8952 Ｒ－ジャパン 2020-01-27 15:30:00
国内不動産の取得及び国内不動産信託受益権（一部賃借権）の譲渡に関するお知らせ [pdf]
NEWS RELEASE
2020 年 1 ⽉ 27 ⽇
各 位
＜不動産投資信託証券発⾏者名＞
ジャパンリアルエステイト投資法⼈
代表者名 執⾏役員 柳澤 裕
（コード番号 ８９５２）
＜資産運⽤会社名＞
ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄｱｾｯﾄﾏﾈｼﾞﾒﾝﾄ株式会社
代表者名 代表取締役社⻑ 梅⽥ 直樹
問合せ先 執⾏役員企画部⻑ 元岡 將
TEL.03-3211-7951
国内不動産の取得及び
国内不動産信託受益権（⼀部賃借権）の譲渡に関するお知らせ
当投資法⼈が資産の運⽤を委託する資産運⽤会社であるジャパンリアルエステイトアセットマネジ
メント株式会社は、2020 年 1 ⽉ 27 ⽇、下記のとおり国内不動産の取得及び譲渡（相互売買）を決定
しましたので、お知らせいたします。
記
≪取得・譲渡予定資産≫
取得資産 譲渡資産
⼩伝⾺町新⽇本橋
資産の名称 シーバンス S 棟
ビルディング
所在地 東京都港区 東京都中央区
取得価格/譲渡価格（予定） 5,400 百万円 3,450 百万円
契約締結⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
取得⽇/譲渡⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
1
≪取得・譲渡の⽬的≫
当投資法⼈の規約に定める「資産運⽤の基本⽅針」及び「投資態度」に基づき、物件の特性やポ
ートフォリオの収益性、不動産市況の動向等を総合的に勘案し、現在及び将来のポートフォリオ戦
略について検討を⾏った結果、今般の取得及び譲渡を決定したものです。
譲渡資産である⼩伝⾺町新⽇本橋ビルディング（以下、
「⼩伝⾺町ビル」といいます。
）は、2001
年に当投資法⼈が上場した際に取得した築 28 年の物件です。取得以降⾼い⼊居率と安定した収益
を維持しました。
今般、本資産運⽤会社は、取得資産であるシーバンス S 棟の売却情報を⼊⼿し、また、取引相⼿
が⼩伝⾺町ビルについて強い取得意向があることを受けて、本取引が相互に利益を享受できるもの
になるよう協議を進めてまいりました。その結果、⼩伝⾺町ビルについて、帳簿価額及び鑑定評価
額を上回る⾦額の提⽰があったことと合わせて、シーバンス S 棟は中⻑期的に競争⼒が⾼く安定し
た収益⼒が⾒込めるものと判断し、本相互売買を決定したものです。
検討に際して、シーバンス S 棟を特に評価した点は次のとおりです。
（１） 建物・設備
本物件の築年数は⼩伝⾺町ビルと同年数ですが、2012 年に⼤規模なリニューアル⼯事を⾏っ
ており、築浅物件に劣らないスペックを有します。
（２） ⽴地
本物件は、JR 各線・東京モノレール「浜松町駅」から徒歩 7 分、ゆりかもめ「⽇の出駅」か
ら徒歩 3 分の⽴地です。⽻⽥空港を含め国内外からの交通アクセスに優れた場所に位置してい
ます。さらに、浜松町駅からは跨線橋が本物件⾄近まで接続しており、歩⾏者に配慮した動線
が整備されています。
（３） 将来性
本物件は⾼い⼊居率を維持しており、上記（1）（2）により安定した需要は続くものと考え
、
ます。また、優良企業が多数⼊居していること等から、今後も安定した収益⼒が期待できるも
のと判断しました。
≪取得予定資産︓シーバンス S 棟≫
１．取得の概要
取 得 資 産 の 名 称 シーバンス S 棟
取 得 価 格 （ 予 定 ） 5,400 百万円
取 得 先 ⾮開⽰（後述 3.を参照）
媒 介 の 有 無 有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）
取 得 決 定 ⽇ 2020 年 1 ⽉ 27 ⽇
契約締結⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
取 得 ⽇ （ 予 定 ） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
代⾦⽀払⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
2．取得資産の内容
取 得 資 産 の 名 称 シーバンス S 棟
特 定 資 産 の 種 類 国内不動産
2
所有形態
以下の所有権
⼟ 地 ・東京都港区芝浦⼀丁⽬ 3 番 12（3,832.26 ㎡）
︓共有持分 100,000 分の 44,363
区分所有権の共有持分（シーバンス S 棟事業持分︓13.45％）
・16 階〜22 階（13,932.31 ㎡）の区分所有権の共有持分
建 物 ︓7 分の３
・9 階〜10 階（3,980.66 ㎡）の区分所有権の共有持分 9.473％
︓100,000 分の 9,473
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都港区芝浦⼀丁⽬ 2 番 3 号
⽤ 途 事務所
⾯積
⼟ 地 26,468.49 ㎡（登記簿上の⾯積）
建 物 167,807.32 ㎡（登記簿上の延床⾯積）
構 造 鉄⾻・鉄筋・鉄⾻鉄筋コンクリート造陸屋根地下２階付 24 階建
基 準 階 ⾯ 積 2,012 ㎡
建 築 時 期 1991 年 1 ⽉
地震ＰＭＬ:1.7％（東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社
耐震性に関する事項
による地震リスク評価報告書に基づく）
担 保 の 状 況 根抵当権の設定あり（但し解除された状態で取得予定）
鑑 定 評 価 額 7,140 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 1 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 14
賃 貸 事 業 収 ⼊ 年間 557 百万円
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 共同事業協定により当投資法⼈の敷⾦・保証⾦の授受はなし
総 賃 貸 ⾯ 積 6,074 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 6,074 ㎡
2018 年 3 ⽉ 15 ⽇ 100.0％
2018 年 9 ⽉ 15 ⽇ 100.0％
⼊居率の 推移 2019 年 3 ⽉ 15 ⽇ 100.0％
2019 年 9 ⽉ 15 ⽇ 100.0％
取得予定⽇ 100.0％
・境界確認は⼀部未了ですが、当投資法⼈に損失が発⽣するリスクは極め
て低いものと判断しています。
・本件⼟地について、東京海上⽇動リスクコンサルティング株式会社作成
による調査報告書によれば、地歴調査より 1900 年代及び 1960 年代か
その他特筆すべき事項 ら 1980 年代等において⼯場の所在が確認されており、⼯場の詳細は不
明ですが製造⼯程において特定有害物質の使⽤が懸念されます。したが
って、対象地に⼟壌汚染が存在する可能性は否定できないものの、対象
地において地下⽔飲⽤はなく、敷地は概ね被覆していることから、健康
被害リスクは低いと評価されています。
(注) ・当該建物は、当投資法⼈による取得後、共同事業協定に基づき ML 会社に⼀括賃貸し、同社が
3
テナントに転貸を⾏うパススルー型のマスターリースとなる予定。
・当投資法⼈の事業収⽀は、共同事業協定に基づきシーバンス S 棟全体に当投資法⼈の事業持分
（13.45％）を乗じて計算される。
・⾯積は、シーバンス S 棟にシーバンス N 棟及びアモール棟を合わせた⼀棟建物及び敷地全体の
登記簿上の数値を記載。
・構造、建築時期については登記簿上の表⽰、⽤途については登記簿上の表⽰のうち、主要なも
のを記載。
・賃貸事業収⼊、総賃貸⾯積及び総賃貸可能⾯積は、シーバンス S 棟全体に係る数値に当投資法
⼈の事業持分（13.45%）を乗じた数値を記載。
・テナント総数、総賃貸⾯積、総賃貸可能⾯積は、取得予定⽇における⾒込み数値を記載。
・テナント総数及び⼊居率は、シーバンス S 棟全体の数値を記載。
・敷⾦・保証⾦は、ML 契約に基づき ML 会社が⼀元管理する。
・賃貸借の内容は、売主から提供を受けたデータに基づく。
・NOI（Net Operating Income）︓年間 313 百万円（当社想定数値）
・減価償却費︓年間 60 百万円（当社想定数値）
3．取得先の概要
取得先は国内事業法⼈ですが、取得先の同意が得られないため⾮開⽰とします。
なお、当投資法⼈及び資産運⽤会社と特別な利害関係にある者には該当しません。
4.物件取得者等の状況
本取得資産は、当投資法⼈・資産運⽤会社と特別な利害関係にある者からの取得ではありません。
5．鑑定評価書の概要
e
物 件 名 称 シーバンス S 棟
鑑 定 評 価 額 7,140 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2020 年 1 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容(単位︓千円) 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益
収益価格 7,140,000 価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も
⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 7,290,000
(1)運営収益 [①－②] 509,107
① 可能総収益 536,057 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
②空室等損失等 26,950 類似不動産の平均的空室率等に基づき計上
(2)運営費⽤ 191,703
維持管理費 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは委託
74,815（注）
ＰＭフィー 契約に基づき査定
⽔道光熱費 62,233 過年度実績額に基づき事業⽐率等を考慮のうえ計上
修繕費 3,974 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
テナント募集費⽤等 3,623 類似不動産の事例に基づき計上
公租公課 40,224 2019 年度の実績に基づき計上
損害保険料 1,139 過年度実績額に基づき事業⽐率を考慮して査定
4
その他費⽤ 5,693 過年度実績額に基づき査定。
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 317,404
(4)⼀時⾦の運⽤益 0 マスターリース契約書に基づき、運⽤益は⾮計上
(5)資本的⽀出 33,050 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの再調達価格を基に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 284,353
(7)還元利回り 3.9% 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 7,080,000
類似不動産の取引に係る割引率、他の⾦融商品に係る利
割引率 3.7%
回りとの⽐較等から査定
還元利回りに対する保有期間満了時における対象不動産
最終還元利回り 4.1% の市場性等を考慮して査定
積算価格 6,360,000
⼟地⽐率 85.2％
建物⽐率 14.8％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評価
特になし
に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資
法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益
を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
≪譲渡予定資産︓⼩伝⾺町新⽇本橋ビルディング≫
１．譲渡の概要
譲渡資産の名称 ⼩伝⾺町新⽇本橋ビルディング
譲渡価格（予定） 3,450 百万円
想 定 帳 簿 価 額 2,714 百万円
想 定 譲 渡 損 益 586 百万円
譲 渡 先 ⾮開⽰（後述 3.参照）
媒 介 の 有 無 有（媒介者は利害関係⼈等に該当しません）
譲 渡 決 定 ⽇ 2020 年 1 ⽉ 27 ⽇
契約締結⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
譲渡⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
代⾦受取⽇（予定） 2020 年 1 ⽉ 31 ⽇
・譲渡価格には、譲渡費⽤、固定資産税・都市計画税の精算額及び消費税等は含みません。
・想定帳簿価額は、譲渡⽇までに予定されている資本的⽀出及び想定される減価償却費等を基に
(注)
資産運⽤会社が算定した、本⽇時点で想定される帳簿価額です。
・想定譲渡損益は、譲渡費⽤等が⼀部未確定のため、概算⾦額を記載しています。
2．譲渡資産の内容
譲 渡 資 産 の 名 称 ⼩伝⾺町新⽇本橋ビルディング
特 定 資 産 の 種 類 不動産及び不動産の賃借権を信託する信託の受益権
所有形態
5
⼟ 地 所有権（⼀部賃借権）
建 物 所有権
所 在 地 （ 住 居 表 ⽰ ） 東京都中央区⽇本橋⼩伝⾺町 4 番 9 号
建 築 時 期 1991 年 11 ⽉
⽤ 途 事務所、店舗
鑑 定 評 価 額 2,970 百万円
（ 価 格 時 点 ） （2020 年 1 ⽉ 1 ⽇時点）
鑑 定 評 価 機 関 ⼤和不動産鑑定株式会社
賃貸借の内容
テ ナ ン ト 総 数 10
賃 貸 事 業 収 ⼊ 120 百万円（2019 年 9 ⽉期）
敷 ⾦ ・ 保 証 ⾦ 177 百万円
総 賃 貸 ⾯ 積 3,897 ㎡
総 賃 貸 可 能 ⾯ 積 3,897 ㎡
2017 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
2018 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0%
⼊ 居 率 の 推 移 2018 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
2019 年 3 ⽉ 31 ⽇ 100.0%
2019 年 9 ⽉ 30 ⽇ 100.0%
当該⼟地に含まれる⼟地の賃借権について、⼟地の賃貸借契約は 2021 年に期
その他特筆すべき事項
間満了となります。
・⽤途は登記簿上の表⽰のうち、主要なものを記載。
(注)
・賃貸借の内容は、2019 年 9 ⽉期末⽇の数値を記載。
３．譲渡先の概要
前述取得資産の取得先と同じ
４．鑑定評価書の概要
e
物 件 名 称 ⼩伝⾺町新⽇本橋ビルディング
鑑 定 評 価 額 2,970 百万円
鑑定評価機関の名称 ⼤和不動産鑑定株式会社
価 格 時 点 2020 年 1 ⽉ 1 ⽇
項⽬ 内容(単位:千円) 概要等
将来の純収益の変動を明⽰して導いた DCF 法による収益
収益価格 2,970,000 価格を重視し、直接還元法による収益価格からの検証も
⾏って収益還元法による収益価格を試算
直接還元法による価格 3,050,000
(1)運営収益 [①－②] 224,607
① 可能総収益 236,568 類似建物の新規賃料⽔準等に基づき計上
②空室等損失等 11,961 類似不動産の平均的空室率等に基づき計上
(2)運営費⽤ 85,064
維持管理費 28,296 維持管理費は過年度実績額を参考に、PM フィーは類似
6
ＰＭフィー 不動産の事例を参考に査定
⽔道光熱費 18,200 過年度実績額に基づき稼働率等を考慮のうえ計上
修繕費 5,685 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの年平均費⽤に基づき査定
テナント募集費⽤等 1,307 類似不動産の事例等に基づき計上
公租公課 24,253 2019 年度の実績に基づき計上
損害保険料 350 現⾏契約及び類似不動産の保険料率を考慮して計上
その他費⽤ 6,971
(3)運営純利益 [(1)-(2)] 139,542
(4)⼀時⾦の運⽤益 1,554 運⽤利回りを 1％と査定して計上
(5)資本的⽀出 19,079 ｴﾝｼﾞﾆｱﾘﾝｸﾞﾚﾎﾟｰﾄの再調達価格を基に査定
(6)純収益 [(3)+(4)-(5)] 122,017
(7)還元利回り 4.0％ 類似不動産の取引利回り等を参考に査定
ＤＣＦ法による価格 2,940,000
割引率 3.8％ 類似不動産の取引利回りとの⽐較等を勘案のうえ査定
還元利回りを基礎として対象不動産の市場性等を勘案し
最終還元利回り 4.2％ て査定
積算価格 2,840,000
⼟地⽐率 83.8％
建物⽐率 16.2％
＊単位︓千円（千円未満は切り捨てて表⽰）
その他、鑑定評価機関が鑑定評
特になし
価に当たって留意した事項
(注) PM 業務委託先より、PM フィーの⾦額を区分して開⽰することについて同意を得られておりません。
また、本物件の PM フィーの⾦額を個別に開⽰した場合、PM 業務委託先が⾏っている他の取引に影響を与え、当投資
法⼈の投資対象不動産に係る維持管理⽅針に基づく効率的な PM 業務の委託に⽀障を来たし、ひいては投資主の利益
を棄損するおそれがあります。そのため、維持管理費と PM フィーを合算して記載しております。
≪決済⽅法等≫
（1）取得資⾦
譲渡資産の売却代⾦及び⼿元資⾦
（2）決済⽅法
引渡し時に⼀括
≪今後の⾒通し≫
本取引による当投資法⼈の 2020 年 3 ⽉期（2019 年 10 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 3 ⽉ 31 ⽇）及び 2020
年 9 ⽉期（2020 年 4 ⽉ 1 ⽇〜2020 年 9 ⽉ 30 ⽇）の運⽤状況に対する影響は軽微であり、運⽤
状況の予想の修正はありません。
なお、譲渡資産の譲渡益は、将来の分配⾦の安定化などを⽬的として、租税特別措置法第 65 条
の 7 に規定されている「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を適⽤し、圧縮積⽴⾦として、
圧縮限度額内での内部留保を検討しています。
以 上
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≪参考資料≫
・ シーバンス S 棟案内図
・シーバンス S 棟外観写真
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