ジャパンリアルエステイト投資法⼈
2019年3⽉期 決算説明資料
（2018年10⽉1⽇〜2019年3⽉31⽇）
証券コード
8952
1 決算ハイライト 2
2 決算及び業績予想 5
3 外部成⻑ 11
4 内部成⻑ 14
5 財務戦略 19
6 ポートフォリオ概況 22
7 ESG 26
8 Appendix 35
1 決算ハイライト
分配⾦サマリー
1⼝当たり分配⾦の安定的な成⻑が継続
1⼝当たり分配⾦の推移
▶ 1⼝当たり分配⾦は、前期⽐、半年前予想⽐ともに上振れし、10期連続の増配を達成
（円） 10,000
9,830
10,000 9,697
9,336 9,495
9,620
9,096 9,550
8,544
8,361 半 実 半
8,121 年 年 今 今
8,001 前 績 前 回 回
8,000 予 予 予 予
7,648 7,681 想 想 想 想
6,000
2014年9⽉期 2015年3⽉期 2015年9⽉期 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
1⼝当たり分配⾦の増減
今回決算（2019年3⽉期）
前期⽐：＋202円（＋2.1％）
9,697円
予想⽐：＋147円（＋1.5％）
3
運⽤ハイライト
好調な内部成⻑をベースに、外部成⻑も実現
外部成⻑
新規取得資産
新規取得
2物件 フロントプレイス南新宿 ⼤同⽣命新潟ビル
9,250百万円 1,770百万円
内部成⻑ 財務戦略
▶ 増減額改定は、8期連続でプラス ▶ 健全な財務体質を維持
LTV 40.5%（前期⽐+0.3pt）
テナント⼊替 賃料改定 期末⼊居率
平均利率 0.55％（前期⽐△0.01pt）
99.5％ 平均残存年数 4.14年（前期⽐△0.1年）
⽉額 ＋28百万円 ⽉額 ＋19百万円
（前期⽐＋0.3pt）
⻑期固定⽐率 92.2％（前期⽐＋3.5pt）
4
2 決算及び業績予想
2019年3⽉期 決算概要
前期⽐要因 （百万円）
2018年9⽉期 2019年3⽉期 半年前
項⽬ 前期⽐ 業績予想⽐ 営業収益
実績 実績 業績予想
取得物件 +103
営業収益 33,066 百万円 33,022 百万円 △44 百万円 32,830 百万円 +192 百万円 既存ビル +122
不動産等売却益 △270
賃貸事業収益 32,795 百万円 33,022 百万円 +226 百万円 32,830 百万円 +192 百万円
（圧縮等により最終的な分配⾦影響は△81）
不動産等売却益 270 百万円 0 百万円 △270 百万円 0 百万円 0 百万円 営業費⽤
営業費⽤ 18,487 百万円 18,473 百万円 △13 百万円 18,470 百万円 +3 百万円
取得・譲渡物件 +26
既存ビル △49
賃貸事業費⽤ (*1) 10,393 百万円 10,419 百万円 +25 百万円 10,440 百万円 △20 百万円
営業外費⽤
減価償却費 6,449 百万円 6,400 百万円 △48 百万円 6,370 百万円 +30 百万円 ⽀払利息 △62
投資⼝交付費 △61
販売費及び⼀般管理費 1,644 百万円 1,654 百万円 +9 百万円 1,660 百万円 △5 百万円
(内、資産運⽤報酬) 1,294 百万円 1,296 百万円 +2 百万円 1,270 百万円 +26 百万円
NOI (*2) 22,401 百万円 22,603 百万円 +201 百万円 22,390 百万円 +213 百万円 業績予想⽐要因 （百万円）
営業収益
賃貸事業損益 (*2) 15,952 百万円 16,202 百万円 +250 百万円 16,010 百万円 +192 百万円
取得物件 +86
営業利益 14,578 百万円 14,548 百万円 △30 百万円 14,350 百万円 +198 百万円 既存ビル +105
営業費⽤
営業外収益 13 百万円 5 百万円 △7 百万円 0 百万円 +5 百万円
取得・譲渡物件 +31
営業外費⽤ 1,243 百万円 1,112 百万円 △130 百万円 1,110 百万円 +2 百万円 既存ビル △21
(内、⽀払利息) 1,130 百万円 1,068 百万円 △62 百万円 1,070 百万円 △1 百万円
経常利益 13,348 百万円 13,441 百万円 +92 百万円 13,240 百万円 +201 百万円
当期純利益 13,273 百万円 13,431 百万円 +157 百万円 13,230 百万円 +201 百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 120 百万円 △1 百万円 △122 百万円 0 百万円 △1 百万円
分配⾦総額 13,152 百万円 13,432 百万円 +279 百万円 13,230 百万円 +202 百万円
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 9,495 円 9,697 円 +202 円 9,550 円 +147 円
1⼝当たりNAV 535,087 円 544,768 円 +9,681 円
期末⼊居率 99.2 % 99.5 % +0.3 % 99.3 % +0.2 %
6
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く
2019年9⽉期・2020年3⽉期 業績予想
2019年9⽉期の主な増減要因 （百万円）
2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
項⽬ 前期⽐ 前期⽐ 営業収益
実績 業績予想 業績予想
取得物件 +183
営業収益 33,022 百万円 33,680 百万円 +657 百万円 33,680 百万円 0 百万円 既存ビル +474
営業費⽤
賃貸事業収益 33,022 百万円 33,680 百万円 +657 百万円 33,680 百万円 0 百万円
取得物件 +88
不動産等売却益 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 0 百万円 既存ビル +351
営業費⽤ 18,473 百万円 18,940 百万円 +466 百万円 18,770 百万円 △170 百万円
・公租公課(ʻ18年取得ビル) +137
・公租公課(評価替等) +81
賃貸事業費⽤ (*1) 10,419 百万円 10,840 百万円 +420 百万円 10,700 百万円 △140 百万円
減価償却費 6,400 百万円 6,430 百万円 +29 百万円 6,380 百万円 △50 百万円
販売費及び⼀般管理費 1,654 百万円 1,670 百万円 +15 百万円 1,680 百万円 +10 百万円 2020年3⽉期の主な増減要因 （百万円）
営業収益
(内、資産運⽤報酬) 1,296 百万円 1,300 百万円 +3 百万円 1,310 百万円 +10 百万円
既存ビル 0
NOI (*2) 22,603 百万円 22,840 百万円 +236 百万円 22,980 百万円 +140 百万円 営業費⽤
既存ビル △190
賃貸事業損益 (*2) 16,202 百万円 16,410 百万円 +207 百万円 16,590 百万円 +180 百万円
営業外費⽤
営業利益 14,548 百万円 14,740 百万円 +191 百万円 14,900 百万円 +160 百万円 ⽀払利息 △70
営業外収益 5 百万円 10 百万円 +4 百万円 0 百万円 △10 百万円
営業外費⽤ 1,112 百万円 1,120 百万円 +7 百万円 1,040 百万円 △80 百万円
(内、⽀払利息) 1,068 百万円 1,070 百万円 +1 百万円 1,000 百万円 △70 百万円
経常利益 13,441 百万円 13,630 百万円 +188 百万円 13,860 百万円 +230 百万円
当期純利益 13,431 百万円 13,620 百万円 +188 百万円 13,850 百万円 +230 百万円
圧縮積⽴⾦繰⼊額等 △1 百万円 0 百万円 +1 百万円 0 百万円 0 百万円
分配⾦総額 13,432 百万円 13,620 百万円 +187 百万円 13,850 百万円 +230 百万円
期末発⾏済投資⼝数 1,385,210 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝ 1,385,210 ⼝ 0 ⼝
1⼝当たり分配⾦ 9,697 円 9,830 円 +133 円 10,000 円 +170 円
1⼝当たりNAV 544,768 円
期末⼊居率 99.5 % 99.0 % △0.5 %
7
*1 減価償却費を除く *2 不動産等売却益を除く
2019年3⽉期 貸借対照表（B/S）
2018年9⽉期 2019年3⽉期 増減 2018年9⽉期 2019年3⽉期 増減
資産の部 負債の部
Ⅰ 流動資産 Ⅰ 流動負債
現預⾦、信託現預⾦ 24,567 百万円 24,382 百万円 △184 百万円 短期借⼊⾦ 21,500 百万円 8,500 百万円 △13,000 百万円
その他流動資産 737 百万円 734 百万円 △2 百万円 1年内返済予定⻑期借⼊⾦ 25,000 百万円 49,000 百万円 24,000 百万円
流動資産合計 25,304 百万円 25,117 百万円 △187 百万円 前受⾦ 3,200 百万円 3,338 百万円 138 百万円
Ⅱ 固定資産 その他流動負債 4,486 百万円 4,589 百万円 103 百万円
有形固定資産 流動負債合計 54,186 百万円 65,428 百万円 11,241 百万円
建物（信託物件含む） 352,700 百万円 357,380 百万円 4,679 百万円 Ⅱ 固定負債
構築物（信託物件含む） 3,970 百万円 3,984 百万円 13 百万円 投資法⼈債 22,993 百万円 32,993 百万円 10,000 百万円
機械装置他（信託物件含む） 4,807 百万円 4,954 百万円 147 百万円 ⻑期借⼊⾦ 315,000 百万円 299,500 百万円 △15,500 百万円
⼟地（信託物件含む） 680,452 百万円 689,157 百万円 8,705 百万円 預り敷⾦保証⾦ 52,853 百万円 53,863 百万円 1,010 百万円
減価償却累計額 △120,986 百万円 △127,367 百万円 △6,381 百万円 その他固定負債 634 百万円 634 百万円 0 百万円
有形固定資産合計 920,944 百万円 928,109 百万円 7,164 百万円 固定負債合計 391,481 百万円 386,991 百万円 △4,489 百万円
無形固定資産 負債合計 445,667 百万円 452,419 百万円 6,752 百万円
借地権他（信託物件含む） 6,972 百万円 6,955 百万円 △17 百万円 純資産の部
無形固定資産合計 6,972 百万円 6,955 百万円 △17 百万円 出資総額 497,241 百万円 497,241 百万円 0 百万円
投資その他の資産 任意積⽴⾦ 429 百万円 550 百万円 120 百万円
投資有価証券 577 百万円 577 百万円 0 百万円 当期未処分利益 13,307 百万円 13,465 百万円 157 百万円
⻑期前払費⽤他 2,804 百万円 2,830 百万円 26 百万円 純資産合計 510,978 百万円 511,256 百万円 278 百万円
投資その他の資産合計 3,381 百万円 3,408 百万円 26 百万円 負債・純資産合計 956,645 百万円 963,676 百万円 7,030 百万円
固定資産合計 931,299 百万円 938,473 百万円 7,173 百万円
Ⅲ 繰延資産 （参考）圧縮積⽴⾦等内部留保残⾼ 873 百万円
投資法⼈債発⾏費 41 百万円 85 百万円 43 百万円
繰延資産合計 41 百万円 85 百万円 43 百万円
資産合計 956,645 百万円 963,676 百万円 7,030 百万円
8
賃貸事業損益の推移
賃貸事業損益の推移
（百万円） 前期賃貸事業損益 内部成⻑（既存物件による増減） 外部成⻑（期中取得・売却物件による増減） 外部成⻑（前期取得・売却物件の通期稼動等による増減）
17,000
180
22
94
55 112
16,000
476
172
122
354
15,000
246 182 54
25 42
18 601
14,000
144
13,000
12,000
2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期予想 2020年3⽉期予想
9
1⼝当たり分配⾦・NAVの推移
1⼝当たり分配⾦及びNAVの着実な成⻑
（円） （円）
12,000 600,000
１⼝当たりNAV：右軸
544,768
１⼝当たり分配⾦：左軸 10,000
10,000 9,697 9,830 500,000
9,599 9,495
9,336
9,096
9,021
8,544
8,314 8,361
8,095 8,121
7,821 7,925 7,850 7,648 8,001
8,000 7,570 7,683 7,633 7,681 400,000
6,000 300,000
4,000 200,000
2,000 100,000
0 0
'09/09期 '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期
予想 予想
10
3 外部成⻑
取得物件の概要
新宿駅⾄近の、環境性能に優れた築浅物件をスポンサーから取得
フロントプレイス南新宿
物件概要
取引概要
所在地 東京都渋⾕区千駄ヶ⾕五丁⽬
取得先
千駄ヶ⾕五丁⽬特定⽬的会社
（三菱地所㈱出資） ＜⼟地＞ 1,040㎡
⾯積
取得価格 ＜建物＞ 5,982㎡
9,250百万円
竣⼯時期 2015年9⽉
取得⽇
2019年1⽉23⽇ 建物取得持分 100.0%
賃貸可能⾯積 4,095㎡
⼊居率 100.0%
NOI想定 311百万円
NOI利回り 3.4％
12
取得物件の概要
新潟の主要オフィスエリアで競争⼒のある物件を相対で取得
⼤同⽣命新潟ビル
物件概要
取引概要
所在地 新潟市中央区上⼤川前通六番町
取得先
国内事業法⼈
＜⼟地＞ 875㎡
⾯積
取得価格 ＜建物＞ 5,327㎡
1,770百万円
竣⼯時期 1998年10⽉
取得⽇
2019年3⽉1⽇ 建物取得持分 100.0%
賃貸可能⾯積 3,928㎡
⼊居率 94.7%
NOI想定 101百万円
NOI利回り 5.7％
13
4 内部成⻑
⼊居率・⼊替率の推移
テナント⼊替による賃料単価の上昇を実現
⼊居率の推移 年間テナント⼊替率
▶ 期末時点⼊居率としては、前期末を更に上回り2001年の上場以来最⾼。
東京23区 その他都市 全体
100.0% 8.0%
7.0%
5.8%
5.6% 5.7%
6.0%
5.7%
95.0%
ʼ19年3⽉末 5.6%
5.0% 5.1%
4.7% 4.0% 4.9%
5.0%
99.5％
5.4%
4.1% 3.9%
4.4% 4.9%
4.0% 4.1% 3.7% 3.8% 4.7% 4.5%
4.0%
4.3% 4.3% 3.9%
4.0% 3.6%
90.0% 3.6% 3.5%
3.0%
3.1% 3.2%
2.0%
85.0% 1.0%
'13/10〜 '14/04〜 '14/10〜 '15/04〜 '15/10〜 '16/04〜 '16/10〜 '17/04〜 '17/10〜 '18/04〜
'10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期
'14/09 '15/03 '15/09 '16/03 '16/09 '17/03 '17/09 '18/03 '18/09 '19/03
貸付・返室の⾯積と⼊替単価⽐率の推移
(㎡) 貸付⾯積 返室⾯積 単価⽐(貸付/返室)
30,000 130.0%
24,394 24,827
20,415 21,531 119.2% 20,376 19,638
20,000 18,450 17,130 120.0%
13,839 15,337
10,000 116.8% 110.0%
109.5%
0 100.0%
94.2% 99.7% 104.4%
99.8% 98.7% 87.3% 98.4%
-10,000 90.0%
-14,465 -14,134 -15,122
-20,000 -16,464 -16,649 -17,901 -15,755 -17,471 80.0%
-20,517
-24,779
-30,000 70.0%
'14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期
15
賃料改定の状況
前期を上回る賃料増額を達成
増減額割合（賃料⽉額ベース） 賃料改定の推移 増額 減額
増額 据置 減額 （百万円・⽉額）
30.0 25.3
'17/03期 36.0% 53.6% 10.3% 19.9 19.7
19.0
20.0 15.8
12.4 13.2
8.7
'17/09期 10.0 5.5 5.7
55.2% 43.0% 1.8%
0.0
-0.6 -0.4 -0.4 -0.1
'18/03期 -3.4 -2.8 -3.3
26.5% 70.0% 3.4% -10.0
-9.1
-20.0
'18/09期 43.6% 53.8% 2.6% -21.3
-30.0
-40.0
'19/03期 42.8% 57.0% 0.2%
-44.3
-50.0
0% 20% 40% 60% 80% 100% '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期
賃料改定対象の割合（賃料⽉額ベース） 定借・普通借の割合（賃料⽉額ベース）
定借 普通借
20.0%
'17/03期 53.1% 46.9%
18.0%
16.0%
'17/09期 53.8% 46.2%
14.0%
12.0%
'18/03期 57.5% 42.5%
10.0%
8.0%
6.0% '18/09期 59.0% 41.0%
4.0%
2.0% '19/03期 58.4% 41.6%
0.0%
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
（予想） （予想）
16
賃料⽉額増減
強い需要を背景に、テナント⼊替と賃料改定による順調な内部成⻑を継続
（百万円）
賃料⽉額の増減要因
増加
減少
テナント⼊替 賃料改定
+28百万円 +19百万円
貸付 返室 増額 減額 取得
120 91 19 0.1 41
+2.5％ △1.9% +0.4％ △0.0% +0.9％
フロントプレイス
南新宿
・
⼤同⽣命
新潟ビル 【外部成⻑】
【内部成⻑】+48百万円
+41百万円
2018年9⽉期 2019年3⽉期
賃料⽉額 +89百万円の増加 賃料⽉額
4,816百万円 +1.9％ 4,906百万円
貸付⾯積 返室⾯積
＋19,638㎡ △17,471㎡
総賃貸⾯積 賃貸⾯積 賃貸⾯積 総賃貸⾯積
841,341㎡ ＋2,167 ㎡ +7,814㎡ 851,323㎡
2018年9⽉期 2019年3⽉期
＊住宅賃料は除く
17
査定賃料・賃料ギャップの推移
査定賃料上昇に伴い、賃料ギャップが拡⼤
ポートフォリオの査定賃料 賃料ギャップ
▶ 63物件中、51物件で上昇 ▶ 査定賃料の上昇に伴い、賃料ギャップのマイナス幅が拡⼤
(件)
△300百万円
30
25
賃料ギャップ 乖離率 △6.1％（マーケット未達）
20 11 15
15
15 20 26
都⼼5区
（上昇）
10
5
15
11 12 賃料ギャップの推移
6 都⼼5区
0 2
（据置） 増額改定による⽉額賃料の増加率：左軸 期初賃料ギャップ（マーケット未達）：右軸
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期
8 減額改定による⽉額賃料の減少率：左軸 期初賃料ギャップ（ネット） ：右軸
期初賃料ギャップ（マーケット超過）：右軸
6 2 2.5% -15.0%
3 3 3
その他18区 2.0% -12.0%
4 6
（上昇）
1.5% -9.0%
5
2 4 4 4
⽉ 1.0% -6.0% 賃
その他18区 額 料
1
0 （据置） 賃 0.5% -3.0% ギ
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 料
30 増
0.0% 0.0%
減 プ
25
8 -0.5% 3.0%
14
20
19 18 19
その他都市
（上昇） -1.0% 6.0%
15
-1.5% 9.0%
10 19
14
5 9 10 9
その他都市 -2.0% 12.0%
（据置）
0 -2.5% 15.0%
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期
18
※賃料ギャップについては各期初時点から定期借家契約等により１年以上収益の確定している契約を除いて集計
5 財務戦略
有利⼦負債の状況①
低⾦利が続く⾦融マーケットのもと、リファイナンスによる⾦利コスト削減を継続
平均利率・平均残存年数 ⽀払利息の推移 借⼊事例
（年） （百万円）
平均残存年数 平均利率
10 1.25% 1,500 借⼊先 借⼊⽇ 借⼊額 利率 期間
1,400 1,329
8 1.00%
1,300 1,225 農林中央⾦庫 ʻ19/01/23 4,000百万円 0.1988％ 7.5年
6 0.75% 1,190
0.55% 1,200 1,130
4 0.50% 1,068 1,070
1,100 信⾦中央⾦庫 ʻ19/01/23 5,000百万円 0.2213％ 8年
4.14年 1,000
2 0.25% 1,000
0 0.00% 900 ⼭梨中央銀⾏ ʻ19/03/26 2,000百万円 0.3688％ 12年
800
'17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期 '19/09期 '20/03期 住友⽣命保険 ʻ19/03/26 1,000百万円 0.505％ 15年
（予想） （予想）
有利⼦負債返済期⽇の分散状況
（百万円）
投資法⼈債
60,000 1.50%
短期借⼊⾦
コ ⻑期借⼊⾦
ミ 50,000 平均利率（短期除く） 1.25%
ッ
ト
メ
40,000 1.00%
ン
ト
ラ
イ 30,000 0.75%
ン
20,000 0.50%
10,000 0.25%
0 0.00%
20
有利⼦負債の状況②
健全な財務体質を維持
有利⼦負債残⾼・LTVの推移
有利⼦負債残⾼ LTV（簿価） LTV（時価）
（百万円）
450,000 45.0%
40.5%
400,000 40.0%
350,000 35.0%
300,000 33.1% 30.0%
250,000 25.0%
200,000 20.0%
150,000 15.0%
100,000 10.0%
50,000 5.0%
0 0.0%
'08/03期 '08/09期 '09/03期 '09/09期 '10/03期 '10/09期 '11/03期 '11/09期 '12/03期 '12/09期 '13/03期 '13/09期 '14/03期 '14/09期 '15/03期 '15/09期 '16/03期 '16/09期 '17/03期 '17/09期 '18/03期 '18/09期 '19/03期
有利⼦負債の内訳 格付の状況
⾦額 割合 発⾏体格付け アウトルック
短期借⼊⾦ 8,500百万円 2.2％
S&P A+ 安定的
⻑期⽐率
⻑期借⼊⾦（変動⾦利） 22,000百万円 5.6％
97.8％
Moodyʼs A1 安定的
⻑期借⼊⾦（固定⾦利） 326,500百万円 83.7％
⻑期固定⽐率
92.2％ R&I AA 安定的
投資法⼈債 32,993百万円 8.5％
21
6 ポートフォリオ概況
資産規模の推移
（億円） 取得価格合計 物件数 (物件)
12,000 90
ʼ19/03期末
73物件
10,256億円
10,000 75
8,000 60
6,000 45
4,000 30
2,000 15
上場時
20物件 928億円
0 0
'02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期
23
築年数・分散の状況
築年数の推移 テナント数の推移
（年） （件）
30 JREポートフォリオ平均築年数 1,500
1,250
25 ʼ19/03期末
17.7年 1,000
ʼ19/03期末
20 750 1,506
500
15
上場時
17.9年 250
上場時
213
10 0
築年数 地域分散 テナントの業種分散 ⼤⼝テナントの割合
電気・熱供給業
窯業
その他 1.4% その他
30年〜 1.3% 情報サービス 上位10社
〜10年 名古屋市 7.3% 9.7%
8.5% 公務・各種団体 11.4% の占率
3.0%
19.0% 18.9%
⼤阪市・京都市 2.1%
6.1% ⾦融
医療
⾸都圏 機械 2.2% 10.3%
（東京23区を除く） 東京23区 3.4% 上位11〜20社
6.8% 76.7% の占率
保険
20〜30年 その他
3.5% 8.4%
32.2% サービス 67.0%
建設
9.4%
東京23区 3.7% 通信 上位21〜30社
（都⼼5区を除く） 都⼼5区
4.1% の占率
6.4% （千代⽥区・中央区・ 専⾨サービス
5.6%
港区・新宿区・渋⾕区）（コンサルティング
10〜20年 不動産
70.3% 等）
40.3% 9.2%
4.4% メディア・広告 医薬品
⼩売・飲⾷ 電気機器
5.1% 5.2%
＊取得価格ベース ＊取得価格ベース
24
6.5% 7.1%
＊⾸都圏とは東京都、埼⽟県、千葉県、神奈川県の1都3県を指す ＊賃貸⾯積ベース ＊賃貸⾯積ベース
含み損益の推移
（億円） (%)
含み損益額 含み損益率
3,000 30.0
2,500 25.0
2,000 20.0
1,500 15.0
1,000 10.0
500 5.0
0 0.0
-500 -5.0
'02/03期 '03/03期 '04/03期 '05/03期 '06/03期 '07/03期 '08/03期 '09/03期 '10/03期 '11/03期 '12/03期 '13/03期 '14/03期 '15/03期 '16/03期 '17/03期 '18/03期 '19/03期
直近の期末鑑定評価額・含み益・含み益率
2018年9⽉期 2019年3⽉期 前期⽐
期末鑑定評価額 1兆1,581億円 1兆1,784億円 ＋203億円
含み益 2,302億円 2,433億円 ＋131億円
含み益率 24.8％ 26.0％ +1.2pt
25
7 ESG
ESGに関する基本⽅針・マネジメント体制
運⽤資産・投資主価値の持続的な向上のため、ESGに積極的に取り組んでいます
サステナビリティ⽅針
1 低炭素社会形成への寄与 5 役職員への取り組み
省エネルギーに寄与する運⽤改善や設備の導⼊など、エネルギーの効率的な利⽤を積極的に実 社員の環境意識の向上や能⼒開発を図るための教育、啓発活動を実施するとともに、多様な
践し、低炭素社会の形成に寄与します。 ⼈財の活躍やライフスタイルに応じた柔軟な働き⽅を⽀援します。
2 循環型社会形成への寄与 6 社外のステークホルダーとの協働
⽔資源の効率的な利⽤、ならびにリデュース（廃棄物等の発⽣抑制）、リユース（再使⽤）、 プロパティ・マネジメント会社等のサプライヤーと協働し、テナントの満⾜度向上に努めるとともに、
リサイクル（再⽣利⽤）に努め、循環型社会の形成に寄与します。 地域社会との共⽣を図っていきます。
3 ⾃然調和型社会形成への寄与 7 情報開⽰と環境認証の取得
⽣物多様性に配慮した植栽管理を通じて、環境との共⽣に努め、⾃然調和型社会の形成に寄 投資家を始めとする様々なステークホルダーに対し、ESG（Environment：環境 Society：
与します。 社会 Governance：ガバナンス）に関する情報の開⽰に努めます。 また、グリーンビルディング
認証等の環境認証・評価を継続的に取得していきます。
4 安全と安⼼の向上
防災・災害対策として、公⺠連携による防災訓練の実施やBCP（事業継続計画）への取組
を推進していきます。
サステナビリティ委員会
▶ 「サステナビリティ⽅針」を実践し、サステナビリティの向上・投資主価値の最⼤化を図ることを⽬的として、「サステナビリティ委員会」を開催しています
構成メンバー 報告内容・開催頻度・検討プロセス
代表取締役社⻑（サステナビリティ最⾼責任者） サステナビリティ⽅針に基づく各種取り組みについて検討、報告
企画部 ESG推進室⻑（サステナビリティ執⾏責任者） 委員会は原則として年４回の開催
その他各部署⻑、及び各部の実務担当者等 サステナビリティ委員会で検討された内容は、投資法⼈の
役員会へ年1回報告
27
国際イニシアティブへの署名・参加
資産運⽤会社による国際イニシアティブへの署名・参加
責任投資原則 国連環境計画・ 国連グローバル・コンパクト
（PRI）への署名 ⾦融イニシアティブ （UNGC）への参加
（UNEP FI）への署名
2018年8⽉署名 2018年8⽉署名 2018年4⽉署名※
※資産運⽤会社の親会社である「三菱地所株式会社」が
UNGCに署名し三菱地所グループで参加企業として登録
ESG情報開⽰⽅針・GRI対照表
▶ ESG関連の具体的な開⽰内容については、ESGに関する国際的な報告フレームワークであるGRI
（Global Reporting Initiative）を参照しながら、ホームページにてESGに関連する各種情報全般を
公開するとともに、決算説明資料、資産運⽤報告、有価証券報告書、アニュアルレポートにおいても情報
をアップデートしていきます
28
ESGに関する外部評価・認証の取得①
GRESBへのコミットメント
▶ GRESBのリアルエステイト調査において、最上位となるGreen Star・5 Starの評価を得ています
GRESBレーティング 「5 Star」
（最上位）
GRESB開⽰評価 「Ａ」
（最上位）
GRESB ベンチマーク
メンバーシップ加⼊ コミッティメンバー
CDP気候変動プログラムへの参加
▶ 2018年実施のCDP気候変動プログラムの評価において「B」を取得しています
29
ESGに関する外部評価・認証の取得②
DBJ Green Building認証
評価 物件名
★★★★★
• ⼤⼿町フィナンシャルシティ • 三菱UFJ信託銀⾏ • 晴海フロント • 汐留ビルディング • 新宿イーストサイド • 新宿フロントタワー
ノースタワー 本店ビル スクエア
• 北の丸スクエア • 東京オペラシティビル • 8・3スクエア北ビル • 名古屋広⼩路ビルヂング
• フロントプレイス⽇本橋 • TIXTOWER UENO • 東⼆番丁スクエア • 尼崎フロントビル
★★★★ • 晴海センタービル • ⼤崎フロントタワー • AER
• ⾚坂パークビル • ＭＭパークビル • ⾦沢パークビル
• ⽥町フロントビル • クイーンズタワーA • 名古屋広⼩路プレイス
• 銀座⼀丁⽬イーストビル • ⾦沢上堤町ビル • 四条烏丸センタービル • 御堂筋ダイワビル
★★★
• 芝⼆丁⽬⼤⾨ビルディング • 錦パークビル • 新藤⽥ビル • NHK広島放送センタービル
★★ • 代々⽊⼀丁⽬ビル • 梅⽥スクエアビルディング
BELS認証 環境認証取得率の推移
評価 物件名 73.6%
★★★ • フロントプレイス⽇本橋 • 尼崎フロントビル
53.6%
• 北の丸スクエア • 晴海センタービル
★★
• 晴海フロント • 四条烏丸センタービル
• 銀座⼀丁⽬イーストビル • ８・３スクエア北ビル 24.8%
• ⽥町フロントビル • 東⼆番丁スクエア
★
• TIXTOWER UENO • ⾦沢上堤町ビル
• ⼤崎フロントタワー • 名古屋広⼩路プレイス
2017年3⽉末 2018年3⽉末 2019年3⽉末 30
＊取得価格ベース
環境への取り組み
エネルギーパフォーマンス実績（原単位増減率）
CO2排出量 ⽔使⽤量
-3.3% -4.3%
電気使⽤量
燃料使⽤量
-2.4%
その他熱使⽤量
* 「原単位増減率」は、2013年度（基準年）と直近年度を⽐較
-30.9% +5.9% * 速報値であり、2019年6⽉末までに第三者機関
（EY新⽇本有限責任監査法⼈）による保証を受ける予定
31
社会への取り組み
テナント満⾜度向上
▶ より良いビルの運営管理のため、テナント満⾜度調査を随時実施しています。また、テナントの安全・健康に資する取り組みも積極的に⾏っています。
地震被災度判定基準の策定
銀座三和ビルでは、⼊居テナントを
地震被災度判定システム・判定ツールの導⼊
対象とした「ビルと管理の満⾜度調
地震被災状況早期把握・共有システムの整備
査」を実施。
被災時における避難退去判断ガイドラインの整備
その結果を踏まえて、1階エントラン
帰宅困難者対応ガイドラインの整備
スホールをはじめとした共⽤部の改修
防災協議会の開催、防災訓練・消防訓練の実施
⼯事を実施しました。
テナント居室内の空気環境測定、害⾍駆除等の実施
AEDの設置
地域コミュニティとのつながり 芸術⽂化活動への貢献
▶ 地域コミュニティに関与する様々な活動に取り組み、地域社会に貢献しています。 ▶ JREは東京オペラシティ⽂化財団に協賛しています。
地域の街づくりへの貢献（街づくりに関する各種協議会への参加など）
災害時の地域貢献（帰宅困難者受け⼊れ体制構築、地域防災訓練への参加など） 東京オペラシティ コンサートホール →
地域イベント・地域グループ活動・芸術⽂化活動への⽀援（地域夏祭りへの協賛、
公開空地や共⽤部を活⽤した地域⾳楽イベントの定期開催など）
地域の環境・健康への貢献（「コミュニティサイクル」への設置スペース提供、献⾎活動
↓ 東京オペラシティ アートギャラリー
に対しての敷地提供など）
32
ガバナンスの取り組み
コンプライアンス基本⽅針
投資法⼈のコンプライアンス基本⽅針 資産運⽤会社のコンプライアンス基本⽅針
JREは、事業活動にかかわる法令その他の規範を厳格に遵 当社は、コンプライアンスの不徹底が当社の経営基盤を揺るがしうることを認識し、コンプライアンスの徹底を経営の基本
守することはもとより、社会的要請に応えることを、コンプライ 原則として位置付けています。
アンスの基本⽅針としています。投資法⼈の⾏う意思決定 当社は、投資法⼈の資産の運⽤に係る業務を担う会社として、社会的に求められる当社業務の価値の実現に努める
において法令その他の規範を厳格に遵守することに加え、 責任があることを認識し、当社業務の価値を質的・量的に⾼めていくために、コンプライアンスに対し積極的かつ不断に取
り組みます。
外部委託先に対しても同様の視点で管理・監督を⾏ってい
当社は、三菱地所株式会社、三井物産株式会社という我が国を代表する不動産、⾦融、リスクマネジメントのプロフェッ
ます。
ショナルが業態を超えて共同で運営する不動産ファンドの運⽤会社であり、各企業の枢要な⼀員として、⾼度なコンプラ
イアンス体制を推進します。
当社は、コンプライアンス活動を展開することにより、投資者からの評価を⾼め、広く社会からの信頼を確⽴します。
コンプライアンス推進体制
▶ 資産運⽤会社におけるコンプライアンス体制は以下の通りです
コンプライアンス基本⽅針の策定・表明
コンプライアンスに関する
取締役会 コンプライアンス組織体制の構築
基本事項の決定
コンプライアンス規程、マニュアル、プログラム等の承認
利益相反の防⽌及び 重要な利害関係者取引の審議・承認 コンプライアンスに関する問題事案の審議・決定
コンプライアンス委員会 コンプライアンスに関する重要事項
コンプライアンス態勢の整備 その他コンプライアンスに関する重要事項の審議・決定
の審議・決定
全社コンプライアンスの推進及び 全社コンプライアンスの企画・⽴案（コンプライアンス・プログラム） 事故・問題発⽣時の対応
コンプライアンス部 統括各部署のコンプライアンス 各部のコンプライアンス実践に対する⽀援 コンプライアンス委員会事務局
関連情報の集約・⼀元管理 各部におけるコンプライアンス実践状況の点検・チェック・改善
⽇々のコンプライアンス上のチェックと評価 コンプライアンス・プログラムの策定、実施等
各部コンプライアンス 所管業務におけるコンプライアンス
コンプライアンスの率先垂範による部署全体の 所管規程・マニュアル等の策定、実践等
責任者 の推進
コンプライアンス・マインド向上
33
8 Appendix
直近5期の財務指標の推移
2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期
総資産経常利益率（ROA・年換算値） 2.5 % 2.6 % 2.7 % 2.8 % 2.8 %
純資産当期純利益率（ROE・年換算値） 4.8 % 5.1 % 5.2 % 5.2 % 5.3 %
期末⾃⼰資本⽐率 52.3 % 51.9 % 50.3 % 53.4 % 53.1 %
LTV①（簿価ベース） 41.1 % 41.4 % 43.2 % 40.2 % 40.5 %
LTV②（時価ベース） 35.4 % 35.1 % 36.0 % 33.2 % 33.1 %
期末固定⻑期適合率 110.1 % 109.5 % 107.9 % 104.8 % 106.1 %
デットサービスカバレッジレシオ（DSCR） 14.3 倍 16.1 倍 16.9 倍 18.5 倍 19.6 倍
NOI 20,372 百万円 21,275 百万円 21,566 百万円 22,401 百万円 22,603 百万円
NOI利回り（年換算値） 4.3 % 4.4 % 4.4 % 4.4 % 4.4 %
FFO 17,679 百万円 18,466 百万円 18,652 百万円 19,451 百万円 19,831 百万円
FFO配当性向 63.3 % 64.5 % 65.5 % 67.6 % 67.7 %
AFFO 14,836 百万円 17,273 百万円 15,999 百万円 17,777 百万円 17,506 百万円
AFFO配当性向 75.4 % 68.9 % 76.4 % 74.0 % 76.7 %
〈各指標の定義〉
＊ROA＝経常利益／総資産額 ＊DSCR＝⾦利償却前当期純利益／⽀払利息
総資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。 ＊NOI＝賃貸事業収益－賃貸事業費⽤（減価償却費を除く）
＊ROE＝当期純利益／純資産額 ＊NOI利回り＝NOI（年換算値）／物件取得価格合計
純資産額については、期⾸及び期末の平均値で計算。
＊FFO＝当期純利益＋減価償却費－不動産等売却損益
ただし、期中に新投資⼝の発⾏を⾏った場合は、期⾸から新投資⼝発⾏前⽇までの⽇数をa⽇間、
新投資⼝発⾏から期末までの⽇数をb⽇間とし、 ＊FFO配当性向＝分配⾦総額／FFO
（期⾸純資産額× a ⽇間 ＋ 期末純資産額× b ⽇間）／運⽤⽇数（a＋b⽇間）で計算。 ＊AFFO＝FFO－資本的⽀出
＊期末⾃⼰資本⽐率＝期末純資産額／期末総資産額 ＊AFFO配当性向＝分配⾦総額／AFFO
＊LTV①＝期末有利⼦負債残⾼／期末総資産額
＊LTV②＝期末有利⼦負債残⾼／期末物件鑑定評価額（不動産鑑定⼠による算定価格）合計
＊期末固定⻑期適合率＝期末固定資産額／（期末固定負債額＋期末出資総額）
36
JRE上場からの実績①
(百万円)
2002年3⽉期 2002年9⽉期 2003年3⽉期 2003年9⽉期 2004年3⽉期 2004年9⽉期 2005年3⽉期 2005年9⽉期 2006年3⽉期 2006年9⽉期 2007年3⽉期 2007年9⽉期 2008年3⽉期
営業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,570 16,960 17,530 25,743
賃貸事業収益 6,492 7,910 8,500 8,965 9,560 10,151 10,747 13,119 13,962 15,169 16,500 17,132 17,807
不動産等売却益 － － － － － － － － － 400 459 397 －
その他 － － － － － － － － － － － － 7,935
営業利益 2,961 3,386 3,687 3,898 4,341 4,358 4,701 6,226 6,319 7,041 8,304 8,739 14,218
経常利益 2,405 2,898 3,259 3,408 3,803 3,831 4,121 5,510 5,586 5,977 7,184 7,586 12,946
当期純利益 2,403 2,897 3,258 3,407 3,802 3,830 4,120 5,509 5,585 5,976 7,183 7,585 12,945
発⾏済投資⼝数 160,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 225,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 260,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 345,400⼝ 410,000⼝ 410,000⼝ 443,000⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 320,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 450,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 520,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 690,800⼝ 820,000⼝ 820,000⼝ 886,000⼝
1⼝当たり分配⾦ 14,983円 12,853円 14,455円 15,117円 14,602円 14,711円 15,824円 15,951円 16,172円 17,302円 17,521円 18,500円 29,223円
半 半
実 年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 7,491円 6,426円 7,227円 7,558円 7,301円 7,355円 7,912円 績 7,975円 8,086円
前
8,651円 8,760円
前
9,250円 14,611円
予 予
総資産額 161,809 185,397 200,022 209,581 244,523 257,372 322,358 355,968 433,552
想 441,163 443,973
想 449,643 527,537
純資産額 83,663 115,049 115,410 115,559 137,250 137,279 137,569 206,982 207,058 207,449 271,867 272,269 310,547
1⼝当たり純資産額 （注） 260,795円 255,212円 256,013円 256,344円 263,538円 263,592円 264,149円 299,627円 299,737円 300,302円 331,545円 332,035円 350,504円
負債合計 78,146 70,347 84,611 94,021 107,272 120,093 184,789 148,985 226,493 233,714 172,105 177,374 216,990
有利⼦負債額 64,000 54,000 66,800 76,000 87,000 99,000 159,000 122,000 196,500 202,500 140,000 144,500 177,500
総資産有利⼦負債⽐率 39.6% 29.1% 33.4% 36.3% 35.6% 38.5% 49.3% 34.3% 45.3% 45.9% 31.5% 32.1% 33.6%
期末投資⼝価格 （注） 265,000円 255,500円 296,000円 324,000円 415,000円 437,500円 437,500円 457,500円 510,000円 500,000円 780,000円 690,000円 580,000円
時価総額 85,012 115,179 133,436 146,059 216,132 227,850 227,850 316,041 352,308 345,400 639,600 565,800 513,880
物件数 24物件 27物件 30物件 32物件 36物件 39物件 46物件 50物件 52物件 49物件 50物件 50物件 53物件
取得価格合計 144,697 164,277 183,542 192,607 218,437 239,827 290,510 326,560 412,766 418,693 441,276 446,940 518,969
賃貸可能⾯積 201,884㎡ 215,928㎡ 236,693㎡ 246,062㎡ 273,157㎡ 293,105㎡ 336,026㎡ 364,610㎡ 400,090㎡ 396,173㎡ 397,928㎡ 406,605㎡ 479,877㎡
⼊居率 94.0% 95.3% 94.4% 95.1% 94.8% 93.6% 97.6% 98.6% 98.7% 98.2% 97.8% 98.7% 95.9%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 65,000⼝ － － 35,000⼝ － － 85,000⼝ － － 64,600⼝ － 33,000⼝
発⾏価格 － 490,980円 － － 629,000円 － － 826,000円 － － 1,009,400円 － 1,029,000円
発⾏価格の総額 － 31,913 － － 22,015 － － 70,210 － － 65,207 － 33,957
発⾏価額 － 475,268円 － － 608,456円 － － 800,288円 － － 978,500円 － 997,500円
発⾏価額の総額 － 30,892 － － 21,295 － － 68,024 － － 63,211 － 32,917
払込期⽇ － 2002/5/7 － － 2003/10/24 － － 2005/4/26 － － 2006/10/24 － 2008/3/12
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 37
JRE上場からの実績②
(百万円)
2008年9⽉期 2009年3⽉期 2009年9⽉期 2010年3⽉期 2010年9⽉期 2011年3⽉期 2011年9⽉期 2012年3⽉期 2012年9⽉期 2013年3⽉期 2013年9⽉期 2014年3⽉期 2014年9⽉期
営業収益 19,805 20,716 21,524 21,665 22,112 22,135 22,829 24,059 24,222 25,357 26,225 26,582 27,760
賃貸事業収益 19,805 20,716 20,795 20,758 22,112 22,135 22,283 24,059 24,222 25,357 26,206 26,582 27,760
不動産等売却益 － － － 885 － － 546 － － － 18 － －
その他 － － 728 21 － － － － － － － － －
営業利益 9,807 9,955 10,054 10,538 9,939 9,802 10,380 10,786 10,212 10,631 10,781 10,831 11,255
経常利益 8,449 8,426 8,505 8,876 8,135 7,938 8,603 8,863 8,372 8,749 9,143 9,083 9,582
当期純利益 8,448 8,425 8,504 8,875 8,134 7,652 8,268 8,934 8,448 8,824 9,129 9,070 9,572
発⾏済投資⼝数 443,000⼝ 443,000⼝ 443,000⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 489,200⼝ 549,040⼝ 549,040⼝ 594,140⼝ 594,140⼝ 1,188,280⼝ 1,251,530⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） 886,000⼝ 886,000⼝ 886,000⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 978,400⼝ 1,098,080⼝ 1,098,080⼝ 1,188,280⼝ 1,188,280⼝ － －
1⼝当たり分配⾦ 19,072円 19,020円 19,198円 18,043円 16,628円 15,642円 15,850円 16,190円 15,700円 15,140円 15,366円 7,633円 7,648円
半 半
実 年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） 9,536円 9,510円 9,599円 9,021円 8,314円 7,821円 7,925円 績 8,095円 7,850円
前
7,570円 7,683円
前
－ －
予 予
総資産額 542,920 565,022 564,528 637,326 634,974 646,847 643,949 703,085 724,851
想 765,628 775,066
想 817,130 813,931
純資産額 306,050 306,027 306,106 333,228 332,536 332,054 332,670 372,869 372,429 405,280 405,415 405,355 436,622
1⼝当たり純資産額 （注） 345,429円 345,403円 345,492円 340,585円 339,877円 339,385円 340,014円 339,565円 339,164円 341,065円 341,178円 341,128円 348,871円
負債合計 236,869 258,994 258,422 304,097 302,437 314,793 311,279 330,215 352,422 360,347 369,651 411,774 377,308
有利⼦負債額 199,500 220,500 220,500 262,500 262,450 272,400 269,350 284,300 305,750 311,200 320,150 358,900 323,550
総資産有利⼦負債⽐率 36.7% 39.0% 39.1% 41.2% 41.3% 42.1% 41.8% 40.4% 42.2% 40.6% 41.3% 43.9% 39.8%
期末投資⼝価格 （注） 418,000円 378,000円 367,000円 398,500円 379,500円 393,500円 377,000円 364,500円 393,000円 644,500円 574,000円 518,000円 564,000円
時価総額 370,348 334,908 325,162 389,892 371,302 385,000 368,856 400,250 431,545 765,846 682,072 615,529 705,862
物件数 54物件 55物件 55物件 55物件 55物件 57物件 56物件 57物件 58物件 60物件 62物件 64物件 64物件
取得価格合計 542,969 564,219 564,219 641,245 643,891 660,601 657,863 718,663 740,663 782,433 794,230 837,405 838,055
賃貸可能⾯積 508,296㎡ 516,411㎡ 516,421㎡ 566,277㎡ 567,612㎡ 588,984㎡ 584,964㎡ 629,761㎡ 645,787㎡ 700,759㎡ 713,180㎡ 750,956㎡ 752,723㎡
⼊居率 96.1% 95.5% 93.3% 93.0% 92.4% 93.2% 94.6% 94.7% 95.5% 96.7% 96.3% 96.7% 97.8%
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － － － 46,200⼝ － － － 59,840⼝ － 45,100⼝ － － 63,250⼝
発⾏価格 － － － 597,520円 － － － 672,750円 － 746,850円 － － 501,760円
発⾏価格の総額 － － － 27,605 － － － 40,257 － 33,682 － － 31,736
発⾏価額 － － － 579,040円 － － － 652,050円 － 723,870円 － － 486,400円
発⾏価額の総額 － － － 26,751 － － － 39,018 － 32,646 － － 30,764
2009/12/8 2012/2/28 2012/10/29 2014/4/15
払込期⽇ － － － － － － － － －
2009/12/22 2012/3/27 2012/11/28 2014/5/14
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 38
JRE上場からの実績③
(百万円)
2015年3⽉期 2015年9⽉期 2016年3⽉期 2016年9⽉期 2017年3⽉期 2017年9⽉期 2018年3⽉期 2018年9⽉期 2019年3⽉期 2019年9⽉期 2020年3⽉期
営業収益 28,314 29,980 30,589 30,773 30,818 31,718 31,955 33,066 33,022 33,680 33,680
賃貸事業収益 28,314 29,980 30,428 30,773 30,784 31,718 31,816 32,795 33,022 33,680 33,680
不動産等売却益 － － 161 － 33 － 138 270 － － －
その他 － － － － － － － － － － －
営業利益 11,243 12,054 12,352 12,368 12,567 13,178 13,596 14,578 14,548 14,740 14,900
経常利益 9,625 10,487 10,816 10,958 11,197 11,921 12,362 13,348 13,441 13,630 13,860
当期純利益 9,619 10,476 10,753 10,947 11,186 11,909 12,291 13,273 13,431 13,620 13,850
発⾏済投資⼝数 1,251,530⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,309,310⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝ 1,385,210⼝
分割考慮後 発⾏済投資⼝数 （注） － － － － － － － － － － －
1⼝当たり分配⾦ 7,681円 8,001円 8,121円 8,361円 8,544円 9,096円 9,336円 9,495円 9,697円 9,830円 10,000円
半 半
実 年 年
分割考慮後1⼝当たり分配⾦ （注） － － － － － － － 績 － －
前
－ －
前
予 予
総資産額 852,679 899,938 890,626 883,633 898,306 906,507 935,561 956,645 963,676
想 － －
想
純資産額 436,671 468,767 469,044 469,359 469,598 470,321 470,703 510,978 511,256 － －
1⼝当たり純資産額 （注） 348,909円 358,026円 358,238円 358,478円 358,661円 359,213円 359,505円 368,881円 369,082円 － －
負債合計 416,007 431,171 421,581 414,273 428,707 436,185 464,858 445,667 452,419 － －
有利⼦負債額 361,000 373,450 363,400 356,350 369,000 375,500 403,993 384,493 389,993 － －
総資産有利⼦負債⽐率 42.3% 41.5% 40.8% 40.3% 41.1% 41.4% 43.2% 40.2% 40.5% － －
期末投資⼝価格 （注） 565,000円 551,000円 650,000円 605,000円 590,000円 541,000円 551,000円 596,000円 653,000円 － －
時価総額 707,114 721,429 851,051 792,132 772,492 708,336 721,429 825,585 904,542 － －
物件数 68物件 70物件 68物件 68物件 69物件 69物件 70物件 71物件 73物件 73物件 73物件
取得価格合計 883,514 927,778 923,448 923,623 944,723 955,253 990,197 1,014,667 1,025,687 1,025,687 1,025,687
賃貸可能⾯積 793,976㎡ 832,030㎡ 820,381㎡ 820,917㎡ 835,069㎡ 839,035㎡ 833,335㎡ 847,905㎡ 855,902㎡ 856,157㎡ 856,157㎡
⼊居率 97.8% 97.7% 98.3% 98.7% 98.8% 99.1% 99.2% 99.2% 99.5% 99.0% －
新投資⼝発⾏の概要
発⾏新投資⼝数 － 57,780⼝ － － － － － 75,900⼝ － － －
発⾏価格 － 557,620円 － － － － － 533,120円 － － －
発⾏価格の総額 － 32,219 － － － － － 40,463 － － －
発⾏価額 － 540,550円 － － － － － 516,800円 － － －
発⾏価額の総額 － 31,232 － － － － － 39,225 － － －
2015/4/6 2018/4/16
払込期⽇ － － － － － － － － －
2015/5/11 2018/5/9
（注）2014年1⽉1⽇付けで投資⼝1⼝当たり2⼝の割合による投資⼝の分割を実施。2002年3⽉期〜2013年9⽉期については投資⼝の分割を考慮した数字を記載。
3 39
費⽤内訳・⼯事の実績と計画
費⽤等の内訳 ⼯事費 及び 減価償却費の実績
(百万円)
100%
管理業務費
ʼ09/09期 ʼ10/03期 ʼ10/09期 ʼ11/03期 ʼ11/09期 ʼ12/03期 ʼ12/09期 ʼ13/03期 ʼ13/09期 '14/03期
90% ⽔道光熱費
⼯事費 2,309 2,074 1,563 2,315 1,328 2,493 2,227 2,741 2,411 3,320
修繕費
公租公課 1,119 756 790 833 585 700 764 886 866 887
80% (費⽤計上⼯事)
資本的⽀出
1,190 1,318 773 1,481 743 1,792 1,463 1,854 1,545 2,433
損害保険料 (資産計上⼯事) 半 半
実 年 年
70% 績
減価償却費 前 前
3,801 3,945 4,218 4,286 4,433 4,690 4,908 5,208 5,507 5,649
修繕費 予 予
想 想
60%
減価償却費 ʼ14/09期 ʼ15/03期 ʼ15/09期 ʼ16/03期 ʼ16/09期 ʼ17/03期 ʼ17/09期 ʼ18/03期 '18/09期 '19/03期
その他賃貸事業費⽤ ⼯事費 2,472 4,216 2,021 3,977 2,794 3,956 2,210 3,746 2,608 3,304
50%
修繕費
733 983 881 1,101 1,181 1,113 1,017 1,093 933 979
販売費及び⼀般管理費 (費⽤計上⼯事)
40% 資本的⽀出
1,738 3,233 1,140 2,876 1,613 2,842 1,192 2,652 1,674 2,325
営業外損失 (資産計上⼯事)
減価償却費 5,883 6,009 6,332 6,487 6,500 6,526 6,556 6,499 6,449 6,400
30%
法⼈税等
特別損失
20%
資本的⽀出 及び 減価償却費の計画 (百万円)
当期純利益
10% ʼ19/09期 ʼ20/03期 ʼ20/09期 ʼ21/03期 ʻ21/09期 ʻ22/03期 合計
資本的⽀出 1,600 2,600 1,700 2,700 2,000 3,100 13,900
0%
減価償却費 6,400 6,300 6,300 6,200 5,900 5,900 37,300
41
運⽤⽅針
外部成⻑ 中⻑期的な競争⼒を重視した物件取得
新規取得物件の基準
スポンサーとの連携による着実な外部成⻑
⽴ 地 構 造 規 模
スポンサーからのパイプライン
⾸都圏に 新耐震基準 原則として
スポンサーの幅広いネットワークを活⽤ 70％以上 に適合 3,000㎡以上
継続的なポートフォリオの質の強化 その他都市は
30％以下
中⻑期的な競争⼒を重視
外部環境や財務状況を考慮
資産の⼊替によるポートフォリオの強化
上記の基準をクリアする優良な物件をターゲットとし、
ポートフォリオの質の継続的な向上を図る
内部成⻑ 賃貸利益の安定成⻑ 財務戦略 健全な財務体質の
維持
戦略的なリーシングの展開
リーシングマーケットの的確な把握 透明性の⾼い
保守的なLTV
ビルの特性、マーケットの状況変化に応じた積極的な ディスクロージャー
リーシング戦略
テナントとの良好な関係を維持
健全な
財務体質
計画的な物件管理による競争⼒向上
建物管理コスト削減への継続努⼒ デットの⻑期固定化
⾦融機関との信頼関係
返済期⽇分散
戦略的なバリューアップ⼯事
42
物件取得・譲渡の実績
取得実績の推移 取得先の割合
その他 スポンサー
(百万円) スポンサー関連 その他 関連
2,873億円
50,000 7,956億円
26.5%