8952 Ｒ－ジャパン 2020-03-25 15:30:00
国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、
「本資産運⽤会社」といいます。）は、本⽇、下記のとおり国内不動産及び国内
不動産信託受益権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
≪取得予定資産≫
取得価格 契約締結⽇ 取得⽇
物件名称 所在地
（予定） （予定） （予定）
新宿フロントタワー 東京都
10,100 百万円 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
（追加取得） 新宿区
新宿イーストサイドスクエア 東京都
8,460 百万円 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
（追加取得） 新宿区
東京都
リンクスクエア新宿 17,300 百万円 2020 年 4 ⽉ 13 ⽇ 2020 年 4 ⽉ 20 ⽇
渋⾕区
≪取得の理由≫
当投資法⼈の規約に定める「資産運⽤の基本⽅針」及び「投資態度」に基づき、物件の特性やポー
トフォリオの収益性、不動産市況の動向等を総合的に勘案し、現在及び将来のポートフォリオ戦略に
ついて検討を⾏った結果、今般の取得を決定したものです。
1
≪取得予定資産︓新宿フロントタワー（追加取得）≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 新宿フロントタワー
取 得 価 格 （ 予 定 ） 10,100 百万円
取 得 先 三菱地所株式会社
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
2． 取得の理由
本取得予定資産を特に評価した点は次のとおりです。
（１） 建物・設備
本物件は、2011 年竣⼯の事務所・商業ゾーンからなる⼤型複合施設です。敷地や建物の緑地
化や⾃動調光システム・⾼性能熱線反射ガラス等の採⽤により、優れた省エネルギー性能を実
現しており、DBJ Green Building 認証では最⾼評価である 5 つ星を獲得しております。
（２） ⽴地
本物件は、東京で有数のオフィスエリアである⻄新宿に位置し、地下鉄「⻄新宿駅」や「中野
坂上駅」等、複数路線の利⽤が可能です。また、JR・私鉄・地下鉄各線が乗り⼊れる「新宿駅」
へも徒歩圏内にあり、⾼い交通利便性を備えていると⾔えます。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 新宿フロントタワー
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
所有権（共有持分 100 分の 10）
⼟ 地
※敷地権割合︓9.89％
以下の区分所有権の共有持分に係る信託受益権
・4 階〜34 階の事務所部分 53,248.09 ㎡のうち他の区分所有者の
所有分を除いた 52,713.71 ㎡における区分所有権の共有持分
建 物 ︓100 分の 10
・1 階〜3 階の店舗部分 4,298.89 ㎡における区分所有権の
共有持分︓100 分の 10
※建物所有割合︓9.91％
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都新宿区北新宿⼆丁⽬21番1号
⽤ 途 事務所、店舗
⾯積
⼟ 地 9,628.17 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 92,092.30 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 35 階建
基 準 階 ⾯ 積 1,689 ㎡
建 築 時 期 2011 年 8 ⽉
地震ＰＭＬ:2.1％（東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社
耐震性に関する事項
による地震リスク評価報告書に基づく）
2
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 10,200 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 43
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 473 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 440 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 5,710 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 5,710 ㎡
2018 年 3 ⽉ 31 ⽇ 99.9％
2018 年 9 ⽉ 30 ⽇ 97.0％
⼊居率の 推移 2019 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0％
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
取得予定⽇ 100.0％
（1）本物件は北新宿地区地区計画の区域内に存しており、建築物などを建
築する際には当該地区計画の内容に従います。また、隣地（新宿区北新
宿⼆丁⽬ 195 番 10）の所有者と合わせて建築基準法第 86 条第 1 項に
基づく⼀団地認定を受けています。隣地所有者とは互いに容積対象床⾯
その他特筆すべき事項 積と建築⾯積の上限を制限する地役権を設定し、本物件敷地にはその旨
の登記を⾏っております。
（2）本物件の区分所有権の共有者間協定書において、持分譲渡に関する優
先交渉権に係る事項が定められています。なお、当該⼟地に対しかかる
区分所有建物の敷地権の設定がされています。
・当投資法⼈は、2018 年 4 ⽉ 17 ⽇付けで本物件の共有持分（建物所有割合 27.24798％）を取
得しており、本追加取得により、本物件の建物所有割合は 37.16％になる予定。
・敷地権割合︓1,000 億分の 98,917,614,500 の、共有持分 10％を取得する予定であり、取得
後の共有持分は 37.5％になる予定。
・当該建物は、 当投資法⼈による取得後、 既に保有する持分部分と同様に三菱地所株式会社に⼀括
賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要
(注) なものを記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・賃貸借の内容は、 売主から提供を受けたデータに基づき、 取得する持分のみを対象として算出し
た数値を記載。但し、テナント総数は取得する区分所有区画全体のテナント総数を記載。
・当投資法⼈の所有部分には、管理規約に基づく規約設定共⽤部分（駐⾞場、倉庫等）の共有持分
を含む。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 381 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 78 百万円（当社想定数値）
4．取得先の概要
名 称 三菱地所株式会社
所 在 地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号
代 表 者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 吉⽥ 淳⼀
主 な 事 業 内 容 不動産業
資 本 ⾦ 142,147 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇
純 資 産 （連結）︓1,925,804 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
総 資 産 （連結）︓5,995,817 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
3
⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓8.31％
⼤株主及び株主⽐率
⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏(株)信託⼝︓4.99％
（2019 年 9 ⽉ 30 ⽇現在）
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.42％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。 ）は、本資産
運⽤会社の親会社（出資⽐率 90％）である。また、2019 年 9 ⽉ 30 ⽇現
資 本 関 係
在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝を 17,120 ⼝（発⾏済投資⼝の総⼝数
の 1.24％）保有している。
2020年3⽉25⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち14名が当該会社か
⼈ 的 関 係 ら出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼職して
いる。
当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益者で
取 引 関 係 ある。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投資法⼈
の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。
当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義され
る。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する法律
関連当事者への
施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定める本資
該 当 状 況
産運⽤会社の利害関係⼈等、 及び本資産運⽤会社が社内規程で定める利害
関係者に該当する。
5．物件取得者等の状況
物件の名称 新宿フロントタワー
（所在地） （東京都新宿区北新宿⼆丁⽬ 21 番 1 号）
前所有者の状況 前々所有者の状況
会社名 三菱地所株式会社 なし
特別な利害関係に 3 ページに記載した
－
ある者との関係 「取得先の概要」参照
取得経緯・理由等 2011 年 8 ⽉新築 －
取得価格 － －
取得時期 － －
6．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 新宿フロントタワー
鑑 定 評 価 額 10,200 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所
価 格 時 点 2020 年 3 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格は
収益価格 10,200,000 ともに同程度の規範性を有すると判断し、両価格を関連
づけ、左記のように試算
直接還元法による価格 10,400,000
(1)運営収益 [①－②] 503,150
対象不動産の現⾏平均賃料及び新規賃料⽔準等を勘案し
① 可能総収益 535,928
て査定
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の平均的空室率
② 空室等損失等 32,778
に基づき計上
4
(2)運営費⽤ 147,506
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委託
86,560（注）
ＰＭフィー 契約に基づき査定
⽔道光熱費 0 管理組合への管理費で⽀出されているので不計上
過年度実績額を参考にｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に
修繕費 5,204
基づき査定
テナント募集費⽤等 4,056 テナントの想定回転期間をもとに査定
公租公課 51,686 2019 年度の実績に基づき計上
損害保険料 0 管理組合への管理費で⽀出されているので不計上
その他費⽤ 0 当該項⽬として計上すべき費⽤はない
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 355,644
(4)⼀時⾦の運⽤益 4,252 運⽤利回りを 1％として査定
類似不動産の過年度実績額、築年数及びｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰ
(5)資本的⽀出 7,631
ﾄの修繕更新費の年平均額を勘案して査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 352,265
各地区の基準となる利回りに対象不動産の個別性に起因
(7)還元利回り 3.4% するスプレッドを加減し、類似不動産の取引利回り等も
参考に査定
ＤＣＦ法による価格 10,000,000
類似不動産の取引における投資利回りを参考に、対象不
割引率 3.1%
動産の個別性等を勘案して査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、保有期間満了時に
最終還元利回り 3.6%
おける対象不動産の市場性等を考慮して査定
積算価格 10,000,000
⼟地⽐率 81.7％
建物⽐率 18.3％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
特になし
に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響
を与え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来
たし、ひいては投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算
して記載しております。
≪取得予定資産︓新宿イーストサイドスクエア（追加取得）≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 新宿イーストサイドスクエア
取 得 価 格 （ 予 定 ） 8,460 百万円
取 得 先 三菱地所株式会社
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2020 年 3 ⽉ 27 ⽇
5
2．取得の理由
本取得予定資産を特に評価した点は次のとおりです。
（1）建物・設備
2012 年竣⼯の本物件は、１フロア当たり約 1,800 坪の都内最⼤級を誇るフロアプレートを有
しています。外構の豊かな植栽は就業者や来街者に憩いを提供し、そのデザイン性の⾼い外観と
相まって周辺地域のランドマーク的な存在となっています。また、Low-E 複層ガラスや⾬⽔再利
⽤施設等、環境負荷低減に配慮した仕様により⾼いエネルギー効率を実現しており、DBJ Green
Building 認証では最⾼評価である 5 つ星を獲得しております。
（２）⽴地
本物件は、地下鉄「東新宿駅」に直結する他、JR・私鉄・地下鉄各線が乗り⼊れる「新宿駅」
へも徒歩圏内であり⾼い交通利便性を有しています。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 新宿イーストサイドスクエア
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
⼟ 地 所有権（共有持分 100 分の 4）
建 物 所有権（共有持分 100 分の 4）
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都新宿区新宿六丁⽬27番30号
⽤ 途 事務所、店舗
⾯積
⼟ 地 25,320.28 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 167,245.46 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 20 階建
基 準 階 ⾯ 積 5,914 ㎡
建 築 時 期 2012 年 3 ⽉
地震ＰＭＬ:1.2％（東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社
耐震性に関する事項
による地震リスク評価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 8,490 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 40
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 355 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 340 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 4,678 ㎡
総賃貸可能⾯積 4,678 ㎡
2018 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0％
2018 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
⼊ 居 率 の 推 移 2019 年 3 ⽉ 31 ⽇ 94.4％
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 94.9％
取得予定⽇ 100.0％
（1）本物件は新宿六丁⽬⻄北地区地区計画の区域内に存しており、建築物
その他特筆すべき事項
等を建築する際には当該地区計画の内容に従います。また、建築基準法
6
（昭和 25 年法律第 201 号。その後の改正を含みます。）第 86 条に基づ
く⼀団地認定を受けており、隣地（新宿区新宿六丁⽬ 315 番 33）と合
わせて容積率 600％の認定を受けています。本物件の使⽤容積率は
608.09％、隣地の使⽤容積率は 219.56％、⼀団地全体の容積率は
599.99％で、⼀団地の容積率をほぼ全て消化している状況であり、本物
件及び隣地所有者は、⼀団地全体の使⽤容積率が容積率の最⾼限度を超
えることとなるような建物の増築、修繕⼜は改築を⾏うことができませ
ん。なお、隣地所有者とは、上記制限を約するため、⼟地所有者間協定
が締結されており、売主より当該協定の地位を承継しています。
（2）本物件の共有者間の協定書により、持分譲渡に関する優先交渉権に係
る事項が定められています。
・当投資法⼈は、本物件の共有持分を 2014 年 10 ⽉ 1 ⽇付けで 14％、2017 年 1 ⽉ 25 ⽇付け
で 3.6％、2018 年 3 ⽉ 30 ⽇付けで 13.4％取得しており、本追加取得により、本物件の共有
持分は 35％となる予定。
・当該建物は、当投資法⼈による取得後、既に保有する持分部分と同様に三菱地所株式会社に⼀
括賃貸し、同社がテナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主
(注)
要なものを記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出
した数値を記載。但し、テナント総数は本物件全体のテナント総数を記載。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 334 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 66 百万円（当社想定数値）
4．取得先の概要
3 ページに記載した「取得先の概要」をご参照ください。
5．物件取得者等の状況
物件の名称 新宿イーストサイドスクエア
（所在地） （東京都新宿区新宿六丁⽬ 27 番 30 号）
前々々所有者
前所有者の状況 前々所有者の状況
の状況
会社名 三菱地所株式会社 新宿六丁⽬特定⽬的会社 なし
当投資法⼈が資産の運⽤を委託
特別な利害 している資産運⽤会社の株主で
3 ページに記載した
関係にある ある三菱地所株式会社（資産運 －
「取得先の概要」参照
者との関係 ⽤会社への出資⽐率 90%）が優
先出資をしていた。
取得経緯・
投資運⽤⽬的で取得 2012 年 3 ⽉新築 －
理由等
前所有者が 1 年を超えて
取得価格 所有しているため記載を － －
省略
取得時期 2014 年 10 ⽉取得 － －
7
6．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 新宿イーストサイドスクエア
鑑 定 評 価 額 8,490 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼀般財団法⼈⽇本不動産研究所
価 格 時 点 2020 年 3 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
直接還元法による収益価格と DCF 法による収益価格は
収益価格 8,490,000
ともに⼀致したことから左記のように試算
直接還元法による価格 8,490,000
(1)運営収益 [①－②] 398,654
対象不動産の現⾏平均賃料及び新規賃料⽔準等を勘案し
① 可能総収益 433,723
て査定
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の平均的空室率
② 空室等損失等 35,069
に基づき計上
(2)運営費⽤ 100,516
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委託
35,241（注）
ＰＭフィー 契約に基づき査定
⽔道光熱費 27,213 過年度実績額に基づき稼働率等を考慮のうえ計上
過年度実績額を参考にｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に
修繕費 3,166
基づき査定
テナント募集費⽤等 3,205 テナントの想定回転期間をもとに査定
公租公課 31,171 2019 年度の実績に基づき計上
過年度実績額に基づき、類似不動産の保険料等も考慮し
損害保険料 520
て査定
その他費⽤ 0 当該項⽬として計上すべき費⽤はない
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 298,138
(4)⼀時⾦の運⽤益 3,247 運⽤利回りを 1％として査定
類似不動産の過年度実績額、築年数及びｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰ
(5)資本的⽀出 4,112
ﾄの修繕更新費の年平均額を勘案して査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 297,273
各地区の基準となる利回りに対象不動産の個別性に起因
(7)還元利回り 3.5% するスプレッドを加減し、類似不動産の取引利回り等も
参考に査定
ＤＣＦ法による価格 8,490,000
類似不動産の投資利回りを参考に、対象不動産の個別性
割引率 3.1%
を勘案のうえ査定
類似不動産の取引利回り等を参考に、保有期間満了時に
最終還元利回り 3.6%
おける対象不動産の市場性等を考慮して査定
積算価格 8,190,000
⼟地⽐率 84.5％
建物⽐率 15.5％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
特になし
に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当
投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主
の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
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≪取得予定資産︓リンクスクエア新宿（建物）≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 リンクスクエア新宿
取 得 価 格 （ 予 定 ） 17,300 百万円（注）
取 得 先 三菱地所株式会社
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
契約締結⽇（予定） 2020 年 4 ⽉ 13 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2020 年 4 ⽉ 20 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2020 年 4 ⽉ 20 ⽇
（注）当投資法⼈は、2004 年 3 ⽉ 24 ⽇付けで⼟地・旧建物（⽇本ブランズウィックビル）の所有権を取得し、2013 年
8 ⽉ 23 ⽇付けで旧建物を譲渡しています。本取引において、建物の区分所有権の共有持分及び当投資法⼈が保有す
る底地に係る定期借地権を取得する予定です。
2． 取得の理由
リンクスクエア新宿の底地を所有する当投資法⼈は、本資産の再開発事業が完了した後、優先
交渉権を⾏使することで当該新築ビルを取得するに⾄りました。これはスポンサーとのより深化
した協働関係の中で、各々の特性を活かした取組みにより実現したものです。
本取得予定資産を特に評価した点は次のとおりです。
（１） 建物・設備
2019 年竣⼯である本物件は、最新の⾼機能な仕様を備えた⼤規模再開発ビルです。オフィス
フロア⾼層階からは新宿御苑が望めます。下層階には就業者向け「ラウンジミーティングテラ
ス」や保育所も設置されており、 多様な働き⽅に対応した上質な空間を提供しています。また、
敷地の約 40％を占める広場や歩⾏者通路には多種多様な植栽が施され、都市の緑化に貢献して
います。
（２） ⽴地
本物件は、急速に発展が進む JR・私鉄・地下鉄各線「新宿駅」南⼝の駅前エリア、かつ明治
通り沿いに位置し、⾼い視認性を有しています。 「新宿駅」南⼝からはペデストリアンデッキが
本物件３階部分に接続しており、快適な歩⾏者動線が確保されています。また、地下鉄「新宿三
丁⽬駅」や JR・地下鉄「代々⽊駅」にも⾄近であり、交通利便性の⾼い物件です。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 リンクスクエア新宿
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
所有形態
⼟ 地 借地借家法第 22 条に定める⼀般定期借地権
区分所有権の共有持分
・地下 1 階、1 階〜16 階の事務所部分（28,204.06 ㎡）における
区分所有権の共有持分︓100 分の 36.28
・1 階〜3 階の店舗部分（家屋番号 千駄ヶ⾕五丁⽬ 27 番 6 の 12 を除く）
建 物
（1,943.46 ㎡）における区分所有権の共有持分︓100 分の 51
・2 階の店舗部分（家屋番号 千駄ヶ⾕五丁⽬ 27 番 6 の 12）（483.47 ㎡）
における区分所有権の共有持分︓100 分の 37.34
※建物所有割合︓37.34％
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都渋⾕区千駄ヶ⾕五丁⽬27番5号
⽤ 途 事務所、店舗
⾯積
9
⼟ 地 3,852.34 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 42,049.96 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 2 階付 16 階建
基 準 階 ⾯ 積 1,862 ㎡
建 築 時 期 2019 年 8 ⽉
地震ＰＭＬ:1.9％（東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社
耐震性に関する事項
による地震リスク評価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 17,728 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 3 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 16
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 1,221 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 1,110 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 9,786 ㎡
総賃貸可能⾯積 9,786 ㎡
（2019 年 8 ⽉新築）
⼊居率の推移 2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
取得予定⽇ 100.0％
本物件の区分所有権の共有者間協定書等において、持分譲渡に関する優先
その他特筆すべき事項 交渉権に係る事項が定められる予定です。なお、当該⼟地に対しかかる区
分所有建物の敷地権の設定は⾏われていません。
・当投資法⼈が現在締結している定期借地権設定契約書において設定されている定期借地権は、
本取得資産取得と同時に消滅する予定。よって本取引後、当投資法⼈は⼟地・建物⼀体の所有
者となる予定。
・当該建物は、当投資法⼈による取得後、三菱地所株式会社に⼀括賃貸し、同社がテナントに転
貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主
要なものを記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の稼働率は、取得予定⽇における
(注)
⾒込み数値を記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算出
した数値を記載。但し、テナント総数は取得する区分所有区画全体のテナント総数を記載。
・当投資法⼈の所有部分には、管理規約に基づく規約設定共⽤部分の共有持分を含む。
・NOI（Net Operating Income）︓年間 686 百万円（本取得資産（建物の区分所有権および定
期借地権）にかかる当社想定数値）
・減価償却費︓年間 256 百万円（本取得資産（建物の区分所有権および定期借地権）にかかる当
社想定数値）
4．取得先の概要
3 ページに記載した「取得先の概要」をご参照ください。
5．物件取得者等の状況
物件の名称 リンクスクエア新宿
（所在地） （東京都渋⾕区千駄ヶ⾕五丁⽬ 27 番 5 号）
前所有者の状況 前々所有者の状況
会社名 三菱地所株式会社 なし
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特別な利害関係に 3 ページに記載した
－
ある者との関係 「取得先の概要」参照
取得経緯・理由等 2019 年 8 ⽉新築 －
取得価格 － －
取得時期 － －
6．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 リンクスクエア新宿
鑑 定 評 価 額 17,728 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2020 年 3 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収
収益価格 23,300,000 益価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証
も⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 23,400,000
(1)運営収益 [①－②] 1,077,491
① 可能総収益 1,121,691 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の平均的空室率
② 空室等損失等 44,199
に基づき計上
(2)運営費⽤ 323,753
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委託
141,928（注）
ＰＭフィー 契約に基づき査定
⽔道光熱費 18,357 過年度実績額や類似不動産の実績額を参考に計上
修繕費 9,341 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
テナント募集費⽤等 8,839 類似不動産の事例に基づき計上
公租公課 138,680 2019 年度の実績に基づき計上
損害保険料 1,217 類似不動産の実績額を参考に計上
その他費⽤ 5,387 予備費として、運⽤収益の 0.5％相当額を計上
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 753,737
(4)⼀時⾦の運⽤益 9,076 運⽤利回りを 1％として査定
(5)資本的⽀出 15,014 類似不動産の更新費等を参考に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 747,799
(7)還元利回り 3.2% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 23,200,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利
割引率 3.0%
回りとの⽐較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産
最終還元利回り 3.4%
の市場性等を考慮して査定
積算価格 23,800,000
⼟地⽐率 71.7％
建物⽐率 28.3％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
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本件は、底地所有者が借地権付建物を購⼊する場合の評価であるが、対象不動産の購⼊
その他、鑑定評価機関 と同時に借地契約に付与されたオプションが消滅するため、消滅に相当する対価を考慮
する必要がある。よって対象不動産の使⽤収益が継続することを前提に試算した査定額
が鑑定評価に当たって
から借地契約に付与された底地のオプション⾏使価格を控除することにより鑑定評価額
留意した事項 を求めるものとした。よって上表の収益価格（23,300,000,000 円）から権利⾏使価格
（5,572,000,000 円）を控除した 17,728,000,000 円を本件鑑定評価額とした。
(注) PM 業務委託予定先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託予定先が⾏っている他の取引に影響を与え、
当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主
の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
≪利害関係⼈等との取引≫
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、資産運⽤会社は、
「利害関係者取
引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での承認⼿続
を経ています。
≪決済⽅法等≫
（1）取得資⾦
新宿フロントタワー︓借⼊⾦及び⼿元資⾦
新宿イーストサイドスクエア︓借⼊⾦及び⼿元資⾦
リンクスクエア新宿︓借⼊⾦及び⼿元資⾦
（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
(注)新宿フロントタワーおよび新宿イーストサイドスクエアの取得にかかる借⼊⾦については、本⽇付けで公
表いたしました「資⾦の借⼊に関するお知らせ」をご参照ください。リンクスクエア新宿の取得にかかる
借⼊⾦については、決定次第お知らせします。
≪今後の⾒通し≫
本取得による当投資法⼈の 2020 年 3 ⽉期（2019 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 3 ⽉ 31 ⽇）
の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤状況の予想の修正はありません。
また、2020 年 9 ⽉期（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況の予想の修正
及び 2021 年 3 ⽉期（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇）の運⽤状況の予想について
は、本⽇付けで公表いたしました「2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び 2021 年 3
⽉期の運⽤状況の予想に関するお知らせ」をご参照ください。
以 上
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≪参考資料≫
●新宿フロントタワー 案内図
●新宿フロントタワー 外観写真
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●新宿イーストサイドスクエア 案内図
●新宿イーストサイドスクエア 外観写真
14
●リンクスクエア新宿 案内図
●リンクスクエア新宿 外観写真
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