2020年３月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
2020年５月15日
不動産投資信託証券発行者名 ジャパンリアルエステイト投資法人 上 場 取 引 所 東
コ ー ド 番 号 8952 Ｕ Ｒ Ｌ https://www.j-re.co.jp
代 表 者 （役職名） 執行役員 （氏名） 柳澤 裕
資 産 運 用 会 社 名 ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社
代 表 者 （役職名） 代表取締役社長 （氏名） 梅田 直樹
問 合 せ 先 責 任 者 （役職名） 執行役員企画部長 （氏名） 元岡 將
ＴＥＬ 03-3211-7951
有価証券報告書提出予定日 2020年６月25日 分配金支払開始予定日 2020年６月12日
決算補足説明資料作成の有無：有
決算説明会開催の有無 ：無 （機関投資家・アナリスト向け）
（百万円未満切捨て）
１．2020年３月期の運用、資産の状況（2019年10月１日～2020年３月31日）
(1）運用状況 （％表示は対前期増減率）
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％
2020年３月期 35,996 2.4 17,354 5.2 16,326 6.1 15,755 5.4
2019年９月期 35,164 6.5 16,494 13.4 15,390 14.5 14,945 11.3
１口当たり 自 己 資 本 総 資 産 営業収益
当期純利益 当期純利益率 経常利益率 経常利益率
円 ％ ％ ％
2020年３月期 11,373 3.1 1.7 45.4
2019年９月期 10,789 2.9 1.6 43.8
(2）分配状況
１口当たり分配金 分配金総額
（利益超過分配金 （利益超過分配金
１口当たり 利益超過 配当性向 純資産配当率
は含まない） は含まない）
利益超過分配金 分配金総額
円 百万円 円 百万円 ％ ％
2020年３月期 10,610 14,697 － － 93.3 2.9
2019年９月期 10,197 14,124 － － 94.5 2.8
（注）１．配当性向は小数点第１位未満を四捨五入して表示しています。
（注）２．2020年３月期の分配金総額は、当期純利益に圧縮積立金取崩額２百万円を加算し、圧縮積立金繰入額1,060百
万円を控除した金額となっております。
（注）３．2019年９月期の分配金総額は、当期純利益に圧縮積立金取崩額２百万円を加算し、圧縮積立金繰入額822百万
円を控除した金額となっております。
(3）財政状態
総資産 純資産 自己資本比率 １口当たり純資産
百万円 百万円 ％ 円
2020年３月期 982,607 514,400 52.4 371,351
2019年９月期 966,390 512,770 53.1 370,174
（参考）自己資本 2020年３月期 514,400百万円 2019年９月期 512,770百万円
(4）キャッシュ・フローの状況
営業活動による 投資活動による 財務活動による 現金及び現金同等物
キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー キャッシュ・フロー 期 末 残 高
百万円 百万円 百万円 百万円
2020年３月期 26,455 △34,496 △2,124 23,438
2019年９月期 23,864 △1,213 △13,429 33,604
２．2020年９月期の運用状況の予想（2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期の運用状況の予想（2020年10
月１日～2021年３月31日）
（％表示は対前期増減率）
１口当たり分配金
１口当たり
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 （利益超過分配金
利益超過分配金
は含まない）
百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 百万円 ％ 円 円
2020年９月期 35,010 △2.7 16,310 △6.0 15,330 △6.1 15,320 △2.8 10,800 －
2021年３月期 35,100 0.3 16,230 △0.5 15,250 △0.5 15,240 △0.5 10,750 －
（参考）１口当たり予想当期純利益（予想当期純利益÷予想当期末投資口数）
（2020年９月期） 10,800円、（2021年３月期） 10,750円
（注）本欄に記載の2020年９月期及び2021年３月期の予想分配金は、６ページに記載の「2020年９月期（2020年４月１日
～2020年９月30日）及び2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）運用状況の予想の前提」に記載の通り、
2020年９月期中に新たな投資口の発行が行われることを前提としております。しかしながら、この新投資口の発行が
行われる保証はなく、また、発行された場合であっても新投資口の数が増加又は減少する場合があります。それらの
場合、分配金の額は予想額と異なることが予想されます。
※ その他
(1）会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示
① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 ：無
② ①以外の会計方針の変更 ：無
③ 会計上の見積りの変更 ：無
④ 修正再表示 ：無
(2）発行済投資口の総口数
① 期末発行済投資口の総口数（自己投資口を含む） 2020年３月期 1,385,210口 2019年９月期 1,385,210口
② 期末自己投資口数 2020年３月期 0口 2019年９月期 0口
（注）１口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、28ページ「１口当たり情報」をご覧くださ
い。
※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。
※ 特記事項
本書に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、当投資法人が現在入手している情報及び合理
的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があり
ます。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提条件については、６ペー
ジに記載の「2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月
31日）運用状況の予想の前提」をご参照ください。
以 上
ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
○目次
１．運用状況 …………………………………………………………………………………………………………………… 2
（１）運用状況 ……………………………………………………………………………………………………………… 2
① 当期の概況 …………………………………………………………………………………………………………… 2
② 当期の運用実績 ……………………………………………………………………………………………………… 2
③ 業績及び分配金 ……………………………………………………………………………………………………… 3
（２）次期の見通し ………………………………………………………………………………………………………… 4
① 運用全般に関する見通し …………………………………………………………………………………………… 4
② 業績の見通し ………………………………………………………………………………………………………… 5
③ 資産の取得 …………………………………………………………………………………………………………… 5
（３）投資リスク …………………………………………………………………………………………………………… 7
２．財務諸表 …………………………………………………………………………………………………………………… 9
（１）貸借対照表 …………………………………………………………………………………………………………… 9
（２）損益計算書 …………………………………………………………………………………………………………… 11
（３）投資主資本等変動計算書 …………………………………………………………………………………………… 12
（４）金銭の分配に係る計算書 …………………………………………………………………………………………… 13
（５）キャッシュ・フロー計算書 ………………………………………………………………………………………… 14
（６）継続企業の前提に関する注記 ……………………………………………………………………………………… 15
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記 ………………………………………………………………………… 15
（８）財務諸表に関する注記事項 ………………………………………………………………………………………… 17
（９）発行済投資口の総口数の増減 ……………………………………………………………………………………… 29
３．参考情報 …………………………………………………………………………………………………………………… 30
（１）当投資法人の資産の構成 …………………………………………………………………………………………… 30
（２）投資不動産物件及び不動産を信託する信託の受益権等 ………………………………………………………… 31
① 当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の概要（一覧表） ………………………………………………… 31
② 当投資法人の保有に係る不動産等関連資産の損益状況 ………………………………………………………… 35
（３）資本的支出の状況 …………………………………………………………………………………………………… 38
①資本的支出の予定 ……………………………………………………………………………………………………… 38
②期中の資本的支出 ……………………………………………………………………………………………………… 38
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
１．運用状況
（１）運用状況
① 当期の概況
当投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（以下「投信法」といいます。）に基づき、2001年５月11
日に設立され、同年９月10日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場（銘柄コード8952）に上場いたしまし
た。それ以来、当投資法人の運用資産は順調に拡大し、上場直後（2001年９月末）のオフィスビル20物件、取得
価格の総額928億円から、2020年３月末には73物件、１兆532億円（注）となり、着実な成長を維持しています。
第37期となります当営業期間（2019年10月１日～2020年３月31日）の日本経済は、米中貿易摩擦の長期化及び
海外経済の減速等の影響を受けて輸出が弱含みましたが、雇用・所得環境は改善が続き、企業収益についても高
い水準で底堅く推移しました。一方、足元では新型コロナウイルス感染症の拡大を背景とした世界経済の減速及
び金融資本市場の変動が懸念される等、先行きは不透明な状況となっています。
賃貸オフィス市場におきましては、依然空室率の低下傾向が継続し、東京都心部に留まらず全国的に、賃料水
準の緩やかな上昇が継続しました。当投資法人においても、これまでの好調な賃貸マーケットを背景に、稼働率
の良化と共に、より積極的な賃料改定と、テナント入替に際しより高単価の貸付を実現する等、順調に増収実績
を積み上げました。目下、タイトな需給バランスが継続しているものの、新型コロナウイルス感染症が国内外経
済に与える影響には十分注視する必要があると考えています。
不動産売買市場におきましては、良好な資金調達環境が続いたため、国内外の投資家の積極的な投資意欲が見
られ、取引利回りは引き続き低水準を維持し厳しい取得環境が継続しました。当投資法人においては、このよう
な環境下においても、相互売買取引やスポンサーとの取引により、積極的な物件取得を進めました。
当投資法人では、このような環境におきまして、投資主の皆様に対して安定した分配を行うという上場以来変
わらない運用方針の下で積極的な運用を行い、前期を413円上回る10,610円とすることができました。
（注）取得価格の総額には、神宮前メディアスクエアビルの2009年10月30日付けにて譲渡した敷地の一部（売却原価614百万円）が含
まれております。以下同様とします。
② 当期の運用実績
ａ 運用管理と物件の取得等
当期の賃貸オフィス市場は上記環境にあり、当投資法人においてもきめ細かいリーシングを通じて稼働率の
向上に取り組んだ結果、当期末の稼働率は99.7％となり、引き続き高い水準の稼働率を維持しました。
物件の取得・売却においては、2019年12月20日に川崎砂子ビルディング（神奈川県川崎市）の信託受益権の
準共有持分50％を3,078百万円で譲渡しました。なお、本物件は２回に分けて譲渡しており、2019年９月30日
付けにて準共有持分50％を3,078百万円で譲渡済みです。また、2020年１月31日に相互売買により、小伝馬町
新日本橋ビルディング（東京都中央区）の信託受益権を3,450百万円で譲渡し、同時にシーバンスS棟（東京都
港区）の事業持分割合13.45％を5,400百万円で取得しました。さらに、2020年３月24日に、大丸有エリアに位
置する大規模最新鋭複合ビルである大手町パークビルディング（東京都千代田区）の信託受益権の建物所有割
合2.91％を10,175百万円で取得しました。合わせて、2020年３月27日に、既存保有物件の追加取得として、新
宿フロントタワー（東京都新宿区）の建物所有割合9.91％を10,100百万円で取得し、新宿イーストサイドスク
エア（東京都新宿区）の共有持分４％を8,460百万円で取得しました。よって、前記既存保有２物件における
当投資法人の共有持分はそれぞれ27.25％から37.16％（建物所有割合）、31.0％から35.0％となっておりま
す。
上記の結果、当期末（2020年３月31日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル73物件、
取得価格の総額1,053,274百万円、総賃貸可能面積864,014㎡（約261,364坪）、テナント総数1,515となりまし
た。
なお、2020年４月20日には、2019年８月竣工の高機能仕様を備えた大規模再開発ビルであるリンクスクエア
新宿（東京都渋谷区）の建物所有割合37.34％を17,300百万円で取得しています。
（注）2013年８月23日付けにて建物を譲渡したリンクスクエア新宿（底地）及び2018年１月18日付けにて建物を譲渡した渋谷クロス
タワー（底地）は、上記物件数及び取得価格の総額には含み、総賃貸可能面積及びテナント総数には含みません。
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ｂ 資金の調達
当投資法人は、総資産に占める有利子負債の比率を30～40％を目安に運用することを財務上の基本方針とし
ており、併せて、借入コストや既存借入先とのリレーションを勘案した上で、満期の分散・デュレーションの
長期化・安定借入先の多様化等により、健全かつ保守的な財務体質の維持を目指すこととしております。
物件の取得による新規借入や既存借入金のリファイナンスにあたっては、前記観点のほか新投資口発行によ
る資金調達での返済可能性等も念頭に置き、戦略的かつ機動的な借入を実施しております。
当期におきましては、既存借入金の返済資金に充当するための借入を実施したほか、新宿フロントタワー及
び新宿イーストサイドスクエアの追加取得資金の一部に充当するため、短期借入金15,000百万円の借入を実施
しました。また、2020年３月25日付にて、現在の市況に鑑み、投資口の発行に係る発行登録書を関東財務局長
宛て提出しました。
■投資口の発行に係る発行登録書の概要
内国投資証券の形態 当投資法人投資口
発行登録の効力発生日（2020年４月２日）
発行予定期間
から１年を経過する日（2021年４月１日）まで
発行予定額 200億円（上限）
特定資産（投信法第２条第１項における意味を有します。）
手取金の使途
の取得に伴う借入金の返済に充当することを予定。
このような取り組みの結果、2020年３月31日現在の有利子負債残高は前期末比12,000百万円増の401,993百
万円となり、内、長期借入金は340,000百万円（１年内返済予定の長期借入金41,000百万円を含みます。）、
短期借入金は29,000百万円、投資法人債は32,993百万円となりました。総資産に占める有利子負債の比率は
40.9％となっております。
なお、2020年３月31日現在の当投資法人の格付けの取得の状況は以下のとおりです。
■格付け
信用格付業者 格付内容
Ｓ＆Ｐグローバル・レーティング・ジャパ 長期発行体格付け：Ａ＋、短期発行体格付け：Ａ－１、
ン株式会社 アウトルック：安定的
ムーディーズ・ジャパン株式会社 発行体格付け ：Ａ１、格付け見通し ：安定的
株式会社格付投資情報センター 発行体格付け ：ＡＡ、格付けの方向性：安定的
③ 業績及び分配金
上記のような運用の結果、当期の業績は、営業収益35,996百万円（前期比2.4％増）、営業利益17,354百万円
（前期比5.2％増）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は16,326百万円（前期比6.1％
増）、当期純利益は15,755百万円（前期比5.4％増）となりました。
当期の分配金につきましては、当投資法人の規約第32条第１項第２号に定める分配方針に基づき、分配金の額
は利益の金額を限度とし、かつ租税特別措置法第67条の15に規定されている「配当可能利益の額」の100分の90
に相当する金額を超えるものとしています。かかる方針のもと、租税特別措置法第65条の７の「特定の資産の買
換えの場合の課税の特例」の制度による圧縮積立を行い、かつ繰越利益を留保した上で、発行済投資口の総口数
1,385,210口の整数倍である14,697,078,100円を利益分配金として分配することとしております。この結果、投
資口１口当たりの分配金は10,610円となりました。
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（２）次期の見通し
① 運用全般に関する見通し
2020年４月７日に新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24年法律第31号。その後の改正を含みます。）
第32条第１項に基づき、７都府県を対象に新型インフルエンザ等緊急事態宣言が発出され、同年４月16日には対
象区域が全都道府県に拡大されました。当投資法人の保有資産はオフィスビルが中心であり、その影響が直ちに
生じるとは考えておりませんが、当該緊急事態宣言及びこれに伴う措置や要請等により、テナントである企業の
事業を含めた経済活動の抑制が生じており、これは当投資法人の今後の運用業績に悪影響を及ぼす可能性があり
ます。今後の日本経済は、新型コロナウイルスの影響を受けて急速に悪化しており、極めて厳しい状況となりま
す。先行きが見通せない状況の中、世界経済の下振れリスクや金融資本市場の変動等の影響を十分に注視する必
要があると考えています。
賃貸オフィス市場におきましても、新型コロナウイルスの感染拡大による国内外の経済への影響を注視してい
くとともに、賃貸オフィス市場の動向や当投資法人の運用テナントの業況等を見極めながら、内部成長の強化を
図ってまいります。
不動産売買市場におきましては、今後の市況動向を注視しながら、引き続き積極的な案件発掘を継続する必要
があると考えています。
ａ 物件の運営管理
上記のようなオフィスビル賃貸市況を踏まえ、継続して収益の維持・向上を図るべく、以下の方針で運営管
理をしてまいります。
（イ）既存テナントとの信頼関係の強化
当投資法人では、複数の不動産管理会社に管理業務を委託しております。不動産管理会社各社はそれぞ
れの物件において長年に亘る日々の管理実績を積み重ね、既にテナントとの信頼関係を築いております
が、さらにテナントニーズの先取りやきめ細やかなサービス対応に努め、この関係を一層強固なものにす
ることにより、テナントの満足度を高め、入居率の維持向上や賃料の引き上げに努めてまいります。
（ロ）空室の早期解消
現時点にて空室のある物件及び空室の発生が見込まれる物件につきましては、当該物件の不動産管理会
社及び仲介会社各社と協力・連携し、既存テナントの増床ニーズを掘り起こすほか、当該物件の立地、特
徴にあわせて、適切なテナント候補を絞り、積極的に働きかけることで、空室の早期解消に努めてまいり
ます。
（ハ）収益の安定化
大口テナントとの賃貸借契約に関しては、収益の安定化を図るべく、定期借家契約への切り替えや契約
期間の長期化を進めてまいります。
（ニ）運営管理コストの削減
運営管理コストについては、テナント満足度の維持・向上に努めながら、複数の不動産管理会社間に健
全な競争原理を導入し、継続的に管理体制・コストの見直しを実施してまいります。
ｂ 物件の取得・売却
物件の取得につきましては、以下の方針で臨みます。
（イ）物件情報の早期入手を図るべく、既存の情報ルートをさらに強固なものにし、また、新規ルートの開拓
に努めてまいります。
（ロ）物件取得にあたっては、経済的、物理的及び権利関係等の法的な調査・検討を入念に行い、物件の選別
をしてまいります。特に構造については、新耐震基準に適合もしくはそれと同等以上とし、また、設備に
ついても、エンジニアリングレポートを踏まえ現状を適切に把握し、更新の必要性も検証することによ
り、中長期的に競争力を維持できると想定される物件を対象とします。
（ハ）なお、物件の所在地域別保有割合は、当投資法人の取得の指針に則り、首都圏に所在する物件を70％以
上、その他の地方都市を30％以下として運用することを目安とします。
このような方針で、競争力が高いと判断される物件を引き続き取得する一方で、一層のポートフォリオの質
の向上を図るべく、資産の入替についてもタイミングをみて検討を進めてまいります。
ｃ 財務上の指針
当投資法人の財務上の指針は以下のとおりです。
（イ）総資産に対する借入金（投資法人債を含みます。）残高の割合を、原則として65％を超えない範囲で、
より低い有利子負債比率を保つよう30％～40％を目安に保守的な運用を目指します。
（ロ）当投資法人の借入金と投資法人債を合わせた合計額は１兆円を上限とします。
（ハ）借入れを行う場合、借入先は、適格機関投資家（租税特別措置法第67条の15に規定する機関投資家に限
ります。）に限るものとします。
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（ニ）流動性を適正な水準に維持する目的で、コミットメントライン契約や当座貸越契約等、事前の借入枠設
定または随時の借入れの予約契約を締結することがあります。
（ホ）金融取引にあたっては可能な限り、複数の金融機関との交渉により最良執行を目指します。
② 業績の見通し
2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）の運用状況につきましては、営業収益35,010百万円、営業
利益16,310百万円、経常利益15,330百万円、当期純利益15,320百万円、１口当たり分配金10,800円を見込んでお
ります。
また、2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）の運用状況につきましては、営業収益35,100百万
円、営業利益16,230百万円、経常利益15,250百万円、当期純利益15,240百万円、１口当たり分配金10,750円を見
込んでおります。
この見通しの前提条件につきましては、６ページに記載の「2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30
日）及び2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）運用状況の予想の前提」をご覧ください。状況の変
化により、実際の営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益、１口当たり分配金は変動する可能性がありま
す。
③ 資産の取得
前記（１）運用状況 ②当期の運用実績 ａ運用管理と物件の取得等に記載のとおり、当投資法人では、当期
決算日（2020年３月31日）以降に下記のとおり資産を取得しております。
取得資産の名称：リンクスクエア新宿
[取得の概要]
特定資産の種類 ：国内不動産
取得価格 ：17,300百万円（注）１.
契約締結日 ：2020年４月13日
取得日 ：2020年４月20日
売主 ：三菱地所株式会社
[取得資産の内容]
所在地 ：東京都渋谷区千駄ヶ谷五丁目27番５号
用途 ：事務所、店舗
敷地面積 ：3,852.34㎡
建物延床面積 ：42,049.96㎡
構造 ：鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付16階建
建築時期 ：2019年８月
所有形態 ：所有権（一部借地権）（土地）・区分所有権の共有持分（建物）
建物所有割合 ：37.34％
テナント総数 ：16（注）２.
賃貸可能面積 ：9,786㎡（注）２.
総賃貸面積 ：9,786㎡（注）２.
入居率 ：100.0％（注）２.
（注）１．当投資法人は、2004年３月24日付けで土地・旧建物（日本ブランズウィックビル）の所有権を取得し、2013年８月23日付
けで旧建物を譲渡しています。本取引において、建物の区分所有権の共有持分及び当投資法人が保有する底地に係る定期
借地権を取得しました。
（注）２．テナント総数、総賃貸面積、総賃貸可能面積及び入居率は、取得日の数値を記載しています。
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2020年９月期（2020年４月１日～2020年９月30日）及び
2021年３月期（2020年10月１日～2021年３月31日）運用状況の予想の前提
項目 前提条件
・2020年９月期：2020年４月１日～2020年９月30日（183日間）
計算期間
・2021年３月期：2020年10月１日～2021年３月31日（182日間）
・2020年３月31日現在保有している73物件に加え、2020年９月期に取得したリンクスクエア新宿を
加えた73物件を前提としております。なお、実際にはその他の物件の取得、売却により変動する
保有物件 可能性があります。
・当投資法人において、2020年３月31日現在、金融庁監督指針に記載されたフォワード・コミット
メント等は存在いたしません。
・2020年３月31日現在の発行済投資口の総口数1,385,210口に、2020年３月25日付け関東財務局に
提出した投資口の発行登録書に記載の発行予定額（200億円）を発行価額の総額とする新投資口
発行済投資口の
の数として32,380口を加えた1,417,590口を前提としております。ただし、この新投資口の発行
総口数
は行われない可能性があり、また発行された場合であっても新投資口の数が増加または減少する
場合があります。
・総資産に占める有利子負債の比率について、当投資法人の運用上の目安は30～40％としておりま
す。
・2020年４月20日付でリンクスクエア新宿の取得資金の一部に充当するため、短期借入金170億円
の借入を行いました。また、既存短期借入金100億円の期限前弁済資金として同年４月27日付で
100億円の長期借入金の借入を行いました。
・2020年３月25日付で提出した投資口の発行登録書に記載の発行予定額（200億円）を発行価額の
総額とする新投資口の発行により調達する資金全額を新宿フロントタワー（追加取得）、新宿イ
ーストサイドスクエア（追加取得）及びリンクスクエア新宿の取得に際し借入れた借入金の返済
の一部に充当し、残余が生じた場合は手元資金とし、将来の特定資産の取得、借入金の返済に充
当することを前提としております。但し、上記新投資口の発行の有無及び、発行された場合も最
有利子負債
終的な発行口数及び発行価額如何により、上記有利子負債の額は変動する可能性があります。
・2020年９月期については、2020年５月15日現在、残額130億円である長期借入金（返済期限2020
年６月15日及び2020年７月３日）及び残額110億円である短期借入金（返済期限2020年５月18
日）について、全額借換えを行うことを前提としております。なお、投資法人債については2020
年９月期に償還期限が到来するものはありません。
・2021年３月期については、2020年５月15日現在、残額280億円である長期借入金（返済期限2020
年10月29日、2020年12月21日、2021年１月15日、2021年１月29日及び2021年３月24日）及び残額
80億円である短期借入金（返済期限2020年12月28日、2021年３月29日及び2021年３月30日）につ
いて、全額借換えを行うことを前提としています。なお、投資法人債については2021年３月期に
償還期限が到来するものはありません。
・既保有物件に係る賃貸事業収益については、2020年５月15日現在において確定している新たな契
約の締結または解約等に加え、昨今のオフィス賃貸市況を考慮した賃料水準及び稼働率等の変動
営業収益 要素を勘案し算出しております。
・上記の他、現時点で判明している、新型コロナウイルス感染症拡大による賃料減少等の影響を一
定程度織り込んで算出しています。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税については、賦課決定された税
額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用に計上しておりますが、計算期間の初日の
属する年内の不動産等の新規取得にかかり、譲渡人との間で固定資産税等の精算金（いわゆる
「固定資産税相当額」）が発生する場合は、当該精算金は当該不動産等の取得原価に算入するた
め、当該計算期間の費用には計上されません。なお、2020年に取得した物件に係る2021年の固定
資産税、都市計画税及び償却資産税の見込額は、それぞれ次の通りです。
シーバンスS棟 41百万円、大手町パークビルディング 72百万円、新宿フロントタワー（追加
営業費用 取得） 46百万円、新宿イーストサイドスクエア（追加取得） 30百万円、リンクスクエア新宿
57百万円
・公租公課については、2020年９月期3,290百万円、2021年３月期3,290百万円を想定しておりま
す。
・減価償却費については、2020年９月期6,610百万円、2021年３月期6,500百万円を想定しておりま
す。
・修繕費については、決算期による金額の差異が大きいこと及び定期的に発生する費用ではないこ
と等から、予想金額より大きく変動する可能性があります。
・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）につきましては、2020年９月期1,080百万円、2021
営業外費用
年３月期980百万円を想定しております。
・利益を超える金銭の分配は行わないことを前提としております。よって、当投資法人の規約に基
づき、利益の金額を限度とし、かつ、配当可能利益の金額の90％に相当する金額を超える額を分
配することを前提としております。
・租税特別措置法第65条の７「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適用し、2020年３月期
における川崎砂子ビルディングの準共有持分50％の譲渡益1,598百万円及び小伝馬町新日本橋ビ
ルディングの譲渡益587百万円のうち、1,620百万円を圧縮積立等しております。
分配金の額
・2020年９月期及び2021年３月期において、買換資産等の減価償却に対応する圧縮積立の戻入益を
分配対象として見込んでおります。
・「発行済投資口の総口数」に記載の通り、2020年９月期中に新たな投資口の発行が行われること
を前提としております。しかしながら、この新投資口の発行が行われる保証はなく、また、発行
された場合であっても新投資口の数が増加又は減少する場合があります。それらの場合、分配金
の額は予想額と異なることが推測されます。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
項目 前提条件
・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改
正が行われないことを前提としています。
・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。
・現時点で判明している、新型コロナウイルス感染症拡大による賃料減額等の影響を一定程度織り
込んで算出していますが、今後のコロナウイルス感染症の推移については不確定性が伴うため変
その他
動する可能性があります。（下記「（３）投資リスク」参照）
・上記の他、新型コロナイウルス感染症の悪影響の長期化や更なる拡大がないことを前提に予想を
策定しています。
・法人税等については圧縮積立等に係る法人税等調整額のほか、定期借地権付建物の借地権償却及
び資産除去債務に係る法人税等を勘案して算出しております。
（３）投資リスク
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大に伴い、有価証券報告書（2019年12月25日提出）における「投資リスク」
のうち、「① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク Ｂ．市場価格変動に係るリスク」について
は、本日現在、以下のとおりに変更し、また、「⑧ その他 感染症の拡大、自然災害等に関するリスク」を追加し
ます。変更箇所は下線で示しています。
① 投資法人が発行する投資口及び投資法人債に係るリスク
Ｂ．市場価格変動に係るリスク
近時、新型コロナウイルスの感染症の世界的な拡大により、業務の停滞や経済活動への悪影響が生じていま
す。2020年４月７日には新型インフルエンザ等対策特別措置法（平成24年法律第31号。その後の改正を含みま
す。）第32条第１項に基づき、７都府県を対象に新型インフルエンザ等緊急事態宣言が発出され、同年４月16日
には対象区域が全都道府県に拡大されました。当投資法人の保有資産はオフィスビルが中心であり、その影響が
直ちに生じるとは考えておりませんが、当該緊急事態宣言及びこれに伴う措置や要請等により、テナントである
企業の事業を含めた経済活動の抑制が生じており、これは当投資法人の今後の運用業績に悪影響を及ぼすおそれ
があります。また、日本経済全体のみならず、世界の状況に鑑みても、株式市場全体が悪影響を受けており、本
投資口もその例外ではありません。今後の感染症の拡大や、その影響の長期化する場合には、更に市場全体への
悪影響が増すおそれがあります。これらにより、本投資口の市場価格は下落するおそれがあります。
以上のほか、本投資口の市場価格は、金利動向や為替相場等の金融環境変化により影響されることのあるほ
か、内外の投資家による本投資口に係る売買高、他の金融商品に対する投資との比較における優劣、市場環境や
将来的な景気動向等によって左右されることがあります。また、地震等の天災、不動産取引の信用性に影響を及
ぼす社会的事象等を契機として、本投資口の市場価格が下落するおそれがあります。
また、当投資法人は、不動産等資産のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託す
る信託の受益権を主な投資対象としており、かかる資産の評価額の変動によって、本投資口の市場価格は変動す
ることがあります。その他、不動産市場の趨勢、オフィスの需給関係、オフィス需要を左右することのある企業
を取り巻く経済の全般的状況及び法制、税制の変更等、不動産関連市場を取り巻く要因による影響を受けること
もあります。
加えて、当投資法人は、その事業遂行のために必要に応じて資金を調達いたしますが、その資金調達が新投資
口の発行により行われる場合には、投資口１口当たり純資産額は影響を受けることがあり、また、市場における
投資口の需給バランスに影響を与えることになり、その結果、本投資口の市場価格が悪影響を受けるおそれがあ
ります。なお、今後、当投資法人が新投資口予約権の無償割当て（いわゆるライツ・オファリング）をした場合
も同様です。
また、当投資法人若しくは本資産運用会社、又は他の投資法人若しくは他の資産運用会社に対して監督官庁等
による行政処分の勧告や行政処分が行われた場合にも、本投資口の市場価格が下落することがあります。
その他、本投資法人債は金利動向等の市場環境等により価格変動のおそれがあり、また格付けの見直しや引き
下げによる影響を受けることがあります。
⑧ その他
感染症の拡大、自然災害等に関するリスク
新型コロナウイルスの世界的な感染拡大の影響、並びに2020年４月７日に発出された新型インフルエンザ等緊
急事態宣言（その後の変更を含みます。）及びこれに伴う措置や要請等により、国内のみならず世界的に経済活
動に重大な停滞が生じています。今後、当該感染症が更に拡大し、その影響が長期化する場合には、テナントの
財務状況の悪化や、テレワーキングシステムの進展によるオフィススペース需要の低下等を理由として、テナン
トから賃料減額請求を受けたりテナントによる賃料支払いが滞ったりする可能性があるほか、テナント退去に伴
う空室リスクが顕在化する可能性があります。
また、本資産運用会社は、役職員の感染防止のため、テレワーキングシステムを活用した業務形態に移行する
ことにより対処していますが、これに適さない業務も存在すること、また、従前どおりの業務効率を維持できる
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
保証もないことから、本資産運用会社の業務が滞り、結果として、本投資法人の資産の運用に悪影響を及ぼす可
能性があります。
新型コロナウイルス感染症の流行の収束時期は依然として不透明であり、最終的な影響については予測しがた
いことから、前述の悪影響だけでなくそれ以外のリスクが顕在化する可能性もあり、その結果、当投資法人の収
益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
上記の他、一般に、自然災害や感染症等のリスク、更には昨今の気候変動などに伴う自然災害の大規模化等を
本投資法人のみで回避することは困難であり、これら感染症の拡大や自然災害等による損害が発生した場合に
は、当投資法人の収益等に悪影響を及ぼす可能性があります。
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２．財務諸表
（１）貸借対照表
（単位：千円）
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金 26,723,523 16,996,570
信託現金及び信託預金 6,881,014 6,442,270
営業未収入金 324,798 271,518
前払費用 310,203 179,764
その他 42,664 22,422
流動資産合計 34,282,203 23,912,546
固定資産
有形固定資産
建物 254,826,921 256,854,393
減価償却累計額 △98,967,794 △103,245,716
建物（純額） 155,859,126 153,608,677
構築物 2,987,203 2,998,915
減価償却累計額 △973,424 △1,021,770
構築物（純額） 2,013,779 1,977,144
機械及び装置 3,358,886 3,386,077
減価償却累計額 △2,437,315 △2,529,346
機械及び装置（純額） 921,570 856,730
工具、器具及び備品 468,865 483,511
減価償却累計額 △326,598 △339,690
工具、器具及び備品（純額） 142,266 143,821
土地 458,682,518 463,484,636
建設仮勘定 6,527 24,280
信託建物 102,939,399 106,513,777
減価償却累計額 △29,445,798 △30,411,289
信託建物（純額） 73,493,601 76,102,488
信託構築物 991,213 1,021,112
減価償却累計額 △319,524 △341,674
信託構築物（純額） 671,688 679,437
信託機械及び装置 1,041,321 802,094
減価償却累計額 △772,373 △552,253
信託機械及び装置（純額） 268,947 249,841
信託工具、器具及び備品 72,594 70,292
減価償却累計額 △41,559 △42,281
信託工具、器具及び備品（純額） 31,035 28,010
信託土地 229,768,734 251,592,514
信託建設仮勘定 28,540 9,360
有形固定資産合計 921,888,337 948,756,943
無形固定資産
借地権 5,659,215 5,643,385
信託借地権 444,160 -
地役権 828,095 828,095
その他 6,221 4,504
無形固定資産合計 6,937,692 6,475,985
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（単位：千円）
前期 当期
(2019年９月30日) (2020年３月31日)
投資その他の資産
投資有価証券 577,168 577,168
敷金及び保証金 1,573,847 1,573,847
長期前払費用 61,263 132,917
その他投資等 991,603 1,107,318
投資その他の資産合計 3,203,883 3,391,252
固定資産合計 932,029,913 958,624,180
繰延資産
投資法人債発行費 78,188 70,808
繰延資産合計 78,188 70,808
資産合計 966,390,305 982,607,535
負債の部
流動負債
営業未払金 1,600,860 2,278,748
短期借入金 13,500,000 29,000,000
1年内返済予定の長期借入金 46,500,000 41,000,000
未払金 1,801,587 2,070,587
未払費用 429,676 369,182
未払法人税等 8,895 11,473
未払消費税等 991,141 574,122
前受金 3,295,905 3,363,910
その他 7,924 6,064
流動負債合計 68,135,991 78,674,089
固定負債
投資法人債 32,993,175 32,993,175
長期借入金 297,000,000 299,000,000
預り敷金保証金 54,419,220 55,905,313
繰延税金負債 722,903 1,282,153
資産除去債務 348,974 352,489
固定負債合計 385,484,272 389,533,131
負債合計 453,620,264 468,207,221
純資産の部
投資主資本
出資総額 497,241,216 497,241,216
剰余金
任意積立金
圧縮積立金 548,259 1,368,194
任意積立金合計 548,259 1,368,194
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 14,980,566 15,790,904
剰余金合計 15,528,825 17,159,098
投資主資本合計 512,770,041 514,400,314
純資産合計 ＊２ 512,770,041 ＊２ 514,400,314
負債純資産合計 966,390,305 982,607,535
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（２）損益計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年４月１日 （自 2019年10月１日
至 2019年９月30日） 至 2020年３月31日）
営業収益
賃貸事業収入 ＊１ 33,522,024 ＊１ 33,746,218
その他賃貸事業収入 ＊１ 58,189 ＊１ 64,352
不動産等売却益 ＊２ 1,583,993 ＊２ 2,185,638
営業収益合計 35,164,207 35,996,210
営業費用
賃貸事業費用 ＊１ 16,909,983 ＊１ 16,813,977
資産運用報酬 1,409,620 1,452,064
資産保管手数料 63,120 63,401
一般事務委託手数料 132,329 132,189
役員報酬 7,800 7,800
支払手数料 83,212 89,971
その他営業費用 63,900 82,326
営業費用合計 18,669,967 18,641,731
営業利益 16,494,240 17,354,479
営業外収益
受取利息 134 146
受取配当金 11,681 -
未払分配金戻入 1,347 1,479
その他 0 61
営業外収益合計 13,163 1,688
営業外費用
支払利息 907,457 813,737
投資法人債利息 163,799 164,298
投資法人債発行費償却 7,379 7,379
その他 38,147 44,747
営業外費用合計 1,116,783 1,030,163
経常利益 15,390,620 16,326,004
税引前当期純利益 15,390,620 16,326,004
法人税、住民税及び事業税 11,309 11,495
法人税等調整額 433,798 559,249
法人税等合計 445,107 570,744
当期純利益 14,945,513 15,755,259
前期繰越利益 35,053 35,645
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 14,980,566 15,790,904
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（３）投資主資本等変動計算書
前期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 純資産合計
投資主資本
出資総額
益又は当期未 合計
剰余金合計
任意積立金 処理損失
圧縮積立金
合計 （△）
当期首残高 497,241,216 550,359 550,359 13,465,334 14,015,693 511,256,909 511,256,909
当期変動額
圧縮積立金の取崩 △2,100 △2,100 2,100 - - -
剰余金の配当 △13,432,381 △13,432,381 △13,432,381 △13,432,381
当期純利益 14,945,513 14,945,513 14,945,513 14,945,513
当期変動額合計 - △2,100 △2,100 1,515,232 1,513,131 1,513,131 1,513,131
当期末残高 497,241,216 548,259 548,259 14,980,566 15,528,825 512,770,041 512,770,041
当期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
（単位：千円）
投資主資本
剰余金
任意積立金 当期未処分利 純資産合計
投資主資本
出資総額
益又は当期未 合計
剰余金合計
任意積立金 処理損失
圧縮積立金
合計 （△）
当期首残高 497,241,216 548,259 548,259 14,980,566 15,528,825 512,770,041 512,770,041
当期変動額
圧縮積立金の積立 822,033 822,033 △822,033 - - -
圧縮積立金の取崩 △2,099 △2,099 2,099 - - -
剰余金の配当 △14,124,986 △14,124,986 △14,124,986 △14,124,986
当期純利益 15,755,259 15,755,259 15,755,259 15,755,259
当期変動額合計 - 819,934 819,934 810,338 1,630,272 1,630,272 1,630,272
当期末残高 497,241,216 1,368,194 1,368,194 15,790,904 17,159,098 514,400,314 514,400,314
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
（４）金銭の分配に係る計算書
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
科目 至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
金額（円） 金額（円）
Ⅰ 当期未処分利益 14,980,566,219 15,790,904,336
Ⅱ 任意積立金取崩額
圧縮積立金取崩額 2,099,020 2,092,798
Ⅲ 分配金の額 14,124,986,370 14,697,078,100
（投資口１口当たり分配金の額） (10,197) (10,610)
Ⅳ 任意積立金
圧縮積立金繰入額 822,033,757 1,060,273,922
Ⅴ 次期繰越利益 35,645,112 35,645,112
分配金の額の算出方法 当投資法人の規約第32条第1項第2号に 当投資法人の規約第32条第1項第2号に
定める分配方針に基づき、分配金の額 定める分配方針に基づき、分配金の額
は利益の金額を限度とし、かつ租税特 は利益の金額を限度とし、かつ租税特
別措置法第67条の15に規定されている 別措置法第67条の15に規定されている
「配当可能利益の額」の100分の90に相 「配当可能利益の額」の100分の90に相
当する金額を超えるものとしていま 当する金額を超えるものとしていま
す。かかる方針のもと、租税特別措置 す。かかる方針のもと、租税特別措置
法第65条の7の「特定の資産の買換えの 法第65条の7の「特定の資産の買換えの
場合の課税の特例」の制度による圧縮 場合の課税の特例」の制度による圧縮
積立を行い、かつ繰越利益を留保した 積立を行い、かつ繰越利益を留保した
上で、発行済投資口の総口数1,385,210 上で、発行済投資口の総口数1,385,210
口の整数倍である14,124,986,370円を 口の整数倍である14,697,078,100円を
利益分配金として分配することといた 利益分配金として分配することといた
しました。なお、当投資法人の規約第 しました。なお、当投資法人の規約第
32条第1項第3号に定める利益を超えた 32条第1項第3号に定める利益を超えた
金銭の分配は行いません。 金銭の分配は行いません。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
（５）キャッシュ・フロー計算書
（単位：千円）
前期 当期
（自 2019年４月１日 （自 2019年10月１日
至 2019年９月30日） 至 2020年３月31日）
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 15,390,620 16,326,004
減価償却費 6,435,380 6,418,143
投資法人債発行費償却 7,379 7,379
受取配当金 △11,681 -
受取利息 △134 △146
支払利息 1,071,256 978,035
営業未収入金の増減額（△は増加） 78,863 53,280
貯蔵品の増減額（△は増加） △663 2,562
前払費用の増減額（△は増加） △6,267 130,438
信託有形固定資産の売却による減少額 1,423,739 3,688,085
信託無形固定資産の売却による減少額 - 444,160
営業未払金の増減額（△は減少） 75,370 △113,519
未払金の増減額（△は減少） 153,831 75,712
未払消費税等の増減額（△は減少） 392,331 △417,018
未払費用の増減額（△は減少） △131 131
前受金の増減額（△は減少） △42,859 68,005
長期前払費用の増減額（△は増加） 57,265 △71,654
その他 △86,664 △86,668
小計 24,937,637 27,502,932
利息及び配当金の受取額 11,871 146
利息の支払額 △1,071,245 △1,038,661
法人税等の支払額 △13,815 △8,917
営業活動によるキャッシュ・フロー 23,864,447 26,455,500
投資活動によるキャッシュ・フロー
有形固定資産の取得による支出 △757,328 △6,492,144
信託有形固定資産の取得による支出 △1,020,222 △29,478,070
敷金及び保証金の差入による支出 - △14,160
敷金及び保証金の回収による収入 2,680 -
預り敷金及び保証金の返還による支出 △995,148 △988,925
預り敷金及び保証金の受入による収入 1,556,781 2,476,425
投資活動によるキャッシュ・フロー △1,213,237 △34,496,874
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 10,500,000 50,500,000
短期借入金の返済による支出 △5,500,000 △35,000,000
長期借入れによる収入 10,500,000 30,000,000
長期借入金の返済による支出 △15,500,000 △33,500,000
分配金の支払額 △13,429,623 △14,124,323
財務活動によるキャッシュ・フロー △13,429,623 △2,124,323
現金及び現金同等物の増減額（△は減少） 9,221,586 △10,165,696
現金及び現金同等物の期首残高 24,382,950 33,604,537
現金及び現金同等物の期末残高 ＊１ 33,604,537 ＊１ 23,438,840
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（６）継続企業の前提に関する注記
該当事項はありません。
（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記
１．有価証券の評価基準及び評価方法 その他有価証券
時価のないもの
移動平均法による原価法
２．固定資産の減価償却の方法 (１）有形固定資産（信託財産を含み、リース資産を除く）
定額法を採用しております。
（主な耐用年数）
建物 ２～61年
構築物 ２～60年
機械及び装置 ２～18年
工具、器具及び備品 ２～29年
(２）無形固定資産
借地権（事業用定期借地権）については、契約期間に基づく定額法を
採用しております。
（３）リース資産
所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産について
は、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用し
ております。
(４）長期前払費用
定額法を採用しております。
３．繰延資産の処理方法 投資法人債発行費
償還までの期間にわたり定額法により償却しております。
４．収益及び費用の計上基準 固定資産税等の費用処理方法
保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等につ
いては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸
事業費用に計上しております。
なお、不動産等の取得に伴い、譲渡人に支払った固定資産税等の精算金
（いわゆる「固定資産税相当額」）は賃貸事業費用として計上せず、当
該不動産等の取得価額に算入しております。
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５．ヘッジ会計の方法 (１）ヘッジ会計の方法
金利通貨スワップについては、一体処理（特例処理・振当処理）の要
件を満たしているため、一体処理を採用しております。また、金利ス
ワップについては、特例処理の要件を満たしているため特例処理を、
通貨スワップについては振当処理の要件を満たしているため振当処理
を採用しております。
(２）ヘッジ手段とヘッジ対象
ヘッジ手段 金利通貨スワップ取引、金利スワップ取引、通貨スワッ
プ取引
ヘッジ対象 外貨建借入金、借入金、外貨建投資法人債、借入金利
息、投資法人債利息
(３）ヘッジ方針
当投資法人は、リスク管理方針に基づき投資法人規約に規定するリス
クをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っております。
(４）ヘッジの有効性評価の方法
金利通貨スワップは一体処理の要件を満たし、金利スワップは特例処
理の要件を、通貨スワップは振当処理の要件を各々満たしているた
め、有効性の評価は省略しております。
６．キャッシュ・フロー計算書における キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は以下の
資金の範囲 ものを対象としております。
（１）手許現金及び信託現金
（２）随時引出し可能な預金及び信託預金
（３）容易に換金が可能であり、かつ価値の変動について僅少のリスクし
か負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資
７．その他財務諸表作成のための基本と 消費税等の会計処理は、税抜方式によっております。
なる重要な事項
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（８）財務諸表に関する注記事項
（貸借対照表関係）
１．コミットメントライン契約
当投資法人は、取引銀行の３行とコミットメントライン契約を締結しております。
前期 当期
（2019年９月30日） （2020年３月31日）
コミットメントライン契約 60,000,000千円 60,000,000千円
の総額
借入残高 -千円 -千円
差引 60,000,000千円 60,000,000千円
＊２．投資信託及び投資法人に関する法律第67条第４項に定める最低純資産額
前期 当期
（2019年９月30日） （2020年３月31日）
50,000千円 50,000千円
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（損益計算書関係）
＊１．不動産賃貸事業損益の内訳（単位：千円）
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
Ａ．不動産賃貸事業収益
賃貸事業収入
賃料 27,114,478 27,566,414
共益費 2,845,225 2,686,402
駐車場収入 774,730 763,482
その他賃貸収入 2,787,590 33,522,024 2,729,919 33,746,218
その他賃貸事業収入
解約違約金 35,524 11,096
その他雑収入 22,665 58,189 53,256 64,352
不動産賃貸事業収益合計 33,580,214 33,810,571
Ｂ．不動産賃貸事業費用
賃貸事業費用
管理業務費 3,637,328 3,740,195
水道光熱費 2,570,022 2,251,223
公租公課 3,256,368 3,241,944
損害保険料 50,398 46,005
修繕費 767,963 936,202
減価償却費 6,433,778 6,416,541
その他賃貸事業費用 194,123 181,864
不動産賃貸事業費用合計 16,909,983 16,813,977
Ｃ．不動産賃貸事業損益
（Ａ－Ｂ） 16,670,230 16,996,593
＊２．不動産等売却益の内訳
前期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
（単位：千円）
川崎砂子ビルディング（準共有持分50％）
不動産等売却収入 3,078,234
不動産等売却原価 1,423,739
その他売却費用 70,500
不動産等売却益 1,583,993
当期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
（単位：千円）
川崎砂子ビルディング（準共有持分50％）
不動産等売却収入 3,078,234
不動産等売却原価 1,417,827
その他売却費用 62,015
不動産等売却益 1,598,391
小伝馬町新日本橋ビルディング
不動産等売却収入 3,450,000
不動産等売却原価 2,714,418
その他売却費用 148,334
不動産等売却益 587,246
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（投資主資本等変動計算書関係）
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
発行可能投資口総口数及び
発行済投資口の総口数
発行可能投資口総口数 4,000,000口 4,000,000口
発行済投資口の総口数 1,385,210口 1,385,210口
（キャッシュ・フロー計算書関係）
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照 ＊１．現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照
表に掲記されている科目の金額との関係 表に掲記されている科目の金額との関係
（2019年９月30日現在） （2020年３月31日現在）
現金及び預金 26,723,523千円 現金及び預金 16,996,570千円
信託現金及び信託預金 6,881,014千円 信託現金及び信託預金 6,442,270千円
預入期間が３ヶ月を超え 預入期間が３ヶ月を超え
－千円 －千円
る定期預金 る定期預金
現金及び現金同等物 33,604,537千円 現金及び現金同等物 23,438,840千円
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（金融商品関係）
１．金融商品の状況に関する事項
（１）金融商品に対する取組方針
当投資法人では、不動産等の取得にあたっては、銀行借入、投資法人債の発行、投資口の発行等による
資金調達を行います。その際には資本を充実させ保守的な有利子負債比率を維持し、高格付けを維持する
ことにより借入先金融機関・格付機関等からの信頼を構築・維持し、財務制限条項など財務の柔軟性をそ
こなうおそれのあるものを極力少なくすることで調達の自由度を確保して、低コスト・長期での安定的な
調達力を維持することに留意しております。
デリバティブ取引については、金利変動リスクその他のリスクをヘッジすることを目的として行うこと
がありますが、投機的な取引は行いません。
余資運用に関しては、有価証券及び金銭債権を投資対象としておりますが、原則として預金として運用
する方針としております。
（２）金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制
資産運用会社では、リスク管理体制の適切性・有効性について定期的に検証し、高度化を図っておりま
す。個別の金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理については下記のとおりです。
預金は、投資法人の余資を大口定期等の形態で運用するものであり、預入先金融機関の破綻などの信用
リスクに晒されていますが、預入期間を短期に限定し、預入対象金融機関の信用格付に下限を設けること
でリスクを管理・限定しております。
借入金・投資法人債の資金使途は、主に物件の取得あるいは既往の借入・投資法人債のリファイナンス
です。借入金のうち、短期及び長期の変動金利借入は金利リスクに晒されていますが、当投資法人ではＬ
ＴＶ（総資産有利子負債比率）を低位に保ち、長期固定金利による借入の比率を高位に保つことで金利上
昇の影響を限定しております。変動金利による長期借入金に対しては、その変動リスクを回避するため、
デリバティブ取引（金利スワップ取引）をヘッジ手段として利用し支払金利を実質固定化する場合があり
ます。外貨建による借入金は為替及び金利変動リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引（金利通
貨スワップ取引）をヘッジ手段として利用することで、その変動リスクを回避しております。外貨建によ
る投資法人債は為替リスクに晒されておりますが、デリバティブ取引（通貨スワップ取引）をヘッジ手段
として利用することで、その変動リスクを回避しております。なお、ヘッジ会計の方法、ヘッジ手段とヘ
ッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性評価の方法については、前記「（７）重要な会計方針に係る事項
に関する注記 ５．ヘッジ会計の方法」をご参照ください。
また、借入金及び投資法人債は満期・償還時の流動性リスクに晒されていますが、当投資法人では、増
資による資本市場からの調達の能力の維持・強化に努めること、主要取引先銀行との間でコミットメント
ライン契約を締結していること（当期末現在利用残高なし）、さらに月次での資金管理計画を作成するこ
と等により流動性リスクを限定・管理しております。
（３）金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額
が含まれています。当該価額の算定においては一定の前提条件を採用しているため、異なる前提条件を用
いた場合、当該価額が異なる場合もありえます。また、後記「デリバティブ取引関係」におけるデリバテ
ィブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すもので
はありません。
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２．金融商品の時価等に関する事項
2019年９月30日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(*) 時価(*) 差額(*)
（１）現金及び預金 26,723,523 26,723,523 －
（２）信託現金及び信託預金 6,881,014 6,881,014 －
（３）短期借入金 (13,500,000) (13,500,000) －
（４）１年内返済予定の長期借入金 (46,500,000) (46,590,431) (90,431)
（５）投資法人債 (32,993,175) (34,481,445) (1,488,270)
（６）長期借入金 (297,000,000) (300,056,730) (3,056,730)
（７）デリバティブ取引 － － －
(*)負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
2020年３月31日における貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、以下のとおりです。なお、
時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（（注２）参照）。
（単位：千円）
貸借対照表計上額(*) 時価(*) 差額(*)
（１）現金及び預金 16,996,570 16,996,570 －
（２）信託現金及び信託預金 6,442,270 6,442,270 －
（３）短期借入金 (29,000,000) (29,000,000) －
（４）１年内返済予定の長期借入金 (41,000,000) (41,136,608) (136,608)
（５）投資法人債 (32,993,175) (34,211,333) (1,218,158)
（６）長期借入金 (299,000,000) (301,272,773) (2,272,773)
（７）デリバティブ取引 － － －
(*)負債に計上されているものについては、（ ）で示しています。
（注１）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（１）現金及び預金並びに（２）信託現金及び信託預金
これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によっていま
す。
（３）短期借入金
これらは短期間で決済され、かつ変動金利であるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳
簿価額によっています。
（４）１年内返済予定の長期借入金並びに（６）長期借入金
長期借入金のうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似し
ていると考えられることから、当該帳簿価額によっています（ただし、金利通貨スワップの一体処理ま
たは金利スワップの特例処理の対象とされた変動金利による長期借入金（後記「デリバティブ取引関係
２.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。）は、当該金利通貨スワップまたは金利ス
ワップと一体として処理された元利金の合計額を、残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定さ
れる利率で割り引いて算定する方法によっています。）。また、固定金利による長期借入金の時価につ
いては、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算
定する方法によっています。
（５）投資法人債
これらの時価については、金融データ提供会社による公表参考値が入手可能な場合はそれによってお
り、公表参考値のないものは、元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った場合に想定され
る利率で割り引いて算定する方法によっています（ただし、通貨スワップの振当処理の対象とされた投
資法人債（後記「デリバティブ取引関係 ２.ヘッジ会計が適用されているもの」をご参照ください。）
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は、当該通貨スワップと一体として処理された元利金の合計額を残存期間に対応した新規借入を行った
場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっています。）。
（７）デリバティブ取引
後記「デリバティブ取引関係」をご参照ください。
（注２）時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品
(単位：千円）
前期 当期
区分
（2019年９月30日） （2020年３月31日）
① 非上場株式＊１ 577,168 577,168
② 預り敷金保証金＊２ 54,419,220 55,905,313
＊１ 非上場株式に関しては市場価格がなく、かつ合理的にキャッシュ・フローを見積もることができない
ことから、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりませ
ん。
＊２ 賃貸物件における賃借人から預託されている預り敷金保証金は、市場価格がなく、かつ、賃借人の入
居から退去までの実質的な預託期間を算定することは困難であることから、合理的にキャッシュ・フ
ローを見積もることが極めて困難と認められるため、時価開示の対象とはしておりません。
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（注３）金銭債権の決算日（2019年９月30日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 26,723,523 － － － － －
信託現金及び信託預金 6,881,014 － － － － －
合計 33,604,537 － － － － －
金銭債権の決算日（2020年３月31日）後の償還予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
現金及び預金 16,996,570 － － － － －
信託現金及び信託預金 6,442,270 － － － － －
合計 23,438,840 － － － － －
（注４）投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2019年９月30日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 13,500,000 － － － － －
投資法人債 － － － － 10,000,000 22,993,175
長期借入金 46,500,000 52,200,000 51,000,000 48,500,000 42,300,000 103,000,000
合計 60,000,000 52,200,000 51,000,000 48,500,000 52,300,000 125,993,175
投資法人債、長期借入金及びその他の有利子負債の決算日（2020年３月31日）後の返済予定額
（単位：千円）
１年超 ２年超 ３年超 ４年超
１年以内
２年以内 ３年以内 ４年以内 ５年以内
５年超
短期借入金 29,000,000 － － － － －
投資法人債 － － － 10,000,000 － 22,993,175
長期借入金 41,000,000 51,700,000 48,500,000 39,500,000 54,800,000 104,500,000
合計 70,000,000 51,700,000 48,500,000 49,500,000 54,800,000 127,493,175
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（デリバティブ取引関係）
１．ヘッジ会計が適用されていないもの
前期（2019年９月30日）
該当事項はありません。
当期（2020年３月31日）
該当事項はありません。
２．ヘッジ会計が適用されているもの
前期（2019年９月30日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 63,300,000 57,300,000 ※１ ―
特例処理 変動受取・固定支払
金利通貨スワップ取引
金利通貨スワップ
米ドル変動受取・日本円
の一体処理（特例 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※１ ―
固定支払（元本交換あ
処理・振当処理）
り）
通貨スワップ取引
通貨スワップの振 米ドル固定受取・日本円
当処理 固定支払（元本交換あ
投資法人債 2,993,175 2,993,175 ※２ ―
り）
当期（2020年３月31日）
ヘッジ会計の方法ごとの決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、以下のとおり
です。
（単位：千円）
契約額等
ヘッジ会計の デリバティブ取引の 当該時価の
主なヘッジ対象 時価
方法 種類等 算定方法
うち1年超
金利スワップの 金利スワップ取引
長期借入金 57,300,000 46,800,000 ※１ ―
特例処理 変動受取・固定支払
金利通貨スワップ取引
金利通貨スワップ
米ドル変動受取・日本円
の一体処理（特例 長期借入金 10,000,000 10,000,000 ※１ ―
固定支払（元本交換あ
処理・振当処理）
り）
通貨スワップ取引
通貨スワップの振 米ドル固定受取・日本円
当処理 固定支払（元本交換あ
投資法人債 2,993,175 2,993,175 ※２ ―
り）
※１ 金利スワップの特例処理及び金利通貨スワップの一体処理（特例処理・振当処理）によるものは、ヘッジ対象とされてい
る長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しています（前記「金
融商品関係 ２.金融商品の時価等に関する事項」（注1）金融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項
（４）、（６）をご参照ください。）。
※２ 通貨スワップの振当処理によるものは、ヘッジ対象とされている投資法人債と一体として処理されているため、その時価
は、当該投資法人債の時価に含めて記載しています（前記「金融商品関係 ２.金融商品の時価等に関する事項」（注1）金
融商品の時価の算定方法及びデリバティブ取引に関する事項（５）をご参照ください。）。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
（税効果会計関係）
１．繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳
前期 当期
（2019年９月30日） （2020年３月31日）
繰延税金資産
法人事業税損金不算入額 942千円 958千円
借地権償却 94,937千円 100,385千円
資産除去債務 120,745千円 121,926千円
繰延税金資産小計 216,624千円 223,270千円
評価性引当額 △114,197千円 △120,856千円
繰延税金資産合計 102,427千円 102,413千円
繰延税金負債
資産除去債務 101,484千円 101,455千円
圧縮積立金 723,845千円 1,283,111千円
繰延税金負債合計 825,330千円 1,384,567千円
繰延税金負債の純額 722,903千円 1,282,153千円
２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異がある場合の主要な項目
前期 当期
（2019年９月30日） （2020年３月31日）
法定実効税率 34.59％ 34.59％
（調整）
支払分配金の損金算入額 △31.75％ △31.14％
評価性引当額の増減 0.04％ 0.04％
その他 0.00％ 0.00％
税効果会計適用後の法人税等の負担率 2.89％ 3.50％
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
（資産除去債務関係）
資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの
(１) 当該資産除去債務の概要
当投資法人は2011年２月１日付けで取得した「大崎フロントタワー」において、土地に係る事業用定期
借地権契約に基づく原状回復義務を有しており、資産除去債務を計上しております。
(２) 当該資産除去債務の金額の算定方法
使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間42年と見積り、割引率は2.015％を使用し
て資産除去債務の金額を算定しております。
(３) 当該資産除去債務の総額の増減
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
期首残高 345,493千円 348,974千円
有形固定資産の取得に伴う増加額 －千円 －千円
時の経過による調整額 3,480千円 3,515千円
期末残高 348,974千円 352,489千円
（賃貸等不動産関係）
当投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸オフィスビル等を有し
ております。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。
（単位：千円）
前期 当期
自 2019年４月１日 自 2019年10月１日
至 2019年９月30日 至 2020年３月31日
貸借対照表計上額
期首残高 935,057,721 928,820,461
期中増減額 △6,237,260 26,408,499
期末残高 928,820,461 955,228,960
期末時価 1,204,238,234 1,235,000,000
（注１） 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。
（注２） 当期増減額のうち、主な増加理由はシーバンスＳ棟（5,669,307千円）、大手町パークビルディング
（10,235,651千円）の取得及び新宿フロントタワー（10,164,729千円）、新宿イーストサイドスクエア
（8,512,551千円）の追加取得によるものであり、主な減少理由は川崎砂子ビルディング（準共有持分
50％）（1,417,827千円）及び小伝馬町新日本橋ビルディング（2,714,418千円）の譲渡及び減価償却費
によるものです。
（注３） 期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しております。なお、前期について2019年
９月19日付で譲渡契約を締結した川崎砂子ビルディング（準共有持分50％）に関しては譲渡価格として
おります。
なお、賃貸等不動産に関する損益につきましては、（損益計算書関係）に記載しております。
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ジャパンリアルエステイト投資法人(8952) 2020年３月期決算短信
（セグメント情報等）
［セグメント情報］
当投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しております。
［関連情報］
前期（自 2019年４月１日 至 2019年９月30日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。
当期（自 2019年10月１日 至 2020年３月31日）
１．製品及びサービスごとの情報
単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を
省略しております。
２．地域ごとの情報
（１）売上高
本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。
（２）有形固定資産
本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記
載を省略しております。
３．主要な顧客ごとの情報
単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しておりま
す。