8952 Ｒ－ジャパン 2020-03-05 17:00:00
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2020 年 3 ⽉ 5 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産信託受益権の取得に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社（以下、
「本資産運⽤会社」といいます。
）は、本⽇、下記のとおり国内不動産信託受益
権の取得を決定しましたので、お知らせいたします。
記
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 ⼤⼿町パークビルディング
取 得 価 格 （ 予 定 ） 10,175 百万円
取 得 先 三菱地所株式会社
媒 介 の 有 無 無
取 得 決 定 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 5 ⽇
契 約 締 結 ⽇ 2020 年 3 ⽉ 5 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2020 年 3 ⽉ 24 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2020 年 3 ⽉ 24 ⽇
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2. 取得の理由
当投資法⼈の規約に定める「資産運⽤の基本⽅針」及び「投資態度」に基づき、物件の特性やポ
ートフォリオの収益性、不動産市況の動向等を総合的に勘案し、現在及び将来のポートフォリオ戦
略について検討を⾏った結果、今般の取得を決定したものです。
⼤⼿町パークビルディング（以下、
「⼤⼿町パークビル」といいます。
）は、本資産運⽤会社の親
会社である三菱地所株式会社（以下、「三菱地所」といいます。）が所有する⼤丸有エリア（注）の
⼤規模最新鋭複合ビルです。
（注）「⼤丸有エリア」とは、東京都千代⽥区所在の⼤⼿町・丸の内・有楽町エリアを指します。
今般、三菱地所より⼤⼿町パークビルの売却打診を受け、当投資法⼈は本物件の取得によりポー
トフォリオの更なる質的向上が望めると判断し、本取引を決定しました。
検討に際して、特に評価した点は以下のとおりです。
（１） 建物・設備
2017 年竣⼯の本物件は、１フロア約 1,030 坪の整形無柱⼤空間が確保されており、特に皇
居側はワイドスパン構造を採⽤することで約 50ｍにわたるワイドな眺望を実現し、明るく開
放的なオフィス空間を提供しています。
（オフィス基準階からの眺望）
本物件２階オフィスサポートフロアには、皇居を望むオフィス就業者専⽤ラウンジやフィッ
トネスジム、仮眠室、保育所等、就業者の働き⽅に幅を持たせ⽣産性の向上に資する施設が整
備されています。上記のような仕様を有する本物件は、⼊居企業のリクルーティングやリテン
ション戦略とも相まって、今後も強い需要が続くものと考えます。
環境⾯では、窓⾯の熱負荷を低減するエアフローウィンドウ、太陽光⾃動追尾ブラインドな
ど最新の環境技術を導⼊することにより、国内最⾼レベルの省エネルギーを実現しています。
また、敷地⻄側には、皇居のお濠の⾃然を移植したコミュニティ広場を整備しています。同
広場では植栽維持管理業務の⼀環として「⽣き物モニタリング」を実施することで皇居の⽣態
系を⾒える化し、コミュニティに対しても各種イベントを通じて⽣物多様性や環境共⽣の啓発
活動を⾏っています。
このように ESG 投資の視点からも、本物件を組み⼊れることはポートフォリオ戦略上有効
であると考えます。
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（緑豊かなコミュニティ広場） （⽣物の住処にもなる⽔景）
（２） ⽴地
本物件は、地下鉄５路線（東京メトロ 丸ノ内線・東⻄線・千代⽥線・半蔵⾨線、都営地下鉄
三⽥線）が乗り⼊れる⼤⼿町駅に地下で直結しており、⾮常に交通アクセスに優れています。
また、国際⾦融センターである⼤⼿町の中⼼に位置するため、ビジネス上の利点も有していま
す。
3．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 ⼤⼿町パークビルディング
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産を信託財産とする信託の受益権
所有形態
以下の信託受益権の準共有持分
⼟ 地 ・⼟地 5 筆の共有持分（1,000 分の 938）︓100 分の 3.32
・⼟地 5 筆の共有持分（1,000 分の 62）
︓100 分の 3.32
以下に係る信託受益権
・オフィス部分（9 階〜20 階）（48,896.27 ㎡）の
区分所有権の共有持分︓100 分の５
・ 店舗部分（1,431.54 ㎡）の区分所有権の共有持分︓100 分の５
建 物 ・DHC 部分（1,948.40 ㎡）の区分所有権の共有持分︓100 分の５
・⼟地 5 筆（1,000 分の 938）の賃借権の準共有持分
︓100 分の 3.32
・⼟地 5 筆（1,000 分の 62）の賃借権の準共有持分︓100 分の 3.32
※建物所有割合︓2.91％
信 託 受 託 者 三菱 UFJ 信託銀⾏株式会社
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号
⽤ 途 事務所、店舗
⾯積
⼟ 地 9,338.74 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 146,611.42 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下 5 階付 29 階建
基 準 階 ⾯ 積 3,392 ㎡
建 築 時 期 2017 年 1 ⽉
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地震ＰＭＬ:1.2％（東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社
耐震性に関する事項
による地震リスク評価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 なし
鑑 定 評 価 額 10,500 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 2 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 22
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 410 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 328 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 2,371 ㎡
総賃貸可能⾯積 2,371 ㎡
2018 年 3 ⽉ 31 ⽇ 97.0％
2018 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
⼊居率の推移 2019 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0％
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0％
取得予定⽇ 100.0％
・持分譲渡に関する優先交渉権に係る事項が定められています。
・95%を超える区分所有権の共有持分を有する者が同持分の譲渡を⾏う場
その他特筆すべき事項
合に、 その他の共有者は同条件での譲渡に応じることを予め合意していま
す。
・当該建物は、当投資法⼈による取得後、ML 会社である三菱地所に⼀括賃貸し、同社がテナン
トに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・区分所有権の共有持分及び賃借権の準共有持分については、取得時に⼟地とは別個の信託が
設定される予定。
・⾯積、構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、
主要なものを記載。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づき、取得する持分のみを対象として算
(注)
出した数値を記載。但し、テナント総数は取得する区分所有区画全体のテナント総数を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積及び取得予定⽇の稼働率は、取得予定⽇におけ
る⾒込み数値を記載。
・当投資法⼈の所有部分には、管理規約に基づく規約設定共⽤部分（倉庫等）の共有持分が含
まれる。
・NOI（Net Operating Income）
︓年間 267 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 68 百万円（当社想定数値）
４．取得先の概要
名 称 三菱地所株式会社
所 在 地 東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号
代 表 者 代表執⾏役 執⾏役社⻑ 吉⽥ 淳⼀
主 な 事 業 内 容 不動産業
資 本 ⾦ 142,147 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
設 ⽴ 年 ⽉ ⽇ 1937 年 5 ⽉ 7 ⽇
純 資 産 （連結）︓1,925,804 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
総 資 産 （連結）︓5,995,817 百万円（2019 年 12 ⽉ 31 ⽇現在）
⼤ 株 主 及 び 株 主 ⽐ 率 ⽇本マスタートラスト信託銀⾏(株)信託⼝︓8.31％
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（2019 年 9 ⽉ 30 ⽇現在） ⽇本トラスティ・サービス信託銀⾏(株)信託⼝︓4.99％
明治安⽥⽣命保険(相)︓3.42％
投資法⼈・資産運⽤会社と当該会社の関係
三菱地所株式会社（以下、本表において「当該会社」という。）は、本
資産運⽤会社の親会社（出資⽐率 90％）である。また、2019 年 9 ⽉
資 本 関 係
30 ⽇現在、当該会社は当投資法⼈の投資⼝を 17,120 ⼝（発⾏済投資
⼝の総⼝数の 1.24％）保有している。
2020年3⽉5⽇現在、本資産運⽤会社の役職員のうち14 名が当該会
⼈ 的 関 係 社から出向しており、当投資法⼈の執⾏役員は、当該会社の顧問を兼
職している。
当該会社は、当投資法⼈の保有資産の⼀部の前所有者及び前信託受益
取 引 関 係 者である。また、当投資法⼈の運⽤資産の賃借⼈である。その他、当投
資法⼈の保有資産に関連して付随的な契約を複数締結している。
当該会社は、本資産運⽤会社の関連当事者（財務諸表規則にて定義され
る。）に該当する。また、当該会社は、投資信託及び投資法⼈に関する
関連当事者への
法律施⾏令（平成 12 年政令第 480 号。その後の改正を含む。）で定め
該 当 状 況
る本資産運⽤会社の利害関係⼈等、及び本資産運⽤会社が社内規程で
定める利害関係者に該当する。
５．物件取得者等の状況
名 称 ⼤⼿町パークビルディング
（ 所 在 地 ） （東京都千代⽥区⼤⼿町⼀丁⽬ 1 番 1 号）
物件所有者等の状況 前所有者等 前々所有者等
名 称 三菱地所株式会社 なし
特別な利害関係に
上記４．取得先の概要を参照 －
ある者との関係
取得経緯・理由等 2017 年 1 ⽉新築 －
取 得 価 格 － －
取 得 時 期 － －
6. 利害関係⼈等との取引
本取引は、利害関係⼈等との取引に該当します。当該取引に際して、本資産運⽤会社は、
「利害関
係者取引規程」に基づき、コンプライアンス委員会における審議及び承認を得た上で、運⽤会議での
承認⼿続を経ています。
7. 決済⽅法等
（1）取得資⾦
⼿元資⾦
（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
8. 今後の⾒通し
本取引による当投資法⼈の 2020 年 3 ⽉期（2019 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 3 ⽉ 31 ⽇）及び 2020
年 9 ⽉期（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤
状況の予想の修正はありません。
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9．鑑定評価書の概要
物 件 名 称 ⼤⼿町パークビルディング
鑑 定 評 価 額 10,500 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2020 年 2 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による
収益価格 10,500,000 収益価格を重視し、直接還元法による収益価格から
の検証も⾏って収益還元法による収益価格を試算
11,100,000
直接還元法による価格
(注 1）
(1)運営収益 [①－②] 413,432
① 可能総収益 425,884 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
対象不動産の空室率実績及び類似不動産の平均的空
② 空室等損失等 12,451
室率に基づき計上
(2)運営費⽤ 136,738
維持管理費 31,212 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委
ＰＭフィー （注 2） 託契約に基づき査定
⽔道光熱費 25,570 過年度実績額及び類似不動産の⽔準に基づき計上
修繕費 3,311 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
テナント募集費⽤等 3,174 類似不動産の事例に基づき計上
公租公課 72,969 2019 年度の実績に基づき計上
損害保険料 356 類似不動産を参考に査定
その他費⽤ 145 過年度実績額に基づき査定。
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 276,693
(4)⼀時⾦の運⽤益 3,841 運⽤利回りを 1%として査定
(5)資本的⽀出 3,821 類似不動産の更新費等を参考に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 276,713
(7)還元利回り 2.5% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 10,300,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係
割引率 2.3%
る利回りとの⽐較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不
最終還元利回り 2.7%
動産の市場性等を考慮して査定
積算価格 11,400,000
⼟地⽐率 84.2%
建物⽐率 15.8%
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価に当たって留意した事項 特になし
（注 1） 直接還元法による価格の(1)〜(6)の数値は、オフィス専有部分の 9〜20 階部分、店舗専有部分、DHC 専有部分並
びに当該専有部分に対応する共有部分、借地権及び信託受益権に係る鑑定評価の記載数値に、当投資法⼈が取得予
定の共有持分 5％を乗じた数値を単位未満切り捨てて記載しております。
(注 2) PM 業務委託予定先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託予定先が⾏っている他の取引に影響を与
え、当投資法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては
投資主の利益を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
以 上
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≪参考資料≫
●⼤⼿町パークビルディング 案内図
●⼤⼿町パークビルディング 外観写真
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