ジャパンリアルエステイト投資法⼈
2019年9⽉期 決算説明資料
（2019年4⽉1⽇〜2019年9⽉30⽇）
証券コード
8952
1 決算ハイライト 2
2 決算及び業績予想 6
3 外部成⻑ 10
4 内部成⻑ 13
5 財務戦略 19
6 ポートフォリオ概況 22
7 ESG 26
8 Appendix 38
1 決算ハイライト
分配⾦サマリー
1⼝当たり分配⾦の安定的な成⻑が継続
1⼝当たり分配⾦
今回決算（2019年9⽉期）
前期⽐︓＋500円（＋5.2％）
10,197円
予想⽐︓＋367円（＋3.7％）
1⼝当たり分配⾦の推移
▶ 1⼝当たり分配⾦は、前期⽐、半年前予想⽐ともに上振れし、11期連続の増配を達成
10,400
10,300
（円） 10,197
10,000 9,697 10,000
9,336 9,495 9,830
9,096
8,544 半 実 半
8,361 年 年 今 今
8,121 前 績 前 回 回
8,001 予 予 予 予
想 想 想 想
8,000 7,681
6,000
2015年3⽉期 2015年9⽉期 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
3
運⽤ハイライト
好調な内部成⻑をベースに、保有物件の売却を実施
内部成⻑ 財務戦略
▶ 賃料改定は、9期連続でプラス ▶ 健全な財務体質を維持
LTV 40.4%（前期⽐－0.1pt）
テナント⼊替 賃料改定 期末⼊居率
平均利率 0.53％（前期⽐－0.02pt）
99.3％ 平均残存年数 3.80年（前期⽐－0.34年）
⽉額 ＋9百万円 ⽉額 ＋41百万円
（前期⽐－0.2pt）
⻑期固定⽐率 90.9％（前期⽐－1.3pt）
外部成⻑
▶ 川崎砂⼦ビルディング（神奈川県川崎市）を当期と翌期に分けて売却。
譲渡資産（予定を含む）
2019年9⽉期
（当期）
持分50% 川崎砂⼦ 2020年3⽉期
（翌期）
持分50%
譲渡 ビルディング 譲渡予定
3,078百万円 3,078百万円
（譲渡価格） （譲渡価格（予定））
4
2 決算及び業績予想
2019年9⽉期 決算概要
主な増減要因（前期⽐） （百万円）
2019年3⽉期 2019年9⽉期 半年前
項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 営業収益
実績 実績 業績予想
既存ビル +368
営業収益 33,022 百万円 35,164 百万円 +2,141 百万円 33,680 百万円 +1,484 百万円 賃料共益費 +564
賃貸事業収益 33,022 百万円 33,580 百万円 +557 百万円 33,680 百万円 △99 百万円
解約違約⾦・原状回復費相当額 △164
前期取得2物件 +188
不動産等売却益 0 百万円 1,583 百万円 +1,583 百万円 0 百万円 +1,583 百万円
不動産等売却益 +1,583
営業費⽤ 18,473 百万円 18,669 百万円 +196 百万円 18,940 百万円 △270 百万円 営業費⽤
既存ビル +1
賃貸事業費⽤ (*1) 10,419 百万円 10,476 百万円 +57 百万円 10,840 百万円 △363 百万円
修繕費 △216
減価償却費 6,400 百万円 6,433 百万円 +33 百万円 6,430 百万円 +3 百万円 公租公課 +234
前期取得2物件 +88
販売費及び⼀般管理費 1,654 百万円 1,759 百万円 +105 百万円 1,670 百万円 +89 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,296 百万円 1,409 百万円 +113 百万円 1,300 百万円 +109 百万円
NOI (*2) 22,603 百万円 23,104 百万円 +500 百万円 22,840 百万円 +264 百万円
主な増減要因（業績予想⽐） （百万円）
賃貸事業損益 (*2) 16,202 百万円 16,670 百万円 +467 百万円 16,410 百万円 +260 百万円
営業収益
営業利益 14,548 百万円 16,494 百万円 +1,945 百万円 14,740 百万円 +1,754 百万円 既存ビル・前期取得2物件 △99
⽔道光熱収⼊ △128
営業外収益 5 百万円 13 百万円 +7 百万円 10 百万円 +3 百万円
不動産等売却益 +1,583
営業外費⽤ 1,112 百万円 1,116 百万円 +4 百万円 1,120 百万円 △3 百万円 営業費⽤
(内、⽀払利息) 1,068 百万円 1,071 百万円 +3 百万円 1,070 百万円 +1 百万円
既存ビル・前期取得2物件 △360
⽔道光熱費 △179
経常利益 13,441 百万円 15,390 百万円 +1,949 百万円 13,630 百万円 +1,760 百万円
修繕費 △172
当期純利益 13,431 百万円 14,945 百万円 +1,514 百万円 13,620 百万円 +1,325 百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 △1 百万円 820 百万円 +821 百万円 0 百万円 +820 百万円
分配⾦総額 13,432 百万円 14,124 百万円 +692 百万円 13,620 百万円 +504 百万円
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 9,697 円 10,197 円 +500 円 9,830 円 +367 円
1⼝当たりNAV 544,768 円 567,928 円 +23,160 円
期末⼊居率 99.5 % 99.3 % △0.2 % 99.0 % +0.3 %
7
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く
2020年3⽉期・2020年9⽉期 業績予想
2020年3⽉期の主な増減要因 （百万円）
2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 営業収益
実績 業績予想 業績予想
既存ビル +189
営業収益 35,164 百万円 35,240 百万円 +75 百万円 34,130 百万円 △1,110 百万円 賃料共益費 +311
賃貸事業収益 33,580 百万円 33,640 百万円 +59 百万円 34,130 百万円 +490 百万円
⽔道光熱収⼊ △89
譲渡物件 △130
不動産等売却益 1,583 百万円 1,590 百万円 +6 百万円 0 百万円 △1,590 百万円
営業費⽤
営業費⽤ 18,669 百万円 18,660 百万円 △9 百万円 18,720 百万円 +60 百万円 既存ビル +33
⽔道光熱費 △183
賃貸事業費⽤ (*1) 10,476 百万円 10,510 百万円 +33 百万円 10,690 百万円 +180 百万円
修繕費 +135
減価償却費 6,433 百万円 6,370 百万円 △63 百万円 6,320 百万円 △50 百万円 譲渡物件 △63
営業外費⽤
販売費及び⼀般管理費 1,759 百万円 1,760 百万円 0 百万円 1,700 百万円 △60 百万円
⽀払利息 △91
(内、資産運⽤報酬) 1,409 百万円 1,390 百万円 △19 百万円 1,330 百万円 △60 百万円
NOI (*2) 23,104 百万円 23,120 百万円 +15 百万円 23,430 百万円 +310 百万円
2020年9⽉期の主な増減要因 （百万円）
賃貸事業損益 (*2) 16,670 百万円 16,750 百万円 +79 百万円 17,110 百万円 +360 百万円
営業収益
営業利益 16,494 百万円 16,580 百万円 +85 百万円 15,410 百万円 △1,170 百万円 既存ビル +520
賃料共益費 +430
営業外収益 13 百万円 0 百万円 △13 百万円 10 百万円 +10 百万円
⽔道光熱収⼊ +110
営業外費⽤ 1,116 百万円 1,030 百万円 △86 百万円 1,000 百万円 △30 百万円 譲渡物件 △30
(内、⽀払利息) 1,071 百万円 980 百万円 △91 百万円 950 百万円 △30 百万円
不動産等売却益 △1,590
営業費⽤
経常利益 15,390 百万円 15,540 百万円 +149 百万円 14,420 百万円 △1,120 百万円
既存ビル +160
当期純利益 14,945 百万円 15,090 百万円 +144 百万円 14,410 百万円 △680 百万円 ⽔道光熱費 +220
譲渡物件 △20
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 820 百万円 820 百万円 0 百万円 0 百万円 △820 百万円
営業外費⽤
分配⾦総額 14,124 百万円 14,270 百万円 +145 百万円 14,410 百万円 +140 百万円 ⽀払利息 △30
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 10,197 円 10,300 円 +103 円 10,400 円 +100 円
1⼝当たりNAV 567,928 円
期末⼊居率 99.3 % 99.7 % +0.4 %
8
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く
2019年9⽉期 貸借対照表（B/S）
2019年3⽉期 2019年9⽉期 増減 2019年3⽉期 2019年9⽉期 増減
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債
現預⾦、信託現預⾦ 24,382 百万円 33,604 百万円 9,221 百万円 短期借⼊⾦ 8,500 百万円 13,500 百万円 5,000 百万円
その他流動資産 734 百万円 677 百万円 △57 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 49,000 百万円 46,500 百万円 △2,500 百万円
流動資産合計 25,117 百万円 34,282 百万円 9,164 百万円 前受⾦ 3,338 百万円 3,295 百万円 △42 百万円
Ⅱ 固定資産 その他流動負債 4,589 百万円 4,840 百万円 250 百万円
有形固定資産 流動負債合計 65,428 百万円 68,135 百万円 2,707 百万円
建物（信託物件含む） 357,380 百万円 357,801 百万円 420 百万円 Ⅱ 固定負債
構築物（信託物件含む） 3,984 百万円 3,978 百万円 △6 百万円 投資法⼈債 32,993 百万円 32,993 百万円 0 百万円
機械装置他（信託物件含む） 4,954 百万円 4,941 百万円 △13 百万円 ⻑期借⼊⾦ 299,500 百万円 297,000 百万円 △2,500 百万円
⼟地（信託物件含む） 689,157 百万円 688,451 百万円 △706 百万円 預り敷⾦保証⾦ 53,863 百万円 54,419 百万円 555 百万円
減価償却累計額 △127,367 百万円 △133,284 百万円 △5,916 百万円 その他固定負債 634 百万円 1,071 百万円 437 百万円
有形固定資産合計 928,109 百万円 921,888 百万円 △6,221 百万円 固定負債合計 386,991 百万円 385,484 百万円 △1,507 百万円
無形固定資産 負債合計 452,419 百万円 453,620 百万円 1,200 百万円
借地権他（信託物件含む） 6,955 百万円 6,937 百万円 △17 百万円 純資産の部
無形固定資産合計 6,955 百万円 6,937 百万円 △17 百万円 出資総額 497,241 百万円 497,241 百万円 0 百万円
投資その他の資産 任意積⽴⾦ 550 百万円 548 百万円 △2 百万円
投資有価証券 577 百万円 577 百万円 0 百万円 当期未処分利益 13,465 百万円 14,980 百万円 1,515 百万円
⻑期前払費⽤他 2,830 百万円 2,626 百万円 △204 百万円 純資産合計 511,256 百万円 512,770 百万円 1,513 百万円
投資その他の資産合計 3,408 百万円 3,203 百万円 △204 百万円 負債・純資産合計 963,676 百万円 966,390 百万円 2,713 百万円
固定資産合計 938,473 百万円 932,029 百万円 △6,443 百万円
Ⅲ 繰延資産 （参考）圧縮積⽴⾦等内部留保残⾼ 2,127 百万円
投資法⼈債発⾏費 85 百万円 78 百万円 △7 百万円
繰延資産合計 85 百万円 78 百万円 △7 百万円
資産合計 963,676 百万円 966,390 百万円 2,713 百万円
9
3 外部成⻑
譲渡物件の概要
物件の特性やポートフォリオの収益性、不動産市況の動向等を総合的に勘案し物件を譲渡
川崎砂⼦ビルディング
▶ 分配⾦の平準化のため、譲渡を当期と翌期の2回に分けて⾏うことにより、譲渡益を2期（2019年9⽉期、2020年3⽉期）にわたって計上予定。
取引概要 物件概要
当期 翌期 神奈川県川崎市川崎区
所在地
砂⼦⼀丁⽬
譲渡価格 譲渡価格（予定）
3,078百万円 3,078百万円 ＜⼟地＞ 1,594㎡
⾯積
鑑定評価額 鑑定評価額
1,590百万円 1,590百万円 ＜建物＞ 9,623㎡
帳簿価額 想定帳簿価額
1,423百万円 1,417百万円 竣⼯時期 1990年12⽉
譲渡⽇ 譲渡⽇（予定）
賃貸可能⾯積 6,831㎡
2019年9⽉30⽇ 2019年12⽉20⽇
譲渡先
⾮開⽰ ⼊居率 100.0％
11
（参考）リンクスクエア新宿の竣⼯
新宿駅⾄近の再開発ビルが竣⼯。
JREは底地の⼀部を所有。
建物の持分（約37％）に関する優先交渉権を保有。
リンクスクエア新宿
物件概要
東京都渋⾕区
所在地
千駄ヶ⾕五丁⽬
＜⼟地＞ 4,138㎡
⾯積
＜建物＞ 43,760㎡
竣⼯時期 2019年8⽉
「新宿」駅徒歩5分
アクセス
(駅デッキ直結)
三菱地所株式会社
権利者 ⽇本製粉株式会社
JRE（底地の⼀部）
12
4 内部成⻑
⼊居率・⼊替率の推移
テナント⼊替による賃料単価の上昇を実現
⼊居率の推移 年間テナント⼊替率
東京23区 その他都市 全体
100.0% 8.0%
7.0%
5.6% 5.7%
6.0%
95.0%
ʼ19年9⽉末 5.0% 5.1%
4.7% 4.0% 4.9%
5.0%
99.3％
5.4%
4.1% 3.9%
4.4% 4.9%
4.0% 4.1% 3.7% 3.8% 4.1%
4.7% 4.5%
4.0%
4.3% 4.3% 4.0%
4.0% 3.6% 3.9%
90.0% 3.6% 3.5% 3.5%
3.0%
3.1% 3.2%
2.0%
85.0% 1.0%
'14/04〜 '14/10〜 '15/04〜 '15/10〜 '16/04〜 '16/10〜 '17/04〜 '17/10〜 '18/04〜 '18/10〜
'10/09期 '11/09期 '12/09期 '13/09期 '14/09期 '15/09期 '16/09期 '17/09期 '18/09期 '19/09期
'15/03 '15/09 '16/03 '16/09 '17/03 '17/09 '18/03 '18/09 '19/03 '19/09
貸付・返室の⾯積と⼊替単価⽐率の推移 貸付⾯積 返室⾯積 単価⽐(貸付/返室)
(㎡)
30,000 24,827 130.0%
21,531 119.2% 119.3%
20,415 20,376
18,450 19,638
20,000 17,130 120.0%
13,839 15,337 15,111
10,000 116.8% 110.0%
109.5%
0 100.0%
104.4%
99.8% 98.7% 99.7%
87.3% 98.4%
-10,000 90.0%
-14,465 -14,134 -15,122
-20,000 -16,649 -15,755 -16,183 80.0%
-17,901 -17,471
-20,517
-30,000 -24,779 70.0%
'15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期
14
賃料改定の状況
前期を⼤幅に上回る賃料増額改定を達成
賃料改定の推移 増減額割合（賃料⽉額ベース）
（百万円・⽉額） 増額 据置 減額
増額 減額
50.0
'17/09期 55.2% 43.0% 1.8%
41.2
40.0
30.0 25.3 '18/03期 26.5% 70.0% 3.4%
19.0 19.9 19.7
20.0 15.8
12.4 13.2
8.7 '18/09期 43.6% 53.8% 2.6%
10.0 5.7
0.0
-0.6 -0.4 -0.4 -0.1 0.0 '19/03期 42.8% 57.0% 0.2%
-3.4 -2.8 -3.3
-10.0
-9.1
-20.0 '19/09期 59.6% 40.4% 0.0%
-21.3
-30.0
'15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 0% 20% 40% 60% 80% 100%
賃料改定対象の割合（賃料⽉額ベース） 定借・普通借の割合（賃料⽉額ベース）
定借 普通借
25.0%
'17/09期 53.8% 46.2%
20.0%
'18/03期 57.5% 42.5%
15.0%
'18/09期 59.0% 41.0%
10.0%
'19/03期 58.4% 41.6%
5.0%
'19/09期 59.7% 40.3%
0.0%
'17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
（予想） （予想）
15
賃料⽉額増減
強い需要を背景に、テナント⼊替と賃料改定による順調な内部成⻑を継続
（百万円）
賃料⽉額の増減要因
増加
減少
テナント⼊替 賃料改定
+9百万円 +41百万円
+0.2％ +0.8％
貸付 返室 増額 減額 譲渡 【外部成⻑】
96 86 41 － 11 △11百万円
+2.0％ △1.8% +0.8% －% △0.2% △ 0.2％
川崎砂⼦ビル
【内部成⻑】+51百万円
+1.0％
2019年3⽉期 2019年9⽉期
賃料⽉額 +39百万円の増加 賃料⽉額
4,906百万円 +0.8％ 4,945百万円
貸付⾯積 返室⾯積
＋15,111㎡ △16,183㎡
総賃貸⾯積 賃貸⾯積 賃貸⾯積 総賃貸⾯積
851,323㎡ △1,071 ㎡ △3,415㎡ 846,836㎡
2019年3⽉期 2019年9⽉期
＊住宅賃料は除く
16
内部成⻑による賃料⽉額増減の推移
テナント⼊替・賃料改定による増減の推移
▶ 賃料⽉額（テナント⼊替と賃料改定の合計）は10期連続でプラス成⻑
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
テナント⼊替による増減
賃料改定による増減
-2.0%
賃貸条件変動（テナント⼊替+賃料改定）による増減
-2.5%
-3.0%
-3.5%
-4.0%
'10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期
＊前期末のポートフォリオ全体の⽉額契約賃料(共益費込、住宅は除く)に対する増減率を表す
17
査定賃料・賃料ギャップの推移
査定賃料上昇により、引き続きマイナスの賃料ギャップが存在
ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ
▶ 65物件中、46物件で上昇、下落はゼロ ▶ 増額改定等により⽉額賃料は増加したものの、査定賃料も上昇したことにより、賃料ギャップは横ばい
(件)
乖離率
△307百万円
30
25 賃料ギャップ ⽉額 △6.2％（マーケット未達）
20 15
15 21 都⼼5区
15 20 26 （上昇）
10
5 11 12
8 都⼼5区
賃料ギャップの推移
6
2 （据置）
0
増額改定による⽉額賃料の増加率︓左軸 期初賃料ギャップ（マーケット未達）︓右軸
'17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期
8 減額改定による⽉額賃料の減少率︓左軸 期初賃料ギャップ（ネット） ︓右軸
期初賃料ギャップ（マーケット超過）︓右軸
6 2.5% -15.0%
3 3 3
その他18区 2.0% -12.0%
4 6 6
（上昇）
1.5% -9.0%
2 4 4 4
⽉ 1.0% -6.0% 賃
その他18区 額 料
1 1
0 （据置） 賃 0.5% -3.0% ギ
'17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 料
30 増
0.0% 0.0%
減 プ
25
-0.5% 3.0%
20 14 その他都市
19 18 19 19
（上昇） -1.0% 6.0%
15
-1.5% 9.0%
10
14
5 9 10 9 10 その他都市 -2.0% 12.0%
（据置）
0 -2.5% 15.0%
'17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '08/09期 '09/09期 '10/09期 '11/09期 '12/09期 '13/09期 '14/09期 '15/09期 '16/09期 '17/09期 '18/09期 '19/09期
18
※賃料ギャップについては各期初時点から定期借家契約等により１年以上収益の確定している契約を除いて集計
5 財務戦略
有利⼦負債の状況①
低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続
平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊事例
（年） （百万円）
平均残存年数 平均利率
10 1.25% 1,500
1,400 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間
8 1.00%
1,300 1,225
6 0.75% 1,190
0.53% 1,200 1,130
4 0.50% 1,068 1,071
1,100 三井住友信託銀⾏ ʻ19/05/29 5,000百万円 0.075％ 5年
3.80年 980
950
2 0.25%
1,000
0 0.00% 900
800
三井住友信託銀⾏ ʻ19/09/26 5,500百万円 0.105％ 5年
'17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 '20/09期
（予想） （予想）
有利⼦負債返済期⽇の分散状況
（百万円）
投資法⼈債
60,000 1.50%
短期借⼊⾦
コ ⻑期借⼊⾦
ミ 50,000 平均利率（短期除く） 1.25%
ッ
ト
メ
40,000 1.00%
ン
ト
ラ
イ 30,000 0.75%
ン
20,000 0.50%
10,000 0.25%
0 0.00%
20
有利⼦負債の状況②
健全な財務体質を維持
有利⼦負債残⾼・LTVの推移
有利⼦負債残⾼ LTV（簿価） LTV（時価）
（百万円）
450,000 45.0%
40.4%
400,000 40.0%
350,000 35.0%
300,000 32.4% 30.0%
250,000 25.0%
200,000 20.0%
150,000 15.0%
100,000 10.0%
50,000 5.0%
0 0.0%
'08/09期 '09/03期 '09/09期 '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期
有利⼦負債の内訳 格付の状況
⾦額 割合 発⾏体格付け アウトルック
短期借⼊⾦ 13,500百万円 3.5％
S&P A+ 安定的
⻑期⽐率
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 22,000百万円 5.6％
96.5％
Moodyʼs A1 安定的
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 321,500百万円 82.4％ ⻑期固定⽐率
90.9％ R&I AA 安定的
投資法⼈債 32,993百万円 8.5％
有利⼦負債合計 389,993百万円 100.0％
21
6 ポートフォリオ概況
資産規模の推移
（億円） 取得価格合計 物件数 (物件)
12,000 90
ʼ19/09期末
73物件
10,239億円
10,000 75
8,000 60
6,000 45
4,000 30
2,000 15
上場時
20物件 928億円
0 0
上場時 '02/09期 '03/09期 '04/09期 '05/09期 '06/09期 '07/09期 '08/09期 '09/09期 '10/09期 '11/09期 '12/09期 '13/09期 '14/09期 '15/09期 '16/09期 '17/09期 '18/09期 '19/09期
23
築年数・分散の状況
築年数の推移 テナント数の推移
（年） （件）
30 JREポートフォリオ平均築年数 1,500
1,250
25 ʼ19/09期末
18.2年 1,000
ʼ19/09期末
20 750 1,500
500
15
上場時
17.9年 250
上場時
213
10 0
築年数 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合
その他 電気・熱供給業 窯業 その他
30年〜 1.5% 1.3% 情報サービス 上位10社
〜10年 名古屋市 7.4% 9.9%
9.0% 11.6% の占率
3.0% 公務・各種団体
18.8%
⼤阪市・京都市 1.9% 19.0%
6.1% 医療 ⾦融
⾸都圏 保険 2.2% 10.6%
（東京23区を除く） 東京23区 3.4% 上位11〜20社
6.7% 76.8% の占率
機械
20〜30年 その他 8.4%
3.5%
31.5% サービス 67.0%
建設
東京23区 9.6%
3.7% 通信 上位21〜30社
（都⼼5区を除く） 都⼼5区
4.1% の占率
6.4% （千代⽥区・中央区・ 専⾨サービス 5.5%
港区・新宿区・渋⾕区） （コンサルティング
10〜20年 不動産
70.4% 等）
40.7% 8.9%
4.3% メディア・広告 医薬品
⼩売・飲⾷ 電気機器
5.0% 5.2%
＊取得価格ベース ＊取得価格ベース
＊⾸都圏とは東京都、埼⽟県、千葉県、神奈川県の1都3県を指す ＊賃貸⾯積ベース
6.3% 6.9%
＊賃貸⾯積ベース 24
鑑定評価・含み損益、1⼝当たりNAVの推移
鑑定評価・含み益の推移 1⼝当たりNAVの推移
合計︓鑑定評価額
︓簿価 ︓含み益
（億円） ︓含み益率 （円）
14,000 35.0% 580,000 567,928
560,000
12,000 30.0% 544,768
540,000 535,088
10,000 25.0% 523,432
520,000
505,582
8,000 20.0% 500,000
488,335
476,640
6,000 15.0% 480,000
461,702
460,000
4,000 10.0% 440,995
440,000
2,000 5.0% 414,969
420,000
0 0.0% 400,000
直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率
2019年3⽉期 2019年9⽉期 前期⽐
期末鑑定評価額 1兆1,784億円 1兆2,027億円 ＋243億円
含み益 2,433億円 2,739億円 ＋305億円
含み益率 26.0％ 29.5％ +3.5pt
25
7 ESG
国際イニシアティブへの署名・参加
資産運⽤会社による国際イニシアティブへの署名・参加
責任投資原則 国連環境計画・⾦融イニシアティブ 国連グローバル・コンパクト
（PRI） （UNEP FI） （UNGC）
2018年8⽉署名 2018年8⽉署名 2018年4⽉署名※
▶ ESG投資の実践状況を報告し、以下の評価結果を取得しました。
戦略とガバナンス 「A+」
（Strategy & Governance) （最上位）
※資産運⽤会社の親会社である「三菱地所株式会社」が
UNGCに署名し三菱地所グループで参加企業として登録
不動産
「Ａ」
（Property）
ESG情報開⽰⽅針・GRI対照表
▶ ESG関連の具体的な開⽰内容については、ESGに関する国際的な報告フレームワークであるGRI
（Global Reporting Initiative）を参照しながら、ホームページにてESGに関連する各種情報全般を
公開するとともに、決算説明資料、資産運⽤報告、有価証券報告書、アニュアルレポートにおいても情報
をアップデートしていきます
27
ESG評価の取得
GRESBへのコミットメント
▶ GRESBのリアルエステイト調査において、最上位となるGreen Star・5 Starの評価を得ています。
国内オフィス部⾨（上場・⾮上場）で
「第１位」
GRESBレーティング 「5 Star」
GRESB開⽰評価 「Ａ」
GRESB ベンチマーク
メンバーシップ加⼊ コミッティメンバー
CDP気候変動プログラムへの参加
▶ 2018年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています。
TCFDへの賛同・署名
▶ J-REIT初のTCFD (気候関連財務情報開⽰タスクフォース) のオフィシャルな署名者になりました。
28
ビル環境認証の取得
DBJ Green Building認証
評価 物件名
★★★★★
• ⼤⼿町フィナンシャルシティ • 三菱UFJ信託銀⾏ • 晴海フロント • 汐留ビルディング • 新宿イーストサイド • 新宿フロントタワー
ノースタワー 本店ビル スクエア
• 北の丸スクエア • 東京オペラシティビル • 8・3スクエア北ビル • 名古屋広⼩路ビルヂング
• フロントプレイス⽇本橋 • TIXTOWER UENO • 東⼆番丁スクエア • 尼崎フロントビル
★★★★ • 晴海センタービル • ⼤崎フロントタワー • AER
• ⾚坂パークビル • ＭＭパークビル • ⾦沢パークビル
• ⽥町フロントビル • クイーンズタワーA • 名古屋広⼩路プレイス
• 銀座⼀丁⽬イーストビル • ⾦沢上堤町ビル • 四条烏丸センタービル • 御堂筋ダイワビル
★★★
• 芝⼆丁⽬⼤⾨ビルディング • 錦パークビル • 新藤⽥ビル • NHK広島放送センタービル
★★ • 代々⽊⼀丁⽬ビル • 梅⽥スクエアビルディング
BELS認証 ビル環境認証取得率の推移
評価 物件名 73.6%
★★★ • フロントプレイス⽇本橋 • 尼崎フロントビル
53.6%
• 北の丸スクエア • 晴海センタービル
★★
• 晴海フロント • 四条烏丸センタービル
• 銀座⼀丁⽬イーストビル • ８・３スクエア北ビル 24.8%
• ⽥町フロントビル • 東⼆番丁スクエア
★
• TIXTOWER UENO • ⾦沢上堤町ビル
• ⼤崎フロントタワー • 名古屋広⼩路プレイス
2017年3⽉末 2018年3⽉末 2019年3⽉末 29
＊取得価格ベース
環境への取り組み
エネルギーパフォーマンス実績（原単位増減率）
CO2排出量 ⽔使⽤量
-4.1% -6.9%
電気使⽤量
燃料使⽤量
-4.3%
その他熱使⽤量
-27.9% -6.3% 「原単位増減率」は、2013年度（基準年）と2018年度を⽐較
第三者機関（EY新⽇本有限責任監査法⼈）による保証を取得
30
社会への取り組み①
サステナビリティガイドを活⽤したテナントとの協働促進
▶ ⼊居テナントとの協働を促進する取り組みの⼀環として、サステナビリティガイドを作成・配布しています。
サステナビリティガイド
主に「環境」と「働く⼈の快適性」という観点で、オフィス
で働く私たちにできる取り組みを、実際の事例を交えて
紹介しています。
ジャパンリアルエステイト投資法⼈(JRE)はサステナブル
な社会の実現に向け、テナントの皆様と共に様々な取
り組みを継続していきます。
サステナビリティガイド⽬次
サステナブルな社会を⽬指して
私たちの想い
Case1 ⼤規模事務所の取り組み事例
Case2 中⼩規模事務所の取り組み事例
Case3 現在のオフィスで出来る新たな空間づくり
今すぐできること
サステナビリティガイド
https://www.j-re.co.jp/assets/pdf/sustainability_guide.pdf QRコード
31
社会への取り組み②
テナント満⾜度向上
▶ より良いビルの運営管理のため、テナント満⾜度調査を随時実施しています。また、テナントの安全・健康に資する取り組みも積極的に⾏っています。
地震被災度判定基準の策定
銀座三和ビルでは、⼊居テナントを
地震被災度判定システム・判定ツールの導⼊
対象とした「ビルと管理の満⾜度調
地震被災状況早期把握・共有システムの整備
査」を実施。
被災時における避難退去判断ガイドラインの整備
その結果を踏まえて、1階エントラン
帰宅困難者対応ガイドラインの整備
スホールをはじめとした共⽤部の改修
防災協議会の開催、防災訓練・消防訓練の実施
⼯事を実施しました。
テナント居室内の空気環境測定、害⾍駆除等の実施
AEDの設置
地域コミュニティとのつながり 芸術⽂化活動への貢献
▶ 地域コミュニティに関与する様々な活動に取り組み、地域社会に貢献しています。 ▶ JREは東京オペラシティ⽂化財団に協賛しています。
地域の街づくりへの貢献（街づくりに関する各種協議会への参加など）
災害時の地域貢献（帰宅困難者受け⼊れ体制構築、地域防災訓練への参加など） 東京オペラシティ コンサートホール ▶
地域イベント・地域グループ活動・芸術⽂化活動への⽀援（地域夏祭りへの協賛、
公開空地や共⽤部を活⽤した地域⾳楽イベントの定期開催など）
地域の環境・健康への貢献（「コミュニティサイクル」への設置スペース提供、献⾎活動
▼ 東京オペラシティ アートギャラリー
に対しての敷地提供など）
32
社会への取り組み③
従業員への取り組み
▶ ジャパンリアルエステイトアセットマネジメント株式会社(JRE-AM)では、JREの資産運⽤会社として、資産運⽤を担うプロフェッショナル⼈材の獲得・育成と、従業員の健康・快適性向上に取り
組んでいます。
優秀な⼈材の獲得と育成 従業員の健康と快適性に関する取り組み
⼈材獲得 ⼼⾝の健康を⾼める取り組み
JRE-AMでは、株主である三菱地所株式会社及び三井物 2017年12⽉のオフィス移転にあわせて、全従業員の座席を
産株式会社から、不動産投資、不動産運⽤の経験・ノウハ フリーアドレス化すると共に、社内のコミュニケーション・スペースを
ウを持つ専⾨性⾼い⼈材を出向者として受け⼊れておりま 充実させました。同スペースでは、従業員への健康配慮から野
す。 菜ジュース、ヨーグルトドリンクなどの健康ドリンクなどを無償提
供しているほか、バランスチェアなどを配置する遊び⼼も兼ね備
また、当社独⾃の⼈事政策として、優秀⼈材の採⽤に努め えた設えとしています。これらのサービス・設備は社内コミュニ
るとともに⼊社後も各⼈の能⼒を引き出し、向上させるよう ケーションの活性化を意図しており、働き⽅改⾰・⽣産性向上
な配置・ローテーションを⾏っております。 につながるものと考えております。
⼈材育成 全従業員を対象としたフレックスタイム制度を導⼊しています。
正社員・出向者のみならず派遣社員・契約社員を含めた全 部署により2〜４時間のコアタイムを設け、コア以外については
役職員に対して、企業⼈・業界⼈としてのスキルアップのた 出退勤⾃由とすることで、従業員それぞれのライフスタイルに合
め、不断の⾃⼰啓発に努めることを推奨しております。 わせた働き⽅ができる環境をつくっています。
また、所定労働時間を1⽇単位とせず、1か⽉間の総労働
REIT業界の知識・コンプライアンス意識などを育成する、当
時間で管理していることから、各⼈が仕事の繁閑とプライ
社独⾃の研修に加え、株主が提供する各種研修などへの
ベートの予定を勘案のうえ、ワークライフバランスを考えた働
積極的な参加を呼びかけています。また、従業員の能⼒開
き⽅をすることができます。
発の⼀環として、様々な研修、能⼒・キャリア開発プログラム
を取り⼊れています。
33
ガバナンス①
投資法⼈の仕組みと資産運⽤会社における運⽤体制
▶ 投資法⼈は、投信法の定めにより、使⽤⼈を雇⽤することができず、資産運⽤・資産保管などの業務を外部の専⾨家に委託しています。
投資法⼈ 不動産等の運⽤委託
資産運⽤会社
ジャパンリアルエステイト
ジャパンリアルエステイト
投資法⼈ 株主総会
アセットマネジメント
監査役
取締役会
コンプライアンス
委員会
運⽤会議
代表取締役
社⻑
資産保管委託 ⼀般事務委託
コンプライアンス部
資産保管会社 ⼀般事務受託者
信託銀⾏ 信託銀⾏ 企画部 財務部 不動産投資部 ビル営業部 業務管理部 リスク管理室
34
ガバナンス②
資産運⽤会社における利益相反取引への対応⽅針
JRE-AMは、JRE-AMの⾏う投資法⼈の資産運⽤業務が投資法⼈の投資主の資⾦を運⽤する⾏為であるという重要性を認識し、常に運⽤を受
基本的な考え⽅ 託している投資法⼈の利益を第⼀に考えて忠実・公平・誠実かつ公正に資産運⽤業務を⾏うことを旨としています。全ての取引において、投資法⼈
の利益を第⼀に考え、資産運⽤会社としての善管注意義務を果たし、公正な取引を⾏います。
▶ 資産運⽤会社の意思決定の内部統制上の仕組み（利害関係者等を相⼿⽅とした、⼀定規模を上回る取引の場合）
担当部署における検討・選定・起案 第三者である専⾨家に適宜確認し、特に利害関係者取引については利益相反の⾒地をはじめ、コンプライ
＜遵法性⼀次チェック＞ アンス上の問題が無いことを確認した上で起案。
コンプライアンス部における事前検証 コンプライアンス部⻑による議案の事前検証。コンプライアンス上の問題がある場合、担当部署に差し戻し。
＜遵法性⼆次チェック＞
否決・差戻し
コンプライアンス委員会における審議・承認 全コンプライアンス委員の過半数の賛成があり、かつ、出席した外部コンプライアンス委員全員の賛成をもっ
＜遵法性三次チェック＞ て承認。必要がある場合は、当該取引等の中⽌⼜は変更を命令。
投資法⼈役員会の承認 執⾏役員及び監督役員の過半数が出席し、出席した執⾏役員及び監督役員の過半数をもって承認。
＜遵法性四次チェック＞
運⽤会議における審議・決定 代表取締役社⻑及び資産運⽤会社執⾏役員の過半数が出席し、代表取締役社⻑及び在籍する執⾏
＜遵法性五次チェック＞ 役員の過半数の賛成をもって決定。
取締役会、投資法⼈執⾏役員、投資法⼈役員会への報告 決定された事項を取締役会・投資法⼈役員会に報告。
35
ガバナンス③
ESGに関するマネジメント体制・基本⽅針
サステナビリティ委員会
▶ 「サステナビリティ⽅針」を実践し、サステナビリティの向上・投資主価値の最⼤化を図ることを⽬的として、「サステナビリティ委員会」を開催しています
構成メンバー 報告内容・開催頻度・検討プロセス
代表取締役社⻑（サステナビリティ最⾼責任者） サステナビリティ⽅針に基づく各種取り組みについて検討、報告
企画部 ESG推進室⻑（サステナビリティ執⾏責任者） 委員会は原則として年４回の開催
その他各部署⻑、及び各部の実務担当者等 サステナビリティ委員会で検討された内容は、投資法⼈の
役員会へ年1回報告
サステナビリティ⽅針
1 低炭素社会形成への寄与 5 役職員への取り組み
省エネルギーに寄与する運⽤改善や設備の導⼊など、エネルギーの効率的な利⽤を積極的に実 社員の環境意識の向上や能⼒開発を図るための教育、啓発活動を実施するとともに、多様な
践し、低炭素社会の形成に寄与します。 ⼈財の活躍やライフスタイルに応じた柔軟な働き⽅を⽀援します。
2 循環型社会形成への寄与 6 社外のステークホルダーとの協働
⽔資源の効率的な利⽤、ならびにリデュース（廃棄物等の発⽣抑制）、リユース（再使⽤）、 プロパティ・マネジメント会社等のサプライヤーと協働し、テナントの満⾜度向上に努めるとともに、
リサイクル（再⽣利⽤）に努め、循環型社会の形成に寄与します。 地域社会との共⽣を図っていきます。
3 ⾃然調和型社会形成への寄与 7 情報開⽰と環境認証の取得
⽣物多様性に配慮した植栽管理を通じて、環境との共⽣に努め、⾃然調和型社会の形成に寄 投資家を始めとする様々なステークホルダーに対し、ESG（Environment︓環境 Society︓
与します。 社会 Governance︓ガバナンス）に関する情報の開⽰に努めます。 また、グリーンビルディング
認証等の環境認証・評価を継続的に取得していきます。
4 安全と安⼼の向上
防災・災害対策として、公⺠連携による防災訓練の実施やBCP（事業継続計画）への取組
を推進していきます。
36
8 Appendix
直近5期の財務指標の推移
2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期
総資産経常利益率（ROA・年換算値） 2.6 % 2.7 % 2.8 % 2.8 % 3.2 %
純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 5.1 % 5.2 % 5.2 % 5.3 % 5.8 %
期末⾃⼰資本⽐率 51.9 % 50.3 % 53.4 % 53.1 % 53.1 %
LTV①（簿価ベース） 41.4 % 43.2 % 40.2 % 40.5 % 40.4 %
LTV②（時価ベース） 35.1 % 36.0 % 33.2 % 33.1 % 32.4 %
デットサービスカバレッジレシオ（DSCR） 16.1 倍 16.9 倍 18.5 倍 19.6 倍 21.4 倍
NOI 21,275 百万円 21,566 百万円 22,401 百万円 22,603 百万円 23,104 百万円
NOI利回り（年換算値） 4.4 % 4.4 % 4.4 % 4.4 % 4.5 %
FFO 18,466 百万円 18,652 百万円 19,451 百万円 19,831 百万円 19,795 百万円
FFO配当性向 64.5 % 65.5 % 67.6 % 67.7 % 71.4 %
AFFO 17,273 百万円 15,999 百万円 17,777 百万円 17,506 百万円 18,299 百万円
AFFO配当性向 68.9 % 76.4 % 74.0 % 76.7 % 77.2 %
〈各指標の定義〉
＊ROA＝経常利益／総資産額 ＊DSCR＝⾦利償却前当期純利益／⽀払利息
総資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。 ＊NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費⽤（減価償却費を除く）
＊ROE＝当期純利益／純資産額 ＊NOI利回り＝NOI（年換算値）／物件取得価格合計
純資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。
＊FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
ただし、期中に新投資⼝の発⾏を⾏った場合は、期⾸から新投資⼝発⾏前⽇までの⽇数をa⽇間、
新投資⼝発⾏から期末までの⽇数をb⽇間とし、 ＊FFO配当性向＝分配⾦総額／FFO
（期⾸純資産額× a ⽇間 ＋ 期末純資産額× b ⽇間）／運⽤⽇数（a＋b⽇間）で計算。 ＊AFFO＝FFO－資本的⽀出
＊期末⾃⼰資本⽐率＝期末純資産額／期末総資産額 ＊AFFO配当性向＝分配⾦総額／AFFO
＊LTV①＝期末有利⼦負債残⾼／期末総資産額
＊LTV②＝期末有利⼦負債残⾼／期末物件鑑定評価額（不動産鑑定⼠による算定価格）合計
39
JRE上場からの実績①
(百万円)
2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期
営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743
賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807
不動産等売却益 － － － － － － － － － 400 459 397 －
その他 － － － － － － － － － － － － 7,935
営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 8,739 14,218
経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946
当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945
発⾏済投資⼝数 160,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 410,000⼝ 410,000⼝ 443,000⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 320,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 820,000⼝ 820,000⼝ 886,000⼝
1⼝当たり分配⾦ 14,983円 12,853円 14,455円 15,117円 14,602円 14,711円 15,824円 15,951円 16,172円 17,302円 17,521円 18,500円 29,223円
実 半 半
年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 7,491円 6,426円 7,227円 7,558円 7,301円 7,355円 7,912円 績 7,975円 8,086円 8,651円 8,760円 9,250円 14,611円
前 前
予 予
総資産額 161,809 185,397 200,022 209,581 244,523 257,372 322,358 355,968 433,552
想 441,163 443,973
想 449,643 527,537
純資産額 83,663 115,049 115,410 115,559 137,250 137,279 137,569 206,982 207,058 207,449 271,867 272,269 310,547
1⼝当たり純資産額 （注） 260,795円 255,212円 256,013円 256,344円 263,538円 263,592円 264,149円 299,627円 299,737円 300,302円 331,545円 332,035円 350,504円
負債合計 78,146 70,347 84,611 94,021 107,272 120,093 184,789 148,985 226,493 233,714 172,105 177,374 216,990
有利⼦負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99,000 159,000 122,000 196,500 202,500 140,000 144,500 177,500
総資産有利⼦負債⽐率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 45.3% 45.9% 31.5% 32.1% 33.6%
期末投資⼝価格 （注） 265,000円 255,500円 296,000円 324,000円 415,000円 437,500円 437,500円 457,500円 510,000円 500,000円 780,000円 690,000円 580,000円
時価総額 85,012 115,179 133,436 146,059 216,132 227,850 227,850 316,041 352,308 345,400 639,600 565,800 513,880
物件数 24物件 27物件 30物件 32物件 36物件 39物件 46物件 50物件 52物件 49物件 50物件 50物件 53物件
取得価格合計 144,697 164,277 183,542 192,607 218,437 239,827 290,510 326,560 412,766 418,693 441,276 446,940 518,969
賃貸可能⾯積 201,884㎡ 215,928㎡ 236,693㎡ 246,062㎡ 273,157㎡ 293,105㎡ 336,026㎡ 364,610㎡ 400,090㎡ 396,173㎡ 397,928㎡ 406,605㎡ 479,877㎡
⼊居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 95.9%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 65,000⼝ － － 35,000⼝ － － 85,000⼝ － － 64,600⼝ － 33,000⼝
発⾏価格 － 490,980円 － － 629,000円 － － 826,000円 － － 1,009,400円 － 1,029,000円
発⾏価格の総額 － 31,913 － － 22,015 － － 70,210 － － 65,207 － 33,957
発⾏価額 － 475,268円 － － 608,456円 － － 800,288円 － － 978,500円 － 997,500円
発⾏価額の総額 － 30,892 － － 21,295 － － 68,024 － － 63,211 － 32,917
払込期⽇ － 2002/5/7 － － 2003/10/24 － － 2005/4/26 － － 2006/10/24 － 2008/3/12
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 40
JRE上場からの実績②
(百万円)
2008年9⽉期 2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期
営業収益 19,805 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760
賃貸事業収益 19,805 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 26,582 27,760
不動産等売却益 － － － 885 － － 546 － － － 18 － －
その他 － － 728 21 － － － － － － － － －
営業利益 9,807 9,955 10,054 10,538 9,939 9,802 10,380 10,786 10,212 10,631 10,781 10,831 11,255
経常利益 8,449 8,426 8,505 8,876 8,135 7,938 8,603 8,863 8,372 8,749 9,143 9,083 9,582
当期純利益 8,448 8,425 8,504 8,875 8,134 7,652 8,268 8,934 8,448 8,824 9,129 9,070 9,572
発⾏済投資⼝数 443,000⼝ 443,000⼝ 443,000⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 549,040⼝ 549,040⼝ 594,140⼝ 594,140⼝ 1,188,280⼝ 1,251,530⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 886,000⼝ 886,000⼝ 886,000⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 1,098,080⼝ 1,098,080⼝ 1,188,280⼝ 1,188,280⼝ － －
1⼝当たり分配⾦ 19,072円 19,020円 19,198円 18,043円 16,628円 15,642円 15,850円 16,190円 15,700円 15,140円 15,366円 7,633円 7,648円
実 半 半
年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 9,536円 9,510円 9,599円 9,021円 8,314円 7,821円 7,925円 績 8,095円 7,850円 7,570円 7,683円 － －
前 前
予 予
総資産額 542,920 565,022 564,528 637,326 634,974 646,847 643,949 703,085 724,851
想 765,628 775,066
想 817,130 813,931
純資産額 306,050 306,027 306,106 333,228 332,536 332,054 332,670 372,869 372,429 405,280 405,415 405,355 436,622
1⼝当たり純資産額 （注） 345,429円 345,403円 345,492円 340,585円 339,877円 339,385円 340,014円 339,565円 339,164円 341,065円 341,178円 341,128円 348,871円
負債合計 236,869 258,994 258,422 304,097 302,437 314,793 311,279 330,215 352,422 360,347 369,651 411,774 377,308
有利⼦負債額 199,500 220,500 220,500 262,500 262,450 272,400 269,350 284,300 305,750 311,200 320,150 358,900 323,550
総資産有利⼦負債⽐率 36.7% 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 42.1% 41.8% 40.4% 42.2% 40.6% 41.3% 43.9% 39.8%
期末投資⼝価格 （注） 418,000円 378,000円 367,000円 398,500円 379,500円 393,500円 377,000円 364,500円 393,000円 644,500円 574,000円 518,000円 564,000円
時価総額 370,348 334,908 325,162 389,892 371,302 385,000 368,856 400,250 431,545 765,846 682,072 615,529 705,862
物件数 54物件 55物件 55物件 55物件 55物件 57物件 56物件 57物件 58物件 60物件 62物件 64物件 64物件
取得価格合計 542,969 564,219 564,219 641,245 643,891 660,601 657,863 718,663 740,663 782,433 794,230 837,405 838,055
賃貸可能⾯積 508,296㎡ 516,411㎡ 516,421㎡ 566,277㎡ 567,612㎡ 588,984㎡ 584,964㎡ 629,761㎡ 645,787㎡ 700,759㎡ 713,180㎡ 750,956㎡ 752,723㎡
⼊居率 96.1% 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% 93.2% 94.6% 94.7% 95.5% 96.7% 96.3% 96.7% 97.8%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － － 46,200⼝ － － － 59,840⼝ － 45,100⼝ － － 63,250⼝
発⾏価格 － － － 597,520円 － － － 672,750円 － 746,850円 － － 501,760円
発⾏価格の総額 － － － 27,605 － － － 40,257 － 33,682 － － 31,736
発⾏価額 － － － 579,040円 － － － 652,050円 － 723,870円 － － 486,400円
発⾏価額の総額 － － － 26,751 － － － 39,018 － 32,646 － － 30,764
2009/12/8 2012/2/28 2012/10/29 2014/4/15
払込期⽇ － － － － － － － － －
2009/12/22 2012/3/27 2012/11/28 2014/5/14
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 41
JRE上場からの実績③
(百万円)
2015年3⽉期 2015年9⽉期 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期 2020年9⽉期
営業収益 28,314 29,980 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 35,164 35,240 34,130
賃貸事業収益 28,314 29,980 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022 33,580 33,640 34,130
不動産等売却益 － － 161 － 33 － 138 270 － 1,583 1,590 －
その他 － － － － － － － － － － － －
営業利益 11,243 12,054 12,352 12,368 12,567 13,178 13,596 14,578 14,548 16,494 16,580 15,410
経常利益 9,625 10,487 10,816 10,958 11,197 11,921 12,362 13,348 13,441 15,390 15,540 14,420
当期純利益 9,619 10,476 10,753 10,947 11,186 11,909 12,291 13,273 13,431 14,945 15,090 14,410
発⾏済投資⼝数 1,251,530⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） － － － － － － － － － － － －
1⼝当たり分配⾦ 7,681円 8,001円 8,121円 8,361円 8,544円 9,096円 9,336円 9,495円 9,697円 10,197円 10,300円 10,400円
実 半 半
年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） － － － － － － － 績 － － － － －
前 前
予 予
総資産額 852,679 899,938 890,626 883,633 898,306 906,507 935,561 956,645 963,676
想 966,390 －
想 －
純資産額 436,671 468,767 469,044 469,359 469,598 470,321 470,703 510,978 511,256 512,770 － －
1⼝当たり純資産額 （注） 348,909円 358,026円 358,238円 358,478円 358,661円 359,213円 359,505円 368,881円 369,082円 370,174円 － －
負債合計 416,007 431,171 421,581 414,273 428,707 436,185 464,858 445,667 452,419 453,620 － －
有利⼦負債額 361,000 373,450 363,400 356,350 369,000 375,500 403,993 384,493 389,993 389,993 － －
総資産有利⼦負債⽐率 42.3% 41.5% 40.8% 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% 40.5% 40.4% － －
期末投資⼝価格 （注） 565,000円 551,000円 650,000円 605,000円 590,000円 541,000円 551,000円 596,000円 653,000円 725,000円 － －
時価総額 707,114 721,429 851,051 792,132 772,492 708,336 721,429 825,585 904,542 1,004,277 － －
物件数 68物件 70物件 68物件 68物件 69物件 69物件 70物件 71物件 73物件 73物件 72物件 72物件
取得価格合計 883,514 927,778 923,448 923,623 944,723 955,253 990,197 1,014,667 1,025,687 1,023,999 1,022,312 1,022,312
賃貸可能⾯積 793,976㎡ 832,030㎡ 820,381㎡ 820,917㎡ 835,069㎡ 839,035㎡ 833,335㎡ 847,905㎡ 855,902㎡ 852,509㎡ 849,093㎡ 849,093㎡
⼊居率 97.8% 97.7% 98.3% 98.7% 98.8% 99.1% 99.2% 99.2% 99.5% 99.3% 99.7% －
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 57,780⼝ － － － － － 75,900⼝ － － － －
発⾏価格 － 557,620円 － － － － － 533,120円 － － － －
発⾏価格の総額 － 32,219 － － － － － 40,463 － － － －
発⾏価額 － 540,550円 － － － － － 516,800円 － － － －
発⾏価額の総額 － 31,232 － － － － － 39,225 － － － －
2015/4/6 2018/4/16
払込期⽇ － － － － － － － － － －
2015/5/11 2018/5/9
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 42
費⽤内訳・⼯事の実績と計画
費⽤等の内訳 ⼯事費 及び 減価償却費の実績
(百万円)
100%
管理業務費
ʼ10/03期 ʼ10/09期 ʼ11/03期 ʼ11/09期 ʼ12/03期 ʼ12/09期 ʼ13/03期 ʼ13/09期 '14/03期 '14/09期
90% ⽔道光熱費
⼯事費 2,074 1,563 2,315 1,328 2,493 2,227 2,741 2,411 3,320 2,472
修繕費
公租公課 756 790 833 585 700 764 886 866 887 733
80% (費⽤計上⼯事)
資本的⽀出
1,318 773 1481 743 1792 1,463 1,854 1,545 2,433 1,738
損害保険料 (資産計上⼯事) 半 半
実
70% 年 年
績
減価償却費 前 前
3,945 4,218 4,286 4,433 4,690 4,908 5,208 5,507 5,649 5,883
修繕費 予 予
想 想
60%
減価償却費 ʼ15/03期 ʼ15/09期 ʼ16/03期 ʼ16/09期 ʼ17/03期 ʼ17/09期 ʼ18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期
その他賃貸事業費⽤ ⼯事費 4,216 2,021 3,977 2,794 3,956 2,210 3,746 2,608 3,304 2,263
50%
修繕費
983 881 1101 1,181 1,113 1,017 1,093 933 979 767
販売費及び⼀般管理費 (費⽤計上⼯事)
40% 資本的⽀出
3,233 1,140 2,876 1,613 2,842 1,192 2,652 1,674 2,325 1,495
営業外損失 (資産計上⼯事)
減価償却費 6,009 6,332 6,487 6,500 6,526 6,556 6,499 6,449 6,400 6,433
30%
法⼈税等
特別損失
20%
資本的⽀出 及び 減価償却費の計画 (百万円)
当期純利益
10% ʼ20/03期 ʼ20/09期 ʼ21/03期 ʻ21/09期 ʻ22/03期 ʻ22/09期 合計
資本的⽀出 2,400 1,300 2,000 1,400 2,700 1,500 11,600
0%
減価償却費 6,300 6,300 6,200 5,900 5,800 5,700 36,400
43
運⽤⽅針
外部成⻑ 中⻑期的な競争⼒を重視した物件取得
新規取得物件の基準
スポンサーとの連携による着実な外部成⻑
⽴ 地 構 造 規 模
スポンサーからのパイプライン
⾸都圏に 新耐震基準 原則として
スポンサーの幅広いネットワークを活⽤ 70％以上 に適合 3,000㎡以上
継続的なポートフォリオの質の強化 その他都市は
30％以下
中⻑期的な競争⼒を重視
外部環境や財務状況を考慮
資産の⼊替によるポートフォリオの強化
上記の基準をクリアする優良な物件をターゲットとし、
ポートフォリオの質の継続的な向上を図る
内部成⻑ 賃貸利益の安定成⻑ 財務戦略 健全な財務体質の
維持
戦略的なリーシングの展開
リーシングマーケットの的確な把握 透明性の⾼い
保守的なLTV
ディスクロージャー
ビルの特性、マーケットの状況変化に応じた積極的なリーシング戦略
テナントとの良好な関係を維持 健全な
財務体質
計画的な物件管理による競争⼒向上
建物管理コスト削減への継続努⼒
デットの⻑期固定化
⾦融機関との信頼関係
戦略的なバリューアップ⼯事