ジャパンリアルエステイト投資法人
2020年3月期 決算説明資料
（2019年10月1⽇〜2020年3月31⽇）
証券コード
8952
1 COVID-19の影響 2
2 決算ハイライト 5
3 内部成⻑ 9
4 外部成⻑ 15
5 決算及び業績予想 23
6 財務戦略 29
7 ポートフォリオ概況 32
8 ESG 36
9 Appendix 49
1 COVID-19の影響
COVID-19への対応
従業員への配慮
従業員とその家族の健康を守ることを最優先事項とする
緊急の要件がない限り、在宅勤務を徹底
WEB会議等のIT活⽤推進、業務の優先順位明確化により、在宅勤務下でも業務を⾏える体制を構築
社会への配慮
資⾦繰りに窮しているテナント（主に飲⾷店舗）のため、賃料⽀払い猶予など⽀援策を⽤意しており、既に一部のテ
ナントに対しては適⽤を始めている
建設会社、設備⼯事会社、ビル管理会社等従事者の健康・安全（感染防⽌）に配慮し、緊急度・重要度を加味
しつつ可能な限り修繕⼯事・保守点検業務を中⽌・延期する
今後の社会動向を注視し、政府からの要請等があれば、柔軟に対応していく
財務健全性の維持
2020年3月期末の簿価LTV40.9％ 時価LTV32.6％と、健全な財務体質を維持
コミットメントラインは600億円、4月30⽇時点の現預⾦は約255億円
3
COVID-19の影響
短期的なビジネスへの影響
移転、スペース拡張、新規借室を予定していたテナントが、計画を中⽌・延期する動きが出る
業績落ち込みの激しい一部のテナントからの、スペース縮⼩、解約申し⼊れが増加する
空室が埋まるまでの期間が⻑期化し、ダウンタイム中の収益減と共に、空室率がやや悪化する
業績にマイナス影響を受けたテナントに対し、強気の賃料改定交渉が進めづらくなる
⽀払猶予した賃料の一部が回収困難になる可能性がある
修繕⼯事の抑制（中⽌・延期）により、一時的には修繕⼯事費が減少する
短期的な業績への影響、業績予想の前提条件
2020年9月までに空室率約1％悪化、2021年3月末までに更に約1％悪化を想定
賃料改定には継続して取り組むものの、⾒込みを保守的に変更
修繕⼯事費の減少は、一時的には業績にプラスに寄与する
コロナ後のオフィス市場の⾒通し
快適で、健康的で、環境に配慮し、最先端のITに対応できるオフィスへの需要はより高まる
優秀な人材を獲得するための武器として、クオリティの高いオフィスへの潜在的な強い需要は変わらない
2021年、2022年のオフィス新規供給が限定的なこともオフィス市場を下⽀えする
4
2 決算ハイライト
運用ハイライト
好調な内部成⻑に加え、資産の⼊替を実施
外部成⻑
新規取得 資産の譲渡
シーバンスS棟 5,400百万円 （取得価格） 川崎砂子ビルディング 3,078百万円 （譲渡価格）
大手町パークビルディング 10,175百万円 （取得価格） 小伝馬町新日本橋ビルディング 3,450百万円 （譲渡価格）
追加取得
新宿フロントタワー 10,100百万円 （取得価格） 取得 4 件 合計 34,135百万円
新宿イーストサイドスクエア 8,460百万円 （取得価格） 譲渡 2 件 合計 6,528百万円
内部成⻑ 財務戦略
▶ 賃料改定は、10期連続でプラス。 ▶ 健全な財務体質を維持。
LTV 40.9% （前期比 +0.5pt）
テナント⼊替 賃料改定 期末⼊居率
平均利率 0.48％ （前期比 -0.06pt）
99.7％ 平均残存年数 3.95年 （前期比 +0.15年）
月額 +22百万円 月額 +32百万円
（前期比 +0.4pt）
⻑期固定比率 87.1％ （前期比 -3.8pt）
ESGへの取組み
▶ CO2排出量削減目標を発表 「2030 年までに 35% 削減」
6
投資⼝の発⾏登録
発⾏登録（投資⼝）の概要 2020年3月・4月取得資産
大手町パーク 新宿フロント 新宿イースト リンクスクエア
提出⽇ 2020年3月25⽇
ビルディング タワー サイドスクエア 新宿
東京都 東京都 東京都 東京都
発⾏予定期間 2020年4月2⽇から2021年4月1⽇まで 所在地
千代田区 新宿区 新宿区 渋谷区
竣⼯年 2017年 2011年 2012年 2019年
発⾏予定額 200億円（上限）
取得⽇ 2020.3.24 2020.3.27 2020.3.27 2020.4.20
手取⾦の使途 資産取得に伴う借⼊⾦の返済に充当予定
取得価格 10,175百万円 10,100百万円 8,460百万円 17,300百万円
NOI想定 267百万円 381百万円 334百万円 686百万円
新投資⼝の発⾏と業績予想
NOI利回り 2.6% 3.8% 4.0% 4.0%
2020年9月期及び2021年3月期の業績予想は、2020年
9月末までに新投資口32,380口（現時点の発⾏済投資口
総口数の2.3%）の発⾏が⾏われることを前提として作成して
います。
ただし、実際には新投資口の発⾏が⾏われない場合もありま
す。また新投資口の発⾏が⾏われる場合であっても、その時点
における発⾏条件によって発⾏口数が増加⼜は減少すること
があり、 1口当たり分配⾦は変動する可能性があります。
7
分配⾦サマリー
1⼝当たり分配⾦
今回決算（2020年3月期）
前期比︓+413円（+4.1％）
10,610円
予想比︓+310円（+3.0％）
1⼝当たり分配⾦の推移
▶ 1口当たり分配⾦は、12期連続の増配を達成
10,800 10,750
（円） 10,610
10,197
10,850
10,750
10,000 9,697
9,495
9,336
9,096 10,300 10,400
半 実 半 業 業
8,544 年 年 績 今 績 今
8,361 前 績 前 修 回 修 回
8,001 8,121 予 予 正 予 正 予
想 想 時 想 時 想
8,000 （ （
注 （ 注 （
注 １ 注
１ １ ・ １
・ ） ２ ）
２ ）
）
6,000
2015年9月期 2016年3月期 2016年9月期 2017年3月期 2017年9月期 2018年3月期 2018年9月期 2019年3月期 2019年9月期 2020年3月期 2020年9月期 2021年3月期
（注1） 新投資口の数として32,380口を加えた、総投資口数1,417,590口を前提とした予想数値です。
（注2）「業績修正時」とは、2020年3月25⽇に公表した「2020年9月期の運⽤状況の予想の修正及び2021年3月期の運⽤状況の予想に関するお知らせ」を指します。
（注3） 新投資口の発⾏が各期末までに⾏われなかった場合の1口当たり分配⾦の予想数値は、2020年9月期 11,070 円、2021年3月期 10,990 円です。
8
3 内部成⻑
⼊居率・⼊替率の推移
テナント⼊替による賃料単価の上昇を実現
⼊居率の推移 年間テナント⼊替率
東京23区 その他都市 全体
100.0% 8.0%
7.0%
5.7%
6.0%
95.0% ’20年3月末 5.1% 5.6%
99.7％
4.7% 4.9%
5.0% 5.4%
4.3% 4.9%
3.9% 4.1%
4.1% 4.1% 3.8%
4.0% 3.7% 4.7% 4.0%
4.0% 4.5%
4.3%
4.0% 3.9% 3.2%
90.0% 3.6% 3.6%
3.5% 3.5%
3.0% 3.2%
3.1% 3.2%
2.6%
2.0%
85.0% 1.0%
'14/10〜 '15/04〜 '15/10〜 '16/04〜 '16/10〜 '17/04〜 '17/10〜 '18/04〜 '18/10〜 '19/04〜
'11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期
'15/09 '16/03 '16/09 '17/03 '17/09 '18/03 '18/09 '19/03 '19/09 '20/03
貸付・返室の面積と⼊替単価⽐率の推移 貸付面積 返室面積 単価比(貸付/返室)
(㎡)
30,000 24,827 123.2% 130.0%
21,531 119.2% 119.3%
20,376
18,450 19,638
20,000 17,130 120.0%
13,839 15,337 15,111 12,501
10,000 116.8% 110.0%
109.5%
0 104.4% 100.0%
98.7% 87.3% 99.7%
98.4%
-10,000 90.0%
-11,177
-14,465 -14,134 -15,122
-20,000 -15,755 -16,183 80.0%
-17,901 -17,471
-20,517
-30,000 -24,779 70.0%
'15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期
10
賃料改定の状況
⼒強い賃料増額改定が継続
賃料改定の推移 増減額割合（月額契約賃料ベース）
（百万円・月額） 増額 減額 増額 据置 減額
50.0
'18/03期 26.5% 70.0% 3.4%
41.2
40.0
32.3
30.0 '18/09期 43.6% 53.8% 2.6%
25.3
19.0 19.9 19.7
20.0 15.8
12.4 13.2 '19/03期 42.8% 57.0% 0.2%
10.0 8.7
'19/09期 59.6% 40.4% 0.0%
0.0 -0.0
-0.6 -0.4 -0.4 -0.1 0.0
-3.4 -2.8 -3.3
-10.0
-9.1 '20/03期 67.3% 32.7% 0.0%
-20.0
'15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 0% 20% 40% 60% 80% 100%
賃料改定対象の割合（月額契約賃料ベース） 定借・普通借の割合（月額契約賃料ベース）
定借 普通借
25.0%
'18/03期 57.5% 42.5%
20.0%
'18/09期 59.0% 41.0%
15.0%
'19/03期 58.4% 41.6%
10.0%
'19/09期 59.7% 40.3%
5.0%
'20/03期 61.7% 38.3%
0.0%
'18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
（予想） （予想）
11
月額契約賃料（住宅賃料は除く）
強い需要を背景に、テナント⼊替と賃料改定による順調な内部成⻑を継続 （百万円）
増加
月額契約賃料の増減要因 減少
取得 譲渡 【外部成⻑】
140 25 115百万円
賃料改定 +2.8％ -0.5% +2.3％
+32百万円
テナント⼊替 +0.7％
+22百万円
+0.5％ 増額 減額
32 0
+0.7% -0.0%
貸付 返室
82 59 ・川崎砂子ビル
・シーバンスS
+1.7％ -1.2%
・大手町パークビル ・⼩伝馬町ビル
・新宿フロント
【内部成⻑】+54百万円 ・新宿イースト
+1.1％
2019年9月期 2020年3月期
月額契約賃料 +169百万円の増加 月額契約賃料
4,945百万円 +3.4％
5,115百万円
貸付面積 返室面積 取得 譲渡
+12,501㎡ -11,177㎡ +18,836㎡ -5,890㎡
総賃貸面積 賃貸面積 賃貸面積 総賃貸面積
846,836㎡ +1,324㎡ +12,946㎡ 861,107㎡
2019年9月期 2020年3月期 12
内部成⻑による月額契約賃料増減の推移
テナント⼊替・賃料改定による増減の推移
▶ 月額契約賃料（テナント⼊替と賃料改定の合計）は11期連続でプラス
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
テナント⼊替による増減
賃料改定による増減
-2.0%
賃貸条件変動（テナント⼊替+賃料改定）による増減
-2.5%
-3.0%
-3.5%
-4.0%
'10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期
＊前期末のポートフォリオ全体の月額契約賃料(共益費込、住宅は除く)に対する増減率を表す
13
査定賃料・賃料ギャップの推移
査定賃料上昇により、引き続きマイナスの賃料ギャップが存在
ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ
▶ 63物件中、44物件で上昇、下落はゼロ ▶ 査定賃料の上昇に伴い、賃料ギャップのマイナス幅が拡大
(件)
乖離率
-392百万円
30
25 賃料ギャップ 月額 -7.7％（マーケット未達）
20 15
15 21
23 都心5区
15 26 （上昇）
10
5 11 12
8
賃料ギャップの推移
5 都心5区
2
0 （据置） 増額改定による月額契約賃料の増加率︓左軸 期初賃料ギャップ（マーケット未達）︓右軸
'18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期
8 減額改定による月額契約賃料の減少率︓左軸 期初賃料ギャップ（ネット） ︓右軸
期初賃料ギャップ（マーケット超過）︓右軸
6 2.5% -15.0%
その他18区
3 3 3
（上昇）
2.0% -12.0%
4 6 6
1.5% -9.0%
2 4 4 4
その他18区
月
（据置） 額 1.0% -6.0% 賃
1 1 契 料
0 約 ギ
0.5% -3.0%
'18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 賃 ャ
30 料 ッ
0.0% 0.0%
増 プ
25 減
-0.5% 3.0%
14
20
18 19 18 その他都市
19
（上昇） -1.0% 6.0%
15
-1.5% 9.0%
10
14
5 10 10 10 その他都市 -2.0% 12.0%
9
（据置）
0 -2.5% 15.0%
'18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期
14
※賃料ギャップについては各期初時点から定期借家契約等により１年以上収益の確定している契約を除いて集計
4 外部成⻑
取得物件の概要①
シーバンスS棟（新規取得） CASBEE不動産評価認証
Sランク（2016年認定）
取引概要
取得先
国内事業法人
物件概要
取得価格 所在地 東京都港区芝浦一丁目
5,400百万円
＜土地＞ 26,468㎡
面
積
取得日 ＜建物＞ 166,405㎡
2020年1月31⽇
竣⼯時期 1991年1月
新規取得持分 13.45%
賃貸可能面積 6,074㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 313百万円
NOI利回り 5.8％
16
取得物件の概要②
大手町パークビルディング（新規取得）
取引概要
取得先
三菱地所株式会社
物件概要
取得価格 所在地 東京都千代田区大手町一丁目
10,175百万円
＜土地＞ 9,338㎡
面
積
取得日 ＜建物＞ 146,611㎡
2020年3月24⽇
竣⼯時期 2017年1月
新規取得持分 2.91%
賃貸可能面積 2,371㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 267百万円
NOI利回り 2.6％
17
取得物件の概要③
新宿フロントタワー（追加取得）
取引概要
取得先
三菱地所株式会社
物件概要
取得価格 所在地 東京都新宿区北新宿⼆丁目
10,100百万円
＜土地＞ 9,628㎡
面
積
取得日 ＜建物＞ 92,092㎡
2020年3月27⽇
竣⼯時期 2011年8月
追加取得持分 9.91%
取得後持分 37.16％
賃貸可能面積 5,710㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 381百万円
NOI利回り 3.8％
18
取得物件の概要④
新宿イーストサイドスクエア（追加取得）
取引概要
取得先
三菱地所株式会社
物件概要
取得価格 所在地 東京都新宿区新宿六丁目
8,460百万円
＜土地＞ 25,320㎡
面
積
取得日 ＜建物＞ 167,245㎡
2020年3月27⽇
竣⼯時期 2012年3月
追加取得持分 4.0%
取得後持分 35.0％
賃貸可能面積 4,678㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 334百万円
NOI利回り 4.0％
19
取得物件の概要⑤
リンクスクエア新宿（新規取得）
取引概要
取得先
三菱地所株式会社
物件概要
取得価格 所在地 東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目
17,300百万円
＜土地＞ 3,852㎡
面
積
取得日 ＜建物＞ 42,049㎡
2020年4月20⽇
竣⼯時期 2019年8月
新規取得持分 37.34%
賃貸可能面積 9,786㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 686百万円
NOI利回り 4.0％
＊本物件の取得対象は建物の共有持分及び当投資法人が保有する底地に
係る定期借地権です。
20
譲渡物件の概要
物件特性やポートフォリオの収益性、不動産市況等を総合的に勘案し物件を譲渡
川崎砂子ビルディング（50％持分） 小伝馬町新日本橋ビルディング
▶ 分配⾦の平準化のため、譲渡を前期と当期の2回に分けて⾏うことにより、 ▶ 相互売買により、帳簿価格および鑑定価格を上回る⾦額での本物件譲渡と同時に、
譲渡益を2期（2019年9月期、2020年3月期）にわたって計上。 中⻑期的に競争⼒が高く安定した収益が⾒込めるシーバンスS棟を取得。
物件概要 物件概要
神奈川県川崎市 東京都中央区
所在地 所在地
川崎区砂子一丁目 ⽇本橋⼩伝馬町
＜土地＞ 1,594㎡ ＜土地＞ 773㎡
面 面
積 積
＜建物＞ 9,623㎡ ＜建物＞ 5,822㎡
竣⼯時期 1990年12月 竣⼯時期 1991年11月
賃貸可能面積 3,415㎡ 賃貸可能面積 3,897㎡
取引概要 取引概要
譲渡価格 鑑定評価額 譲渡価格 鑑定評価額
3,078百万円 1,590百万円 3,450百万円 2,970百万円
帳簿価額 譲渡日 帳簿価額 譲渡日
1,417百万円 2019年12月20⽇ 2,714百万円 2020年1月31⽇
21
5 決算及び業績予想
2020年3月期 決算概要
主な増減要因（前期⽐） （百万円）
2019年9月期 2020年3月期 半年前
項目 前期比 業績予想比 営業収益
実績 実績 業績予想
既存ビル +299
営業収益 35,164 百万円 35,996 百万円 +832 百万円 35,240 百万円 +756 百万円 賃料共益費 +349
賃貸事業収益 33,580 百万円 33,810 百万円 +230 百万円 33,640 百万円 +170 百万円
水道光熱収⼊ -53
今期取得・譲渡ビル -69
不動産等売却益 1,583 百万円 2,185 百万円 +601 百万円 1,590 百万円 +595 百万円
不動産等売却益 +601
営業費⽤ 18,669 百万円 18,641 百万円 -28 百万円 18,660 百万円 -18 百万円 営業費⽤
既存ビル -62
賃貸事業費⽤ (*1) 10,476 百万円 10,397 百万円 -78 百万円 10,510 百万円 -112 百万円
水道光熱費 -308
減価償却費 6,433 百万円 6,416 百万円 -17 百万円 6,370 百万円 +46 百万円 修繕費 +165
今期取得・譲渡ビル -33
販売費及び一般管理費 1,759 百万円 1,827 百万円 +67 百万円 1,760 百万円 +67 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,409 百万円 1,452 百万円 +42 百万円 1,390 百万円 +62 百万円
NOI (*2) 23,104 百万円 23,413 百万円 +309 百万円 23,120 百万円 +293 百万円
主な増減要因（業績予想⽐） （百万円）
賃貸事業損益 (*2) 16,670 百万円 16,996 百万円 +326 百万円 16,750 百万円 +246 百万円
営業収益
営業利益 16,494 百万円 17,354 百万円 +860 百万円 16,580 百万円 +774 百万円 既存ビル +112
今期取得・譲渡ビル +58
営業外収益 13 百万円 1 百万円 -11 百万円 0 百万円 +1 百万円
不動産等売却益 +595
営業外費⽤ 1,116 百万円 1,030 百万円 -86 百万円 1,030 百万円 0 百万円 営業費⽤
(内、⽀払利息) 1,071 百万円 978 百万円 -93 百万円 980 百万円 -1 百万円
既存ビル -98
今期取得・譲渡ビル +32
経常利益 15,390 百万円 16,326 百万円 +935 百万円 15,540 百万円 +786 百万円
当期純利益 14,945 百万円 15,755 百万円 +809 百万円 15,090 百万円 +665 百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 820 百万円 1,058 百万円 +237 百万円 820 百万円 +238 百万円
分配⾦総額 14,124 百万円 14,697 百万円 +572 百万円 14,270 百万円 +427 百万円
期末発⾏済投資口数 1,385,210 口 1,385,210 口 0 口 1,385,210 口 0 口
1口当たり分配⾦ 10,197 円 10,610 円 +413 円 10,300 円 +310 円
1口当たりNAV 567,928 円 573,321 円 +5,393 円
期末⼊居率 99.3 % 99.7 % +0.4 % 99.7 % +0.0 %
24
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く
2020年3月末 貸借対照表（B/S）
2019年9月末 2020年3月末 増減 2019年9月末 2020年3月末 増減
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債
現預⾦、信託現預⾦ 33,604 百万円 23,438 百万円 -10,165 百万円 短期借⼊⾦ 13,500 百万円 29,000 百万円 15,500 百万円
その他流動資産 677 百万円 473 百万円 -203 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 46,500 百万円 41,000 百万円 -5,500 百万円
流動資産合計 34,282 百万円 23,912 百万円 -10,369 百万円 前受⾦ 3,295 百万円 3,363 百万円 68 百万円
Ⅱ 固定資産 その他流動負債 4,840 百万円 5,310 百万円 470 百万円
有形固定資産 流動負債合計 68,135 百万円 78,674 百万円 10,538 百万円
建物（信託物件含む） 357,801 百万円 363,401 百万円 5,600 百万円 Ⅱ 固定負債
構築物（信託物件含む） 3,978 百万円 4,020 百万円 41 百万円 投資法人債 32,993 百万円 32,993 百万円 0 百万円
機械装置他（信託物件含む） 4,941 百万円 4,741 百万円 -199 百万円 ⻑期借⼊⾦ 297,000 百万円 299,000 百万円 2,000 百万円
土地（信託物件含む） 688,451 百万円 715,077 百万円 26,625 百万円 預り敷⾦保証⾦ 54,419 百万円 55,905 百万円 1,486 百万円
減価償却累計額 -133,284 百万円 -138,484 百万円 -5,199 百万円 その他固定負債 1,071 百万円 1,634 百万円 562 百万円
有形固定資産合計 921,888 百万円 948,756 百万円 26,868 百万円 固定負債合計 385,484 百万円 389,533 百万円 4,048 百万円
無形固定資産 負債合計 453,620 百万円 468,207 百万円 14,586 百万円
借地権他（信託物件含む） 6,937 百万円 6,475 百万円 -461 百万円 純資産の部
無形固定資産合計 6,937 百万円 6,475 百万円 -461 百万円 出資総額 497,241 百万円 497,241 百万円 0 百万円
投資その他の資産 任意積⽴⾦ 548 百万円 1,368 百万円 819 百万円
投資有価証券 577 百万円 577 百万円 0 百万円 当期未処分利益 14,980 百万円 15,790 百万円 810 百万円
⻑期前払費⽤他 2,626 百万円 2,814 百万円 187 百万円 純資産合計 512,770 百万円 514,400 百万円 1,630 百万円
投資その他の資産合計 3,203 百万円 3,391 百万円 187 百万円 負債・純資産合計 966,390 百万円 982,607 百万円 16,217 百万円
固定資産合計 932,029 百万円 958,624 百万円 26,594 百万円
Ⅲ 繰延資産 （参考）圧縮積⽴⾦等内部留保残高 3,745 百万円
投資法人債発⾏費 78 百万円 70 百万円 -7 百万円
繰延資産合計 78 百万円 70 百万円 -7 百万円
資産合計 966,390 百万円 982,607 百万円 16,217 百万円
25
業績予想に反映したCOVID-19による影響
COVID-19のオフィス市場への影響
2020年9月末までにCOVID-19による大きな混乱はある程度収まるが、2021年3月期になっても
オフィス賃貸市場には一定程度の影響が残る前提で業績予想を作成
業績予想の前提
空室のリーシングに時間がかかる可能性を考慮し、⼊居率の⾒込みを従来よりも保守的に想定
2020年9月期末︓98.7％ 2021年3月期末︓97.8％
賃料改定の⾒込みを保守的に変更
緊急でない修繕⼯事の着手を延期・中⽌
織り込まれた業績への影響
賃料共益費収⼊ 3月25⽇業績修正時より下方修正
2020年9月期末︓31,730百万円（3月25日業績修正時⽐︓-110百万円）
2021年3月期末︓31,700百万円（3月25日業績修正時⽐︓-460百万円）
修繕費 一部の修繕⼯事の延期・中⽌に伴って一時的に減少
2020年9月期末︓680百万円（3月25日業績修正時⽐︓-230百万円）
2021年3月期末︓820百万円（3月25日業績修正時⽐︓-200百万円）
水道光熱収⼊・水道光熱費についても、店舗休業や在宅勤務拡大に伴い、水道光熱収⼊・水道光熱費の
両方とも減少を想定（利益への影響は軽微）
26
2020年9月期・2021年3月期 業績予想（3月25日業績修正時⽐）
2020年9月期の主な差額要因
2020年9月期 2020年9月期 2021年3月期 2021年3月期
項目 増減 増減 （百万円）
3/25業績修正時 業績予想 3/25業績修正時 業績予想
営業収益
営業収益 35,440 百万円 35,010 百万円 -430 百万円 35,620 百万円 35,100 百万円 -520 百万円 既存ビル (*3) -430
賃料共益費 -110
賃貸事業収益 35,440 百万円 35,010 百万円 -430 百万円 35,620 百万円 35,100 百万円 -520 百万円
水道光熱収⼊ -280
不動産等売却益 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 営業費⽤
既存ビル (*3) -540
営業費⽤ 19,220 百万円 18,690 百万円 -530 百万円 19,240 百万円 18,860 百万円 -380 百万円
水道光熱費 -270
賃貸事業費⽤ (*1) 10,820 百万円 10,290 百万円 -530 百万円 10,930 百万円 10,570 百万円 -360 百万円 修繕費 -230
減価償却費 6,620 百万円 6,610 百万円 -10 百万円 6,510 百万円 6,500 百万円 -10 百万円
販売費及び一般管理費 1,770 百万円 1,780 百万円 +10 百万円 1,800 百万円 1,780 百万円 -20 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,410 百万円 1,420 百万円 +10 百万円 1,410 百万円 1,400 百万円 -10 百万円 2021年3月期の主な差額要因
（百万円）
NOI (*2) 24,620 百万円 24,710 百万円 +90 百万円 24,680 百万円 24,520 百万円 -160 百万円
営業収益
賃貸事業損益 (*2) 17,990 百万円 18,090 百万円 +100 百万円 18,170 百万円 18,010 百万円 -160 百万円 既存ビル (*3) -520
賃料共益費 -460
営業利益 16,210 百万円 16,310 百万円 +100 百万円 16,370 百万円 16,230 百万円 -140 百万円
水道光熱収⼊ -40
営業外収益 90 百万円 90 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 営業費⽤
既存ビル (*3) -360
営業外費⽤ 1,060 百万円 1,080 百万円 +20 百万円 970 百万円 980 百万円 +10 百万円
水道光熱費 -90
(内、⽀払利息) 970 百万円 980 百万円 +10 百万円 930 百万円 940 百万円 +10 百万円 修繕費 -200
経常利益 15,240 百万円 15,330 百万円 +90 百万円 15,390 百万円 15,250 百万円 -140 百万円
当期純利益 15,230 百万円 15,320 百万円 +90 百万円 15,380 百万円 15,240 百万円 -140 百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円
分配⾦総額 15,240 百万円 15,320 百万円 +80 百万円 15,380 百万円 15,240 百万円 -140 百万円
期末発⾏済投資口数 1,417,590 口 1,417,590 口 0 口 1,417,590 口 1,417,590 口 0 口
1口当たり分配⾦ 10,750 円 10,800 円 +50 円 10,850 円 10,750 円 -100 円
期末⼊居率 99.1 % 98.7 % -0.4 % 99.0 % 97.8 % -1.2 %
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く *3 ‘20/03期末時点保有物件及び20/09期取得物件を含む
業績予想は、2020年9月末までに新投資口32,380口（現時点の発⾏済投資口総口数の2.3%）の発⾏が⾏われることを前提として作成しています。 27
新投資口の発⾏が各期末までに⾏われなかった場合の1口当たり分配⾦の予想は、2020年9月期 11,070 円、2021年3月期 10,990 円です。
2020年9月期・2021年3月期 業績予想
2020年9月期の主な増減要因 （百万円）
2020年3月期 2020年9月期 2021年3月期
項目 前期比 前期比 営業収益
実績 業績予想 業績予想
既存ビル +82
営業収益 35,996 百万円 35,010 百万円 -986 百万円 35,100 百万円 +90 百万円 賃料共益費 +330
賃貸事業収益 33,810 百万円 35,010 百万円 +1,199 百万円 35,100 百万円 +90 百万円
水道光熱収⼊ -238
‘20/03・09期取得・譲渡ビル +1,107
不動産等売却益 2,185 百万円 0 百万円 -2,185 百万円 0 百万円 0 百万円
不動産等売却益 -2,185
営業費⽤ 18,641 百万円 18,690 百万円 +48 百万円 18,860 百万円 +170 百万円 営業費⽤
既存ビル -343
賃貸事業費⽤ (*1) 10,397 百万円 10,290 百万円 -107 百万円 10,570 百万円 +280 百万円
水道光熱費 -15
減価償却費 6,416 百万円 6,610 百万円 +193 百万円 6,500 百万円 -110 百万円 修繕費 -267
‘20/03・09期取得・譲渡ビル +429
販売費及び一般管理費 1,827 百万円 1,780 百万円 -47 百万円 1,780 百万円 0 百万円
営業外収益
(内、資産運⽤報酬) 1,452 百万円 1,420 百万円 -32 百万円 1,400 百万円 -20 百万円 固定資産受贈益 +80
営業外費⽤
NOI (*2) 23,413 百万円 24,710 百万円 +1,296 百万円 24,520 百万円 -190 百万円
投資口交付費 +40
賃貸事業損益 (*2) 16,996 百万円 18,090 百万円 +1,093 百万円 18,010 百万円 -80 百万円
営業利益 17,354 百万円 16,310 百万円 -1,044 百万円 16,230 百万円 -80 百万円
2021年3月期の主な増減要因 （百万円）
営業外収益 1 百万円 90 百万円 +88 百万円 0 百万円 -90 百万円
営業収益
営業外費⽤ 1,030 百万円 1,080 百万円 +49 百万円 980 百万円 -100 百万円 既存ビル +30
賃料共益費 -100
(内、⽀払利息) 978 百万円 980 百万円 +1 百万円 940 百万円 -40 百万円
水道光熱収⼊ +210
経常利益 16,326 百万円 15,330 百万円 -996 百万円 15,250 百万円 -80 百万円 ‘20/09期取得ビル +50
営業費⽤
当期純利益 15,755 百万円 15,320 百万円 -435 百万円 15,240 百万円 -80 百万円
既存ビル +150
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 1,058 百万円 0 百万円 -1,058 百万円 0 百万円 0 百万円 水道光熱費 +80
修繕費 +130
分配⾦総額 14,697 百万円 15,320 百万円 +622 百万円 15,240 百万円 -80 百万円
‘20/09期取得ビル +10
期末発⾏済投資口数 1,385,210 口 1,417,590 口 +32,380 口 1,417,590 口 0 口
営業外収益
1口当たり分配⾦ 10,610 円 10,800 円 +190 円 10,750 円 -50 円
固定資産受贈益 -80
営業外費⽤
1口当たりNAV 573,321 円
投資口交付費 -40
期末⼊居率 99.7 % 98.7 % -1.0 % 97.8 % -0.9 %
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く 業績予想は、2020年9月末までに新投資口32,380口（現時点の発⾏済投資口総口数の2.3%）の発⾏が⾏われることを前提として作成しています。 28
新投資口の発⾏が各期末までに⾏われなかった場合の1口当たり分配⾦の予想は、2020年9月期 11,070 円、2021年3月期 10,990 円です。
6 財務戦略
有利子負債の状況①
低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続
平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊事例
（年） （百万円）
平均残存年数 平均利率
10 1.25% 1,400 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間
8 1.00% 1,300
1,190 信⾦中央⾦庫 ‘20/01/07 2,000百万円 0.2075％ 5年
6 0.75% 1,200 1,130
3.95年 1,068 1,071
4 0.50% 1,100
みずほ銀⾏ ‘19/11/15 8,500百万円 0.34875％ 9年
0.48% 978 980
2 0.25% 1,000 940
0 0.00% 900 三菱UFJ銀⾏ ‘20/01/15 5,500百万円 0.3625％ 10年
800
'18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 '21/03期 住友生命保険 ‘19/12/16 2,000百万円 0.49％ 15年
（予想） （予想）
有利子負債返済期日の分散状況
（百万円）
投資法人債
60,000 1.50%
短期借⼊⾦
コ ⻑期借⼊⾦
ミ 50,000 平均利率（短期除く） 1.25%
ッ
ト
メ 40,000 1.00%
ン
ト
ラ 30,000 0.75%
イ
ン
20,000 0.50%
10,000 0.25%
0 0.00%
30
有利子負債の状況②
健全な財務体質を維持
有利子負債残⾼・LTVの推移
有利子負債残高 LTV（簿価） LTV（時価）
（百万円）
450,000 45.0%
40.9%
400,000 40.0%
350,000 35.0%
300,000 32.6% 30.0%
250,000 25.0%
200,000 20.0%
150,000 15.0%
100,000 10.0%
50,000 5.0%
0 0.0%
'09/03期 '09/09期 '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期
有利子負債の内訳 格付の状況
⾦額 割合 発⾏体格付け アウトルック
短期借⼊⾦ 29,000百万円 7.2％
S&P A+ 安定的
⻑期比率
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 23,000百万円 5.7％
92.8％
Moody’s A1 安定的
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 317,000百万円 78.9％ ⻑期固定比率
87.1％ R&I AA 安定的
投資法人債 32,993百万円 8.2％
有利子負債合計 401,993百万円 100.0％
31
7 ポートフォリオ概況
資産規模の推移
（億円） 取得価格合計 物件数 (物件)
12,000 90
’20/03期末
73物件
10,532億円
10,000 75
8,000 60
6,000 45
4,000 30
2,000 15
上場時
20物件 928億円
0 0
'02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期 '20/03期
33
築年数・分散の状況
築年数の推移 テナント数の推移
（年）
（件）
30 JREポートフォリオ平均築年数
1,500
1,250
25 ’20/03期末
18.4年 1,000
’20/03期末
20 750 1,515
500
15 上場時
17.9年 250 上場時
213
10 0
築年数 地域分散 テナントの業種分散 大⼝テナントの割合
電気・熱供給業 窯業
その他 その他
30年〜 1.3% 情報サービス
名古屋市 7.2% 1.4%
10.2% 〜10年 9.7% 12.2% 上位10社
2.9% 公務・各種団体
20.6% の占率
大阪市・京都市 1.9%
19.0%
5.9% 医療 ⾦融
⾸都圏 保険 2.2% 10.4%
（東京23区を除く） 東京23区 機械 3.4%
6.3% 3.5% 上位11〜20社
77.6%
20〜30年 の占率
その他 8.2%
29.2% 建設
東京23区 サービス 67.3%
3.8% 9.7%
（都心5区を除く） 都心5区 通信
上位21〜30社
4.1%
6.2% （千代田区・中央区・ の占率
専門サービス（コンサ
港区・新宿区・渋谷区） 5.4%
ルティング等）
10〜20年 71.4% 不動産
4.4%
39.9% メディア・広告 医薬品 8.9%
4.9% ⼩売・飲⾷ 電気機器
5.1%
＊取得価格ベース
＊取得価格ベース
＊賃貸面積ベース
6.4% 6.8%
＊賃貸面積ベース
34
＊⾸都圏とは東京都、埼⽟県、千葉県、神奈川県の1都3県を指す
鑑定評価・含み損益、1⼝当たりNAVの推移
鑑定評価・含み益の推移 1⼝当たりNAVの推移
合計︓鑑定評価額
︓簿価 ︓含み益
（億円） ︓含み益率 （円）
14,000 35.0% 580,000 573,321
567,928
560,000
12,000 30.0% 544,768
540,000 535,088
10,000 25.0% 523,432
520,000
505,582
8,000 20.0% 500,000
488,335
476,640
6,000 15.0% 480,000
461,702
460,000
4,000 10.0% 440,995
440,000
2,000 5.0%
420,000
0 0.0% 400,000
直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率
2019年9月期 2020年3月期 前期比
期末鑑定評価額 1兆2,027億円 1兆2,350億円 +322億円
含み益 2,739億円 2,797億円 +58億円
含み益率 29.5％ 29.3％ -0.2pt
35
8 ESG
CO2削減目標など、2030年に向けたKPIの設定
CO2削減に向けてKPIを設定します 水や廃棄物のKPIを設定します
JREではサステナブルな
社会を目指して
SDGsに沿ったKPIを
設定します。 水使用量
CO2排出量
35% 削減 ZEB 保有
20% 削減
※原単位ベース ５〜10棟 ※原単位ベース
基準年2013年
基準年2013年 ※ZEB Ready,
ZEB Oriented
を含む
CO2原単位 廃棄物
リサイクル率
60kg/㎡ 90％
以下 以上
世界的に高まる気候変動リスクに向けて、JREでは JREは国連の定める SDGs（Sustainable
2030年までにCO2排出に関連した複数のKPIを設 Development Goals）に賛同し、水や
定します。（削減率、原単位 ／2013年度比） 廃棄物に関連したKPIも設定します。 37
気候変動リスクとTCFDへの対応
気候変動とTCFD
TCFDは、2016年に⾦融安定理事会（FSB）により設⽴されたタスクフォースで、2017年に気候変動への開⽰に関する最終報告書を
公開しました。現在では世界で1,000を超す企業や団体がその趣旨に賛同・署名しています。
JREはサステナブルで安定した事業を継続する為に、気候変動がビジネスにもたらすリスクと機会を予測し
戦略やアセットマネジメントに反映して参ります。（詳細はJREのHP「気候変動への取り組み」参照）
⾼まる気候変動「リスク」
物理リスク 移⾏リスク
近年の台風勢⼒の増大化 エネルギー規制強化のリスク
台風・大雨による洪水被害リスク 炭素税等カーボンへのコスト増大リスク
気温上昇による運営コスト増大リスク エネルギー低効率ビルの資産価値低下リスク
海面上昇リスク ESG評価低い企業の資⾦調達コスト増大リスク
JREの「戦略」と「KPI」
CO2排出の削減 戦略 技術的な削減検証（設計会社による検証）
JREでは、上記物理リスク・移⾏
リスクを、同時にREITの成⻑機 CO2排出量 35％削減 ZEB保有 5〜10棟
KPI
会としてもとらえ、それらに取り組
む「戦略」と、評価・管理する
「KPI」を設定し、気候変動への
戦略的改修、ZEB 戦略 個別プロジェクトやZEB等と持続的リターンの両⽴
対応に取り組んで参ります。
グリーンファイナンス 戦略 グリーンな資⾦調達によるアドバンテージ
38
国際イニシアティブへの署名・参加
資産運用会社による国際イニシアティブへの署名・参加
責任投資原則 国連環境計画・⾦融イニシアティブ 国連グローバル・コンパクト
（PRI） （UNEP FI） （UNGC）
2018年8月署名 2018年8月署名 2018年4月署名※
▶ ESG投資の実践状況を報告し、以下の評価結果を取得しました。
戦略とガバナンス 「A+」
（Strategy & Governance) （最上位）
※資産運⽤会社の親会社である「三菱地所株式会社」が
不動産 UNGCに署名し三菱地所グループで参加企業として登録
「Ａ」
（Property）
ESG情報開示方針・GRI対照表
▶ ESG関連の具体的な開⽰内容については、ESGに関する国際的な報告フレームワークであるGRI
（Global Reporting Initiative）を参照しながら、ホームページにてESGに関連する各種情報全般を
公開するとともに、決算説明資料、資産運⽤報告、有価証券報告書、アニュアルレポートにおいても情報
をアップデートしていきます。
TCFDへの賛同・署名
▶ J-REIT初のTCFD (気候関連財務情報開⽰タスクフォース) のオフィシャルな署名者になりました。
39
ESGに関する認証の取得・外部評価
GRESBへのコミットメント
国内オフィス部門（上場・非上場）で
▶ GRESBのリアルエステイト調査において、最上位となるGreen Star・5 Starの評価を得ています。
「第１位」
GRESBレーティング 「5 Star」
GRESB開示評価 「Ａ」
GRESB ベンチマーク
メンバーシップ加⼊ コミッティメンバー
CDP気候変動プログラムへの参加
▶ 2019年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています。
ISS ESG 企業格付 「Prime」評価の取得
▶ ISS社のサステナビリティ格付において「Prime Status」評価を獲得しました。
第1回 ESGファイナンス・アワード受賞
▶ 環境省主催の 「第１回ESGファイナンス･アワード･ジャパン」において ボンド部門 銅賞を受賞しました。
40
ビル環境認証の取得
DBJ Green Building認証
評価 物件名
★★★★★
• 大手町フィナンシャルシティ • 三菱UFJ信託銀⾏ • 晴海フロント • 汐留ビルディング • 新宿イーストサイド • 新宿フロントタワー
ノースタワー 本店ビル スクエア
• 北の丸スクエア • 東京オペラシティビル • ８・３スクエア北ビル • 名古屋広⼩路ビルヂング
• フロントプレイス⽇本橋 • ＴＩＸＴＯＷＥＲ ＵＥＮＯ • 東⼆番丁スクエア • 尼崎フロントビル
★★★★ • 晴海センタービル • 大崎フロントタワー • AER
• 赤坂パークビル • ＭＭパークビル • ⾦沢パークビル
• 田町フロントビル • クイーンズタワーA • 名古屋広⼩路プレイス
• 銀座一丁目イーストビル • ⾦沢上堤町ビル • 四条烏丸センタービル • 御堂筋ダイワビル
★★★
• 芝⼆丁目大門ビルディング • 錦パークビル • 新藤田ビル • NHK広島放送センタービル
★★ • 代々木１丁目ビル • 梅田スクエアビルディング
BELS認証 ビル環境認証取得率の推移
評価 物件名 73.6% 73.9%
★★★ • フロントプレイス⽇本橋 • 尼崎フロントビル
53.6%
• 北の丸スクエア • 晴海センタービル
★★
• 晴海フロント • 四条烏丸センタービル
• 銀座一丁目イーストビル • ８・３スクエア北ビル
24.8%
• 田町フロントビル • 東⼆番丁スクエア
★
• ＴＩＸＴＯＷＥＲ ＵＥＮＯ • ⾦沢上堤町ビル
• 大崎フロントタワー • 名古屋広⼩路プレイス
2017年3月末 2018年3月末 2019年3月末 2020年3月末 41
＊取得価格ベース
社会への取り組み①
サステナビリティガイドを活用したテナントとの協働促進
▶ ⼊居テナントとの協働を促進する取り組みの一環として、サステナビリティガイドを作成・配布しています。
サステナビリティガイド
主に「環境」と「働く人の快適性」という観点で、オフィス
で働く私たちにできる取り組みを、実際の事例を交えて
紹介しています。
ジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)はサステナブル
な社会の実現に向け、テナントの皆様と共に様々な取
り組みを継続していきます。
サステナビリティガイド目次
サステナブルな社会を目指して
私たちの想い
Case1 大規模事務所の取り組み事例
Case2 中⼩規模事務所の取り組み事例
Case3 現在のオフィスで出来る新たな空間づくり
今すぐできること
サステナビリティガイド
https://www.j-re.co.jp/assets/pdf/sustainability_guide.pdf QRコード
42
社会への取り組み②
テナント満⾜度向上
▶ より良いビルの運営管理のため、テナント満⾜度調査を随時実施しています。また、テナントの安全・健康に資する取り組みも積極的に⾏っています。
地震被災度判定基準の策定
銀座三和ビルでは、⼊居テナントを
地震被災度判定システム・判定ツールの導⼊
対象とした「ビルと管理の満⾜度調
地震被災状況早期把握・共有システムの整備
査」を実施。
被災時における避難退去判断ガイドラインの整備
その結果を踏まえて、1階エントラン
帰宅困難者対応ガイドラインの整備
スホールをはじめとした共⽤部の改修
防災協議会の開催、防災訓練・消防訓練の実施
⼯事を実施しました。
テナント居室内の空気環境測定、害虫駆除等の実施
AEDの設置
地域コミュニティとのつながり 芸術文化活動への貢献
▶ 地域コミュニティに関与する様々な活動に取り組み、地域社会に貢献しています。 ▶ JREは東京オペラシティ文化財団に協賛しています。
地域の街づくりへの貢献（街づくりに関する各種協議会への参加など）
災害時の地域貢献（帰宅困難者受け⼊れ体制構築、地域防災訓練への参加など） 東京オペラシティ コンサートホール ▶
地域イベント・地域グループ活動・芸術文化活動への⽀援（地域夏祭りへの協賛、
公開空地や共⽤部を活⽤した地域音楽イベントの定期開催など）
地域の環境・健康への貢献（「コミュニティサイクル」への設置スペース提供、献血活動
▼ 東京オペラシティ アートギャラリー
に対しての敷地提供など）
43
社会への取り組み③
従業員への取り組み
▶ ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社(JRE-AM)では、JREの資産運⽤会社として、資産運⽤を担うプロフェッショナル人材の獲得・育成と、従業員の健康・快適性向上に取り
組んでいます。
優秀な人材の獲得と育成 従業員の健康と快適性に関する取り組み
人材獲得 心身の健康を⾼める取り組み
JRE-AMでは、人材を重要な経営資源ととらえています。 2017年12月のオフィス移転にあわせて、全従業員の座席を
多様なバックグランド、キャリアを有する人材の活躍を推進す フリーアドレス化すると共に、社内のコミュニケーション・スペースを
るなど、優秀な人材の確保に取り組んでいます。 充実させました。同スペースでは、従業員への健康配慮から野
また当社独⾃の人事政策として、⼊社後も各人の能⼒を引 菜ジュース、ヨーグルトドリンクなどの健康ドリンクなどを無償提
き出し向上させるような人材育成、健康と快適性といった人 供しているほか、バランスチェアなどを配置する遊び心も兼ね備
事政策を進めています。 えた設えとしています。これらのサービス・設備は社内コミュニ
人材育成 ケーションの活性化を意図しており、働き方改革・生産性向上
正社員・出向者のみならず派遣社員・契約社員を含めた全 につながるものと考えております。
役職員に対して、企業人・業界人としてのスキルアップのた
全従業員を対象としたフレックスタイム制度を導⼊しています。
め、不断の⾃⼰啓発に努めることを推奨しております。
2時間のコアタイムを設け、コア以外については出退勤⾃由とす
REIT業界の知識・コンプライアンス意識などを育成する、当
ることで、従業員それぞれのライフスタイルに合わせた働き方が
社独⾃の研修に加え、株主が提供する各種研修などへの
できる環境をつくっています。
積極的な参加を呼びかけています。また、従業員の能⼒開
発の一環として、様々な研修、能⼒・キャリア開発プログラム また、所定労働時間を1⽇単位とせず、1か月間の総労働
を取り⼊れています。 時間で管理していることから、各人が仕事の繁閑とプライ
ベートの予定を勘案のうえ、ワークライフバランスを考えた働
また、JRE-AMでは、株主である三菱地所株式会社及び三 き方をすることができます。
井物産株式会社から、不動産投資、不動産運⽤の経験・
ノウハウを持つ専門性高い人材を出向者として受け⼊れてお
ります。
44
ガバナンス①
投資法人の仕組みと資産運用会社における運用体制
▶ 投資法人は、投信法の定めにより、使⽤人を雇⽤することができず、資産運⽤・資産保管などの業務を外部の専門家に委託しています。
投資法人 不動産等の運⽤委託
資産運用会社
ジャパンリアルエステイト
ジャパンリアルエステイト
投資法人 株主総会
アセットマネジメント
監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会
運⽤会議
代表取締役
社⻑
資産保管委託 一般事務委託
コンプライアンス部
資産保管会社 一般事務受託者
信託銀⾏ 信託銀⾏ 企画部 財務部 不動産投資部 ビル営業部 業務管理部 リスク管理室
45
ガバナンス②
資産運用会社における利益相反取引への対応方針
JRE-AMは、JRE-AMの⾏う投資法人の資産運⽤業務が投資法人の投資主の資⾦を運⽤する⾏為であるという重要性を認識し、常に運⽤を受
基本的な考え方 託している投資法人の利益を第一に考えて忠実・公平・誠実かつ公正に資産運⽤業務を⾏うことを旨としています。全ての取引において、投資法人
の利益を第一に考え、資産運⽤会社としての善管注意義務を果たし、公正な取引を⾏います。
▶ 資産運⽤会社の意思決定の内部統制上の仕組み（利害関係者等を相手方とした、一定規模を上回る取引の場合）
担当部署における検討・選定・起案 第三者である専門家に適宜確認し、特に利害関係者取引については利益相反の⾒地をはじめ、コンプライ
＜遵法性一次チェック＞ アンス上の問題が無いことを確認した上で起案。
コンプライアンス部における事前検証 コンプライアンス部⻑による議案の事前検証。コンプライアンス上の問題がある場合、担当部署に差し戻し。
＜遵法性二次チェック＞
否決・差戻し
コンプライアンス委員会における審議・承認 全コンプライアンス委員の過半数の賛成があり、かつ、出席した外部コンプライアンス委員全員の賛成をもっ
＜遵法性三次チェック＞ て承認。必要がある場合は、当該取引等の中⽌⼜は変更を命令。
投資法人役員会の承認 執⾏役員及び監督役員の過半数が出席し、出席した執⾏役員及び監督役員の過半数をもって承認。
＜遵法性四次チェック＞
運用会議における審議・決定 代表取締役社⻑及び資産運⽤会社執⾏役員の過半数が出席し、代表取締役社⻑及び在籍する執⾏
＜遵法性五次チェック＞ 役員の過半数の賛成をもって決定。
取締役会、投資法人執⾏役員、投資法人役員会への報告 決定された事項を取締役会・投資法人役員会に報告。
46
ガバナンス③
ESGに関するマネジメント体制・基本方針
サステナビリティ委員会
▶ 「サステナビリティ方針」を実践し、サステナビリティの向上・投資主価値の最大化を図ることを目的として、「サステナビリティ委員会」を開催しています。
構成メンバー 報告内容・開催頻度・検討プロセス
代表取締役社⻑（サステナビリティ最高責任者） サステナビリティ方針に基づく各種取り組みについて検討、報告
企画部 ESG推進室⻑（サステナビリティ執⾏責任者） 委員会は原則として年４回の開催
その他各部署⻑、及び各部の実務担当者等 サステナビリティ委員会で検討された内容は、投資法人の
役員会へ年1回報告
サステナビリティ方針
1 低炭素社会形成への寄与 5 役職員への取り組み
省エネルギーに寄与する運⽤改善や設備の導⼊など、エネルギーの効率的な利⽤を積極的に実 社員の環境意識の向上や能⼒開発を図るための教育、啓発活動を実施するとともに、多様な
践し、低炭素社会の形成に寄与します。 人財の活躍やライフスタイルに応じた柔軟な働き方を⽀援します。
2 循環型社会形成への寄与 6 社外のステークホルダーとの協働
水資源の効率的な利⽤、ならびにリデュース（廃棄物等の発生抑制）、リユース（再使⽤）、 プロパティ・マネジメント会社等のサプライヤーと協働し、テナントの満⾜度向上に努めるとともに、
リサイクル（再生利⽤）に努め、循環型社会の形成に寄与します。 地域社会との共生を図っていきます。
3 自然調和型社会形成への寄与 7 情報開示と環境認証の取得
生物多様性に配慮した植栽管理を通じて、環境との共生に努め、⾃然調和型社会の形成に寄 投資家を始めとする様々なステークホルダーに対し、ESG（Environment︓環境 Society︓
与します。 社会 Governance︓ガバナンス）に関する情報の開⽰に努めます。 また、グリーンビルディング
認証等の環境認証・評価を継続的に取得していきます。
4 安全と安心の向上
防災・災害対策として、公⺠連携による防災訓練の実施やBCP（事業継続計画）への取組
を推進していきます。
47
天気予報では快晴だったのに、
ひどいコンディションになりましたね。
⾃然には逆らえないから、
シャワーが収まるまで雨宿りしよう。
こういう天気は⻑く続かないと思いますが、雨が⽌んだ後も
芝が湿って重くなるから、気をつけてプレーしてください。
48 48
9 Appendix
直近5期の財務指標の推移
2018年3月期 2018年9月期 2019年3月期 2019年9月期 2020年3月期
総資産経常利益率（ROA・年換算値） 2.7 % 2.8 % 2.8 % 3.2 % 3.3 %
純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 5.2 % 5.2 % 5.3 % 5.8 % 6.1 %
期末⾃⼰資本比率 50.3 % 53.4 % 53.1 % 53.1 % 52.4 %
LTV①（簿価ベース） 43.2 % 40.2 % 40.5 % 40.4 % 40.9 %
LTV②（時価ベース） 36.0 % 33.2 % 33.1 % 32.4 % 32.6 %
デットサービスカバレッジレシオ（DSCR） 16.9 倍 18.5 倍 19.6 倍 21.4 倍 24.3 倍
NOI 21,566 百万円 22,401 百万円 22,603 百万円 23,104 百万円 23,413 百万円
NOI利回り（年換算値） 4.4 % 4.4 % 4.4 % 4.5 % 4.4 %
FFO 18,652 百万円 19,451 百万円 19,831 百万円 19,795 百万円 19,986 百万円
FFO配当性向 65.5 % 67.6 % 67.7 % 71.4 % 73.5 %
AFFO 15,999 百万円 17,777 百万円 17,506 百万円 18,299 百万円 17,613 百万円
AFFO配当性向 76.4 % 74.0 % 76.7 % 77.2 % 83.4 %
〈各指標の定義〉
＊ROA＝経常利益／総資産額 ＊DSCR＝⾦利償却前当期純利益／⽀払利息
総資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。 ＊NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費⽤（減価償却費を除く）
＊ROE＝当期純利益／純資産額 ＊NOI利回り＝NOI（年換算値）／物件取得価格合計
純資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。
＊FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
ただし、期中に新投資口の発⾏を⾏った場合は、期⾸から新投資口発⾏前⽇までの⽇数をa⽇間、
新投資口発⾏から期末までの⽇数をb⽇間とし、 ＊FFO配当性向＝分配⾦総額／FFO
（期⾸純資産額× a ⽇間 ＋ 期末純資産額× b ⽇間）／運⽤⽇数（a＋b⽇間）で計算。 ＊AFFO＝FFO－資本的⽀出
＊期末⾃⼰資本比率＝期末純資産額／期末総資産額 ＊AFFO配当性向＝分配⾦総額／AFFO
＊LTV①＝期末有利子負債残高／期末総資産額
＊LTV②＝期末有利子負債残高／期末物件鑑定評価額（不動産鑑定士による算定価格）合計
50
JRE上場からの実績①
(百万円)
2002年3月期 2002年9月期 2003年3月期 2003年9月期 2004年3月期 2004年9月期 2005年3月期 2005年9月期 2006年3月期 2006年9月期 2007年3月期 2007年9月期 2008年3月期
営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743
賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807
不動産等売却益 － － － － － － － － － 400 459 397 －
その他 － － － － － － － － － － － － 7,935
営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 8,739 14,218
経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946
当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945
発⾏済投資口数 160,400口 225,400口 225,400口 225,400口 260,400口 260,400口 260,400口 345,400口 345,400口 345,400口 410,000口 410,000口 443,000口
分割考慮後 発⾏済投資口数 （注） 320,800口 450,800口 450,800口 450,800口 520,800口 520,800口 520,800口 690,800口 690,800口 690,800口 820,000口 820,000口 886,000口
1口当たり分配⾦ 14,983円 12,853円 14,455円 15,117円 14,602円 14,711円 15,824円 15,951円 16,172円 17,302円 17,521円 18,500円 29,223円
実 半 半
年 年
分割考慮後1口当たり分配⾦ （注） 7,491円 6,426円 7,227円 7,558円 7,301円 7,355円 7,912円 績 7,975円 8,086円 8,651円 8,760円 9,250円 14,611円
前 前
予 予
総資産額 161,809 185,397 200,022 209,581 244,523 257,372 322,358