のうち、各計算期
間に対応する額を賃貸事業費用に計上いたしますが、計算期間の属する年内に不動
産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金が発生する場合
は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するため、当該計算期間の費用に
は計上されません。従って、2018 年中に取得した取得資産 3 物件にかかる固定資産
税等は 2019 年以降に、また、2019 年 3 月取得予定の m-シティ柏に係る固定資産
税等は 2020 年以降に、当該計算期間に対応する賦課決定税額を賃貸事業費用に計
上します。なお、取得（予定）資産 4 物件の取得原価に算入する固定資産税等相当
額は 21 百万円を想定しております。
・ 修繕費は、2019 年 2 月期（第 34 期）823 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）2,206
百万円を想定しております。また、修繕費のうち、震災対応費用として 2019 年 2 月
期（第 34 期）に 355 百万円を想定しており、大規模リニューアル中の川崎ルフロ
営業費用
ンにおいては、2019 年 2 月期（第 34 期）に 69 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）
に 1,766 百万円を想定しております。
・ 減価償却費は、2019 年 2 月期（第 34 期）5,571 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）
5,590 百万円を想定しております。
・ 外注委託費として、プロパティ・マネジメント報酬は 2019 年 2 月期（第 34 期）766
百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）636 百万円を、建物管理委託費は 2019 年 2 月
期（第 34 期）1,530 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）1,610 百万円を想定してお
ります。
・ 2019 年 2 月期（第 34 期）には、ジャイルのテナント入替え等に伴う固定資産除却
損 69 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）には、川崎ルフロンの大規模リニューア
ル等に伴う固定資産除却損 132 百万円を想定しております。なお、固定資産除却損
として記載した上記金額のうち、会計上の見積りの変更として固定資産の耐用年数
の見直しを行うべきと判断されるものについては、勘定科目を減価償却費として計
上することとなります。
・ 営業外費用（支払利息、融資関連費用、投資法人債利息、投資口交付費償却等）は、
2019 年 2 月期（第 34 期）2,022 百万円、2019 年 8 月期（第 35 期）1,916 百万円を
営業外費用
想定しています。
・ 1 口当たり分配金は、本投資法人の規約に定める金銭の分配方針を前提として算出
しています。
・ 2019 年 2 月期（第 34 期）の分配金は当期未処分利益 10,812 百万円に、圧縮積立
金 476 百万円及び一時差異等調整積立金取崩額 308 百万円を加算した、
総額 11,597
百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）することを前提としております。
1 口当たり ・ 2019 年 8 月期（第 35 期）の分配金は当期未処分利益 11,929 百万円から、363 百万
分配金 円について、配当積立金として内部留保を行い、一時差異等調整積立金取崩額 31 百
万円を加算した、総額 11,597 百万円を分配（1 口当たり分配金 4,430 円）すること
を前提としております。
・ 一時差異等調整積立金については、2017 年 8 月期（第 31 期）以降、毎期 50 年均
等額（31 百万円）以上を取り崩すことを前提としております。
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1 口当たり ・ 利益を超える金銭の分配については、現時点では行う予定はありません。
利益超過分配金
・ 法令、会計基準及び税制に重大な変更がなされないことを前提としています。ま
た、一般的な経済動向及び不動産市況に不測の重大な変化が生じないことを前提
その他
としています。
以 上
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