8952 Ｒ－ジャパン 2020-03-25 15:30:00
2020年9月期の運用状況の予想の修正及び2021年3月期の運用状況の予想に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2020 年 3 ⽉ 25 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株 式 会 社
代表者名 代 表 取 締 役 社 ⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執 ⾏ 役 員 企 画 部 ⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び
2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想に関するお知らせ
当投資法⼈は、2019 年 11 ⽉ 15 ⽇の 2019 年 9 ⽉期決算発表時に公表した 2020 年 9 ⽉期
（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況の予想を下記のとおり修正しましたの
で、お知らせいたします。また、2021 年 3 ⽉期（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇）に
おける当投資法⼈の運⽤状況の予想について、下記のとおりお知らせいたします。
なお、2019 年 11 ⽉ 15 ⽇に公表した 2020 年 3 ⽉期（2019 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 3 ⽉
31 ⽇）の運⽤状況の予想については、本⽇現在変更はありません。
記
１． 2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）
1 ⼝当たり
1 ⼝当たり
分配⾦
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配⾦
⾦は含まない）
前回発表予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ａ） 34,130 15,410 14,420 14,410 10,400 0
今回修正予想 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ） 35,440 16,210 15,240 15,230 10,750 0
増減額 百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
（Ｂ－Ａ） 1,310 800 820 820 350 0
％ ％ ％ ％ ％ ％
増減率
3.8 5.2 5.7 5.7 3.4 －
1
（注） 本⽇現在の発⾏済投資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝に、
1 本⽇付け関東財務局に提出した投資⼝の発⾏
登録書に記載の発⾏予定額 200 億円を発⾏価額の総額とする新投資⼝の数として 32,380 ⼝を加
えた 1,417,590 ⼝を前提としております。よって、予想数値は、2020 年 9 ⽉期中に新たな投資
⼝の発⾏が⾏われることを前提としております。しかしながら、この新投資⼝の発⾏が⾏われる
保証はなく、また、発⾏された場合であっても新投資⼝の数が増加⼜は減少する場合があります。
それらの場合、分配⾦の額は予想額と異なることが予想されます。
上記の他、予想数値は、別紙の「2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び 2021 年 3 ⽉期の
運⽤状況の予想にあたっての前提条件」に基づき算出した 2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在の予想であり、
今後の不動産等の取得⼜は売却、運⽤環境の変化等により、実際の営業収益、営業利益、経常利
益、当期純利益⼜は 1 ⼝当たり分配⾦は変動する可能性があります。また、本予想は実際の業績
や分配⾦を保証するものではありません。以下同じです。
（注）2 営業収益、営業利益、経常利益、当期純利益については、⼀千万円未満切捨てにて表⽰しており
ます。以下同じです。
２. 修正の理由
当投資法⼈は、現在の市況に鑑み、本⽇、投資⼝の発⾏に係る発⾏登録書を関東財務局⻑宛
て提出いたしました（詳細につきましては本⽇付けで公表いたしました「投資⼝の発⾏に係る
発⾏登録書提出に関するお知らせ」をご参照ください。。また、2020 年 3 ⽉期中及び 2020
）
年 9 ⽉期中に、「新宿フロントタワー（追加取得）、
」「新宿イーストサイドスクエア（追加取
得）」及び「リンクスクエア新宿」をそれぞれ取得することを決定しております（詳細につき
ましては本⽇付けで公表いたしました「国内不動産及び国内不動産信託受益権の取得に関する
お知らせ」をご参照ください。。
）
以上により、2019 年 11 ⽉ 15 ⽇付け「2019 年 9 ⽉期 決算短信（REIT）
」にて公表いた
しました 2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想につきましては、その算定の前提条件が変動した
ため、運⽤状況の予想の修正を⾏うものです。
３. 2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想（2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇）
1 ⼝当たり
1 ⼝当たり
分配⾦
営業収益 営業利益 経常利益 当期純利益 利益超過
（利益超過分配
分配⾦
⾦は含まない）
百万円 百万円 百万円 百万円 円 円
2021 年 3 ⽉期
35,620 16,370 15,390 15,380 10,850 0
以 上
2
【別紙】
2020 年 9 ⽉期の運⽤状況の予想の修正及び
2021 年 3 ⽉期の運⽤状況の予想にあたっての前提条件
2020 年 9 ⽉期︓2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇（183 ⽇間）
計算期間
2021 年 3 ⽉期︓2020 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2021 年 3 ⽉ 31 ⽇（182 ⽇間）
・2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在保有している 73 物件に加え、2020 年 3 ⽉期に
取得する新宿フロントタワー（追加取得） 、新宿イーストサイドスクエア
（追加取得）及び 2020 年 9 ⽉期に取得するリンクスクエア新宿を加え
保有物件 た 73 物件を前提としております。なお、実際にはその他の物件の取得、
売却により変動する可能性があります。
・当投資法⼈において、2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在、⾦融庁監督指針に記載さ
れたフォワード･コミットメント等は存在いたしません。
・2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在の発⾏済投資⼝の総⼝数 1,385,210 ⼝に、本⽇
発⾏済投資⼝ 付け関東財務局に提出した投資⼝の発⾏登録書に記載の発⾏予定額 （200
の総⼝数 億円）を発⾏価額の総額とする新投資⼝の数として 32,380 ⼝を加えた
1,417,590 ⼝を前提としております。
・当投資法⼈は、 総資産に占める有利⼦負債の⽐率を 30〜40％を⽬安に運
⽤することを財務上の基本⽅針としております。
・2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在の有利⼦負債残⾼は 3,869 億円であり、新宿フ
ロントタワー（追加取得） 、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）の
取得に際し、短期借⼊⾦ 150 億円を新たに借⼊れる予定です。また、リ
ンクスクエア新宿の取得に際し、短期借⼊⾦ 170 億円を新たに借⼊れる
予定です。 また、 本⽇付けで提出した投資⼝の発⾏登録書に記載の発⾏予
定額（200 億円）を発⾏価額の総額とする新投資⼝の発⾏により調達す
る資⾦全額を新宿フロントタワー（追加取得） 、新宿イーストサイドスク
エア （追加取得） の取得に際し借⼊れた借⼊⾦の返済の⼀部およびリンク
スクエア新宿の取得に際し借⼊れた借⼊⾦の返済の⼀部に充当し、残余
が⽣じた場合は⼿元資⾦とし、 将来の特定資産の取得、 借⼊⾦の返済に充
当することを前提としております。但し、上記新投資⼝の発⾏の有無及
び、 発⾏された場合も最終的な発⾏⼝数及び発⾏価額如何により、 上記有
有利⼦負債 利⼦負債の額は変動する可能性があります。
上記の新規物件取得に伴う借⼊⾦を除いては、
・2020 年 9 ⽉期については、2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在、残額 130 億円で
ある⻑期借⼊⾦（返済期限 2020 年 6 ⽉ 15 ⽇及び 2020 年 7 ⽉ 3 ⽇）
及び残額 110 億円である短期借⼊⾦（返済期限 2020 年 5 ⽉ 18 ⽇）に
ついて、全額借換えを⾏うことを前提としております。なお、投資法⼈債
については 2020 年 9 ⽉期に償還期限が到来するものはありません。
・2021 年 3 ⽉期については、2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在、残額 280 億円で
ある⻑期借⼊⾦（返済期限 2020 年 10 ⽉ 29 ⽇、2020 年 12 ⽉ 21 ⽇、
2021 年 1 ⽉ 15 ⽇、2021 年 1 ⽉ 29 ⽇及び 2021 年 3 ⽉ 24 ⽇）及び
残額 30 億円である短期借⼊⾦ （返済期限 2020 年 12 ⽉ 28 ⽇及び 2021
年 3 ⽉ 30 ⽇（2020 年 3 ⽉ 30 ⽇付け実⾏予定の短期借⼊⾦ 17 億円の
返済期限） ）について、全額借換えを⾏うことを前提としています。なお、
投資法⼈債については 2021 年 3 ⽉期に償還期限が到来するものはあり
ません。
3
・既保有物件に係る賃貸事業収益については、2020 年 3 ⽉ 25 ⽇現在にお
いて確定している新たな契約の締結⼜は解約等に加え、昨今のオフィス
賃貸市況を考慮した賃料⽔準への改定及びテナントの⼊退去による賃料
営業収益 収⼊の増減リスク等の変動要素を勘案し算出しており、新宿フロントタ
ワー（追加取得）、新宿イーストサイドスクエア（追加取得）及びリンク
スクエア新宿に係る賃貸事業収益については、同⽇現在における取得予
定⽇以降の賃貸借契約条件等の⾒込みを基に算出しております。
・保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税につい
ては、賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事
業費⽤に計上しておりますが、計算期間の初⽇の属する年内の不動産等
の新規取得にかかり、譲渡⼈との間で固定資産税等の精算⾦（いわゆる
「固定資産税相当額」 ）が発⽣する場合は、当該精算⾦は当該不動産等の
取得原価に算⼊するため、当該計算期間の費⽤には計上されません。な
お、2020 年に取得した物件及び取得予定物件に係る 2021 年の固定資
産税、都市計画税及び償却資産税の⾒込額は、それぞれ次のとおりです。
シーバンス S 棟 41 百万円、⼤⼿町パークビルディング 72 百万円、新
営業費⽤
宿フロントタワー（追加取得） 46 百万円、新宿イーストサイドスクエ
ア（追加取得） 30 百万円、リンクスクエア新宿 57 百万円
・公租公課については、2020 年 9 ⽉期 3,290 百万円、2021 年 3 ⽉期
3,290 百万円を想定しております。
・減価償却費については、2020 年 9 ⽉期 6,620 百万円、2021 年 3 ⽉期
6,510 百万円を想定しております。
・修繕費については、決算期による⾦額の差異が⼤きいこと及び定期的に
発⽣する費⽤ではないこと等から、予想⾦額より⼤きく変動する可能性
があります。
・営業外費⽤（⽀払利息、投資法⼈債利息等）につきましては、2020 年 9
営業外費⽤
⽉期 1,060 百万円、2021 年 3 ⽉期 970 百万円を想定しております。
・利益を超える⾦銭の分配は⾏わないことを前提としております。よっ
て、当投資法⼈の規約に基づき、利益の⾦額を限度とし、かつ、配当可
能利益の⾦額の 90％に相当する⾦額を超える額を分配することを前提
としております。
・2020 年 9 ⽉期及び 2021 年 3 ⽉期において、買換資産等の減価償却に
分配⾦の額 対応する圧縮積⽴の戻⼊益を分配対象として⾒込んでおります。
・
「発⾏済投資⼝数」に記載の通り、2020 年 9 ⽉期中に新たな投資⼝の発
⾏が⾏われることを前提としております。しかしながら、この新投資⼝
の発⾏が⾏われる保証はなく、また、発⾏された場合であっても新投資
⼝の数が増加⼜は減少する場合があります。それらの場合、分配⾦の額
は予想額と異なることが推測されます。
・法令、税制、会計基準、上場規則、投資信託協会規則等において、上記の
予想数値に影響を与える改正が⾏われないことを前提としております。
・⼀般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重⼤な変化が⽣じないこと
その他 を前提としております。
・法⼈税等については上記圧縮積⽴に係る法⼈税等調整額のほか、定期借
地権付建物の借地権償却及び資産除去債務に係る法⼈税等を勘案して算
出しております。
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